KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG

KHOA KINH TẾ
-------  -------

DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ

CHO THUÊ GIÁ RẺ

GVHD : Lưu Khánh Hiền

Lớp : 10QT Thành viên nhóm:
Ngành : QTKD 1. Lê Công Hào.
2. Hà Tú Anh.
3. Nguyễn Hữu Khẩn.
4. Lê Văn Nguyên.

Đà Nẵng, tháng 10/2013

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 1
KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................4

I. GIỚI THIỆU VỀ FOR YOU GROUP.........................................................................5

1. Thông tin tổ chức.........................................................................................................5

2. Mục tiêu của tổ chức...................................................................................................5

a. Mục tiêu chính thức................................................................................................5

b. Mục tiêu tác nghiệp.................................................................................................6

II. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI.................................................................6

1. Môi trường chung........................................................................................................6

a. Chính phủ.................................................................................................................6

b. Kinh tế...................................................................................................................... 7

c. Xã hội.......................................................................................................................9

d. Công nghệ..............................................................................................................10

2. Tính không chắc chắn của môi trường.......................................................................10

a. Tính phức tạp.........................................................................................................10

b. Tính thay đổi chậm.................................................................................................16

III. CHIẾN LƯỢC CỦA TỔ CHỨC.............................................................................17

1. Phân tích ma trận SWOT...........................................................................................17

2. Môi trường ngành......................................................................................................18

a. Đối thủ cạnh tranh.................................................................................................18

b. Sản phẩm thay thế..................................................................................................18

c. Khách hàng............................................................................................................19

d. Nhà cung cấp.........................................................................................................19

3. Quy mô tổ chức.........................................................................................................19

IV. CẤU TRÚC TỔ CHỨC...........................................................................................19

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 2

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
1. Danh sách phòng ban.................................................................................................19

2. Công nghệ phòng ban................................................................................................20

3. Sơ đồ tổ chức.............................................................................................................20

4. Phân tích sơ đồ tổ chức..............................................................................................22

a. Tính tập trung.........................................................................................................22

b. Tính tiêu chuẩn hóa................................................................................................22

c. Sự phối hợp trong các phòng ban...........................................................................23

d. Vai trò - chức năng từng phòng ban.......................................................................24

TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................29

ĐÁNH GIÁ CÁ NHÂN THÔNG QUA NHÓM............................................................30

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 3

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
LỜI MỞ ĐẦU
" Nhìn lại việc thực hiện kế hoạch năm 2013, trong 15 chỉ tiêu được Quốc hội thông
qua, có 11 chỉ tiêu ước đạt và vượt kế hoạch, 2 chỉ tiêu xấp xỉ đạt và 2 chỉ tiêu không đạt.
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy giảm, kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn và phải
tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và quốc phòng
an ninh, đạt được kết quả nêu trên là cố gắng lớn của cả hệ thống chính trị, của toàn
Đảng, toàn dân, toàn quân." đó là lời Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng trình bày
tại Báo cáo của Chính phủ về tình hình kinh tế - xã hội năm 2013, kết quả 3 năm thực
hiện kế hoạch 5 năm (2011 - 2015) và nhiệm vụ 2014 - 2015 trong phiên khai mạc kỳ họp
thứ 6 Quốc hội khóa XIII sáng 21/10.
Lĩnh vực bất động sản vẫn đang là vấn đề nóng đối với chính phủ và các doanh nghiệp.
Cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ từ chính phủ về việc hỗ trợ cho vay tín dụng đối với người
thu nhập thấp. Với mong muốn cứu nguy cho bất động sản thời gian này. Chính vì vậy,
mô hình kinh doanh "Khu chung cư và căn hộ giá rẻ" đang được đánh giá là lĩnh vực lý
tưởng giúp người thu nhập thấp có cơ hội sử dụng một căn hộ riêng cho bản thân mình.
Xuất phát từ những thuận lợi nêu trên, nhóm thành lập tổ chức của mình là FOR YOU
GOUP hoạt động trong lĩnh vực cung cấp khu chung cư và căn hộ giá rẻ cho người thu
nhập thấp. Đề tài chỉ dựa trên lý thuyết để phân tích về tổ chức, kiến thức của nhóm sinh
viên vẫn đang còn nhiều hạn chế. Chính vì vậy sẽ không tránh được các sai sót. Nhóm rất
mong muốn nhận được sự góp ý của giảng viên và tập thể các sinh viên.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 4

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
I. GIỚI THIỆU VỀ FOR YOU GROUP.
1. Thông tin tổ chức.
Tên tập đoàn: FOR YOU Group.
Địa điểm: Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng, Việt Nam.
Ngày thành lập: 12/9/2013.
Số điện thoại liên hệ: 05113.68.68.69.
Website: http://www.foryougroup.com.vn
Email: foryougroup@gmail.com
Ngành nghề kinh doanh: Dịch vụ cung cấp khu chung cư và căn hộ cho thuê dành
cho người thu nhập thấp.
Loại hình doanh nghiệp: Tư nhân.
Vốn điều lệ: 2 nghìn tỷ VNĐ.
Sản phẩm kinh doanh chiến lược: Căn hộ, nhà ở.
Hình ảnh:

2. Mục tiêu của tổ chức.

a. Mục tiêu chính thức.
- Đứng đầu Đà Nẵng về thị phần khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ vào năm
2025.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 5

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
- Trở thành một công ty đại chúng về khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ, niêm
yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam với mức vốn trên 5 nghìn tỷ đồng vào
năm 2030.
b. Mục tiêu tác nghiệp.
- Thâm nhập thị trường trong thời gian 1 năm trở lại.
- Cung cấp dịch vụ khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ, tiện nghi, an toàn.
II. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI.
1. Môi trường chung.
a. Chính phủ.
Hiện nay chính phủ luôn khuyến khích các doanh nghiệp và các nhà đầu tư thực hiện
mô hình khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ. Trên thực tế, với sự khó khăn của thị
trường bất động sản như hiện nay thì đây sẽ là một giải pháp tốt nhằm giảm được phần
nào sự tồn đọng của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua.
Bên cạnh đưa ra các chính sách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp và nhà đầu tư
bên mô hình này thì chính phủ còn đưa ra gói kích cầu 30.000 tỷ để hỗ trợ và giúp đỡ
thêm cho các doanh nghiệp chịu nhiều thiệt hại do sự đi xuống của thị trường bất động
sản.
Ngoài ra đối với mô hình xây dựng khu chung cư và nhà cho thuê đối với người có thu
nhập thấp còn được nhiều sự đãi khác từ chính phủ như: thuế phải trả thấp, gói tín dụng
hỗ trợ nhà ở dành cho người thu nhập thấp, các giấy tờ liên quan đến nhà đất luôn được
chính phủ duyệt nhanh chóng cho các doanh nghiệp triển khai xây dựng…
Trong đó tại kỳ họp Quốc hội (QH) Khóa XIII - Kỳ họp thứ 5 (ngày 20/5). Chính phủ
tiếp tục dự báo, kinh tế toàn cầu tiếp tục diễn biến phức tạp, phục hồi chậm và chưa ổn
định. Tình hình kinh tế - xã hội trong nước vẫn còn nhiều khó khăn. Căn cứ mục tiêu,
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2013 mà các Nghị quyết của Đảng, Quốc hội,
Chính phủ đề ra và xuất phát từ thực tiễn tình hình những tháng gần đây, Chính phủ xác
định nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới: Tiếp tục thực hiện nhất quán mục tiêu tăng
cường ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đạt mức tăng trưởng cao hơn năm 2012;
tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, xử lý nợ xấu, phát triển thị trường,
tăng sức mua, đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa; triển khai thực hiện có kết quả các nhiệm vụ

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 6

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
trọng tâm tái cơ cấu kinh tế; bảo đảm an sinh xã hội và phúc lợi xã hội, tăng cường
phòng, chống thiên tai, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu; đẩy mạnh cải
cách hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tăng cường phòng chống tham
nhũng, lãng phí và tăng cường quốc phòng, an ninh, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội;
nâng cao hiệu quả công tác đối ngoại.
b. Kinh tế.
 Tăng trưởng GDP trong khoảng 5,4%.
Năm 2012, tăng trưởng GDP đạt 5,03%, đây là mức thấp kể từ năm 1999 đến nay. Xu
hướng suy giảm của nền kinh tế được thể hiện một cách rõ rệt từ năm 2007 đến nay.
Trong kỳ họp Quốc hội vừa qua chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2013 đạt
5,5%. Một loạt tổ chức như IMF, WB, ADB, HSBC, ANZ đều dự báo kinh tế Việt Nam
năm 2013 sẽ tăng từ 5,5 - 5,7%. Cụ thể, quý 1/2013 tăng 4,76%, sang quý 2 tăng hơn 5%
và quý 3 ước tăng 5,46%. Trong quý 4, Bộ KH-ĐT dự báo mức tăng khoảng 5,46%, qua
đó đưa GDP cả năm ước tăng khoảng 5,4%. Mức này, thấp hơn một chút so với mục tiêu
5,5% đặt ra.
Như vậy, các dự báo đều cho rằng tăng trưởng kinh tế có sự cải thiện trong năm tới.
Thực tế, tăng trưởng kinh tế năm 2013 bao nhiêu còn tùy thuộc vào phản ứng chính sách
của Chính phủ. Với kịch bản thông thường Chính phủ sẽ thận trọng với việc kích thích
tăng trưởng và tập trung tái cấu trúc nền kinh tế thì GDP sẽ tăng dưới 5%. Còn nếu Chính
phủ kích thích kinh tế một cách mạnh mẽ và thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng thì kinh
tế có thể tăng khoảng 6% nhưng lạm phát có thể tăng mạnh lại vào cuối năm và gây nên
rủi ro dài hạn cho nền kinh tế.
Chúng tôi cho rằng có thể Chính phủ lựa chọn một kịch bản trung gian, tức là kích
thích kinh tế để cứu doanh nghiệp nhưng thực hiện một cách thận trọng. Tăng trưởng
GDP năm 2012 có thể đạt 5,4%, tức cao hơn năm 2011. Tuy nhiên, nhìn chung toàn bộ
nền kinh tế vẫn hết sức khó khăn.
 Lạm phát năm 2013 tiếp tục tăng ở mức thấp.
Năm 2012, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 6,81%, đây là mức thấp so với rất nhiều dự
báo trước đó. Tuy nhiên, nếu không tính việc tăng giá đột biến của giáo dục, y tế thì CPI
chỉ tăng 3,30%. Nguyên nhân của việc lạm phát tăng thấp do chính sách tiền tệ thắt chặt

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 7

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
khiến tăng trưởng tín dụng cả năm chưa tới 7%. Bên cạnh đó sức mua cũng suy yếu do
khó khăn kinh tế trong nước. Cuối cùng giá cả hàng hóa thế giới cũng gần như không
tăng, thậm chí còn giảm.
Tháng 1/2013, CPI cả nước tăng khoảng 0,7%, đây là mức khá thấp so với cùng kỳ
những năm trước. Điều này cũng cho thấy lạm phát năm 2013 cũng tiếp tục ở mức thấp.
Nguyên nhân tăng trưởng tín dụng trong nước thấp và giá hàng hóa thế giới cũng không
có nhiều biến động. Chúng tôi dự báo lạm phát năm 2013 chỉ tăng dưới 6%. Tuy nhiên,
nếu NHNN bơm tiền ra mạnh để cứu bất động sản và nợ xấu thì lạm phát năm 2013 có
thể tăng mạnh vào cuối năm.
 Lãi suất tiếp tục giảm.
Lãi suất cuối năm 2012 đã giảm khá mạnh so với đầu năm. Nguyên nhân do lạm phát
giảm và nhu cầu vốn cũng giảm theo. Bên cạnh đó NHNN cũng có chính sách quan trọng
là giảm mạnh lãi suất điều hành. Cụ thể, trên thị trường liên ngân hàng, trong ngày
30/8/2013, lãi suất tiếp tục giảm ở hầu hết các kỳ hạn, trong đó lãi suất qua đêm tiếp tục
giảm mạnh, chốt cuối ngày ở mức 2,23%/năm (giảm 0,77% so với ngày hôm trước). Lãi
suất kỳ hạn 1 tuần và lãi suất kỳ hạn 1 tháng chốt cuối ngày ở mức 3,00%/năm và
4,47%/năm, giảm lần lượt là 0,36% và 0,18% so với ngày hôm qua. Lãi suất kỳ hạn 3
tháng không thay đổi so với ngày hôm qua, chốt cuối ngày ở mức 5,49%/năm.
Lạm phát năm 2013, được dự báo sẽ ở mức thấp do vậy xu hướng lãi suất giảm tiếp
tục duy trì trong nửa đầu năm 2013. Ngoài ra, hiện nay, NHNN vẫn còn nhiều dư địa để
giảm lãi suất thêm nữa bằng cách tiếp tục giảm lãi suất chiết khấu và bơm tiền mạnh hơn
qua thị trường mở.
Tuy nhiên, nợ xấu vẫn là hòn đá tảng ngăn cản sự lưu thông vốn trong nền kinh tế.
Việc tiếp cận vốn của nhiều doanh nghiệp sẽ khó khăn cho không đáp ứng được yêu cầu
của ngân hàng. Không những vậy, ngân hàng cũng sẽ thận trọng trong việc cho vay để
đảm bảo an toàn. Điều này đồng nghĩa với việc tiếp cận tín dụng mới của các doanh
nghiệp cũng không hề dễ dàng. Lãi suất cho vay cao hay thấp sẽ ảnh hưởng đến các yếu
tố đầu vào và đầu ra.
 Tỷ giá vẫn sẽ tiếp tục ổn định.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 8

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
Một trong những điểm sáng của nền kinh tế trong năm 2012 là tỷ giá khá ổn định. Đây
là lần đầu tiên trong 4 năm tỷ giá có chiều hướng giảm nhẹ. Sự ổn định của tỷ giá do Việt
Nam thặng dư cán cân thanh toán, đô la hóa nền kinh tế giảm và tín dụng tăng ở mức
thấp. Tỷ giá được giữ ổn định kết hợp với mức lãi suất tiền gửi VND còn rất cao so với
gửi tiết kiệm bằng ngoại tệ, cũng như mức độ lạm phát được kiềm chế trong bốn tháng
đầu năm đã tạo được niềm tin cho các doanh nghiệp trong nước.
Năm 2013, tỷ giá cũng sẽ tiếp tục ổn định do cung cầu ngoại tệ trong nền kinh tiếp tục
cân bằng do các dòng vốn như FDI, ODA, kiều hối vẫn tiếp tục được duy trì, còn nhập
siêu cũng sẽ ở mức thấp. Dự báo tỷ giá năm 2013 cũng chỉ dao động quanh mức 21.000
VND/USD.
 Xử lý nợ xấu và tái cấu trúc ngân hàng vẫn chưa thể diễn ra nhanh.
Một trong những vấn đề trọng tâm của Việt Nam trong năm 2013 là xử lý nợ xấu và
tái cấu trúc hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, khó kỳ vọng nhiều vào việc nợ xấu sẽ nhanh
chóng được xử lý. Nợ xấu của Việt Nam là một vấn đề hết sức phức tạp. Xử lý nợ xấu của
Việt Nam không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà xử lý nợ xấu còn dẫn đến nhiều “động chạm”.
Phải có những quyết tâm rất lớn thì may ra Việt Nam mới có thể xử lý được nợ xấu và
điều này có thể vẫn chưa diễn ra trong năm 2013.
Việc tái cấu trúc ngân hàng cũng là một công việc rất khó khăn. Có quá nhiều rào cản
Việt Nam phải vượt qua để tái cấu trúc ngân hàng, thậm chí cả sự đổ vỡ và xáo trộn lớn.
Đây là có lẽ là cái giá đắt khiến khiến quá trình xử lý nợ xấu sẽ còn trì hoãn trong thời
gian tới.
c. Xã hội.
Ngày nay xã hội càng ngày càng phát triển mạnh mẽ, đời sống con người ngày càng
được nâng cao. Tuy nhiên vẫn còn một đại bộ phận lớn con người đối với họ thì vấn đề
nhà ở dường như rất xa xỉ. Với mức lương công nhân hàng tháng ít ỏi chỉ đủ chi tiêu cho
cuộc sống hàng ngày thì làm sao họ có được một ngôi nhà của riêng họ để ở. Vì vậy khi
mô hình các khu chung cư hay căn hộ dành cho người thu nhập thấp được xây dựng thì nó
đã đem lại rất nhiều cơ hội cho những con người hàng ngày còn đang vất vả kiếm sống, từ
đây họ có thể có được một ngôi nhà nhỏ của riêng họ với mức giá thấp mà họ có thể chi

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 9

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
trả được. Một căn hộ với giá cả vừa phải sẽ giúp cho xã hội giải quyết được các vấn đề
đáng quan tâm hiện nay.
Mặt khác, dân số hiện nay của nước ta vào khoảng 100 triệu người, dân số thế giới
khoảng 7 tỷ. Sự tăng lên về số lượng và quy mô vốn đầu tư của các khu công nghiệp, khu
đô thị mới. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân tăng lên và mức sống người dân không
ngừng được cải thiện. Do vậy, nhu cầu về nhà ở, đồ nội thất từ cá nhân và doanh nghiệp
không ngừng tăng. Tuy nhiên, thời gian gần bất động sản đóng băng đã tác động không ít
vào tâm lý khách hàng.
Đây là một cơ hội cũng như thách thức rất lớn đối với các doanh nghiệp nhà đầu tư
đang hoạt động trong lĩnh vực này và nó có tác động rất lớn đến xã hội chúng ta ngày nay.
d. Công nghệ.
Các yếu tố công nghệ luôn tạo ra nhiều thách thức đối với các doanh nghiệp trong
nước ta hiện nay, với kiểu dáng, thiết kế mang phong cách nước ngoài thâm nhập vào thị
trường Việt Nam làm ảnh hưởng đến các doanh nghiệp trong nước. Vì vậy các doanh
nghiệp cũng cạnh tranh nhau rất khốc liệt để nhằm quảng bá hình ảnh, thương hiệu của
doanh nghiệp qua các ngôi nhà, khu chung cư, căn hộ giá rẻ.
Đây vừa là cơ hội cũng như thách thức rất lớn đối với các doanh nghiệp trong nước để
có thể cạnh tranh với các công nghệ nước ngoài.
2. Tính không chắc chắn của môi trường.
a. Tính phức tạp.
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng
hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với
hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố
định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến
hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung
tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn
sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều
tạo nên chợ giao dịch bất động sản.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 10

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay
chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
-  Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao
dịch.
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin
về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với thị
trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất
lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan hệ giao dịch bất động
sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn
như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi
trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất
định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao,
do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng
là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu
giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức,
có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao
mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có
quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai,
không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà
phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư
vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 11

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng
đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc
vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng
riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang
nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực
này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình
đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình
độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng,
một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động
sản của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải
đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh
tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất
động sản của vùng này, khu vực  này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không
hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất
động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa
các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không
chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình,
vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).
Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao
giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn
nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,
không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 12

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ
đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có
quyền đối với bất động sản.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm
giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường
bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động sản.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo
quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu
và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu
tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó
là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các
công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu
được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi
về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách
khác giá cả là do quan  hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do
sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng
giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược
lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá
tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai
là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung
không tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả
lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự
biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do
vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc
biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 13

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu
giả tạo). Chính vị vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết
của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về
bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia
vào hoạt động của thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính
pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao
dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành
và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Vai
trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch,
Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch
trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với
các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là
nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản
xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi
phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển
kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại
hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để
lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động
sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ
ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực
hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là
những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh
nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực
tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất
động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn,
môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các
tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 14

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ
cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi
bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải
có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà
nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất
động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp
luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển
nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua
kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối
với các giao dịch bất động sản.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao
dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được
huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển
lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn
định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của
thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản
nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn
khủng hoảng.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường
này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại
hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng
và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình
bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 15

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ
kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
b. Tính thay đổi chậm.
Bất động sản 6 tháng 2013 có nhiều thay đổi về chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn
cho thị trường. Từ Nghị quyết 02 của Chính phủ hồi đầu năm, đưa ra các giải pháp, đến
việc thành lập Công ty Quản lý tài sản VAMC xử lý nợ xấu, ban hành Thông tư hướng
dẫn chi tiết hỗ trợ BĐS với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 5/2013… Thuế VAT
giảm 50% cho người mua nhà thu nhập thấp từ 1/7. Thị trường BĐS nửa năm qua đã có
những biến chuyển tốt, thanh khoản tăng lên. Tuy nhiên, hậu quả để lại từ việc phát triển
“nóng” vẫn còn dư âm và kéo dài trong những năm tới. Nổi bật là động thái triển khai,
chuyển đổi công năng, chia nhỏ diện tích căn hộ từ các dự án nhà ở thương mại sang nhà
ở xã hội. Tuy mới chỉ là bước khởi đầu nhưng điều đó sẽ đánh dấu cho một thời kỳ mới
của thị trường khi nguồn cung sẽ dần hướng đến đúng nhu cầu của người mua, với giá
căn hộ dưới 10 triệu đồng/m2. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 157 dự án nhà ở xã
hội, tổng mức đầu tư 19.900 tỷ đồng. Tại T.P Hồ Chí Minh và Hà Nội có khoảng 50 dự
án được chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thị trường cũng
không tránh khỏi những hệ lụy xấu. Nhiều dự án BĐS vẫn đang dính “bê bối” như CT3B
Trung Văn, 52 Lĩnh Nam, 409 Lĩnh Nam, Victoria Văn Phú, Hesco Văn Quán, Usilk
City…khách hàng vẫn đang đấu tranh để đòi lại quyền lợi của họ ở những dự án này.
Thị trường căn hộ bán 6 tháng đầu 2013 chịu ảnh hướng lớn từ nhiều chính sách mới
được ban hành như Nghị quyết 02 của Chính phủ, VAMC, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và
điều chỉnh thuế của Bộ Tà chính,… Điều này đã giúp ổn định tâm lý cho thị trường BĐS
tính thanh khoản tăng lên. Các dự án sắp hoàn thiện và bàn giao có tỷ lệ giao dịch thành
công khá cao, mua bán sôi động ở nhà giá rẻ, nhà xã hội ồ ạ khởi công. Tuy nhiên, xu
hướng giá căn hộ vẫn tiếp tục giảm do lượng tồn kho còn rất lớn. Nhiều chủ đầu tư tiếp
tục chịu áp lực giảm giá bán từ 5%-10% so với quý 1 cho tất cả các phân khúc. Đến nay,
thị trường đã ghi nhận 8 quý liên tiếp giảm giá của mảng căn hộ.
Với tình hình hiện nay, ngành BĐS đang ở mức độ ổn định và có tính chất phức tạp.
Kết hợp với các phân tích về môi trường cho thấy các yếu tố bên ngoài tác động nhiều,

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 16

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
không tương tự nhau và thay đổi khá chậm. Từ đó có thể thấy tính không chắc chắn thấp
– trung bình cho chiến lược phát triển công ty cũng như chiến lược cả nhà quản trị.
III. CHIẾN LƯỢC CỦA TỔ CHỨC.
1. Phân tích ma trận SWOT.
Cơ hội (O) Thách thức (T)
O1 – Gói kích cầu từ T1 – Đối thủ cạnh tranh
chính phủ. nhiều.
O2 – Nhu cầu chung cư T2 – Vị thế cạnh tranh so
Ma trận SWOT
giá rẻ đang tăng cao. với đối thủ thấp.
O3 – Thị trường BĐS T3 – Khả năng xảy ra
đang dần khôi phục lại. khủng hoảng thừa (cung >
cầu)
Điểm mạnh (S) SO ST
S1 – Thành viên trẻ, - S1-O1: Tính khả thi của - S1-T1,T2: Với sự năng
năng động, có khát vọng dự án cao. động, và khát vọng của
làm giàu. - S3-O2: Thu hút được tuổi trẻ sẻ thu hẹp được
S2 – Có chính sách rõ nhiều sự quan tâm của khoảng cách so với đối thủ
ràng, mục tiêu cụ thể. khách hàng. cạnh tranh
S3 – Chi phí cho thuê - S3-T3: Hạn chế tình trạng
thấp. dư thừa.
Điểm yếu (W) WO WT
W1 – Chưa có kinh - W1,W2-O2,O3: Có khả - W1,W2-T1,T2: Dễ bị đối
nghiệm trong lĩnh vực năng xâm nhập vào thị thủ cạnh tranh cản đường.
BĐS. trường hiện tại tốt.
W2 – Chưa có thị - W3-O1: Tăng khả năng
trường và danh tiếng. huy động vốn nhờ gói
W3 – Không có khả kích cầu từ chính phủ.
năng huy động vốn.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 17

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
2. Môi trường ngành.
a. Đối thủ cạnh tranh.
Với sự lắng đọng của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Nhiều doanh
nghiệp và các nhà đầu tư trong nước đang phải tìm cách để giải quyết vấn đề này. Từ đó
các mô hình kinh doanh nhằm khôi phục lại thị trường bất động sản được chú trọng hơn
và lĩnh vực kinh doanh mô hình khu chung cư, căn hộ cho thuê dành cho người thu nhập
thấp được đầu tư rất nhiều trên cả nước.
Các đối thủ cạnh tranh trong thị trường này xuất hiện ngày càng nhiều, bên cạnh
những đối thủ tầm cỡ như Tập đoàn HAGL, tập đoàn Hòa Phát, khu chung cư Phú Mỹ
Hưng… thì cũng đang dần hé lộ các đối thủ cạnh tranh tiềm tàng chuẩn bị sắp xuất hiện
trong đó cũng có tổ chức của chúng tôi.
Tuy nhiên lượng cung hiện nay quá nhiều mà nhu cầu ít do có nhiều yếu tố tác động
làm cho người dân vẫn không thể có được 1 căn hộ để sử dụng. Một trong số đó là giá cả,
trên danh nghĩa là rẻ nhưng đối với nhiều người dân thì khoản tiền để bỏ ra mua lại vượt
quá khả năng của họ.
Đây là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp và các nhà đầu tư họ phải làm sao để
giảm giá thành của căn hộ mà vẫn đảm bảo chất lượng thi công, đảm bảo cho sự an toàn
của những người sử dụng. chỉ có như vậy thì nhiều người dân thu nhập thấp họ mới có
khả năng có được một căn hộ để ở và cũng nhằm khôi phục lại thị trường bất động sản
cũng như nền kinh tế Việt Nam.
b. Sản phẩm thay thế.
Nhu cầu nhà ở đối với những người lao động thu nhập thấp luôn được họ quan tâm và
đặt lên hàng đầu nhưng với đồng lương ít ỏi hàng tháng mà họ nhận được cùng với sự chi
tiêu hàng ngày thì việc sở hữu một căn hộ giá thấp đối với họ dường như là không thể.
Vì vậy các mô hình khác như khu nhà trọ, khu nhà nghỉ cho công nhân tại các khu công
nghiệp…sẽ là các loại hình đe dọa đến sự thành công hay thất bại của doanh nghiệp đầu
tư vào khu chung cư và nhà cho thuê giá rẻ. họ phải luôn có những quyết định quan trọng
để cạnh tranh trục tiếp với các mô hình này.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 18

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
c. Khách hàng.
Thương lượng với khách hàng bên lĩnh vực mô hình kinh doanh khu chung cư và căn
hộ dành cho người thu nhập thấp luôn là một thách thức với các doanh nghiệp và nhà đầu
tư tại Việt Nam hiện nay. Họ luôn muốn một căn hộ với mức giá thấp nhưng lại đảm bảo
được đầy đủ chất lượng cuộc sống của họ. Hiện nay thì các doanh nghiệp và nhà đầu tư
trong lĩnh lực này càng nhiều vậy nên mọi khách hàng họ có nhiều quyền lựa chọn để tìm
cho mình được một căn hộ phù hợp với mức sống và thu nhập của họ.
Các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng phải luôn biết cách tạo dựng lợi thế của riêng mình
trong các cuộc thương lượng với khách hàng để họ không bị chèn ép quá nhiều về giá.
d. Nhà cung cấp.
“Khu chung cư và căn hộ dành cho người thu nhập thấp” đang là một trong những dự
án được nhà nước khuyến khích rất lớn hiện nay nhằm khôi phục lại thị trường bất động
sản. Vì vậy các nhà đầu tư và doanh nghiệp khi thực hiện các dự án này luôn được nhà
nước quan tâm và xem xét. Từ đó họ cũng tạo ra được nhiều lợi thế trong các cuộc thương
lượng với nhà cung ứng. Để một dự án có thể đi vào thi công thì các doanh nghiệp và nhà
đầu tư phải liên hệ với rất nhiều nhà cung ứng khác nhau để tìm ra nhà cung ứng tốt nhất
để có thể lựa chọn nguồn cung ứng nguyên vật liệu phù hợp nhất cho dự án khu chung cư
đang xây dựng.
3. Quy mô tổ chức.
Dựa vào tiêu chí phân loại doanh nghiệp Việt Nam thì doanh nghiệp của nhóm được
xếp vào doanh nghiệp vừa.
- Số lượng công nhân: Trên 200 và dưới 300 người.
- Nguồn vốn: Khoảng 2 nghìn tỷ đồng.
IV. CẤU TRÚC TỔ CHỨC.
1. Danh sách phòng ban.
STT Phòng ban Số nhân viên Nhân viên
1 Hội đồng quản trị 4 1 CT, 3CĐ
2 Ban giám đốc 6 1GĐMR, 1GĐNS,1GĐTC, 3
Thư ký
3 Phòng marketing 5 1 TP, 1 PP, 3 NV

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 19

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
4 Phòng Tài Chính 5 1 TP, 1 PP, 3 NV
5 Phòng nhân sự 35 15 BV, 8 LC, 8QL, 4 BT
2. Công nghệ phòng ban.
Phòng ban Thiết kế phòng ban Công nghệ phòng ban
1. Tính hữu cơ
2. Thể chế hóa trung bình
3. Tập trung hóa thấp
Phòng Marketing 4. Trình độ nhân viên cao Công nghệ không theo thủ tục
5. Phạm vi kiểm soát trung bình
6. Truyền thông và phối hợp theo
chiều ngang, tiếp xúc, họp nhóm
1. Tính cơ giới.
2. Thể chế hóa trung bình
3. Tập trung hóa thấp
Phòng tài chính 4. Trình độ nhân viên cao Công nghệ cơ khí
5. Phạm vi kiểm soát trung bình
6. Truyền thông và phối hợp bằng
văn bản
1. Tính hữu cơ
2. Thể chế hóa trung bình
3. Tập trung hóa thấp đến trung
bình
4. Trình độ nhân viên có kinh
Phòng nhân sự Công nghệ thủ công
nghiệm
5. Phạm vi kiểm soát trung bình
đến cao
6. Truyền thông và phối hợp bằng
lời theo chiều ngang

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 20

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
3. Sơ đồ tổ chức.
Dựa trên các mô hình phân tích chiến lược nêu trên có thể hình dung một cấu trúc tổ
chức là hữu cơ với cơ bản như sau:
TỔNG GIÁM
ĐỐC
GĐ GĐ GĐ
MARKETI TÀI NHÂN
NG
PHÒNG CHÍNH
PHÒNG SỰ
PHÒNG
MARKETI TÀI NHÂN
DỰ ÁN NG CHÍNH SỰ
A
DỰ ÁN
B
CẤU TRÚC TỔ CHỨC FOR YOU
GROUP
Trong thời gian tới thị trường sẽ có nhiều biến động vì hiện tại thị trường bất động sản
đang trong thời kỳ ổn định (không thể tăng cao, mà cũng không thể xuống thấp hơn). Tuy
nhiên, lĩnh vực khu chung cư và căn hộ giá rẻ đang có xu hướng khởi sắc hơn nhờ gói tín
dụng 30.000 tỷ đồng và các giải pháp điều tiết kinh tế vĩ mô của chính phủ.
Do đó, cấu trúc tổ chức trong thời kỳ mới phải theo xu hướng mới. Tổ chức phải năng
động, thông tin phải chính xác, nhất quán, phối hợp cao, linh hoạt cao, độc lập cao, văn
hóa phải cởi mở hợp tác và cam kết…FOR YOU GROUP lựa chọn cấu trúc tổ chức theo
hướng ma trận (Kết hợp giữa cấu trúc dạng chức năng và cấu trúc dạng dự án). Cụ thể,
mỗi thành viên bộ phận trực tuyến với bộ phận chức năng gắng liền với việc thực hiện
một dự án trên một khu vực nhất định. Sau khi kết thúc dự án các thành viên trong dự án
trở về vị trí, bộ phận cũ.
Ưu điểm:
- Định hướng theo kết quả cuối cùng.
- Linh động, ít tốn kém, sử dụng nhân lực hiệu quả.
- Linh hoạt theo tình hình sản xuất kinh doanh.
- Hình thành và giải thể dễ dàng.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 21

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
- Kết hợp sức mạnh của cả cơ cấu chức năng và cơ cấu theo sản phẩm, khách hàng và
thị trường.
- Giúp cung cấp sự pha trộn, nhấn mạnh cả về kỹ thuật và thị trường trong các tổ
chức hoạt động trong môi trường phức tạp.
Nhựợc điểm:
- Dễ xảy ra tranh chấp ảnh hưởng giữa người lãnh đạo và các bộ phận, không nhất
quán.
- Đòi hỏi nhà quản trị phải có tầm ảnh hưởng lớn.
- Phạm vi ứng dụng còn hạn chế.
- Khó giải thích cho nhân viên.
4. Phân tích sơ đồ tổ chức.
a. Tính tập trung.
Đặc điểm của cơ cấu này là ngoài những người lãnh đạo theo tuyến và các bộ phận
chức năng, còn có những người lãnh đạo đề án hay sản phẩm, phối hợp hoạt động của các
bộ phận thực hiện một dự thảo nào đó. Trong cơ cấu này mỗi nhân viên hoặc bộ phận của
bộ phận trực tuyến được gắn với việc thực hiện một đề án hoặc một sản phẩm nhất định.
Đồng thời mỗi một nhân viên của bộ phận chức năng cũng được gắn với một đề án hoặc
sản phẩm nhất định.
Sau khi hoàn thành đề án, những nhân viên trong các bộ phận thực hiện đề án hay sản
phẩm không chịu sự lãnh đạo của người lãnh đạo theo đề án ấy nữa, mà trở về đơn vị trực
tuyến hay chức năng cũ của mình. Sơ đồ tổ chức theo kiểu ma trận nói trên, các phòng
ban thường được phân quyền và được quyền tự ra mọi quyết định liên quan đến sản phẩm
của tổ chức. Tuy nhiên, một số chức năng nhiệm vụ quan trọng vẫn phải giữ lại để tổng
điều hành. Chức năng của trung tâm điều hành là tương đối và tính ổn định cao, mong
muốn đạt được hiệu quả kinh tế nhờ quy mô và tính chuyên môn hóa cao.
Nhân viên trong tổ chức có tính năng động cao, dễ dàng chuyển từ việc thực hiện một
dự án này sang việc thực hiện một dự án khác, sử dụng nguồn lực có hiệu quả hơn. Do đó
tính tập trung thấp.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 22

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
b. Tính tiêu chuẩn hóa.
Trong sơ đồ của tổ chức FOR YOU GROUP, mọi phòng ban, mọi cá nhân luôn hoạt
động và làm việc theo một tiêu chuẩn nhất định do cấp quản trị đề ra.
Khi một dự án được thành lập thì ban quản trị sẽ đề ra các tiêu chuẩn, các mục tiêu,
các công việc cần thực hiện, thời gian hoàn thành dự án… ngoài ra ban quản trị còn chuẩn
bị đầy đủ hết các giấy tờ thủ tục cần thiết của dự án.
Khi hoàn thành hết các công việc cần thiết trên thì ban quản trị sẽ truyền đạt thông tin
xuống cho các bộ phận phòng ban, nhân viên cấp dưới. Và các bộ phận cấp dưới này sẽ
thực hiện, hoàn thành công việc dựa vào các tiêu chuẩn, định mức mà ban quản trị đã họp
bàn và đưa ra các phương án để hoàn thành dự án. Mọi công việc trong tổ chức sẽ hoàn
thành tốt đẹp nếu các tiêu chuẩn đó được ban quản trị đề ra hợp lí và có thể thực hiện
được một cách hiệu quả.
c. Sự phối hợp trong các phòng ban.
 Giữa các phòng với Hội đồng quản trị.
- Quan hệ giữa các Phòng với Giám đốc là quan hệ giữa cơ quan tham mưu với Thủ
trưởng. Giám đốc làm việc theo chế độ Thủ trưởng điều hành các hoạt động của
các phòng, ban chủ yếu thông qua Trưởng phòng, ban. Các đơn vị trong Công ty
có trách nhiệm báo cáo đầy đủ, chĩnh xác, trung thực và đúng thời hạn tình hình
hoạt động của đơn vị; cung cấp hồ sơ, tài liệu, báo cáo Giám đốc định kỳ; Riêng
công tác quản lý tài chính báo cáo định kỳ hàng quý vào ngày 15 tháng đầu tiên
của quý kế tiếp.Hàng tuần, các cuộc họp giao ban sẽ do Giám đốc chủ trì để nghe
các đơn vị báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, thành phần tham dự là
Ban giám đốc, các trưởng phó phòng ban, đơn vị trực thuộc.
- Các đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ và nghiêm túc các công việc mà
Giám đốc giao hoặc ủy quyền; có quyền trao đổi ý kiến với Giám đốc nhằm thực
hiện tốt nhất công việc được phân công.
- Trong quá trình tổ chức thực hiện nhiệm vụ theo chỉ đạo của Giám đốc, nếu các
đơn vị phát hiện có vấn đề bất lợi cho Công ty hoặc không đúng theo quy định của
pháp luật phải báo cáo Giám đốc xem xét. Trường hợp Giám đốc không điều

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 23

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
chỉnh, các đơn vị vẫn có trách nhiệm thực hiện nhưng có quyền bảo lưu ý kiến của
mình.
 Giữa các phòng với nhau.
- Quan hệ giữa các phòng trong Công ty là mối quan hệ đồng cấp, trên cơ sở sự phối
hợp chặt chẽ giữa các phòng để thực hiện có hiệu quả những công việc chung của
toàn Công ty.
- Các đơn vị chịu trách nhiệm xử lý công việc và tự chủ trong phạm vi nhiệm vụ
được phân công; có trách nhiệm phối hợp với các đơn vị trong và ngoài Công ty để
hoàn thành tốt công việc được giao; tạo điều kiện, giúp đỡ các đơn vị khác trong
khả năng cho phép; tuyệt đối không được đùn đẩy trách nhiệm, gây khó khan, cản
trở các đơn vị khác thực hiện nhiệm vụ.
- Các đơn vị trong Công ty khi nhận được yêu cầu phối hợp giải quyết công việc của
đơn vị khác phải nhanh chóng thực hiện và hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội
dung, chất lượng, tiến độ công việc được yêu cầu.
- Trong quá trình giải quyết công việc, các đơn vị phải chủ động cùng nhau bàn bạc
giải quyết. Trường hợp có sự không thống nhất ý kiến phải báo cáo Giám đốc hoặc
Phó Giám đốc phụ trách để xin ý kiến chỉ đạo.
d. Vai trò - chức năng từng phòng ban.
 Phòng marketing.
- Nghiên cứu tiếp thị và thông tin, tìm hiểu sự thật ngầm hiểu của khách hàng.
- Lập hồ sơ thị trường và dự báo doanh thu.
- Khảo sát hành vi ứng sử của khách hàng tiềm năng.
- Phân khúc thị trường, xác định mục tiêu, định vị thương hiệu.
- Phát triển sản phẩm, hoàn thiện sản phẩm với các thuộc tính mà thị trường mong
muốn.
- Xây dựng và thực hiện kế hoạch chiến lược marketing :  sản phẩm, giá cả, phân
phối, truyền thông cổ động; 4 C: Nhu cầu, mong muốn, tiện lợi và thông tin.
 Phòng tài chính.
- Tổ chức và quản lý toàn bộ các hoạt động kế toán, tài chính của Công ty theo phân
cấp và các quy chế, quy định của tập đoàn for your và các quy định của Nhà nước.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 24

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
- Quản lý toàn bộ các loại quỹ của Công ty theo đúng quy định của tập đoàn FOR
YOU GROUP và của Nhà nước.
- Thực hiện chế độ báo cáo tài chính và lưu trữ, bảo quản đầy đủ chứng từ kế toán
ban đầu theo quy định hiện hành.
- Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm.
 Phòng nhân sự.
- Ban nhân sự là bộ phận tham mưu cho giám đốc về các hoạt động thuộc lĩnh vực tổ
chức bộ máy, cán bộ, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, đổi mới sắp xếp nâng
cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, quản lý cán bộ, quản lý lao động, quản
lý tiền lương, chính sách, chế độ đối với CBCNV, đào tạo, bồi dưỡng, cử cán bộ đi
công tác nước ngoài, công tác y tế - điều dưỡng - đời sống trong toàn công ty.
 Bảo Vệ - An ninh.
- Bảo vệ - An ninh là bộ phận thực hiện chức năng tham mưu cho Giám đốc về các
lĩnh vực công tác: thanh tra, kiểm tra; giải quyết khiếu nại, tố cáo; công tác bảo vệ;
công tác quốc phòng - an ninh và công tác bảo vệ bí mật của công ty.
- Quản lý và điều hành công tác an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy Công ty.
- Chỉ đạo hệ thống dọc về mặt nghiệp vụ cho lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp, kiểm
tra tổ quản lý trật tự trong chung cư, căn hộ.
- Tập huấn nghiệp vụ cho các nhân viên bảo vệ và đội viên PCCC.
- Phối hợp với các cơ quan, ban ngành chức năng của phường, xã, quận, huyện và
thành phố có liên quan đến công tác an ninh trật tự và PCCC của Công ty.
 Quản lý.
- Thực hiện công tác marketing, nghiên cứu thị trường; chọn lựa sản phẩm chủ lực
và xây dựng chiến lược phát triển, thúc đẩy hoạt động xúc tiến thương mại, tham
gia hội thảo, hội chợ, tìm kiếm đối tác; thực hiện liên doanh, liên kết, mở rộng
mạng lưới kinh doanh trên thị trường nội địa và phát triển kinh doanh xuất, nhập
khẩu. Chủ động giao dịch, đàm phán trong và ngoài nước, ký các thư từ, đơn chào
hàng, trao đổi thông tin với khách hàng trong nước và nước ngoài trong quá trình
giao dịch khi đi đến ký kết hợp đồng kinh doanh của Công ty.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 25

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
- Chủ động soạn thảo các hợp đồng kinh tế có liên quan đến hoạt động kinh doanh
của Công ty; Tổ chức thực hiện đúng quy định các hợp đồng kinh doanh đã được
ký kết.
- Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến hoạt động kinh doanh, tìm kiếm giao dịch
giữa những người bán và người mua, giải quyết tranh chấp khiếu nại với khách
hàng có liên quan đến các hoạt động kinh doanh của Công ty.
- Phối hợp với Phòng Tài chính - Kế toán Công ty trong các nghiệp vụ thu tiền bán
hàng hóa, thanh toán tiền mua hàng hóa - dịch vụ có liên quan đến hoạt động kinh
doanh trên cơ sở các cam kết và quy định của pháp luật hiện hành.
- Phối hợp với các phòng nghiệp vụ và các đơn vị kinh doanh trực thuộc quản lý
theo dõi thực hiện các hợp đồng kinh tế cho đến khi hoàn thành việc thanh lý hợp
đồng đã ký kết theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
- Xây dựng và triển khai thực hiện phương án kinh doanh sau khi được Ban Giám
đốc Công ty phê duyệt. Thống kê, báo cáo hoạt động kinh doanh theo đúng tiến độ
và quy định. Chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động kinh doanh trước Ban Giám
đốc Công ty.
- Lưu trữ các hồ sơ, hợp đồng kinh tế có liên quan đến công tác kinh doanh của
Công ty theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
- Quản lý toàn bộ tài sản, trang thiết bị văn phòng của Công ty
 Bảo trì.
- Tổ chức quản lý và điều hành hệ thống điện, nước sinh hoạt, hệ thống xử lý nước
thải.
- Nghiên cứu xây dựng đề án đầu tư các công trình phục vụ cho hoạt động kinh
doanh của Công ty. Đề xuất những giải pháp kỹ thuật cải tiến trang thiết bị hiện có
nhằm phục vụ hữu ích công tác kinh doanh của Công ty.
- Thực hiện các hạng mục sửa chữa, cải tạo xây dựng mới.
- Vận hành bảo trì, sửa chữa. Phân tích đánh giá tình hình bảo trì, bảo dưỡng các
thiết bị máy móc của Công ty.
- Theo dõi và thực hiện các hợp đồng kinh tế trong lĩnh vực kỹ thuật - đầu tư.
 Ban giám đốc.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 26

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
- Xây dựng kế hoạch tuyển dụng lao động; kế hoạch tiền lương hàng năm.
- Quản lý cán bộ, nhân sự lao động và tiền lương theo các quy định của Nhà nước và
của tập đoàn.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 27

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
KẾT LUẬN
Có thể nhận định rằng dự án "Khu chung cư và căn hộ giá rẻ" là dự án được đánh
giá phù hợp nhất trong tình hình kinh tế hiện nay. Tổ chức FOR YOU GROUP được
thành lập nhằm giúp người thu nhập thấp có một chổ ở ổn định, phù hợp với thu nhập cá
nhân của mình, đồng thời triển khai tốt gói tín dụng 30.000 tỷ của chính phủ nhằm cứu
vớt bất động sản đang xuống đáy. Đó không chỉ là một tín hiệu vui giúp các doanh nghiệp
trụ vững trên thương trường mà còn tín hiệu đáng mừng cho những người chưa có một
nơi ở ổn định cuộc sống.
Tổ chức FOR YOU GROUP được thiết kế theo mô hình ma trận, dựa trên các phân
tích hiện tại có thể phát triển tổ chức theo hướng cơ giới bao quát hữu cơ nhằm phù hợp
với tình hình kinh tế hiện tại, các quy định của nhà nước đưa ra và kiểm soát chi phí.

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 28

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tập bài giảng, Lý thuyết và thiết kế tổ chức, Lưu Khánh Hiền.
2. Web, http://chinhphu.vn/

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 29

KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ GIÁ RẺ GVHD: LƯU KHÁNH HIỀN
ĐÁNH GIÁ CÁ NHÂN THÔNG QUA NHÓM.
1. Mức độ.
- Các thành viên trong nhóm tham gia họp đầy đủ.
- Đóng góp thông tin và hoàn thành bài tốt.
2. Thang điểm.
Điểm tính theo thang điểm 10. Sau khi thảo luận và thống nhất nhóm trưởng cho điểm
các thành viên như sau.
STT HỌ VÀ TÊN ĐIỂM GHI CHÚ
1 Lê Công Hào 10/10 Nhóm trưởng
2 Nguyễn Hữu Khẩn 10/10 TV
3 Lê Văn Nguyên 9/10 TV
4 Hà Tú Anh 10/10 TV

NHÓM FOR YOU GROUP - LỚP 10QTTRANG 30