Практичне заняття № 3

Тема практичного заняття: ТЕХНІКА ПРЯМОЇ КАПІТАЛІЗАЦІЇ

План практичного заняття:

1. Основні методичні положення часової оцінки грошових потоків.
2. Теорія зміни вартості грошей у часі. Функції грошової одиниці.

3. Ставка капіталізації, характеристика складових.

4. Методи розрахунку ставки капіталізації.

ПИТАННЯ САМОКОНТРОЛЮ:
1) У чому полягає сутність доходного підходу до оцінки нерухомості?
2) Які принципи оцінки покладено в основу підходу.
3) Проаналізуйте сферу застосування доходного підходу.
4) У чому полягають особливості застосування методу прямої капіталізації
доходу?
5) Охарактеризуйте методи визначення ставки капіталізації.
6) Розкрийте зміст теорії зміни вартості грошей у часі.
7) Перелічіть та охарактеризуйте основні функції грошової одиниці.

Завдання №1
Вартість адміністративних будівель підприємства оцінюється в 1 500 000
грн. Прогнозується її щорічне зростання r = 12 % з урахуванням перспективності
місця розташування та потенційного попиту на аналогічні об'єкти. Визначити
майбутню вартість адміністративних будівель через 5 років.

Майбутню вартість визначимо за формулою, значення фактору майбутньої

вартості для г= 12% і n = 5 років:
FV = 150(1 + 0.12)5 = 150х 1,7623 =264,35 (тис. грн).

Завдання №2
Власник планує продавати свій бізнес через 1 рік за попередньою оцінною
вартістю в 100000 грн. Чи достатнім для придбання бізнесу через 1 рік буде
внесок у розмірі 80 000 грн., якщо річна банківська процента ставка становить 20
%, а нарахування процентів відбувається щоквартально?

Майбутню вартість внеску визначимо за формулою (4).

FV =80 x (1+0.2/4)1x4 = 80(1 + 0,05) 4= 80 х 1,2155 = 97,24 (тис. грн)
Таким чином, внесок у розмірі 80 тис. грн. під 20 % річних із
щоквартальним нарахуванням процентів буде недостатнім для придбання через
рік бізнесу майбутньої вартістю 100 тис. грн. (97,24 < 100).
 Завдання №3
Яку суму сьогодні необхідно депонувати в банк під 20 % річних зі
щоквартальним нарахуванням відсотків для того, щоб через рік мати змогу
придбати у власність бізнес вартістю 100000 грн.?

Поточну вартість визначимо за формулою (5):

PV=FV/(1+r)n
PV= 100/(1+0.2/4)1x4 = 100 x 1/(1+0.05)4 = 100 x 0.8227=82.27 (тис.грн..)
Таким чином, щоб отримати можливість через рік стати власником бізнесу
вартістю 100 тис. грн., сьогодні необхідно депонувати в банк під 20 % річних зі
щоквартальним нарахуванням відсотків 82,27 тис. грн.

Завдання №4
Розрахувати суму щорічного внеску на банківський рахунок під 11 %
річних для придбання нової технологічної лінії вартістю 450000 грн. через 3
роки?

Розрахунок періодичного внеску до фонду нагромадження здійснюємо за

формулою (7):

А=FVA x r/ (1+r)n –1, (7)

A= 450000 x 0,11/(1+0.11)3 – 1 = 450000 x 0,29921 = 134644,5 (грн.)

Завдання №5
Яка сума буде накопичена вкладником, якщо первісна сума – 10000 грн.,
банк нараховує 14 % річних. Розгляньте випадки нарахування відсотків
наприкінці року, наприкінці кварталу і місяця.

Тести
1. Провідні принципи дохідного підходу:
а) очікування, заміщення, найбільш ефективного використання;
б) заміщення, корисності;
в) очікування, заміщення, корисності.
2. Дохідний підхід необхідно використовувати:
а) при техніко-економному обґрунтуванні нового будівництва;
б) для аналізу доцільності інвестування;
в) при обґрунтуванні рішення про інвестування в об’єкт оцінки.
3. Якщо бізнес приносить потік доходів, що нестабільно змінюється, який
метод доцільно використовувати для його оцінки?
а) метод надмірних доходів;
б) метод капіталізації доходу;
в) метод чистих активів;
г) метод дисконтування грошових потоків.

4. За методом прямої капіталізації вартість об’єкта визначається таким

чином:
а) чистий операційний дохід/ставка
капіталізації; б) прибуток/собівартість;
в) валовий прибуток/дисконт.
5. Ставка капіталізації розраховується як відношення:
а) потенційного валового доходу до ціни об’єкта нерухомості;
б) чистого операційного доходу за період до вартості об’єкта
нерухомості;
в) валових прибутків до операційних витрат;
б) від об’єкта оцінювання до об’єкта-аналога.
6. Основне твердження дохідного підходу базується на припущенні, що:
а) жоден покупець (інвестор) не купить об’єкт нерухомості, якщо його
вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта з тією ж
корисністю;
б) жоден потенційний покупець (інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки
суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання;
в) жоден потенційний покупець (або інвестор) не заплатить за об’єкт, що
оцінюється, більше, ніж можуть скласти витрати (у поточних цінах) на
створення об’єкта, який буде його точною копією або функціональним
аналогом, мати ту ж саму корисність.
7. Ануїтет– це:
а) грошовий потік, в якому всі суми розрізняються по величині;
б) грошовий потік, в якому всі суми рівновеликі;
в) грошові суми, що виникають в певній хронологічній послідовності.
8. Фунція, яка визначає величину майбутньої вартості
сьогоднішньої грошової одиниці через n періодів при складному
проценті r це:
а) поточна вартість грошової одиниці;
б) внесок на амортизацію грошової одиниці;
в) майбутня вартість грошової одиниці.
9. Який із методів визначення ставки капіталізації використовується,
якщо для купівлі об’єкта нерухомості використовується як власний
капітал так і запозичений:
а) метод пов’язаних інвестицій;
б) метод кумулятивної побудови;
в) метод аналізу ринкових аналогів.
10. Який із методів визначення ставки капіталізації передбачає рівномірне
повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням її реальної вартості:
а) метод коефіцієнта покриття боргу;
б) методу рінга;
в) метод Хоскольда;