HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHOA TÀI CHÍNH

BÀI THU HOẠCH

HỌC PHẦN: NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (FIN104A)
Họ và tên: NGUYỄN THỊ VI ANH
Mã sinh viên: 24A4012509
Lớp: K24TCB
Nhóm lớp: FIN104A01
Thuộc nhóm thực hiện: Phạm Văn Đức
Ngày 23 tháng 11 năm 2023
Sinh viên ký tên:

Hà Nội, ngày 23 tháng 11 năm 2023

 PHIẾU ĐÁNH GIÁ ĐÁP ỨNG CHUẨN ĐẦU RA

Don’t meet Below Nội dung

Performance Marginall Meets Exceeds
expectation expectations sử dụng để
level y adequate expectations expectations
s đánh giá
Điểm đánh < 40% 40%-54% 55%-69% 70%-84% 85% - 100%
giá
Tiêu chí CLO2: Thể hiện khả năng luận giải được kết quả giá trị tài sản ước tính với các minh chứng
phù hợp
Xác định Các hồ sơ,
được các tài liệu,
thông tin thông tin đã
cần thu thập thu thập
nhằm ước được đính
tính giá trị kèm & Các
của tài sản thông tin
cụ thể được trình
bày trong
Báo cáo kết
quả thẩm
định giá tài
sản
Phân tích Các thông
các thông tin xử lý,
tin thu thập phân tích
được nhằm trong quá
sử dụng để trình định
ước tính giá giá Các
trị thông tin
được trình
bày trong
Báo cáo
kết quả
thẩm định
giá tài sản
Tổng hợp Báo cáo
các thông kết quả
tin để tiến thẩm định
hành giá tài sản
phương
pháp thẩm
định giá tài
sản cụ thể.
Đề xuất Báo cáo kết
được kết quả thẩm
luận về giá định giá tài
trị ước tính sản; Chứng
tài sản cụ thư thẩm
thể với các định giá tài
minh chứng sản
phù hợp.
Điểm đánh < 40% 40%-54% 55%-69% 70%-84% 85% - 100%
giá
 Tiêu chí CLO3: Thể hiện khả năng đánh giá công tác thẩm định giá tài sản.
Lập kế hoạch Bảng 1.1
thực hiện các
công việc khi
tiến hành
thẩm định giá
tài sản cụ thể
theo quy trình
thẩm định giá
tài sản.

Thực hiện các Bảng 1.2

công việc khi
tiến hành
thẩm định giá
tài sản cụ thể
theo kế hoạch
đề ra
Đánh giá kết Bảng 1.3,
quả thực hiện Bảng 1.4
công việc khi
tiến hành
thẩm định giá
tài sản cụ thể.
 PHIẾU CHẤM ĐIỂM

Mức điểm đánh giá

Tỷ trọng trong điểm đánh
Tiêu chí (Theo mức điểm đánh giá
giá trong tổng điểm (1)
từng Mẫu 0.2) (2)
CLO2: Thể hiện khả năng luận giải được kết quả giá trị tài sản ước tính với các minh chứng phù
hợp
Xác định được các thông tin cần thu 15%
thập nhằm ước tính giá trị của tài sản
cụ thể
Phân tích các thông tin thu thập được 15%
nhằm sử dụng để ước tính giá trị
Tổng hợp các thông tin để tiến hành 15%
phương pháp thẩm định giá tài sản cụ
thể.
Đề xuất được kết luận về giá trị ước 15%
tính tài sản cụ thể với các minh chứng
phù hợp.

Đánh giá đạt chuẩn đầu ra Đạt từ

CLO3: Thể hiện khả năng đánh giá công tác thẩm định giá tài sản.
Lập kế hoạch thực hiện các công việc 15%
khi tiến hành thẩm định giá tài sản cụ
thể theo quy trình thẩm định giá tài sản.

Thực hiện các công việc khi tiến hành 15%

thẩm định giá tài sản cụ thể theo kế
hoạch đề ra
Đánh giá kết quả thực hiện công việc 10%
khi tiến hành thẩm định giá tài sản cụ
thể.
Tổng điểm (Được tính bình quân gia 100%
quyền theo mức điểm đánh giá (1)*(2)
quy đổi theo thang điểm 10)
 MỤC LỤC
PHẦN I. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ......................................................................................................1
Bảng 1.1: Kế hoạch công việc Thẩm định giá tài sản.........................................................................................1
Bảng 1.2: Báo cáo thực hiện công việc thực hiện được giao của cá nhân.........................................................3
Bảng 1.3: Tổng hợp các công việc và đánh giá kết quả thực hiện công việc của cả nhóm và từng cá nhân.....5
Bảng 1.4: Tổng hợp đánh giá mức độ hoàn thành và đóng góp.........................................................................7
PHẦN II. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ........................................................................................................8
MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ..............................................................................................8
MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ.........................................................................................................24
PHỤ LỤC.........................................................................................................................................................29
 PHẦN I. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
Bảng 1.1: Kế hoạch công việc Thẩm định giá tài sản
Ngày 18 tháng 10 năm 2023
Nhóm số: 11 Lớp FIN104A01 thực hiện Họp triển khai kế hoạch thực hiện công việc về Thẩm định giá tài
sản theo yêu cầu của Bài tập lớn:
Các thành viên nhóm gồm:
1. Phạm Văn Đức; Lớp K24TCB
2. Nguyễn Thị Vi Anh; Lớp K24TCB
3. Hoàng Bảo Ngọc; Lớp K24TCB
4. Đoàn Hồng Ngọc; Lớp K24TCB
5. Nguyễn Thị Ngọc Hân; Lớp K24TCC
Tài sản thẩm định là:
1. Tên tài sản: Bất động sản với hình thức nhà ở của hộ gia đình
2. Địa chỉ: thôn Chợ Bến, xã Thanh Cao, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
Thực hiện lập kế hoạch công việc và phân công cho các thành viên như sau:
Số Nội dung công việc Người thực hiện Thời gian Kết quả/sản phẩm cần đạt
thứ (Căn cứ vào các công việc (Ghi rõ do toàn hoàn được
tự trong Quy trình thẩm định giá nhóm thực thành (Viết rõ kết quả cần đạt
các tài sản để lên các nội dung hiện/hoặc họ và được là gì: Báo cáo, chứng
Bước công việc tương ứng) tên của cá nhân thư, phiếu khảo sát, bảng
được giao phụ tổng hợp thông tin, bảng
trách) tính hay nhận định)
1 Xác định các vấn đề cơ bản Nguyễn Thị Ngọc 25/10/2023 Kết quả Những thông tin về
- Tổng hợp thông tin cơ bản về Hân (Thành viên); tài sản và các vấn đề cơ bản,
tài sản Hoàng Bảo Ngọc xác định được cơ sở giá trị
- Mục đích định giá (Thành viên) cũng như giả thiết
- Đối tượng sử dụng kết quả
thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của tài
sản thẩm định giá
- Xác định giả thiết và giả thiết
đặc biệt
2 Lập kế hoạch thẩm định giá Cả nhóm 01/11/2023 Bảng lập kế hoạch định giá
Bảng 1.1
Thời hạn hoàn thành từng
bước trong quy trình thẩm
định giá
1
3 Khảo sát thực tế, thu nhập thông Nguyễn Thị Ngọc 06/11/2023 Phiếu khảo sát, bảng tổng
tin Hân (Thành viên); hợp thông tin
- Thông tin về đặc điểm tính Hoàng Bảo Ngọc
chất, pháp lý (Thành viên)
- Các số liệu về kinh tế, xã hội,
môi môi trường, những yếu tố có
tác động đến giá trị
- Các thông tin về yếu tố tự
nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến mục đích sử dụng của tài
sản
4 Phân tích thông tin Nguyễn Thị Vi 11/11/2023 Bảng phân tích thông tin tài
- Phân tích thông tin về về đặc Anh (Thành viên); sản thẩm định giá và các tài
điểm tài sản Đoàn Hồng Ngọc sản so sánh
- Phân tích những đặc trưng của (Thành viên) Phân tích tổng quan về thị
thị trường tài sản trường
- Phân tích về khách hàng Phân tích về khách hàng
- Phân tích về việc sử dụng tài Phân tích về việc sử dụng
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tốt nhất và tối ưu tài sản
5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm Phạm Văn Đức 16/11/2023 Bảng tính tổng hợp thông
định giá (Nhóm trưởng) tin tài sản so sánh, bảng tính
- Lựa chọn phương pháp thẩm chênh lệch điều chỉnh và giá
định giá chủ yếu trị tài sản thẩm định
- Sử dụng các phương pháp
thẩm định giá khác
6 Báo cáo thẩm định giá, phát Cả nhóm 22/11/2023 Tổng hợp thông tin thành
hành chứng thư kết quả thẩm báo cáo, chứng thư, bài
định giá hoàn chỉnh

2
 Bảng 1.2: Báo cáo thực hiện công việc thực hiện được giao của cá nhân
Ngày 22 tháng 11 năm 2023
Tên thành viên: Nguyễn Thị Vi Anh; Lớp: K24TCB
Thực hiện báo cáo công việc về Thẩm định giá tài sản theo Kế hoạch phân công việc của nhóm như sau:
Công việc được giao Thời gian Kết quả đạt Hạn Nguyên Ý kiến về việc
hoàn được chế/Chưa đạt nhân đáp ứng yêu
thành được cầu hay
không để sử
dụng trong
việc tiến hành
định giá
Lập kế hoạch định giá 01/11/2023 Quy trình Không Đáp ứng
thẩm định giá
bất động sản
Phân tích thông tin về đặc 11/11/2023 Bảng phân Một số phân Thông tin Đáp ứng
điểm tài sản thẩm định và tích thông tin tích, nhận thực tế về
các tài sản so sánh (về tài sản thẩm định còn chưa đặc điểm của
pháp lý, kinh tế, kỹ thuật) định giá và tài chi tiết, rõ tài sản thẩm
sản so sánh ràng và mang định và các
tính chủ quan tài sản so
sánh còn
thiếu sót
Phân tích thông tin tổng 11/11/2023 - Đặc trưng về Không Đáp ứng
quan về thị trường, các thị trường
thông tin về thị trường BĐS tỉnh Hòa
giao dịch của tài sản thẩm Bình
định giá - Thực trạng
và triển vọng
thị trường
BĐS tỉnh Hòa
Bình
- Thông tin về
các yếu tố
kinh tế, xã
hội, và các
yếu tố khác có
ảnh hưởng
đến giá trị tài
3
 sản thẩm định
giá
Lập báo cáo thẩm định 20/11/2023 Báo cáo thẩm Kết quả thẩm Thông tin Đáp ứng
giá định giá nêu định giá có thực tế về
rõ quá trình thể chưa phù đặc điểm của
thẩm định giá, hợp với điều tài sản thẩm
kết quả thẩm kiện thực tế định và các
định giá và ý tài sản so
kiến của sánh còn
doanh nghiệp thiếu sót.
thẩm định giá Sự điều
về giá trị của chỉnh giá của
tài sản được tài sản so
thẩm định sánh bị ảnh
hưởng bởi
nhận định
chủ quan của
thẩm định
viên
Phát hành chứng thư thẩm 22/11/2023 Chứng thư Đáp ứng
định giá thẩm định giá

4
Bảng 1.3: Tổng hợp các công việc và đánh giá kết quả thực hiện công việc của cả nhóm và từng cá nhân
Đánh giá
mức độ
Đề xuất
đạt/không
Số Kết quả/sản Hạn giải
Người đạt của
thứ Nội dung công việc phẩm đã đạt chế/Chưa quyết
thực hiện công việc đã
tự được đạt được các hạn
thực hiện
Bước (nếu có) chế (nếu
(Đạt/Không
có)
đạt/Bổ
sung)
Xác định các vấn đề cơ bản
Nguyễn
- Tổng hợp thông tin cơ bản Kết quả
Thị Ngọc
về tài sản Những thông
Hân
- Mục đích định giá tin về tài sản
(Thành
- Đối tượng sử dụng kết quả và các vấn đề
1 viên); Đạt
thẩm định giá cơ bản, cơ sở
Hoàng Bảo
- Xác định cơ sở giá trị của giá trị của tài
Ngọc
tài sản thẩm định giá sản thẩm
(Thành
- Xác định giả thiết và giả định giá
viên)
thiết đặc biệt
Bảng lập kế
2 Lập kế hoạch thẩm định giá Cả nhóm hoạch thẩm Đạt
định giá
Chủ sở
Khảo sát thực tế, thu nhập
hữu dựa
thông tin
Nguyễn trên hiểu
- Thông tin về đặc điểm Trao đổi thực Một số
Thị Ngọc biết thị
tính chất, pháp lý tế với chủ sở thông tin
Hân trường
- Các số liệu về kinh tế, xã hữu. dựa trên
(Thành trong khu
hội, môi môi trường, những Biên bản phỏng
3 viên); vực để Đạt
yếu tố có tác động đến giá khảo sát hiện đoán chủ
Hoàng Bảo cung cấp
trị trường của tài quan của
Ngọc thông tin.
- Các thông tin về yếu tố tự sản thẩm chủ sở
(Thành Vẫn sử
nhiên, kinh tế xã hội ảnh định giá. hữu
viên) dụng kết
hưởng đến mục đích sử
quả khảo
dụng của tài sản
sát.
4 Phân tích thông tin Nguyễn Bảng tổng Đạt
- Phân tích thông tin về đặc Thị Vi Anh hợp các
5
 thông tin thu
điểm tài sản
(Thành thập về tài
- Phân tích những đặc trưng
viên); Đoàn sản so sánh.
của thị trường tài sản
Hồng Ngọc Số lượng tài
- Phân tích về khách hàng
(Thành sản so sánh
- Phân tích về việc sử dụng
viên) nhiều, nhiều
tài sản tốt nhất và có hiệu
thông tin để
quả nhất
phân tích
Bảng tổng Tham
Một số tỷ
hợp thông tin khảo
Xác định giá trị tài sản cần lệ điều
tài sản so nhiều
thẩm định giá Phạm Văn chỉnh còn
sánh, bảng trường
- Lựa chọn phương pháp Đức dựa trên
5 tính chênh hợp để Đạt
thẩm định giá chủ yếu (Nhóm đánh giá
lệch giá điều có đánh
- Sử dụng các phương pháp trưởng) chủ quan
chỉnh và giá giá sát
thẩm định giá khác của cá
trị tài sản với thực
nhân
thẩm định tế nhất
Báo cáo,
Báo cáo thẩm định giá, phát
chứng thư
6 hành chứng thư kết quả Cả nhóm Đạt
thẩm định giá
thẩm định giá
hoàn chỉnh

6
 Bảng 1.4: Tổng hợp đánh giá mức độ hoàn thành và đóng góp

STT Họ và tên Đánh giá mức độ hoàn thành Đánh giá mức độ đóng góp trong toàn
công việc theo kế hoạch bộ quá trình thực hiện của từng người
1 Phạm Văn Đức 100% 20%
2 Nguyễn Thị Vi Anh 100% 20%
3 Hoàng Bảo Ngọc 100% 20%
4 Đoàn Hồng Ngọc 100% 20%
5 Nguyễn Thị Ngọc 100% 20%
Hân
Tổng 100%

7
 PHẦN II. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
PHỤ LỤC 02
MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
Tên doanh nghiệp CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------
Số: 120/BC-DNI Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số abc/CT-DNI ngày 20/11/2023)
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
Tên doanh nghiệp: Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt
Địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ: số 7 ngõ 11 đường Thanh Lãm phường Phú Lãm quận Hà Đông, TP. Hà Nội.
Mã số thuế: 0106812361
Điện thoại: 0389949190
Người đại diện: NGUYỄN TRƯỜNG SƠN
Họ và tên thẩm định viên: Nguyễn Hoàng P
Người lập báo cáo: Nhóm 11
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản:
Họ tên: Bà Nguyễn Quỳnh T.
Địa chỉ: ngõ 1008 đường Láng phường Láng Thượng quận Đống Đa TP Hà Nội
Số điện thoại: 0123456789
- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá: số 120/2023/HĐTV-TĐG ngày
05 tháng 11 năm 2023 giữa bà Nguyễn Quỳnh T và Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt
- Tên tài sản thẩm định giá: Bất động sản với hình thức nhà ở của hộ gia đình
- Thời điểm thẩm định giá: 10/11/2023
- Mục đích thẩm định giá: xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích mua bán
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn
thông tin đó: Do chủ sở hữu công cấp và tra cứu trên cổng thông tin về đất đai; các giấy tờ, văn bản được
trình bày và theo đúng mẫu của Nhà nước quy định và có sự xác nhận lại từ phía địa phương chính quyền tại
nơi tài sản thẩm định và tài sản so sánh.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
STT Tên văn bản Số, ngày ban hành Nội dung CQ ban

8
 hành

1 Thông tư Số 125/2021/ TT-BTC Hướng dẫn nội dung về sắp xếp lại, BTC
xử lý nhà, đất

2 Thông tư Số 09/2021/TT-BKHĐT Hướng dẫn về phát triển và quản lý BKHĐT

nhà ở xã hội

3 Thông tư Số 01/2021/ TT-BTNMT Định mức kinh tế, kỹ thuật lập, điều BTNMT
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất

4 Luật giá Số 11/2012/QH13 Ban hành các quy định về giá Quốc hội

5 Luật đất đai Số 45/2013/QH12 Ban hành các quy định về đất đai Quốc hội

6 Nghị định Số 89/2013/ NĐ-CP Về thẩm định giá CP

7 Nghị định Số 136/2021/NĐ-CP Về luật đo đạc và bản đồ CP

8 Nghị định 146/2020/NĐ-CP Miễn, giảm thuế sử dụng đất nông CP

nghiệp

9 Thông tư Số 13/2019/ TT- BTNMT Quy định về Định mức kinh tế- kỹ BTNMT
thuật thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

10 Công văn Số 1326/ BXD-QLN V/v hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại BXD
giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến
trúc
Và các văn bản có liên quan khác.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản
thẩm định giá
3.1. Thông tin về thị trường
Đặc trưng thị trường bất động sản tỉnh Hòa Bình:
Lợi thế về vị trí địa lý, cảnh quan, hạ tầng, quỹ đất rộng, chính sách thu hút đầu tư cởi mở, Hoà Bình dần
khẳng định vị thế dẫn đầu của một thị trường BĐS ven Thủ đô.
- Lợi thế từ vị trí địa lý
Tỉnh Hoà Bình sở hữu vị trí chiến lược tại cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội. Đây cũng là vị trí đặc biệt
quan trọng, là tâm điểm giao thương giữa Hà Nội và các tỉnh Tây Bắc.

9
Lợi thế giáp ranh với Thành phố Hà Nội cũng mở ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS Hòa Bình phát triển
mạnh mẽ. Đặc biệt, khi xu hướng đầu tư BĐS vùng ven thành phố lớn lên ngôi, Hòa Bình trở thành tâm điểm
được giới đầu tư ưu tiên chọn lựa hàng đầu. Giá đất tại Hà Nội tăng cao cũng như quỹ đất ngày càng thu hẹp
đã khiến những thị trường giàu tiềm năng, sát cạnh Hà Nội như Hoà Bình được hưởng lợi lớn. Kéo theo đó là
sự bật dậy mạnh mẽ của các phân khúc BĐS.
- Sự đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông Hòa Bình
Ngoài vị trí đắc địa, lý do quan trọng khác khiến Hoà Bình thu hút mạnh mẽ giới đầu tư địa ốc chính là sự
đầu tư mạnh mẽ để hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông.
Theo kế hoạch 5 năm tới, Hòa Bình sẽ tiếp tục đầu tư hơn 120 nghìn tỷ đồng để hoàn thiện mạng lưới giao
thông huyết mạch với các dự án hiển hình như: Đầu tư mở rộng đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình kết nối
liền mạch Tây Bắc, Hòa Bình, Hà Nội, …
Ngoài ra, dự án liên kết vùng Hòa Bình - Hà Nội và cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu cũng được thúc đẩy mạnh.
Cùng đó là triển khai đẩy nhanh tiến độ hệ thống mạng lưới giao thông như: Tuyến đường tỉnh 435, 433, 438,
đường liên huyện Lạc Sơn - Tân Lạc, đường nối TP Hòa Bình - Kim Bôi, đường Hồ Chí Minh - vành đai 5
Hà Nội, … Đồng thời, Hòa Bình cũng triển khai xây dựng các tuyến đường liên tỉnh kết nối từ Khu du lịch
hồ Hòa Bình đến các Khu du lịch Đồng Tâm, Khu du lịch Tam Chúc, …
- Thế mạnh của một thiên đường nghỉ dưỡng ven đô phía Bắc
Với lợi thế nằm ở vị trí cửa ngõ của thủ đô Hà Nội, cùng sự ưu ái của thiên nhiên, Hòa Bình dần trở thành
một điểm đến nghỉ dưỡng không thể bỏ lỡ tại khu vực phía Bắc. Lợi thế về du lịch có ý nghĩa lớn tới thị
trường BĐS. Nhất là khi xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tại các địa phương vùng ven Hà Nội đang nở rộ
và đặc biệt hấp dẫn giới đầu tư.
Sức hút của Hòa Bình đến từ những cảnh quan thiên nhiên hoang sơ và ấn tượng như lòng hồ Hòa Bình,
dòng sông Đà, núi Viên Nam, hệ thống hang động phong phú, suối khoáng nóng Kim Bôi, …
Ngoài ra, tỉnh còn sở hữu nhiều điểm du lịch hấp dẫn, độc đáo, mang đậm nét văn hóa của xứ Mường như:
Bản Lác (Mai Châu), chùa Tiên (Lạc Thủy), quần thể hang động Núi Đầu Rồng (Cao Phong), đền thờ Chúa
Thác Bờ, …
- Các dự án đổ bộ Hòa Bình
Chỉ riêng năm 2020, địa phương này đã thu hút hơn 94.000 tỷ đồng vào BĐS đến từ các tập đoàn lớn như:
VinGroup, FLC Group, Phú Mỹ Hưng, T&T, Geleximco, Sao Vàng, …
Điển hình, Vincom Retail (VinGroup) đổ bộ vào Hòa Bình với dự án Vincom Plaza hơn 11.000m2 tại TP
Hòa Bình khiến giá đất ven Vincom Plaza tăng 50 – 75%. Ngoài ra, tập đoàn T&T cũng đề xuất cùng lúc 7
dự án tại Hoà Bình. Các “ông lớn” Phú Mỹ Hưng, Apec Group, Sao Vàng, … cũng đang đề xuất quy hoạch
và triển khai các dự án Khu đô thị, Khu sinh thái và nghỉ dưỡng tầm cỡ tại thị trường Hòa Bình.
Trong 178 dự án nhà ở được bổ sung tại tỉnh Hòa Bình trong năm 2021, có nhiều dự án có quy mô rộng hơn
100 ha.
Thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Hòa Bình:
Trong khoảng thời gian từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2022, bất động sản ở tỉnh Hòa Bình đã từng rất sôi
động, hấp dẫn giới đầu tư khi giá trị đất nền tăng theo cấp số nhân. Theo một thống kê, Hòa Bình là 1 trong 4
10
tỉnh có lượng giao dịch BĐS tăng mạnh nhất khu vực miền Bắc trong năm 2021. Đồng thời, giá BĐS Hòa
Bình tăng trung bình 20 – 50% so với cùng kỳ 2020 và được dự báo tăng mạnh trong năm 2022. Ngoài ra,
giá đất ở một số vùng như Lương Sơn, TP Hoà Bình, Kim Bôi, … đã tăng tới 3 lần. Giá đất ở các vùng lân
cận cũng tăng đáng kể.
Sau “làn sóng” ấy, thị trường bất động sản đã bị chững lại một thời gian khoảng hơn 1 năm qua, các giao
dịch hầu như đóng băng. Sau hơn một năm lắng xuống, thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà đất ở khu
vực đã hoạt động trở lại. Ông Nguyễn Khắc Yên – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Hòa Bình) cho biết, trong thời gian gần đây, việc chuyển nhượng, mua bán đất trên địa bàn
tỉnh đã gia tăng trở lại so với quý I và qúy II năm 2023.
Trong lần quay trở lại này, xu hướng lựa chọn các bất động sản của nhà đầu tư đã có nhiều khác biệt so với
trước đây. Họ không chỉ là mua đất sau đó chờ thời cơ để bán mà khách hàng đã tập trung vào những mảnh
đất có ý nghĩa thực dụng nhiều hơn như đất nhà ở, nghỉ dưỡng, đất để trồng trọt, làm trang trại, ... hay đón
các dự án. Đa phần giá trị của các bất động sản được chọn ở thời điểm hiện tại ở mức không cao, tập trung
trong khoảng giá từ 1 đến 3 tỷ đồng. Các nhà đầu tư đã không lựa chọn những lô đất giá trị cao kéo theo rủi
ro lớn như trước đây.
Lý giải về thị trường bất động sản ở Hòa Bình có dấu hiệu sôi động trở lại, các chuyên gia nhận định, giá đất
ở địa phương này từng tăng chóng mặt tuy nhiên hiện nay, giá đất thuộc thành phố Hòa Bình chỉ ngang ngửa
giá đất nông thôn của các tỉnh lân cận nên dư địa tăng giá của bất động sản Hòa Bình cực kỳ nhiều, hứa hẹn
là mảnh đất màu mỡ cho các nhà phát triển dự án.
Thế mạnh về quỹ đất rộng, hạ tầng, du lịch ngày càng hoàn thiện thúc đẩy bất động sản được nhà đầu tư quan
tâm trở lại. Đặc biệt là ở các phân khúc đất nền, nghỉ dưỡng có vị trí đẹp, kết nối giao thông thuận tiện tới
trung tâm tỉnh và Hà Nội.
Theo thống kê mới nhất, Hoà Bình là 1 trong 4 tỉnh có lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh nhất khu vực
miền Bắc từ đầu năm đến nay. Đồng thời, giá bất động sản Hoà Bình được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm
2024 bởi còn nhiều tiềm năng để thu hút đầu tư ở các tỉnh thành trên cả nước.
Bên cạnh đó, nguyên nhân khiến giá đất Hòa Bình tăng một phần cũng là do thiếu hụt nguồn cung. Mặc dù
quỹ đất lớn tuy nhiên thực tế tại Hòa Bình vẫn có những dự án gặp khó khăn về pháp lý. Do vậy nhà đầu tư
tham gia vào thị trường bất động sản Hòa Bình cần tìm hiểu thông tin dự án thật cẩn trọng để tránh gặp phải
sản phẩm pháp lý không an toàn.
Tiềm năng tăng giá BĐS mạnh mẽ:
Bên cạnh các thế mạnh về vị trí, hạ tầng và du lịch, thị trường BĐS Hòa Bình còn trở nên hấp dẫn giới đầu tư
bởi những tiềm năng tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền, nghỉ dưỡng có vị trí đẹp, kết nối
giao thông thuận tiện tới trung tâm tỉnh và Hà Nội. Thị trường BĐS Hòa Bình được dự báo sẽ tiếp tục tăng
giá mạnh mẽ trong thời gian tới khi các thế mạnh về hạ tầng, du lịch ngày càng hoàn thiện và giới đầu tư địa
ốc đổ về đông đảo hơn. Quỹ đất rộng, giá phù hợp so với các vùng phụ cận nhưng tiềm năng lại vô cùng nổi
bật. Tất cả các lợi thế tổng hoà vào nhau góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Hòa Bình không ngừng tăng
trưởng và bùng nổ thu hút đầu tư.
3.2. Phân tích về khách hàng
11
Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng:
- Khách hàng thường có thu nhập ổn định và đủ lớn để đáp ứng các khoản vay và chi phí liên quan đến việc
mua nhà.
- Những người mua nhà tiềm ẩn thường có kế hoạch ổn định và nhìn xa trước, họ muốn mua nhà để ổn định
cuộc sống trong thời gian dài.
- Khả năng tài chính sẵn có: Có khả năng thanh toán một phần lớn hoặc toàn bộ giá trị của căn nhà bằng tiền
mặt hoặc thông qua khoản vay.
- Họ có thể đã nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường bất động sản, vị trí cụ thể, và các yếu tố khác để đưa ra
quyết định thông minh
Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản:
- Những hộ gia đình có trẻ em thường quan tâm đến vị trí gần trường học chất lượng, đảm bảo việc học của
trẻ nhỏ. Ngoài ra những khu vực có an ninh tốt, an toàn cũng là lựa chọn lý tưởng của khách hàng
- Sở thích về môi trường sống của mỗi người có thể khác nhau, từ yên tĩnh và tĩnh lặng đến năng động và sôi
động.
- Diện tích căn nhà hợp lý với khách hàng, từ vừa đến to, tình trạng nhà còn mới, nguyên vẹn sẽ là 1 lợi thế
của tài sản thẩm định giá
- Khách hàng thường sẽ có xu thế mua nhà ở những nơi có khí hậu mát mẻ, trong lành, ít rủi ro về thiên tai để
kinh doanh hoặc sử dụng làm nhà ở
Nhu cầu, sức mua về tài sản: Nhu cầu và sức mua về tài sản nhà ở của khách hàng có thể phụ thuộc vào
nhiều yếu tố sau đây:
- Thu nhập: Khả năng mua nhà thường phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập của khách hàng. Người có thu nhập
cao hơn thường có khả năng mua nhà đắt đỏ hơn. Sức mua của khách hàng còn phụ thuộc vào tình hình tài
chính tổng thể, bao gồm tiền tiết kiệm, đầu tư, và các nguồn thu nhập khác.
- Xu hướng thị trường: Nếu giá nhà tăng, sức mua của khách hàng có thể bị ảnh hưởng do giảm khả năng
mua nhà với mức giá cao. Ngoài ra, lãi suất vay cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến sức mua của khách hàng.
Lãi suất thấp thường khuyến khích mua sắm bất động sản.
- Tâm Lý Đầu Tư: Đôi khi, người mua có thể coi nhà ở như một đầu tư, và quyết định mua nhà dựa trên kỳ
vọng về tăng giá trị tương lai.
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá
4.1. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Tên tài sản thẩm định giá: Bất động sản nhà ở của hộ gia đình
Tình trạng pháp lý:
- Có chứng nhận quyền sử dụng đất
- BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở
- BĐS hiện không có tranh chấp
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:

12
- Vị trí: nằm trên đường tỉnh 76, cách đường Hồ Chí Minh 30m.Bên phải tiếp giáp nhà dân, bên trái cũng tiếp
giáp nhà dân, khu dân cư đông đúc, gần chợ, gần trường học. Hình dáng: tương đối vuông, vát hậu về sau,
chiều rộng phía trước nhà: 6,5m. Giao thông thuận lợi. Vị trí phù hợp với việc kinh doanh.
- Bên phải tiếp giáp nhà dân, bên trái cũng tiếp giáp nhà dân, khu dân cư đông đúc, gần chợ, gần trường học.
- Cảnh quan: khu dân cư, xung quanh nhiều chợ, gần nhất đi thẳng cách 50m có chợ phiên.
- Hình dáng: tương đối vuông, vát hậu về sau, chiều rộng phía trước nhà: 6,5m.
- Diện tích: 144m2.
- Diện tích xây dựng: 126m2.
- Tài sản gắn liền với đất: Công trình nhà ở hiện đang kinh doanh buôn bán xe đạp.
- Quy mô nhà ở: 2 tầng với gian ngoài cho việc kinh doanh của gia đình, tầng 1 nhà ở gồm 1 phòng khách, 1
phòng ngủ, 1 phòng bếp, 1 phòng vệ sinh cá nhân; tầng 2 gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh cá nhân, 1
phòng thờ và 1 sân ngoài.
- Hướng mặt tiền: hướng Đông nam.
- Năm xây dựng: 2007
- Tuổi đời kinh tế: 30 năm
- Cơ sở vật chất: điện ổn định, cấp và thoát nước tốt.
- Xây dựng kiên cố và chắc chắn, không có tình trạng ngập nước, giao thông khá thuận lợi.
- Hiện trạng:
Kết cấu Hiện trạng Chất lượng

Móng và cột Tốt, không có dấu hiệu gì đáng lo gì 97%

Tường Tường không bị thấm nước tuy nhiên sơn nhiều nơi không còn mới 94%

Nền Nền không có dấu hiệu sụt, lún, sử dụng tốt 98%

Mái Mái còn mới, không có hư hỏng 98%

4.2. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh luật pháp, tài chính cho phép
và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá qua các khía cạnh:
- Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng
trong tương lai:
+ Khu đất thẩm định nằm trong khu dân cư hiện hữu, hiện tại là nhà ở mái bằng đang kinh doanh buôn bán
xe đạp.
+ Khả năng tiếp cận, di chuyển: Khu đất thẩm định tọa lạc ở mặt tiền đường tỉnh 76 có địa hình bằng phẳng,
đường tỉnh 76 trải nhựa rộng khoảng 15m với 2 chiều xe. Nhà thẩm định gần chợ, trường học thuận tiện cho
việc kinh doanh, đi lại

13
+ Môi trường tự nhiên: Tài sản thẩm định nằm trong khu dân cư, thông thoáng, không gian rộng rãi nên khí
hậu và môi trường thuận tiện cho việc định cư sinh sống và làm việc. Vệ sinh công cộng tốt, người dân có ý
thức cao
+ Môi trường kinh tế xã hội: Các khu dịch vụ công cộng trong khu vực này đã hoàn chỉnh. Các điều kiện
khác như y tế, giáo dục khá đầy đủ. Ngoài ra an ninh trật tự trong khu vực này tương đối tốt, đảm bảo phòng
ngừa các tệ nạn xã hội như trộm cắp, đánh nhau, ...
+ Mối tương quan giữa việc sử dụng hiện
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng TS:
+ Địa hình, vị trí nhà ở thích hợp để kinh doanh, tầng 2 có 1 sân ngoài ban công tạo được tầm nhìn rộng và
thoáng, đồng thời tận dụng ánh sáng thiên nhiên tối đa, giúp tiết kiệm được việc sử dụng điện chiếu sáng
+ Các phòng ngủ có máy lạnh tách biệt riêng từng phòng
+ Hệ thống cấp điện, cấp nước cung cấp đầy đủ, bình thường 24/7 và có máy phát điện. Có bình nóng lạnh và
đèn sưởi ấm trong các phòng vệ sinh cá nhân.
+ Có các thiết bị phòng cháy chữa cháy khi có hỏa hoạn xảy ra
+ Trần và tường hoàn thiện với sơn nước ICI Masxiluse hoặc tương đương
+ Sàn gạch Ceramic
+ Nhà ở xây dựng kiên cố tốt, kiên cố vững chắc
+ Kết cấu đỡ mái, trần: Hệ thống trụ khung cột bê tông cốt thép, sàn đổ trực tiếp, hiện còn sử dụng tốt
+ Hệ thống móng, khung cột bê tông cốt thép. Tại thời điểm kiểm tra, theo quan sát bằng mắt thường chưa có
dấu hiệu nứt, cong vênh
+ Ngoại quan tổng thể nhà còn mới, chưa có hiện tượng xuống cấp nghiêm trọng
- Đặc điểm tài sản về mặt pháp lý:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00118 QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác được cấp
ngày 11/10/1999
+ Được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất theo các điều 73,74,75,76,77,78,79 Luật
đất đai năm 1993
+ Đặc điểm pháp lý căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng tài sản
- Tính khả thi về mặt tài chính:
+ Hiện tại Tài sản cần thẩm định giá đang tạo ra thu nhập vì đang kinh doanh mặt hàng xe đạp, xung quanh
nhà ở dân cư đông đúc, vị trí mặt tiền ở đường lớn, do vậy việc sử dụng Tài sản cần thẩm định trong tương
lai để kinh doanh đem lại thu nhập là rất có tiềm năng
+ Mục đích sử dụng trong tương lai: Kinh doanh, nhà ở, cho thuê, ...
5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá tổ thẩm định giá đưa ra cơ sở giá trị thẩm định giá là giá trị thị trường:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán;
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (Nếu có).
14
Do tình hình địa lý nên cả nhóm không có điều kiện kiểm tra thực tế chi tiết đặc điểm cấu trúc & hiện trạng
của các bộ phận khuất/ngầm của tài sản, nguyên vật liệu hay kiến trúc gắn liền với đất cũng như hồ sơ, tài
liệu thể hiện chi tiết điều này còn hạn chế do thời gian sử dụng đã lâu.
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
7.1. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng
Cách tiếp cận:
- Tiếp cận từ thị trường: thông qua việc so sánh giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông
tin về giá trên thị trường trong cùng khu vực sống. Do bất động sản được mua bán phổ biến trên thị trường
nên dễ thu thập thông tin.
- Tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài
sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm
định giá. Theo đó, cách tiếp cận từ chi phí áp dụng cho việc xác định giá trị công trình trên đất, thông qua
khảo sát giá từ các công trình xây dựng có kết cấu tương tự.
Phương pháp thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh: là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
- Phương pháp chi phí
Các phương pháp này được ban hành theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của
Bộ Tài chính.
7.2. Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
a) Các tài sản so sánh
STT Đặc điểm Giá bán

1 - Pháp lý: Sổ đỏ chính chủ Ước tính:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.700.000.000 VNĐ
- Vị trí: bên phải liền kề tài sản thẩm định
- Hình dạng: Vuông vức
- Diện tích: 194m2
- Diện tích sử dụng: 120m2
- Hiện trạng: Nhà 3 tầng, phần vườn mới tu sửa lại
- Năm xây dựng: 2010
- Tuổi đời kinh tế: 35 năm
- Hướng mặt tiền: hướng Đông Nam
- Mục đích sử dụng: đất ở

15
2 - Pháp lý: sổ đỏ qua chuyển nhượng Ước tính:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất 1.650.000.000 VNĐ
- Vị trí: nằm phía đối diện hơi chếch bên phải so với tài sản thẩm
định, cách khoảng 8m
- Hình dạng: mặt tiền hẹp rộng tầm 4m, rộng về đằng sau
- Diện tích: 126m2
- Diện tích sử dụng: 103m2
- Hiện trạng: 2 tầng, có vườn nhỏ đằng sau, tầng 1 kết hợp mở quán
bia hơi
- Năm xây dựng: 2016
- Tuổi đời kinh tế: 35
- Hướng mặt tiền: hơi chếch về hướng Bắc
- Mục đích sử dụng: đất ở và phục vụ kinh doanh của gia đình

3 - Pháp lý: Sổ đỏ chính chủ Ước tính:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất 1.970.000.000 VNĐ
- Vị trí: cách tài sản thẩm định 50m, nằm trên khu vực ngã tư đường
Hồ Chí Minh
- Hình dạng: Vuông vức
- Diện tích: 132m2
- Diện tích sử dụng: 132m2
- Hiện trạng: nhà 2 tầng
- Năm xây dựng: 2017
- Tuổi đời kinh tế: 37
- Đối diện đường là nhà văn hóa thôn, bên cạnh là trường mầm non
công
- Hướng mặt tiền: hướng Đông Nam
- Mục đích sử dụng: đất ở

16
4 - Pháp lý: Sổ đỏ chính chủ 1 phần, phần còn lại sổ đỏ qua chuyển ước tính:
nhượng do chủ hộ về sau mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh nên 1.600.000.000 VNĐ
mua thêm.
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
- Vị trí: cách tài sản thẩm định 40m, gần cạnh bưu điện, gần chợ hơn
so tài sản thẩm định, có thể nói nằm trên khu vực hàng quán cổng
chợ
- Hình dạng: Vuông vức
- Diện tích: 117m2
- Diện tích sử dụng: 114m2
- Hiện trạng: 2 tầng, tầng 1 kết hợp mở cửa hàng tạp hóa
- Năm xây dựng: 2014
- Tuổi đời kinh tế: 32
- Hướng mặt tiền: hướng Đông Nam
- Mục đích sử dụng: đất ở và phục vụ việc kinh doanh của gia đình

PHÂN TÍCH THÔNG TIN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH VÀ TÀI SẢN SO SÁNH

Nội Tài sản thẩm Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 3 Tài sản so sánh 4
dung định 1 2
Tình - Có chứng - Có chứng nhận - Có chứng nhận - Có chứng nhận - Có chứng nhận
trạng nhận quyền sử quyền sử dụng quyền sử dụng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
pháp dụng đất đất đất - BĐS hiện không - BĐS hiện không
lý - BĐS hiện - BĐS hiện - BĐS hiện có tranh chấp có tranh chấp
không có tranh không có tranh không có tranh
chấp chấp chấp
Mục Đất ở (có kinh Đất ở Đất ở (có kinh Đất ở Đất ở (có kinh
đích sử doanh) doanh) doanh)
dụng
Vị trí Vị trí thuận lợi, Vị trí tương Vị trí tương đồng Vị trí thuận lợi Vị trí thuận lợi hơn
gần mặt đường đồng với tài sản với tài sản thẩm hơn bđs thẩm so tài sản thẩm
lớn, hai bên đều thẩm định định định: nằm trên định: cạnh bưu
tiếp giáp nhà khu vực ngã tư, điện, gần chợ hơn
dân, ở khu dân đối diện đường là bđs thẩm định,
cư đông đúc, nhà văn hóa thôn, nằm trên khu vực
cách chợ 50m, bên cạnh là hàng quán cổng

17
 gần trường học trường mầm non chợ.
công.

Giao Giao thông Giao thông Giao thông thuận Giao thông thuận Giao thông thuận
thông thuận lợi thuận lợi lợi lợi lợi
Môi Tốt, an ninh Tốt, an ninh đảm Tốt, an ninh đảm Tốt, an ninh đảm Tốt, an ninh đảm
trường đảm bảo bảo bảo bảo bảo
sống
Diện 144 194 126 132 117
tích
(m2)
Diện 126 120 103 132 114
tích
xây
dựng
(m2)

Mặt 6,5 7 4 5,5 6

tiền
(m)
Hình Vát hậu về sau Vuông vức Rộng về đằng Vuông vức Vuông vức
dạng hơn bđs thẩm sau hơn bđs thẩm hơn bđs thẩm định
miếng định định
đất
Lợi thế Vị trí phù hợp Lợi thế kinh Lợi thế kinh Lợi thế kinh Lợi thế kinh doanh
kinh với việc kinh doanh tương doanh kém hơn doanh tốt hơn bđs tốt hơn bđs thẩm
doanh doanh buôn bán đồng với bđs bđs thẩm định do thẩm định do nằm định do ở khu vực
thẩm định mặt tiền hẹp hơn trên khu vực ngã gần cổng chợ
đáng kể tư
Tài Nhà 2 tầng, có Nhà 3 tầng, có Nhà 2 tầng, có Nhà 2 tầng Nhà 2 tầng
sản sân thêm phần vườn thêm vườn nhỏ
gắn mới tu sửa lại đằng sau
liền
với đất
Cơ sở Xây dựng kiên Xây dựng kiên Xây dựng kiên Xây dựng kiên cố Xây dựng kiên cố
hạ cố và chắc cố và chắc chắn, cố và chắc chắn, và chắc chắn, và chắc chắn, điện
tầng chắn, điện ổn định, cấp điện ổn định, cấp điện ổn định, cấp ổn định, cấp và

18
 điện ổn định, và thoát nước tốt và thoát nước tốt và thoát nước tốt thoát nước tốt
cấp và thoát
nước tốt
Giá 2.700.000.000 1.650.000.000 1.970.000.000 1.600.000.000
bán

GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT

Năm
xây 2007 2010 2016 2017 2014
dựng

Tuổi
đời
16 13 07 06 09
hiệu
quả

Tuổi
đời 29 35 35 37 32
kinh tế

Tỷ lệ
hao 55% 37% 20% 16% 28%
mòn

Đơn
giá xây
dựng
4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000
nhà ở
(đồng/
m2)

Giá trị
4.500.000x120x 4.500.000x103x2 4.500.000x132x2 4.500.000x114x2
CTXD
3= = = =
trên
1.620.000.000 927.000.000 1.188.000.000 1.026.000.000
đất

Giá trị 1.020.600.000 741.600.000 997.920.000 738.720.000

CTXD
sau

19
 khấu
hao

Giá trị
1.679.400.000 908.400.000 972.080.000 861.280.000
đất

Mức
điều
chỉnh + 50.000.000 +50.000.000 +50.000.000 +50.000.000
phần
sân

Mức
điều
chỉnh + 120.000.000 +40.000.000 0 0
phần
vườn

Giá trị
đất sau
1.849.400.000 998.400.000 1.022.080.000 911.280.000
điều
chỉnh

Đơn
9.533.000 7.923.000 7.743.000 7.789.000
giá đất

b) Bảng điều chỉnh

Tài sản cần Tài sản so Tài sản so Tài sản so Tài sản so
Yếu tố so sánh ĐVT
thẩm định sánh 1 sánh 2 sánh 3 sánh 4

Giá thị trường

triệu
A (giá trước điều 2.700 1.650 1.970 1.600
đồng
chỉnh)
Giá quy đổi về triệu
B đơn vị so sánh đồng/m 9,533 7,923 7,743 7,789
chuẩn 2

Điều chỉnh các

C
yếu tố so sánh

20
 Chiều rộng mét 6,5 7 4 5,5 6

Tỷ lệ điều chỉnh % -2% +10% +5% +2%

triệu
Mức điều chỉnh đồng/m -0,191 +0,792 +0,387 +0,156
C1
2

triệu
Giá sau điều
đồng/m 9,342 8,715 8,13 7,945
chỉnh
2

Lợi thế kinh

100% 100% 102% 104% 105%
doanh

Tỷ lệ điều chỉnh % 0 -1,96% -3,85% -4,76%

triệu
C2 Mức điều chỉnh đồng/m 0 -0,171 -0,313 -0,378
2

triệu
Giá sau điều
đồng/m 9,342 8,544 7,817 7,567
chỉnh
2

triệu
D Mức giá chỉ dẫn đồng/m 9,342 8,544 7,817 7,567
2
Giá trị trung bình triệu
D1 của mức giá chỉ đồng/m 8,318
dẫn 2
Mức độ chênh
lệch với giá trị
D2 trung bình của % + 12,35 +2,72 -6,02 - 9,03
các mức giá chỉ
dẫn
E Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tai mục C
E1 Tổng giá trị điều triệu 0,191 0,963 0,7 0,534
chỉnh gộp đồng/m
2

21
 E2 Tổng số lần điều lần 1 2 2 2
chỉnh
E3 Biên độ điều % 2% 12,15% 9,04% 6,86%
chỉnh
E4 Tổng giá trị điều triệu +0,621 +0,074 -0,222
chỉnh thuần đồng/m -0,191
2
F Xác định mức triệu 8,318
giá cho tài sản đồng/m
thẩm định giá 2
7.3. Kết quả thẩm định giá
Hạng mục Diện tích Đơn giá GTCL Thành tiền
Giá trị đất 144 mét vuông 8.318.000 đ 1.197.792.000 đ
Giá trị công trình trên
252 mét vuông 4.500.000 đ 45% 510.300.000 đ
đất sau khấu hao
Tổng giá trị bất động
1.708.092.000 đ
sản cần thẩm định
Thẩm định viên nhận thấy cách tiếp cận từ thị trường được xem là hợp lý hơn đối với tài sản thẩm định này.
Do đó, thẩm định viên quyết định chỉ lấy kết quả thẩm định giá từ phương pháp so sánh để làm tham khảo
giá cho khách hàng.
Giá trị tài 1.708.092.000
sản

Bằng chữ Một tỷ, bảy trăm lẻ tám triệu, không trăm chín mươi hai nghìn đồng
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong 6 tháng kể từ ngày 22/11/2023
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
Điều khoản loại trừ:
- Tài sản thẩm định trên được định giá trên cơ sở giả định không thuộc diện quy hoạch giải tỏa, không lấn
chiếm của công, ... vì không có tài liệu đáng tin cậy nào xác nhận bởi cơ quan nhà nước rằng tài sản này nằm
trong hay ngoài diện quy hoạch giải tỏa. Các tổ chức, cá nhân sử dụng kết quả thẩm định giá được khuyến
nghị chú ý tới hạn chế này.
- Việc tính toán giá trị tài sản dựa trên tài liệu do khách hàng cung cấp, công ty CP Định giá và đầu tư Việt
không có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực và chính xác các thông tin này. Khách hàng và chủ sở hữu là 2
cá nhân khác nhau, báo cáo này không phải là văn bản pháp lý chứng minh cho sự tồn tại hợp pháp, quyền và
nghĩa vụ của khách hàng đối với tài sản cần thẩm định giá.

22
- Kết quả thẩm định giá nêu trên là mức giá thị trường được xác định với giả định tài sản đầy đủ các yếu tố
pháp lý theo đúng quy định của Nhà nước. Ngân hàng có trách nhiệm xem xét tính pháp lý của tài sản khi
thực hiện cho vay, Công ty CP Định giá và đầu tư Việt không chịu trách nhiệm với những vấn đề liên quan
khi đưa ra quyết định.
- Khách hàng chịu trách nghiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá đã
cung cấp cho công ty trong quá trình thẩm định.
- Công ty CP Định giá và đầu tư Việt chỉ chịu trách nhiệm về giá trị ứng với số lượng của tài sản thẩm định
giá và số lượng chứng thư do công ty cung cấp. Trong mọi trường hợp, công ty không chịu trách nhiệm đối
với bất cứ khiếu nại nào của bên thứ ba.
- Công ty không chịu trách nhiệm đối với những vi phạm pháp luật do khách hàng gây ra cũng như những
thiệt hại khác gây ra trong quá trình vay vốn thế chấp
Hạn chế của kết quả thẩm định
- Mức giá nêu trên chỉ xác nhận tại thời điểm và địa điểm định giá, với các chính sách quản lý của Nhà nước
hiện tại có liên quan.
- Phương pháp so sánh chỉ mang tính chất tương đồng, khi điều chỉnh để phù hợp với lô đất định giá phụ
thuộc và khả năng phân tích, nhận định mang tính chủ quan của thẩm định viên.
- Mức giá của tài sản sẽ không được xác nhận trong trường hợp không đầy đủ thông tin về cơ sở pháp lý.
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại
Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này)
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có)
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành 03 bản chính bằng tiếng Việt kèm theo Chứng thư thẩm định
giá số ……… ngày ……/……/…… tại …<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định
giá>…

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
GIÁ
(Chức danh của người đứng đầu chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá)

<chữ ký> <chữ ký, đóng dấu>

Họ tên Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá: …… Số thẻ thẩm định viên về giá: ……

Phụ lục 03

23
 MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
TÊN DOANH NGHIỆP CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Công ty CP Định giá và Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Đầu tư Việt
---------- ----------
Số: 123/TĐG – CT Hà Nội, ngày 22 tháng 11 năm 2023

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Bà Nguyễn Quỳnh T
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 123 ngày 05/11/2023 ký kết giữa Công ty Cổ phần định giá và đầu tư
Việt của bà Nguyễn Quỳnh T.
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số abc ngày 20/11/2023 của Công ty Cổ phần định giá và đầu tư Việt;
Căn cứ khác (nếu có), Công ty Cổ phần định giá và đầu tư Việt cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 123
ngày 20/11/2023 với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt): Nguyễn Quỳnh T
- Địa chỉ trụ sở chính: ngõ 1008 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, TP Hà Nội.
- Số điện thoại: 0123456789
- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: Nguyễn Quỳnh T. Số CMND: 012000000000. Ngày cấp:
20/8/2020
2. Thông tin về tài sản thẩm định
Tên tài sản thẩm định giá: Bất động sản nhà ở
Tình trạng pháp lý:
- Có chứng nhận quyền sử dụng đất.
- BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở.
- BĐS hiện không có tranh chấp.
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:
- Địa chỉ: thôn Chợ Bến xã Thanh Cao huyện Lương Sơn tỉnh Hòa Bình.
- Vị trí: nằm trên đường tỉnh 76, cách đường Hồ Chí Minh 30m.
- Cảnh quan: khu dân cư, xung quanh nhiều chợ, gần nhất đi thẳng cách 50m có chợ phiên.
- Bên phải tiếp giáp nhà dân, bên trái cũng tiếp giáp nhà dân, khu dân cư đông đúc, gần chợ, gần trường học.
- Hình dáng: tương đối vuông, vát hậu về sau, chiều rộng phía trước nhà: 6,5m.
- Diện tích: 144m2
- Diện tích xây dựng: 126m2
- Cơ sở vật chất: điện ổn định, cấp và thoát nước tốt.
- Tài sản gắn liền với đất: Công trình nhà ở hiện đang kinh doanh buôn bán xe đạp.
24
- Quy mô nhà ở: 2 tầng với gian ngoài cho việc kinh doanh của gia đình, tầng 1 nhà ở gồm 1 phòng khách, 1
phòng ngủ, 1 phòng bếp, 1 phòng vệ sinh cá nhân; tầng 2 gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh cá nhân, 1
phòng thờ và 1 sân ngoài.
- Năm xây dựng: 2007
- Hướng mặt tiền: hướng Đông nam.
- Xây dựng kiên cố và chắc chắn, không có tình trạng ngập nước, giao thông khá thuận lợi .
3. Thời điểm thẩm định giá
Ngày 05/11/2023
4. Mục đích thẩm định giá
Xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích mua bán
5. Căn cứ pháp lý
CQ ban
STT Tên văn bản Số, ngày ban hành Nội dung
hành

1 Thông tư Số 125/2021/ TT-BTC Hướng dẫn nội dung về sắp xếp lại, BTC
xử lý nhà, đất

2 Thông tư Số 09/2021/TT-BKHĐT Hướng dẫn về phát triển và quản lý BKHĐT

nhà ở xã hội

3 Thông tư Số 01/2021/ TT-BTNMT Định mức kinh tế, kỹ thuật lập, điều BTNMT
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất

4 Luật giá Số 11/2012/QH13 Ban hành các quy định về giá Quốc hội

5 Luật đất đai Số 45/2013/QH12 Ban hành các quy định về đất đai Quốc hội

6 Nghị định Số 89/2013/ NĐ-CP Về thẩm định giá CP

7 Nghị định Số 136/2021/NĐ-CP Về luật đo đạc và bản đồ CP

8 Nghị định 146/2020/NĐ-CP Miễn, giảm thuế sử dụng đất nông CP

nghiệp

9 Thông tư Số 13/2019/ TT- BTNMT Quy định về Định mức kinh tế- kỹ BTNMT
thuật thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

10 Công văn Số 1326/ \BXD-QLN V/v hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại BXD
giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến
trúc
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

25
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá tổ thẩm định giá đưa ra cơ sở giá trị thẩm định giá là giá trị thị trường:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán;
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
Do tình hình địa lý nên cả nhóm không có điều kiện kiểm tra thực tế chi tiết đặc điểm cấu trúc & hiện trạng
của các bộ phận khuất/ngầm của tài sản, nguyên vật liệu hay kiến trúc gắn liền với đất cũng như hồ sơ, tài
liệu thể hiện chi tiết điều này còn hạn chế do thời gian sử dụng đã lâu.
8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Cách tiếp cận:
- Tiếp cận từ thị trường: thông qua việc so sánh giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông
tin về giá trên thị trường trong cùng khu vực sống. Do bất động sản được mua bán phổ biến trên thị trường
nên dễ thu thu thập thông tin.
- Tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài
sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm
định giá. Theo đó, cách tiếp cận từ chi phí áp dụng cho việc xác định giá trị công trình trên đất, thông qua
khảo sát giá từ các công trình xây dựng có kết cấu tương tự.
Phương pháp thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh: là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
- Phương pháp chi phí:
Các phương pháp này được ban hành theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của
Bộ Tài chính.
9. Kết quả thẩm định giá
Hạng mục Diện tích Đơn giá GTCL Thành tiền
Giá trị đất 144 mét vuông 8.318.000 đ 1.197.792.000 đ
Giá trị công trình trên 252 mét vuông 4.500.000 đ 45% 510.300.000 đ
đất sau khấu hao
Tổng giá trị bất động 1.708.092.000 đ
sản cần thẩm định
Thẩm định viên nhận thấy cách tiếp cận từ thị trường được xem là hợp lý hơn đối với tài sản thẩm định này.
Do đó, thẩm định viên quyết định chỉ lấy kết quả thẩm định giá từ phương pháp so sánh để làm tham khảo
giá cho khách hàng.
Giá trị tài sản 1.708.092.000

Bằng chữ Một tỷ, bảy trăm lẻ tám triệu, không trăm chín mươi hai nghìn đồng
10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
Điều khoản loại trừ:
- Tài sản thẩm định trên được định giá trên cơ sở giả định không thuộc diện quy hoạch giải tỏa, không lấn
chiếm của công, ... vì không có tài liệu đáng tin cậy nào xác nhận bởi cơ quan nhà nước rằng tài sản này nằm

26
trong hay ngoài diện quy hoạch giải tỏa. Các tổ chức, cá nhân sử dụng kết quả thẩm định giá được khuyến
nghị chú ý tới hạn chế này.
- Việc tính toán giá trị tài sản dựa trên tài liệu do khách hàng cung cấp, công ty CP Định giá và đầu tư Việt
không có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực và chính xác các thông tin này. Khách hàng và chủ sở hữu là 2
cá nhân khác nhau, báo cáo này không phải là văn bản pháp lý chứng minh cho sự tồn tại hợp pháp, quyền và
nghĩa vụ của khách hàng đối với tài sản cần thẩm định giá.
- Kết quả thẩm định giá nêu trên là mức giá thị trường được xác định với giả định tài sản đầy đủ các yếu tố
pháp lý theo đúng quy định của Nhà nước. Ngân hàng có trách nhiệm xem xét tính pháp lý của tài sản khi
thực hiện cho vay, Công ty CP Định giá và đầu tư Việt không chịu trách nhiệm với những vấn đề liên quan
khi đưa ra quyết định.
- Khách hàng chịu trách nghiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá đã
cung cấp cho công ty trong quá trình thẩm định.
- Công ty CP Định giá và đầu tư Việt chỉ chịu trách nhiệm về giá trị ứng với số lượng của tài sản thẩm định
giá và số lượng chứng thư do công ty cung cấp. Trong mọi trường hợp, công ty không chịu trách nhiệm đối
với bất cứ khiếu nại nào của bên thứ ba.
- Công ty không chịu trách nhiệm đối với những vi phạm pháp luật do khách hàng gây ra cũng như những
thiệt hại khác gây ra trong quá trình vay vốn thế chấp
Hạn chế của kết quả thẩm định
- Mức giá nêu trên chỉ xác nhận tại thời điểm và địa điểm định giá, với các chính sách quản lý của Nhà nước
hiện tại có liên quan.
- Phương pháp so sánh chỉ mang tính chất tương đồng, khi điều chỉnh để phù hợp với lô đất định giá phụ
thuộc và khả năng phân tích, nhận định mang tính chủ quan của thẩm định viên.
- Mức giá của tài sản sẽ không được xác nhận trong trường hợp không đầy đủ thông tin về cơ sở pháp lý.
11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong 6 tháng kể từ ngày 22/11/2023
12. Các tài liệu kèm theo
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Các phụ lục kèm theo (nếu có).
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại
Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này)
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có)
Chứng thư thẩm định giá được phát hành 02 bản chính bằng tiếng Việt tại Công ty Cổ phần định giá và đầu
tư Việt giữ 01 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 01 bản- có giá trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của Công ty Cổ phần
định giá và đầu tư Việt đều là hành vi vi phạm pháp luật.

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI

27
 NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM
ĐỊNH GIÁ

<Chữ ký> <Chữ ký, đóng dấu>

Họ tên Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá: …… Số thẻ thẩm định viên về giá: ……

28
 PHỤ LỤC
1. Ảnh nhà

2. Vị trí

29
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

30
4. Sổ hộ khẩu

31
32