PHÂN TÍCH BÁO CÁO THU NHẬP

1. PHÂN TÍCH CẤU TRÚC LỢI NHUẬN

Một số chỉ tiêu kinh doanh của CTCP Vinhomes - VHM

Mục tiêu 2017 2018 2019 2020F

Doanh thu thuần (tỷ đồng) 15.297 38.664 51.627 97.000
Tăng trưởng doanh thu thuần 36,4% 152,8 33,5% 87,9%
%
Lợi nhuận gộp (tỷ đồng) 5.167 10.061 27.456 34.000
Biên lợi nhuận gộp 33.8% 26,0% 53,2% 35,1%
Lợi nhuận sau thuế (tỷ đồng) 1.565 14.776 24.319 31.000
Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế -29,1% 843,9 64,6% 27,5%
%
Biên lợi nhuận sau thuế 10,2% 38,2% 47,1% 32,0%
EPS (VND) 7.048 4.937 6.498 9.255

Kinh tế vĩ mô tăng trưởng trở lại, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản lớn, dân số
thuộc tầng lớp trung lưu và khá giả đang gia tăng với tốc độ nhanh, tốc độ đô thị
hóa nhanh, các chính sách liên quan đến bất động sản được nới lỏng là điều kiện tốt
nhất cho thị trường bất động sản nhà ở và các doanh nghiệp trong ngành để phát
triển.

Vinhomes là nhà phát triển bất động sản nhà ở dẫn đầu thị trường với 22% thị phần,
với quỹ đất rất lớn, khả năng triển khai hiệu quả chuỗi giá trị bất động sản. Trong
thời gian tới, tổng diện tích đất mà công ty sở hữu có thể lên tới 168 triệu m2, giúp
Vinhomes đảm bảo sức tăng trưởng cho các dự án của mình.

Vinhomes sở hữu nhiều sản phẩm bất động sản nhà ở đa dạng đáp ứng nhu cầu của
mọi đối tượng khách hàng từ tầm trung đến cao cấp.

Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế liên tục tăng trưởng trong 4 năm qua đã giúp
tỷ suất lợi nhuận sau thuế của Vinhomes luôn ở mức cao, đạt 47,1% trong năm
2019, kết quả này có được chủ yếu nhờ các dự án hợp tác kinh doanh với Vingroup
và các công ty con. Năm 2020 được dự báo tiếp tục là năm bứt phá của Vinhomes
với mục tiêu tăng trưởng doanh thu 88% và lợi nhuận 27,5% so với năm 2019 nhờ
kế hoạch kinh doanh rõ ràng và sắc bén. Tính đến hết quý I / 2020, Vinhomes đã
hoàn thành khoảng 25% kế hoạch này. Như vậy, khả năng hoàn thành kế hoạch
kinh doanh của Vinhomes là cao. Tình hình tài chính lành mạnh do tổng tài sản và
vốn chủ sở hữu của Vinhomes đều tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây. Hệ
số tổng nợ / tổng tài sản và tổng nợ / vốn chủ sở hữu đang được cải thiện.

2. Phân tích theo chiều dọc

Chỉ tiêu 2018 2019 2020 Tăng/

Giảm % tăng và giảm

Doanh thu
 16,762,374  15,465,004  22,827,451  (1,297,370) 7,362,447 -7.74% 47.61%

thuần về bán
hàng và cung

cấp dịch vụ
Chi phí hàng (12,354,778) (11,997,314) (13,677,167) 357,464 (1,679,853) -2.89% 14.00%

bán
Lợi nhuận gộp 4,407,596 3,467,690 9,150,284 (939,906) 5,682,594 -21.32% 163.87%

Chi phí bán (489,616) (346,718) (192,679) 142,898 154,039 -29.19% -44.43%
hàng

Chi phí quản (465,456) (517,914) (332,531) (52,458) 185,383 11.27% -35.79%
lý

Lợi nhuận 3,452,524 2,603,058 8,625,074 (849,466) 6,022,016 -24.60% 231.34%

thuần

Doanh thu 15,375,224 14,155,361 8,027,271 (1,219,863) (6,128,090) -7.93% -43.29%

hoạt động tài

chính
Chi phí tài (4,369,044) (7,104,718) (5,842,980) (2,735,674) 1,261,738 62.61% -17.76%

chính
Lợi nhuận từ 15,371,116 13,994,053 7,045,221 (1,377,063) (6,948,832) -8.96% -49.66%

hoạt động tài

chính (không

bao gồm lãi

tiền vay)

Lợi nhuận (68,636) (33,916) (879,898) 34,720 (845,982) -50.59% 2494.34%

khác

EBIT 18,755,004 16,563,195 14,790,397 (2,191,809) (1,772,798) -11.69% -10.70%

Chi phí tốn (4,364,936) (6,943,410) (4,860,930) (2,578,474) 2,082,480 59.07% -29.99%

kém
Lợi nhuận 14,390,068 9,619,785 9,929,467 (4,770,283) 309,682 -33.15% 3.22%
trước thuế

Thuế (2,417,391) (464,355) (486,281) 1,953,036 (21,926) -80.79% 4.72%

Lợi nhuận sau 11,972,677 9,155,430 9,443,186 (2,817,247) 287,756 -23.53% 3.14%
thuế thu nhập

doanh nghiệp

Tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi trên doanh thu năm 2018 đạt 111,89% do tỷ suất
lợi nhuận hoạt động chính trên doanh thu đạt 20,6% cộng với đóng góp của hoạt
động tài chính 91,7% nhưng do lỗ lãi khác nên tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi
trên doanh thu. chỉ đạt con số như đã nêu ở trên.

Năm 2019, lợi nhuận hoạt động kinh doanh chính trên doanh thu đạt 16,83%, giảm
3,76% so với năm 2018. Lợi nhuận hoạt động tài chính trên doanh thu đạt 90,49%,
giảm 1,21% so với năm 2018. Lợi nhuận khác trên doanh thu năm 2019 tiếp tục âm.
Như vậy, tỷ suất EBIT trên doanh thu năm 2018 được đánh giá là xấu do giảm so
với năm 2018 (giảm 4,79%)

Năm 2020, tỷ suất EBIT trên doanh thu giảm 42,31% là do lợi nhuận hoạt động tài
chính trên doanh thu giảm 59,63%, thêm vào đó lợi nhuận khác trên doanh thu tiếp
tục âm mặc dù lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính trên doanh thu tăng
37,78%. so với năm 2019.

Tỷ suất lợi nhuận trước thuế trên doanh thu năm 2018 là 85,85%, năm 2019 là
62,20% giảm 23,64% so với năm 2018; Năm 2020 là 43,5% tiếp tục giảm 18,71%
so với năm 2019.

Tỷ lệ trên doanh thu năm 2018 là 71,43%, năm 2019 là 59,2% giảm 12,22% so với
năm 2018; Năm 2020, tỷ suất LNST trên doanh thu là 41,37% tiếp tục được điều
chỉnh giảm 17,83% so với năm 2019.
Tóm lại: ROS năm 2019 giảm 12,22% so với năm 2018 do tiết kiệm chi phí kinh
doanh chính giảm, lợi nhuận hoạt động tài chính giảm và lợi nhuận khác âm là
nguyên nhân dẫn đến kết quả này.

ROS năm 2020 giảm 17,83% so với năm 2019 do tiết kiệm chi phí, tỷ suất lợi
nhuận sau thuế doanh thu thuần điều chỉnh giảm 59,63% so với năm 2019 và tỷ suất
lợi nhuận trên doanh thu khác âm mặc dù tỷ suất lợi nhuận hoạt động chính tăng
20,95% so với năm 2019 nhưng vẫn không cứu được kết quả cuối cùng.

3. Phân tích theo chiều ngang

Nhìn chung, doanh thu thuần và cung cấp dịch vụ từ năm 2018 đến năm 2020 có xu
hướng tăng. Năm 2019 so với năm 2018 giảm 7,74% nhưng năm 2020 so với năm
2019 tăng 47,61%. Như đã nêu, điều kiện ghi nhận doanh thu của ngành bất động
sản là khi bàn giao nghĩa là doanh thu được ghi nhận năm nay đã phát sinh kinh
doanh từ trước nhưng nhìn chung doanh thu bán hàng tăng là kết quả tốt, chứng tỏ
việc tiêu thụ của sản phẩm của doanh nghiệp tiến triển thuận lợi. Tuy nhiên, năm
2019 do chuẩn bị cho Vinhomes nên doanh thu thuần đã giảm hẳn so với năm 2018
(giảm 7,74%). Tổng lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) năm 2019 so với năm
2018 giảm 2.191.809 triệu đồng, tức là giảm 11,6%. Mục tiêu này đến năm 2020
tiếp tục giảm 1.772.798 triệu đồng, tương đương 10,7%. Để phân tích nguyên nhân,
chúng ta cần phân tích từng phần của lợi nhuận.

4. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động của lợi nhuận hoạt động kinh doanh
chính

Thuận lợi

Các yếu tố vĩ mô để tăng trưởng tốt: Theo Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP
năm 2017 đạt 6,81% và nằm trong nhóm tăng trưởng hàng đầu châu Á. GDP bình
quân đầu người đạt 2.385 USD, tăng 7,7% so với năm 2016. Lạm phát năm 2017
chỉ tăng 3,53% so với năm 2016, thấp hơn mục tiêu của Chính phủ là 4%. Theo Cục
Đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 35,88
tỷ USD, tăng 44,4% so với năm 2016 và là mức tăng cao nhất trong 10 năm trở lại
đây, trong đó, 16 lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 về thu hút nước
ngoài. vốn đầu tư trực tiếp (FDI) với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5%
tổng vốn đầu tư đăng ký.

Thị trường bất động sản tiếp tục phát triển mạnh: Cùng với đà tăng trưởng ổn
định của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua hai năm tốt nhất
trong lịch sử 2016 - 2017 tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. sự quan
tâm của nhiều nhà đầu tư ở mọi phân khúc. Theo CBRE, trong năm 2017, thị trường
Tp.HCM đón nhận 31.106 căn hộ mới chào bán từ 70 dự án, chủ yếu ở khu Đông
(39%) và khu Nam (30%) của Tp.HCM. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm khoảng
64% tổng nguồn cung trong năm 2017 cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị
trường nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua căn hộ để ở và tạo nền tảng cho thị
trường phát triển bền vững. Tổng số căn hộ bán được trên địa bàn TP.HCM năm
2017 là 33.431 căn, đây là lần đầu tiên trong vòng 5 năm trở lại đây, thị trường
TP.HCM ghi nhận số lượng căn hộ bán được vượt số lượng căn hộ mở bán mới
trong năm. . Tổng số căn hộ mở bán năm 2017 tại Hà Nội là 35.059 căn hộ, tăng
12% so với năm 2016. Đây cũng là mức mở bán mới cao nhất trong vòng 5 năm trở
lại đây. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường với 62 dự án mới
được mở bán với 22.375 căn hộ, tăng 27% so với năm 2016 và đạt mức tăng trưởng
bình quân 20% trong ba năm 2015-2017. Tổng số căn hộ chung cư bán được trên
địa bàn Hà Nội năm 2017 là 26.000 căn hộ, tăng 12% so với năm 2016.

Nhu cầu sở hữu nhà tăng tại các thành phố trọng điểm của Việt Nam: Giống
như các nhà phát triển bất động sản khác tại Việt Nam, trong năm 2016 và 2017,
Vinhomes được hưởng lợi từ sự gia tăng nhu cầu. nhà ở trung cấp và cao cấp tại các
thành phố trọng điểm do tăng trưởng kinh tế Nền kinh tế Việt Nam, đô thị hóa và
nhu cầu sở hữu nhà của người nước ngoài / Việt Kiều tại Việt Nam. Đón đầu xu
hướng này, Công ty đã tăng số lượng các dự án nhà ở đang phát triển, đặc biệt bằng
việc công bố triển khai hàng loạt dự án thuộc phân khúc trung cấp tại các khu đô thị
ngày càng phát triển và đông dân cư. cư dân mang thương hiệu VinCity từ năm
2016, bên cạnh các dự án cao cấp mang thương hiệu Vinhomes.

Sở hữu và vận hành nhiều dự án bất động sản nhà ở lớn nhất Việt Nam: Theo
CBRE, Vinhomes là thương hiệu bất động sản hàng đầu Việt Nam với 15% thị phần
dựa trên số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội và TP. .HCM trong giai đoạn từ
2015-2017. Các dự án mang thương hiệu Vinhomes và VinCity phủ sóng khắp cả
nước. Hầu hết các dự án của Công ty đều tập trung tại các địa bàn trọng điểm tại Hà
Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng như các tỉnh, thành phố lớn trên cả nước có
nhiều tiềm năng phát triển như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Thanh Hóa.

Khó khăn và thách thức

Cạnh tranh gay gắt với các chủ đầu tư bất động sản khác trên từng vị trí và
phân khúc: Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội được coi là thị trường bất động sản
tiềm năng và thu hút nhiều khách hàng mua căn hộ. Do đó, sự cạnh tranh giữa các
công ty trong lĩnh vực bất động sản tại hai thành phố lớn này ngày càng gia tăng.

Ngoài ra, còn có các tập đoàn phát triển bất động sản nước ngoài đang đầu tư trực
tiếp hoặc liên doanh với các chủ đầu tư khác tại Việt Nam, đây cũng là đối thủ cạnh
tranh trực tiếp của Vinhomes với danh tiếng quốc tế.