BỘ GIÁO DỤC VÀ

ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KINH TẾ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT

BÀI TIỂU LUẬN MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI

PHÂN TÍCH MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CÒN HẠN CHẾ
ĐỀ TÀI:
TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
THƯƠNG MẠI

GV : Nguyễn Việt Khoa 0

Môn : Luật Thương mại

LỚP: DH45LA001
 Lời mở đầu

Môi giới thương mại là một trong những hoạt động trung gian thương mại quan
trọng đối với nền kinh tế mang tính chất định hướng thị trường như hiện nay ở Việt
Nam. Nó không chỉ đóng vai trò là cầu nối các thương nhân, những người hoạt động
thương mại lại với nhau mà còn giúp họ dễ dàng tìm kiếm các đối tác để giao kết hợp
đồng thương mại và dịch vụ. Môi giới thương mại là một hoạt động kinh doanh được
pháp luật quản lý và điều chỉnh tại Luật thương mại 2005. Tuy nhiên qua thời gian thực
tiễn áp dụng và thi hành cho thấy hoạt động môi giới vẫn gặp khá nhiều vướng mắt,
làm ảnh hưởng đến sự phát triển của chính ngành dịch vụ này cũng như nền kinh tế.
Bài tiểu luận dưới đây xin được chỉ ra một số điểm hạn chế của ngành nghề môi giới
mà pháp luật điều chỉnh chưa phù hợp để giúp các doanh nghiệp hoạt động môi giới
thương mại tránh được một số rủi ro thực tế.

I. Khái quát chung về môi giới thương mại

“Theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học, môi giới được hiểu là người làm
trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau. 1” Tương tự với cách hiểu thông
thường về môi giới, Điều 150 LTM năm 2005 đã định nghĩa môi giới thương mại như
sau:

“ Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung
gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ ( gọi là
bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ
và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới 2”.

Môi giới thương mại có những đặc điểm sau:

- Chủ thể của quan hệ môi giới thương mại gồm bên môi giới và bên được môi
giới, trong đó bên môi giới phải là thương nhân, có đăng kí kinh doanh để thực
hiện dịch vụ môi giới thương mại và không nhất thiết phải có ngành nghề đăng

1
Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng,1997,tr.618
2
Điều 150 LTM năm 2005

1
 kí kinh doanh trùng với ngành nghề kinh doanh của các bên được môi giới.
Pháp luật hiện hành không quy định bên được môi giới có nhất thiết phải là
thương nhân hay không. Trong hoạt động môi giới thương mại, không phải tất
cả các bên được môi giới mà chỉ bên được môi giới nào kí hợp đồng môi giới
với bên môi giới thì giữa họ mới phát sinh quan hệ môi giới thương mại. Ví dụ:
Công ti cổ phần A kí hợp đồng thuê Công ty TNHH B làm môi giới trong việc
tiêu thụ sản phẩm do Công ty A sản xuất ra, giữa Công ty A và Công ty B phát
sinh quan hệ môi giới thương mại. Công ty B tìm được Công ty C có nhu cầu
mua các sản phẩm của Công ty A và giới thiệu Công ty A với Công ty C. Do đó,
giữa B và C có thể tồn tại hợp đồng môi giới hoặc không, nếu B và C kí hợp
đồng môi giới thì giữa họ cũng phát sinh qua hệ môi giới thương mại.
- Nội dung hoạt động môi giới rất rộng, bao gồm nhiều hoạt động như: tìm
kiếm và cung cấp các thông tin cần thiết về đối tác cho bên được môi giới, tiến
hành các hoạt động giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, thu xếp để các
bên được môi giới tiếp xúc với nhau, giúp đỡ các bên được môi giới soạn thảo
văn bản hợp đồng khi họ yêu cầu. Tuy nhiên trong các hoạt động môi giới
thương mại ở từng lĩnh vực riêng biệt đều có quy định cụ thể của các văn bản
pháp luật chuyên ngành.
- Quan hệ môi giới thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng môi giới.
Trong mục 2 về hoạt động môi giới thương mại thuộc chương V, LTM năm
2005 quy định về hoạt động trung gian thương mại không đề cập về hình thức
của hợp đồng môi giới thương mại. Tuy nhiên, hợp đồng môi giới thương mại là
loại hợp đồng dịch vụ thương mại nên theo quy định tại Điều 74 LTM năm
2005 thì hợp đồng môi giới nói riêng và hợp đồng dịch vụ nói chung được thể
hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc được xác lập bằng hành vi cụ thể.
II. Những hạn chế trong các quy định của pháp luật về môi giới thương
mại
1. Chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng môi giới

2
 Quan hệ hợp đồng môi giới phát sinh giữa bên môi giới và bên được môi giới
trong đó bên môi giới phải là thương nhân. Luật Thương Mại 2005 chỉ quy định
chung chung bên môi giới phải là thương nhân mà chưa quy định cụ thể các điều
kiện chung của thương nhân hoạt động môi giới. Chỉ trong trường hợp môi giới
hàng hóa dịch vụ hạn chế kinh doanh hoặc kinh doanh có điều kiện theo quy định
của nghị định số 59/2006/NĐ CP ngày 12/06/2009 của chính phủ về quy định chi
tiết Luật Thương Mại về hàng hoá, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và
kinh doanh có điều kiện và các văn bản luật chuyên ngành thì điều kiện để thương
nhân hoạt động môi giới mới được quy định rõ ràng. Ví dụ trong Luật kinh doanh
Bất động sản quy định rất rõ về điều kiện để thương nhân thực hiện kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản, cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Đối với bên được môi giới, các quy định của Mục 2 Chương V Luật Thương
Mại 2005 về môi giới thương mại không quy định bên được môi giới có phải là
thương nhân hay không? Nhưng nếu căn cứ vào khoản 3 Điều 11 định nghĩa về các
hoạt động trung gian thương mại trong đó có hoạt động môi giới thương mại thì bên
môi giới cũng phải là thương nhân. Điều này dẫn đến nhiều bất hợp lý. Bên được
môi giới là chủ thể có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới chứ không thực hiện dịch
vụ này do đó không thể bắt buộc họ cũng phải là thương nhân. Nếu quan hệ là bên
môi giới (bắt buộc phải là thương nhân) với bên được môi giới không phải là
thương nhân ( một quan hệ khá phổ biến trong môi giới thương mại) sẽ không chịu
sự điều chỉnh của Luật Thương Mại vì không phải là hoạt động môi giới thương
mại mà sẽ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự. Các quy định về môi giới trong
Luật Thương Mại cũng sẽ không được áp dụng cho bên môi giới là thương nhân.
Theo Luật Thương Mại 2005 và các luật hiện hành khác quy định về môi giới
thương mại như Luật kinh doanh bảo hiểm, Luật kinh doanh bất động sản, chức
năng của người môi giới thương mại ở Việt Nam tương tự người môi giới thương
3
mại theo pháp luật của nước theo hệ thống pháp luật châu âu lục địa, điều đó nghĩa
là khi thực hiện hoạt động môi giới thương mại bên môi giới nhân danh chính mình
để quan hệ với các bên được môi giới và là người trung gian cho các bên trong quan
hệ giao dịch thương mại, giới thiệu cho các bên cơ hội giao kết hợp đồng cung cấp
các dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến những giao dịch thương mại, đó là hoạt động
trung gian chắp nối những giao dịch rất phong phú và đa dạng. Có thể là giao dịch
mua bán hàng hóa hay cung ứng dịch vụ thương mại để giúp các bên được môi giới
đến được với nhau. Khi thực hiện các hoạt động môi giới, bên môi giới có thể thực
hiện các hoạt động tìm kiếm cung cấp thông tin cần thiết về đối tác cho bên được
môi giới, tiến hành các hoạt động giới thiệu về hàng hóa dịch vụ cần môi giới, thu
xếp để các bên được môi giới có thể tiếp xúc nhau, giúp đỡ các bên soạn thảo văn
bản, hợp đồng khi họ yêu cầu. sau đó các bên được môi giới trực tiếp ký kết hợp
đồng với nhau. Nếu bên môi giới thay mặt bên được môi giới ký kết hợp đồng với
bên thứ 3 thì họ sẽ trở thành bên đại diện không đúng thẩm quyền của bên được
môi giới. Tuy nhiên, Luật Thương Mại 2005 không cấm các bên được môi giới ủy
quyền cho bên môi giới ký kết hợp đồng với khách hàng. Trong trường hợp này bên
môi giới hành động với tư cách của bên đại diện, mà quan hệ môi giới thương mại
được thực hiện trên cơ sở hợp đồng môi giới. Hợp đồng môi giới được giao kết
giữa bên môi giới và bên được môi giới. Đối tượng của hợp đồng môi giới chính là
công việc môi giới, cung cấp cơ hội giao kết hợp đồng giữa bên được môi giới và
bên thứ 3.

2. Hình thức của hợp đồng môi giới

Luật Thương Mại 2005 trong phần quy định về môi giới thương mại không có
điều nào quy định về hình thức của hợp đồng môi giới thương mại trong khi đó hầu
hết các hoạt động trung gian thương mại như ủy thác, đại diện cho thương nhân, đại
lý thương mại lại quy định phải được lập thành văn bản hoặc giao thức khác có giá
trị tương đương. Luật Thương Mại không quy định là một thiếu sót tuy nhiên, hợp
đồng môi giới thương mại là một loại hoạt động dịch vụ nên theo quy định tại tại

4
Điều 74 khoản 1 Luật Thương Mại về hình thức của hợp đồng dịch vụ thì hợp đồng
môi giới có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc xác lập bằng hành vi
cụ thể.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng môi giới
thương mại

Quyền và nghĩa vụ của bên môi giới và bên được môi giới khi tham gia quan hệ
hợp đồng môi giới được quy định trong Luật Thương Mại 2005, trong các luật về
hoạt động môi giới đặc thù như môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải, môi giới
chứng khoán, môi giới bất động sản.

Về nghĩa vụ của bên môi giới.

Theo các văn bản này, nhìn chung bên môi giới có các nghĩa vụ sau: bảo quản
các mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới phải hoàn trả cho
bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới, không được tiết lộ thông tin
làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới; chịu trách nhiệm về tư cách
pháp lý của các bên được môi giới nhưng không chịu trách nhiệm về khả năng của
họ không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường
hợp có sự ủy quyền của bên được môi giới.

Như vậy, khi thực hiện hoạt động môi giới, bên môi giới được quyền yêu cầu
bên được môi giới cung cấp các mẫu hàng hóa, tài liệu để thực giận việc môi giới,
khi bên được môi giới cung cấp những tài liệu đó thì bên môi giới phải có nghĩa vụ
bảo quản và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới.
Nhằm bảo vệ quyền lợi của bên được môi giới, ngăn chặn khả năng bên môi giới
thông đồng với bên thứ 3, Điều 151 khoản 2 Luật Thương Mại 2005 quy định bên
môi giới không được tiết lộ cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên
được môi giới, tuy nhiên ở khía cạnh khác quy định này dẫn đến cách hiểu là bên
môi giới sẽ không được quyền cung cấp thông tin cho bên thứ 3 có liên quan đến
giao dịch mà họ chắp nối bởi trong nhiều trường hợp việc cung cấp thông tin cho

5
bên thứ 3 có thể làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới, do đó quy định
này có thể cản trở hoạt động môi giới trung thực của bên môi giới, làm cho hoạt
động môi giới khó có thể trở thành chuyên nghiệp.

Trong quá trình môi giới, người môi giới phải chịu trách nhiệm về tư cách pháp
lý của các bên tham gia giao dịch mà họ dự định chắp nối. Do chỉ là người trung
gian đứng giữa trong quan hệ giao dịch thương mại nên bên môi giới không phải
chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của bên được môi giới. Tuy nhiên, quy
định về đảm bảo tư cách pháp lý của bên được môi giới chỉ phù hợp với dịch vụ
môi giới mà bên được môi giới là là thương nhân. Còn trong dịch vụ môi giới mà
bên được môi giới là tổ chức, cá nhân không có tư cách thương nhân thì việc xác
định tư cách pháp lý của các bên tương đối khó khăn và thực sự không cần thiết,
nhiệm vụ của người môi giới là làm sao để các bên đi đến thống nhất thỏa thuận và
ký kết hợp đồng, công việc hợp đồng được thực hiện như thế nào không phải là
trách nhiệm của họ. Hơn nữa để đảm bảo tính khách quan, trung thực trong hoạt
động môi giới pháp luật cũng quy định bên môi giới không được tham gia vào quá
trình thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp được bên được
môi giới ủy quyền thực hiện hợp đồng thì giữa họ phát sinh quan hệ đại diện theo
ủy quyền chứ không phải quan hệ môi giới.

Về quyền của bên môi giới,

Quyền quan trọng đầu tiên của bên môi giới là quyền hưởng thù lao và tương
ứng với nó là nghĩa vụ trả thù lao của bên được môi giới, thù lao môi giới là khoản
tiền mà bên được môi giới trả cho bên môi giới khi bên môi giới đem đến cho họ cơ
hội giao kết hợp đồng. Điều 53 khoản 1 Luật Thương Mại 2005 quy định trừ trường
hợp có thỏa thuận khác, quyền hưởng thù lao môi giới của bên môi giới phát sinh từ
thời điểm các bên được môi giới đã ký kết hợp đồng với nhau. Quy định này chưa
đảm bảo cho bên môi giới có trách nhiệm đối với hành vi của mình. Chỉ khi hoạt
động trung gian môi giới có kết quả thì bên môi giới mới được hưởng thù lao (nếu
các bên không có thỏa thuận khác). Dưới góc độ thực tiễn và pháp lý, việc xác định

6
thời điểm hưởng thù lao trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác sẽ hạn
chế việc bên được môi giới giới trốn tránh nghĩa vụ trả thù lao trong quan hệ môi
giới.

Một quyền khác của bên môi giới đó là quyền được thanh toán các chi phí phát
sinh liên quan đến hoạt động môi giới. Điều 154 Luật Thương Mại 2005 quy định
trừ trường hợp có thỏa thuận khác, các bên được môi giới phải thanh toán các chi
phí hợp lý liên quan đến việc môi giới kể cả khi việc môi giới không mang lại kết
quả cho bên được môi giới. Hiện nay ở Việt Nam cũng như ở nhiều nước, thương
nhân thực hiện dịch vụ môi giới như bất động sản, môi giới bảo hiểm, mua bán
doanh nghiệp thường thu một khoản một khoản phí có tính tượng trưng từ bên được
môi giới để trang trải trong hoạt động môi giới gọi là phí giao dịch. Đây có thể hiểu
là chi phí tối thiểu của bên môi giới trong việc tìm kiếm đối tác cho bên được môi
giới trong một thời gian nhất định. Nếu bên được môi giới không sử dụng dịch vụ
của bên môi giới thì khoản thu đó có thể được xem là khoản chi phí cho việc môi
giới nhưng không có kết quả. Nhưng nếu giao dịch thành công thì bên môi giới sẽ
được hưởng thù lao.

Tuy nhiên Luật Thương Mại 2005 không có sự phân định rõ ràng khi nào thì bên
môi giới được hưởng thù lao và khi nào được hưởng chi phí môi giới, mặt khác,
Luật Thương Mại không có quy định bên môi giới phải tiến hành một công việc cụ
thể nào thì việc tính phí sẽ không rõ ràng khi các bên không có thỏa thuận về vấn đề
này. Trong thực tế, cũng có trường hợp bên môi giới ký hợp đồng môi giới với cả
hai bên môi giới, khi đó bên môi giới có được hưởng thù lao môi giới theo hợp
đồng đã ký kết với cả hai bên hay không? Và thù lao sẽ được tính như thế nào?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này. Điều này
cũng có nghĩa, bên môi giới cũng có thể được hưởng cả hai khoản thù lao và chi phí
theo thỏa thuận trong khi họ chỉ phải chắp nối một quan hệ hợp đồng.

Một vấn đề khác liên quan đến hưởng thù lao của các bên môi giới là các trường
hợp loại trừ quyền hưởng thù lao của chủ thể này. Vấn đề này chưa được quy định

7
trong Luật Thương Mại 2005, trong thực tiễn nảy sinh nhiều trường hợp, sau khi
giao kết hợp đồng, các bên được môi giới phát hiện bên môi giới có hành động
không trung thực gây thiệt hại cho bên được môi giới thì bên môi giới có được
hưởng thù lao môi giới hay không. Thực tế này dẫn đến nhiều quan điểm khác
nhau. Có ý kiến cho rằng một khi bên môi giới đã gây ra thiệt hại cho bên được môi
giới thì cho dù bên được môi giới có giao kết hợp đồng theo sự chắp nối của họ thì
bên môi giới cũng không được hưởng thù lao do họ đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng,
cũng có ý kiến cho rằng pháp luật đã quy định bên môi giới được hưởng thù lao từ
thời điểm các bên được môi giới ký kết hợp đồng với nhau. Vì vậy trong trường
hợp các bên không có thỏa thuận khác, việc các bên môi giới ký hợp đồng với nhau
sẽ làm phát sinh quyền được hưởng thù lao của bên môi giới, bất kể trước đó bên
môi giới có gây thiệt hại cho bên được môi giới hay không. Còn việc bên môi giới
gây ra thiệt hại cho bên được môi giới sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại
theo hợp đồng.

Về quyền của bên được môi giới,

Luật Thương Mại Việt Nam cũng có xu hướng không quy định quyền được
hưởng lợi ích của bên được môi giới từ bên môi giới, có người cho rằng việc quy
định như vậy có nghĩa là trong hợp đồng môi giới, bên được môi giới có thể được
hưởng hoặc không được hưởng từ bên môi giới những cơ hội giao kết hợp đồng cần
thiết mang không bắt buộc bên môi giới phải cung cấp cũng có ý kiến cho rằng đây
là thiếu sót của nhà làm luật vì không thể có một quan hệ song vụ nào mà quyền và
nghĩa vụ của các bên không có sự tương xứng như vậy. Đây là một trong những hạn
chế của Luật Thương Mại 2005. Bên môi giới là bên chắp nối quan hệ giao dịch
thương mại giữa các bên có nhu cầu. Thực tế bên môi giới nhận tài liệu, thông tin
và mang những thông tin đó đi mời chào, tìm kiếm cho bên được môi giới thì có thể
hiểu là bên được môi giới đã sử dụng dịch vụ của bên môi giới trong tìm kiếm đối
tác. Vì vậy, dù không tìm kiếm đối tác thì bên được môi giới cũng phải có nghĩa vụ

8
 trả chi phí cho bên môi giới, trong trường hợp này, pháp luật không phân biệt giới
hạn của việc sử dụng dịch vụ môi giới và mục đích mà bên môi giới đặt ra.

4. Chấm dứt hợp đồng môi giới

Luật Thương Mại 2005 không quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng
môi giới, tuy nhiên, căn cứ vào Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 về các trường hợp
chấm dứt hợp đồng dân sự thì hợp đồng môi giới thương mại chấm dứt trong các
trường hợp sau: Hợp đồng đã được hoàn thành; Theo thỏa thuận của các bên; Cá
nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng
phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện: Hợp đồng bị huỷ bỏ,
bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng không thể thực hiện được do đối
tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng
khác hoặc bồi thường thiệt hại; Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Luật Thương Mại hiện hành không quy định về quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng của các bên tham gia hợp đồng môi giới thương mại, tuy nhiên hợp đồng
này là một loại hợp đồng dịch vụ nên theo điều 520 Bộ luật dân sự 2015, các bên
được môi giới có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng nếu việc
tiếp tục thực hiện thực hiện hợp đồng không có lợi cho mình nhưng phải thông báo
trước cho bên môi giới một khoản thời gian hợp lý và thanh toán tiền công môi
giới.

Nếu bên môi giới không thực hiện nghĩa vụ của mình hay thực hiện không đúng
thời hạn thì bên được môi giới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng dịch vụ và
yêu cầu bồi thường thiệt hại.

III. KẾT LUẬN

Hoạt động môi giới thương mại ra đời bắt nguồn từ nhu cầu của các chủ thể trong
nên kinh tế mang tính toàn cầu và chuyên môn hóa ngày càng cao. Để hoạt động môi
giới thương mại diễn ra một cách lành mạnh và có tổ chức, phát huy được vai trò của
nó đối với nền kinh tế, Luật Thương mại năm 2005 đã dành một phần quy định riêng

9
quy định về hoạt động này. Hiện nay, các quy định về môi giới thương mại nói chung
chủ yếu nằm trong Luật Thương mại 2005, nhưng chưa có văn bản dưới luật nào độc
lập, hoàn chỉnh hướng dẫn một cách cụ thể, chi tiết về hoạt động này. Những vấn đề
hạn chế nói trên gây khó khăn cho các chủ thể trong việc tiến hành hoạt động môi giới
thương mại; đồng thời có thể khiến cho các quy định của Luật Thương mại và các luật
chuyên ngành thiếu tính khả thi. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung những quy định về môi
giới thương mại trong Luật Thương mại năm 2005 là cần thiết để tạo ra hành lang
pháp lý hoàn thiện hơn cho hoạt động môi giới thương mại phát triển.

IV. VÍ DỤ VÀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI

1. Ví dụ

Ví dụ điển hình cho hoạt động môi giới thương mại là môi giới bất động sản. Môi giới
BĐS là công việc của chủ thể môi giới thực hiện cho những người khác mà đối tượng
là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là
việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua, bán, cho thuê, cho
thuê lại, thuê mua, chuyển nhượng, quản lý BĐS với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Chủ
thể môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên
thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.

2. Hợp đồng môi giới thương mại ( cụ thể: hợp đồng môi giới bất động sản)

10
 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 6 năm 2021

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ:

- Căn cứ Bộ Luật Dân Sự số 91/2015/QH13 đã được quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11
năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 và các văn bản hướng dẫn
thi hành;
- Căn cứ Luật nhà ở của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số
65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Căn cứ chức năng, nhu cầu và khả năng của các Bên;

Hôm nay, ngày …15.. tháng …6.. năm …2021…, tại ……Hồ Chí Minh……………...
Chúng tôi gồm có:

BÊN A: CHỦ SỞ HỮU CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CẦN BÁN

- Ông/Bà: …..TRẦN PHƯỚC TRƯỜNG TOÀN…………………………………..

- Sinh năm:……1974……….... CMND số:……….. 241907392…………………..
- Địa chỉ liên hệ: ……………77/20 Lê Hoàng Phái- phường 17- quận Gò Vấp- Hồ
Chí Minh……………………………………………………

11
 - Điện thoại: …..0399947577……………………………………………………..
Nếu bất động sản là sở hữu của 2 cá nhân thì một trong hai cá nhân ký hợp đồng này được
xem như đã có sự thống nhất của hai người và hợp đồng là hợp lệ trước pháp luật.
Nếu bất động sản là sở hữu của doanh nghiệp thì cần có con dấu và chữ kí của giám đốc
trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (công chứng) hoặc người được ủy quyền kèm
giấy ủy quyền (công chứng).
Nếu bất động sản là sở hữu của nhiều cá nhân thì phải có giấy ủy quyền (công chứng) cho
người đứng ra ký hợp đồng này.

BÊN B: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÂN PHỐI TRÍ TÍN

- Mã số thuế : 0311355453
- Địa chỉ : Lầu 4, 84 Bạch Đằng, P.2, Q.Tân Bình, TPHCM
- Giám đốc : ĐẶNG THƯƠNG TÍN

- Điện thoại : 0904 753 525

Sau khi thảo luận, hai bên thống nhất ký kết hợp đồng môi giới với nội dung cụ thể như
sau:

ĐIỀU 1: NỘI DUNG HỢP TÁC

o Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý giao và Bên B đồng ý nhận là đơn vị môi giới
cho căn nhà thuộc thửa đất …223.., tờ bản đồ số……7…… tại địa chỉ:…………..
77/20 Lê Hoàng Phái, phường 17, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh do ông
Trần Phước Trường Toàn……………………………..làm chủ đất.
o Giá, phương thức thanh toán và pháp lý của dự án sẽ được bên A cung cấp cho bên
B kèm theo hợp đồng này.

o Hoạt động môi giới được xem là thành công khi khách hàng do Bên B giới thiệu ký
hợp đồng đặt cọc, đồng thời thanh toán đặt cọc.

12
 ĐIỀU 2: GIÁ BÁN, PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN VÀ PHÁP LÝ CỦA
BẤT ĐỘNG SẢN

o Bên B được môi giới sản phẩm như trong sổ hồng photo (đã đối chiếu bản
chính) bên A cung cấp cho bên B;

o Giá cụ thể mà bên A giao cho bên B cụ thể giá bán muốn thu về dự kiến cuối
cùng (đã gồm hoa hồng cho bên B nằm trong giá bán) là :……
3.000.000.000……………………..( bằng chữ:………………………Ba tỷ
đồng………………………………………………………)

o Phương thức thanh toán cụ thể như trong hợp đồng đặt cọc ký với khách hàng
mua.

ĐIỀU 3: THỜI HẠN HỢP ĐỒNG VÀ PHÍ MÔI GIỚI

o Thời gian thực hiện hợp đồng là …1 năm… ngày (..15 /6/2021…………) kể từ
ngày kí. Nếu không bán được trong thời gian này thì bên B chịu mức phạt là………
1%..(………một phần trăm………….) giá trị bất động sản mà bên A giao cho bên B đã
thỏa thuận ở Điều 2 hợp đồng.

o Bên A không được kí thêm hợp đồng yêu cầu dịch vụ môi giới bất động sản trên
với bên thứ 3 khác trong thời gian độc quyền. Trong thời gian hợp đồng còn hiệu
lực, nếu Bên A: tự bán bất động sản trên bởi chính mình hoặc tự ý bán cho khách
hàng mà bên B dẫn tới hoặc cho phép bởi bên thứ ba nào khác mà không phải Bên
B thì Bên A phải thanh toán cho Bên B số tiền tương đương 2% (hai phần trăm)
giá trị bán được.

o Phí môi giới mà bên A trả cho bên B là: 2% (hai phần trăm) trên tổng giá trị
của sản phẩm giao dịch thành công (không phụ thuộc vào giá bán dự kiến nêu tại
điều 2, miễn là giá bán mà bên A đồng ý bán).

13
 o Thời hạn thanh toán phí môi giới và các khoản liên quan: khi khách hàng mua
nhà của Bên A thì ngay thời điểm khách hàng mua ký Hợp đồng đặt cọc + thanh
toán tiền cọc dự kiến là:…….……1.000.000.000………..(…một tỷ đồng……….
………….……..……) thì Bên A cũng đồng thời thanh toán cho Bên B 70% phí môi
giới nêu trên, 30% còn lại thanh toán sau khi bên B đã giúp bên A hoàn tất việc
đóng thuế sau mua bán (tiền đóng các loại thuế bên A chịu trách nhiệm chi trả, bên
B là người đi đóng hộ).

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA HAI BÊN

Quyền và trách nhiệm của Bên A:

o Cung cấp đầy đủ các văn bản về tính pháp lý của dự án: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giá bán, những tài liệu và văn bản khác có liên quan của dự án đã được các
cơ quan chức năng phê duyệt và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, hợp lệ của các văn
bản này.

o Hướng dẫn, cung cấp và giải quyết các thắc mắc của khách hàng trong mọi trường
hợp khi Bên B yêu cầu hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho Bên B hoặc nhân viên bán
hàng của Bên B được tham gia dẫn khách tham quan dự án một cách tốt nhất.

o Nhận thông tin qua zalo/viber/facebook hoặc bất kì hình thức nào tương tự
những thông tin như: họ tên, chứng minh nhân dân của khách hàng đến xem bất
động sản để làm căn cứ trả tiền hoa hồng cho Bên B khi khách hàng bên mua đồng ý
đặt cọc (dù cho lúc khách hàng xem bất động sản có mặt Bên A ở đó hay không).
Bên B có quyền gửi hoặc không gửi những thông tin này, tuy nhiên gửi thì đảm bảo
tính công bằng cho các bên trong trường hợp có tranh chấp.

o Thông tin đến Bên B nếu bất động sản đã bán được bởi bên thứ ba, không phải
Bên B.
o Thanh toán phí môi giới cho Bên B theo thỏa thuận tại điều 3 của hợp đồng này.

14
 o Chịu chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản theo quy định của pháp
luật: Phí công chứng, thuế TNCN, thuế phi nông nghiệp hoặc lệ phí trước bạ (nếu
có).

Quyền và trách nhiệm của Bên B:

o Được phép sử dụng những tài sản và tư liệu do Bên A cung cấp vào mục đích
quảng cáo và tiếp thị, môi giới cho căn nhà;
o Trực tiếp tổ chức tư vấn, giới thiệu và hướng dẫn khách hàng đến tham quan bất
động sản;
o Chịu mọi chi phí phát sinh về quảng cáo, đi lại, nhân viên để thực hiện việc môi
giới sản phẩm trên;
o Không được cung cấp bất kỳ thông tin sai lệch về căn nhà cũng như những
thông tin có khả năng gây ảnh hưởng uy tín và lợi ích của Bên A;
o Được yêu cầu Bên A thực hiện những điều khoản trong hợp đồng này.

ĐIỀU 6: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

o Bên A đồng ý rằng khi đã nhận được tin nhắn (zalo / viber / facebook hoặc bất
kỳ hình thức nào tương tự) khách hàng xem bất động sản của Bên B gửi thì khách
hàng đó là duy nhất, sẽ không tính là trùng lặp với dịch vụ của bất kì bên thứ ba nào
khác. Vợ chồng, mẹ con ruột, cha con ruột, anh chị em ruột của khách hàng đã xem
nhà cũng được xem là khách hàng do Bên B môi giới (ví dụ: chồng xem nhà nhưng
chỉ có vợ kí hợp đồng mua bán và ngược lại). Trong các trường hợp này, phí môi
giới đều được tính cho Bên B.

o Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng các điều khoản nêu trên. o Trong quá trình
thực hiện nếu có phát sinh những khó khăn trở ngại, hai bên sẽ cùng trao đổi, thương
lượng để giải quyết trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau. Nếu
không thương lượng được sẽ nhờ đến tòa án giải quyết.

15
o Hợp đồng này được lập thành 02 (hai) bản , mỗi bản có 03 trang, có giá trị như
nhau. Mỗi bên giữ 01 (một) bản để thực hiện. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày
ký.

ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng,1997,tr.618.

2. Luật Thương mại năm số 36/2005/QH11 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm
2005.
3. Bộ Luật Dân Sự số 91/2015/QH13 đã được quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm
2015.
4. Nghị định số 59/2006/NĐ-CP hướng dẫ thi hành Luật Thương mại về hàng hóa,

dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

16