MILIEU-AUDIT MAALDRIFT II

MILIEU-AUDIT MAALDRIFT II
in opdracht van
gemeente Wassenaar
dhr. Martien van Vliet
auteurs
ing. Ellen Colpa
ing. Carolien van der Graaf
ing. Anne Romeijn
met medewerking van
prof. ir. C.A.J. Duijvestein
ir. S. Jansen
verkrijgbaarheid
dhr. M. van Vliet, gemeente Wassenaar
projectnummer/-gegevens
A1015 Maaldrift
Brochure Maaldrift / qxp 4.1 / ARCvdGEC / 060303 / DATA
A1015-eindbrochure
rechten
Kopiëren uit dit rapport is toegestaan onder bronvermelding.
Drukfouten voorbehouden.
De Milieu-Audit is mede mogelijk gemaakt
door de subsidie van de Nederlandse
Onderneming voor Energie en Milieu (Novem).
Contactpersoon programma Duurzame
Bedrijventerreinen: ing. B. Ent
BOOM-Duijvestein bv T 015 - 2 123 626
Delft, maart 2003 Oude Delft 49 F 015 - 2 138 293
2611 BC Delft E info@boomdelft.nl
DUURZAAM BEDRIJVENTERREIN MAALDRIFT II
Inleiding
Het inrichten van een duurzaam bedrijventerrein is een uitstekende
manier voor gemeenten om bij te dragen aan een duurzame samen-
leving. Tot voor kort leek dit vooral voorbehouden aan grote
gemeenten en terreinen. De gemeente Wassenaar laat zien dat het
ook in kleinere gemeenten mogelijk is.
Ook op kleine schaal is veel te bereiken met duurzaamheid. Het
duurzame Wassenaars bedrijventerrein Maaldrift II is hier een goed
voorbeeld van. Het terrein is slechts drie hectare groot, maar gaat
door eenentwintig bedrijven intensief en effectief gebruikt worden.
De hoofddoelstelling is om totaal 40% van de CO2- uitstoot te
reduceren, onder meer door forse extra isolatie, een efficiënt
energiesysteem, het gebruik van actieve en passieve zonne-energie,
de onderlinge uitwisseling van utilities en andere maatregelen.
Daarnaast wordt er een mix aan maatregelen tegen criminaliteit en
brandgevaar genomen, waarvoor het bedrijventerrein het Keurmerk
Veilig Ondernemen ontvangt.
De geschiedenis van Maaldrift II
Het initiatief en de grondaankoop
Na de bouw van Maaldrift 1 eind jaren ’80, blijkt de gemeente
Wassenaar nog steeds grote behoefte aan uitbreiding van ruimte
voor bedrijven te hebben. In maart 1989 wordt duidelijk dat
Defensie het terrein naast Maaldrift 1 gaat ontruimen. Dit biedt
goede mogelijkheden voor de gewenste uitbreiding. Op het terrein
wordt echter bodemverontreiniging geconstateerd, zodat een saner-
ings-/zorgplan moet worden opgesteld.
Begin 1996 biedt Defensie de Domeinen te koop aan en besluit de
Raad tot aankoop van de grond en tegelijkertijd tot verkoop aan de
door Burgermeester en Wethouders aan te wijzen bedrijven. In
oktober 1996 verschijnt een advertentie in de plaatselijke krant over
vestigingsmogelijkheden voor Wassenaarse bedrijven op Maaldrift II.
De afdeling Ruimte en Groen is inmiddels gestart met het schrijven
van het bestemmingsplan. De Provincie heeft ten aanzien van het
bestemmingsplan een aantal duidelijke randvoorwaarden.
Bedrijvigheid op Maaldrift II wordt goedgekeurd, mits dit uitplaatsing
van (milieugevoelige) bedrijven uit het Wassenaarse dorp betekent
(dus alleen Wassenaarse bedrijven) en er een aanzienlijke groene
bufferzone rondom het terrein behouden blijft. Dit houdt onder
andere een groene uitstraling en een ingetogen karakter van het ter-
rein in.
De gemeente Wassenaar stelt in 1997 het Milieubeleidsplan vast,
met daarin opgenomen een Plan van Aanpak duurzaam bouwen. Een
twee-sporentraject voor duurzaam bouwen (dubo) wordt ingezet:
enerzijds op beleidsniveau en interne gemeentelijke processen en
anderzijds door middel van concrete (bouw-)projecten. Maaldrift II
is één van de mogelijkheden om ‘grootschalig’ inhoud aan het
tweede spoor te geven.
Eind 2000 bereiken de gemeente Wassenaar, het Ministerie van
Defensie en de provincie Zuid-Holland een akkoord over het zorg-
/saneringsplan en wordt de grond van Maaldrift 2 officieel aan de
gemeente overgedragen.
Stedenbouwkundig ontwerp en de ondernemingsvereniging
In juni 1999 stelt de afdeling Ruimte en Groen, in samenwerking met
de afdeling Bestuurlijke en Juridische Zaken, het stedenbouwkundig
plan op. In november dat jaar wordt de politieke wens uitgesproken
om Maaldrift II duurzaam te gaan bouwen. Bij de dubo-aanpak wordt
aangesloten bij de methoden die landelijk (Nationaal Pakket
Duurzaam Bouwen) en regionaal (Maatregelenlijst Haaglanden)
gehanteerd worden.
Op dinsdagavond 16 november 1999 vindt de officiële start-
bijeenkomst van Maaldrift II plaats. Die avond is voor de verdere
ontwikkeling van het bedrijventerrein een memorabele avond. De
ondernemingsvereniging wordt opgericht, notaris Nico van Wijk
wordt aangesteld als voorzitter én het bestuur wordt gekozen en
tevens meteen geïnstalleerd. Martien van Vliet van de afdeling
Bouwen, Milieu en Toezicht van de gemeente Wassenaar geeft een
presentatie over het duurzaam bouwen op Maaldrift II en alle
ondernemers conformeren zich hieraan. Namens de gemeente
wordt hij aangesteld als coördinator en contactpersoon met
betrekking tot duurzaam bouwen.
De intentie en ambitie van de gemeente ten aanzien van duurzaam
bouwen is het toepassen van alle vaste maatregelen uit het
Haaglanden pakket en alle kostenneutrale variabele maatregelen.
Alle ondernemers krijgen een map met informatie over duurzame
ontwikkeling en inrichting.
Het bouwkundig ontwerpproces
Rond de jaarwisseling van 1999 – 2000 vinden tussen de gemeente
en de ondernemers gesprekken plaats. Elke ondernemer heeft een
bedrijfsvisie geschreven en daarbij de maatregelenlijst van
Haaglanden ingevuld. Hieruit is samen met de gemeente één
overkoepelende visie opgesteld. Het merendeel van de ondernemers
besluit met Wassenaarse ontwerper Kees van Veen in zee te gaan.
Het ontwerpproces van de bedrijfsgebouwen wordt door de
gemeente intensief begeleid. Met zowel de architect als met de
ondernemer vindt regelmatig onderling overleg plaats. De controle
van het toepassen van de duurzaam bouwen aspecten doet Martien
van Vliet. De toetsing door de Welstandcommissie en door Bouw-
en woningtoezicht wordt eveneens door hem begeleid.
Externe ondersteuning en haalbaarheidsonderzoeken
Bij Martien van Vliet ontstaat de behoefte aan een beoordeling door
een onafhankelijke partij; een duurzaam bouwen certificering. Om
externe ondersteuning mogelijk te maken weet Martien van Vliet de
provincie Zuid Holland en de Novem (Nederlanse Onderneming
voor Energie en Milieu) enthousiast te krijgen en daarmee subsi-
diebronnen aan te boren:
• Novem geeft subsidie aan adviesbureau BOOM (Milieukundig
Onderzoek- en OntwerpBuro) voor het uitvoeren van een milieu-
audit naar de duurzaam bouwen kwaliteit van de gebouwen, evalu-
atie van het totstandkomingsproces en inventarisatie van de
mogelijkheden en draagvlak voor parkmanagement;
• Provincie Zuid-Holland financiert adviesbureau Tebodin voor het
uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden
voor het toepassen van duurzame energie;
• Kamer van Koophandel draagt bij aan het uitvoeren van een
criminaliteitsonderzoek door adviesbureau ES&E.
• Bijdragen in het kader van het Keurmerk Veilig Ondernemen.
3
De uitvoering
In oktober 2001 wordt het terrein bouwrijp gemaakt. Met een
feestelijk gebeuren, georganiseerd door de ondernemingsvereniging,
wordt op 16 november 2001, precies twee jaar na de startbi-
jeenkomst, de eerste paal in de grond geslagen: de werkelijke bouw
van Maaldrift II is begonnen. Door Stadsgewest Haaglanden is
Maaldrift II inmiddels benoemd tot pilot- en voorbeeldproject
duurzame bedrijventerreinen.
Eind december 2001 interviewt Milieukundig Onderzoek- en
OntwerpBuro BOOM de Maaldrift-ondernemers over de leerpunten
van het proces en wensen en mogelijkheden met betrekking tot
parkmanagement. De eerste toetsronde van de ontwerpen is begin
2002 gehouden. Duurzaam bouwen in de gebouwontwerpen blijkt
duidelijk vorm gekregen te hebben. Naast een oordeel over de
duurzaam bouwen kwaliteit tot nu toe, geeft BOOM aan elke
ondernemer aanvullende kansen mee om het niveau van duurzaam
bouwen te verhogen. Met die kansen zijn door een flink aantal
ondernemers verbeterpunten aangebracht, zoals het verbeteren van
de isolatiewaarde.
Het idee om een bodemwarmtesysteem en (individuele)
warmtepompen aan te leggen op Maaldrift II krijgt begin 2002
draagvlak. De technische, financiële en juridische haalbaarheid van
het systeem wordt onderzocht. De ondernemingsvereniging blijkt
enthousiast en bereid om de extra investeringen te doen. De
Novem, Provincie Zuid Holland en de gemeente Wassenaar maken
de investering door aanvullende subsidies haalbaar.
Ondertussen is het Keurmerk Veilig Ondernemen een item van aan-
dacht geworden. Met een vertegenwoordiging van ondernemers,
gemeente, politie, brandweer en Kamer van Koophandel wordt een
criminaliteitspreventieplan verder uitgewerkt.
Het is nu maart 2003. De buizen voor het bodemwarmtesysteem
worden de grond in gedrukt. De eerste ondernemers hebben hun
nieuwe bedrijfspand in gebruik. De resterende plannen liggen bij de
gemeente ter vergunningverlening. Maaldrift is genomineerd voor de
Energy Awards 2002 en heeft daarbij de publieksprijs gewonnen.
Maaldrift is ook het eerste nieuwe bedrijventerrein van Zuid-
Holland waar het Keurmerk Veilig Ondernemen aan is toegezegd.
4
Het staat er: een echt Wassenaars bedrijventerrein waar met elkaar
hard aan gewerkt is. Duurzaam bedrijventerrein Maaldrift II heeft
gestalte gekregen.
Parkmanagement
Maaldrift is één van de eerste bedrijventerreinen waarbij parkman-
agement particulier is opgezet. Parkmanagement is in het proces
reeds vroeg meegenomen. Zodra de ondernemers bekend waren is
de ondernemersvereniging opgericht. De ondernemersvereniging
biedt een goede overlegstructuur en geeft de ondernemers één
aanspreekpunt op het terrein en één gezicht naar gemeente en
andere instanties toe.
Door middel van interviews is door BOOM het draagvlak voor
parkmanagement onderzocht. Uit de interviews kwam naar voren
dat de ondernemers belang hechten aan het gezamenlijk beheren
van het terrein, de onderlinge samenwerking en sociale controle. De
ondernemers willen elkaar aan kunnen spreken op de orde en de
netheid van het terrein.
In het parkmanagement zijn verschillende zaken inmiddels collectief
gerealiseerd. Dit zijn onder meer het bodemwarmtesysteem, de vei-
ligheid en het beheer van het terrein. Zowel de exploitatie als het
beheer van het bodemwarmtesysteem zijn door middel van het
parkmanagement verankerd. Ondernemingsvereniging Maaldrift heeft
als eerste vereniging in Nederland de exploitatie en beheer particuli-
er uitgevoerd.
Voor de collectieve aanpak van veiligheid en beveiliging van het ter-
rein heeft Maaldrift het Keurmerk Veilig Ondernemen gekregen. Een
gezamenlijk hekwerk om het bedrijventerrein, cameratoezicht en
een collectieve inbraakverzekering zijn hier de belangrijkste
onderdelen van.
Parkmanagement heeft bovendien ook geleid tot een collectief afval-
contract. Maatschappelijk verantwoord ondernemen heeft hierbij
eveneens een belangrijke rol gespeeld. Het afval wordt tot biobrand-
stof verwerkt.
Voor de financiële verdeling en afhandeling van de verschillende col-
lectieve aspecten willen de ondernemers professionele ondersteun-
ing door middel van een facility point.
Parkmanagement zal in de toekomst ook een rol spelen bij het
beheer van de openbare ruimte en het groen. Vanwege de goede
overlegstructuur en samenwerking met de gemeente zal het beheer
van het terrein in overleg met de gemeente gestalte krijgen. Het
voortbestaan van het parkmanagement en de ondernemingsverenig-
ing is gegarandeerd. Door middel van een kettingbeding in een
notariële akte zijn toekomstige ondernemers verplicht deelnemer in
de ondernemingsverening en hierdoor verplicht afnemer van het
bodemwarmtesysteem en de collectieve beveiliging.
Ervaringen uit het proces
Met name het open en zeer intensieve planproces heeft ertoe bijge-
dragen dat het project zo’n succes is geworden en vele extra
duurzame maatregelen gerealiseerd zijn. Duurzame maatregelen zijn
niet opgelegd, maar telkens als keuze voorgelegd. Door het
opbouwen van wederzijds vertrouwen, een intensieve benadering
van de ondernemers en hun belangen centraal te stellen is draagvlak
gecreëerd bij de ondernemers. Door te wijzen op collectieve belan-
gen wordt een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gevoeld,
wat tot uiting komt in de oprichting van de ondernemersvereniging
en de invulling van het parkmanagement.
Ook de deskundigheid en ervaring van externe instanties, zoals de
Novem, provincie Zuid-Holland (DECOR), stadsgewest Haaglanden
en de Kamer van Koophandel Haaglanden hebben bijgedragen aan
het succes van het project. Een centraal aanspreekpunt binnen de
organisatie is van grote waarde gebleken.
De aanpak van Maaldrift II kan als voorbeeld en als referentiebeeld
dienen voor overige bedrijventerreinen. De waarde van het project
zit voor een belangrijk deel in het herhalingspotentieel.
Bedrijventerreinen hoeven niet heel omvangrijk te zijn om duurzaam
ingericht te kunnen worden.
Milieu-audit
Deze brochure geeft de duurzaam bouwen successen weer van
bedrijventerrein Maaldrift II: de eindbeoordeling van de duurzaam
bouwen kwaliteit van het plan als geheel en van de 21 individuele
bedrijven.
MILIEUAUDIT BEDRIJVENTERREIN
Het begrip duurzame bedrijventerreinen
Het onderwerp ‘duurzame bedrijventerreinen’ is in de landelijke en
provinciale politiek een aandachtspunt. ‘Duurzame bedrijventer-
reinen’ is in de bouwwereld het vierde ‘duurzame’ begrip in de rij:
duurzame woningbouw, duurzame utiliteitsbouw en duurzame ste-
denbouw zijn duurzame bedrijventerreinen voor gegaan. Het begrip
duurzaam komt van duurzaam bouwen en is afgeleid van het begrip
duurzame ontwikkeling. Dit begrip is door de Brundtland Commissie
in 1987 omschreven als een ontwikkeling die voorziet in de
behoeften van deze generatie zonder de mogelijkheden te beperken
voor toekomstige generaties of voor andere volkeren om in hun
behoeften te voorzien. Met andere woorden: duurzaam bouwen is
het op zo’n manier bouwen dat de milieu- en gezondheidseffecten
ten gevolge van het bouwen en in de omgeving tot een minimum
beperkt wordt.
Onder het begrip ‘duurzaam bedrijventerrein’ wordt, door de
Novem en het Ministerie van Economische Zaken, verstaan:
‘Samenwerking tussen bedrijven onderling en met de overheden op
bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het (bedrijfs-
)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en
een efficiënt ruimtegebruik.’
De gemeente Wassenaar heeft het begrip duurzame bedrijventer-
reinen als volgt geactualiseerd en gedefinieerd: ‘Uitgaand van een
integrale benadering richt duurzaamheid zich op het zoeken naar
een goed evenwicht tussen drie doelen: ecologische duurzaamheid
(Planet: het behoud van ecologische waarden), economische duurza-
amheid (Profit: het kosten-baten plaatje) en sociale duurzaamheid
(People: de plaats van de mens als werknemer, ondernemer of burg-
er); de zogenoemde 3 P`s. De onderlinge afweging en invulling van
deze dimensies bepaalt de inhoudelijke ambitie van duurzaamheid.’
Vanuit de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als ook gegeven de
noodzaak om bestaande terreinen te revitaliseren, ligt bij bedrijven-
terreinen bij uitstek de uitdaging om tot een synergie van de
genoemde doelen te komen. Zo voert de Novem (vanuit het
Ministerie van Economische Zaken) de subsidieregeling Duurzame
Bedrijventerreinen uit. Bij de provincie Zuid-Holland zijn duurzame
bedrijventerreinen in het beleidsplan Milieu en Water 2000 – 2004
MAALDRIFT 2
(thema ‘Bedrijvig Zuid-Holland’) een beleidsdoel. Het gaat hierbij, DCBA-methode
naast een goed vestigingsbeleid, om het duurzaam inrichten en het Voor de bepaling van de milieukwaliteit van het stedenbouwkundig
duurzaam beheren. Stadsgewest Haaglanden heeft hiervoor een spe- plan en de bouwplannen is gebruik gemaakt van de door BOOM
ciale coördinator duurzame bedrijventerreinen aangesteld. ontwikkelde DCBA-methode. Deze methode geeft structuur aan
In het vervolg op het bovengenoemde beleidsplan heeft de provincie duurzaamheidsmaatregelen door deze in te delen in vier verschil-
het project Decor opgezet. Decor gaat uit van de 3 P’s waarbij lende ambitieniveau’s:
gezien de vele partijen met hun eigen belang altijd maatwerk moet D: De normale situatie, ofwel de gangbare bouwpraktijk;
worden geleverd. De insteek is om kansen zichtbaar te maken en C: Corrigeer normaal verbruik, milieu heeft aandacht;
deze vervolgens ook te benutten. B: Beperk schade tot een minimum, milieu is uitgangspunt;
A: Autonoom, de absoluut beste keuze voor het milieu.
Bij de beoordeling van duurzaam bedrijventerrein Maaldrift II is
Milieukundig Onderzoek- en OntwerpBuro BOOM uitgegaan van de Thema’s die bij de beoordeling aan de orde komen zijn:
volgende drie kwaliteiten, die bij elke ruimtelijke ontwikkeling van • Energie;
belang zijn: • Water;
• Milieukwaliteit: stofstromen beperken en proberen om te buigen • Groen en landschap;
tot kringlopen; • Verkeer;
• Ruimtelijke kwaliteit: het streven naar een leefbare omgeving met • Werkomgeving;
veel ruimtelijke kwaliteit voor nu en later; • Materialen;
• Proceskwaliteit: het zorgen dat actoren in het proces betrokknen • Afval;
worden. • Flexibiliteit;
• Efficiënt ruimtegebruik.
Doel van beoordeling
Elk thema is onderverdeeld in een aantal aandachtspunten of sub-
In opdracht van de gemeente Wassenaar heeft BOOM een milieu- thema’s. Zo gaat het thema water op stedenbouwkundig planniveau
audit uitgevoerd met als doel een beoordeling te geven over de over onder andere oppervlaktewater en oevers, grondwater, hemel-
kwaliteit van de voorgestelde plannen met betrekking tot: water, gebruikswater, proceswater en afvalwater. Bij elk sub-thema
De proceskwaliteit: horen verschillende maatregelen, onderverdeeld naar ambitie aan de
- van visie tot uitvoeringsniveau; hand van de DCBA-methodiek.
- om te komen tot parkmanagement tijdens de beheersfase.
De ruimtelijke- en milieukwaliteit: de milieu-audit
- op niveau van de gebouwomgeving, het stedenbouwkundig
concept;
- op niveau van het individuele gebouw (bouwplannen).
Ambitieniveaus Milieu thema's
energie water materia al groen verkeer afval
A
Een voorbeeld:
B niveau C als basis +
enkele thema’s op niveau B
C
D
5
MILIEU-AUDIT STEDENBOUWKUNDIG PLAN
In het bestemmingsplan en tijdens het ontwerp van het bedrijventer- Beoordeling per thema Vanwege de bijzondere energieprestatie op zowel steden-
rein is duurzaamheid een punt van aandacht geweest. Aan de hand bouwkundig- als op bouwplanniveau is het project Maaldrift genomi-
van de DCBA-systematiek is het stedenbouwkundig plan beo- Energie neerd voor de Energy Awards 2002 en heeft daarbij de publieksprijs
ordeeld. gewonnen.
Compact bouwen is de stedenbouwkundige concentratie van gebouwen, in
In de beoordeling is gekeken naar de volgende thema’s, die in dit
hoofdzaak om efficiënt met ruimte om te gaan. Op gebouwniveau betekent
hoofdstuk afzonderlijkworden toegelicht: het compact bouwen de beperking van het omhullend oppervlak van een
• Energie; gebouw om efficiënt met energie om te gaan. Op Maaldrift II is aaneengeslo-
• Water; ten gebouwd. Dit is zowel materiaal- als energie-efficiënt.
• Natuur en landschap;
• Verkeer;
• Grond- en reststoffen; Water
• Leefmilieu; Een gesloten watersysteem is gezien de beperkte omvang van het
• Flexibiliteit. terrein en de ligging van het terrein binnen de huidige waterlopen
niet haalbaar. Binnen deze context is gekozen voor een zo goed
Over de volle breedte van alle thema’s scoort het steden- figuur1: duurzame energievoorziening Maaldrift mogelijke bijdrage aan het watersysteem door hemelwater af te
bouwkundig plan niveau C. Dit betekent voor alle aspecten een stap koppelen naar enerzijds het oppervlaktewater en anderzijds naar het
beter dan normaal: een goede score in vergelijking met andere pro- Met betrekking tot warmte-opwekking zijn de ambities op steden- grondwater. Ook aan de combinatiemogelijkheden water en groen is
jecten. Het thema Natuur en landschap scoort zelfs nog wat beter. bouwkundig niveau hoog: gebruik maken van bodemwarmte, indi- aandacht besteed door glooiende oevers te realiseren. Op het ter-
Een echte uitschieter en dan ook zeer bijzonder, zijn de prestaties viduele warmtepompen en laag-temperatuur-verwarmingssystemen rein komt een collectieve autowasplaats, waardoor vervuiling van
op energiegebied. Het thema energie scoort ambitieniveau B! op bouwplanniveau. Een aantal ondernemers gebruikt daarbij geen het oppervlaktewater wordt voorkomen. Gebruik van hemelwater
In figuur 1 is de beoordeling van het stedenbouwkundig plan aanvullende energie. De benodigde elektriciteit wordt geleverd door voor de wasplaats wordt onderzocht. Ook gebruikt een aantal
weergegeven. zonnepanelen. ondernemers hemelwater voor eigen wasvoorzieningen.
Beste duurzaam bouwen maatregel Zeker ook in combinatie met aaneengesloten bouwen en intensief Naast de normale riolering, waar de bedrijven
• Bodemwarmte met per ondernemer een individuele hun afvalwater lozen, is ook een zogenaamd
ruimtegebruik scoort het thema energie op Maaldrift erg hoog.
warmtepomp voor opwekking van warmte. Deze maatregel infiltratieriool aangebracht voor het regenwa-
ter. Het infiltratieriool is gemaakt van gerecy-
scoort binnen de DCBA-systematiek niveau A!
cled PVC met drainagegaatjes. Via minuscule
• Voor het verbruik van energie is intensief ruimtegebruik door
gaatjes wordt het regenwater van de daken
aaneengesloten te bouwen een bijzondere maatregel: het ken-
en wegen in de grond geïnfiltreerd. Zo wor-
merk voor duurzaam Maaldrift II. den verdroging, riooloverstort en piekbelasting
van rioolwaterzuiveringsinstallaties beperkt.
figuur 3: Infiltratieriool
A
B+
B Natuurvriendelijke oevers zijn flauwe oevers met
B-
C+
een overgang van nat naar droog, waarin vele
C planten en dieren een leefplek vinden.
C-
D+ Natuurvriendelijke oevers worden aangelegd om
D de waterkwaliteit te verbeteren en natuuront-
natuur en grond- en
thema energie water landschap verkeer reststoffen leefmilieu flexibiliteit wikkeling te stimuleren.
figuur 1: DCBA-profiel stedenbouw Maaldrift figuur2: de bodemwarmtewisselaars worden de grond in gedrukt figuur 4: Natuurvriendelijke oever -->
6
Natuur en landschap
Door het intensief ruimtegebruik op Maaldrift is er op het terrein
weinig groen. Daarentegen is er een ruimere groenzoom om het
terrein heen. De huidige bomen in deze zoom blijven gehandhaafd.
Voor de beheersfase wordt gestreefd naar ecologisch beheer.
Het plangebied is niet integraal opgehoogd. Onder de infrastructuur
is plaatselijk zand aangevoerd. Met de afgevoerde grond is het ter-
rein opgehoogd.
Gesloten grondbalans
Proces van bouwrijp maken, waarbij geen grond van de locatie wordt
afgevoerd of toegevoerd. Hierdoor blijft de bodem zoveel mogelijk
intact en wordt het transport van grond zoveel mogelijk beperkt.
Verkeer
Maaldrift wordt een bedrijvig bedrijventerrein. Vanwege het type
ondernemers zullen er veel verkeersbewegingen plaatsvinden. Het
terrein is dan ook met name ingericht met aandacht voor gemo-
toriseerd verkeer. De kruising met de Rijksstraatweg wordt door
afwijkende bestratingskleur, verkeerborden en verlichting herken-
baar en daardoor veiliger. De meeste ondernemers komen per fiets
vanuit de woonkern van Wassenaar naar Maaldrift. Vanaf het
fietspad langs Maaldrift wordt dan ook een (afsluitbare) toegang
gemaakt, waardoor fietsen over de Rijksstraatweg niet nodig is. De
ondernemers besteden zelf aandacht aan goede fietsstallingen (en
douchemogelijkheden) voor personeel en voor bezoekers. Aan
veilige parkeerplaatsen voor vrachtwagens is extra aandacht besteed
door middel van een afsluitbare en apart bereikbare parkeerplaats.
Een bushalte is al aanwezig ter hoogte van de toegang aan de
Rijksstraatweg.
figuur 5: Rijksstraatweg -->
Grond- en reststoffen
Op de groene zoom om het terrein heen na is het overige deel van
het terrein volledig verhard. Leidingen zijn geconcentreerd gelegd
(warmtepompleidingen). Het asfalt van de bouwstraat wordt herge-
bruikt. Na de bouw worden gebakken klinkers in de straten gelegd.
Leefmilieu
Maaldrift moet een plek worden waar het prettig en plezierig
werken is. Gezien de criminaliteitsproblemen op andere terreinen in
de regio, is op Maaldrift veel aandacht besteed aan criminaliteitspre-
ventie. Aan de kant van het fietspad komt een hekwerk, met afsluit-
bare toegang voor fietsers. Aan de kant van de Rijksstraatweg
komen bij de ingang(en) eveneens afsluitbare hekwerken. Daarnaast
zal er camera-bewaking op het terrein gerealiseerd worden.
Inmiddels heeft Maaldrift voor al deze inspanningen het Keurmerk
Veilig Ondernemen gekregen.
Flexibiliteit
Lange levensduur door in te spelen op veranderende behoeften is bij
de ontwikkeling van Maaldrift uitgangspunt geweest. De bouwplan-
nen worden dan ook zodanig ontworpen dat uitbreiding of func-
tieverandering mogelijk is. Door middel van parkmanagement is aan
het handhaven van de kwaliteit van het bedrijventerrein invulling
gegeven. Een bijkomend voordeel van parkmanagement kunnen,
door de collectieve aanpak, kostenbesparingen zijn. Voorbeelden
hiervan zijn een gezamenlijk afvalcontract en een gezamenlijke
opstalverzekering.
Tijdens het beheer zullen in de ondernemingsvereniging dagelijkse
beheersaspecten aan de orde komen. Deelname in de ondernem-
ingsvereniging is opgenomen in de erfdienstbaarheid van de grond.
Dit betekent dat bij eventuele verkoop van een bedrijfspand de
nieuwe eigenaar verplicht lid van de ondernemingsvereniging is én
deelnemer aan de parkmanagementorganisatie.
Verplicht kantoor
Alle bedrijven hebben een kantoorruimte aangebouwd. Dit is gunstig
voor mogelijke toekomstige functieveranderingen op het bedrijventer-
rein. Het bedrijventerrein is flexibel en aanpasbaar. figuur 6: Vergadering ondernemingsvereniging
7
MILIEU-AUDIT BOUWPLANNEN
figuur 7: plattegrond Maaldrift II met indeling van de bedrijven
Duurzaam Bouwen
Op Maaldrift II wordt een duurzaam bedrijventerrein gerealiseerd.
Zowel op stedenbouwkundig als op gebouwniveau zijn er duurzaam
bouwen maatregelen genomen. De duurzaam bouwen ambities op
stedenbouwkundig niveau hebben als basis gediend voor de bouw-
plannen, waarin de ambities zo veel mogelijk zijn doorgezet.
Bij het ontwerp van de bedrijven is gebruik gemaakt van een duur-
zaam bouwen maatregelen lijst van de gemeente Wassenaar, die
speciaal hiervoor is opgesteld. Deze maatregelenlijst is samengesteld
met behulp van het Nationaal Pakket Utiliteitsbouw en het
Haaglandenpakket. Het Haaglandenpakket is de duurzaam bouwen
maatregelenlijst voor de Haaglanden. De maatregelenlijst is bekend
onder ‘Maatregelen duurzaam bouwen voor nieuwbouw bedrijfsge-
bouwen conform Haaglanden pakket B (inclusief A)’.
Milieu-audit bouwplannen
Om de gerealiseerde duurzaam bouwen kwaliteit te beoordelen
heeft Milieukundig Onderzoek en OntwerpBuro, BOOM, Maaldrift II
geanalyseerd op basis van de DCBA-methode.
8
In de beoordeling is gekeken naar de volgende thema’s:
• Energie;
• Water;
• Natuur en landschap;
• Verkeer;
• Grond- en reststoffen;
• Leefmilieu;
• Flexibiliteit.
In deze brochure
In deze brochure wordt per bouwplan beschreven welk milieuambi-
tieniveau behaald is. Allereerst volgt een beschrijving van duurzaam
bouwen maatregelen die in alle bouwplannen zijn toegepast.
Vervolgens worden per bedrijf de bijzonderheden beschreven.
figuur 8: maquette Maaldrift II
Per bedrijf worden eerst de algemene kenmerken van de onderne-
ming genoemd. De visie van de ondernemer op duurzaam bouwen
en een omschrijving van het bedrijfspand vinden hier een plek.
Vervolgens worden de toegepaste duurzaam bouwen maatregelen
toegelicht. Hierbij wordt benadrukt dat niet alle genomen maatrege-
len hierin aan bod komen. Alleen de meest bijzondere en specifieke
maatregelen in het bedrijf worden beschreven.
Ook worden enkele duurzaam bouwen maatregelen verder uitge-
legd. In de hele brochure komen de duurzaam bouwen maatregelen
zo stuk voor stuk aan bod. Al bladerend door de brochure kan een
uitleg van alle toegepaste duuraam bouwen maatregelen gevonden
worden.
De behaalde duurzaam bouwen ambitie is per bedrijf in een DCBA-
profiel weergegeven. Deze profielen staan onderaan elke bladzijde.
In een rode lijn is de ambitie van het schetsontwerp weergegeven.
De grijze vlakken geven het gerealiseerde ambitieniveau weer.
Hierdoor wordt inzichtelijk hoe de duurzaam bouwen ambitie tij-
dens het ontwerpproces veranderd is. Indien er geen rode lijn is
weergegeven, is het schetsontwerp niet beoordeeld in de milieu-
audit. Van elk bedrijf is ook de totale ambitie bepaald.
figuur 9: plattegrond Maaldrift
IN ALLE ONTWERPEN
Warmtepomp Waterbesparend toilet met spaarknop
Met een warmtepomp wordt op een zeer efficiën- Een spaarknop is een stopknop op het reservoir van het toilet. Zo kan de hoe-
te manier energie omgezet van een lage naar een veelheid spoelwater tijdens de spoeling beperkt worden. In plaats van zes wordt
hoge temperatuur. Het warme water kan gebruikt het toilet met 2,5 liter water gespoeld.
worden voor de ruimteverwarming of voor warm
tapwater. Een warmtepomp is in feite een omge-
Groen
keerde koelkast. In de zomer wordt de warmte-
pomp gebruikt voor koeling. Als bron voor de Op gebouwniveau is er weinig aandacht voor groen met uitzondering
warmtepomp wordt in Maaldrift II gebruik van enkele bedrijven. Op stedenbouwkundig niveau is er wel veel aan-
gemaakt van grondwater. dacht voor het thema groen.
Verkeer
In de meeste panden wordt
binnen geladen en gelost om
de geluidoverlast te beper-
figuur 10: luchtfoto Maaldrift II d.d. oktober 2002 ken. Fietsen van werknemers
kunnen in de bedrijfshal of
Bij het ontwerp van de bedrijven is gebruik gemaakt van een maatrege-
werkplaats gestald worden.
len lijst, die de gemeente Wassenaar speciaal hiervoor heeft opgesteld.
Bij enkele bedrijven is er een
Per bedrijf zijn er verschillende duurzaam bouwen maatregelen geno-
douche, kleed- en bergruim-
men, maar over het algemeen kan gesteld worden dat voor heel
te aanwezig.
Maaldrift II niveau C; een stap beter dan normaal gerealiseerd is.
Materialen
Energie
Water Een aantal duurzame materialen wordt standaard in elk bedrijf toege-
Op gebied van energie zijn bij alle bedrijven veel maatregelen genomen.
In alle gebouwen zijn waterbesparende kranen en toiletten aange- past. Zo wordt in de betonnen fundering 20% van het grind vervangen
De bedrijfshallen en kantoren zijn zeer goed geïsoleerd, veel beter dan
bracht. door puingranulaat. De bekisting van de fundering bestaat uit piep-
het Bouwbesluit vereist .
schuim (ofwel EPS), waardoor de fundering tegelijkertijd als isolatie
Alle bedrijven hebben een individuele warmtepomp. Hiermee wordt
Waterbesparende kranen (en douchekoppen) dienst doet.
warmte voor de verwarming en het warme tapwater opgewekt. De
Waterbesparende kranen zijn kranen waar minder water uitstroomt, zonder dat De wanden van de werkplaatsen worden niet afgewerkt, maar opgele-
warmtepomp kan in de zomer ook voor koeling zorgen. De warmte-
het zo aanvoelt. Met doorstroombegrenzers of perlators wordt het water in verd in schoon metselwerk. Zo wordt bespaard op materiaalgebruik
pomp is aangesloten op een lage temperatuur verwarming. Dit bete-
kleinere druppels verdeeld en wordt er lucht bijgemengd. Een waterbesparende voor de afwerking. In de kantoorruimten worden de wanden afgewerkt
kent dat de meeste bedrijven vloerverwarming hebben. kraan heeft een besparing van 40% ten opzichte van een ‘normale’ kraan.
met rogips en de plafonds met minerale woltegels.
Hoge isolatie Waterleidingen worden uitgevoerd in gerecycled PVC.
Door gevel, dak en vloer
goed te isoleren worden Goede verbeteringen van de gebouwen ten opzichte van het schetsont-
warmteverliezen naar buiten werp zijn de toepassing van houten kozijnen uit duurzaam beheerde
beperkt. In Maaldrift II wordt bossen (FSC-hout), de vervanging van de PVC-dakbedekking in bitu-
gemiddeld een warmteweer- meuze dakbedekking (SBS), de afwerking van lood met patineerolieën
stand van Rc = 3.5 m2K/W en de toepassing van watergedragen acrylaatverf.
in plaats van Rc = 2.5
m2K/W gerealiseerd.
9
 Deze oplosmiddelen zijn schadelijk voor zowel de gezondheid als voor het Afval
milieu. Tegenwoordig zijn er ook watergedragen verven met veel minder organi- Er is weinig aandacht voor de afvalscheiding, maar in de bedrijfshallen is
sche oplosmiddelen beschikbaar, zoals watergedragen acrylaatverf. over het algemeen ruim voldoende ruimte om bedrijfs- en kantoorafval
gescheiden in te zamelen.
Werkomgeving
In de ontwerpen is rekening gehouden met het scheppen van een aan-
Flexibiliteit
genaam binnenklimaat. Zo zijn de ramen te openen, zodat de werkne-
De meeste bedrijven hebben een constructie van staalbouw: IHE-pro-
mers zelf hun ventilatiebehoefte kunnen bepalen. In veel ontwerpen is
fielen opgevuld met buitenwanden van kalkzandsteen of gasbeton. Een
ook extra aandacht besteed aan de daglichttoetreding. Ook de lage
stalen skelet is flexibel, demontabel en recyclebaar. De binnenwanden
temperatuurverwarming heeft een positief effect op het binnenmilieu.
zijn veelal van gipsblokken, kalkzandsteen of metal stud. Metal stud
Door de lage temperatuur ontstaat er minder stofschroei en stralings-
wanden zijn flexibel en verplaatsbaar.
warmte voelt aangemaam aan.
Staalbouwskelet
Daglichttoetreding (lichtstraat) Bij een staalbouwskelet bestaat de draagconstructie uit een stalen frame met
Door optimaal gebruik te maken een ruime, vrij-indeelbare, structuur. De binnenwanden kunnen in dit frame vrij
figuur 11: op een rij Van Leeuwen CV, L’Ami en Guyt van daglichttoetreding wordt er geplaatst worden, zodat toekomstige aanpassingen mogelijk blijven. Staalbouw is
bespaard op het energieverbruik een vorm van industrieel, flexibel en demontabel bouwen.
Beton met puingranulaat
voor de kunstverlichting. Daglicht
In plaats van grind als toeslagmateriaal in beton kan puingranulaat gebruikt wor-
wordt daarnaast over het alge-
den. Puingranulaat zijn steen- en puinresten, die vrijkomen bij sloopwerkzaamhe-
meen als prettiger ervaren dan
den. Zo wordt restmateriaal nuttig hergebruikt, wordt de uitputting van grind
kunstlicht. Op Maaldrift II worden
voorkomen en wordt de aantasting van rivierbodems en –oevers door grindwin-
veel daklichten en lichtstraten toe-
ning voorkomen.
gepast.
EPS-funderingsbekisting
Lage temperatuurverwarming
EPS is piepschuim. Door de
bekisting in EPS uit te voeren wordt
zowel op het materiaalgebruik als
op het energiegebruik bespaard. De
bekisting gaat niet verloren, maar
krijgt een nieuwe functie, namelijk
als isolatiemateriaal. Het isoleren
van de fundering bekperkt het
energieverbruik in de gekruiksfase DCBA-profiel
en voorkomt koudebruggen Het onderstaande DCBA-profiel geeft het duurzaam bouwen resultaat
van de verschillende thema’s weer. In het totaal wordt gemiddeld
Rogips niveau C behaald.
Een lage temperatuurverwarming is een ruimteverwarming met warm water van
Rogips staat voor rookgasontzwavelings-gips en is een afvalproduct van rookgas-
een lagere temperatuur dan gebruikelijk is, dat wil zeggen lager dan 55 graden
ontzwavelingsfabrieken. Het gebruik van rogips voorkomt de uitputting van de A
Celcius. Lage temperatuurverwarming wordt in Maaldrift II vaak uitgevoerd als
natuurlijke grondstof en de straling is zelfs lager dan die van natuurgips. B+
B
vloerverwarming. Het gebruik van vloerverwarming verbetert het werkklimaat. B-
Stralingswarmte voelt aangenaam aan door een gelijkmatigere verdeling van de C+
Verf op waterbasis C
luchttemperatuur en stofschroei wordt voorkomen. In de zomer wordt het C-
In verven worden over het algemeen vaak organische oplosmiddelen gebruikt. D+
systeem gebruikt voor koeling. D
thema energie water groen verkeer materiaal werkomgeving afval flexibel
10