CBRE Draft BenThanhNonNuoc

Báo cáo Nghiên cứu thị trường
về thị trường bất động sản tại thành phố Đà

Nẵng, Việt Nam
Đề xuất phát triển

và Nghiên cứu khả thi
cho Giai đoạn II, Khu nghỉ mát Sandy Beach,
Quận Ngũ Hành Sơn,
Thành phố Đà Nẵng, Việt Nam
Đệ trình:
CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH

NON NƯỚC
255 Huyền Trân Công Chúa,
Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
BÁO CÁO SƠ THẢO

NGÀY 20/12/2011
TP. Hồ Chí Minh Hà Nội Đà Nẵng

Phòng 1201, Tòa nhà Mê Linh Point Tầng 6, Tháp BIDV, Tầng 5, Indochina Riverside Towers
2 Ngô Đức Kế, Quận 1 194 Trần Quang Khải, Quận Hoàn Kiếm 74 Bạch Đằng, Quận Hải Châu
T: (848) 3 8246 125 T: (844) 2 2200 220 T: (845) 11 3222 111
F: (848) 3 8238 418 F: (844) 2 2200 210 F: (845) 11 3222 100
CBRE VIỆT NAM | P. NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN BÁO CÁO NÀY ĐƯỢC CUNG CẤP THEO HỢP ĐỒNG TƯ VẤN VÀ
CHỈ RIÊNG CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC ĐƯỢC
ĐỘC QUYỀN SỬ DỤNG. NGHIÊM CẤM IN SAO, LƯU TRỮ & PHÁT
Mục lục TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
MỤC LỤC
TÓM TẮT BÁO CÁO .........................................................................................................1
TỔNG QUAN KINH TẾ......................................................................................................3
1. TỔNG QUAN KINH TẾ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .......................................................3
1.1. TỔNG QUAN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ..............................................................................3
1.2. DÂN SỐ .......................................................................................................................... 10
1.3. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ ĐÀ NẴNG ................................................................................. 12
1.3.1. TỔNG SẢN PHẨM QUỐC NỘI (GDP) ..................................................................................... 12
1.3.2. XUẤT – NHẬP KHẨU .............................................................................................................. 13
1.3.3. TỔNG MỨC BÁN LẺ HÀNG HÓA VÀ DỊCH VỤ ....................................................................... 14
1.3.4. DU LỊCH ................................................................................................................................. 15
1.3.5. ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI).............................................................................. 16
1.4. THỰC TRẠNG LAO ĐỘNG TẠI ĐỊA PHƯƠNG - TỶ LỆ THẤT NGHIỆP .......................... 16
1.5. SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP HIỆN ĐANG HOẠT ĐỘNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ 17
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG..............................................................................................19
2. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ..............................................................................................19
2.1. BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG ............................................................................................... 19
2.1.1. TIÊU ĐIỂM ............................................................................................................................. 19
2.1.2. NGUỒN CUNG HIỆN HỮU ..................................................................................................... 19
2.1.3. NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI ................................................................................................... 21
2.1.4. GIÁ CHÀO BÁN TRUNG BÌNH ................................................................................................ 22
2.1.5. TỶ LỆ BÁN ............................................................................................................................. 24
2.2. CĂN HỘ .......................................................................................................................... 25
2.2.1. TIÊU ĐIỂM ............................................................................................................................. 25
2.2.2. PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG HIỆN NAY................................................................................... 26
2.2.4. GIÁ CHÀO BÁN TRUNG BÌNH ................................................................................................ 30
2.2.5. TỶ LỆ BÁN ............................................................................................................................. 31
2.3. PHÂN TÍCH NHU CẦU .................................................................................................... 34
2.4. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG ........................................................................................... 35
3. THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 3-5 SAO ......................................................................36
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN................................................................. 36
3.2. PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG ............................................................................................ 37
3.2.1. NGUỒN CUNG HIỆN TẠI........................................................................................................ 37
3.3. GIÁ PHÒNG BÌNH QUÂN (ADR) ..................................................................................... 41
3.4. CÔNG SUẤT PHÒNG BÌNH QUÂN ................................................................................. 42
3.5. DOANH THU PHÒNG BÌNH QUÂN (REVPAR)................................................................ 44
3.6. PHÂN TÍCH NHU CẦU .................................................................................................... 46
3.7. TẦM NHÌN ....................................................................................................................... 50
ĐỀ XUẤT PHÁT TRIỂN...................................................................................................52
4. PHÂN TÍCH KHU ĐẤT DỰ ÁN .................................................................................52
© 2011 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Báo Cáo này do Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) thực
hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết. Chúng tôi đã thu thập thông tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi c ho là
đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi không bảo chứng tính chính xác của các thông tin từ những nguồn khác nhau và sẽ
không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định
hay đánh giá của mình dựa trên những yếu tố mà chúng tôi được biết để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có
thể sẽ không thể hiện được tình hình hiện thời và xu hướng tương lai của thị trường.
4.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ HƯỚNG TIẾP CẬN KHU ĐẤT............................................................. 52

4.1.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ ......................................................................................................................... 52
4.1.2. HƯỚNG TIẾP CẬN KHU ĐẤT................................................................................................. 54
4.2. QUY HOẠCH TỔNG THỂ CỦA DỰ ÁN ........................................................................... 55
4.3. NHỮNG DỰ ÁN PHỤ CẬN TRONG NĂM KẾ HOẠCH HOẶC ĐANG TRIỂN KHAI .......... 56
4.4. NHỮNG TIỆN NGHI XUNG QUANH KHU VỰC DỰ ÁN .................................................. 57
4.5. TẦM NHÌN ....................................................................................................................... 57
4.6. PHÂN TÍCH SWOT.......................................................................................................... 57
5. ĐỀ XUẤT CHUNG CHO TOÀN DỰ ÁN ....................................................................58
5.1. TIỀM NĂNG KHU ĐẤT .................................................................................................... 58
5.2. CÁC DỰ ÁN PHỨC HỢP SO SÁNH................................................................................ 61
5.3. CHỦ ĐỀ .......................................................................................................................... 63
5.4. Ý TƯỞNG QUY HOẠCH ................................................................................................. 64
6. ĐỀ XUẤT VỀ HẠNG MỤC BIỆT THỰ ......................................................................65
6.1. ĐỊNH VỊ DỰ ÁN ............................................................................................................... 65
6.2. KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU ............................................................................................... 66
6.3. CÁC DỰ ÁN SO SÁNH.................................................................................................... 68
6.4. QUY MÔ (MẬT ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT, LOẠI BIỆT THỰ VÀ DIỆN TÍCH TỪNG LOẠI, SỐ
BIỆT THỰ) ...................................................................................................................... 69
6.4.1. MẬT ĐỘSỬ DỤNG CỦA KHU ĐẤT ......................................................................................... 69
6.4.2. LOẠI BIỆT THỰ ...................................................................................................................... 70
6.4.3. DIỆN TÍCH ĐẤT, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG VÀ MẬT ĐỘ XÂY DỰNG ......................................... 72
6.4.4. TỔNG SỐ BIỆT THỰ .............................................................................................................. 77
6.4.5. DIỆN TÍCH HỒ BƠI ................................................................................................................ 78
6.5. KẾT QUẢ KINH DOANH (GIÁ BÁN, ĐIỀU KIỆN BÀN GIAO) ........................................... 79
6.5.6. GIÁ BÁN ................................................................................................................................. 79
6.5.7. ĐIỀU KIỆN BÀN GIAO ............................................................................................................ 87
6.6. THỜI GIAN CHÀO BÁN................................................................................................... 87
6.7. ĐỀ XUẤT VỀ TIỆN ÍCH CHO KHU BIỆT THỰ ................................................................. 88
6.8. CƠ CẤU THANH TOÁN .................................................................................................. 89
6.9. CHƯƠNG TRÌNH CHO THUÊ BIỆT THỰ (RENTAL POOL PROGRAM) ......................... 91
6.9.8. ĐỊNH NGHĨA .......................................................................................................................... 91
6.9.9. MÔ HÌNH VẬN HÀNH ............................................................................................................. 91
6.9.10. LỢI ÍCH CHO CHỦ ĐẦU TƯ ................................................................................................... 92
6.9.11. VÍ DỤ VỀ NHỮNG DỰ ÁN HIỆN HỮU ĐANG ÁP DỤNG MÔ HÌNH ......................................... 92
6.9.12. VÍ DỤ VỀ NHỮNG DỰ ÁN TƯƠNG LAI SẼ ÁP DỤNG MÔ HÌNH ............................................ 92
6.9.13. ĐỀ XUẤT CHO KHÁCH HÀNG................................................................................................ 93
6.10. ĐỀ XUẤT ĐƠN VỊ KHAI THÁC VẬN HÀNH ..................................................................... 93
6.11. ĐỀ XUẤT ĐƠN VỊ TƯ VẤN THIẾT KẾ ............................................................................. 93
6.12. Ý TƯỞNG THIẾT KẾ....................................................................................................... 93
6.13. KẾT LUẬN VỀ PHẦN ĐỀ XUẤT BIỆT THỰ BÁN ............................................................. 96
7. ĐỀ XUẤT VỀ HẠNG MỤC KHÁCH SẠN ..................................................................96
7.1. ĐỊNH VỊ KHÁCH SẠN ...................................................................................................... 96
7.2. MÔ HÌNH KHÁCH SẠN ................................................................................................... 97
7.3. THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU (PHÂN KHÚC KHÁCH HÀNG) ................................................ 97
7.4. DỰ ÁN SO SÁNH .......................................................................................................... 100

7.5. QUY MÔ (LOẠI PHÒNG, SỐ PHÒNG, DIỆN TÍCH) ....................................................... 104
7.6. ƯỚC TÍNH CÔNG SUẤT PHÒNG ................................................................................. 110
7.7. ƯỚC TÍNH GIÁ PHÒNG................................................................................................ 112
7.8. ĐỀ XUẤT TIỆN NGHI KHÁCH SẠN ............................................................................... 118
7.9. TIỆN NGHI KHÁCH SẠN ............................................................................................... 118
7.9.1. PHÒNG HỘI THẢO - HỘI NGHỊ ............................................................................................ 118
7.9.2. NHÀ HÀNG - QUÁN BAR ...................................................................................................... 120
7.9.3. CÁC TIỆN ÍCH TIỆN NGHI KHÁC TRONG KHÁCH SẠN ....................................................... 122
7.10. HÌNH THỨC QUẢN LÝ .................................................................................................. 122
7.11. KẾT LUẬN DÀNH CHO HẠNG MỤC KHÁCH SẠN ........................................................ 122
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ................................................................................................ 124
8. MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 124
9. SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN ............................................................................................ 124
10. NHỮNG GIẢ ĐỊNH CHUNG ................................................................................... 126
11. PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN ................................................................................ 126
12. DỰ TOÁN TÀI CHÍNH ............................................................................................ 127
12.1. CHI PHÍ ĐẤT ĐAI .......................................................................................................... 127
12.2. CHI PHÍ XÂY DỰNG ..................................................................................................... 127
12.3. LẠM PHÁT .................................................................................................................... 128
12.4. CHI PHÍ PHÁT TRIỂN ................................................................................................... 128
12.5. CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ ................................................................................................. 129
12.6. KẾ HOẠCH VAY............................................................................................................ 129
12.7. KHẤU HAO VÀ PHÂN BỔ CHI PHÍ................................................................................ 129
12.8. chẾ ĐỘ THUẾ ............................................................................................................... 130
12.9. GIÁ CHO THUÊ/GIÁ BÁN DỰ KIẾN VÀ TỐC ĐỘ TĂNG GIÁ ........................................ 131
12.10. TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU ................................................................................................. 132
12.11. HIỆN GIÁ THUẦN (NPV) VÀ TỶ SUẤT THU HỒI NỘI BỘ (IRR) .................................... 132
12.12. CHI TIẾT DỰ TOÁN TÀI CHÍNH .................................................................................... 132
DANH SÁCH CÁC BẢNG SỐ LIỆU

Bảng 1.1 Đề Xuất Về Hạng Mục Khách Sạn Cao Tầng ................................................................1
Bảng 1.2 Đề Xuất Cho Hạng Mục Biệt Thự Bán Có Các Căn Được Bố Trí Gần Biển ...................2
Bảng 2.1 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Thông Số Chung, Đà Nẵng, Q3/2011 ......................................19
Bảng 2.2 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Thông Tin Nguồn Cung, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 ...................... 21
Bảng 2.3 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Giá Chào Bán Trung Bình, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 .................. 22
Bảng 2.4 Phân Khúc Căn Hộ, Tổng Quan Thị Trường, Đà Nẵng, Q3/2011 ................................ 26
Bảng 2.5 Căn Hộ, Nguồn Cung Hiện Có Từ Các Dự Án, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 ............28
Bảng 2.6 Căn hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Phân Khúc, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 .......................... 31
Bảng 2.7 Căn hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Vị Trí, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 ...................................33
Bảng 3.1 Khách Sạn, Tổng Quan Thị Trường, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 .......................................37
Bảng 4.1 Phân Tích Khu Đất, Các Công Trình, Điểm Đến Lân Cận Khu Đất .............................. 52
Bảng 4.2 Phân Tích Khu Đất, Các Dự Án Phụ Cận Khu Đất Dự Án, TP. Đà Nẵng ..................... 56
Bảng 4.3 Phân Tích Khu Đất, Những Tiện Nghi Xung Quanh Khu Vực Dự Án, TP. Đà Nẵng .....57
Bảng 4.4 Phân Tích Khu Đất, Bảng Phân Tích SWOT Khu Đất Dự Án .......................................57
Bảng 5.1 Bảng Phân Tích Các Loại Hình Bất Động Sản Phù Hợp Với Khu Đất .......................... 59
Bảng 5.2 Các Dự Án So Sánh, Dự Án Phức Hợp, TP. Đà Nẵng, 2011. ......................................62
Bảng 6.1 Đè Xuất Chung, Tiêu Chí Phân Hạng Biệt Thự Nghỉ Dưỡng Ven Biển Tại Việt Nam ...65
Bảng 6.2 Mật độ Sử Dụng Khu Đất của Các Dự Án So Sánh ..................................................... 70
Bảng 6.3 Loại Biệt Thự Của Các Dự Án So Sánh ......................................................................70
Bảng 6.4 Đề Xuất Chi Tiết, Các Dự Án Tương Đồng .................................................................72
Bảng 6.5 Diện Tích Trung Bình Biệt Thự Bến Thành Non Nước ................................................ 76
Bảng 6.6 Mật độ Xây Dựng và Số Tầng Cao của Các Dự Án So Sánh.......................................76
Bảng 6.7 Số Căn Biệt Thự của Một Số Dự Án Tương Đồng....................................................... 77
Bảng 6.8 Diện Tích Hồ Bơi Tại Các Dự Án Tương Đồng ........................................................... 78
Bảng 6.9 Giá Bán Đề Xuất cho Dự Án Bến Thành – Non Nước ................................................. 87
Bảng 6.10 Thời Điểm Chào Bán, Dự Án Bến Thành Non Nước, TP. Đà Nẵng........................... 88
Bảng 6.11 Bảng Phương Thức Thanh Toán Của Các Dự Án Tương Đồng, TP. Đà Nẵng..........90
Bảng 6.12 Đơn Vị Tư Vấn Thiết Ké Tại Các Dự Án Biệt Thự Nghỉ Dưỡng .................................93
Bảng 7.1 Phân Khúc Khách Hàng Của Từng Dự Án Cạnh Tranh ............................................... 98
Bảng 7.2 Các dự án tương đồng, Thông tin cơ bản .................................................................101
Bảng 7.3 Các dự án cạnh tranh hiện hữu, Thông tin cơ bản .................................................... 102
Bảng 7.4 Các dự án cạnh tranh, Thông tin cơ bản ..................................................................103
Bảng 7.5 Dự đoán về nhu cầu dành cho KS cao cấp tại Đà Nẵng cho tới năm 2015 ................ 107
Bảng 7.6 Các dự án cạnh tranh tương lai ................................................................................ 108
Bảng 7.7 Đề xuất về Cấu trúc phòng của khối khách sạn xây mới của Bến Thành - Non Nước 110
Bảng 7.8 Phân tích các tiêu chí ảnh hưởng đến chỉ số cạnh tranh của từng dự án................... 113
Bảng 7.9 Bảng tính điểm cạnh tranh cho từng dự án để định vị cho khối KS xây mới của dự án
Bến Thành - Non Nước .............................................................................................................. 116
Bảng 7.10 Bảng đề xuất kết quả kinh doanh của khối khách sạn Bến Thành - Non Nước ........118
Bảng 7.11 Tiêu chuẩn của một vài thương hiệu khách sạn 4 sao ............................................118
Bảng 7.12 Cấu trúc phòng Hội nghị - Hội thảo tại các khách sạn tương đồng .......................... 119
Bảng 7.13 Tiêu chuẩn về Nhà hàng - Quán Bar của một vài thương hiệu khách sạn 4 sao ......120
Bảng 7.14 Cấu trúc Nhà hàng - Quán Bar tại các khách sạn cạnh tranh ..................................121
Bảng 7.15 Đề xuất về hạng mục khách sạn cao tầng .............................................................. 123
Bảng 9.1 Thông tin sử dụng khu đất ........................................................................................ 125
Bảng 9.2 Kế hoạch xây dựng chi tiết ........................................................................................ 126
Bảng 12.1 Dự toán biến đổi chi phí xây dựng trên một mét vuông ...........................................128
Bảng 12.2 Lạm phát dự kiến ...................................................................................................128
Bảng 12.3 Dự toán chi phí phát triển ....................................................................................... 128
Bảng 12.4 Dự toán giá thuê phòng (Khách sạn) bình quân ...................................................... 131
DANH SÁCH CÁC HÌNH MINH HỌA

Hình 1.1 Tổng Quan Kinh Tế, Sơ Đồ Vị Trí Địa Lý TP. Đà Nẵng .................................................4
Hình 1.2 Tổng Quan Kinh Tế, Sơ Đồ TP. Đà Nẵng Trong Tiểu Vũng Sông Mê Kông Mở Rộng ...5
Hình 1.3 Tổng Quan Kinh Tế, Bảng Đồ Hành Chính Thành Phố Đà Nẵng ...................................6
Hình 1.4 Tổng Quan Kinh Tế, Sân Bay Quốc Tế Đà Nẵng, TP. Đà Nẵng.....................................7
Hình 1.5 Tổng Quan Kinh Tế, Cầu Rồng, TP. Đà Nẵng ...............................................................8
Hình 1.6 Tổng Quan Kinh Tế, Cầu Nguyễn Văn Trỗi – Trần Thị Lý, TP. Đà Nẵng ........................8
Hình 1.7 Tổng Quan Kinh Tế, Dân Số TP. Đà Nẵng Theo Quận, 2010 ......................................10
Hình 1.8 Tổng Quan Kinh Tế, Tốc Độ Tăng Trưởng Dân Số TP. Đà Nẵng, 2010....................... 11
Hình 1.9 Tổng Quan Kinh Tế, Tỷ Lệ Phân Bổ Dân Số Theo Vùng, TP. Đà Nẵng, 2010 .............12
Hình 1.10 Tổng Quan Kinh Tế, Tổng Sản Lượng và Mức Tăng Trưởng GDP Đà Nẵng ............13
Hình 1.11 Tổng Quan Kinh Tế, Kim Ngạch Xuất – Nhập Khẩu, TP. Đà Nẵng, Q3/2011.............14
Hình 1.12 Tổng Quan Kinh Tế, Tổng Mức Bán Lẻ Hàng Hóa và Dịch Vụ, Q3/2011 ................... 15
Hình 1.13 Tổng Quan Kinh Tế, Lượt Khách Đến TP. Đà Nẵng, Q3/2011 ..................................15
Hình 1.14 Tổng Quan Kinh Tế, Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 ...........16
Hình 1.15 Tổng Quan Kinh Tế, Tỷ Lệ Phân Bổ Các Doanh Nghiệp, TP. Đà Nẵng, Q3/2011......18
Hình 2.1 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Nguồn Cung Hiện Hữu Theo Quý, Đà Nẵng, Q3/2011 .............19
Hình 2.2 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Nguồn Cung Hiện Hữu Theo Giá, Đà Nẵng, Q3/2011 .............. 20
Hình 2.3 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Nguồn Cung Tương Lai, Đà Nẵng, Q3/2011 ............................ 21
Hình 2.4 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Tỷ Lệ Bán, Đà Nẵng, Q3/2011 ................................................. 24
Hình 2.5 Căn Hộ, Nguồn Cung Hiện Tại, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 ...................................26
Hình 2.6 Nguồn Cung Số Dự Án Theo Hạng Hình 2.7 Nguồn Cung Số Căn Hộ Theo Hạng .....27
Hình 2.8 Nguồn Cung Số Dự Án Theo Vị Trí Hình 2.9 Nguồn Cung Số Căn Hộ Theo Vị Trí .....28
Hình 2.10 Căn Hộ, Nguồn Cung Tương Lai, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 ............................. 29
Hình 2.11 Căn Hộ, Giá Chào Bán Trung Bình, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 .......................... 30
Hình 2.12 Căn Hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Phân Khúc, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 ....................... 31
Hình 2.13 Căn Hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Vị Trí, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011 ................................ 32
Hình 2.14 Căn Hộ, Khách Hàng Tiềm Năng Hình 2.15 Biệt Thự, Khách Hàng Tiềm Năng ........34
Hình 3.1 Khách Sạn, Nguồn Cung Hiện Tại, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011.............................. 37
Hình 3.2 Nguồn Cung KS Theo Số Dự Án Hình 3.3 Nguồn Cung KS Theo Số Phòng ............... 38
Hình 3.4 Nguồn Cung KS Theo Số Dự Án Hình 3.5 Nguồn Cung KS Theo Số Phòng ............... 40
Hình 3.6 Khách Sạn, Nguồn Cung Tương Lai Tại Thị Trường Đà Nẵng ....................................40
Hình 3.7 Khách Sạn, Giá Phòng Bình Quân Tại Thị Trường Đà Nẵng, Q3/2011 ........................ 41
Hình 3.8 Khách Sạn, Giá Phòng Bình Quân Tại Thị Trường Hội An, Q3/2011 ........................... 42
Hình 3.9 Khách Sạn, Công Suất Phòng Bình Quân, TP. Đà Nẵng, Q3/2011.............................. 43
Hình 3.10 Khách Sạn, Công Suất Phòng Bình Quân, Hội An, Q3/2011 .....................................44
Hình 3.11 Thị Trường Khách Sạn, Doanh Thu Phòng Bình Quân, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 ........45
Hình 3.12 Thị Trường Khách Sạn, Doanh Thu Phòng Bình Quân, Hội An, Q3/2011.................. 45
Hình 3.13 Thị Trường Khách Sạn, Lượng Khách Đến Đà Nẵng, Q3/2011.................................46
Hình 3.14 Khách Sạn, Quốc Tích Khách Lưu Trú, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 ................................ 47
Hình 3.15 Quốc Tịch Khách Lưu Trú Tại Các Khách Sạn 4 – 5 Sao, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 ....47
Hình 3.16 Mục Đích Lưu Trú Tại Khách Sạn/ Resort 4- 5 Sao, TP. Đà Nẵng, Q3/2011 .............48
Hình 3.17 Khách Sạn, Số Lượng Khách Ghé Thăm, Hội An, Q3/2011 ......................................49
Hình 3.18 Quốc Tịch Khách Lưu Trú Tại Khách Sạn/Reosrt 4 – 5 Sao, Hội An, Q3/2011 ..........49
Hình 3.19 Thời Gian Lưu Trú Tại Khách Sạn/Resort 4 – 5 Sao, Hội An, Q3/2011 ..................... 50
Hình 4.1 Phân Tích Khu Đất, Vị Trí Khu Đất, TP. Đà Nẵng........................................................ 52
Hình 4.2 Phân Tích Khu Đất, Quy Hoạch Tổng Thể Dự Án, TP. Đà Nẵng .................................55
Hình 6.1 Phương Án Biệt Thự, Tỷ Lệ Khách Hàng Mục Tiêu Của Các Dự Án Lân Cận .............66
Hình 6.2 Khách Hàng Mục Tiêu Của Dự Án Bến Thành Non Nước ...........................................68
Hình 6.3 Các dự án tương đồng và cạnh tranh, Thông tin cơ bản, Q4/2011 .............................. 69
Hình 6.4 Tỷ Lệ Các Loại Biệt Thự Tại Các Dự Án Tương Đồng ................................................ 71
Hình 6.5 Tỷ Lệ Các Loại Biệt Thự Trên Toàn Thị Trường So Sánh ...........................................71
Hình 6.6 DT Đất và DT Sàn Xây Dựng Của Biệt Thự 3 Phòng Ngủ Tại Các Dự Án So Sánh .....73
Hình 6.7 Thị Phần Biệt Thự 3 Phòng Ngủ Chia Theo Diện Tích Đất ..........................................73
Hình 6.8 Diện Tích Sử Dụng Ưa Thích Dành Cho Biệt Thự 3 Phòng Ngủ .................................74
Hình 6.9 DT Đất và DT Sàn Xây Dựng Của Biệt Thự 2 Phòng Ngủ Tại Các Dự Án So Sánh .....75
Hình 6.10 Diện Tích Sử Dụng Ưa Thích Dành Cho Biệt Thự 2 Phòng Ngủ .............................. 75
Hình 6.11 Giá Chào Bán Theo Căn Tại Các Dự Án Cạnh Tranh ............................................... 80
Hình 6.12 Thị Phần Biệt Thự 2 Phòng Ngủ Chia Theo Giá Bán Theo Căn (USD/căn) ............... 80
Hình 6.13 Thị Phần Biệt Thự 3 Phòng Ngủ Chia Cheo Giá Bán Theo Căn (USD/Căn) .............. 80
Hình 6.14 Giá Chào Bán Theo Diện Tích Xây Dựng Tại Các Dự Án Cạnh Tranh ...................... 81
Hình 6.15 Thị Phần Biệt Thự 2 PN Chia Theo Giá Bán Trên DT Sàn Xây Dựng (USD/m2) .......81
Hình 6.16 Thị Phần Biệt Thự 3 PN Chia Theo Giá Bán Trên DT Sàn Xây Dựng (USD/m2) .......82
Hình 6.17 Tỷ Lệ Bán Tại Các Dự Án Tương Đồng ....................................................................82
Hình 6.18 Bảng Tính Điểm Cạnh Tranh Từng Dự Án Để Định Vị Dự Án Bến Thành Non Nước 83
Hình 6.19 Các Mẫu Biệt Thự Tham Khảo ................................................................................. 94
Hình 7.1 Phân Khúc Khách Hàng Của Toàn Thị Trường Cạnh Tranh ........................................98
Hình 7.2 Bản đồ khoảng cách vị trí dự án so với các điểm du lịch và tiện nghi tiện ích chính ...100
Hình 7.3 Bản đồ vị trí các dự án cạnh tranh hiện tại và tương lai .............................................104
Hình 7.4 Mức giá dự kiến của dự án khách sạn Bến Thành - Non Nước so với các dự án cạnh
tranh 117
Tóm Tắt Báo Cáo TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
TÓM TẮT BÁO CÁO

Chúng tôi đề xuất phân bổ khu đất của dự án Bến Thành - Non Nước như sau:
Khu Khách sạn xây mới thấp tầng
 Tiêu chuẩn khách sạn: 4 sao tự quản lý
 Quy mô: khách sạn cao khoảng 4 tầng gồm 200 phòng
 Bắt đầu xây dựng giữa năm 2012 - đi vào hoạt động đầu năm 2014.
 Nên có ba loại phòng trong đó phòng chuẩn (standard) chiếm từ 60% - 70% như phân chia
trong bảng tính dưới đây.
 Diện tích một phòng khách sạn: khoảng 37 m2.
 Giá cho thuê dự kiến vào khoảng 85 USD/phòng/đêm tại thời điểm hiện tại (Q4/2011).
 Công suất phòng xấp xỉ khoảng 30% trong năm đầu tiên hoạt động (năm 2014) và dự kiến ổn
định ở mức 65% sau 3 năm hoạt động.
Bảng 1.1 Đề Xuất Về Hạng Mục Khách Sạn Cao Tầng

Số Giá cho thuê Công suất phòng
Loại phòng Tỷ lệ Diện tích phòng
phòng (USD/phòng/đêm) (2014)
Phòng chuẩn (standard) 100 50% 32 m2
Phòng hạng sang (deluxe) 80 40% 35 m2
Phòng Suite 20 10% 70 m2
Tổng/TB 200 100% 37 m2 85.00 30%
Nguồn: CBRE Việt Nam
Biệt thự bán
 Quy mô: 68 căn.
 Đợt 1 (cuối Q1/2013): chào bán 35 căn, bán hết vào cuối Q1/2014
 Đợt 2 (đầu Q4/2013): chào bán 35 căn, bán hết vào Q4/2014
 Nên có hai loại biệt thự: loại 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ với tỷ lệ hai phòng ngủ chiếm 40%.
Trong trường hợp có 68 căn biệt thự như trong quy hoạch tổng thể của dự án, số căn loại 2
phòng ngủ khoảng 27 căn và số căn loại 3 phòng ngủ là khoảng 41 căn.
 Mức giá bán có thể đạt 1.000 USD/m2 và diện tích sử dụng của biệt thự không cần quá cao
(khoảng 350 m2/căn) để tổng giá trị một căn biệt thự ở mức thị trường chấp nhận là trung bình
khoảng 320.000 USD/căn. Dự kiến trong hai năm sẽ chào bán hết các căn biệt thự.
 Diện tích khuôn viên đất của một biệt thự dao động từ 300 - 400 m2.
CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

TRANG 1
BÁO CÁO SƠ THẢO | NGÀY 20/12/2011
Tóm Tắt Báo Cáo TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
Bảng 1.2 Đề Xuất Cho Hạng Mục Biệt Thự Bán Có Các Căn Được Bố Trí Gần Biển
Diện tích Diện tích xây
Loại biệt thự Số căn Tỷ lệ 2 2 Giá bán (USD/căn)
đất (m ) dựng (m )
2 phòng ngủ 27 40% 300 – 350 270 – 315 270.000 – 315.000
3 phòng ngủ 41 60% 350 – 400 315 – 360 315.000 – 360.000
Trung bình 320.000
KẾT QUẢ KINH DOANH CHO TOÀN BỘ DỰ ÁN

Sau khi xem xét tất cả các giả định và rủi ro đã xem đối với dự án được đề xuất phát triển nêu
trên, chúng tôi nhận thấy Dự án khả thi qua các kết quả như sau:
 Hiện giá thuần (NPV): 18.917 Triệu đồng

 Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 23%
 Thời gian thu hồi vốn (PP): 10,02 năm
Bản báo cáo dưới đây sẽ đưa ra những phân tích, so sánh và nhận định lý giải cho kết quả đề xuất
ở trên

TRANG 2
Tổng quan kinh tế TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
TỔNG QUAN KINH TẾ

1. TỔNG QUAN KINH TẾ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
1.1. TỔNG QUAN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phố có diện tích đất tự nhiên là 1.256 km² và dân số xấp xỉ 912,000 người. Thành phố Đà
Nẵng có sáu quận nội thành, một huyện ngoại thành và một huyện (quần) đảo.
0 0 0 0
Thành phố Đà Nẵng nằm ở 15 55' đến 16 14' vĩ Bắc, 107 18' đến 108 20' kinh Đông, Bắc giáp tỉnh
Thừa Thiên - Huế, Tây và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Đông giáp Biển Đông. Thành phố thuộc
miền khí hậu nhiệt đới điển hình, chịu ảnh hưởng của gió mùa với nhiệt độ trung bình hàng năm là
0
25,7 C.
2
Thành phố Đà Nẵng có diện tích tự nhiên là 1.255,53 km ; trong đó, các quận nội thành chiếm diện
2 2
tích 213,05 km , các huyện ngoại thành chiếm diện tích 1.042,48 km .
Nằm ở vào trung độ của đất nước, trên trục giao thông Bắc - Nam về đường bộ, đường sắt,
đường biển và đường hàng không, cách Thủ đô Hà Nội 764 km về phía Bắc, cách thành phố Hồ
Chí Minh 964 km về phía Nam. Ngoài ra, Đà Nẵng còn là trung điểm của 4 di sản văn hoá thế giới
nổi tiếng là cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn và Rừng quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng.
Thành phố là trục giao thông đường quốc lộ, đường sắt, đường biển và đường không theo tuyến
Bắc-Nam. Phía Bắc, Đà Nẵng tiếp giáp với tỉnh Thừa Thiên-Huế, phía Nam và phía Tây tiếp giáp
với tỉnh Quảng Nam, và phía Đông giáp với Biển Đông.
Trong phạm vi khu vực và quốc tế, thành phố Đà Nẵng là một trong những cửa ngõ quan trọng ra
biển của Tây Nguyên và các nước Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanma đến các nước vùng Đông
Bắc Á thông qua Hành lang kinh tế Đông Tây với điểm kết thúc là Cảng biển Tiên Sa. Nằm ngay
trên một trong những tuyến đường biển và đường hàng không quốc tế, thành phố Đà Nẵng có một
vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho sự phát triển nhanh chóng và bền vững.

TRANG 3
Hình 1.1 Tổng Quan Kinh Tế, Sơ Đồ Vị Trí Địa Lý TP. Đà Nẵng

Hình 1.2 Tổng Quan Kinh Tế, Sơ Đồ TP. Đà Nẵng Trong Tiểu Vũng Sông Mê Kông Mở Rộng
Đà Nẵng có bờ biển dài 90 km từ đèo Hải Vân tới núi Ngũ Hành Sơn với rất nhiều bãi biển đẹp
như bãi Non Nước hay bãi Mỹ Khê. Các bờ biển tại đây có nước trong và sóng nhỏ nên du khách
có thể tắm biển vào tất cả các mùa trong năm. Các khách du lịch trong nước và nước ngoài ghi
nhận Đà Nẵng có bờ biển lý tưởng cho việc nghỉ ngơi và thư giãn.
Bãi biển Non Nước được xếp hạng là một trong những bãi biển “sang trọng nhất thế giới” bởi tạp
chí Forbes. Tạp chí này bình luận: “Non Nước là một trong những bãi biển đẹp nhất và mang tính
lịch sử nhất châu Á”.
Chính phủ Việt Nam sẽ tiếp tục tập trung phát triển vùng kinh tế quan trọng này. Nhiều dự án lớn
đang được thực hiện bao gồm dự án Hầm đường bộ xuyên núi Hải Vân, một trong những dự án
hầm xuyên núi lớn nhất ở Đông Nam Á, nối Huế với Đà Nẵng; dự án đường cao tốc Đà Nẵng-
Quảng Ngãi; dự án Khu kinh tế mở Chu Lai; dự án Hiện đại hóa Sân bay quốc tế Đà Nẵng; và đặc
biệt là Khu công nghiệp Dung Quất với nhà máy lọc dầu đầu tiên của Việt Nam đặt tại tỉnh Quảng
Ngãi. Đây là những dự án quan trọng sẽ góp phần phát triển kinh tế của miền trung Việt Nam, tạo

TRANG 5
ra cơ hội thuận lợi cho sự phát triển của Đà Nẵng và biến Đà Nẵng trở thành một thành phố năng
động trong khu vực.
Hình 1.3 Tổng Quan Kinh Tế, Bảng Đồ Hành Chính Thành Phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là điểm đầu phía Đông của trục Hành lang Kinh tế Đông-Tây, nối liền Việt Nam với Lào,
qua Thái Lan, tới cảng nước sâu Mawlamyine của Myanmar ở phía Tây. Trục Hành lang Kinh tế
Đông - Tây dài 1.450km có tiềm năng tạo ra công ăn việc làm, khiến nguồn nguyên nhiên vật liệu
thô dễ dàng tiếp cận hơn, tạo điều kiện cho thương mại và đầu tư quốc tế, và đa dạng hóa họat
động kinh tế cũng như tạo điều kiện cho xuất khẩu. Đà Nẵng sẽ là một trong những thành tố chính
của trục Hành lang Kinh tế Đông - Tây, là tuyến đường thủy chạy ra Thái Bình Dương của vùng
nội địa gần như khép kín của Lào, Đông Bắc Thái Lan, Myanmar và miền Trung Việt Nam. Cùng
với sự tự do hóa thương mại và đầu tư ở khu vực các nước ASEAN, vị trí của cảng biển Đà Nẵng
sẽ là một trong những lợi thế quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế giữa Việt
Nam với các nước, đẩy nhanh việc đưa thành phố trở thành trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm
của miền trung Việt Nam.
So với hai thành phố lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng có quy mô nhỏ hơn về diện
tích, quy mô dân số và quy mô nền kinh tế. Tuy nhiên, Đà Nẵng lại là thành phố có tiềm năng rất
lớn, với vị trí thuận lợi (nằm ở điểm giữa của trục giao thông Bắc-Nam, điểm đầu của hành lang
kinh tế Đông-Tây), giao thông thuận lợi (đường bộ, đường biển, đường không đều có các tuyến đi
quốc tế), hệ thống hạ tầng phát triển vào loại tốt nhất Việt Nam. Thêm vào đó, môi trường đầu tư
vào thành phố Đà Nẵng nổi tiếng là thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư. Chi phí đầu tư
thấp tại Đà Nẵng thấp hơn nhiều so với chi phí đầu tư tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành
phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là giá đất thấp hơn nhiều lần, trong khi thành phố có tiềm năng phát
triển mạnh. Đó là lý do rất nhiều nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Đà Nẵng. Với những bước
phát triển mạnh mẽ đã và đang diễn ra ở Đà Nẵng, thành phố này sẽ là trung tâm thu hút một
nguồn nhân lực dồi dào từ các tỉnh lân cận, cũng như sẽ là điểm đến của các nhà đầu tư, các

chuyên gia quốc tế.Thị trường Đà Nẵng do đó sẽ phát triển nhờ cả sự phát triển của nhu cầu nội
tại lẫn nguồn cầu mới đến từ các khu vực khác.
Đà Nẵng cũng đang nổi lên thành một trung tâm giáo dục, trung tâm công nghệ mới của Việt Nam,
đã đang và sẽ thu hút một lượng lớn nhân lực có tay nghề cao, trí thức cao đến sống và làm việc
tại thành phố. Khác với các thành phố khác như Hải Phòng, Hạ Long (Quảng Ninh), Đà Nẵng
hướng đến một nền kinh tế gồm các ngành công nghiệp sạch như công nghệ thông tin, du lịch,
dịch vụ, v.v. Đây là điểm khác biệt có thể đảm bảo cho Đà Nẵng có một môi trường sống tốt hơn
nhiều so với các thành phố công nghiệp phát triển khác. Thực tế cho thấy Đà Nẵng hiện đang là
điểm nóng đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp với sự xuất hiện và quan tâm của rất nhiều
tập đoàn đầu tư /quản lý khách sạn tầm cỡ quốc tế. Điều này sẽ giúp Đà Nẵng được biết đến
nhiều hơn trên trường quốc tế, giúp thu hút nhiều hơn các khoản đầu tư, các nguồn lực quốc tế.
Với những yếu tố như vậy, sự phát triển của Đà Nẵng hứa hẹn mang nhiều tính bền vững và ngày
càng mạnh mẽ.
CÁC CÔNG TRÌNH CƠ SỞ HẠ TẦNG MỚI
Sân bay quốc tế Đà Nẵng
Hình 1.4 Tổng Quan Kinh Tế, Sân Bay Quốc Tế Đà Nẵng, TP. Đà Nẵng
Sân bay quốc tế Đà Nẵng hiện đang được mở rộng và hiện đại hóa. Một nhà ga mới với vốn đầu
tư 84 triệu USD có thể tiếp đón tổng cộng 6 triệu lượt hành khách mỗi năm được dự kiến sẽ hoàn
thành trong Q3/2011. Chính phủ cũng đã thông qua phương án mở rộng và nâng cấp đường bay
từ chiều dài hiện tại là 3,048 m lên 3,500 m với tổng vốn đầu tư 500 tỷ đồng. Lối vào sân bay với
bốn làn xe cũng đang được nâng cấp.
Ngày 28/04/2011 Viet Nam Airline đã khai trương và đưa vào hoạt động đường bay mới Hải
Phòng – Đà Nẵng và ngược lại với tầng suất 5 chuyến/tuần vào các ngày thứ 2, 4, 5, 6 và Chủ
nhật bằng máy bay ATR 68. Tiếp đến ngày 4/5/2011 Vietnam Airlines tiếp tục khai trương đường
bay mới và đưa vào phục vụ đường bay quốc tế Đài Bắc (Đài Loan) – Đà Nẵng và ngược lại với
tầng suất mỗi chuyến/tuần bằng máy bay AirbUSD 321 184 chỗ ngồi của Pháp. Và ngày
06/10/2011, hãng hàng không AirAsia đã chính thức mở chuyến bay trức tiếp từ Đà Nẵng đến
Malaysia và sẽ đưa vào hoạt động vào 16/12/2011 với tầng suất 4 chuyến/tuần.

TRANG 7
Cầu Rồng
Hình 1.5 Tổng Quan Kinh Tế, Cầu Rồng, TP. Đà Nẵng
Cầu Rồng với chiều dài 666 m sẽ có sáu làn đường giao thông, mỗi làn rộng 4 m. Cầu này sẽ
được phân vùng bởi vạch ngăn rộng 6 m và sẽ bao gồm hai vỉa hè rộng 2,5 m. Công trình bắt đầu
được thi công xây dựng từ năm 2009, với chi phí ước tính khoảng 1,498 tỷ đồng (88 triệu đô-la
Mỹ) và do Louis Berger Group tư vấn. Cầu Rồng sẽ là cây cầu thứ sáu trên sông Hàn, cùng với
Cầu Quay Sông Hàn, Cầu Tuyên Sơn, Cầu Thuận Phước, Cầu Trần Thị Lý và Cầu Nguyễn Văn
Trỗi. Cây cầu này sẽ giúp giảm lưu lượng lưu thông giữa hai bên bờ sông Hàn và nối Sân bay
Quốc tế Đà Nẵng đến bãi biển Đà Nẵng thông qua một tuyến đường duy nhất.Dự án đang thực
hiện song song việc đóng cọc nhồi và thi công đường dẫn cầu. Dự kiến hoàn thành vào Quý 2
năm 2012.
Cầu Nguyễn Văn Trỗi-Trần Thị Lý
Hình 1.6 Tổng Quan Kinh Tế, Cầu Nguyễn Văn Trỗi – Trần Thị Lý, TP. Đà Nẵng
Cây cầu mới này sẽ thay thế hai cây cầu hiện hữu là Cầu Nguyễn Văn Trỗi và Cầu Trần Thị Lý.
Cầu mới được thiết kế bởi Công ty WSP Phần Lan. Cây cầu mới với sáu làn xe có tổng chiều dài
731 m, có khả năng chịu động đất cấp 6, khổ thông thuyền cao 7 m, mỗi làn đường rộng 22,5 m,
dải phân cách rộng 5m và lề đi bộ mỗi bên 3,5 m. Việc xây dựng bắt đầu từ năm 2009, dự kiến sẽ
hoàn thành và đưa vào sử dụng vào tháng 7/2013.
Đường cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi

Đường cao tốc được thiết kế với chiều dài 133 km, rộng 25 m và đang được xây dựng bởi Công ty
Nippon Koei (Nhật) với tổng vốn đầu tư 2,4 tỷ USD. Tuyến cao tốc cấp quốc gia này vượt qua hơn

TRANG 8
140 cây cầu, chạy từ Đà Nẵng qua Quảng Nam nối liền Quảng Ngãi. Dự án dự kiến sẽ bắt đầu xây
dựng vào cuối năm 2011.
Đường cao tốc này sẽ giúp giảm bớt lượng lưu thông trên Quốc lộ 1A và đi qua nhiều khu công
nghiệp nằm giữa Đà Nẵng và Quảng Ngãi như Liên Chiểu, Hòa Khánh, Dùng Quất và Khu kinh tế
mở Chu Lai.
Trong tương lai, đường cao tốc sẽ nối với Đường 24 đến Kon Tum, Lào và Thái Lan, tạo thành các
tuyến giao thông quốc tế dọc hành lang kinh tế Đông – Tây của Thái Lan – Lào - Campuchia và
Việt Nam.
Dự án sẽ được khởi công vào cuối năm 2011 và dự kiến hoàn thành Q2/2016.
Nút giao thông Ngã 3 Huế

Nút giao thông Ngã 3 Huế đã được UBND Thành phố Đà Nẵng phê duyệt ngày 25/3/2011.Đây là
hạng mục công trình lớn nhất trong năm 2011. Tổng kinh phí đầu tư là 1,765 tỷ đồng
Dự án với mô hình nút giao thông (GT) lập thể hình xuyến kết hợp cầu vượt gồm 3 tầng: Tầng mặt
đất cho các nhánh rẽ không giao với đường sắt; cầu vượt tầng 1 là vòng xuyến tròn trên cao với
các nhánh rẽ; cầu vượt tầng 2 cho hướng ưu tiên từ Huế vào trung tâm TP. và ngược lại; tổ chức
cho bộ hành và xe thô sơ bằng kết cấu hầm chui.
Thời gian thực hiện dự án dự kiến là 4 năm từ năm 2011 đến 2014.
Tuyến đường Nguyễn Tất Thành nối dài.

Đây cũng là tuyến phố chính thứ yếu thiết kế theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (104 - 2007), mặt
đường cấp cao A1, bề rộng nền đường 33 m, chiều dài 2715.04m, với dự toán kinh phí trên 300 tỷ
đồng do Công ty cổ phần Trung Nam (Trung Nam Land) làm chủ đầu tư. Được biết, tuyến đường
biển Nguyễn Tất Thành nối dài sẽ theo quy hoạch chung là tuyến đường nối cửa ngõ Tây Bắc của
Đà Nẵng với đường giao thông đối ngoại Nam hầm Hải Vân – Túy Loan.
Sau khi hình thành sẽ kết nối các trung tâm du lịch của Đà Nẵng gồm Bán đảo Sơn Trà, cầu
Thuận Phước, đường du lịch ven biển Nguyễn Tất Thành với khu đô thị sinh thái Golden Hills và
nối thông với đường cao tốc Bắc Nam.
Đây còn là tuyến giao thông đi lại thuận lợi nhất cho Khu công nghệ cao, Khu công nghệ thông tin
tập trung đi vào trung tâm thành phố. Sau khi con đường hình thành, hệ thống các đường xương
cá, đường nội bộ được đầu tư đồng bộ sẽ góp phần mang lại hiệu quả kinh tế to lớn cho khu vực.
Bên cạnh đó chủ đầu tư đang tiến hành triển khai đường Nguyễn Tất Thành nối dài đến khu Đô thị
sinh thái Golden Hills với bề rộng nền đường 33 m, chiều dài 2,71km, tính từ giao điểm giữa với
Nguyễn Lương Bằng đến giáp đường tránh QL1A Nam Hải Vân, với tổng vốn đầu tư khoảng 262
tỷ đồng. Công việc gồm hai phần cầu và đường. Dự kiến đến cuối năm 2011 sẽ hoàn thành phần
mố trụ cầu và phần nền đường.
Sân vận động 40,000 chỗ ngồi.

Sân vận động mới được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với sức chứa 40,000 chỗ ngồi. Phần mái
che sẽ thể hiện hình dáng một con rồng đang uốn lượn mềm mại bay cao lên bầu trời, được xây
dựng tại khu đô thị mới Hòa Xuân.
2
Với diện tích mặt bằng sân vận động rộng 77,000 m , lối chính dẫn vào sân vận động đi theo
hướng tây, lối vào phụ hướng đông bắc. Khách VIP đi vào ô cửa phía tây nam. Khán giả đi vào
sân vận động từ hướng đông sau khi qua một tiền sảnh rộng 15 m và có lối riêng cho người
khuyết tật. Liền kề với tiền sảnh sẽ là khu trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, cửa hàng mua

TRANG 9
bán dụng cụ thể dục – thể thao. Để vào các khu khán đài, khán giả vào theo bốn lối cửa chính.
Thiết kế cũng có 16 ô cửa thoát hiểm bảo đảm an toàn thoát hiểm với lượng khán giả 40,000
người trong vòng 15 phút.
Xét về quy mô đầu tư, công năng sân vận động mới có thể sánh ngang bằng và cao hơn sân vận
động Mỹ Đình. Dự án đang trong quá trình giải phóng và san lấp mặt bằng.
Sân vận động 20,000 chỗ ngồi

Công trình Sân vận động 20,000 chỗ ngồi thuộc Khu liên hợp thể dục thể thao Hòa Xuân sử dụng
những loại vật liệu hiện đại, nhẹ nhàng và hài hoà với cảnh quan khu vực chung quanh. Tận dụng
lại giàn mái không gian và các thiết bị của sân vận động Chi Lăng, một mặt tiết kiệm chi phí đồng
thời có một chút hoài niệm về sân vận động lâu đời nhất ở Đà Nẵng. Công trình là một hình ảnh
giàu cảm xúc về tính thời đại. Công trình có phong cách thiết kế hiện đại nhưng không xa lạ vì
mang âm hưởng hình ảnh của sân vận động trung tâm thành phố là sân vận động Chi Lăng.
2
Qui mô sân vận động gồm: 5 tầng với chiều cao 33 m, tổng diện tích sàn là 42,240m . Dự án đang
trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Tuyến Hoàng Văn Thái nối dài.

Ngày 10/6, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã ký quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựngđường
Hoàng Văn Thái nối dài đi Bà Nà tại quận Liên Chiểu và huyện Hòa Vang với tổng mức đầu tư hơn
729,5 tỷ đồng.
Công trình có chiều dài tuyến hơn 10 km, mặt cắt 25 m (5 m+15 m+5 m), được thực hiện theo hình
thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết và thực
hiện hợp đồng dự án là Sở Giao thông Vận tải thành phố Đà Nẵng. Dự án đang trong giai đoạn
giải phóng mặt bằng, dự kiến hoàn thành cuối năm 2013.
1.2. DÂN SỐ
Dân số Đà Nẵng đạt 887.000 người năm 2009 với tỉ lệ tăng trưởng bình quân là 2,34% từ 2000-
2009. Khoảng 700,000 người sống trong khu vực thành phố gồm các quận Hải Châu, Thanh Khê
và Sơn Trà.
Dân số thành phố Đà Nẵng khá trẻ với 52% dân số dưới 30 tuổi trong đó hai nhóm tuổi chiếm dân
số cao, từ 15 đến 24 và từ 35 đến 44 tuổi. Tỷ lệ nhóm dân số trẻ nhất, dưới 15 tuổi, chiếm khoảng
25% dân số. Năm 2004, quy mô hộ gia đình trung bình tại Đà Nẵng là 4,6 người/hộ; năm 2008,
theo điều tra phỏng vấn hộ gia đình của DaCRISS, quy mô hộ gia đình là khoảng 3,95/người. Đa
số làm việc trong các ngành dịch vụ, công nghiệp và xây dựng.
Hiện có khoảng 20% là người dân nhập cư từ các thành phố khác. Hầu hết dân nhập cư đến Đà
Nẵng là từ các tỉnh lân cận; đông nhất từ Huế, Quảng Nam và dân nhập cư từ Quảng Ngãi và
Quảng Trị cũng chiếm số lượng lớn
Mật độ dân số của Đà Nẵng tăng nhẹ từ 608 người/km2 năm 2004 lên 622 người/km2 năm 2005,
631 người/km2 năm 2006 và 641 người/km2 năm 2008. Mật độ dân số cao nhất là ở quận Thanh
Khê với trên 18.000 người/km2.
Hình 1.7 Tổng Quan Kinh Tế, Dân Số TP. Đà Nẵng Theo Quận, 2010

TRANG 10
13% Hải Châu

21%
Thanh Khê
10% Sơn Trà
Ngũ Hành Sơn
15% 19% Liên Chiểu
Cẩm Lệ
8% Hòa Vang
14%
Nguồn: Cục thống kê TP Đà Nẵng
Hình 1.8 Tổng Quan Kinh Tế, Tốc Độ Tăng Trưởng Dân Số TP. Đà Nẵng, 2010
1,000,000 9.00%
900,000 8.00%
800,000 7.00%
Tỷ lệ tăng trưởng (%)

700,000
6.00%
Tổng dân số
600,000
5.00%
500,000
4.00%
400,000
3.00%
300,000
200,000 2.00%
100,000 1.00%
0 0.00%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tổng Tốc độ tăng trưởng
Nguồn: Cục thống kê TP Đà Nẵng

TRANG 11
Hình 1.9 Tổng Quan Kinh Tế, Tỷ Lệ Phân Bổ Dân Số Theo Vùng, TP. Đà Nẵng, 2010
1,000,000
900,000
800,000
Dân số trung bình
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
-
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Thành thị Nông thôn
Nguồn: Cục Thống kê TP Đà Nẵng, Tổng cục Thống kê
1.3. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ ĐÀ NẴNG
1.3.1. TỔNG SẢN PHẨM QUỐC NỘI (GDP)

Tốc độ tăng trưởng GDP của Đà Nẵng trong 9 tháng đầu năm 2011 vượt qua TP.HCM và Hà Nội.
Với mức tăng trưởng 13,1% so với cùng kỳ năm 2010, GDP Đà Nẵng tăng cao hơn 3,1 điểm phần
trăm so với TP.HCM và 3,7 điểm phần trăm so với Hà Nội trong đó: dịch vụ tăng 15,8%; công
nghiệp - xây dựng tăng 10,7% và thủy sản - nông - lâm tăng 0,4%.
Đà Nẵng được xếp hạng có môi trường đầu tư cạnh tranh nhất Việt Nam, điều này được minh
chứng bởi chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh, thành phố (PCI), 3 năm liên tiếp Đà Nẵng luôn dẫn
đầu về chỉ số này. Mục tiêu của thành phố từ nay đến cuối năm 2011, chỉ số GDP (giá SS 1994)
tăng 13,5% - 14,5% so với thực hiện năm 2010 ( cả nước tăng 7 – 7,5%).

TRANG 12
Hình 1.10 Tổng Quan Kinh Tế, Tổng Sản Lượng và Mức Tăng Trưởng GDP Đà Nẵng
35,000,000 16.00%
30,000,000 14.00%
12.00%
25,000,000
GDP (Triệu VND)
10.00%
20,000,000
8.00%
15,000,000
6.00%
10,000,000
4.00%
5,000,000 2.00%
0 0.00%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
est
GDP giá hiện hành Tốc độ tăng trường GDP
Nguồn: Cục thống kê Đà Nẵng và Trang web www.danang.gov.vn
Định hướng năm 2011, mục tiêu của Thành phố đẩy mạnh phát triển ngành công nghiệp và dịch
vụ đạt mức tăng trưởng 46% và 51.2% và tiếp tục đẩy khu vực nông nghiệp xuống còn 2.8%.
Phấn đấu tốc độ tăng giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng năm 2011 tăng 14,2% so với ước
thực hiện năm 2010, trong đó: công nghiệp tăng 14%, xây dựng tăng 15,2%.
1.3.2. XUẤT – NHẬP KHẨU

Kim ngạch xuất khẩu hàng hoá và dịch vụ 9 tháng ước đạt 1.042,9 triệu USD, đạt 73,4% kế hoạch,
tăng 20,3% so cùng kỳ 2010, trong đó: xuất khẩu hàng hóa ước đạt 558,9triệu USD, đạt 71,2% kế
hoạch, tăng 20,9% và tăng cao nhất là khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (tăng
28,6%). Một số mặt hàng tăng trưởng cao so với cùng kỳ như: sản phẩm điện tử ước đạt 20,6 triệu
USD, tăng 70,2%; hàng thủy sản ước đạt 89 triệu USD, tăng 21,6%; đồ chơi trẻ em ước đạt 40
triệu USD tăng 33,8%. Một số sản phẩm có kim ngạch giảm so với cùng kỳ như: giày giảm 73%,
cà phê và nông sản giảm 50% v.v.. Khó khăn chung của các doanh nghiệp xuất khẩu là: giá
nguyên vật liệu đầu vào tăng và biến động liên tục, lãi suất cao, chi phí nhân công tăng, một số
doanh nghiệp thiếu lực lượng lao động khi mở rộng sản xuất và tình hình kinh tế khó khăn của một
số thị trường nhập khẩu lớn truyền thống như: Nhật, EU v.v.
Kim ngạch nhập khẩu 9 tháng ước đạt 630 triệu USD, đạt 73,3% kế hoạch, tăng 29,8% so với
cùng kỳ, trong đó, doanh nghiệp địa phương nhập khẩu ước đạt 151 triệu USD, đạt 94,4% kế
hoạch, tăng 15,7%.
Chính quyền thành phố đặt mục tiêu kim ngạch xuất khẩu năm 2011 đạt 785 triệu USD và giá trị
nhập khẩu đạt 860 triệu USD, làm cho thâm hụt thương mại trong năm 2011 xuống đến 75 triệu
USD. Như vậy, mặc dù kim ngạch xuất khẩu của Thành phố trong Quý 3/2011 tăng đáng kể nhưng
kim ngạch nhập khẩu cũng tăng tỷ lệ thuận nên điều này dẫn đến cán cân thương mại không sụt
giảm.

TRANG 13
Hình 1.11 Tổng Quan Kinh Tế, Kim Ngạch Xuất – Nhập Khẩu, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
750,000
650,000
Kim ngạch xuất nhập khẩu (USD)
550,000
450,000
350,000
250,000
150,000
50,000
(50,000)
(150,000)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q3/2011
KN Xuất khẩu KN Nhập khẩu Cán cân thương mại
Nguồn: Cục Thống kê TP. Đà Nẵng, Tổng cục Thống Kê
1.3.3. TỔNG MỨC BÁN LẺ HÀNG HÓA VÀ DỊCH VỤ

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ 9 tháng ước đạt 28.520 tỷ đồng, đạt 82% kế hoạch năm,
tăng 28,5% so với cùng kỳ 2010 (Kế hoạch: cả năm tăng 20%). Thị trường hàng hóa sôi động, sức
mua tăng cao, chủng loại hàng hóa đa dạng, dồi dào. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của tình hình thị
trường thế giới, cũng như việc điều chỉnh giá điện, xăng trong cả nước, thị trường thành phố đã có
những đợt tăng giá mạnh.
Trong năm 2011, thành phố đặt mục tiêu nâng tổng mức doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ lên
34,800 tỷ đồng tăng gần 27% so với cùng kỳ năm trước và tăng 20% so với ước thực hiện năm
2010, tổ chức lại các mạng lưới bán lẻ, các chương trình hổ trợ doanh nghiệp thương mai nhằm
kích cầu tiêu dùng. Với những dấu hiệu tốt từ năm ngoái và quý này, doanh thu bán lẻ của thành
phố dự kiến sẽ tăng lên khi các kế hoạch kinh tế vĩ mô của thành phố được tăng cường thực hiện.

TRANG 14
Hình 1.12 Tổng Quan Kinh Tế, Tổng Mức Bán Lẻ Hàng Hóa và Dịch Vụ, Q3/2011
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ 30,000 35%
25,000 30%
25%
20,000
20%
đồng)
15,000
15%
10,000
10%
5,000 5%
0 0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Q3/2011
Tổng mức bán lẻ Tốc độ tăng trưởng
Nguồn: Cục thống kê TP. Đà Nẵng
1.3.4. DU LỊCH
Hoạt động du lịch khởi sắc, đáng kể đến là thành công của Cuộc thi bắn pháo hoa quốc tế Đà
Nẵng 2011 tạo được tiếng vang lớn với du lịch trong và ngoài nước, Cuộc thi đã trở thành sản
phẩm đặc sắc, thương hiệu riêng có của du lịch Đà Nẵng, thu hút hơn 300 ngàn lượt khách du lịch,
tăng gấp 3 lần so với DFIC - 2010. Ngoài ra, nhiều hoạt động sôi nổi được tổ chức nhân dịp các
ngày lễ, tết, đã thu hút đông đảo khách du lịch. Tổng lượt khách tham quan, du lịch đến thành phố
9 tháng ước đạt 1,93 triệu lượt khách, đạt 91,8% kế hoạch năm, tăng 33% so với cùng kỳ 2010,
trong đó: khách quốc tế ước đạt 400,1 ngàn lượt, đạt 88,9% kế hoạch, tăng 33%; doanh thu du
lịch ước đạt 1.507 tỷ đồng, đạt 99,7% kế hoạch, tăng 60%.
Hình 1.13 Tổng Quan Kinh Tế, Lượt Khách Đến TP. Đà Nẵng, Q3/2011
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
Lượt khách
800,000
600,000
400,000
200,000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1/11Q2/11Q3/11
Khách quốc tế Khách địa phương

TRANG 15
1.3.5. ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI)

Tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn thành phố 9 tháng ước đạt 16.639 tỷ đồng, đạt 83,8% kế
hoạch năm, tăng 6,9% so với cùng kỳ 2010.
Từ đầu năm đến nay, thành phố đã cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế
cho 1.721 doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký đạt 8.188 tỷ đồng; cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho 26
dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, tổng vốn đầu tư 253,8 triệu USD và 8 dự án tăng vốn, tổng
vốn tăng 188,6 triệu USD. Lũy kế đến nay, trên địa bàn thành phố có 13.385 doanh nghiệp dân
doanh, tổng vốn đăng ký đạt 58,6 nghìn tỷ đồng (tăng 27,5% về số doanh nghiệp và 4,6% về vốn
so với cùng kỳ 2010) và 198 dự án FDI, tổng vốn đầu tư 3,06 tỷ USD (tăng 22 dự án và 11,8%
vốn), trong đó có 100 doanh nghiệp đã đi vào hoạt động, vốn thực hiện ước đạt 1,5 tỷ USD, doanh
thu 9 tháng ước đạt 300 triệu USD, tăng 12,3% so cùng kỳ 2010.
Trên địa bàn thành phố hiện có 8 dự án sử dụng vốn đầu tư hỗ trợ chính thức (ODA) đang được
triển khai, trong đó có 04 dự án do thành phố quản lý. Tổng vốn đầu tư của các dự án đạt 249 triệu
USD (vốn ODA đạt trên 191 triệu USD, chiếm 76,7% tổng vốn).
 Khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP) nổi tiếng đã ký văn bản ghi nhớ với UBND tỉnh
Quảng Ngãi để nghiên cứu khả thi cho dự án khu liên hợp rộng 1,020ha. KCN này dự kiến sẽ
thu hút nhiều công ty đa quốc gia đến miền Trung nhờ vào thương hiệu của mình trên thị
trường.
 UBND Đà Nẵng thông báo kế hoạch hợp tác năm năm với IBM để phát triển cơ sở hạ tầng
CNTT tại Đà Nẳng. Việc hợp tác này bao gồm việc tư vấn và xây dựng để giúp Đà Nẵng phát
triển thành một thành phố công nghệ cao và cũng sẽ cải thiện tiêu chuẩn sống cho cư dân.
 Trong các nhà sản xuất và công nghiệp đang cân nhắc đên Đà Nẵng, EADS, nhà sản xuất công
nghiệp hàng không vũ trụ đang cân nhắc để phát triển một khu công nghiệp tại Đà Nẵng.
Hình 1.14 Tổng Quan Kinh Tế, Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
3,500,000 250
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (1,000 USD)
3,000,000
200
2,500,000
2,000,000 150
1,500,000 100
1,000,000
50
500,000
0 0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q3/11
Số vốn đăng ký Số dự án
Nguồn: Cục thống kê Thành phố Đà Nẵng
1.4. THỰC TRẠNG LAO ĐỘNG TẠI ĐỊA PHƯƠNG - TỶ LỆ THẤT NGHIỆP

TRANG 16
Theo Cục Thống kê thành phố Đà Nẵng thì vào năm 2010, dân số của thành phố là 911.900
người. Trong đó, lực lượng lao động chiếm khoảng 453.400 người, bên cạnh đó thì tỉ lệ thất
nghiệp vào khoảng 44.000 người (chiếm 4,9% tổng dân số). Thành phố đã có những bước chuyển
đổi để cải thiện tỷ lệ thất nghiệp,giai đoạn 2006 - 2010, đã có 161.486 lao động được giải quyết
việc làm, bình quân mỗi năm giải quyết cho trên 32.000 lao động có công việc ổn định. Trong giai
đoạn, từ 2010 - 2015, thành phố phấn đấu hỗ trợ tạo việc làm cho 32.000 - 34.000 lao động/năm,
giảm tỷ lệ thất nghiệp xuống dưới 4% vào năm 2015; nâng tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 65%,
trong đó lao động qua đào tạo nghề đạt 55%. Đồng thời, Thành phố cũng hướng đến năm 2015
hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường lao động và Cổng thông tin điện tử về việc làm để người
lao động có kênh thông tin chính thống về cung - cầu lao động.
Trong đó, việc thu hút doanh nghiệp, phát triển kinh tế đã tạo cơ hội việc làm cho 124.152 lao
động, chiếm 77% tổng số lao động được giải quyết việc làm trong 5 năm qua. Tỷ lệ lao động thất
nghiệp khu vực thành thị có xu hướng giảm nhẹ, tính đến năm 2010 còn 4,9%; tỷ lệ sử dụng thời
gian lao động nông thôn chiếm 84%. Tỷ lệ lao động qua đào tạo nghề liên tục tăng từ 25% năm
2006 lên 37% năm 2010, góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế thành phố và được các doanh nghiệp đánh giá là một trong 3 yếu tố quan trọng giúp
Đà Nẵng dẫn đầu về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI).
1.5. SỐ LƯỢNG DOANH NGHIỆP HIỆN ĐANG HOẠT ĐỘNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ
Năm 2010, theo Cục Thống kê thành phố Đà Nẵng thì hiện có lũy kế 11.251 doanh nghiệp đang
hoạt động, trong đó, riêng năm 2010 đã có 2.417 doanh nghiệp đăng ký mới.
Trong tổng số 11.251 doanh nghiệp thì tỷ lệ doanh nghiệp Nhà nước hoặc của địa phương chỉ
chiếm khoảng 1,4% trên tổng số, bên cạnh đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng
chỉ chiếm một lượng rất nhỏ khoảng 1,2% trên tổng số. Còn lại là thành phần các doanh nghiệp
ngoài nhà nước như doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp tập thể và doanh nghiệp hỗn hợp. Các
thành phần này chiếm tỷ lệ lần lượt là 23%, 1,4%, 73%.

TRANG 17
Hình 1.15 Tổng Quan Kinh Tế, Tỷ Lệ Phân Bổ Các Doanh Nghiệp, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
1.4% 1.2% 1.4%
DN nhà nước
DN có vốn đầu tư NN
23.0%
DN tập thể
DN tư nhân
73.0% DN hỗn hợp

TRANG 18
CHỈ RIÊNG CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC
ĐƯỢC ĐỘC QUYỀN SỬ DỤNG. NGHIÊM CẤM IN SAO, LƯU TRỮ &
Phân tích thị trường PHÁT TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

2. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
2.1. BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG
2.1.1. TIÊU ĐIỂM
 Trong Quý 3/2011, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng không có thêm nguồn cung mới.
Toàn thị trường hiện có 565 căn biệt thự từ 11 dự án. Có đến 59% các căn có mức giá bán
trong 500.000 – 900.000 USD/căn.
 Dự án The Empire của Công ty đầu tư Thành Đô bắt đầu khởi công trong tháng 7. Dự án này
có quy mô là 51 ha, dự kiến sẽ được chia làm hai giai đoạn bao gồm các hạng mục khách sạn
5 sao, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ và nhà phố thương mại.
 Tỷ lệ bán trung bình của thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đạt 53.8% trong Quý 3/2011, tăng 0,5
điểm phần trăm so với quý trước và giảm 1,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
 Mức giá chào bán của các dự án đều được giữ ở mức giá ổn định
 Nhìn chung, trong quý vừa qua thị trường khá yên ắng với số lượng giao dịch ít.
Bảng 2.1 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Thông Số Chung, Đà Nẵng, Q3/2011
Tổng cộng
Tổng nguồn cung (dự án) 11
Tổng nguồn cung (số căn) 565
Nguồn cung mới (căn) 0
Tỷ lệ bán trung bình (%) 53.8%
Thay đổi theo quý (điểm phần trăm) 0.5 pp
Thay đổi theo năm (điểm phần trăm) -1.3pp
2.1.2. NGUỒN CUNG HIỆN HỮU
THEO PHÂN HẠNG
Hình 2.1 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Nguồn Cung Hiện Hữu Theo Quý, Đà Nẵng, Q3/2011

TRANG 19
600
500
400
Căn
300
200
100
0
Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Nguồn cung đầu kỳ Nguồn cung mới

 Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng được biết đến trong vòng ba năm trở lại đây, khởi
đầu với dự án Nam Hải, Sơn Trà Resort với 24 căn biệt thự. Trong vòng ba năm, số dự án và
số căn biệt thự được tung ra thị trường tăng nhanh đáng kể. Cùng với những dự án biệt thự
đang được tiến hành sắp được công bố, bờ biển Đà Nẵng gần như được phủ kín với những dự
án biệt thự được đầu tư và quản lý bởi những nhà đầu tư và những tập đoàn quản lý khách sạn
quốc tế.
 Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng có nhiều sự thay đổi kể từ Quý 2 năm 2009, với việc
tung ra của các dự án như Hyatt Regency Đà Nẵng và biệt thự Ocean cung cấp thêm 142 căn.
Quý cuối của năm 2009, Furama chính thức công bố bán 134 căn biệt thự, nâng tổng nguồn
cung tại thời điểm này đến 303 căn.
 Giữa giai đoạn Q4/2009 và Q2/2010, thị trường biệt thự không có thêm nguồn cung mới nào,
cho đến Q3/2010, chỉ có thêm 39 căn cua dự án VinPearl, Q4/2010 có thêm 114 căn của dự án
biệt thự the Sun.
 Đầu năm 2011, 15 căn của dự án Dune chính thức được chào bán, đã góp phân nâng tổng
nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng đạt 471 căn.
 Quý 2/2011 chứng kiến thêm 94 căn villa được tung bán, với 4 căn từ Sun Villas, 37 từ Norman
Estates, 31 từ Montgomerie Links và 22 từ Mecure Son Tra. Tổng nguồn cung biệt thự nghỉ
dưỡng tăng lên 561 căn vào thời điểm cuối Quý 2/2011.
 Trong Quý 3/2011, toàn thị trường biệt thự không có thêm nguồn cung mới.
PHÂN THEO GIÁ
Hình 2.2 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Nguồn Cung Hiện Hữu Theo Giá, Đà Nẵng, Q3/2011

TRANG 20
12%
500,000 - 900,000
29% 900,000 - 1,500,000

59%
> 1,500,000
 Giá của biệt thự được phân theo ba mức bao gồm: giá từ 500.000 – 900.000 USD/căn, 900.000
– 1.500.000 USD/căn, và trên 1.500.000 USD/căn. Các biệt thự nghỉ dưỡng với mức giá hợp lý
nhất chiếm 56% tổng nguồn cung biệt thự. Tỷ trọng của mức $900.000 - $1.500.000 cũng tăng
lên với thêm 46 căn biệt thự mới từ Norman Estates và Mecure Son Trà.
2.1.3. NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI
Hình 2.3 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Nguồn Cung Tương Lai, Đà Nẵng, Q3/2011
1,500
1,200
900
Căn
600
300
0
2011 2012 2013 2014
Nguồn cung đầu kỳ Nguồn cung mới
 Đến năm 2013, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng sẽ chào đón thêm 529 căn, góp phần nâng tổng
nguồn cung lên đến 1.094 căn.Tuy nhiên, ngoài các dự án của Vinacapital, Indochina Land,
Sun Group và Savico, thì hầu hết các dự án hiện nay chỉ đang ở giai đoạn làm móng và bị
chậm tiến độ xây dựng so với cam kết.
Bảng 2.2 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Thông Tin Nguồn Cung, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
Dự án Chủ đầu tư Quy mô (ha) Số căn
Anvie Resort Asia Pearl JSC 17 50

TRANG 21
Silver Shores Co., Ltd. (USA) &

SilverShore Hoang Dat 20 50
Hoang Dat JSC
Công ty CP đầu tư Sài Gòn - Đà
Le Meridian Resort 12 48
Nẵng
Khu du lịch Hoàng Anh Gia Lai Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai 4.5 N/A
Sao Việt resort Viet Star Co., Ltd. 12.7 N/A
Da Nang Beach Resort giai đoạn 2 Vincapital 260 N/A
Nam Khang Co., Ltd./ Aseana
Montgomerie link 32 N/A
Properties Co, Ltd.
Resort Hà Nội Du Lịch Công ty Du lịch Hà Nội 10 100
P&I Resort P&I Resort Co., Ltd.(Japan) 10 33 Villas
KOR Resort Tập đoàn KOR (American) 37.5 100
Bãi Bụt resort N/A N/A 61
Beach Ecological Resort Truong Phuc Commerce Co. Ltd 5.3 & 22 N/A
BaNa Hills Sun Group 240
The Empire Resort Thành Đô Co 51 N/A
Công ty CP Bến Thành Non
Sandy Beach Giai đoạn 2 9.1 N/A
Nước
2.1.4. GIÁ CHÀO BÁN TRUNG BÌNH
Bảng 2.3 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Giá Chào Bán Trung Bình, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
Quy
Hạng mục Số Giá tháng 11/2011
STT Dự án Chủ đầu tư mô Diện tích
đầu tư lượng (USD$/căn)
dự án
Son Tra Resort Bar & Nhà
40 Ha
& Spa (Giai hàng
(14,1 Diện tích đất:
đoạn 1) Nhà trẻ
Ha đất 250 m²
Bãi Nam, Bán Công ty CP Trung tâm y tế
1 & 20,8 24 Diện tích xây 400.000 – 500.000
đảo Sơn Trà, Sơn Trà Spa, mini golf,
Ha dựng: 76 -
Phường Thọ trượt ván
mặt 83.7 m²
Quang, Đà Sân Tennis
nước)
Nẵng. Khu nhảy dù
Khu căn hộ
Diện tích đất:
Nhà hàng
Olalani Resort 719 - 815 m²
Khu giải trí
Trường Sa, Công ty CP Diện tích xây
2 Hồ bơi 7 Ha 3 2.406.250 – 2.887.500
Ngũ Hành Mỹ Phát dựng: 347 -
Massage,
Sơn, Đà Nẵng 587 m²
Steam Bath
Khu thể thao
Khách sạn 5
sao
Hyatt Regency Nhà hàng, Diện tích đất:
Trường Sa, Indochina Bar, Café Spa 520 - 566 m²
3 20 Ha 27 1.550.000 – 2.000.000
Ngũ Hành Land tiêu chuẩn Diện tích xây
Sơn, Đà Nẵng quốc tê dựng: 307 m²
Sân tenis
Trung tâm thể

TRANG 22
hình
Hồ bơi
Khách Sạn 5
sao
Sân Golf 36 lỗ
Khu Căn hộ
Nhà hàng Diện tích đất:
Ocean Villa
Khu thương 511 - 1,367 m²
Trường Sa, 260
4 VinaCapital mại 115 Diện tích sử 482.042 – 1.854.000
Ngũ Hành Ha
Khu giải trí, hồ dụng: 255 -
Sơn, Đà Nẵng.
bơi, sân 536 m²
Tennis, sân
cầu lông
Trung tâm hội
nghị
Furama Pool
Khu Resort 5 Diện tích đất:
Villa
Công ty CP sao 280 - 976 m²
Bãi biển Bắc
5 Du lịch Thiên Khu thương 27 Ha 134 Diện tích sử 580.000 – 1.900.000
Mỹ An, Ngũ
Thai mại dụng: 300 -
Hành Sơn, Đà
Khu giải trí 587 m²
Nẵng
Nhà hàng Á –
Âu
Spa tiêu chuẩn Diện tích đất:
Vinpearl quốc tế 1000 m²
Danang Vinpearl Khu hội nghị 15,4 Diện tích sử
6 39 1.200.000 – 1.900.000
Trường Sa, Đà Danang Khu giải trí Ha dụng: 307 -
Nẵng Sân Tennis 471 m²
Phòng thể
hình
Hồ bơi
Villa
Nhà hang,
Bar, Cafe
Spa tiêu chuẩn
quốc tế
The Sun Villa 300 – 491 m²
Công ty Địa Khu hội nghị
7 Trường Sa, Đà 15 Ha 30/112 Diện tích sử 600.000 – 1.700.000
Cầu Khu giải trí
Nẵng dụng: 300 –
Sân Tennis,
555 m²
Cầu Lông
Phòng thể
hình
Hồ bơi
Khu nghỉ
dưỡng
8 The Dune VinaCapital 15 500.000 – 600.000
Khu mua sắm
Khu giải trí
Norman Sân Gôn
Estates Hồ Bơi
9 VinaCapital 37 1000 – 1250 1.163.360 – 1.484.287
Trường Sa, Đà Bar, Phòng thể
m2
Nẵng hình
Mecure Son Diện tích đất:
10 Savico 5,7 Ha 22 440.000 – 2.200.000
Tra 445 – 1100 m2
Clb Gôn
240 -486 m2
Montgomerie Indochina Hồ bơi
11 31/36 Diện tích hồ 515.000 – 850.000
Links Land The Links
bơi: 21 – 35
Café
m2

TRANG 23
 Trong Quý 3/2011, một số căn nằm trong khối C của dự án Norman Estate được thiết kế lại nên
giá của những căn này tăng khoảng 100.000 USD/căn.
 Một số khách hàng đã mua biệt thự của dự án the Dune đang tiềm kiếm khách hàng để bán lại
 Theo một số nguồn tin, chủ đầu tư của dự án Mercure Sơn Trà có ý định tăng giá bán của dự
án lên khoảng 20% vì việc tăng chi phí thi công do yếu tố khó khăn về địa hình.
 Vingroup đã rút ngắn tiến độ thanh toán từ tám đợt xuống còn bốn đợt do dự án Vinpearl đã đi
vào giai đoạn hoàn thiện, chuẩn bị bàn giao.
 Để thu hút người mua trong thời kỳ thị trường yên ắng, chủ đầu tư tranh thủ đưa ra những
chương trình khuyến mãi như giá ưu đãi, tặng những phần quà giá trị, cũng như phương thức
thanh toán linh hoạt hơn.
2.1.5. TỶ LỆ BÁN
Hình 2.4 Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Tỷ Lệ Bán, Đà Nẵng, Q3/2011
90
75
60
Tỷ lệ bán (%)
45
30
15
0
Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
 Nhìn chung, tình hình bán của biệt thự nghỉ dưỡng có nhiều chuyển biến qua các năm. Trong
năm 2009, tỷ lệ bán đạt rất cao, đặc biệt đến Quý 4, 80% các căn biệt thự đã được bán. Trong
thời điểm này, toàn thị trường Đà Nẵng chỉ có 169 căn biệt thự và Đà Nẵng đang trong giai
đoạn sốt biệt thự. Do vậy số lượng biệt thự bán được tăng nhanh.
 Năm 2010, những hệ quả của sự khủng hoảng kinh tế thế giới 2009 là một trong những nguyên
nhân dẫn đến việc giảm nhu cầu mua biệt thự. Thêm vào đó vào đầu năm 2010, Furama tung
thêm 134 căn biệt thự ra thị trường, đã làm cho tỷ lệ bán chung của năm 2010 giảm xuống còn
từ 43% đến 55%, tức giảm 37 điểm phần trăm so với năm 2009.
 Trong Quý 1 năm 2011, thị trường bắt đầu có dấu hiệu tăng trở lên khi có nhiều căn biệt thự
của dự án Ocean, Furama, the Sun và Dune được bán. Tỷ lệ bán tổng quan của các biệt thự

TRANG 24
này là 52% tính đến Quý 1/2011. Tỷ lệ này tăng 9,5 điểm phần trăm so với quý trước nhưng
giảm 0,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.
 Quý 2/2011 chứng kiến sự phục hồi của tỷ lệ bán của biệt thự nghỉ dưỡng, trở về mức 53,5%,
tăng 1,3 điểm phần trăm so với quý trước. Trong Quý 2, có thêm 90 căn biệt thự mới được tung
bán bởi Norman Estates, Montgomerie Links, và Mecure Son Tra. Trong các căn biệt thự mới
được tung bán này, 35 căn đã được bán ngay trong vài tuần kể từ lúc có mặt trên thị trường.
Đây là lý do cho sự tăng lên của tỷ lệ bán trung bình của biệt thự nghỉ dưỡng. Hơn nữa, các dự
án khác, như là the Hyatt Regency, Ocean Villa, Furama Pool Villa, và Vinpearl cũng bán thêm
được 24 căn trong Quý 2. Do đó, con số 1,3 điểm phần trăm tăng trưởng có thể nhỏ, nhưng
thực thế, nó thể hiện cho tổng cộng 56 căn biệt thự nghỉ dưỡng đã được bán từ tất cả các dự
án trong Quý 2/2011.
 Một lý giải khác là điều kiện kinh tế không thuận lợi hiện nay đã giới hạn lợi nhuận từ cổ phiếu
của các nhà đầu tư, bất động sản, do đó, trở thành một lựa chọn hàng đầu.
 Quý 3/2011 thị trường biệt thự nghỉ dưỡng khá trầm lắng với tỷ lệ bán toàn thị trường đạt
53,8%, chỉ tăng 0,5 điểm phần trăm so với quý trước.
 Sau khi sôi động trong thời gian mới chào bán dự án trong đầu Quý 2/2011, những dự án
Montgomerie Links, Mecure Son Tra, Norman Estates chỉ có một vài giao dịch trong Quý
3/2011.
 Tỷ lệ bán của dự án Hyatt Regency không có sự thay đổi nào trong Quý 3 vì hầu hết những căn
còn lại là những căn nằm sát biển và giá cao.
 Những dự án khác như Furama, Sun Villas, Olalani hầu như không có sự thay đổi nào trong
chính sách giá bán, chương trình khuyến mãi hay tiến độ thanh toán để thu hút khách hàng.
 .Mặc dầu thị trường sơ cấp khá yên ắng trong quý những thị trường thứ cấp bắt đầu có những
giao dịch mua bán lại những căn biệ thự. Điều này có thể được giải thích như sau:
 Những chính sách thuộc về kinh tế như thắt chặt tiền tệ thông qua tăng lãi suất, hạn mức tín
dụng,v.v đã gây ra những khó khăn nhất định về mặt tài chính cho một số người mua, vì vậy
người mua muốn bán lại những căn biệt thự ngay cả khi việc thanh toán cho chủ đầu tư
chưa kết thúc.
 Người mua muốn bán lại những căn biệt thự của họ nhằm nhắm đến khoảng lợi nhuận từ
sự chênh lệch của tỷ lệ giảm giá được hưởng từ những đợt mua khác nhau.
 Khi dự án chưa được bán hết 100%, việc giao dịch lại trên thị trường thứ cấp có thể sẽ có
những ảnh hưởng không tốt đến việc bán của dự án vì nếu người bán lại chào bán với giá thấp
hơn so với giá chủ đầu tư đưa ra thì người mua sẽ muốn mua biệt thự ở dạng thứ cấp hơn.
2.2. CĂN HỘ
2.2.1. TIÊU ĐIỂM
 Cũng giống như thị trường căn hộ của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, thì thị trường căn hộ
tại Đà Nẵng trong quý vừa qua cũng đóng băng, không có thêm nguồn cung nào và tỷ lệ bán
cũng chỉ tăng lên rất ít trên tất cả các phân khúc.
 Giá căn hộ hạng sang tại thị trường Đà Nẵng tăng nhẹ lên 2.936 USD/m2, tăng 1,0% so với quý
trước.

TRANG 25
2
 Giá căn hộ hạng cao cấp tăng lên đến 1.807 USD/m , tăng 1,0% so với quý trước.
 Để thu hút thêm người mua, nhà đầu tư thường đưa ra những chương trình giảm giá.
 Có tổng cộng 11 căn hộ đã được bán trên tất cả các phân khúc trong Quý 3 vừa qua. Hầu hết
các căn hộ được bán đều thuộc những dự án có tiến độ xây dựng tốt.
 Tỷ lệ bán đối với những dự án căn hộ hạng cao cấp đã tăng 0,6 điểm phần trăm và tăng 0,4
điểm phần trăm đối với những dự án căn hộ hạng trung cấp so với quý trước, trong khi đó căn
hộ hạng sang lại có xu hướng giảm.
 Oceanview, một dự án căn hộ-khách sạn đầu tiên tại Đà Nẵng, hy vọng sẽ được chào bán vào
tháng 10 năm nay với diện tích và mức giá hợp lý.
 Việc dự án Azura hoàn thành phần xây thô trong Quý 3 cho thấy sẽ có thêm một tòa nhà cao
tầng mới tại Đà Nẵng.
 Ngoại trừ các dự án căn hộ như The Cham, Azura và Đà Nẵng Lakeside, thì các dự án căn hộ
còn lại khác đều bị trì hoãn tiến độ thi công do niềm tin của người mua vào thị trường vẫn
không tốt.
Bảng 2.4 Phân Khúc Căn Hộ, Tổng Quan Thị Trường, Đà Nẵng, Q3/2011
Hạng cao Hạng trung
Hạng sang Tổng
cấp cấp
Tổng nguồn cung (dự án) 3 4 4 11
Tổng nguồn cung (số căn) 352 946 1,104 2,402
Dự án mới chào bán (số căn) 0 0 0 0
Giá trung bình chào bán (USD/m2) 2,936 1,807 942
Thay đổi theo quý (%) 1.0% 1.0% 0.0%
Thay đổi so với cùng kỳ năm trước (%) 0.0% 0.0% 0.2%
Tỷ lệ bán trung bình (%) 73.0% 35.4% 40.9%
Thay đổi so với quý trước (điểm phần trăm) 0.0 0.6 0.5
Thay đổi so với cùng kỳ quý trước (điểm phần trăm) -6.1 7.8 14.2
2.2.2. PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG HIỆN NAY
THEO QUÝ
Hình 2.5 Căn Hộ, Nguồn Cung Hiện Tại, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011

TRANG 26
3,000
2,500
2,000
Căn
1,500
1,000
500
0
Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Nguồn cung mới Nguồn cung đầu kỳ
 Với việc hàng loạt các cự án căn hộ được tung ra trong cuối Quý 2 vừa qua để thu hút người
mua đến Đà Nẵng trong các kì nghỉ hè cũng như các sự kiện, thì đến nay, trong Quý 3 năm
2011 không có thêm nguồn cung nào được chào bán.
THEO PHÂN KHÚC
Hình 2.6 Nguồn Cung Số Dự Án Theo Hạng Hình 2.7 Nguồn Cung Số Căn Hộ Theo Hạng
15%
27%
36%
46%
39%
37%
Hạng sang Hạng cao cấp Hạng trung cấp Hạng sang Hạng cao cấp Hạng trung cấp

TRANG 27
Bảng 2.5 Căn Hộ, Nguồn Cung Hiện Có Từ Các Dự Án, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
Phân 2
Dự án Chủ đầu tư Số căn (Q2.2011) Giá (US$/m ) Vị trí
khúc
Hyatt Regency Indochina Land 174 2,800 - 4,000 Ven biển
Hạng The Cham Vincapital 90 1,400 - 2,800 Ven biển
sang Olalani My Phat Company (United Trust) 88 1,600 - 3,000 Ven biển
Tổng cộng 352
Gần trung
Blooming Tower Korea Investment & Development Ltd., 352 1,200 - 1,500
tâm
Gần trung
Hạng Azura Vincapital 225 1,400 - 2,800
tâm
cao
cấp IRT Indochina Land 95 Trung tâm
Golden Square Dong A Real Estate JSC 274 1,575 - 1,874 Trung tâm
Tổng cộng 946
Gần trung
The Summit Meridian property 170 925
tâm
Gần trung
Harmony Tower EVN Land Central 124 950 - 1,100
Hạng tâm
trung Danang Housing Investment Development
Da Nang Plaza 168 1,245 Trung tâm
cấp Co
Da Nang
Hoang Anh Gia Lai Company 456 698 Trung tâm
Lakeside
Tổng cộng 918
THEO VỊ TRÍ
Hình 2.8 Nguồn Cung Số Dự Án Theo Vị Trí Hình 2.9 Nguồn Cung Số Căn Hộ Theo Vị Trí
16%
27%
37%
45%
39%
36%
Trung tâm TP Gần trung tâm TP Ven biển Ven biển Gần trung tâm TP Trung tâm TP

TRANG 28
 Ba dự án trong tổng số 11 dự án căn hộ là thuộc phân khúc hạng sang thì nằm tại các vị trí khá
tốt, nằm trên tuyến đường biển. Ba dự án đó bao gồm dự án Olalani, Hyatt Regency, và dự án
The Cham, tổng số căn của ba dự án là 352 căn, chiếm 16% tổng nguồn cung tại thị trường Đà
Nẵng.
 Bên cạnh đó, có bốn dự án nằm trong khu vực trung tâm thành phố. Nguồn cung của bốn dự
án này là 993 căn, chiếm 46% tổng nguồn cung. Trên 60% các căn hộ tại trung tâm được mua
bởi người Đà Nẵng, trong khi đó các căn hộ tại các dự án gần biển thì đa số khách hàng là
người Hà Nội, người Sài Gòn và một thuộc một vài tỉnh khác.
 41% là nguồn cung căn hộ còn trống, khoảng 871 căn, thì thuộc các dự án nằm gần trung tâm
thành phố. Những dự án đó bao gồm dự án Blooming Tower, Azura, The Summit và Harmony
Tower.
Hình 2.10 Căn Hộ, Nguồn Cung Tương Lai, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
6,000
5,000
4,000
Căn
3,000
2,000
1,000
0
Q3/2011 2011 2012 2013 2014
Dự án căn hộ-khách sạn hạng sang Oceanviews

Dự án căn hộ-khách sạn hạng sang Oceanviews được phát triển bởi công ty Taseco, nằm tại
phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Dự án này gồm có 21 tầng, bao gồm 38 phòng khách
sạn và 170 căn hộ. Dự án được cho là sẽ chào bán trong Quý 4 năm 2011.
Dự án D’Evelyn Tower (Lotus Plaza)

D’Evelyn Tower được biết đến với cái tên Lotus Plaza bao gồm tháp 37 tầng và 2 tầng hầm.Trong
đó bao gồm 400 căn hộ từ 80 đến 150 m², 6 căn penthouse có diện tích từ 327 đến 502 m² và 4
tầng ( tầng 1- 4) dành cho khi văn phòng và bán lẻ. Dự án đƣợc đầu tƣ bởi tập đoàn Việt Hàn và
có diện tích đất là 2.926m² tại số 9 Lê Duẩn – 2 Yên Báy quận Hải Châu. Dự án được dự kiến
hoàn thành vào năm 2013.

TRANG 29
Halla Jade Residence (797 units)

Halla Jade Residence là khu phứ hợp gồm 2 cao ốc cao 28 tầng và 30 tầng cho căn hộ và 1 cao
ốc 42 tầng phức hợp được đầu tư bởi công ty Kreves. Dự án nằm ở Hòa Cường Bắc, phía tây cầu
Tuyên Sơn, cách trung tâm thành phố 5 km trên diện tích 88.000 m² với tổng mức đầu tư 200 triệu
USD. Dự án bao gồm 797 căn hộ, khu trung tâm thương mại, văn phòng, khu thể hinh, ngân hàng,
khu giải trí và khu vực đậu xe. Dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2014.
2.2.4. GIÁ CHÀO BÁN TRUNG BÌNH
THEO PHÂN KHÚC
Hình 2.11 Căn Hộ, Giá Chào Bán Trung Bình, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
3,500
Giá chào bán trung bình (USD/m2)
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Hạng sang Hạng cao cấp Hạng trung cấp
 Giá chào thuê trung bình đều tăng tại hai phân khúc hạng sang và hạng cao cấp. tuy nhiên lại
giảm đối với phân khúc hạng trung.
 Trong hạng mục hạng sang, với sự tăng lên 8% của giá chào bán tại dự án The Cham, đã làm
2
cho giá chào bán trung bình tại phân khúc hạng sang tăng lên đến 2.946 USD/m , tăng 1,0% so
với quý trước.
 Giá chào bán căn hộ của dự án Azura tăng lên 4% đã đẩy giá chào bán trung bình tăng của các
2
dự án căn hộ hạng cao cấp tăng lên đến 1.807 USD/m , tăng 1,0% so với quý trước. Những dự
án căn hộ hạng cao cấp khác như Blooming Tower và Golden Square vẫn giữ giá không thay
đổi do tiến độ thi công chậm.
 Ở phân khúc căn hộ hạng trung, đến cuối Quý 3 vừa qua, các chủ đầu tư vẫn không có ý định
tăng giá bán do thị trường đang khó khăn.
 Việc giá chào bán tăng lên là do sự tăng giá các dự án của Vinacapital như dự án The Cham,
dự án Azura, nguyên nhân là do:

TRANG 30
 Chủ đầu tư cho rằng tỷ lệ bán tại các dự án của họ được cải thiện rõ rang là do những dự
án của họ có tiến độ thi công tốt, đặc biệt là dự án Azura vừa mới hoàn thành phần xây thô
trong Quý 3 vừa qua.
 Những động thái của Chính phủ trong những tháng gần đây như giảm lãi suất tạo tâm lý lạc
quan cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng.
 Theo những thông tin bên lề thì các chủ đầu tư đang định tăng giá chào bán các dự án của
họ ngay cả khi phải đối mặt với thị trường đang khó khăn, nhằm đánh bóng danh tiếng các
dự án của họ và tạo một tín hiệu lạc quan về khả năng có lợi nhuận của các khách hàng.
 Trong một phạm vi nào đó, việc tăng giá chào bán cũng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ bán.
Người mua có xu hướng thích mua các căn hộ từ chủ đầu tư hơn để hưởng mức giá rẻ hơn
và nhận được những chính sách giảm giá lúc ban đầu khi dự án được chào bán.
 Trong tình hình thị trường khó khăn, chủ đầu tư thường đưa ra các chương trình giảm giá hoặc
chương trình tiếp thị như phiếu mua hàng giảm giá tại Parkson, hoặc các phần quà có giá trị
khác để thu hút người mua.
2.2.5. TỶ LỆ BÁN
THEO PHÂN KHÚC
Hình 2.12 Căn Hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Phân Khúc, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
90.0
75.0
Tỷ lệ bán (%)
60.0
45.0
30.0
15.0
0.0
Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Hạng sang Hạng cao cấp Hạng trung cấp
Bảng 2.6 Căn hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Phân Khúc, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
Phân khúc Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Hạng sang 51.9% 78.8% 79.2% 81.3% 84.5% 73.01% 73.01%
Hạng cao cấp 25.4% 24.9% 27.6% 30.5% 33.6% 34.78% 35.41%
Hạng trung cấp 0.0% 19.2% 26.8% 28.7% 32.61% 40.49% 40.94%

TRANG 31
 Trong Quý 3 năm 2011, thị trường căn hộ khá yên ắng, chỉ có 11 căn được bán ra trên tất cả
các phân khúc
 Với việc 6 căn hộ tại The Cham và Blooming Tower đã được bán, thì tỷ lệ bán tại phân khúc
hạng cao cấp đã tăng nhẹ lên thêm 0,6 điểm phần trăm so với quý trước nhưng nếu so sánh
với cùng kỳ năm trước thì tỷ lệ bán đã tăng lên đến 7,8 điểm phần trăm.
 Trong Quý 3 vừa qua, tỷ lệ bán tại dự án Azura đang dẫn đầu trong 4 dự án căn hộ hạng
cao cấp, chỉ ngoại trừ tỷ lệ bán tại tòa nhà Indochina Riverside Tower.
 Chỉ có thêm hai căn hộ tại dự án Blooming Tower được bán, nguyên nhân là do tiến độ thi
công bị trì hoãn.
 Tỷ lệ bán tại dự án Golden Square vẫn giảm, nguyên nhân là do tiến độ thi công bị trì hoãng
và chủ đầu tư thiếu các chương trình khuyến mãi, tiếp thị để kích thích tâm lý người mua.
 Không giống như Quý 2 năm 2011, tỷ lệ bán tại phân khúc hạng trung tăng chậm trong Quý 3.
Mặc dù chỉ có 5 trong tổng số 652 căn hạng trung được bán, nhưng cũng làm tỷ lệ bán tăng lên
40.9%, tăng 0,5 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 14,22 điểm phần trăm so với cùng kỳ
năm trước.
 Việc tỷ lệ bán tại phân khúc hạng trung tăng chậm là do:
 Giá chào bán các căn hộ của dự án The Summit khá là cao khiến cho một vài khách hàng
phàn nàn. Bên cạnh đó phải kể đến là tiến độ thi công khá chậm.
 Việc chào bán tại dự án Harmony bị hoãn lại vì chủ đầu tư đang tìm kiếm một đội đối tác có
đủ năng lực để có thể hỗ trợ việc chào bán dự án của chủ đầu tư.
 Trong phân khúc hạng sang, tỷ lệ bán giảm xuống 73% trong Quý 2 do dựa án The Cham mới
được tung ra chào bán. Tuy nhiên, những dự án hạng sang vẫn đạt được tỷ lệ bán cao nhất
trong tất cả các phân khúc, khi chỉ có 257 căn so với 335 căn phân khúc hạng cao cấp và 452
căn phân khúc trung cấp.
THEO VỊ TRÍ
Hình 2.13 Căn Hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Vị Trí, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
90
75
Tỷ lệ bán (%)
60
45
30
15
0
Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Trung tâm thành phố Gần trung tâm thành phố Ven biển

TRANG 32
Bảng 2.7 Căn hộ, Tỷ Lệ Bán Theo Vị Trí, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
Vị trí Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Trung tâm thành phố 100 27.4 27.5 30.7 34.2 38.1 38.6
Gần trung tâm thành phố 13.2 22.5 26.9 28.4 32.0 37.7 38.2
Ven biển 51.6 63.4 78.6 80.7 67.9 73.0 73.0
 Trong Quý 3 năm 2011, tỷ lệ bán có vài biến động đối với những dự án tại trung tâm thành
ohos và những dự án gần trung tâm thành phố. Trong khi đó, không có thêm căn hộ hạng sang
nào tại các dự án ven biển được bán ra.
 Với việc 5 căn hộ tại dự án Đà Nẵng Lakeside được bán ra thì tỷ lệ bán tại các dự án nằm trong
trung tâm thành phố tăng lên đến 38,6% trong Quý 3, tăng 0,5 điểm phần trăm so với quý
trước.
 Trong khi đó, tỷ lệ bán tại các dự án gần trung tâm thành phố cũng tăng lên đến 38,2%, tăng
0,6 điểm phần trăm so với quý trước. Nguyên do là có thểm 6 căn hộ tại hai dự án Azura và
Blooming Tower đã được bán.
Tóm lại, trong Quý 3 vừa qua có một vài điểm cần lưu ý như sau:
 Hầu hết các căn được bán đều thuộc các dự án có tiến độ xây dựng tốt hoặc đã thi công xong
như dự án Azura, dự án The Cham, dự án Đà Nẵng Lakeside.
 Dự án Blooming Tower hứa hẹn sẽ tái khởi động việc xây dựng trong quý tới bởi vì những vấn
đề về tài chính đã được giải quyết bởi một nhà đầu tư người Hàn Quốc.
 Sau một vài tháng trì hoãn, EVN Land, chủ đầu tư dự án Harmony Tower, đã tìm ra nhà thầu
mới, công ty Vinaconex 25, để tiếp tục thi công dự án đang dở dang.
 Những yếu tố chính ảnh hưởng đến tỷ lệ bán căn hộ bao gồm những ý sau:
 Sự cạnh tranh giữa phân khúc đất nền và căn hộ. Tại Đà Nẵng, khi nói đến bất động sản,
phân khúc đất nền vẫn phân khúc thu hút được các nhà đâu tư đạt được lợi nhuận trong
thời gian ngắn. Hơn thế nữa, người dân Đà Nẵng thích sống trong những căn nhà bình
thường hơn thay vì ở trong các căn hộ cao tầng. Điều này được chứng minh thông qua
quan điểm của người mua căn hộ.
 Một nguyên nhân rất quan trọng nữa đó là giá của căn hộ thường vượt quá khả năng của
người Đà Nẵn.
 Chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ thông qua việc tăng lãi suất cơ bản và giới hạn
thời hạn tín dụng cũng là nguyên nhân khiến cho người mua gặp khó khăn.
 Sự ảm đạm của thị trường căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh cũng ảnh
hưởng đến tâm lý người mua.
 Sự trì hoãn thi công của các dự án cũng ảnh hưởng đến tâm lý người mua, đặc biệt là đối
với những khách hàng ở xa. Những người mua căn hộ đã đặt tiền cọc vào những dự án bị
trì hoãn thi công thì không muốn tiếp tục trả các khoản tiền thanh toán tiếp theo hoặc họ
cũng trì hoãn việc trả tiền để thanh toán.

TRANG 33
2.3. PHÂN TÍCH NHU CẦU
KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG
Hình 2.14 Căn Hộ, Khách Hàng Tiềm Năng Hình 2.15 Biệt Thự, Khách Hàng Tiềm Năng
19% 20%
6%
48%
33%
74%
Hà Nội Đà Nẵng Nơi Khác Hà Nội Đà Nẵng Nơi khác
 Trong Quý 3/2011, nhìn chung, thị trường căn hộ Đà Nẵng vẫn bị chi phối bởi người mua từ Hà
Nội với tỷ trọng giao dịch là 48%. Tiếp đó là người mua từ Đà Nẵng với 33% tổng lượng giao
dịch, và 19% còn lại bao gồm người mua từ các tỉnh thành khác hoặc là người nước ngoài.
 Tuy nhiên, tỷ trọng người mua từ Đà Nẵng là có tăng lên so với 30% trong Quý 1/2011. Sự
giảm của lượng người mua từ Hà Nội có thể được giải thích bởi tình hình kinh tế vỹ mô hiện
nay.
 Dựa trên khảo sát, có thể thấy những nguyên nhân làm cho tỷ trọng người mua là Hà Nội
chiếm tỷ lệ cao, như:
 Người Hà Nội đầu tư có nguồn tài chính vững

 So với căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng ở các thành phố khác, đặc biệt ở Hà Nội thì giá ở Đà
Nẵng vẫn còn thấp hơn nhiều
 Người Hà Nội thích cảnh biển, do vậy hầu như họ chọn những căn hộ có hướng nhìn ra
biển, đặc biệt là các biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng đều nằm dọc bờ biển. Do vậy lượng
khách Hà Nội mua biệt thự đến 80%
 Đà Nẵng hiện đang nổi lên như thành phố có tốc độ tăng trưởng nhanh, dẫn đầu về chỉ số
cạnh tranh cấp tỉnh, và có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai gần. Hơn nữa, cơ sở
hạ tầng tốt và giao thông tốt là một trong những điểm mạnh của Đà Nẵng
 Ngược lại, người Đà Nẵng ưa thích mô hình nhà phố, nằm trong hoặc gần khu trung tâm để
thuận tiện trong việc di chuyển, nhanh chóng đến nơi làm việc. Bên cạnh đó, quỹ đất nền ở
Đà Nẵng hiện vẫn còn rất nhiều. Chỉ tính đến đất nền thương phẩm thì trong Quý 1/2011,
Đà Nẵng có thêm 3.218 nền đất được tung ra thị trường. Giao dịch đất nền ở Đà Nẵng hiện

TRANG 34
đang là “nóng” nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Do vậy, người Đà Nẵng
chưa quan tâm nhiều đến loại hình căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng.
 Do bản chất của những giao dịch và mức độ phát triển của thị trường nhà ở, rất khó có thể
phân loại người mua cụ thể, đặc biêt là người mua đầu tiên và người mua thứ cấp. Tuy nhiên,
có thể phân loại người mua theo như dưới đây:
 Người mua đầu cơ – là những người đầu tư vào những dự án với mục đích sẽ tung ra ở
thời điểm quan trọng trước khi dự án hoàn thành. Người mua đầu cơ không quan tâm đến
mục đích tương lai của dự án và mong đợi những khoản lợi nhuận trong ngắn hạn từ sự
chênh lệch giữa việc bán lại cho người đầu tư khác hoặc người mua tiêu dung cuối cùng.
Đối với thị trường căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng, hiện tượng mua đầu cơ chưa thể
hiện rõ nét. Hầu như người mua mua với mục đích đầu tư hoặc là người tiêu dung cuối
cùng.
 Người mua đầu tư – những người này sẽ tham gia thị trường ở giai đoạn dự án gần hoàn
thành. Người mua đầu tư sẽ nắm giữ bất động sản trong thời gian trung hạn hoặc dài hạn
và mong đợi khoản lợi nhuận từ khoản chênh lệch lẫn vốn đã đầu tư. Do vậy những người
mua này có thể sẽ giao dịch lại bất động sản đó hoặc sẽ cho thuê lại. Hiện nay, ở thị trường
căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng, hình thức cho thuê lại đang khá là phổ biến.
 Người mua là người tiêu dùng cuối cùng – người mua này có thể là cặp vợ chồng, người
mua cá nhân. Những người mua này mua bất động sản khi họ có như cầu ở thực sự. Họ rất
quan tâm đến tiến độ, mục đích và tương lai của dự án. Hiện nay ở Việt Nam, việc mua căn
hộ đang trở nên đang trở thành một xu hướng mới. Những người có thu nhập từ mức trung
bình khá trở lên, là những viên chức có xu hướng hiện đại thường hướng đến những căn
hộ. Người dân Đà Nẵng vẫn còn ưa chuộng việc sống trong những căn nhà phố hơn là ở
trong những căn hộ. Do vậy nhu cầu căn hộ vẫn chưa nhiều như các thành phố khác như
Hà Nội hay Hồ Chí Minh.
 Việt kiều hoặc người nước ngoài sống và làm việc tại Đà Nẵng cũng là một trong những
người mua tiềm năng của thị trường căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng.
2.4. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG
 Nhìn chung, thị trường nhà ở Đà Nẵng đang chứng kiến sự trầm lắng trong Quý 3/2011, ở cả
hai mãng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng. Tỷ lệ bán của mãng căn hộ tăng nhẹ, phân lớn là nhờ
việc tăng ở phân khúc cao cấp và trung cấp. Tỷ lệ bán của mãng biệt thự nghỉ dưỡng cũng chỉ
tăng nhẹ với 0.5 điểm phần trăm.
 Những yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô như tỷ lệ lạm phát, những khó khăn về tài chính đã tác
động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Đà Nẵng trong quý vừa qua.Việc giảm lãi suất
chung từ 17% còn 19% từ tháng 9 đã phần nào tạo nên tín hiệu tích cực thúc đây việc mua tuy
nhiên hạn mức tín dụng dành cho bất động sản vẫn còn hạn chế nên thị trường vẫn chưa sôi
động trở lại như mong muốn. Trong quý tiếp theo, thị trường nhà ở có thể sẽ tiếp tục trong tình
trạng trầm lắng.
 Đối với thị trường căn hộ, bên cạnh yếu tố về kinh tế, thị hiếu của thị trường cũng là yếu tố ảnh
hưởng quan trọng. Người dân Đà Nẵng chưa thật sự ưa chuộng việc sống trong căn hộ cao
tầng. Quỹ đất nền còn nhiều, người dân thích việc mua đất và xây nhà theo sở thích cá
nhân.Hiện nay việc mua căn hộ của người Đà Nẵng phần lớn là với mục đích đầu tư dài han,
hơn là phục vụ nhu cầu ở. Do vậy, những dự án gần hoàn thành hoặc có tiến độ xây dựng tốt
sẽ được quan tâm nhiều hơn.

TRANG 35
 Để có thể cạnh tranh trong thị trường đầy thách thức này, chủ đầu tư nên quan tâm nhiều hơn
nữa trong việc thúc đẩy và đảm bảo tiến độ xây dựng như cam kết để củng cố niềm tin cho
khách hàng. Bên cạnh đó, đưa ra những chính sách hấp dẫn về phương thức thanh toán; điều
kiện bàn giao; cũng như tập trung đầu tư nhiều tiện ích của dự án.
 Người mua ngày càng cẩn trọng hơn trong vấn đề phí quản lý căn hộ. Nếu tính tổng mức phí
quản lý cho mỗi căn hộ trong cả quãng thời gian sử dụng thì đây sẽ là một khoản tiền rất lớn.
Do vậy, yếu tố này tác động không nhỏ đến quyết định mua của khách hàng.
 Với sự khó khăn của thị trường căn hộ trong thời gian qua, một số chủ đầu tư đang dần chuyển
hướng sang căn hộ dịch vụ, khách sạn hoặc biệt thự theo những mô hình mới. Dự án
Oceanview, là một dạng của sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn. Đây là dự án tiên phong ở
thị trường Đà Nẵng. Oceanview sẽ cung cấp khoảng 170 căn hộ với mức giá trong khoảng
2 2
1.200 – 1.500 USD/m và diện tích mỗi căn trong khoảng 40 – 60 m .
 Trong thời gian gần đây, CBRE ngày càng nhận được nhiều yêu cầu nghiên cứu và tư vấn cho
những dự án tương lai. Điều này cho thấy chủ đầu tư đang rất cẩn trọng trong bối cảnh thị
trường khó khăn và xu hướng chung là thu hẹp diện tích từng căn và tăng tiện ích, dịch vụ hổ
trợ của toàn dự án.
3. THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 3-5 SAO
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN
 Trong Quý 3 vừa qua, Đà Nẵng tiếp đón 715.368 lượt khách, giảm 7,9% so với quý trước.
Trong đó số lượng khách nội địa đến Đà Nẵng là 612.853 lượt, giảm 1,4% so với quý trước
 Trong chin tháng đầu năm 2011, Đà Nẵng đón tiếp 1.928.952 lượt khách, tăng 33% so với cùng
kỳ năm trước.
 Giá phòng bình quân của các hạng mục khách sạn 5-sao là 127,80 US$/đêm, tăng 0,3% so với
cùng quý trước và tăng 26,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá phòng bình quân ở hạng mục
khách sạn 4-sao tăng 0,2% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.
 Công suất phòng ở hạng mục khách sạn 4-sao tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý trước và
tương tự như vậy công suất phòng bình quân ở hạng mục khách sạn 5-sao cũng tăng 2,6 điểm
phần trăm so với quý trước.
 Fantasy Park, khu vui chơi giải trí lớn nhất tại Đà Nẵng. cũng đã đi vào hoạt động và sẽ mang
đến nhiều sự lựa chọn hơn cho khách du lịch cũng như tạo một điểm thu hút riêng đối với Bà
Nà và Đà Nẵng.
 Tập đoàn Marriot sẽ là nhà quản lý khách sạn của dự án Golden Square với thương hiệu
Renaissance.
 Cũng trong tháng 9 vừa qua, tập đoàn quản lý khách sạn Intercontinental sẽ tiếp quản khu
khách sạn nghỉ dưỡng Silver Shores với thương hiệu Crowne Plaza, trong khi đó thì khu khách
sạn và nghĩ dưỡng Hyatt Regencey sẽ được đi vào hoạt động trong giữa tháng 10.
 Cũng trong Quý 3 vừa qua, khách sạn 4-sao Mercure cũng đã đi vào hoạt động với 272 phòng.

TRANG 36
Bảng 3.1 Khách Sạn, Tổng Quan Thị Trường, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
5 sao 4 sao 3 sao Tổng
Số khách sạn 6 3 31 40
Tổng nguồn cung (phòng) 1,252 563 1,874 3,689
Nguồn cung mới (phòng) 0 272 0 272
Công suất phòng trung bình (%) 53% 70%
So với quý trước (%) 0.4 2.6
So với cùng kỳ năm ngoái (%) 1.1 6.9
Giá phòng trung bình (USD/phòng/đêm) 127.8 71.3
So với quý trước (%) 0.3% 0.2%
So với cùng kỳ năm ngoái (%) 26.9% 4%
3.2. PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG
3.2.1. NGUỒN CUNG HIỆN TẠI
THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG
Theo Quý
Hình 3.1 Khách Sạn, Nguồn Cung Hiện Tại, Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
2,100
1,800
1,500
Phòng
1,200
900
600
300
0
2008 Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
5 sao 4 sao 3 sao
 Trong Quý 3 năm 2011, với nguồn cung mới từ khách sạn 4-sao Mercure Đà Nẵng, đã cung
cấp thêm cho thị trường 272 phòng, làm tổng nguồn cung phân khúc 4-sao lên 563 phòng.
Cũng trong quý này thì ko thêm nguồn cung nào từ phân khúc khách sạn 5-sao và 3-sao.

TRANG 37
 Đến nay, bên cạnh 563 phòng của phân khúc khách sạn 4-sao, thì tổng nguồn cung khách sạn
5-sao tại thị trường Đà Nẵng gồm 7 khách sạn với 1.252 phòng và ở phân khúc khách sạn 3-
sao thì có 31 khách sạn với 1.874 phòng.
Theo Hạng Mục
Hình 3.2 Nguồn Cung KS Theo Số Dự Án Hình 3.3 Nguồn Cung KS Theo Số Phòng
15%
34%
7%
51%
78%
15%
5 sao 4 sao 3 sao 5 sao 4 sao 3 sao
 Nếu dựa vào số lượng thì tại thị trường khách sạn Đà Nẵng hiện nay phân khúc khách sạn 3-
sao chiếm đến 78% với 31 khách sạn; 15% là khách sạn 5-sao của 6 dự án khác và chỉ có ba
khách sạn 4-sao với nguồn cung chiếm 7%.
 Mặc dù, hạng mục khách sạn 5-sao chỉ chiếm 15% tổng số khách sạn, nhưng tương đương với
1/5 lần so với hạng mục khách sạn 3-sao, với 1.252 phòng. Phân khúc khách sạn 3-sao chiếm
tỷ lệ 51% và 4-sao chiếm tỷ lệ 7% về tổng số phòng
Theo Vị Trí
Hình 3.2.4 Khách Sạn, Nguồn Cung Theo Vị Trí Tại Thành Phố Đà Nẵng, Q3/2011
12%
5 sao
41%
4 sao
3 sao
47%

TRANG 38
 Nắm bắt được lợi thế về một bãi biển tuyệt đẹp, 41% tổng số phòng có vị trí thuận lợi ven biển
hoặc gần biển và đa số các phòng đều thuộc phân khúc khách sạn 5 và 4-sao. Tỷ lệ còn lại là
những phòng khách sạn được phân bố tại trung tâm thành phố và những khu vực khác.
 Trong khi hầu hết các khách sạn 4 và 5-sao đều gần biển, thì các khách sạn 3-sao thường nằm
trong trung tâm thành phố. Có 21 khách sạn trong tổng số 31 khách sạn 3-sao nằm trong trung
tâm thành phố, mà điều này thì khá là thuận tiện cho du khách vì dễ dàng tiếp cận, thuận lợi
cho việc đi lại và giá cả hợp lý.
THỊ TRƯỜNG HỘI AN
Theo Quý
Hình 3.2.5 Khách Sạn, Nguồn Cung Theo Quý Tại Hội An, Q3/2011
1200
900
600
Phòng
300
0
Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11
5 sao 4 sao 3 sao
 Trong Quý 3 năm 2011, không có thêm nguồn cung nào từ hạng mục khách sạn 4 và 5-sao tại
thị trường khách sạn Hội An.
 Theo một cuộc khảo sát gồm 3 khách sạn 5-sao (Golden San, Palm Garden và The Nam Hải)
và 3 khách sạn 4-sao (Victoria, Life Resort Hội An và Hội An Riverside), tỷ lệ phòng của hạng
mục khách sạn 5-sao chiếm 20% với 472 phòng, và tỷ lệ phòng của hạng mục khách sạn 4-sao
là 47% với 1.143 phòng trong tổng số 2.424 phòng tại thị trường Hội An.
Theo Hạng Mục

TRANG 39
Hình 3.6 Nguồn Cung KS Theo Số Dự Án Hình 3.7 Nguồn Cung KS Theo Số Phòng
11%
20%
33%
44%
45%
47%
5 sao 4 sao 3 sao 5 sao 4 sao 3 sao
Hình 3.8 Khách Sạn, Nguồn Cung Tương Lai Tại Thị Trường Đà Nẵng
4,900
4,200
3,500
Phòng
2,800
2,100
1,400
700
0
Q3/2011 2011 2012 2013 2014
 Trong Quý 4 năm 2011, Đà Nẵng sẽ có thêm 200 phòng khách sạn từ khách sạn nghỉ dưỡng
Hyatt Regency.
 Cũng đầu năm 2012, khu nghỉ dưỡng Intercontinental Đà Nẵng sẽ được đi vào hoạt động và
làm tăng nguồn cung thêm 200 phòng.

TRANG 40
 Cuối năm 2012, nếu như tiến độ thi công đúng như kế hoạch thì thị trường khách sạn Đà Nẵng
sẽ có thêm 747 phòng bổ sung vào nguồn cung bao gồm các dự án The Novotel Han River
(350 phòng), Pull Đà Nẵng Olalani (197 phòng), và Intercontinental Đà Nẵng (200 phòng).
 Đến hết năm 2014, tổng nguồn cung của thị trường khách sạn Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ đạt
2.350 phòng đối với hạng mục khách sạn 4 và 5-sao. Mặc dù ngày khánh thành cảng sân bay
quốc tế Đà Nẵng bị hoãn lại nhiều lần, nhưng nếu nó hoàn thành sẽ là một yếu tố thúc đẩy nhu
cầu khách sạn và khu nghỉ dưỡng.
3.3. GIÁ PHÒNG BÌNH QUÂN (ADR)
Hình 3.9 Khách Sạn, Giá Phòng Bình Quân Tại Thị Trường Đà Nẵng, Q3/2011
$150
$125
$100
$75
$50
$25
$0
Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11
ADR 5 sao ADR 4sao
 Nhìn chung, trong Quý 2 và Quý 3 năm nay, giá phòng bình quân bắt đầu giảm, chỉ tăng trên
trong Quý 4 và Quý 1 năm tới. Lý giải cho điều này là do, trong khoảng thời gian này số lượng
khách quốc tế tại Đà Nẵng nói riêng và Việt Nam nói chung tăng lên do khoảng thời gian nghỉ lế
của các nước phương Đông và phương Tây khác nhau. Đây chính là lý do chủ yếu khiến cho
giá phòng bình quân trong Quý 4 và Quý 1 năm tới cao hơn so với hai quý còn lại. Trong kỳ
nghỉ hè của người Việt Nam, thì nguồn khách chủ yếu là khách nội địa, do đó các khách sạn
thường tung ra các chương trình tiếp thị và giảm giá để thu hút du khách.
 Giá phòng bình quân của phân khúc 4 và 5-sao không có chênh lệch quá lớn bởi vì chỉ có hai
khách sạn 4-sao và cả hai đều nằm ven biển hoặc gần sông, với chất lượng và dịch vụ hạng
cao cấp. Giá cho dịch vụ của là 20 -30 USD, thấp hơn so với khách sạn 5-sao.
 Do công suất phòng của của Furama và Silver Shores tăng nhẹ trong Quý 3 năm 2011, giá
phòng bình quân tăng lên 127,80 USD/phòng/đêm. Tăng 0,3% so với quý trước và tăng 26,9%
so với cùng kỳ năm ngoái.

TRANG 41
 Tương tự như phân khúc khách sạn 5-sao, xu hướng của các khách sạn 4-sao cũng như vậy.
Giá phòng bình quân của phân khúc khách sạn 4-sao tăng lên đên 71,30 USD/phòng/đêm, tăng
0,2% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hình 3.10 Khách Sạn, Giá Phòng Bình Quân Tại Thị Trường Hội An, Q3/2011
$240
Giá phòng bình quân (USD/phòng/đêm)
$200
$160
$120
$80
$40
$0
Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11
5 sao 4 sao
 Giá phòng bình quân của phân khúc khách sạn 5-sao là từ 54 USD – 120 USD, cao hơn so với
phân khúc khách sạn 4-sao. Thực tế là do giá phòng của The Nam Hải cao, trong khi các khách
sạn khác thì giá phòng không có chênh lệch gì nhiều giữa hai phân khúc 4 và 5-sao. Hơn thế
nữa, có những khách sạn 4-sao có giá còn cao hơn so với khách sạn 5-sao.
 Trong Quý 3 năm 2011, giá phòng bình quân của phân khúc khách sạn 4-sao giảm xuống 89
USD/phòng/đêm, giảm 9,2% so với quý trước do gự giảm nhẹ giá phòng tại các khách sạn ở
Hội An. So sánh với cùng kỳ quý trước, giá phòng bình quân giảm 7,3%.
Khách hàng mục tiêu của các khách sạn 5-sao là những du khách nước ngoài. Nhưng lại có khá ít
khách du lịch đến với miền Trung trong Quý 2 và Quý 3. Vì vậy, các khách sạn thương đưa ra các
chương trình khuyến mãi trong suốt thời gian này để thu hút nguồn khách nội địa có khả năng chi
trả thấp hơn. Trong phân khúc khách sạn 5-sao, giá phòng bình quân giảm xuống còn 214
USD/phòng/đêm, giảm 6,5% so với quý trước, nguyên do là vì The Nam Hải vẫn giữ nguyên giá
trong khi đó Golden Sand và Palm Garden giảm giá nhẹ.
3.4. CÔNG SUẤT PHÒNG BÌNH QUÂN

TRANG 42
Hình 3.11 Khách Sạn, Công Suất Phòng Bình Quân, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
90%
Công suất phòng trung bình (%)

75%
60%
45%
30%
15%
0%
Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11
AOR 5 sao AOR 4 sao
 Nhìn chung, công suất phòng binhg quân của thị trường khách sạn 4 sao theo sau khách sạn 5
sao tuy nhiên khoảng cách không lớn, dao động trong khoảng 5% - 10%. Điều này cho thấy sự
cạnh tranh gây gắt giữa hai phân hạng vì đa số đều có chung những thuận lợi như vị trí, chất
lượng và kinh nghiệm thị trường.
 Công suât phòng bình quân của cả hai phân khúc đều có chung xu hướng dịch chuyển. Chẳng
hạn, công suât phòng bình quân chung thường liên tục tăng trong ba quý đầu của năm, bắt đầu
giảm trong quý cuối cùng, và công suât phòng thường đạt cao nhất vào Quý 3 của năm. Xu
hướng này có thể được giải thích như sau:
 Theo khảo sát của CBRE, tỷ lệ khách lưu trú tại các khách sạn/resort 4 và 5 sao là người
Việt Nam chiếm khoảng 60% , 40% còn lại là người nước ngoài
 Quý 2 và Quý 3 là mùa hè, mùa của những ngày lễ và kỳ nghỉ ở Việt Nam vì vậy nhu cầu du
lịch tăng nhanh trong hai quý này. Do vậy, công suất phòng cũng theo đó tăng nhanh.
 Trong Quý 1, lượng khách quốc tế đặc biệt là khách từ các nước phương Tây tăng do vậy
công suât phòng quý này cũng tăng theo. Quý 4 là mùa mưa và lạnh ở miền Trung do vậy
công suât phòng của quý này là không cao.
 Thời điểm giữa tháng sáu và tháng tám là giai đoạn thị trường khách sạn tại Đà Nẵng đạt công
suất cao nhất. Công suất phòng đạt ở mức cao kéo dài đến giữa tháng tám và bắt đầu giảm
xuống. Điều này dẫn đến trong Quý 3 năm 2011, công suất phòng của phân khúc 4 – 5 sao chỉ
cao hơn quý trước không nhiều với 0,4%, tăng 2,6%.
 Bảng thống kê trên không kèm theo 20,1% công suất phòng của Vinpearl Luxury và 10,5%
công suất phòng của Mecure Da Nang.

TRANG 43
Hình 3.12 Khách Sạn, Công Suất Phòng Bình Quân, Hội An, Q3/2011
100%
Công suất phòng bình quân (%)
80%
60%
40%
20%
0%
Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11
5 sao 4 sao
 Thị trường khách sạn Hội An có biến chuyển tốt hơn trong năm 2010 thông qua việc tăng công
suất phòng bình quân của khách sạn 4 và 5 sao. Trong Quý 1 năm 2010, thị trường bắt đầu với
công suất phòng bình quân của khách sạn 4 sao là 76%, tăng 23% so với quý trước và 9% so
với cùng kỳ năm trước, trong khi công suất phòng bình quân của khách sạn 5 sao đạt 52%,
tăng 8% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Thị trường đã bắt đầu hồi phục sau khủng
hoảng kinh tế. Quý 2 năm 2010, trong khi công suất phòng khách sạn 5 sao tăng 2% thì phân
khúc khách sạn 4 sao giảm 9% so với quý trước do sự gia tăng trong nguồn cung thị trường
khách sạn 5 sao dọc vùng duyên hải miền trung. Thị trường chứng kiến sự gia tăng trong công
suất phòng của cả hai phân hạng 4 – 5 sao với công suất lần lượt là 60% và 67%. Trong Quý 3
năm 2010, công suất phòng của khách sạn 5 sao tăng 11% theo quý và 13,2% so với cùng kỳ
năm trước trong khi đó, công suất phòng của khách sạn 4 sao tăng 13,5% theo quý và 17,5%
theo năm. Có thể thấy rằng công suất phòng của phân khúc 4 sao giảm nhẹ với 3% trong khi 5
sao tăng 33,3% theo quý.
 Do mùa hè bắt đầu từ tháng năm đến giữa tháng tám, cả hai phân khúc khách sạn 4 sao và 5
sao tiếp tục tăng trong Quý 3. Công suất phòng của khách sạn 5 sao đạt 54.5%, tăng 0,2% theo
quý và giảm 5,7% theo năm. Công suất phòng của khách sạn 4 sao tăng 10,7% theo quý và
2,6% theo năm.
3.5. DOANH THU PHÒNG BÌNH QUÂN (REVPAR)

TRANG 44
Hình 3.13 Thị Trường Khách Sạn, Doanh Thu Phòng Bình Quân, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
100.00
Doanh thu phòng bình quân USD/phòng/đêm
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11
5 Sao 4 Sao
 Trong Quy 3 năm 2011, cả hai phân khúc khách sạn 5 sao và 4 sao đều đạt doanh thu phòng
bình quân cao hơn do sự gia tăng về giá phòng bình quân và công suất phòng bình quân. Phân
khúc khách sạn 5 sao hoạt động tốt hơn 4 sao do doanh thu bình quân tăng 4,2% theo quy và
31,6% theo năm so vơi phân khúc 4 sao với sự gia tăng 3,3% theo quý và15,1% theo năm.
Hình 3.14 Thị Trường Khách Sạn, Doanh Thu Phòng Bình Quân, Hội An, Q3/2011
140
120
US$/phòng/đêm
100
80
60
40
20
0
Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11
5 Sao 4 Sao
 Trong Quý 3 năm 2011, cả hai phân khúc khách sạn 4 sao và 5 sao đều hoạt động tốt hơn các
quý trước. Khách sạn 5 sao đạt được giá phòng bình quân 108,93 đô la Mỹ mỗi phòng một
đêm, tăng 3% theo quý và 4% theo năm. Phân khúc khách sạn 4 sao đạt được giá phòng bình

TRANG 45
quân 62,75 đô la Mỹ mỗi phòng một đêm, tăng 3% theo quy, nhưng giảm 3% so với cung kỳ
năm ngoai.
 Doanh thu phòng bình quân của phân khúc khách sạn 5 sao cao hơn so với phân khúc 4 sao.
Nhờ vào giá phòng bình quân cao tại Nam Hải, doanh thu phòng bình quân của phân khúc 5
sao tăng và vượt qua phân khúc 4 sao. Trên thực tế, mặc dầu một vài khách sạn/ resort 4 sao
có giá phòng bình quân cao hơn hoặc ngang bằng với các khách sạn 5 sao, công suất phòng
bình quân của phân khúc 4 sao cao hơn so với phân khúc 5 sao. Điều này cho thấy giữa hai
phân hạng có sự cạnh tranh và các khách sạn phân khúc 4 sao được ưa chuộng hơn bởi
khách du lịch, đặc biệt là khách tây.
3.6. PHÂN TÍCH NHU CẦU
Lượng khách đến Đà Nẵng
Hình 3.15 Thị Trường Khách Sạn, Lượng Khách Đến Đà Nẵng, Q3/2011
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
Khách
800,000
600,000
400,000
200,000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1/11 Q2/11 Q3/11
Khách quốc tế Khách nội địa
 Trong Quy 3 năm 2011, Đà Nẵng chào đón 715.368 lượt khách du lịch, tăng 7,9% so với quý
trước. Trong đó, số lượng khách địa phương chiếm 612.853 lượt khách, giảm 1,4% theo quý.
Sự suy giảm này là bình thường và theo mùa do tháng tám và tháng chin là bắt đầu vào mùa
thấp điểm.
 Tuy nhiên, trong chín tháng đầu năm 2011, Đà Nẵng chào đón tổng 1.928.295 lượt khách du
lịch, tăng 33% theo năm.
Quốc tịch khách lưu trú

TRANG 46
Hình 3.16 Khách Sạn, Quốc Tích Khách Lưu Trú, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
28% Châu Á
39% Bắc Mỹ
Châu Âu
Úc
5%
Khu vực khác
6%
22%
Nguồn: Sở Văn Hóa Thể Thao & Du Lịch Đà Nẵng
 Theo nguồn tin có được từ Sở Văn Hóa Thể Thao và Du Lịch, sáu tháng đầu năm 2011, khách
Châu Á ghé thăm Đà Nẵng chiếm tỷ lệ lớn nhất với 39% trong đó dẫn đầu là Thái Lan. Theo
sau Thái Lan là Nhật với 17,7% và Trung Quốc với 12%.
 Khách du lịch đến từ Bắc Mỹ cũng chiếm tỷ lệ cao với 22% lượng người đến từ Hoa Kỳ và
Canada. Khách Úc và Châu Âu được tính lần lượt là 5% và 6%.
 Nhờ vào việc mở chuyến bay mới trực tiếp từ Hồng Kông và Đài Loan đến Đà Nẵng trong năm
2011 cũng như sự hoàn thiện của sân bay quốc tế Đà Nẵng, số lượng khách du lịch đến từ
Trung Quốc và các nước Châu Á khác được ước tính sẽ tăng lên.
Hình 3.17 Quốc Tịch Khách Lưu Trú Tại Các Khách Sạn 4 – 5 Sao, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
Châu Á
36% 34%
Bắc Mỹ
Châu Âu
Úc và Newzeland
Khu vực khác
7%
15%
8%
 Khoảng 55% khách lưu trú tại khách sạn 4 và 5 sao là người Việt Nam. Do vậy khách du lịch
địa phương vẫn chiếm ưu thế hơn khách quốc tế, đặc biệt là trong Quý 2 và 3 của năm.
 Theo như khảo sát của CBRE, số lượng khách nội địa ở tại các khách sạn/resort 5 sao tăng
mỗi quý. Điều này cho thấy khả năng chi tiêu của khách địa phương trong các dịp nghỉ mát
đang tăng dần.
 Đa phần khách nội địa là người Hà Nội trong khi khách đến từ các tỉnh, thành phố khác chiếm
40%. Điều này được lý giải như sau:
 Vị trí địa lý thuận lợi cho việc tiếp cận.

TRANG 47
 Liên kết để đầu tư của người Hà Nội tại Đà Nẵng
 Trong Quý 3 năm 2011, tỷ lệ khách quốc tế đến từ các nước Châu Á chiếm 35% tổng số khách
quốc tế đến Đà Nẵng, trong đó khách Trung Quốc chiếm tỷ lệ cao nhất với 13%. Người Nhật
theo sau với tỷ lẹ 7% và số còn lại đến từ Thái Lan, Hàn Quốc và Đài Loan. Thị trường khách
Bắc Mỹ, Úc và New Zealand cũng là đối tượng khách mà ngành du lịch Đà Nẵng muốn nhắm
đến, được tính lần lượt là 15% và 6%.
MỤC ĐÍCH LƯU TRÚ
Hình 3.18 Mục Đích Lưu Trú Tại Khách Sạn/ Resort 4- 5 Sao, TP. Đà Nẵng, Q3/2011
21%
34% Nghỉ dưỡng
Công tác
Hội nghị
23%
Mục đích khác
22%
 Quý 3 năm 2011 chứng kiến nhiều khách MICE hơn các quý trước. Đáng chú ý là các đoàn
khách Nga cho các sự kiện về nông nghiệp và các nhóm khách Nhật đến đây với các mục đích
đầu tư du lịch.
 Bên cạnh các đoàn khách MICE, khách du lịch đến từ Nga cũng là một thị trường tiềm năng mà
ngành du lịch Đà Nẵng muốn mở rộng.
 34% Khách cư trú tại các khách sạn/ resort 4 – 5 sao với mục đích nghỉ dưỡng. Trên thực tế,
trong Quý 3 năm 2011, số lượng các buổi hội nghị và công tác được tổ chức tại khách sạn 4 –
5 sao tăng lên làm tăng tỷ lệ lượt khách công vụ và khách MICE lên lần lượt là 22% và 23%.
Các buổi hội nghị thường là các khóa đào tạo hoặc các sự kiện, hội thảo thường niên được tổ
chức bởi các công ty dành cho nhân viên của họ. Thành phố Đà Nẵng đang được xem là điểm
đến hấp dẫn cho các khách công vụ và khách MICE.
Lượng khách đến Hội An

TRANG 48
Hình 3.19 Khách Sạn, Số Lượng Khách Ghé Thăm, Hội An, Q3/2011
700,000
600,000
500,000
400,000
Lượt khách
300,000
200,000
100,000
0
2006 2007 2008 2009 2010 Q1& Q2/2011
Khách quốc tế Khách nội địa
Nguồn: Sở Du Lịch Tỉnh Quảng Nam
 Trong sáu tháng đầu năm 2011, Hội An chào đón 795.000 lượt khách trong đó khách quốc tế
và khách địa phương tương đồng nhau với 374.000 lượt. So sánh với Quý 1 năm 2010, tổng
lượt khách đến Hội An tăng 17,8%. Đây là một dấu hiệu tốt khi mà tổng lượt khách trong sáu
tháng đầu năm tương đương với hai phàn ba tổng lượt khách đến năm 2010. Tuy nhiên, con số
này cũng tương đương với hai phần ba tổng lượt khách của TP. Đà Nẵng trong cùng thời điểm.
Do vậy, du lịch TP. Đà Nẵng vẫn được coi là điểm đến thu hút hơn Hội An do chính quyền
thành phố nổ lực tổ chức các sự kiện như cuộc thi Bắn pháo hoa Quốc tế, bãi biển đẹp và các
dịch vụ, hàng hóa đa dạng.
Quốc tịch khách
Hình 3.20 Quốc Tịch Khách Lưu Trú Tại Khách Sạn/Reosrt 4 – 5 Sao, Hội An, Q3/2011
14%
Mỹ
Úc
39% Pháp
Anh
24%
Tây Ban Nha
Đức
Nước khác
7% 6%
5% 5%
 Trong Quý 3 năm 2011, có khoảng 62% du khách lưu trú tại các khách sạn/resort 4 – 5 sao là
khách quốc tế, phần còn lại là người Việt Nam, trong đó người Hà Nội chiếm đến 60%.

TRANG 49
 Lượng khách du lịch nội địa cư trú tại các khách sạn 4 – 5 sao tại Hội An tăng từ 20% lên 30%
trong Quý 3 năm 2011. Trong đó, yếu tố quảng bá thương hiệu rộng rãi được cho là một phần
lớn giúp thúc đẩy tỷ lệ trên tăng cao.
 Khách quốc tịch Úc chiếm một phần không nhỏ trong tổng lượt khách quốc tế, chiếm 24%.
Theo sau là khách Đức (7%), Pháp (6%) và Tây Ban Nha (5%).
Thời gian lưu trú
Hình 3.21 Thời Gian Lưu Trú Tại Khách Sạn/Resort 4 – 5 Sao, Hội An, Q3/2011
2.6
2.5
2.4
Ngày
2.3
2.2
2.1
2
2006 2007 2008 2009 2010 6 tháng đầu năm
2011
Nguồn: Sở Du Lịch Tỉnh Quảng Nam
 Lượng khách chủ yếu đến Hội An với mục đích là nghỉ dưỡng chiếm xấm xỉ 80% tổng lượt
khách. Khách MICE và khách công tác chỉ chiếm một tỷ lệ có giới hạn.
 Tóm lại, thời gian khách lưu lại tại Hội An nhiều hơn so với Đà Nẵng. thời gian lưu lại nghỉ
dưỡng của khách bắt đầu tăng lên kể từ năm 2009, trung bình là 2,53 ngày. Trong năm 2010,
thời gian lưu lại của khách giảm xuống còn 2,23 ngày, trong khi thời gian lưu lại của khách tại
Đà Nẵng tăng từ 1,71 lên 1,99 ngày
 Trong nửa đầu năm 2011, thời gian lưu trú tại Hội An tăng từ 2,33 ngày lên đến 2,29 ngày cho
khách trong nước và 2,64 ngày cho khách quốc tế.
3.7. TẦM NHÌN
 Trong suốt quý 3 vừa qua, cả 2 hạng mục khách sạn 4 và 5-sao đều có doanh thu phòng bình
quân tăng. Tuy nhiên, trong quý 4 tiếp theo, có thể doanh thu phòng bình quân sẽ có xu hướng
giảm do ảnh hưởng của mùa thấp điểm.
 Mặc dù lượng khách đến Đà Nẵng có giảm nhẹ do đang trong mùa thấp điểm tuy nhiên, thị
trường khách sạn Đà Nẵng sẽ có thêm khá nhiều nhu cầu từ khách du lịch vì ước tính có
1.928.295 lượt khách đã đến Đà Nẵng trong 9 tháng đầu năm, tăng 33% so với cùng kỳ năm
trước.

TRANG 50
 Với việc các nhà quản lý khách sạn hàng đầu trên thế giới nhảy vào thị trường khách sạn Đà
Nẵng thì đó cũng là một dấu hiệu để tin rằng doanh thu của các khách sạn sẽ tăng lên.
 Việc các nhà quản lý khách sạn hàng đầu thế giới tham gia vào thị trường khách sạn Đà Nẵng
đã phân loại rõ ràng hơn các phân khúc khách sạn khác nhau thông qua giá phòng bình quân
và giá dịch vụ. ví dụ, giá phòng bình quân giữa khách sạn 4-sao và 5-sao với mức giá như sau
20 – 30 USD/phòng/đêm và 50 – 60 USD/phòng/đêm.
 Trong quý cuối của năm 2011, sẽ có thêm một vài khách sạn 3-sao đi vào hoạt động, các khách
sạn này nằm ở ven biển và cả trong trung tâm thành phố.
 Sự thay đổi về nguồn khách MICE và khách đi công tác chỉ ra rằng Đà Nẵng không chỉ là điểm
đến để nghỉ dưỡng mà còn là điểm đến phục vụ cho những mục đích công việc khác. Do đó,
mọi người có thể hy vọng rằng nguồn đầu tư vào Đà Nẵng sẽ cân bằng giữa du lịch và các lĩnh
vực khác.
 Việc số lượng khách du lịch từ các nước như Trung Quốc, Nhật Bản, Nga tăng lên cũng cho
thấy Đà Nẵng là điểm đến thu hút cả khách du lịch phương Đông và phương Tây.
 Cũng trong quý này, hãng hàng không Air Asia sẽ mở đường bay trực tiếp từ Kuala Lumper
Malaysia đến Đà Nẵng. Với việc mở thêm một đường bay mới tại Đà Nẵng, hãng hàng không
Air Asia đã mở rộng mạng lưới hoạt động của mình bao gồm với việc kết nối với các nước
Châu Âu và Châu Úc.

TRANG 51
Đề xuất phát triển PHÁT TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
ĐỀ XUẤT PHÁT TRIỂN

4. PHÂN TÍCH KHU ĐẤT DỰ ÁN
4.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ HƯỚNG TIẾP CẬN KHU ĐẤT
4.1.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ

Khu đất dự án tọa lạc tại 255 Huyền Trân Công Chúa, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Khu đất dự
án nằm trong khuôn viên của khu nghỉ dưỡng Sandy Beach, nằm ngay trên tuyến đường biển
Trường Sa, là tuyến đường tập trung hầu hết các khu nghỉ dưỡng, khách sạn hàng đầu tại Đà
Nẵng hiện nay.
Hình 4.1 Phân Tích Khu Đất, Vị Trí Khu Đất, TP. Đà Nẵng
Từ đây ta có thể dễ dàng tiếp cận các điểm đến như sau:
Bảng 4.1 Phân Tích Khu Đất, Các Công Trình, Điểm Đến Lân Cận Khu Đất
Các công trình, điểm đến Khoảng cách tới dự án
 Trung tâm thành phố 10 km
 Sân bay quốc tế Đà Nẵng 15km
 Ga Đà Nẵng 12 km
 Phố cố Hội An 18 km
 Thánh địa Mỹ Sơn 65 km
 Bán đảo Sơn Trà 10 km

TRANG 52
 Khu vui chơi giải trí Bà Nà 35 km

 Cầu Rồng 8 km
HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT

Khu đất có diện tích 9,725 hecta, hiện nay khu đất đang là vườn thông của khu nghỉ dưỡng Sandy
Beach, hình dạng khu đất vuông vứt, thuận tiện cho việc triển khai giai đoạn 2 của dự án.
Hình ảnh khu đất dự án nhìn về núi Ngũ Hành Sơn
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT PHỤ CẬN

Phía Đông dự án tiếp giáp với khu khách sạn nghỉ dưỡng Sandy Beach - thuộc giai đoạn 1 của dự
án - kế đến là bãi biển Mỹ Khê - Non Nước, một trong những bãi biển được thế giới công nhận là
bãi biển đẹp nhất hành tinh.
Phía Tây dự án đường Trường Sa - con đường tập trung các khu nghỉ dưỡng và khách sạn hàng
đầu tại Đà Nẵng, kế đến là khu dân cư thuộc phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn.
Điểm đặc biệt của khu vực dự án là hướng Tây Bắc, nơi tọa lạc của thắng cảnh Ngũ Hành Sơn,
một địa điểm thu hút khách du lịch trong và ngoài nước đếm tham quan và mua sắm. Với vị trí lý
tưởng, khi dự án đi vào hoạt động, một số lượng lớn khách du lịch sẽ đến dự án.
Phía Bắc của dự án tiếp giáp với dự án Viet Star Resort.
Phía Nam của dự án tiếp giáp với dự án khu nghỉ biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Villas của tập đoàn
Vincom.

TRANG 53
Một số hình ảnh về khu đất
Nhìn về hướng Nam từ khu đất dự án Hình ảnh từ hướng Đông khu đất hướng ra biển
Nhìn về hướng Bắc từ khu đất dự án Hình ảnh mặt tiền hướng Tây khu đất
4.1.2. HƯỚNG TIẾP CẬN KHU ĐẤT

Khu đất đang nghiên cứu nằm trong khuôn viên khu nghỉ dưỡng Sandy Beach. Hướng Đông giáp
với giai đoạn 1 của dự án Sandy Beach. Hướng Bắc và hướng Nam của dự án nằm giáp với
những dự án khác đang triển khai. Dự án có một mặt tiền hướng Tây, giáp với đường Trường Sa,
tuyến đường biển tập trung các khu nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn hàng đầu tại Đà Nẵng.
Cũng giống như các dự án khác thì hướng Tây là hướng duy nhất để tiếp cận dự án đang nghiên
cứu .

TRANG 54
Hình ảnh khu đất nhìn về hướng đi ra Đà Nẵng Hình ảnh khu đất nhìn về hướng đi Quảng Nam
4.2. QUY HOẠCH TỔNG THỂ CỦA DỰ ÁN
Hình 4.2 Phân Tích Khu Đất, Quy Hoạch Tổng Thể Dự Án, TP. Đà Nẵng
Chủ trương của địa phương: Phát triển ngành du lịch trở thành ngành mũi nhọn trong hệ thống các
ngành kinh tế trên địa bàn quận, một trung tâm du lịch quan trọng của thành phố Đà Nẵng. Tập

TRANG 55
trung phát triển hệ thống hạ tầng du lịch để sớm đưa ngành du lịch trên địa bàn có trình độ ngang
tầm với du lịch của cả nước và thế giới
Tiếp tục xây dựng quận Ngũ Hành Sơn trở thành một quận thuộc nhóm đô thị du lịch, là một trong
những khu trung tâm du lịch của thành phố Đà Nẵng, với các ngành dịch vụ có chất lượng cao;
đầu mối giao thông quan trọng về vận tải phía Đông Nam của Thành phố.
Quy hoạch của dự án: tiếp tục triển khai giai đoạn 2 của dự án Sandy Beach, có thể dỡ bỏ khu
khách sạn cũ đê xây mới hoàn toàn, do khu nhà khách sạn cũ đã được xây dựng cách đây trên 30
năm. Tuy nhiên phải giữ lại 32 căn bungalow và villa nhỏ ngay sát mặt tiền biển, bên cạnh đó phải
tận dụng diện tích rừng thông một cách hiệu quả nhất có thể.
Du lịch biển: Đây là loại hình có khả năng thu hút rộng rãi cả khách nội địa lẫn khách quốc tế. Tận
dụng và khai thác có hiệu quả tuyến du lịch ven biển để phát triển các loại hình dịch vụ vui chơi,
giải trí ven biển.
Tập trung đầu tư xây dựng các khu du lịch biển, du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, kết
hợp với các địa điểm du lịch khác để thu hút khách đến với khu nghĩ dưỡng của dự án: như dự án
sân golf Vinacapital, khu điêu khắc đá kết hợp vườn tượng tại núi Thuỷ Sơn, khu phố thăm quan
kết hợp với hình thành trung tâm đá mỹ nghệ, khu Công viên Văn hoá Ngũ Hành Sơn.
4.3. NHỮNG DỰ ÁN PHỤ CẬN TRONG NĂM KẾ HOẠCH HOẶC ĐANG TRIỂN
KHAI
Bảng 4.2 Phân Tích Khu Đất, Các Dự Án Phụ Cận Khu Đất Dự Án, TP. Đà Nẵng
Bất động sản
Bán kính 1 - 5 km Địa chỉ Chức năng Quy mô và thực trạng
Khu nghỉ dưỡng khách Khu nghỉ dưỡng 5 sao tổng diện dích là 15,4 hecta,
 Vinpearl Luxury Trường Sa
sạn, nhà hàng, biệt thự trong đó có 39 biệt thự.
Khu biệt thự Norman Estates có 33 căn.
Khu biệt thự The Ocean Villas có diện tích 21 hecta.
Khu biệt thư The Point.
 Khu phức hợp Đà Khu biệt thự, sân gôn cao Khu căn hộ cao cấp The Cham nằm trong khu The
Trường Sa
Nẵng Beach Resort cấp Ocean Villas có diện tích 7 hecta.
Sân gofl 36 lỗ The Dunes.
Tổng diện tích của Đà Nẵng Beach Resort là 260
ha.
 Hyatt Regency Da Khu nhà hàng, khách sạn, Khu khách sạn 5 sao, 174 căn hộ cao cấp và 27 căn
Trường Sa
Nang Residence căn hộ cao cấp, biệt thự biệt thự sang trọng, tổng diện tích là 20 hecta
Khu biệt thự đẳng cấp 5 Đang được xây dựng, gồm 131 biệt thự với tổng
 Furama Villas Trường Sa
sao diện tích là 27 hecta.
Đang được xây dựng, gồm có 112 biệt thự trên diện
 The Sun Villas Trường Sa Khu biệt thự cao cấp
tích 15 hecta.
Tổng diện tích là 51 hecta
Khu nghỉ dưỡng và nhà ở Giai đoạn 1 xây dựng 200 biệt thự trên 30 hecta
 The Empire Trường Sa
cao cấp Giai đoạn 2 xây dựng căn hộ cao cấp, khách sạn 5
sao và các dịch kèm theo
 Resort và khách sạn Khu nghỉ dưỡng và biệt Khu tổ hợp khách sạn 5 sao trị giá 20 triệu đô la Mỹ
Trường Sa
Hoàng Anh Gia Lai thự Khu resort 5 sao trị gái 30 triệu đô la Mỹ
 Vinpearl Villas Trường Sa Khu biệt thự nghỉ dưỡng Gồm 134 căn biệt thự trên tổng diện tích 15,3 hecta
Khu biệt thự nghỉ dưỡng
 The Empire Trường Sa kết hợp với nhà phố, khách Tổng diện tích 51,5 ha, 250 nhà phố, 260 biệt thự
sạn 5 sao

TRANG 56
4.4. NHỮNG TIỆN NGHI XUNG QUANH KHU VỰC DỰ ÁN
Bảng 4.3 Phân Tích Khu Đất, Những Tiện Nghi Xung Quanh Khu Vực Dự Án, TP. Đà Nẵng
Khoảng cách
Tiện ích
tới dự án
 Biển 100 m
 Quán bar 100 m
 Sân golf Montgomerie Links 18 lỗ 1 km
 Sân golf The Dunes 36 lỗ 1 km
 Bệnh viện 600 giường: bệnh viện được đưa vào hoạt động với trang thiết bị hiện đại đáp ứng nhu cầu
2 km
khám chữa bệnh của mọi người
 Làng Đại học: đáp ứng nhu cầu số lượng sinh viên ngày càng tăng lên lại Đà Nẵng, bên cạnh đó còn có 3 - 4 km
một số trường Quốc tế trong khu vực này
4.5. TẦM NHÌN

Với quy hoạch của địa phương là sẽ tập trung phát triển khu vực này trở thành khu vực trọng điểm
về du lịch và dịch vụ, nên trong tương lai khu vực dự án sẽ còn có nhiều cơ hội để phát triển hơn
nữa.
Khu đất dự án nằm trên đường Trường Sa, quận Ngũ Hành Sơn, đây là con đường dọc bờ biển
Mỹ Khê - Non Nước, rất thuận lợi cho việc phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ về du lịch
biển, dễ dàng thu hút khách du lịch trong và ngoài nước đến nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, khu vực dự án nằm trong khuôn viên của khu nghỉ dưỡng Sandy Beach. Khi dự án
được hình thành kết hợp với khu nghỉ dưỡng Sandy Beach sẽ tạo một liên kết chặt chẽ giữa các
dịch vụ hiện có và các dịch vụ mới khác.
Ngoài ra, xung quanh khu vực dự án còn có khu thắng cảnh Ngũ Hành Sơn, trong tương lai, với
sự hình thành của Công viên văn hóa lịch sử Ngũ Hành Sơn, tại khu vực này sẽ thu hút một lượng
khách du lịch rất lớn trong và ngoài nước đến tham quan. Vị trí dự án nằm gần khu vực này sẽ trở
nên rất thuận lợi.
4.6. PHÂN TÍCH SWOT
Bảng 4.4 Phân Tích Khu Đất, Bảng Phân Tích SWOT Khu Đất Dự Án
Điểm mạnh Cơ hội
 Nằm trong khu vực được chú trọng đầu tư về cơ sở hạ tầng
và khai thác dịch vụ.
 Là nơi thường xuyên diễn ra các sự kiện, hoạt động liên
quan đến du lịch biển và đảo
 Khu đất dự án nằm ở quận Ngũ Hành Sơn, một trong những
 Có cảnh quan tuyệt đẹp với sự kết hợp hài hòa giữa
quận được UBND thành phố tập trung đầu tư, tiềm năng
núi,rừng và biển.
phát triển rõ ràng.
 Nằm trong khu vực đang được lãnh đạo địa phương cũng
 Khu đất nằm ở gần biển, tiện lợi cho việc nghỉ dưỡng.
như Trung Ương tập trung phát triển kinh tế du lịch.
 Tọa lạc tại khu vực phát triển về du lịch.
 Các công trình cơ sở hạ tầng đang được đổi mới và hoàn
 Số lượng khách du lịch đến với Đà Nẵng ngày càng tăng.
thiện trong tương lai gần (Cầu mới qua Sông Hàn, tuyến
 Nằm trong khu nghỉ dưỡng Sandy Beach, một thương hiệu
đường nối liền cầu Rồng ra biển v.v.)
đã được khách du lịch biết đến.
 Nhu cầu ngày càng tăng đối với căn hộ dịch vụ cho thuê tại
thị trường Đà Nẵng của du khách, chuyên gia nước ngoài,
Việt Kiều.
 Các công trình lớn gần kề thu hút nhiều du khách như thắng

TRANG 57
cảnh Ngũ Hành Sơn, sân golf Montgomerie Links, sân golf
The Dunes v.v,v
Điểm yếu Thách thức
 Đây là khu vực vừa mới được chú trọng đầu tư nên cơ sở  Nhiều dự án về khách sạn, căn hộ cao cấp đã và đang được
hạ tầng còn hạn chế. hình thành trong khu vực này.
 Khá nhiều dự án xung quanh khu vực dự án đang hình  Cạnh tranh cũng đến từ những nguồn cung thứ cấp trên thị
thành. trường như các khách sạn nhỏ, nhà dân cho thuê v.v, ngày
 Dân trí xung quanh khu vực dự án chưa cao, đa số làm càng nhiều.
nghề biển.  Sự kém sôi động của thị trường bất động sản và các loại
 Đây là khu vực vừa mới phát triển nên tư tưởng của đa số hình khác do tình hình kinh tế đang đi xuống và chưa có dấu
người dân thì Ngũ Hành Sơn là khu vực vùng ven thành phố hiệu phục hồi.
vẫn còn trong tiềm thức.
5. ĐỀ XUẤT CHUNG CHO TOÀN DỰ ÁN
5.1. TIỀM NĂNG KHU ĐẤT

Để phân tích tiềm năng khu đất, những yếu tố sau đây cần đuợc xem xét: vị trí và đặc điểm đặc
trưng của khu đất, tiềm năng phát triển của khu vực dự án đang toạ lạc và khu vực lân cận. Trên
cơ sở của những phân tích này kết hợp với việc so sánh với các dự án phức hợp có tính chất
tương đương trên địa bàn TP. Đà Nẵng, chúng tôi sẽ đề xuất mô hình cho dự án Sandy Beach một
cách phù hợp với xu huớng phát triển và nhu cầu của thị truờng trong tuơng lai.
 Về vị trí:
 Khu đất nằm về phía đông nam của TP. Đà Nẵng, thuộc tuyến đường biển Trường Sa. Đây
là khu vực định hướng phát triển du lịch cao cấp của thành phố với các resort, khách sạn 5
sao, khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp, sân gôn và quần thể khu du lịch tín ngưỡng Ngũ
Hành Sơn, v.v.
 Có mặt tiền hướng biển nên là điểm mạnh để phát triển các hạng mục thiên về du lịch như
khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng.
 Nằm giữa khu vực TP. Đà Nẵng và Hội An, thuận lợi cho khách du lịch trong việc di chuyển
giữa hai đầu thành phố.
 Về đặc điểm khu đất
 Dự án Bến Thành Non Nước có hai giai đoạn, giai đoạn đầu đã rất thành công với khu
resort 4 sao đã đi vào hoạt động được gần 10 năm.
 Diện tích toàn dự án lớn (9,725 ha) với hình dáng khu đất khá vuông vức, dễ dàng cho việc
xây dựng và thiết kế cảnh quan xung quanh. Đặc biệt dự án được bao bọc bởi rừng thông
lớn, là điểm đặc trưng và duy nhất trong các dự án khách sạn, resort hướng biển tại Đà
Nẵng.
Theo như những nhận định mà CBRE đưa ra, những hạng mục để phát triển khu đất bao gồm các
lựa chọn sau: bán lẻ, văn phòng, căn hộ, nhà thấp tầng, khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng. Dưới
đây sẽ là bảng chi tiết từng tiềm năng thị trường cho khu vực dự án:

TRANG 58
Bảng 5.1 Bảng Phân Tích Các Loại Hình Bất Động Sản Phù Hợp Với Khu Đất
Biệt thự nghỉ
Bán lẻ Văn phòng Căn hộ Khu dân cư Khách sạn
dưỡng
 Thị truờng đang thu hút sự quan  Là thị trường trọng
 Thị trường căn hộ Đà tâm của nhiều nhà đầu tư với các điểm của Đà Nẵng
 Thị trường bán lẻ của Đà  Thị trường văn  Thị truờng tiềm
Nẵng đang gặp khó khăn sản phẩm đa đạng. Ví dụ như: khu do đây là thanh phố
Nẵng có tiềm năng để phát phòng Đà Nẵng năng, không bị ảnh
do nguồn cung lớn kết dân cư Phúc Lộc Viên của du lịch nổi tiếng
triển do dân số tăng cùng chưa có sức hút lớn hưởng bởi thắt
hợp với hiện nay nguồn Massda Land hay khu đô thị FPT đang phát triển của
với thu nhập.  Nguồn cung tương chặt tín dụng
Thị trường cung dồi dào của các sản City của Công ty Cổ phần Đô thị Việt Nam.
 Tuy nhiên hiện tại thì thị lai dự kiến sẽ tăng  Tuy nhiên cạnh
phẩm đất nền thu hút FPT Đà Nẵng. Ngoài ra các cụm  Các loại hình khách
trường không hoạt động lên đáng kể sẽ làm tranh cao vì tổng
người mua địa phương dân cư theo quy hoạch của thành sạn từ 3-5 sao đều
thật sự tốt sự cạnh tranh trở nguồn cung sẽ
hơn. phố cũng đang dần thành hình, đang hoạt động khá
nên gay gắt hơn tăng lên.
phản ánh nhu cầu nhà ở của tốt.
người dân địa phương
 Không thuộc trung tâm  Lợi thế do đây là
 Không có tính cạnh  Không có tính cạnh tranh
thành phố  Không có tính cạnh tranh cao vì khu vực được biết
tranh cao vì không cao vì nằm xa khu vực  Nằm giữa TP. Đà
 Đa số các khu vực bán lẻ nằm xa khu vực trung tâm thành đến với các dãy
Vị trí nằm trong khu vực trung tâm thành phố. Tuy Nẵng và Hội An và
sẽ có nhiều lợi thế hơn nếu phố. Tuy nhiên có lợi thế hướng resort và biệt thự
trung tâm thành nhiên có lợi thế hướng lợi thế giáp biển
nằm trong trung tâm thành biển. nghỉ dưỡng.
phố. biển.
phố,
 Thuộc đường lớn  Thuộc đường lớn  Thuộc đường lớn
 Thuộc đường lớn Trường  Thuộc đường lớn Trường  Thuộc đường lớn Trường Sa dễ
Khả năng Trường Sa dễ tiếp Trường Sa dễ tiếp Trường Sa dễ tiếp
Sa dễ tiếp cận. Sa dễ tiếp cận. tiếp cận.
tiếp cận cận. cận. cận.
 Thích hợp để xây

Quy hoạch  Không thích hợp với loại  Không thích hợp với  Không thích hợp với loại  Không thích hợp để phát triển khu  Thích hợp để xây
dựng biệt thự nghỉ
tổng thể hình bán lẻ loại hình này hình này dân cư dựng khách sạn
dưỡng

TRANG 59
Qua bảng trên có thể thấy với vị trí hiện tại của dự án cũng như xem xét bối cảnh hiện tại của thị
trường và trong vòng ba đến năm năm tiếp theo, chúng tôi có những nhận xét như sau:
Loại hình thương mại bán lẻ
 Vị trí khu đất không thuận lợi để phát triển loại hình này do nằm khá xa khu vực trung tâm thành
phố.
 Công suất thuê và giá thuê của thị trường bán lẻ đang suy giảm. Trong tương lai nguồn cung sẽ
tăng cao và có khả năng vượt quá nhu cầu thị trường. Do đó tính cạnh tranh cao và sẽ rất khó
thu hút được khách hàng do quy mô của các khu thương mại sắp ra đời lớn, có sự quản lý của
các thương hiệu quốc tế như Parkson, Lotte.
 Do vậy chúng tôi cân nhấc sẽ không quy hoạch khu đất theo loại hình này.
Loại hình cao ốc, văn phòng cho thuê
 Vị trí không thích hợp để phát triển loại hình này do đây không phải khu vực trung tâm hành
chính.
 Hiện nay mảng thị trường này đã có dấu hiệu vượt cung và tình trạng này có thể còn kéo dài
trong ba đến năm năm đến. Bên cạnh đó, giá bán của các dự án căn hộ đang có xu hướng
giảm xuống. Do vây, chúng tôi không đề xuất phương án xây cao ốc văn phòng cho thuê vì sẽ
không đảm bảo được tính khả thi của dự án.
Loại hình căn hộ
 Lợi thế để phát triển loại hình này do nằm sát biển, có tầm nhìn đẹp.
 Diện tích khu đất rộng và có hướng tiếp cận tốt, dễ nhận biết do các dự án căn hộ lân cận như
Hyatt Regency, The Cham và Olalani.
 Tuy nhiên thj trường đang gặp khó khăn do nguồn cung căn hộ dịch vụ đang tăng với sự ra đời
của các dự án như Hyatt Regency, The Cham, Olalani, Blooming Tower, Azura, Golden
Square, The Summit, Harmony, v.v và sức mua giảm.
Loại hình khách sạn
 Giai đoạn một đã thành công với dự án khách sạn bốn sao và đã tạo được sự nhận biêt trên thị
trường.
 Sẽ xem xét sửa chữa và thay đổi tổng thể khu vực khách sạn để tạo sự liên kết với toàn khu dự
án giai đoạn 2 cũng như bắt kịp thị hiếu của khách hàng hiện nay.
Loại hình biệt thự nghỉ dưỡng
 Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đang có xu hướng đi lên và ít chịu ảnh hưởng từ tình hình kinh
tế, bên cạnh đó khu vực này được nhận biết với các dãy resort và biệt thụ nghỉ dưỡng ven biển;
do đó đề xuất phát triển mô hình này được chúng tôi đưa vào.
 Tuy nhiên do nguồn cung của mô hình này đang có xu hướng tăng cao do sự ra đời của các dự
án Furama, Hyatt Regency, Norman Estate, Montgomerie Links nên chúng tôi sẽ cân nhấc kỹ

TRANG 60
lưỡng về mô hình phát triển cũng như quy mô mỗi căn để tạo ra sự khác biệt và phù hợp với
nhu cầu thị trường.
Theo những luận điểm trên, chúng tôi loại trừ phương án quy hoạch theo mô hình cao ốc văn
phòng, bán lẻ và căn hộ. Dự án này sẽ đuợc chúng tôi đề xuất phát triển kết hợp giữa các hạng
mục khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng vì vị trí thuận lợi hướng biển kết hợp rừng dương tạo nên
điểm đặc sắc cho khu đất. Tuy nhiên, sẽ tùy theo tính chất của từng thị trường mà chúng tôi sẽ đề
xuất thời điểm xúc tiến, quy mô và tính chất cho từng loại hình.
5.2. CÁC DỰ ÁN PHỨC HỢP SO SÁNH

Diện tích của khu đất Bến Thành Non Nước tương đối lớn với 9,725 ha và về vị trí thì khu đất này
cũng phù hợp với nhiều loại hình bất động sản như đã đề cập ở trên nên chúng tôi sẽ hướng đến
mô hình khu phức hợp cho khu đất này. Hiện nay, ở Đà Nẵng có những dự án khu phức hợp đang
được xây dựng như sau:

TRANG 61
Bảng 5.2 Các Dự Án So Sánh, Dự Án Phức Hợp, TP. Đà Nẵng, 2011.

Chỉ tiêu The Empire Furama Vinpearl Luxury Hyatt Regency Da Nang Beach Resort
Master plan/
hình ảnh
Đường Trường Sa, Q. Ngũ Hành Sơn. Đường Trường Sa, Q. Ngũ Đường Trường Sa, Q. Ngũ Hành Đường Trường Sa, Q. Ngũ Hành
Vị trí Đường Trường Sa, Q. Ngũ Hành Sơn. ĐN
ĐN Hành Sơn. ĐN Sơn. ĐN Sơn. ĐN
Hiệu suất sử
17% 20% 25 – 35%
dụng đất
Các hạng mục Nhà phố Biệt thự Khách sạn Biệt thự Khách sạn Biệt thự Khách sạn Biệt thự Căn hộ Khách sạn Biệt thự Căn hộ
Số căn 250 260 350 134 198 39 200 27 174 200 214 132
Số tầng cao 3 2,5 - 3 2 1,5 2 6 - 9 -12 2 6
Tổng diện tích 51,5 ha 27 ha 15,4 ha 20 ha 260 ha
Đang giai Đang giai
Tiến độ xây Đang giai đoạn san lấp mặt bằng. Đang hoàn Đã đi vào Đang hoàn Đã đi vào hoạt Đã đi vào Một số căn đã
đoạn bàn đoạn bàn Đang hoàn thiện
dựng Chưa xây dựng thiện hoạt động thiện động hoạt động được bàn giao
giao giao
Tiến độ kinh Đã chào Bán được Bán được
N/A Bán được 37% Bán được 38% Đã bán 82,6% Đã bán 65%
doanh bán 85% 83%

TRANG 62
Đề Xuất Phát Triển PHÁT TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
Qua bảng so sánh những dự án khu phức hợp đang được triển khai trên địa bàn Đà Nẵng, chúng
tôi có nhận xét như sau:
 Các dự án so sánh đều là các dự án nằm dọc bờ biển Sơn Trà – Điện Ngọc với lợi thế bãi biển
đẹp, thuận lợi để phát triển du lịch, dịch vụ nghỉ dưỡng.
 Hầu hết các dự án đều được xây dựng dưới dạng phức hợp với nhiều hạng mục như khách
sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ hướng biển. Các dự án có diện tích từ 15 – 30 ha thường
sẽ được phát triển với hai hạng mục chính là khách sạn và biệt thự, riêng các dự án với diện
tích lớn hơn từ 30 ha trở lên sẽ thường đa dạng hơn với hạng mục căn hộ. Vì diện tích dự án
Bến Thành Non Nước dao động trong khoảng 9,725 ha nên chúng tôi chỉ cân nhấc hai hạng
mục khách sạn (giai đoạn 1) và biệt thự nghỉ dưỡng.
 Các dự án so sánh đều nằm ở phân khúc cao cấp với các khách sạn 5 sao hoặc biệt thư cao
cấp. Lý do là vì các dự án sở hữu vị trí đắc địa dọc bãi biển, phù hợp với tiêu chí nghỉ dưỡng và
du lịch của các đối tượng khách hàng thuộc tầng lớp cao cấp.
 Số lượng các căn biệt thự cũng ảnh hưởng lến đến tốc độ bán của dự án. Các dự án với số
lượng căn lớn sẽ dẫn đến khó khăn trong việc chào bán. Dự án Furama Pool Villa, mặc dù
được chào bán vào thời điểm năm 2009 nhưng do tổng số căn lớn (134 căn) nên đến Quý 3
năm 2011, tỷ lệ bán vẫn chỉ đạt được 37%. Dự án Hyatt Regency và Da Nang Beach Resort có
tỷ lệ bán tốt do số lượng căn phù hợp so với tổng diện tích, hơn nữa do chủ đầu tư có tên tuổi
trên thị trường nên đảm bảo được sự tin tưởng cho người mua. Bên cạnh đó, thời điểm chào
bán dự án cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ kinh doanh dự án. Dự án Hyatt Regency và
Ocean Villa ra đời cùng thời điểm Quý 2 năm 2009, đây là thời điểm loại hình biệt thự nghỉ
dưỡng xuất hiện đầu tiên tại Đà Nẵng dẫn đến sự đón nhận của người mua cao so với các dự
án ra đời sau đó.
Từ những nhận định trên cùng với việc phân tích tiềm năng khu đất, CBRE đề xuất chủ đầu tư nên
phát triển hai loại hình tại khu đất dự án: biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn. Tuy nhiên do trong giai
đoạn 1 chủ đầu tư đã kinh doanh thành công loại hình khách sạn, do đó trong giai đoạn 2, chúng
tôi sẽ cân nhấc kỹ lưỡng việc tu sửa và phát triển loại hình này để đáp ứng được xu hướng thị
trường hiện nay.
5.3. CHỦ ĐỀ
Với sự cạnh tranh lớn của thị trường khách sạn/ biệt thự nghỉ dưỡng tại TP. Đà Nẵng hiện nay,
chủ đầu tư nên hướng đến phát triển khách sạn/ biệt thự nghỉ dưỡng với chủ đề riêng để tạo được
điểm nhấn, thu hút được đối tượng khách hàng riêng.
Việc tận dụng những yếu tố riêng đặc trưng của dự án Bến Thành Non Nước để đưa ra đề xuất về
chủ đề kinh doanh cho cả hạng mục khách sạn và biệt thự đã được chúng tôi cân nhấc kỹ lưỡng.
Với ưu thế lài rừng dương bao bọc tòan bộ khu đất, dự án đã đáp ứng được tiêu chí tạo môi
trường nghỉ dưỡng thân thiện với thiên nhiên. Tuy nhiên, do hiện nay các dự án đều đang hướng
đến việc giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng diện tích cây xanh, nên sẽ không tạo được nhiều
khác biệt. Qua khảo sát, CBRE nhận thấy trên thị trường hiện nay đã có các dự án thành công với
việc kinh doanh theo chủ đề như:
 Resort Fusion Maya với chủ đề spa. Khách đến đây sẽ được miễn phí sử dụng dịch vụ spa mọi
lúc do phần chi phí đã được tính vào trong giá phòng.
 Resort Fusion Alya sẽ được khai trương vào Quý 1 năm 2012 với chủ đề ẩm thực. Tại đây sẽ
tập trung nhiều món ăn ngon, đặc sản của nhiều vùng, miền để phục vụ các khách hàng có sở
thích trải nghiệm ẩm thực.

TRANG 63
 Các biệt thự, resort thuộc tập đoàn Indochina Land và Vinacapital nằm trong các sân gôn thì nổi
bật với chủ đề câu lạc bộ gôn.
Với các nhận định trên, CBRE đề xuất chủ đầu tư phát triển khu dự án với chủ đề thể thao nước
(water sport) với lý do:
 Chính quyền thành phố có chủ trương phát triển hoạt động thể thao nước, đưa các môn thể
thao như lướt sóng, diều lượn, jet ski, lặn san hô v.v, trở thành hình ảnh gắn liền với du lịch
biển tại Đà Nẵng. Mặc dù bãi biển dọc đường Sơn Trà – Điện Ngọc nổi tiếng với các khách
sạn, resort và khu biệt thự cao cấp và mỗi năm số lượt khách du lịch ghé đến Đà Nẵng ngày
càng tăng, trong năm 2010 con số tăng lên đáng kể với hơn 1.700.000 lượt khách trong đó gần
400.000 lượt khách nước ngoài. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có resort/ khách sạn nào phát
triển mạnh về loại hình này.
 Hiện nay tại Việt Nam đã xuất hiện các câu lạc bộ cho khách du lịch và người dân tham gia các
môn thể thao nước, trong đó có Sailing Club tại Nha Trang, Mũi Né và đã hoạt động rất tốt với
các dịch vụ nhà hàng, tour du lịch và các hoạt động thể thao nước. Theo nguồn tin đươc biết thì
trong thời gian sắp đến, Sailing Club sẽ mở thêm một chi nhánh tại bãi biển Hội An. Ngoài ra,
tại bãi biển Mỹ Khê còn có sự ra đời của DaNa Beach Club chuyên cung cấp các dịch vụ ăn
uống, thể thao biển, khu bar ca nhạc và các hoạt động trên bãi biển. Điều này cho thấy các hoạt
động thể thao nước đang được mọi người quan tâm, không chỉ riêng khách du lịch nước ngoài,
mà cả người dân địa phương.
 CBRE đề xuất chủ đầu tư nên mở rộng hoạt động này tạo thành điểm nhấn để thu hút khách du
lịch bên cạnh các dịch vụ khác của khách sạn bằng cách đầu tư những trang thiết bị mới, hiện
đại và đa dạng cùng với đội ngũ nhân viên đào tạo bài bản. Bên cạnh đó, chủ đầu tư nên tạo ra
một sân chơi hữu ích cho cộng đồng thể thao nước bằng cách thành lập câu lạc bộ để các
thành viên có cơ hội gặp gỡ, giao lưu trao đổi kinh nghiệm và thường xuyên tổ chức các giải
đấu với nhiều quy mô lớn nhỏ.
5.4. Ý TƯỞNG QUY HOẠCH

Sau khi quan sát và xem xét hiện trạng của khu vực toàn dự án, bao gồm cả khối khách sạn tại
giai đoạn 1, chúng tôi có các nhận định và đề xuất như sau:
 Khối khách sạn giai đoạn 1 của dự án Bến Thành Non Nước đang hoạt động tốt với phân khúc
4 sao. Tuy nhiên thiết kế và cơ sở vật chất đã khá cũ và xuống cấp. Trong khi đó, các khách
sạn/ resort mới ra đời hiện nay đều có thiết kế và phong cách hiện đại hoặc có điểm nhấn riêng
theo chủ đề.
 Để đồng bộ hóa toàn dự án (giai đoạn 1 và 2), theo chúng tôi đề xuất nên xây mới toàn bộ khu
dự án. Tuy nhiên heo ý kiến của chủ đầu tư muốn giữ lại phần bungalow, chúng tôi có đề xuất
sau:
 Chỉ giữ lại các căn bungalow, mặc dù trang thiết bị trong các phòng và bungalow vẫn còn
mới, do màu sơn và màu sàn lát nền làm cho phòng trông cũ hơn (đặc biệt sàn toilet không
đồng bộ). Chúng tôi đề xuất nên thay mới gạch lát sàn và màu sơn trong và phòng để tạo
sự hài hòa và làm cho không gian sáng hơn.
 Khối sảnh lớn để đón khách của khách sạn có thiết kế chỉ phù hợp với thị hiếu người địa
phương những năm trước đây do vậy sẽ rất khó và tốn kém để thay đổi cho phù hợp với
giai đoạn 2 nên chúng tôi đề xuất sẽ phá đi và xây lại cho phù hợp với xu hướng thị trường
hiện nay.

TRANG 64
6. ĐỀ XUẤT VỀ HẠNG MỤC BIỆT THỰ
6.1. ĐỊNH VỊ DỰ ÁN
Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng biển bán tại Việt Nam có thể chia làm ba phân khúc chính: Phân
khúc hạng sang, Phân khúc cao cấp và Phân khúc trung bình. Tiêu chí phân hạng quan trọng nhất
là mức giá bán một căn biệt thự, tiếp theo đó là vị trí của dự án, mức độ hoàn thiện, thương hiệu
quản lý, v.v. Bảng dưới đây đưa ra tiêu chí phân hạng và ví dụ về các dự án biệt thự nghỉ dưỡng
hiện hữu tại Việt Nam.
Bảng 6.1 Đè Xuất Chung, Tiêu Chí Phân Hạng Biệt Thự Nghỉ Dưỡng Ven Biển Tại Việt Nam
Tiêu chí Biệt thự hạng sang Biệt thự cao cấp Biệt thự trung bình
 Bãi biển tương đối đẹp,
tuy nhiên không phải
 Tại những nơi có bãi biển rất
lựa chọn hàng đầu của
đẹp, sạch và hoang sơ như
 Tại những nơi có bãi biển du khách khó tính như
Côn Đảo, Phú Quốc, Nha
rất đẹp, sạch và hoang sơ Mũi Né, Huế, Long Hải
Vị trí dự án Trang, Đà Nẵng và cả những
như Côn Đảo, Phú Quốc, (Vũng Tàu), Cửa Lò,
nơi có bãi biển tương đối đẹp
Nha Trang, Đà Nẵng Cát Bà.
như Mũi Né, Long Hải (Vũng
 Có tầm nhìn hướng biển  Mặc dù tọa lạc tại khu
Tàu)
vực có biển, nhưng
 Có tầm nhìn hướng biển
không có tầm nhìn
hướng biển
Giá chào bán một căn Tất cả các căn có giá từ Các căn có giá từ 500.000 – Tất cả các căn có giá thấp
biệt thự 1.500.000 USD trở lên 1.500.000 USD hơn 500.000 USD
 Thường chỉ hoàn thiện
ngoại thất bên ngoài.
Người mua có quyền
Gói nội thất hoàn thiện, trang Gói nội thất hoàn thiện hoặc bán lựa chọn mua hoặc
thiết bị và vật liệu sử dụng rất hoàn thiện tùy từng sản phẩm. không mua gói nội thất
Mức độ hoàn thiện bên trong.
cao cấp. Phòng thiết kế đẹp, Thiết bị và vật liệu sử dụng cao
 Thiết bị và vật liệu sử
rộng rãi và tao nhã. cấp. Phòng rộng, thiết kế đẹp. dụng ở mức chuẩn.
Diện tích không rộng rãi
bằng hai phân khúc
trước.
Có thể có hồ bơi riêng, phụ Có thể có hồ bơi riêng, phụ
Tiện ích đi kèm Mỗi biệt thự có hồ bơi riêng.
thuộc vào từng sản phẩm thuộc vào từng sản phẩm
Nhà quản lý quốc tế, nhà quản
Nhà quản lý Nhà quản lý quốc tế lý mang tầm khu vực hoặc tự Tự quản lý
quản lý
 Hyatt Regency (Đà Nẵng)
 Vinpearl (Đà Nẵng)
 Sea Links (Mũi Né)
 Ocean Villas (Đà Nẵng)
 The Nam Hải (Hội An)  Mercure Sơn Trà (Đà
Tên dự án tiêu biểu  Dunes Residenses (Đà Nẵng)
 Six Senses (Côn Đảo) Nẵng)
 Norman Estate (Đà Nẵng)
 The Point (Đà Nẵng)
 Furama Villas (Đà Nẵng)
 Hồ Tràm Santuary (Long Hải)
CBRE để xuất phân khúc biệt thự trung bình cho dự án Bến Thành Non Nước với mức giá bán
không quá 500.000 USD một căn vì những lý do sau:

TRANG 65
 Phần mặt tiền trước biển của dự án mặc dù khá dài (350 m) nhưng đã được tận dụng để làm
các khu bungalow nên khu biệt thự bán sẽ phải lùi sâu vào phía trong, không thể nhìn thấy
biển.
 Hầu hết các dự án hạng sang và cao cấp được chào bán từ cách đây một năm khi thị trường
bất động sản chưa gặp nhiều khó khăn như bây giờ. Mặc dù chúng tôi tin tưởng vào sự hồi
phục của thị trường bất động sản trong tương lai theo chu kỳ lên xuống của thị trường, chúng
tôi vẫn thận trọng cho rằng trong tương lai gần (1-2 năm) nhu cầu dành cho những biệt thự có
mức giá trên nửa triệu đô sẽ không nhiều.
 Hiện trên thị trường Đà Nẵng vẫn còn tồn đọng khoảng 260 căn biệt thự hạng sang và cao cấp
(với mức giá từ 500.000 - 2 triệu USD) chưa bán được. Vì vậy nếu chào bán thêm sản phẩm
cùng phân khúc này ra thị trường, lại không có ưu thế nổi trội thì tốc độ bán sẽ rất chậm.
 Phân khúc biệt thự thường cần phải tương đồng với phân khúc của hạng mục khách sạn đi
kèm. Ví dụ khách sạn 5 sao thì biệt thự nên ở mức cao cấp trở lên. Do tại dự án này, hạng mục
khách sạn được định vị ở phân khúc 4 sao nên biệt thự nên ở phân khúc trung bình.
6.2. KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU

Để xác định đối tượng khách hàng mục tiêu của dự án biệt thự Bến Thành Non Nước chúng tôi
xem xét những yếu tố sau:
 Đối tuợng người mua biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng - qua khảo sát của CBRE, người mua
biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng là người Hà Nội chiếm đến 74%, trong khi đó người Đà Nẵng
chỉ chiếm khoảng 6%, và những người mua đến từ thành phố khác; Việt Kiều hoặc người nước
ngoài sống ở Việt Nam chiếm đến 20%.
Hình 6.1 Phương Án Biệt Thự, Tỷ Lệ Khách Hàng Mục Tiêu Của Các Dự Án Lân Cận
20%
Hà Nội
6%
Đà Nẵng
Nơi khác
74%
 Các biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng hầu như nằm trên bãi biển, và gần phố cổ Hội An là một
trong những lý do thu hút người mua từ Hà Nội. Tuy nhiên, hiện nay những dự án biệt thự nghỉ
dưỡng đang được chào bán ở Đà Nẵng có mức giá từ trên 7 tỷ đồng, là mức giá cao dành cho
những người mua thật sự có tài chính mạnh. Đối tượng người mua Hà Nội khác cũng thích
biển Đà Nẵng nhưng điều kiện tài chính hạn chế hơn thì chưa có dự án nào đáp ứng được nhu
cầu này. Một số cá nhân Hà Nội mua đất và xây biệt thự nghỉ dưỡng trên biển Điện Dương, giá
trị của mỗi căn trong khoảng dưới 4 tỷ đồng. Những ví dụ trên cho thấy được sức hút của phân
khúc bất động sản nghỉ dưỡng của Đà Nẵng.

TRANG 66
Dưới 2,5
tỷ đồng Đại dương xanh Từ 7 – 10 tỷ đồng
Đa số là các dự Đa số các dự án biệt thự nghỉ dưỡng

án đất nền (second – home villa) dọc biển như
The Point, The Empire, Furama Pool
Villa, The Sun Villa, Vinpearl Villa, The
Duns, v.v.
 Mặc dù giai đoạn 2 của dự án Bến Thành Non Nước bị hạn chế tầm nhìn ra biển do mặt tiền
biển bị che lấp bởi dự án khách sạn Sandy Beach giai đoạn 1, toàn dự án nổi bật với rừng
dương và bãi biển dài nên sẽ là những điểm thuận lợi lớn để có thể thu hút được người mua có
nhu cầu về biệt thự nghỉ dưỡng, đặc biệt là đối tượng khách hàng có mức ngân sách trong
khoảng 5 đến 7 tỷ. Theo đó, đối tượng người mua là người Hà Nội sẽ chiếm tỷ lệ khá cao
khoảng 70%.
 Đối tượng người mua biệt thự nghỉ dưỡng là người Đà Nẵng chiếm tỷ lệ bình quân 15%. Đối
với dự án Bến Thành Non Nước giai đoạn 2, với phân khúc biệt thự trung cao như đã đề cập ở
trên, chúng tôi cho rằng sẽ có một lượng lớn người Đà Nẵng và các thành phố lân cận có nhu
cầu mua nhà biệt thự ở đây. Đặc biệt với những người có điều kiện kinh tế tốt, có thể mua nhà
để nghỉ dưỡng hoặc những người hay công tác ở Quảng Nam hoặc Đà Nẵng có nhu cầu nhà ở
gần nơi làm việc. Người mua là người Đà Nẵng có thể lên đến 10%
 Về mục đích mua
 Đối với biệt thự nghỉ dưỡng là loại bất động sản có giá trị cao, thông thường người mua sẽ
mua với mục đích để ở, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư dài hạn. Trong đó đầu tư dài hạn có thể
bao gồm đầu tư tích trữ, đầu tư cho thuê, v.v.
 Với thuận lợi của dự án Bến Thành Non Nước là nằm trong khu vực du lịch dịch vụ phát
triển như cụm biệt thự, khách sạn cao cấp, sân golf, v.v và đặc biệt là gần Hội An, dự án có
thể thu hút một lượng khách hàng từ các nơi đến muốn sở hữu một biệt thự với giá trị vừa
phải để nghỉ dưỡng. Do vậy, đối tượng người mua với mục đích ở của dự án Bến Thành
Non Nước sẽ không cao, tối đa là 15% và 80% còn lại là dành cho đầu tư dài hạn bao gồm
mục đích tích trữ và cho thuê. Ngoài ra thì khoảng 5% cho các mục đích khác.

Hình 6.2 Khách Hàng Mục Tiêu Của Dự Án Bến Thành Non Nước
5% 5%
10%
15%
15%
70%
80%
Hà Nội TP. HCM Đà Nẵng Nơi khác Đầu tư dài hạn Mua để ở Mục đích khác
6.3. CÁC DỰ ÁN SO SÁNH

Để đưa ra đề xuất về quy mô biệt thự và giá biệt thự, chúng tôi dựa trên những dự án tương đồng
và cạnh tranh với dự án đang nghiên cứu. Tuy nhiên, do biệt thự nghỉ dưỡng có đặc thù là khách
hàng mục tiêu trải dài trên khắp cả nước nên ngay cả những dự án tương đồng nằm tại khu vực
Đà Nẵng, Phan Thiết hay Bà Rịa-Vũng Tàu cũng có thể coi là những dự án cạnh tranh gián tiếp
với dự án đang nghiên cứu.
Tiêu chí để lựa chọn những dự án tương đồng và do đó cạnh tranh với dự án đang nghiên cứu là:
 Là dự án biệt thự nghỉ dưỡng nằm ven biển.
 Phân khúc trung bình với mức giá dao động từ 300.000 - 500.000 USD/căn
 Có hạng mục khu nghỉ dưỡng cho thuê đi kèm thì càng tốt
Những dự án biệt thự nghỉ dưỡng bán sau được coi là tương đồng và cạnh tranh với dự án đang
nghiên cứu:
 Dự án Sea Links (Bình Thuận) - 2006
 Dự án Ocean Villas - Giai đoạn 1 của Đà Nẵng Beach Resort (Đà Nẵng) - 2009
 Dự án Fusion Alya Hội An - 2010
 Dự án Pavillons (Bình Thuận) - 2010
 Dự án Montgomerie Links (Đà Nẵng) - 2011
 Dự án The Point - Giai đoạn 4 của Đà Nẵng Beach Resort (Đà Nẵng) - 2011
Thông tin chi tiết về các dự án cạnh tranh và tương đồng có thể tham khảo tại phần Phụ Lục ở
cuối Báo cáo

TRANG 68
Hình 6.3 Các dự án tương đồng và cạnh tranh, Thông tin cơ bản, Q4/2011
KHU BIỆT THỰ SEA LINKS KHU BIỆT THỰ OCEAN VILLAS KHU BIỆT THỰ FUSION ALYA HOI AN
 Vị trí: P. Phú Hải, Bình Thuận  Vị trí: Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng  Vị trí: Hội An, Quảng Nam
 Đường biển trực tiếp: Không  Đường biển trực tiếp: Có  Đường biển trực tiếp: Có
 Năm chào bán: 2006  Năm chào bán: 2008  Năm chào bán: 2010
 Số biệt thự chào bán: 315  Số biệt thự chào bán: 115  Số biệt thự chào bán: 30
 Diện tích khu đất: 141 ha  Diện tích khu đất: 21 ha  Diện tích khu đất:
 Giá chào bán: 170.000 – 183.750  Giá chào bán: 375.000 - 870.000  Giá chào bán: 280.000 – 300.000
USD/căn USD/căn USD/căn
 Giá hiện tại: N/A  Giá hiện tại: 375.000 - 870.000  Giá hiện tại: 280.000 – 300.000
 Tỷ lệ bán: 100% USD/căn USD/căn
 Tỷ lệ bán: 97%  Tỷ lệ bán: 90%
KHU BIỆT THỰ PAVILLONS KHU BIỆT THỰ MONTGOMERIE LÍNKS KHU BIỆT THỰ THE POINTS
 Vị trí: Hàm Thuận Nam, Bình Thuận  Vị trí: sân Golf Montgomerie Links,  Vị trí: Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
 Đường biển trực tiếp: Có Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng  Đường biển trực tiếp: không
 Năm chào bán: 2010  Đường biển trực tiếp: không  Năm chào bán: 2011
 Số biệt thự chào bán: 16  Năm chào bán: 2011  Số biệt thự chào bán: 40
 Diện tích khu đất: 10 ha  Số biệt thự chào bán: 31  Diện tích khu đất: 1,8 ha
 Giá chào bán: 400.000 – 518.000  Diện tích khu đất: 10ha  Giá chào bán: 299.000 – 502.000
USD/căn  Giá chào bán: 515.000 – 850.000 USD/căn
 Giá hiện tại N/A USD/căn  Giá hiện tại: 299.000 – 502.000
 Tỷ lệ bán: 100%  Giá hiện tại: 515.000 – 850.000 USD/căn
USD/căn  Tỷ lệ bán: 52%
 Tỷ lệ bán: 55%
6.4. QUY MÔ (MẬT ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT, LOẠI BIỆT THỰ VÀ DIỆN TÍCH TỪNG
LOẠI, SỐ BIỆT THỰ)
6.4.1. MẬT ĐỘSỬ DỤNG CỦA KHU ĐẤT

TRANG 69
Bảng 6.2 Mật độ Sử Dụng Khu Đất của Các Dự Án So Sánh

Diện tích đất Hiệu suất
Dự án Vị trí Năm chào bán
toàn khu (ha) sử dụng đất
Hyatt Regency Đà Nẵng 2009 20 25%
Vinpearl Luxury Đà Nẵng 2010 15,4 20%
Furama Pool Villa Đà Nẵng 2010 27 17%
Montgomerie Links Đà Nẵng 2011 10 23%
Pavillons Bình Thuận 2011 10 51%
The Point Đà Nẵng 2011 1.8 60%
Fusion Alya Hội An 2010 3 30%
 Những dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp như Hyatt, Vinpearl Đà Nẵng hay Furama Pool villa
có mật độ sử dụng đất khá thấp từ 17% - 25%.
 Trong khi đó, những dự án biệt thự nghỉ dưỡng ở những phân khúc thấp hơn, mức giá khoảng
dưới 500.000 USD/căn thì mật độ xây dựng cao hơn, ở mức 23% - 60%.
Đối với dự án Bến Thành Non Nước, mặc dù như ở phần định vị dự án đã đề cập, dự án này
sẽ thuộc phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, vì điểm bất lợi là các căn biệt thự không có mặt tiền
biển, rừng dương là điểm nhấn đặc biệt quan trọng không chỉ của khu vực biệt thự mà của toàn
khu vực (gồm giai đoạn 1 và 2). Do đó, việc giữ lại tối đa rừng dương là điều cần thiết. Do vậy,
chúng tôi đề xuất mật độ xây dựng của toàn dự án nên trong khoảng 25%. Tức là trong 9,7 ha
đất của giai đoạn 2 thì chỉ dành ra 2,5 ha để xây dựng biệt thự và phần đất còn lại dành cho
các hạng mục tiện tích và cảnh quan.
6.4.2. LOẠI BIỆT THỰ
Bảng 6.3 Loại Biệt Thự Của Các Dự Án So Sánh

Diện tích đất
Dự án Số căn Tỷ lệ Số phòng ngủ
(m2)
Sealinks 400 315 100% 3
516 - 875 41 36% 2
550 - 880 44 38% 3
Ocean Villas
24 21% 4
640 - 1130
6 5% 5
300 - 400 7 37% 1
Fusion Alya
500 - 700 15 63% 2
Pavillons 320 16 100% 3
240 14 45% 3
Montgomerie Links 400 9 29% 3
486 8 26% 3
The Point 273 - 344 40 100% 3

TRANG 70
Xu hướng chung từ các dự án tương đồng
 Tại tất cả các dự án so sánh, số lượng biệt thự 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ chiếm ưu thế. Một
vài dự án với quy mô phòng lớn như Ocean Villas chào bán thêm một tỷ lệ nhỏ loại 4 phòng
ngủ và 5 phòng ngủ để tăng thêm lựa chọn cho khách.
 Chỉ có một dự án chào bán loại căn có 1 phòng ngủ là dự án Fusion Alya. Tuy nhiên, cũng chỉ
chiếm 37% so với tổng số căn, 67% còn lại là căn 2 phòng ngủ.
 Cũng ở thị trường Đà Nẵng, ở các dự án biệt thự nghỉ dưỡng khác, phần lớn là các căn 2 và 3
phòng ngủ. Chẳng hạn, 100% căn là 2 phòng ngủ tại Hyatt. 68% căn tại dự án Vinpearl Luxury
Đà Nẵng và 99% các căn tại Furama Pool Villas là 3 phòng ngủ.
Hình 6.4 Tỷ Lệ Các Loại Biệt Thự Tại Các Dự Án Tương Đồng
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Sea Links Ocean Villas Fusion Alya Pavillons Montgomerie The Point
Hội An Links
2 phòng ngủ 3 phòng ngủ 4 phòng ngủ 5 phòng ngủ
Hình 6.5 Tỷ Lệ Các Loại Biệt Thự Trên Toàn Thị Trường So Sánh
3%3%
14%
25% 1 phòng ngủ
2 phòng ngủ
3 phòng ngủ
4 phòng ngủ
5 phòng ngủ
55%
 Qua tổng hợp các dự án tương đồng, có đến 55% số căn là 3 phòng ngủ, 25% là 2 phòng ngủ.
Trong khi đó, chỉ có 3 % - 14% là 4 và 5 phòng ngủ và 3% số căn là 1 phòng ngủ.
Đề xuất cho dự án nghiên cứu
 Do quy mô dự án không lớn, 9,7ha và với mục đích giảm mật độ xây dựng để giữ lại rừng
dương nên số lượng căn biệt thự sẽ không nhiều nên dự án nên tập trung phát triển hai loại

TRANG 71
biệt thự phổ biến trên thị trường là loại 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ, không cần thiết phát triển
loại 4 phòng ngủ và 5 phòng ngủ.
 Do phần lớn của 32 bungalow hiện có của giai đoạn 1 là bungalow 1 phòng ngủ nên cũng
không cần thiết phải xây dựng biệt thự 1 phòng ngủ bán, vì sau này khi cho thuê lại làm khách
sạn các căn biệt thự 1 phòng ngủ sẽ khó cho thuê.
 Qua khảo sát của các dự án so sánh cũng như các dự án biệt thự nghĩ dưỡng hiện đang chào
bán trên thị trường Đà Nẵng, tỷ lệ các căn 3 phòng ngủ vẫn chiếm đa số, từ 55% trở lên và 2
phòng ngủ chiếm 25%. Điều này có thể dễ hiểu vì những gia đình mua biệt thự nghỉ dưỡng
thường là có điều kiện khá giả về tài chính và đã sở hữu ít nhất một loại hình bất động sản ở
nơi khác. Đối tượng khách hàng này thường ở độ tuổi có gia đình và con cái nên biệt thự 3
phòng ngủ thường được ưa chuộng hơn vì đáp ứng đủ nhu cầu của một gia đình.
 Tuy nhiên, bên cạnh mục đích bán cho những người mua có mục đích ở, khách hàng tiềm
năng còn là những người mua với mục đích đầu tư-cho thuê lại (retal pool program). Với những
căn có 2 phòng ngủ thường dễ cho thuê hơn vì giá thuê vừa phải. Do vậy, cũng cần có một
lượng các căn có 2 phòng ngủ để đáp ứng nhu cầu này.
 Với những lý do trên, chúng tôi đề xuất khoảng 40% là loại 2 phòng ngủ và 60% là loại 3 phòng
ngủ.
6.4.3. DIỆN TÍCH ĐẤT, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG VÀ MẬT ĐỘ XÂY DỰNG
“Diện tích đất” là tổng diện tích khuôn viên dành cho một biệt thự bao gồm diện tích trong nhà, diện
tích hiên, diện tích sân vườn, diện tích hồ bơi và diện tích dành cho những tiện nghi đi liền biệt thự
khác.
“Diện tích sàn xây dựng” là tổng diện tích sàn xây dựng trong nhà (tính trên tất cả các tầng)
“Mật độ xây dựng” là tỷ lệ giữa diện tích xây dựng của sàn tầng 1 trên tổng diện tích đất (diện tích
khuôn viên một biệt thự).
Bảng 6.4 Đề Xuất Chi Tiết, Các Dự Án Tương Đồng

Diện tích Diện
Mật độ Số phòng Năm chào
Dự án đất tích XD Số căn Tỷ lệ
XD ngủ bán
(m2) (m2)
Sealinks 400 400 50% 315 100% 3 2006
516 - 875 20 - 275 25% 41 36% 2
Ocean Villas 550 - 880 272 22% 44 38% 3 2009

640 - 430 - 24 (hoặc 21% (hoặc
20% 4(hoặc 5)
1130 550 6) 5%)
300 - 400 149 26% 7 37% 1
Fusion Hội An 2010
500 - 700 174 26% 15 63% 2
Pavillons 320 370 39% 16 100% 3 2010
240 260 45% 14 45% 3
Montgomerie
400 326 31% 9 29% 3 2011
Links
486 521 33% 8 26% 3
277 -
The Point 273 - 344 N/A 40 100% 3 2011
280

TRANG 72
DIỆN TÍCH BIỆT THỰ 3 PHÒNG NGỦ

2
 Diện tích đất của các căn 3 phòng ngủ dao động từ 300 – 1.000 m tùy theo từng dự án.
 Trong tổng số các căn của các dự án tương đồng và so sánh kể trên, có đến 85% các căn 3
2
phòng ngủ có diện tích trong khoảng 300 – 600 m , trong khi đó chỉ có 2% số căn có diện tích
2
lớn từ 801 – 1.000 m .
 Một điểm chung giữa các dự án so sánh này là mức giá của phần lớn các căn biệt thự thuộc
phân khúc trung bình từ 200.000 – 500.000 USD/căn.
Hình 6.6 DT Đất và DT Sàn Xây Dựng Của Biệt Thự 3 Phòng Ngủ Tại Các Dự Án So Sánh
800
600
Diện tích (m2)
400
200
0
Sea Links Ocean Villas Pavillons Montgomerie Links The Point
DT đất trung bình DT sàn xây dựng trung bình
Hình 6.7 Thị Phần Biệt Thự 3 Phòng Ngủ Chia Theo Diện Tích Đất
2% 6%
9%
0 - 300 m2
300 - 600 m2
601 - 800 m2
801 - 1.000 m2
83%
Thị hiếu của thị trường

Theo khảo sát nhu cầu thị trường về biệt thự nghỉ dưỡng ven biển do Công ty Nghiên cứu Axis
thực hiện năm 2010 trên khoảng 150 phiếu điều tra về diện tích sử dụng mong muốn dành cho
một căn biệt thự biển 3 phòng ngủ, kết quả là:
 75% số người được hỏi ưa chuộng một căn biệt thự có diện tích sử dụng là từ 300 - 400 m2.

TRANG 73
 Chỉ khoảng 10% chọn loại diện tích từ 400 - 500 m2, 15% chọn loại diện tích từ 500 - 700 m2
và 10% chọn loại diện tích từ 700 - 1.00 m2 vì theo họ diện tích sử dụng càng lớn thì giá biệt
thự càng mắc. Nhưng nếu thấp hơn 300 m2 thì biệt thự lại quá nhỏ so với loại 3 phòng ngủ.
 Diện tích mong muốn trung bình là khoảng 426 m2.
Hình 6.8 Diện Tích Sử Dụng Ưa Thích Dành Cho Biệt Thự 3 Phòng Ngủ
10%
300 m2
15% 400 m2
40%
500 m2
10% 700 m2
1000 m2
25%
Diện tích ưa thích trung bình: 426 m2
Nguồn: Điều tra thị trường năm 2010 của Công ty Nghiên cứu Axis
Bên cạnh đó, qua khảo sát các dự án biệt thự nghỉ dưỡng được triển khai trong năm 2011 hoặc
những dự án sắp được triển khai trong thời gian sắp đến, có thể thấy một xu hướng đang trở nên
phổ biến hiện nay là diện tích đất các căn biệt thự nghỉ dưỡng đang được thiết kế nhỏ hơn và mức
giá chào bán mỗi căn thấp hơn.
Cụ thể, những dự án được chào bán đầu tiên trong thời điểm thị trường bất động sản tốt hoặc dự
án thuộc phân khúc cao cấp như Hyatt, Ocean Villa, Furama, Vinpearl Đà Nẵng thì diện tích đất
2
của mỗi căn dao động từ 700 – 1.000 m và mức giá thường dao động trong khoảng 500.000
USD/căn đến trên 1 triệu USD/căn.
Những dự án ra đời sau như the Dune, Montgomerie Links hay dự án mới được chào bán trong
quý 3/2011 là the Point thì có diện tích đất có xu hướng nhỏ hơn, thường dao động trong khoảng
2
277 – 600 m . Tỷ lệ bán của những dự án này đạt cao sau vài tháng chào bán. Ví dụ: the Dune có
tỷ lệ bán 100%; Montgomerie links đạt 55%; the Point đạt 52%.
Những dự án tương lai như Vinpearl Villas cũng dự định sẽ chào bán biệt thự nghỉ dưỡng có diện
2 2
tích trong khoảng dưới 700 m thay vì những căn có diện tích lớn từ 800 – 1.000 m như dự án
Vinpearl Luxury trước đây.
Đề xuất về diện tích biệt thự 3 phòng ngủ cho dự án Bến Thành Non Nước
Từ những nghiên cứu về dự án tương đồng ở trên, kết hợp với những khảo sát về nhu cầu thị
trường chúng tôi đề xuất diện tích dành cho biệt thự 3 phòng ngủ như sau:
 Diện tích đất (diện tích khuôn viên): dao động trong khoảng 350 - 400 m2/căn.
DIỆN TÍCH BIỆT THỰ 2 PHÒNG NGỦ

TRANG 74
 Trong các dự án so sánh tương đồng, chỉ có dự án Ocean Villas và Fusion Alya Hội An có biệt
thự 2 phòng ngủ.
 Diện tích đất của các căn 2 phòng ngủ trong khoảng 500 – 800 m2.
 Diện tích đất của các căn 2 phòng ngủ không nhỏ hơn nhiều so với các căn 3 phòng ngủ. Tuy
nhiên mật độ xây dựng của căn 2 phòng ngủ thấp hơn căn 3 phòng ngủ. Có thể thấy điều này
qua biểu đồ tỷ lệ giữa diện tích đất và diện tích sàn xây dựng của hai loại biệt thự.
Hình 6.9 DT Đất và DT Sàn Xây Dựng Của Biệt Thự 2 Phòng Ngủ Tại Các Dự Án So Sánh
800
600
Diện tích (m2)
400
200
0
Ocean Villas Fusion Alya Hội An
DT đất trung bình DT sàn xây dựng trung bình
Thị hiếu thị trường

Theo khảo sát nhu cầu thị trường về biệt thự nghỉ dưỡng ven biển do Công ty Nghiên cứu Axis
thực hiện năm 2010 trên khoảng 150 phiếu điều tra về diện tích sử dụng mong muốn dành cho
một căn biệt thự biển 2 phòng ngủ, kết quả là:
 71% số người được hỏi ưa chuộng một căn biệt thự có diện tích sử dụng là từ 200 - 300 m2.
 Chỉ khoảng 15% chọn loại diện tích lớn hơn 400 m2, 11% chọn loại diện tích lớn hơn 500 m2
và 3% chọn loại diện tích lớn hơn 700 m2 vì theo họ diện tích sử dụng càng lớn thì giá biệt thự
càng mắc. Nhưng nếu thấp hơn 200 m2 thì biệt thự lại quá nhỏ.
2
 Diện tích mong muốn trung bình là khoảng 319 m
Hình 6.10 Diện Tích Sử Dụng Ưa Thích Dành Cho Biệt Thự 2 Phòng Ngủ

TRANG 75
3%
11%
200 m2
300 m2
15%
43% 400 m2
500 m2
700 m2
28%
Diện tích ưa thích trung bình: 319 m2
Nguồn: Điều tra thị trường năm 2010 của Công ty Nghiên cứu Axis
Đề xuất cho dự án nghiên cứu

Từ những nghiên cứu về dự án tương đồng ở trên, kết hợp với những khảo sát về nhu cầu thị
trường chúng tôi đề xuất diện tích dành cho biệt thự 2 phòng ngủ như sau:
2
 Diện tích đất (diện tích khuôn viên): dao động trong khoảng 300 – 350 m /căn.
Bảng 6.5 Diện Tích Trung Bình Biệt Thự Bến Thành Non Nước
Diện tích đất Diện tích đất trung bình
Loại căn 2 Tỷ Lệ 2/
(m /căn) (m căn)
Biệt thự 2 phòng ngủ 300 - 350 40%
355
Biệt thự 3 phòng ngủ 350 – 400 60%
MẬT ĐỘ XÂY DỰNG VÀ SỐ TẦNG CAO CỦA MỖI BIỆT THỰ
Bảng 6.6 Mật độ Xây Dựng và Số Tầng Cao của Các Dự Án So Sánh
Diện tích Diện
Mật độ Số tầng Số phòng
Dự án đất tích XD Số căn Tỷ lệ
XD cao ngủ
(m2) (m2)
Sealinks 400 400 50% N/A 315 100% 3
516 - 875 20 - 275 25% 41 38% 2
Ocean Villas 550 - 880 272 22% 2 44 39% 3

640 - 430 - 24 (hoặc 21% (hoặc
20% 4 (hoặc 5)
1130 550 6) 5%)
300 - 400 149 26% 2 7 37% 1
Fusion Hội An
500 - 700 174 26% 1 15 63% 2
Pavillons 320 370 39% 16 100% 3
240 260 45% 14 45%
Montgomerie
400 326 31% 3 9 29% 3
Links
486 521 33% 8 26%
The Point 273 - 344 277 - 51% 2 40 100% 3

TRANG 76
280
 Những dự án cao cấp như Hyatt hay Vinpearl hay Ocean Villas có mật độ xây dựng thấp, thông
thường từ 22% - 30%
 Những dự án thuộc phân khúc trung cấp và diện tích đất mỗi căn nhỏ như the Point, Sealinks
có mật độ xây dựng cao trên 45%.
 Những căn có 3 tầng thì mật độ xây dựng thấp hơn căn 2 tầng vì diện tích giữa các căn 2 và 3
tầng không chênh lệch nhiều.
Đề xuất cho dự án Bến Thành Non Nước
 Những căn biệt thự của dự án Bến Thành Non Nước là những căn biệt thự dạng nghỉ dưỡng
nên mật độ xây dựng không nên cao hơn mật độ xây dựng của biệt thự nhà phố, 50% - 60%.
 Xét về các yếu tố như phân khúc, diện tích đất, và đặc điểm của khu đất thì dự án Bến Thành
Non Nước tương đồng cao so với dự án The Point và Sea links. Với diện tich đất nhỏ, trong
2
khoảng 400 m , mật độ xây dựng nên tương tự với dự án The Point.
 Tuy nhiên, để đảm bảo tính nghỉ dưỡng cao của các căn biệt thự, chúng tôi đề xuất mật độ xây
dựng mỗi căn biệt thự Bến Thành Non Nước nên trong khoảng 45%.
 Về độ cao biệt thự, vì các căn không có mặt tiền hướng biển và bị che chắn tầm nhìn bởi các
căn bungalow thấp tầng của khối khách sạn nên độ cao chúng tôi đề xuất nên là 2 tầng.
6.4.4. TỔNG SỐ BIỆT THỰ

Để xác định quy mô biệt thự, chúng tôi dựa vào thông số của các dự án tương đồng như dưới đây:
Bảng 6.7 Số Căn Biệt Thự của Một Số Dự Án Tương Đồng
Dự án Vị trí Năm chào bán Diện tích đất toàn khu (ha) Tổng số căn
Ocean Villas Đà Nẵng 2009 21 115

Furama Pool Villa Đà Nẵng 2010 27 134
Hyatt Regency Đà Nẵng 2009 20 27
Vinpearl Luxury Đà Nẵng 2010 15,4 39
Pavillons Bình Thuận 2011 10 16
Montgomerie Links Đà Nẵng 2011 10 62
Fusion Alya Hội An Hội An 2010 3 22
The Point Đà Nẵng 2011 1.8 40
 Trừ hai dự án Furama Villas và Ocean Villas có số lượng biệt thự khá nhiều (trên 100 căn), các
dự án còn lại đều có số biệt thự khiêm tốn, dao động từ 27 căn tại Hyatt Regency tới 39 căn tại
Vinpearl Đà Nẵng mặc dù diện tích toàn khu khá lớn. Một đặc trưng của các biệt thự nghỉ
dưỡng cao cấp tại biển là các biệt thự có khả năng nhìn thấy biển (beach view), diện tích dành
cho khuôn viên xanh nhiều, các biệt thự đảm bảo độ riêng tư và biệt lập để tạo cảm giác thoải

TRANG 77
mái cho người ở. Với việc hạn chế số lượng căn biệt thự, chủ đầu tư sẽ dễ dàng bố trí các căn
biệt thự hơn. Đối với những dự án có số phòng lớn như Ocean Villas, rất nhiều căn trong số
này không nhìn thấy biển, do đó giá bán khá thấp.
 Những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá thấp hơn thì với diện tích khu đất nhỏ hơn nhưng
số lượng căn nhiều hơn. Chẳng hạn, dự án Montgomerie Links có diện tích là 10 ha nhưng có
đến 62 căn; Fusion Alya Hội An có đến 22 căn trong khuôn viên 3ha.
 Với dự án Bến Thành Non Nước, diện tích của mỗi căn không nhỏ hơn nhiều so với dự án
Montgomerie Links, Fusion Alya Hội An, the Point và phân khúc giá dự kiến cũng khá tương
đồng với nhau. Do vậy, từ việc so sánh diện tích đất của các dự án này, với diện tích khu đất là
9,7 ha có thể thấy số lượng căn dự kiến của dự án Bến Thành Non Nước sẽ nằm trong khoảng
dưới 80 căn
Bên cạnh đó, chúng tôi tính được số căn biệt thự đối với dự án Bến Thành Non Nước như sau:
Diện tích đất thương phẩm
Số căn =
Diện tích trung bình mỗi căn
97.000 m2 x 25%
Số căn = 2
355 m
Số căn = 68
6.4.5. DIỆN TÍCH HỒ BƠI
Bảng 6.8 Diện Tích Hồ Bơi Tại Các Dự Án Tương Đồng

Tên dự án DT đất (m2) Diện tích hồ bơi (m2) Chiều sâu hồ (m)
Sea Links 400 Không có hồ bơi
The Point 277 – 344 Không có hồ bơi
511 - 875 18 1.4
Ocean Villa
548 - 848 16 1.4
730 - 1.105 27 1.4
1.243 45 1.4
Furama Villas 400 25 1.2 - 1.4
Fusion Alya Hội An 500 – 700 16 1.5
2
 Vì diện tích đất mỗi căn biệt thự của dự án Bến Thành Non Nước khá nhỏ, trung bình 355 m
mật độ xây dựng mỗi căn cao 45% nên diện tích dành cho hồ bơi sẽ không có nhiều.
 Đây là dự án thuộc phân khúc trung cấp, có vị trí gần biển. Bản thân dự án nằm trong khuôn
viên khu đất bao gồm cả hạng mục khách sạn với đầy đủ các tiện ích gồm cả hai hồ bơi lớn. Do
vậy, để đảm bảo giá thành mỗi căn ở mức vừa phải và cạnh tranh với những dự án canh tranh
trực tiếp như the Point hay Fusion Alya Hội An hay những căn có giá ở mức trên dưới 500.000
USD của Montgomerie Links, chúng tôi đề xuất nên có những căn không có hồ bơi riêng. Với
mỗi loại biệt thự (loại 2 hoặc 3 phòng ngủ) nên có khoảng 50% số căn không có hồ bơi, còn lại
là những căn có hồ bơi nhằm tăng khả năng lựa chọn cho khách hàng.

TRANG 78
 Dựa trên bảng so sánh về diện tích của hồ bơi biệt thự tại các dự án tương đồng, chúng tôi đề
xuất các biệt thự của dự án Bến Thành - Non Nước nên có hồ bơi với diện tích từ 15 - 20 m2
tùy thuộc vào từng loại biệt thự, chiều sâu khoảng 1.3 - 1.5 mét.
6.5. KẾT QUẢ KINH DOANH (GIÁ BÁN, ĐIỀU KIỆN BÀN GIAO)
6.5.6. GIÁ BÁN

Để xác định giá bán chúng tôi sử dụng phương pháp so sánh và định vị cạnh tranh. Giá bán và tốc
độ bán của các dự án cạnh tranh sẽ được phân tích để xác định xu hướng và mức sẵn lòng chi trả
của khách hàng. Giá bán của dự án Bến Thành - Non Nướcsẽ được xác định dựa trên việc định vị
dự án do với các dự án cạnh tranh với các chỉ số được điều chỉnh theo các yếu tố có ảnh hưởng
đến giá bán như Vị trí dự án; Thương hiệu quản lý.
Giá chào bán theo căn của các dự án tương đồng
 Mức giá chào bán của biệt thự 2 phòng ngủ dao động trong khoảng 280.000 USD - 594.310
USD/căn, trong đó chiếm tỷ lệ nhiều nhất là khoảng mức giá 500.000 USD - 600.000 USD/căn
(chiếm 43%), tiếp đến là mức giá 200.000 USD - 300.000 USD/căn (chiếm 32%, chủ yếu là của
dự án Fusion Alya Hội An)
 Mức giá chào của biệt thự 3 phòng ngủ dao động trong khoảng 200.000 USD - 700.000
USD/m2, trong đó chiếm tỷ lệ nhiều nhất là khoảng mức giá 200.000 - 300.000 USD/căn (chiếm
72%) phần lớn là từ dự án Sea Links 315 căn, tiếp đến là mức giá từ 400.000 - 500.000
USD/căn (chiếm 10%, chủ yếu từ dự án The Point)
 Nhìn chung, mức giá bán theo căn của biệt thự 3 phòng ngủ thường cao hơn biệt thự 2 phòng
ngủ từ 10% tới 20%, tương đương 20.000 - 40.000/căn. Trong biểu đồ dưới đây, số lượng biệt
thự 3 phòng ngủ của dự án Sea Links lên đến 315 căn, có mức giá trong khoảng 200.000 USD
– 300.000 USD/căn tương đương với giá của căn 2 phòng ngủ của những dự án so sánh khác.
Tuy nhiên, với dự án Sea Links đây là mức giá bán từ năm 2006.

TRANG 79
Hình 6.11 Giá Chào Bán Theo Căn Tại Các Dự Án Cạnh Tranh
900,000
800,000
700,000
600,000
USD/căn
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
2PN 3PN 3PN 2PN 3PN 3PN 3PN
Ocean Sea Fusion Alya Pavillons Montgomerie The

Villas Links Hội An Links Point
Giá chào bán trung bình Giá chào bán thấp nhất Giá chào bán cao nhất
Hình 6.12 Thị Phần Biệt Thự 2 Phòng Ngủ Chia Theo Giá Bán Theo Căn (USD/căn)
32% 200.000 - 300.000 USD
43% 300.000 - 400.000 USD
400.000 - 500.000 USD
500.000 - 600.000 USD

13%
12%
Hình 6.13 Thị Phần Biệt Thự 3 Phòng Ngủ Chia Cheo Giá Bán Theo Căn (USD/Căn)
5%
6%
200.000 - 300.000 USD
10% 300.000 - 400.000 USD
3% 400.000 - 500.000 USD
500.000 - 600.000 USD
600.000 - 700.000 USD
72%

TRANG 80
Giá chào bán theo diện tích xây dựng của các dự án tương đồng
 Mức giá chào bán của biệt thự 2 phòng ngủ dao động trong khoảng 1.500 USD – 2.500
USD/m2, trong đó chiếm tỷ lệ nhiều nhất là mức giá từ 1.500 USD - 2.000 USD/m2 (chiếm tới
54%). Mức giá từ 2.000 USD - 3.000 USD/m2 chiếm khoảng 10%. Đáng chú ý là có một lượng
khá lớn có mức giá rất cao, từ 5.000 - 7.000 USD/m2, từ dự án Hyatt Regency.
 Mức giá chào bán của biệt thự 3 phòng ngủ dao động từ 1.000 USD – 2.200 USD/m2, trong đó
chiếm tỷ lệ nhiều nhất cũng là mức giá từ 1.000 USD – 1.500 USD/căn (chiếm 78%). Mức giá
từ 1.500 USD - 2.000 USD/m2 chiếm khoảng 20%.
 Trong các dự án cạnh tranh, mặc dù Montgomerie Links có giá bán theo căn cao nhất nhưng
giá bán theo diện tích xây dựng vẫn thấp hơn Fusion Alya Hội An.
 Khác với giá chào bán theo căn, mức giá bán trên diện tích xây dựng của biệt thự 3 phòng ngủ
thường không cao hơn giá cho biệt thự 2 phòng ngủ, thậm chí còn thấp hơn tới 7% tại dự án
Ocean Villas. Điều đó có nghĩa là một căn biệt thự 3 phòng ngủ thường có diện tích sàn xây
dựng lớn hơn khá nhiều so với biệt thự 2 phòng ngủ. Việc tăng thêm diện tích sử dụng cho
khách hàng sẽ khuyến khích người mua đầu tư vào biệt thự có nhiều phòng ngủ vì nếu tính ra
giá trên m2, người mua sẽ được lợi.
Hình 6.14 Giá Chào Bán Theo Diện Tích Xây Dựng Tại Các Dự Án Cạnh Tranh
2,500
2,000
USD/m2 sàn xây dựng
1,500
1,000
500
0
2PN 3PN 3PN 2PN 3PN 3PN 3PN
Ocean Villas Sea Links Fusion Alya Pavillons Montgomerie The

Hội An Links Point
Giá chào bán trung bình Giá chào bán thấp nhất Giá chào bán cao nhất
Hình 6.15 Thị Phần Biệt Thự 2 PN Chia Theo Giá Bán Trên DT Sàn Xây Dựng (USD/m2)
41% 1.500 - 2.000 USD
2.000 - 2.500 USD

59%

TRANG 81
Hình 6.16 Thị Phần Biệt Thự 3 PN Chia Theo Giá Bán Trên DT Sàn Xây Dựng (USD/m2)
5%
20%
1.000 - 1.500 USD
1.500 - 2.000 USD
2.000 - 2.500 USD
78%
Tỷ lệ bán của các dự án tương đồng
 Theo quy luật chung, trên cùng một thị trường tương đồng giá chào bán càng thấp thì tỷ lệ bán
được càng cao. Chẳng hang, Ocean Villas với mức giá bán trung bình chưa tới 2.000 USD/m2
gần như đã bán hết (tỷ lệ bán đạt 95% trên 115 căn). Dự án Fusion có mức giá tính theo căn
2
thấp hơn so với những dự án cạnh tranh khác nhưng mức giá tính theo m là cao nhất. Do vậy,
mặc dầu chỉ có 22 căn nhưng tỷ lệ bán chỉ đạt 90%, thấp hơn so với Ocean Villas
2
 Dự án The Point, cả mức giá theo căn và theo m dự án này chào bán là thấp nhất trong số
những dự án cạnh tranh ở khu vực Đà Nẵng. Sau khoảng sáu tháng chào bán, the Point đạt tỷ
lệ bán đến 52%. Trong khi đó, Montgomerie Links có mức giá cao hơn, trung bình 1,909
2
USD/m , được chào bán từ tháng 4/2011 và số căn ít hơn nhưng tính đến thời điểm hiện tại thì
tỷ lệ bán của dự án này cũng chỉ tương đương với the Point.
 Tuy nhiên, tỷ lệ bán của một dự án cao hay thấp không chỉ phụ thuộc vào giá bán, mà còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác như thời điểm chào bán, thương hiệu quản lý dự án và vị trí dự án.
Hình 6.17 Tỷ Lệ Bán Tại Các Dự Án Tương Đồng

2,500 100%
USD/m2 sàn xây dựng
2,000 80%
Tỷ lệ bán
1,500 60%
1,000 40%
500 20%
0 0%
Sea Links Ocean Villas Fusion Alya Pavillons Montgomerie The Point
(2006) (2008) Hội An (2010) Links (2011)
(2010) (2011)
Giá chào bán trung bình Tốc độ bán
Định vị về giá bán của biệt thự Bến Thành - Non Nước

TRANG 82
Bảng bên dưới điều chỉnh các thông số cho dự án Bến Thành - Non Nước dựa trên các tiêu chí có
thể ảnh hưởng đến giá bán như:
 Vị trí dự án: Dự án tọa lạc tại nơi có dễ tiếp cận bằng các phương tiện giao thông công cộng
không (máy bay, tàu hòa, ô tô), có dế tiếp cận từ các nước trên thế giới không; có bãi biển đẹp
không; đã được nhiều khách du lịch biết tới hay chưa.
 Vị trí biệt thự: có gần biển không, toàn bộ các căn nhìn thấy biển không hay chỉ một vài căn;
khoảng cách từ các căn có xa biên không.
 Chất lượng dự án: bao gồm chất lượng xây dựng, chất lượng trang thiết bị, chất lượng các tiện
nghi tiện ích đi kèm (mức độ sang trọng, cao cấp hay bình dân).
 Kiểu mẫu kiến trúc: bao gồm kiến trúc nội ngoại thất, kiến trúc toàn khu, kiến trúc các hạng mục
xung quanh có hài hòa với cảnh quan thiên nhiên và theo một chủ điểm ý tưởng hay không.
 Thương hiệu quản lý: thương hiệu mang tầm quốc tế hay khu vực.
 Chủ đầu tư: chủ đầu tư có danh tiếng hay không, đã từng phát triển và bán thành công dự án
biệt thự nghỉ dưỡng nào chưa.
 Hạng mục bổ trợ: bao gồm sân gôn, khu vui chơi giải trí, casino, câu lạc bộ đêm, bệnh viện
quốc tế, v.v.
 Quyền sở hữu: sở hữu vĩnh viễn hay cho thuê dài hạn. Ngoại trừ dự án Fusion Alya Hội An là
biệt thự cho thuê dài hạn 50 năm, các dự án còn lại đều bán biệt thự sở hữu vĩnh viễn.
Dự án Bến Thành - Non Nước được xem xét dựa trên những giả định liệt kê dưới đây. Kết quả
của bảng tính điểm sẽ không có hiệu lực nếu bất kỳ một giả định nào dưới đây không thực hiện
được.
 Chất lượng biệt thự của dự án đạt độ cao cấp tiêu chuẩn quốc tế, tuy nhiên không quá sang
trọng.
 Dự án sẽ chú trọng vào thiết kế sao cho thật độc đáo, đẹp mắt và tao nhã để thu hút khách
hàng.
 Dự án được quản lý bởi một thương hiệu quản lý khách sạn cao cấp. Nếu là thương hiệu quốc
tế thì sẽ có tính cạnh tranh hơn.
 Dự án sẽ có đầy đủ các tiện nghi đi kèm tối thiểu như hồ bơi chung toàn khu, nhà hàng, quán
bar.
Hình 6.18 Bảng Tính Điểm Cạnh Tranh Từng Dự Án Để Định Vị Dự Án Bến Thành Non Nước
Montgomerie Bến Thành –
Sea Links Ocean Villas Pavillons The Points
Links Non Nước
Vị trí dự án
Điểm 1-5 4 4 4 4 4 4
Thang điểm 5 20 20 20 20 20 20
Vị trí biệt thự
Điểm 1-5 5 5 5 3 3 4
Thang điểm 5 25 25 25 15 15 20
Chất lượng dự án

TRANG 83
Điểm 1-5 5 5 5 5 5 4
Thang điểm 4 20 20 20 20 20 16
Kiểu mẫu kiến trúc
Điểm 1-5 4 4 4 4 4 4
Thang điểm 4 16 16 16 16 16 16
Thương hiệu
Điểm 1-5 5 3 5 4 3 2
Thang điểm 3 15 9 15 12 9 6
Chủ đầu tư
Điểm 1-5 4 4 3 5 4 2
Thang điểm 3 12 12 9 15 12 6
Hạng mục bổ trợ
Điểm 1-5 5 5 5 4 4 3
Thang điểm 2 10 10 10 8 8 6
Quyền sở hữu
Điểm 1-5 5 5 5 5 5 2
Thang điểm 2 10 10 10 10 10 4
Tổng số điểm 128 122 125 116 110 94
Giá hiện tại 655 1,889 1,300 1,900 1,500
Giá bán định vị của dự án 481 1,455 978 1,540 1,282 1,100
(*) Giá bán được tính băng USD/m2 sàn xây dựng
Như đã đề cập ở trên, Fusion Alya Hội An là dự án cạnh tranh của dự án Bến Thành – Non Nước.
Tuy nhiên, chúng tôi vì nếu tính giá bán trên mét vuông của Fusion Alya là rất cao, trung bình
2
2.400 USD/m , cao hơn cả dự án Montgomerie Links. Trong khi, so sánh giá thành theo căn thì giá
bán của Fusion Alya trong khoảng 220.000 USD – 300.000 USD/căn, là mức giá thấp nhất trong
số các dự án so sánh cạnh tranh. Do vậy, trong bảng so sánh trên chúng tôi không đề cập đến
Fusion Alya.
Bảng so sánh trên được giải thích như sau:
 Về vị trí dự án: các dự án so sánh trên đều nằm ở khu vực bãi biển, không gần trung tâm thành
phố. Việc tiếp cận dự án dễ dàng. Do vậy, chúng tôi đánh giá 4 điểm cho tất các các dự án.
 Về vị trí của các biệt thự:
 Các dự án Sealinks, Ocean Villa, Pavilions có biệt thự có mặt tiền hướng biển nên điểm cao
nhất là 5 điểm.
 Montgomerie Links, the Point mặc dầu nằm gần biển nhưng không phải trên bãi biển, cần
phải đi sang đường mới có thể tiếp cận được biển. Tuy nhiên, hai dự án này lại nằm trong
sân gôn, là thuận lợi lớn do vậy được đánh giá là điểm 3.
 Dự án Bến Thành – Non Nước, các biệt thự nằm trên biển nhưng lại không có căn nào có
mặt tiền hướng biển do bị che khuất bởi các bungalow của khối khách sạn. Tuy nhiên, vẫn
dễ tiếp cận biển hơn so với từ Montgomerie Links và the Point. Do vậy, chúng tôi đánh giá là
4 điểm.

TRANG 84
 Chất lượng dự án: như đã định vị dự án Bến Thành – Non Nước là thuộc phân khúc trung cấp
nên những thiết bị, chất lượng các tiện nghi tiện ích kèm theo cũng ở mức độ trung cấp. Do
vậy, chúng tôi sẽ đề xuất chất lượng dự án nên ở mức 4 điểm để phù hợp với phân khúc định
vị của dự án.
 Kiểu mẫu kiến trúc: theo khảo sát các dự án trên có kiến trúc toàn khu cũng như là kiến trúc
của các hạng mục xung quanh hài hóa với cảnh quan thiên nhiên, theo chủ đề chung của toàn
khu. Đồng thời, được thiết kế bởi những công ty thiết kế có uy tín trong khu vực và quốc tế. Với
dự án Bến Thành – Non Nước, chúng tôi cũng đề xuất về mặt ý tưởng thiết kế giai đoạn 2 sao
cho thống nhất và hài hòa với giai đoạn 1. Do vậy, chúng tôi đánh giá các dự án trên có cùng
nức điểm là 4 về tiêu chí này.
 Thương hiệu quản ký:
 Dự án SeaLinks và Pavillons được quản lý bởi các tập đoàn quản lý quốc tế nên có mức
điểm cao nhất
 Dự án Ocean Villas và the Point được quản lý bởi chính chủ đầu tư là Vinaliving. Tuy là đơn
vị đầu tư bất động sản uy tín ở Việt Nam, đã đầu tư nhiều dự án bất động sản nhưng về mặt
quản lý thì VinaLiving là thương hiệu chưa có bề dày kinh nghiệm trong khu vực. Do vậy,
chúng tôi đánh giá ở mức 3 điểm.
 Đối với dự án Bến Thành – Non Nước. Thuận lợi của dự án này là khối khách sạn 4 sao đã
và đang hoạt động hiệu quả trong khoảng thời gian gần 10 năm và được tự quản lý bởi chủ
đầu tư, là một đơn vị trong nước. Chúng tôi không dự định đề xuất là nên để một đơn vị
quản lý cấp quốc tế nào vào quản lý cả hai giai đoạn vì bản thân chủ đầu tư đã có kinh
nghiệm trong ngành khách sạn, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, một cách khách quan Bến Thành –
Non Nước chưa phải là một đơn vị có thương hiệu quản lý ở cấp khu vực châu Á hay quốc
tế nên chúng tôi đánh giá sẽ là điểm 2 cho tiêu chí này.
 Chủ đầu tư:
 Các đơn vị như VinaLiving và Indochina Land là những đơn vị đầu tư bất động sản có vốn
nước ngoài, có bề dày kinh nghiệm và là những thương hiệu đầu tư bất động sản lớn ở Việt
Nam. Indochina Land có bề dày lích sử 20 năm và thành công với nhiều dự án như Nam Hải
(Quảng Nam), Sixsense Côn Đảo. VinaLiving là thương hiệu ra đời sau, từ năm 2003 và
hiện đang đầu tư rất nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam. Do vậy, chúng tôi đánh giá ở
mức 5 và 4 điểm cho các dự án Mongtgomerie Links, Ocean Villas, the Point.
 Với dự án Bến Thành – Non Nước, mặc dầu được đầu tư bởi chủ đầu tư là đơn vị kinh
doanh có uy tín và lâu đời ở Việt Nam. Tuy nhiên, đơn vị này chưa tham gia nhiều vào lĩnh
vực bất động sản như các đơn vị như Indochina Land hay VinaLiving. Do vậy, chúng tôi
đánh giá ở mức 2 điểm.
 Các hạng mục hổ trợ:
 Các dự án SeaLinks, Pavillons, Ocean Villas có đầy đủ các hạng mục tiện tích hổ trợ như
biển, sân gôn, khu dịch vụ giải trí nên được đánh giá là 5 điểm.
 Montgomerie Links và the Point thì nằm gần biển nhưng không phải trên bờ biển nhưng lại
có thuận lợi là nằm trong sân gôn và được hưởng đầy đủ các tiện ích khác trong quần thể
dự án Da Nang Beach Resort hay Montgomerie Links. Do vậy, chúng tôi đánh giá ở mức 4
điểm.

TRANG 85
 Với dự án Bến Thành – Non Nước, măc dầu được phân bố trên bãi biển nhưng không có
biệt thự nào có mặt tiền hướng biển. Hướng nhìn đẹp ra biển một phần bị hạn chế bởi khu
khách sạn của giai đoạn 1. Bên cạnh đó, dự án có các khu dịch vụ giải trí từ khu vực khách
sạn nhưng lại không có tiện ích là sân gôn. Chúng tôi, đánh giá ở mức 3 điểm.
 Quyền sở hữu: đây là yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến giá bán của dự án và quyết định
mua của khách hàng. Đối với khách hàng có mục đích ở hay khách hàng là người Việt Nam, họ
rất ưa chuộng hình thức sở hữu vĩnh viễn hơn là sở hữu trong vòng 50 năm.
 Trong các dự án kể trên, ngoại trừ dự án Bến Thành Non – Nước thì các dự án đều được
chứng nhận quyền sở hữu vĩnh viễn với người Việt Nam và 50 năm với người nước ngoài.
Chúng tôi cho điểm 5 cho các dự án này.
 Đối với Bến Thành – Non Nước, tình trạng hiện tại của dự án là chủ đầu tư đang thuê đất
trong vòng 50 năm. Nếu trừ đi số năm đã hoạt động thì những căn biệt thự sẽ chỉ còn 40
năm sử dụng. Đây là một trong những điểm bất lợi khá lớn của dự án. Chúng tôi không thể
khẳng định hoàn toàn khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai của dự án
có thành công hay không. Do vậy, tính tại thời điểm hiện tại chúng tôi đánh giá 2 điểm cho
tiêu chí này.
Đề xuất về giá bán cho dự án Bến Thành – Non Nước

Sau khi tính toán tất cả các tiêu chí trên theo thang điểm, chúng tôi có được mức giá dự kiến theo
2
mét vuông của biệt thự Bến Thành – Non Nước là 1.100 USD/m và giá thành dự kiến cho mỗi căn
trung bình sẽ là 352.000 USD/căn.
 Trong các dự án cạnh tranh thì biệt thự có mức giá từ 200.000 USD – 300.000USD/căn chiếm
thị phần cao từ 30% - 70% (hình Thị phần giá bán các biệt thự 2 và 3 phòng ngủ). Mức giá bán
theo căn trung bình của Bến Thành – Non Nước là 352.000 USD/căn là khá cao so với mức giá
phổ biến của các dự án so sánh.
 Xét về các yếu tố như vị trí dự án, đặc điểm khu đất biệt thự, diện tích mỗi căn thì ở thị trường
Đà Nẵng, The Point được xem là cạnh tranh trực tiếp nhất với dự án Bến Thành – Non Nước.
Mức giá bán phổ biến của dự án này cũng dao động từ 299.000 USD – 430.000 USD/căn.
Trong khi đó, về mặt thương hiệu quản lý, thương hiệu chủ đầu tư có nhiều thuận lợi hơn. Bên
cạnh đó, nếu ước tính cộng thêm khoản chi phí để chuyển từ quyền sử dụng trong vòng 40
năm thành quyền sở hữu vĩnh viễn, thì giá thành bình quân của Bến Thành – Non Nước có thể
lên đến 400.000 USD/căn. Mức giá này gần tiệm cận với giá bán của the Point là không hợp lý.
 Nếu so sánh với dự án Fusion Alya Hội An, thì Bến Thành – Non Nước có điểm tương đồng là
diện tích căn gần như nhau và đều có quyền sử dụng trong vòng 50 năm. Trong khi mức giá
theo căn của Fusion Alya là 220.000 USD và 300.000 USD. Như vậy, giá bán trung bình căn
của Bến Thành – Non Nước là 352.000 USD/căn là khá cao.
Trong tình trạng thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, giá bán càng trở thành một yếu tố
quan trọng trong quyết định mua của khách hàng. Với mong muốn dự án Bến Thành – Non Nước
đạt được tốc độ bán tốt, một cách thận trọng chúng tôi cho rằng mức giá hợp lý cho biệt thự nên
trong khoảng trung bình là 320.000 USD/căn, tức là giá bán theo mét vuông bình quân là 1.000
USD/m2.
Theo đó, giá bán theo từng loại biệt thự như sau:

TRANG 86
Bảng 6.9 Giá Bán Đề Xuất cho Dự Án Bến Thành – Non Nước
2 phòng ngủ 27 40% 300 – 350 270 – 315 270.000 – 315.000
3 phòng ngủ 41 60% 350 – 400 315 – 360 315.000 – 360.000
Trung bình 320.000
6.5.7. ĐIỀU KIỆN BÀN GIAO

Như đã đề cập trong phần định vị, các biệt thự bán của dự án Bến Thành - Non Nước sẽ nhắm tới
phân khúc khách hàng hạng trung cấp và mức giá ở tầm 270.000 – 360.000 USD/căn. Do đó,
CBRE đề nghị các biệt thự nên được bàn giao ở mức độ bán hoàn thiện. Tức là, căn biệt thự
được bàn giao sẽ được hoàn thiện đầy đủ ngoại thất bao gồm sơn tường, lát gạch, và những phần
thiết bị liên kết với phần xây dựng.
Để tăng sự lựa chọn cho khách hàng, chủ đầu tư có thể linh động bằng cách bên cạnh việc đưa ra
mức giá bán của bán hoàn thiện, có thể đưa ra thêm mức giá bán hoàn thiện bao gồm đầy đủ nội
và ngoại thất nhưng gói nội thất sẽ được tính riêng biệt.
Tuy nhiên, chúng tôi đề xuất chủ đầu tư nên có những chương trình quảng cáo tiếp thị nhằm
thuyết phục người mua lựa chọn phương án mua kèm gói nội thất. Phương án này sẽ giúp đảm
bảo tính thống nhất và tiện cho việc kinh doanh khu nghỉ dưỡng theo mô hình cho thuê lại. Việc
này cũng sẽ giúp cho nhà quản lý kinh doanh cho thuê quản lý toàn khu một cách dễ dàng hơn.
6.6. THỜI GIAN CHÀO BÁN

Không giống như các dự án phức hợp tại trung tâm thành phố gồm có các hạng mục đa dạng với
căn hộ, bán lẻ, văn phòng cho thuê, khách sạn, v.v, sẽ được chia ra làm nhiều giai đoạn phát triển;
dự án Bến Thành Non Nước chỉ có hai hạng mục khách sạn và biệt thự, sẽ được xây dựng song
song nên sẽ không có phần phân chia giai đoạn.
Tuy nhiên, thời gian chào bán của hạng mục biệt thự sẽ được chia ra làm hai giai đoạn với lý do:
 Năm 2012 được dự đoán nền kinh tế sẽ có phần khó khăn hơn năm 2011 do vậy số lượng tiền
mặt rỗi rãi để đầu tư vào các loại hình bất động sản cũng sẽ hạn chế. Điều này sẽ dẫn đến số
lượng khách hàng mua nhà biệt thự sẽ hạn chế hơn. Theo như khảo sát của CBRE, tỷ lệ bán
của các căn biệt thự trong Quý 2 năm 2011 cao tuy nhiên do chính sách thắt chặt tín dụng nên
Quý 3 năm 2011, tỷ lệ bán giảm rõ rệt.
 Sự dồi dào về nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng từ các dự án hiện tại và tương lai dẫn đến sự
cạnh tranh lớn trong thị trường.
 Các chủ đầu tư hiện nay đều rất thận trọng trong việc chào bán dự án, như các dự án biệt thự
nghỉ dưỡng Norman Estate, Mercue, Montgomerie Links, v.v, đều được chào bán với hai giai
đoạn. Giai đoạn đầu các chủ đầu tư thường chỉ đưa ra khoảng 50% số căn để thăm dò thị
trường. Nếu các căn được tiêu thụ tốt thì sẽ tiến hành chào bán giai đoạn hai. Nếu ngược lại,
chủ đầu tư có thể điều chỉnh các hạn chế trong giai đoạn 1 để phù hợp với thị hiếu khách hàng.
Do vậy, chúng tôi đề xuất chủ đầu tư nên chào bán các căn biệt thự theo hai giai đoạn, giai đoạn
đầu là 35 căn (khoảng 50% số căn) và sẽ được chào bán vào Quý 1 năm 2013. Giai đoạn chào
bán thứ hai rơi vào Quý 4 (đầu tháng 10) năm 2013.

TRANG 87
Bảng 6.10 Thời Điểm Chào Bán, Dự Án Bến Thành Non Nước, TP. Đà Nẵng
Các hạng mục 2012 2013 2014
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Giai đoạn I
Thủ tục pháp lý
Tìm nhà thầu
Thiết kế
Xây nhà mẫu và khu cảnh
quan, tiện ích
Chào bán (50% dự án)
Giai đoạn II
Thủ tục pháp lý
Tìm nhà thầu
Thiết kế
Xây nhà mẫu và khu cảnh
quan, tiện ích
Chào bán (50% dự án)
6.7. ĐỀ XUẤT VỀ TIỆN ÍCH CHO KHU BIỆT THỰ

Mô hình biệt thự nghỉ dưỡng mà CBRE đề xuất ở đây sẽ là mô hình biệt thự mở trong khuôn viên
khép kín của toàn khu đất. Để làm cho dự án này khác biệt so với dự án đã thành công như khu
biệt thự Ocean villas, the Dune, Hyatt Regency hay Montgomerie Links, v.v , chúng tôi đề xuất là
nhà đầu tư nên chú trọng vào việc đầu tư tiện ích cho dự án. Và biến lợi thế về tiện ích kết hợp với
vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý trở thành chìa khóa cho sự thành công của dự án.
Diện tích đất của toàn dự án xấp xỉ 10 ha, trong đó diện tích dành cho các tiện ích chung là 65.000
- 70.000 m2, chiếm 65 - 70%. Diện tích này sẽ được phân bổ cho các hạng mục như đường giao
thông chung trong khuôn viên khu biệt thự, các đường lối đi giữa các biệt thự và các tiện ích cần
thiết. Một điểm lưu ý là toàn dự án có hai hạng mục khách sạn và biệt thự, trong đó hạng mục
khách sạn có bao gồm đầy đủ các tiện ích như nhà hàng, quầy bar, hồ bơi và các dịch vụ chăm
sóc sức khỏe. Những cư dân sống trong khu biệt thự nên được sử dụng những tiện ích này. Do
vậy, với hạng mục tiện ích, chúng tôi chỉ đề xuất những tiện ích thật sự cần thiết đáp ứng nhu cầu
cho người ở trong khu biệt thự.
 Hồ Bơi: hiện tại thì giai đoạn 1 của dự án đã có 2 hồ bơi lớn (khoảng 200m2/hồ phục vụ khách
du lịch. Hồ bơi này cũng có thể dùng để phục vụ những cư dân trong khu biệt thự. Như đề xuất
ở trên, sẽ có khoảng 50% số căn có hồ bơi. Như vậy, để đáp ứng nhu cầu của gần 40 căn còn
2
lại, chúng tôi cho rằng nên có một hồ bơi có diện tích vừa phải khoảng 50m . Theo CBRE khảo
sát, độ sâu trung bình của các hồ bơi trong các khu biệt thự dao động trong khoảng 1,2 m - 1,5
m.
 Công viên nhỏ: dự án nằm trong rừng dương nên không cần xây dựng công viên để tiết kiệm
diện tích. Tuy nhiên, chủ đầu tư nên đầu tư một sân chơi cho trẻ em trong khuôn viên của dự
án.

TRANG 88
Sân chơi trẻ em và Hồ bơi trong công viên
 Sân Tennis: hiện nay tại khu vực thuộc giai đoạn 1 của dự án đã có 2 sân tennis, vì vậy, không
nhất thiết phải có xây dựng thêm sân tennis trong giai đoạn 2 của dự án.
 Phòng tập thể hình (Gym): trong giai đoạn 1 của dự án, không có phòng tập thể hình, chỉ có
khu thể thao biển. Vì vậy, trong giai đoạn 2 của dự án chúng tôi đề xuất xây thêm một phòng
tập thể hình. Phòng tập thể hình này dành để phục vụ cho nhu cầu tập luyện thể thao của cư
dân trong khu vực. Chúng tôi đề xuất phòng tập thể hình (Gym) này chỉ nên với quy mô vừa,
2
diện tích trong khoản dưới 70m và trang bị khoảng từ 5 - 10 máy tập thể thao.
Phòng tập thể hình (Gym)
 Dịch vụ bảo vệ 24/24
 Dịch vụ chăm sóc cây cảnh và khuôn viên vườn của mỗi biệt thự trong khuôn viên dự án.
Một điều lưu ý là, lợi thế về tiện ích của dự án này sẽ được dùng là điểm nhấn quan trọng của toàn
dự án bên cạnh vị trí và giá bán. Do vậy, việc xây dựng các hạng mục tiện ích nên được tiến hành
song song với việc xây dựng nhà mẫu. Như vậy, dự án sẽ tăng tính thuyết phục hơn và việc bán
hàng cũng sẽ thu được kết quả nhanh hơn.
6.8. CƠ CẤU THANH TOÁN

Dưới đây là các tiến độ thanh toán của các dự án tương đồng/ cạnh tranh với dự án đang nghiên
cứu:
Bảng 6.11 Bảng Phương Thức Thanh Toán Của Các Dự Án Tương Đồng, TP. Đà Nẵng
Phương thức thanh toán dự án Furama Villas
Đặt cọc 5.000 USD
Thanh toán lần 1 TT 10% trong vòng 7 ngày (bao gồm 5000 USD đặt cọc)
Thanh toán lần 2 TT tiếp 10% sau 02 tháng và ký hợp đồng mua bán tương đương hoàn thành xong phần móng
Thanh toán lần 3 TT tiếp 10% sau 1.5 tháng (hoàn thành xong tầng 2)
Thanh toán lần 4 TT tiếp 10% sau 1.5 tháng (hoàng thành xong kết cấu)
Thanh toán lần 5 TT tiếp 10% sau 1.5 tháng (hoàn chỉnh xây thô)
Thanh toán lần 6 TT tiếp 10% sau 1.5 tháng (hoàn thiện phần XD villas)
Thanh toán lần 7 TT tiếp 10% sau 2 tháng (hoàn thiện cảnh quan nội thất)
Thanh toán lần 8 TT tiếp 10% sau 2 tháng (thời điểm bàn giao villas)
Thanh toán lần 9 TT tiếp 5% còn lại vào thời điểm hoàn thành giấy tờ pháp lý sang tên cho khách hàng
Phương thức thanh toán dự án Ocean Villas
Thanh toán lần 1 TT 30% sau khi xong phần móng (đã bao gồm 10000 USD đặt cọc)
Thanh toán lần 2 TT tiếp 35% sau khi hoàn thành xong phần mái (5 tháng sau khi xong móng)
Thanh toán lần 3 TT tiếp 30% sau khi biệt thự hoàn tất
Thanh toán lần 4 TT 5% sau cùng khi phát hành sổ đỏ cho khách hàng
Phương thức thanh toán dự án Montgomerie Links
Thanh toán lần 1 TT 20% vào ngày ký hợp đồng
Thanh toán lần 2 TT 15% sau khi hoàn thành móng
Thanh toán lần 3 TT 15% sau khi hoàn thành phần thô
Thanh toán lần 4 TT 20% sau khi hoàn thành lắp đặt cửa và cửa sổ biệt thự
Thanh toán lần 5 TT 30% vào thời điểm nhận bàn giao biệt thự
Phương thức thanh toán dự án The Point
Thanh toán lần 1 TT 15% trong vòng 3 đến 4 tháng và khấu hao tiền cọc
Thanh toán lần 2 TT 10% sau ba tháng
Thanh toán lần 3 TT 20% sau sáu tháng
Thanh toán lần 4 TT 20% sau ba tháng
Thanh toán lần 5 TT 30% khi bàn giao
Thanh toán lần 6 TT 5% khi phát hành sổ đỏ
 Theo như các dự án so sánh trên, đa số các tiến độ thanh toán đều trải dài từ 4 đến 9 đợt tùy
thuộc vào quy định của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng của từng dự án. Khách mua nhà sẽ
phải đóng một khoảng tiền giữ chỗ, dao động từ 2.000 USD đến 10.000 USD trong thời gian
chờ hoàn thành hợp đồng và ký kết giữa hai bên. Sau đó khách hàng sẽ thanh toán thành
nhiều đợt và đợt thanh toán cuối cùng sau khi bàn giao nhà.

TRANG 90
 Trong thời điểm khó khăn về tài chính hiện nay, chủ đầu tư nên trải dài thời gian thanh toán cho
người mua. Thường thì các dự án sẽ chia các giai đoạn thanh toán thành năm đến sáu đợt, tuy
nhiên do thị trường khó khăn hiện nay, chủ đầu tư nên linh động và có thể chia nhỏ thành tám
đợt thanh toán tùy theo tiến độ xây dựng dự án.
6.9. CHƯƠNG TRÌNH CHO THUÊ BIỆT THỰ (RENTAL POOL PROGRAM)
6.9.8. ĐỊNH NGHĨA

Chương trình Cho thuê Biệt thự (hay còn gọi là Ký gửi Kỳ nghỉ) là việc Người mua biệt thự ký gửi
lại biệt thự đó cho Người bán (tức là Chủ Đầu Tư dự án) để nhờ người bán cho thuê lại. Chủ đầu
tư sẽ chịu trách nhiệm thu tất cả tiền cho thuê biệt thự và hằng năm chia lại một phần cho người
mua theo thỏa thuận bằng hợp đồng giữa hai bên.
6.9.9. MÔ HÌNH VẬN HÀNH
 Vào ngày hợp đồng Cho thuê Biệt thự có hiệu lực, người mua giao biệt thự cho Chủ Đầu Tư để
đưa vào Chương trình Cho thuê. Trước ngày bắt đầu, Chủ Đầu Tư và bên Điều Hành biệt thự
sẽ kiểm tra biệt Thự xem có đáp ứng đúng yêu cầu cho thuê do Chủ đầu tư đặt ra hay không.
 Người mua có quyền sử dụng biệt thự của mình miễn phí trong một khoảng thời gian nhất định
trong năm tùy theo quy định của Chủ đầu tư (thường dao động từ 30 - 90 ngày/năm). Tuy nhiên
người mua phải báo trước cho Chủ Đầu Tư trước một khoảng thời gian nhất định (thông
thường trước nửa năm). Trong trường hợp người mua sử dụng biệt thự ngoài số ngày quy
đinh, người mua phải trả tiền thuê như khách, tuy nhiên được hưởng những ưu đãi nhất định
như chiết khấu trên giá phòng, giá dịch vụ ăn uống, spa, v.v. Nếu không sử dụng hết thời gian
cho phép sử dụng biệt thự trong một năm sẽ không được cộng dồn sang năm kế tiếp.
 Để đáp lại việc đưa biệt thự vào Chương trình Cho thuê, người Mua phải trả cho Chủ Đầu Tư
các chi phí liên quan bao gồm những chi phí thông thường sau:
 Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT), các khoản hoa hồng cho việc sử dụng thẻ tín dụng và cho
trung tâm lữ hành liên quan đến các khoản thu nhập chưa tính thuế phát sinh từ việc cho
thuê Biệt Thự;
 Thanh toán số tiền bằng số phần trăm nhất định của Thu Nhập Tiền Thuê (thông thường từ
12% - 17%) để trang trải Giá Vốn Hàng Bán bất cứ khi nào Biệt Thự được cho thuê;
 Thanh toán số tiền bằng số phần trăm nhất định của Thu Nhập Tiền Thuê (thông thường
5%) để trang trải Chi Phí Hành Chính của Chương Trình Cho Thuê để điều hành Chương
Trình Cho Thuê bất cứ khi nào Biệt Thự được cho thuê;
 Thanh toán Phí Chương Trình Cho Thuê bằng số phần trăm nhất định của Thu Nhập Tiền
Thuê Thuần (thông thường 30% - 50%), được tính bằng Thu Nhập Tiền Thuê trừ Giá Vốn
Hàng Bán và trừ Chi Phí Hành Chính của Chương Trình Cho Thuê.
 Thanh toán Dự Phòng Phí Sửa Chữa Lớn và Cải Tạo Biệt Thự bằng số phần trăm nhất định
của Thu Nhập Tiền Thuê (thông thường 3% - 5%);
 Thanh toán Phí Quản Lý và Bảo Trì quy định tại Hợp Đồng Quản Lý và Bảo Trì (đây là
khoản phí tất cả các chủ sở hữu Biệt Thự phải thanh toán bất kể có tham gia Chương Trình
Cho Thuê Biệt Thự hay không);

TRANG 91
 Thanh toán Dự Phòng Phí Sửa Chữa Lớn và Cải Tạo Khu Vực Chung thông thường tương
đương 0,2 - 0,25 USD mỗi mét vuông (đây là khoản phí tất cả các chủ sở hữu Biệt Thự phải
thanh toán bất kể có tham gia Chương Trình Cho Thuê hay không);
 Thanh toán các chi phí tiện ích, như điện, ga, nước phục vụ cho việc bảo trì Biệt Thự;
 Thanh toán Khoản Phí Khởi Điểm Tối Thiểu, thông thường bằng tổng một năm Phí Quản Lý
và Bảo Trì và hai năm Dự Phòng Phí Sửa Chữa Lớn và Cải Tạo Khu Vực Chung.
 Sau khi đã trả tất cả các chi phí theo quy định của Chủ Đầu Tư, người Mua được nhận tiền cho
thuê tính theo báo cáo hàng tháng của Chủ Đầu tư, và việc quyết toán sẽ được thực hiện cuối
năm tài chính khi hoàn thành báo cáo được kiểm toán của dự án;
6.9.10. LỢI ÍCH CHO CHỦ ĐẦU TƯ
 Là chiến lược tiếp thị hấp dẫn đối với người mua biệt thự, đặc biệt khi chủ đầu tư có thể cam
kết về tỷ suất lợi nhuận trong khoảng một thời gian nhất định.
 Dễ phát triển tại những thị trường có nền du lịch phát triển. Thậm chí chủ đầu tư có thể phát
triển hạng mục biệt thự bán và áp dụng mô hình này mà không cần phát triển hạng mục khách
sạn đi kèm.
 Có một thương hiệu thống nhất cho toàn dự án.
 Đem lại lợi nhuận cho cả các nhà quản lý khách sạn (những người sẽ điều hành khối biệt thự
cho thuê) và chính các nhà quản lý sẽ đem khách tới cho toàn bộ khu nghỉ dưỡng, giúp tăng
công suất phòng và tăng lợi nhuận cho người sở hữu biệt thự.
Tuy nhiên tham gia chương trình Biệt thự Cho thuê cũng có những rủi ro nhất định như:
 Chủ đầu tư có thể không đánh giá hết khả năng thu hồi vốn đầu tư đối với chương trình nên dễ
dẫn đến việc sai lệch trong dự báo nguồn tiền thu vào của dự án.
 Chi phí xây dựng và vận hành có thể cao nếu phải đáp ứng những tiêu chuẩn do chương trình
cho thuê đặt ra.
6.9.11. VÍ DỤ VỀ NHỮNG DỰ ÁN HIỆN HỮU ĐANG ÁP DỤNG MÔ HÌNH

Chương trình Cho thuê Biệt The Nam Furama Hyatt Vinpearl Fusion Saint Six Senses
thự Hai Villas Regency Villas Alya Simeon Hideaway
Đà Long
Vị trí Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Hội An Côn Đảo
Nẵng Hải
Nhà quản lý GHM Furama Hyatt Self Fusion Six Senses
Chi phí phải trả (% trên tổng thu
30% 15% 30% 25% n/a 17% 30%
nhập từ việc cho thuê)
Chia sẻ lợi nhuận (% trên lợi nhuận sau khi trừ chi phí)
Chủ biệt thự 50% 60% 50% 85% 60% 75% 50%
Chủ đầu tư 50% 40% 50% 15% 40% 25% 50%
Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ dự kiến 22% N/A N/A 30% N/A 21% 30%
6.9.12. VÍ DỤ VỀ NHỮNG DỰ ÁN TƯƠNG LAI SẼ ÁP DỤNG MÔ HÌNH

TRANG 92
Hầu hết các dự án biệt thự nghỉ dưỡng tương lai tại Đà Nẵng hay Nha Trang đều dự định sẽ áp
dụng mô hình này, tuy nhiên do chưa chào bán sản phẩm nên những thông tin về Chương trình
Cho thuê cũng chưa được tiết lộ.
6.9.13. ĐỀ XUẤT CHO KHÁCH HÀNG

Chúng tôi đề xuất chủ đầu tư nên áp dụng chương trình cho thuê biệt thự đối với tất cả 68 biệt thự
bán. Đây là một mô hình đã áp dụng thành công tại một vài khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam như The
Nam Hai, Hyatt Regency, Furama tại Đà Nẵng và được áp dụng rộng khắp tại Phuket (Thái Lan),
Bali (Indonesia). Đây là một lựa chọn giúp người mua với tư cách là nhà đầu tư bất động sản cảm
thấy yên tâm hơn về quyết định đầu tư vào việc mua biệt thự của mình, từ đó thúc đẩy nhanh việc
bán biệt thự. Tuy nhiên việc áp dụng nên được thực hiện dưới hình thức tự nguyện, không bắt
buộc. Người mua có thể lựa chọn tham gia hoặc không tham gia chương trình.
6.10. ĐỀ XUẤT ĐƠN VỊ KHAI THÁC VẬN HÀNH

Trong trường hợp chủ đầu tư quyết định áp dụng Chương trình Cho thuê Biệt thự vào các biệt thự
bán của mình, việc thuê một đơn vị vận hành chuyên nghiệp là điều cần thiết và nên có. Hầu hết
các nhà quản lý khách sạn chuyên nghiệp trên thế giới hiện nay đều quen thuộc với mô hình này
và sẵn sàng đứng ra hợp tác với chủ đầu tư. Có thể kể đến một vài tên tuổi sau:
 Nhà quản lý mang tầm thế giới: Hilton International, Hyatt International, InterContinental Group
(IHG), Marriott International, Shangri-La, Starwood Hotels & Resorts, v.v.
 Nhà quản lý mang tầm khu vực (hoạt động chủ yếu tại các nước trong khu vực như Thái Lan,
Singapore, Indonesia, Malaysia): Alila Hotels & Resorts, Amanresorts International Pte. Ltd.,
Banyan Tree Pte. Ltd., Dusit Hotels & Resorts, v.v.
6.11. ĐỀ XUẤT ĐƠN VỊ TƯ VẤN THIẾT KẾ

Dưới đây là danh sách những đơn vị tư vấn thiết kế tại các dự án biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng
để chủ đầu tư kham khảo:
Bảng 6.12 Đơn Vị Tư Vấn Thiết Ké Tại Các Dự Án Biệt Thự Nghỉ Dưỡng
Vinpearl Hồ Tràm
Dự án Hyatt Regency Furama Villas Ocean Villas
Đà Nẵng
The Sun Villas
Sanctuary
Ariyana
Chủ đầu tư Indochina Land VinaCapital Vinpearl Land Sun Group Refico
Company
Blink Design,
RMJM, Diana Ariyana,
Đơn vị thiết Sala Design, Mia OUT-2
Simpson Design, Archipel, Woodhead Hirsch Berner
kế kiến trúc Design, Tenax Design
Celia Chu Design SMEC
international B.V
Đơn vị thiết Colin Cty Dulfill
N/A EDAW/AECOM WATG N/A
kế kết cấu Montgomerie Watt & TSE
Tropical
Đơn vị thiết Site Concept SALA Designer
N/A Belt Collins Landscaping Urbi
kế cảnh quan International Group
International
Nhà thầu Indochine
N/A Coteccons N/A Unicons Coteccons
chính Engineering
6.12. Ý TƯỞNG THIẾT KẾ

TRANG 93
Khi xem xét thiết kế một biệt thự, các yếu tố sau cần được quan tâm đến:
 Kiến trúc
 Độ riêng tư
 Không gian
Dù phần lớn các biệt thự được bán dưới hình thức biệt thự mua để cho thuê lại như một phần của
việc đầu tư, cần ghi nhớ rằng việc mua nhà cũng có liên quan ít nhiều đến tình cảm. Do đó, cảm
giác đối với một căn biệt thự rất quan trọng. Tại các dự án biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp như The
Nam Hai ở Quảng Nam - Đà Nẵng (Việt Nam) hay Malaiwana Villa’s ở Phuket (Thái Lan), kiến trúc
hiện đại được giả cổ theo kiến trúc địa phương đã được áp dụng khá thành công để tạo điểm nhấn
về thiết kế. Do đó đề nghị thiết kế của những căn biệt thự cần dung hòa giữa các yếu tố hiện đại
và truyền thống, đừng cố gắng sao chép quá nhiều từ bất kỳ dự án hiện hữu nào, để dự án có
được cảm nhận độc nhất.
Sự riêng tư là yếu tố được xem xét chính của những khách hàng chọn hình thức biệt thự, dù để
đầu tư hay để ở. Cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở đều sẵn sàng chi trả cho các căn biệt thự
đẳng cấp vì tại đây, họ có cơ hội sở hữu các không gian riêng tư, những không gian không thể có
tại hầu hết các khách sạn trong thành phố hay tại các khu du lịch đã bị thương mại hóa nhiều. Cần
ghi nhận rằng ở cả dự án Nam Hải lẫn Malaiwana, sự riêng tư được tạo ra nhờ việc sử dụng các
tường ngăn như những hình minh họa dưới đây. Dự án Nam Hải, Malaiwana và những dự án
khác được quản lý sao cho các biệt thự riêng lẻ đều có sự riêng tư, thông qua vị trí và hướng của
từng căn trong khu đất cũng như thông qua việc sử dụng thảm thực vật tự nhiên và địa hình.
Giả định rằng các căn biệt thự được đề xuất khá nhỏ so với những dự án biệt thự nghỉ dưỡng
khác trên thị trường, cũng cần đề nghị áp dụng kế hoạch thiết kế với không gian mở để tối đa hóa
không gian.
Và một vấn đề quan trọng khác nữa là phòng khách, và các phòng ngủ cần được thiết kế mở ra
không gian bên ngoài. Một lần nữa, điều này được dẫn chứng tại dự án Six Senses Côn Đảo và
Malaiwana. Việc cho phép các không gian bên trong biệt thự được thiết kế mở ra bên ngoài sẽ
giúp nâng cao tính ấn tượng trong không gian biệt thự cũng như cải thiện độ linh hoạt.
Hướng nhìn cần được tối đa cho mọi biệt thự. Thông thường hướng nhìn sẽ tạo ra “nhân tố ngạc
nhiên” cho bất động sản và không tốn chi phí cho chủ đầu tư, nhưng để đạt được điều này, các
căn biệt thự cần được sắp xếp hợp lý. Chủ đầu tư cần phải đảm bảo mỗi biệt thự tọa lạc tại vị trí
chiến lược, sử dụng hiệu quả nhất địa hình của khu đất. Trường hợp mặt tiền và hướng nhìn của
dự án bị giới hạn, các biệt thự cần được xếp so le, từ đó những căn ở xa tầm nhìn đẹp có thể nhìn
thông qua khu phía sau các biệt thự khác để có được hướng nhìn. Việc sử dụng địa hình cần
được xem xét cẩn thận và không đồng nghĩa đi cùng với sự riêng tư – chẳng hạn ở dự án Arawan
Villa, Phuket, Thái Lan, nơi hướng nhìn biển có được nhờ vào vị trí sườn đồi.
Dưới đây là một vài mẫu biệt thự kết hợp gần như hoàn hảo lối kiến trúc cổ điển và đương đại và
đã tạo được tiếng vang trong thị trường biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam và trong khu vực.
Hình 6.19 Các Mẫu Biệt Thự Tham Khảo

TRANG 94
Kiến trúc bên ngoài của dự án The Nam Hai (Việt Nam) Kiến trúc bên trong của dự án The Nam Hai (Việt Nam)
Kiến trúc bên ngoài của dự án Six Senses Côn Đảo (Việt Nam) Kiến trúc bên trong của dự án Six Senses Côn Đảo (Việt Nam)
Kiến trúc bên ngoài của dự án Malaiwana (Phuket, Thái Lan) Kiến trúc bên trong của dự án Malaiwana (Phuket, Thái Lan)
Kiến trúc bên trong của dự án Trisara (Phuket, Thái Lan) Kiến trúc bên ngoài của dự án Trisara (Phuket, Thái Lan)

TRANG 95
6.13. KẾT LUẬN VỀ PHẦN ĐỀ XUẤT BIỆT THỰ BÁN
Biệt thự bán
 Quy mô: 68 căn.
 Đợt 1 (cuối Qúy 1 năm 2013): chào bán 35 căn, bán hết vào cuối Qúy 1 năm 2014
 Đợt 2 (đầu Qúy 4 năm 2013): chào bán 33 căn, bán hết vào Qúy 4 năm 2014
 Nên có hai loại biệt thự: loại 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ với tỷ lệ hai phòng ngủ chiếm 40%.
Trong trường hợp có 68 căn biệt thự như trong quy hoạch tổng thể của dự án, số căn loại 2
phòng ngủ khoảng 27 căn và số căn loại 3 phòng ngủ là khoảng 41 căn.
 Mức giá bán có thể đạt 1.000 USD/m2 và diện tích sử dụng của biệt thự không cần quá cao
(khoảng 350 m2/căn) để tổng giá trị một căn biệt thự ở mức thị trường chấp nhận là trung bình
khoảng 320.000 USD/căn. Dự kiến trong hai năm sẽ chào bán hết các căn biệt thự.
 Diện tích khuôn viên đất của một biệt thự dao động từ 300 - 400 m2.

2 phòng ngủ 27 40% 300 – 350 270 – 315 270.000 – 315.000
3 phòng ngủ 41 60% 350 – 400 315 – 360 315.000 – 360.000
Trung bình 320.000
7. ĐỀ XUẤT VỀ HẠNG MỤC KHÁCH SẠN
7.1. ĐỊNH VỊ KHÁCH SẠN

Để định vị khách sạn và xác định mô hình phát triển của khách sạn đang nghiên cứu, chúng tôi
xem xét thế mạnh thế yếu của vị trí khu đất, phân tích nguồn cầu trên thị trường cũng như phân
tích khả năng cạnh tranh của các khách sạn cạnh tranh hiện hữu và trong tương lai tại các khu
vực lân cận xung quanh dự án.
Chúng tôi cũng đã cân nhắc rất nhiều lựa chọn định vị cho khách sạn, bao gồm từ phân khúc
khách sạn 4 sao đến 5 sao, mức bình dân, trung bình hay hạng sang. Các yếu tố sau được xem
xét khi định vị khách sạn cho dự án:
 Thế mạnh của khu đất.
 Định vị và xem xét hoạt động kinh doanh của các khách sạn cạnh tranh như Furama Resort Đà
Nẵng, Victoria Hội An Beach Resort & Spa, Palm Garden Resort Hội An, Swiss-Belhotel Golden
Sand Resort & Spa (Hội An), Lifestyle Resort Đà Nẵng và Boutique Hội An Resort.
 Sự phát triển của nguồn cung khách sạn trong tương lai cũng như quy mô và định vị thị trường
của các khách sạn tương lai ở Đà Nẵng.
 Cơ hội và sự cần thiết của việc tạo ra được sự khác biệt so với các khách sạn hiện hữu trên thị
trường.
Khu đất nằm trong khu vực được ưu tiên phát triển du lịch với bãi biển dài và đẹp. Khu đất của dự
án có ưu thế là không chỉ có bãi biển đẹp mà còn có cả rừng dương tự nhiên gần như còn được
bảo tồn duy nhất tại Đà Nẵng, mang lại không gian xanh đặc biệt mát mẻ cho toàn khu. Dự án tọa
lạc ngay trên trục đường chính ven biển, nối Đà Nẵng và Hội An, từ khu đất vừa dễ dàng tiếp cận

TRANG 96
trung tâm thành phố Đà Nẵng (khoảng 20 phút đi ô tô) vừa dễ dàng tiếp cận khu phố cổ Hội An
(khoảng 20 phút).
Với lợi thế như vậy, khu khách sạn hoàn toàn có thể được định vị ở phân khúc cao cấp là 4 sao
hoặc 5 sao. Phân khúc này cũng phù hợp với khu bungalow hiện hữu nằm gần biển với tiêu chuẩn
4 sao.
Về mặt nhu cầu thị trường, như phân tích ở phần Nghiên cứu Thị trường, hiện tại Đà Nẵng có tổng
cộng 39 khách sạn cao cấp trong đó có sáu khách sạn 5 sao, ba khách sạn 4 sao và 31 khách sạn
3 sao. Có thể thấy khối khách sạn 3 sao gần như chiếm lĩnh thị trường khách sạn tại Đà Nẵng với
nguồn cung phòng khá lớn (1.874 phòng), chiếm 55% tổng số phòng khách sạn cao cấp tại Đà
Nẵng. Trong khi đó số khách sạn 4 - 5 sao lại khá khiêm tốn và phần lớn tập trung tại khu vực ven
biển dưới hình thức khu nghỉ dưỡng cao cấp (resort). Trong số bảy khu nghỉ dưỡng hiện hữu ven
biển thì có tới sáu khu nghỉ dưỡng là đạt tiêu chuẩn 5 sao với mức giá khá cao và chỉ có duy nhất
Bến Thành - Non Nước Resort là tiêu chuẩn 4 sao.
Với sự chênh lệch trong nguồn cung phòng như vậy, chúng tôi đề xuất khối khách sạn nên được
định vị ở phân khúc 4 sao để tận dụng khoảng trống về nguồn cung trên thị trường.
Bên cạnh đó nếu xét về hiệu quả kinh tế, chúng tôi không đề xuất xây dựng một khách sạn 5 sao
(với mức giá phòng tối thiểu khoảng 100 USD/phòng/đêm) vì khách sạn càng sang trọng sẽ đồng
nghĩa với mức vốn đầu tư cho mỗi phòng cao hơn. Với tình hình chi phí xây dựng ngày càng tăng,
chi phí quá cao như vậy sẽ dẫn đến việc giá phòng cao hơn mức khách hàng sẵn lòng chi trả, đặc
biệt là trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay khi mà ngân sách dành cho công tác hay du lịch
đang bị thắt chặt.
7.2. MÔ HÌNH KHÁCH SẠN

Tùy thuộc vào vị trí dự án, đối tượng khách hàng và phân khúc thị trường, một khách sạn có thể
được xây dựng dưới nhiều hình thức khác nhau như sau:
 Khách sạn cao tầng (High-rise hotels): thường là những khách sạn tọa lạc trong thành phố
hoặc trên những trục đường ven biển như đường Trần Phú (Nha Trang), đường Thùy Vân
(Vũng Tàu). Giá cho thuê của các khách sạn này tính theo phòng, mỗi phòng có diện tích
khoảng 20 - 35 m2 và thường không có phòng khách riêng.
 Khách sạn thấp tầng (Low-rise hotels): cũng tương tự như khách sạn cao tầng, nhưng số tầng
thấp hơn, thường chỉ có từ 3-4 tầng và nằm trong các khu nghỉ dưỡng ven biển. Loại khách sạn
này thường thấy ở khu vực biển Mũi Né (Khu nghỉ dưỡng Sea Lion, Sea Horse, Tiến Đạt, v.v.)
và khu vực biển Đà Nẵng (Khu nghỉ dưỡng Olalani, Furama, Palm Garden, v.v.).
 Nhà nghỉ dưỡng dạng bungalow: Bungalow là loại nhà nghỉ chỉ có một tầng, diện tích dao động
từ 30 - 150 m2 mỗi căn và mỗi căn có từ 1 - 2 phòng cho thuê tùy thuộc vào loại cho một
khách, cho hai khách hay cho gia đình. Các căn bungalow thường nằm biệt lập hoàn toàn với
nhau. Giá cho thuê tính theo căn, chứ không tính theo phòng.
Đối với dự án Bến Thành - Non Nước Resort, do dự án đã có khu bungalow thấp tầng được xây ở
khu vực gần biển, chúng tôi đề nghị khu khách sạn bổ sung nên xây ngay trên nền khu khách sạn
thấp tầng cũ với mô hình cũng tương tự như khu khách sạn cũ, đó là chỉ cao từ 3-4 tầng, không
nên xây cao hơn 5 tầng nhằm tạo sự hài hòa với cảnh quan thiên nhiên xung quanh.
7.3. THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU (PHÂN KHÚC KHÁCH HÀNG)

Nguồn cầu dành cho các khách sạn thường đến từ ba phân khúc chính sau:

TRANG 97
 Khách du lịch thuần túy.
 Khách công vụ
 Khách MICE (Meeting-Incentives-Convention-Exhibition): là khách kết hợp hội thảo và du lịch

nghỉ dưỡng
Tại Đà Nẵng, khách du lịch thuần túy chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số khách tới thăm thành phố
hàng năm, tiếp theo là khách công vụ và khách đi với mục đích khác. Theo thống kê của Sở Du
lịch Đà Nẵng, trong năm 2010, số khách du lịch thuần túy tới thành phố chiếm khoảng 52%, số
khách công vụ chỉ chiếm khoảng 5%, còn lại (43%) là khách đi vì các mục đích khác như khám
sức khỏe, thăm thân nhân.
Tuy nhiên thị phần khách lưu trú tại các khách sạn cao cấp trong thành phố (khách sạn 3-5 sao) thì
khá khác biệt, trong đó hầu như không có khách đi vì mục đích khác như khám sức khỏe, thăm
thân nhân. Hầu hết khách lưu trú là khách du lịch thuần túy và khách công vụ/khách MICE.
Để xác định phân khúc khách hàng mục tiêu của khối khách sạn Bến Thành - Non Nước, chúng tôi
nghiên cứu phân khúc khách hàng hiện hữu tại những khách sạn có thể là đối thủ cạnh tranh với
dự án như sau:
Bảng 7.1 Phân Khúc Khách Hàng Của Từng Dự Án Cạnh Tranh
Furama Lifestyle
Victoria Palm Golden Boutique
Phân khúc thị trường Resort Đà
Resort Garden Sand Hội An
Resort Đà
Nẵng Nẵng
Khách du lịch thuần túy 45% 80% 65% 65% 80% 45%
Khách công vụ 25% 18% 20% 20% 18% 25%
Khách MICE 30% 2% 15% 15% 2% 30%
Tổng nguồn cầu 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Hình 7.1 Phân Khúc Khách Hàng Của Toàn Thị Trường Cạnh Tranh
16%
Khách nghỉ dưỡng thuần túy
Khách công vụ
21%
63% Khách MICE
 Khách đi du lịch thuần túy vẫn chiếm thị phần lớn nhất tại các khách sạn nêu trên, với tỷ lệ dao
động từ 45% - 80%. Do các khách sạn nêu trên là các khu nghỉ dưỡng ven biển, xa trung tâm
thành phố Đà Nẵng nên chủ yếu thu hút khách du lịch thuần túy, đặc biệt là các khách sạn nằm
trong khu phố cổ Hội An như Victoria Resort và Boutique Hội An Resort với tới 80% là khách du
lịch thuần túy.

TRANG 98
 Khách công vụ mặc dù ít hơn khách du lịch, nhưng cũng chiếm thị phần khá lớn, dao động từ
18% - 25%. Khác với khách du lịch thuần túy, khách công vụ không bị ràng buộc quá nhiều về
mức giá do họ thường được công ty đài thọ chi phí ăn ở. Họ có thể chấp nhận mức giá cao,
miễn là khách sạn phải nằm ở vị trí thuận tiện cho công việc của họ và không nhất thiết phải
gần các địa điểm du lịch. Nếu không được ở ngay trong trung tâm thì cũng phải ở những khu
vực có hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối tốt, ví dụ nằm trên những trục đường lớn, tiện kêt nối với
sân bay. Vì lý do này, khách công vụ lưu trú tại các khách sạn gần sân bay hơn như Furama
hay Lifestyle Resort chiếm tỷ lệ khá lớn (25%).
 Phụ thuộc vào cơ sở vật chất dành cho phòng hội nghị - hội thảo tại các khách sạn mà thị phần
khách MICE nhiều hay ít. Furama Resort và Lifestyle Resort là có tiện nghi dành cho phòng hội
thảo khá lớn lại nằm gần thành phố Đà Nẵng nhất nên có thị phần khách MICE chiếm tới 30%.
 Khách công vụ, đặc biệt là khách nước ngoài, cũng có xu hướng đặt phòng tại những khách
sạn có thương hiệu vì điều này đảm bảo chất lượng phòng và chất lượng dịch vụ đạt chuẩn
quốc tế nhất định, vì vậy Furama Resort được nhiều công ty đa quốc gia chọn làm địa điểm tổ
chức họp tổng kết cuối năm và tổ chức các hoạt động xây dựng nhóm (team building).
Đề xuất về khách hàng mục tiêu cho dự án Bến Thành - Non Nước
 Khu đất của dự án Bến Thành - Non Nước có lợi thế là nằm trên một trục đường chính ven
biển nối từ Đà Nẵng đi Hội An, vừa dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố (cách trung tâm thành
phố và sân bay khoảng 20 - 30 phút đi ô tô) và khu phố cổ Hội An (15 phút đi ô tô). Với lợi thế
này, khách sạn đang nghiên cứu có thể vừa thu hút khách du lịch nghỉ dưỡng, vừa thu hút
khách công vụ.
 Dự án được nâng cấp và xây mới từ một khách sạn hiện hữu 4 sao khá lâu đời tại Đà Nẵng, đã
được rất nhiều người biết tới. Đây là một lợi thế vì khách sạn đã có sẵn lượng khách hàng thân
thuộc, kể cả khách du lịch và khách công vụ.
 Chúng tôi đề xuất khách du lịch thuần túy chiếm khoảng 60%, khách công vụ và khách MICE
chiếm khoảng 40%.
 Chủ đầu tư dự án là một công ty con của một tổng công ty chuyên về du lịch lữ hành khá nổi
tiếng tại Việt Nam với mối quan hệ rộng lớn. Dự án tọa lạc tại thành phố được coi là năng động
và có tốc độ phát triển nhanh nhất tại Việt Nam nên dự kiến khách MICE cũng sẽ chiếm một tỷ
lệ nhất định, khoảng 15% tổng số khách lưu trú.
 Kết luận về phân khúc khách hàng theo mục đích lưu trú:
 Khách nghỉ dưỡng thuần túy: khoảng 60%

 Khách công vụ: khoảng 25%
 Khách MICE: khoảng 15%
 Kết luận về Quốc tịch khách:

 Người nước ngoài (chiếm khoảng 60%)
 Người Việt Nam (chiếm khoảng 40%)

TRANG 99
Hình 7.2 Bản đồ khoảng cách vị trí dự án so với các điểm du lịch và tiện nghi tiện ích chính
7.4. DỰ ÁN SO SÁNH
Một phần không thể thiếu trong đề xuất phát triển là lựa chọn những dự án tương đồng và những
dự án cạnh tranh với dự án đang nghiên cứu để làm căn cứ so sánh về quy mô phòng, giá phòng
và công suất phòng.
CÁC DỰ ÁN TƯƠNG ĐỒNG

Dự án tương đồng được tham khảo để xác định quy mô và cấu trúc phòng thường có của khối
khách sạn thấp tầng tại một khu nghỉ dưỡng ven biển. Một vài tiêu chí xác định dự án tương đồng
như sau:
 Là những dự án có cùng mô hình như khách sạn đang nghiên cứu (tức là dạng khách sạn thấp
tầng từ 3 - 5 tầng nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp).
 Nằm ven biển, nếu nằm cùng khu vực với dự án thì càng tốt.
 Có khách hàng mục tiêu là khách du lịch thuần túy, khách du lịch theo đoàn và khách công
vụ/khách MICE.
Dựa trên những tiêu chí trên, những khách sạn sau tại Đà Nẵng và Hội An được coi là tương đồng
với dự án đang nghiên cứu:
 Lifestyle Resort Đà Nẵng
 Furama Resort Đà Nẵng

TRANG 100
 Crowne Đà Nẵng Plaza
 Vinpearl Luxury Đà Nẵng
 Hyatt Regency Đà Nẵng
Bảng 7.2 Các dự án tương đồng, Thông tin cơ bản
FURAMA RESORT ĐÀ NẴNG LIFESTYLE RESORT ĐÀ NẴNG CROWNE ĐÀ NẴNG PLAZA
 Vị trí: P.Khuê Mỹ, Q.Ngũ Hành Sơn,  Vị trí: P. Khuê Mỹ, Q. Ngũ Hành Sơn,  Vị trí: P.Khuê Mỹ, Q.Ngũ Hành Sơn,
TP. Đà Nẵng TP. Đà Nẵng TP. Đà Nẵng
 K/cách so với sân bay: 20 phút  K/cách so với sân bay: 20 phút  K/cách so với sân bay: 20 phút
 Năm bắt đầu hoạt động: 1997  Năm bắt đầu hoạt động: 2010  Năm bắt đầu hoạt động: 2010
 Phân hạng: 5 sao  Phân hạng: 5 sao  Phân hạng: 5 sao
 Nhà quản lý: Furama Group  Nhà quản lý: tự quản lý  Nhà quản lý: IHG
 Số tầng: 5  Số tầng: 6  Số tầng: 9
 Tổng số phòng: 198  Tổng số phòng: 187  Tổng số phòng: 274
VINPEARL LUXURY ĐÀ NẴNG HYATT REGENCY ĐÀ NẴNG
 Vị trí: P.Hòa Hải, Q.Ngũ Hành Sơn,  Vị trí: P.Hòa Hải, Q.Ngũ Hành Sơn, TP. 
TP. Đà Nẵng Đà Nẵng
 K/cách so với sân bay: 20 phút  K/cách so với sân bay: 20 phút
 Năm bắt đầu hoạt động: 2011  Năm bắt đầu hoạt động: 2011
 Phân hạng: 5 sao  Phân hạng: 5 sao
 Nhà quản lý: Tự quản lý  Nhà quản lý: Hyatt International Group
 Số tầng: 6  Số tầng: 8
 Tổng số phòng: 200  Tổng số phòng: 201
Nguồn: CBREViệt Nam
CÁC DỰ ÁN CẠNH TRANH

Các thông số của dự án cạnh tranh được sử dụng làm căn cứ để xác định công suất phòng và giá
phòng của khách sạn đang nghiên cứu. Dự án cạnh tranh là những dự án có khả năng cạnh tranh
với khách sạn đang nghiên cứu trong việc thu hút khách hàng tiềm năng và đáp ứng những tiêu
chí sau:
 Tọa lạc tại cùng một khu vực với dự án

TRANG 101
 Nằm ven biển
 Có mức phân hạng tương đương (mức 4 sao cao cấp) hoặc cao hơn hoặc thấp hơn một chút
so với dự án đang nghiên cứu;
 Khách hàng mục tiêu là khách công vụ và khách MICE. Khách du lịch có nhưng chiếm tỷ trọng
ít hơn.
 Không nhất thiết phải cùng một mô hình như khách sạn đang nghiên cứu (khách sạn dạng khối
thấp tầng), có thể là dạng bungalow hoặc khu nghỉ liền kề, miễn là có cùng khách hàng mục
tiêu.
Những khách sạn sau được coi là đối thủ cạnh tranh hiện hữu với dự án đang nghiên cứu:
 Furama Resort Đà Nẵng
 Victoria Hội An Beach Resort & Spa
 Palm Garden Resort Hội An
 Swiss-Belhotel Golden Sand Resort & Spa (Hội An)
 Lifestyle Resort Đà Nẵng
 Boutique Hội An Resort

Ngoài ra các đối thủ cạnh tranh trong tương lai cũng được xem xét gồm :
 Pullman Olalani
 Melia Resort Đà Nẵng
 Le Meridien Resort
 Khu du lịch Hà Nội - Non Nước
Bảng 7.3 Các dự án cạnh tranh hiện hữu, Thông tin cơ bản
FURAMA RESORT ĐÀ NẴNG VICTORIA HỘI AN BEACH PALM GARDEN RESORT
 Vị trí: Q.Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng  Vị trí: Cửa Đại, Hội An, Quảng Nam  Vị trí: Hội An, Quảng Nam
 Nhà quản lý: Furama Group  Nhà quản lý: Victoria Group  Nhà quản lý: Tự quản lý

TRANG 102
SWISS-BELHOTEL GOLDEN SAND LIFESTYLE RESORT ĐÀ NẴNG BOUTIQUE HỘI AN RESORT
 Vị trí: Hội An, Quảng Nam  Vị trí: Q. Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng  Vị trí: Hội An, Quảng Nam
 Nhà quản lý: Swiss-Belhotel  Nhà quản lý: tự quản lý  Nhà quản lý: Tự quản lý
Bảng 7.4 Các dự án cạnh tranh, Thông tin cơ bản
Chưa có ảnh chính thức Chưa có ảnh chính thức
PULLMAN OLALANI MELIA RESORT ĐÀ NẴNG LE MERIDIEAN RESORT
 Vị trí: Q.Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng  Vị trí: Q.Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng  Vị trí: Q.Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng
 Năm dự kiến hoạt động: 2012  Năm dự kiến hoạt động: 2012  Năm dự kiến hoạt động: 2014
 Nhà quản lý: Accor Hotel Group  Nhà quản lý: Melia International Hotel  Nhà quản lý: Starwood Hotels & Resort
 Số tầng: 6  Số tầng: chưa có thông tin  Số tầng: chưa có thông tin
 Tổng số phòng: 197  Tổng số phòng: 110 (giai đoạn 1)  Tổng số phòng: 349
 Tình trạng: đã xây xong phần thô  Tình trạng: đã xây xong phần thô  Tình trạng: đang làm móng
Chưa có ảnh chính thức
KHU DU LỊCH HÀ NỘI - NON NƯỚC
 Vị trí: Q.Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng

 K/cách so với sân bay: 30 phút
 Năm dự kiến hoạt động: 2014
 Phân hạng: 5 sao
 Nhà quản lý: chưa quyết định

 Số tầng: chưa có thông tin

 Tổng số phòng: 260
 Tình trạng: đang giải phòng mặt bằng
Hình 7.3 Bản đồ vị trí các dự án cạnh tranh hiện tại và tương lai
7.5. QUY MÔ (LOẠI PHÒNG, SỐ PHÒNG, DIỆN TÍCH)
Phương pháp
Để ước lượng quy mô khách sạn hay số lượng phòng khách sạn cần có, loại phòng và diện tích
của từng loại, chúng tôi sẽ tiến hành các bước phân tích sau:
 Bước 1: Khả năng tiêu thụ đối với thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng (dựa vào Số
lượng khách nước ngoài và khách nội địa tới thành phố; Tỷ lệ khách có khả năng lưu trú trong
các khách sạn cao cấp; Thời gian lưu trú trung bình)
 Bước 2: Phân tích về đặc thù phòng (loại phòng, tỉ lệ các loại phòng, diện tích phòng, quy mô
đất) của các khách sạn tương đồng từ đó làm cơ sở so sánh để đề xuất cho dự án.
 Bước 3: Phân tích quy mô phòng của các khách sạn cạnh tranh trong tương lai.
BƯỚC 1 – KHẢ NĂNG TIÊU THỤ CỦA THỊ TRƯỜNG

TRANG 104
Để dự đoán nhu cầu dành cho khối khách sạn 4 - 5 sao trong vòng năm năm tới, những yếu tố sau
được cân nhắc:
 Bước 1: Dự đoán lượng khách quốc tế và khách nội địa đến Đà Nẵng;
 Bước 2: Dự đoán số phòng khách sạn 4 - 5 sao cần có thông qua tỷ lệ khách quốc tế và khách
nội địa trong tổng số khách sẽ tới ở khách sạn 5 sao và thời gian lưu trú trung bình.
 Bước 3: Dự đoán về sự thiếu hụt/thặng dư số phòng khách sạn 4 - 5 sao cần có để đáp ứng đủ
số khách sẽ tới ở sau khi đã xem xét tới nguồn cung tương lai trong khoảng thời gian tương
ứng.
Dự đoán về lượng khách du lịch tới Đà Nẵng

Để dự đoán về số lượng khách tới Đà Nẵng, chúng tôi dựa trên dữ liệu thống kê và kế hoạch phát
triển du lịch của Sở Du lịch Thành phố Đà Nẵng cũng như những dự đoán về tốc độ phát triển kinh
tế nói chung và phát triển du lịch nói riêng của Hội đồng Du lịch và Lữ hành Quốc tế (World Travel
& Tourism Council - WTTC) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (Asia Development Bank - ADB).
Chúng tôi cũng xem xét sự tăng trưởng khách du lịch tới thành phố trong năm năm trước.
Khách du lịch được chia làm khách du lịch quốc tế và khách du lịch nội địa do đặc tính khác nhau
của mỗi phân khúc trong việc lựa chọn khách sạn và thời gian lưu trú. Trong đó khách du lịch quốc
tế là đối tượng khách hàng chính của các thị trường khách sạn cao cấp.
Theo số liệu của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Đà Nẵng, khách quốc tế tới thành phố tăng đều
đặn kể từ năm 2005 đến năm 2008 với tỷ lệ tăng trưởng trung bình là 15%/năm. Năm 2009, chịu
ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra vào cuối năm 2008, lần đầu tiên Đà Nẵng
chứng kiến sự sụt giảm trong số lượng khách quốc tế từ 350.000 lượt xuống còn 315.400 lượt.
Tuy nhiên, con số này đã tăng trở lại ở mức 370.000 lượt vào năm 2010, tăng 17% so với năm
2009 và 6% so với thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng. Tính trung bình trong vòng 5 năm từ
2005 - 2010, mức tăng trưởng của lượt khách quốc tế tới thành phố là 8%/năm.
Tương tự, số khách nội địa tới thành phố cũng tăng trưởng đều đặn trong 5 năm qua, đặc biệt
trong năm 2010 và nửa đầu năm 2011 nhờ có lễ hội bắn pháo hoa quốc tế bắt đầu được tổ chức
tại Đà Nẵng kể từ năm 2008. Cũng nhờ lễ hội bắn pháo hoa này mà vào năm 2009 sau khi khủng
hoảng kinh tế diễn ra, mặc dù số lượt khách quốc tế đến thành phố giảm đáng kể, số lượt khách
nội địa vẫn tiếp tục tăng. Nếu như năm 2006 mới chỉ có khoảng 516.000 lượt khách nội địa tới Đà
Nẵng thì năm 2007 và 2008 tăng 30% so với năm trước. Năm 2009, mức tăng trưởng đạt 8% và
năm 2010 đạt tới 1,4 triệu lượt khách, tăng 42% so với năm trước. Tính trung bình trong vòng 5
năm từ 2005 - 2010, mức tăng trưởng của lượt khách nội địa tới thành phố là 27%/năm.
Sở Du lịch Đà Nẵng dự đoán thành phố sẽ đón khoảng 4 triệu lượt khách (gồm khách quốc tế và
khách nội địa) trong năm 2015. Dựa trên chỉ tiêu này, từ năm 2011 - 2015 trung bình mỗi năm tổng
số khách tới thành phố tăng khoảng 15%.
Về dự đoán của WTTC, tổ chức này không đưa ra những dự đoán cụ thể về lượng khách du lịch.
Tuy nhiên tổ chức này đưa ra những nhận định chân thực về bức tranh du lịch tổng quan của từng
nước. Do đó chúng tôi tin có thể dựa phần nào vào những nhận định của WTTC để ước đoán về
tốc độ phát triển du lịch của Việt Nam. Theo báo cáo gần đây nhất của WTTC (công bố tháng 4
năm 2011), tăng trưởng GDP của ngành công nghiệp Du lịch ở Việt Nam dự đoán đạt 3,5% trong
năm 2011 và trung bình mỗi năm 7,0% trong vòng 10 năm tiếp theo.
Ngân hàng phát triển Châu Á cũng nhận định GDP của khối dịch vụ của toàn bộ nền kinh tế Việt
Nam sẽ tăng trưởng trung bình 7,7% - 8,2% mỗi năm trong khoảng thời gian 2011 - 2015. Do du

TRANG 105
lịch là một thành phần quan trọng trong khối dịch vụ của nền kinh tế, dự đoán phát triển du lịch của
Việt Nam cũng sẽ nằm trong khoảng tăng trưởng như trên.
2010/
Tổng hợp từ những nhận định trên, chúng tôi tin rằng mức tăng trưởng trung bình của số lượng
khách tới Đà Nẵng trong vòng năm năm tới là 22% một năm cho khách nước ngoài và 23% cho
khách nội địa, tức là sẽ có khoảng 1,06 triệu lượt khách quốc tế và 4,07 triệu lượt khách nội địa tới
thành phố trong năm 2015. Dự đoán này đi kèm giả thuyết là trong vòng năm năm tới không có
cuộc khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng nào diễn ra.
Tỷ lệ khách quốc tế/khách nội địa sẽ lưu trú ở khách sạn 5 sao
Theo thống kê và nghiên cứu của CBRE, trong 5 năm qua, tỷ lệ khách quốc tế chọn lưu trú tại các
khách sạn 4 - 5 sao trong thành phố dao động trong khoảng 14% - 21% tùy từng thời điểm. Năm
2008, có 15,2% số khách quốc tế tới Đà Nẵng chọn lưu trú tại các khách sạn 4 - 5 sao. Tuy
nhiên con số này tăng lên 21% trong năm 2010.
Do đối tượng khách hàng chủ yếu của khối khách sạn cao cấp là khách quốc tế nên tỷ lệ khách nội
địa chọn lưu trú tại các khách sạn 4 - 5 sao chiếm con số rất nhỏ. Năm 2008, số khách du lịch nội
địa chọn lưu trú tại các khách sạn 4 - 5 sao chỉ 6,3% số khách và tỷ lệ
này trong năm 2009 - 2010.
Nền kinh tế đang dần từng bước hồi phục đã khiến ngân sách dành cho du lịch được cải thiện. Dự
kiến số khách du lịch quốc tế ở tại các khách sạn 4 - 5 sao sẽ tăng lên 25% trong năm 2012 và ổn
định ở mức 30% trong năm 2015. Tỷ lệ khách nội địa trên khách quốc tế lưu trú tại các khách sạn
4 - 5 sao cũng sẽ tăng lên 12% trong năm 2015.
Thời gian lưu trú

Theo thống kê của Cục Thống kê Đà Nẵng, thời gian lưu trú trung bình của khách
trong vòng 5 năm qua tương ứng là 1,5 - 2 ngày. Hầu hết khách du lịch đến thành phố
chỉ ở khoảng một đến hai đêm tại thành phố . Tuy
nhiên dự kiến trong năm năm tới số ngày lưu trú trung bình tại Đà Nẵng sẽ dần tăng lên, đạt
khoảng 2,30 ngày trong năm 2010, với việc đi vào hoạt động của một vài khu giải trí quy mô lớn,
trong đó đáng kể nhất là khu vui chơi Bà Nà Hills.
Công thức tính số phòng cần có
Số khách quốc tế/nội địa tới thành phố x % số khách quốc tế/nội địa sẽ
Số phòng = lưu trú ở các khách sạn 4 - 5 sao x Thời gian lưu trú
cần có
365 (ngày) x Số khách lưu trú trung bình trên 1 phòng x Công suất phòng
hiệu dụng
Kết luận
Sau khi tính toán, chúng tôi dự đoán trong vòng 5 năm tới, Đà Nẵng sẽ cần khoảng 5.657 phòng
khách sạn 4 - 5 sao để đáp ứng nhu cầu của 1,06 triệu lượt khách quốc tế và 4,07 triệu lượt khách

nội địa. Tính tổng cung hiện tại và tương lai các khách sạn 4 - 5 sao tại thành phố, thành phố sẽ có
đủ khách sạn cao cấp để đáp ứng nhu cầu từ đây cho tới năm 2012. Tuy nhiên kể từ năm 2013 trở
đi, thành phố sẽ thiếu khách sạn 4 - 5 sao. Năm 2013, thành phố sẽ cần thêm 207 phòng. Năm
2014, thành phố sẽ cần thêm 868 phòng. Năm 2015, thành phố sẽ cần thêm 1.911 phòng.
Bảng 7.5 Dự đoán về nhu cầu dành cho KS cao cấp tại Đà Nẵng cho tới năm 2015
Các chỉ tiêu 2011 2012 2013 2014 2015
Lượt khách quốc tế tới Đà Nẵng 481.000 586.820 715.920 873.423 1.065.576
% tăng trưởng 30% 22% 22% 22% 22%
Lượt khách nội địa tới Đà Nẵng 1.778.000 2.186.940 2.689.936 3.308.622 4.069.604
% tăng trưởng 27% 23% 23% 23% 23%
% số khách quốc tế chọn lưu trú tại KS 4-5 sao 23.0% 25.0% 27.0% 30.0% 30.0%
Số khách quốc tế chọn lưu trú tại KS 4-5 sao 110.630 146.705 193.299 262.027 319.673
% số khách nội địa chọn lưu trú tại KS 4-5 sao 7.0% 8.0% 10.0% 12.0% 12.0%
Số khách nội địa chọn lưu trú tại KS 4-5 sao 124.460 174.955 268.994 397.035 488.353
Tổng số khách 235.090 321.660 462.292 659.061 808.025

Thời gian lưu trú trung bình (đêm) 2.00 2.15 2.20 2.30 2.30
Tổng số ngày khách 470.180 691.569 1.017.043 1.515.841 1.858.458
Số người trên một phòng 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
Tổng số phòng 313.453 461.046 678.028 1.010.561 1.238.972
Công suất phòng hiệu dụng 60% 60% 60% 60% 60%
Số phòng khách sạn cần có 1.431 2.105 3.096 4.614 5.657
Nguồn cung hiện hữu/tương lai 2.222 2.769 2.889 3.746 3.746
Số phòng KS 4-5 sao dư thừa (thiếu hụt) 791 664 (207) (868) (1.911)
BƯỚC 2 - PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TƯƠNG ĐỒNG

Bảng dưới đây chỉ rõ các đặc tính trong cấu trúc phòng của các khu nghỉ dưỡng tương đồng bao
gồm loại phòng, số lượng và diện tích từng loại.
Bảng 7.1 Cấu trúc phòng của các khu nghỉ dưỡng tương đồng
Furama Resort Lifestyle Resort Crowne Plaza Vinpearl Luxury Hyatt Regency
Các thông số Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng
Phân hạng 5 sao 5 sao 5 sao 5 sao 5 sao
Nhà quản lý Furama Tự quản lý IHG Tự quản lý Hyatt
Năm hoạt động 1997 2010 2010 2011 2011
Số lượng phòng 198 187 534 200 200
Phòng chuẩn (standard) 120 67 198 94 96
Phòng hạng sang (deluxe) 72 92 298 84 84
Phòng Suite 6 28 38 22 20
Tỷ lệ phòng
Tỷ lệ phòng chuẩn 61% 36% 37% 47% 48%

TRANG 107
Furama Resort Lifestyle Resort Crowne Plaza Vinpearl Luxury Hyatt Regency
Các thông số Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng Đà Nẵng
Tỷ lệ phòng hạng sang 36% 49% 56% 42% 42%
Tỷ lệ phòng Suite 3% 15% 7% 11% 10%
Diện tích trung bình 42 42 63 58 47
Phòng chuẩn (m2) 40 36 60 54 42
Phòng hạng sang (m2) 40 - 44 36 60 54 42
Suites (m2) 45 - 65 60 - 122 60 - 120 69 - 120 84 - 168
Căn cứ theo bảng trên, chúng tôi có những nhận xét sau:
 Số lượng phòng của các khu nghỉ dưỡng tương đồng dao động từ 187 phòng tại Lifestyle
Resort Đà Nẵng tới 534 phòng tại Crowne Plaza Đà Nẵng. Nhìn chung các khách sạn có số
phòng trung bình chỉ là khoảng 200 phòng, trừ trường hợp khách sạn Crowne Plaza do được
xây trong một khu phức hợp có sòng bài đi kèm nên số phòng cao đột biến với hy vọng đáp
ứng nguồn khách tới chơi tại các sòng bài trong tương lai.
 Các khách sạn thường có ba loại phòng cơ bản:
 Phòng chuẩn (Standard room) chiếm tỉ trọng lớn nhất, trung bình khoảng 46%, dao động từ
36% tại KS Lifestyle Resort đến 61% tại Furama Resort.
 Phòng hạng sang (Deluxe) chiếm tỉ trọng tương đường phòng chuẩn, trung bình 45%, dao
động từ 36% tại Furama Resort đến 56% tại Crowne Plaza.
 Phòng Suite (là loại phòng có phòng ngủ và phòng khách riêng biệt) chiếm từ 3% đến 15%.
 Diện tích trung bình của các phòng dao động từ 42 - 63 m2, trong đó
 Diện tích dành cho phòng chuẩn dao động từ 36 - 60 m2

 Diện tích dành cho phòng hạng sang dao động từ 36 - 60 m2
 Diện tích dành cho phòng Suite dao động từ 45 - 168 m2.
 Lưu ý là diện tích của phòng chuẩn và phòng hạng sang gần như tương đương nhau tại các
khu nghỉ dưỡng. Hai loại phòng này chủ yếu khác biệt về cách bài trí và hướng nhìn. Phòng
hạng sang thường có hướng nhìn đẹp hơn (nhìn ra biển), phòng chuẩn có hướng nhìn ra vườn
hoặc thành phố.
 Diện tích phòng trung bình của các khu nghỉ dưỡng biển cũng cao hơn tại các khách sạn trong
thành phố. Thông thường đối với một khách sạn 4 sao trong thành phố, diện tích phòng trung
bình dao động từ 30 - 40 m2.
BƯỚC 3 - KHÁCH SẠN CẠNH TRANH TRONG TƯƠNG LAI

Cũng như việc phân tích về những khách sạn cạnh tranh hiện hữu, điều quan trọng là phải xem
xét các dự án khách sạn mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của khách sạn đề xuất. Trong
quá trình khảo sát thị trường và thảo luận với các cơ quan chức năng, chúng tôi đã tập hợp được
các thông tin về nguồn cung mới trên cùng phân khúc. Chúng tôi nêu ra dưới đây bốn khách sạn
được xem có nhiều khả năng trở thành đối thủ cạnh tranh đối với khách sạn được đề xuất.
Bảng 7.6 Các dự án cạnh tranh tương lai

TRANG 108
Phân hạng Năm dự kiến

Tên dự án Vị trí Nhà quản lý Số phòng
dự kiến hoạt động
Pullman Olalani Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Accor 5 sao 2012 197
Melia Resort Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Melia 5 sao 2012 110
Le Meridien Resort Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Starwood 5 sao 2014 349
Hà Nội - Non Nước Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Chưa biết 5 sao 2014 260
Nguồn: CB RE Việt Nam
 Các khu nghỉ dưỡng cao cấp đang và sẽ xây dựng hiện tại đều tập trung tại khu vực ven biển
Mỹ Khê và Non Nước tại Quận Ngũ Hành Sơn với quy mô từ 110 - 349 phòng. Đặc biệt đáng
chú ý là khu nghỉ dưỡng Pullman Olalani và Melia Resort sẽ sớm đi vào hoạt động trong năm
2012 và có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của khối khách sạn hiện hữu của
dự án Bến Thành - Non Nước cũng như khối khách sạn tương lai.
 Ba trong bốn khách sạn trên sẽ được điều hành bởi nhà quản lý khách sạn quốc tế, trong đó
Pullman Olalani được quản lý bởi Tập đoàn Accor; Melia Resort được điều hành bởi tập đoàn
Melia và Le Meridien Resort được quản lý bởi tập đoàn Starwood Hotels and Resorts.
Đề xuất về quy mô khách sạn

Dựa vào các nghiên cứu bên trên, chúng tôi có các kết luận như sau:
 Tổng số phòng khách sạn khoảng 200 phòng vì những lý do sau:
 Như đã đề cập trong phần nhu cầu tiêu thụ, thị trường khách sạn cao cấp, cụ thể là khách
sạn 4-5 sao tại Đà Nẵng sẽ thiếu hụt phòng kể từ năm 2013. Tới năm 2015 thành phố sẽ
cần thêm 1.911 phòng nữa. Vì vậy đây là một cơ hội tốt để hạng mục khách sạn của dự án
thâm nhập vào thị trường. Giả định khối khách sạn đi vào hoạt động nửa cuối năm 2014
hoặc đầu năm 2015, dự án sẽ cung cấp thêm cho thị trường 200 phòng khách sạn 4 sao
trong tổng số 1.911 phòng, tức là dự án sẽ đáp ứng được khoảng 10% tổng số phòng cần
thêm của toàn thị trường KS cao cấp tại Đà Nẵng.
 Với kích thước của khách sạn như vậy chúng ta có thể đạt được các hiệu quả kinh doanh
cần thiết.
 Khách sạn nên cung cấp nhiều loại phòng khác nhau cho du khách bao gồm phòng chuẩn
(standard), phòng Deluxe đến phòng Suite, trong đó phòng chuẩn chiếm tỷ lệ cao nhất (50%
trên tổng số phòng).
2
 Diện tích phòng trung bình khoảng 35 m , trong đó phòng chuẩn có diện tích khoảng 30 m2,
phòng hạng sang 34 m2 và phòng Suite khoảng 68 m2. Lưu ý là diện tích phòng hạng sang
không nhất thiết phải lớn hơn nhiều so với phòng chuẩn, tuy nhiên phòng hạng sang thường có
tầm nhìn đẹp hơn và thoáng hơn so với phòng chuẩn.
 Diện tích phòng đề xuất cho Bến Thành - Non Nước (35 m2) bé hơn so với diện tích phòng của
các khu nghỉ dưỡng tương đồng (42 - 63 m2) do hầu hết các khu nghỉ dưỡng đem ra so sánh là
ở phân khúc 5 sao, trong khi khối khách sạn của Bến Thành - Non Nước được đề xuất ở phân
khúc 4 sao nên diện tích phòng chúng tôi đề xuất thấp hơn nhằm giúp giảm chi phí xây dựng
cho chủ đầu tư.

TRANG 109
Bảng 7.7 Đề xuất về Cấu trúc phòng của khối khách sạn xây mới của Bến Thành - Non Nước
Loại phòng Số phòng Tỷ lệ Diện tích phòng
Phòng chuẩn (Standard room) 100 50% 30 m2
Phòng hạng sang (Deluxe room) 80 40% 34 m2
Tổng cộng 200 100% 35 m2
7.6. ƯỚC TÍNH CÔNG SUẤT PHÒNG
Phương pháp
Để ước tính công suất phòng trung bình cho khách sạn, chúng tôi thực hiện các bước như sau:
 Bước 1: ước lượng mức độ tăng trưởng của nhu cầu phòng cho giai đoạn từ 2011 đến 2015
bằng cách dự đoán tỷ lệ tăng trưởng của lượng du khách đến Đà Nẵng trong giai đoạn đề xuất;
 Bước 2: ước tính công suất phòng dựa trên nhu cầu sử dụng phòng và những phân tích về thị
phần và công suất phòng tại các khách sạn cạnh tranh.
BƯỚC MỘT - TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG NHU CẦU CƠ BẢN

Chúng tôi ước tính tỷ lệ tăng trưởng nhu cầu cơ bản trong giai đoạn 2011 - 2015 bằng cách sử
dụng các thông số tăng trưởng trong quá khứ của lượng khách quốc tế và nội địa, cũng như tiếp
cận thông tin từ các cơ quan ban ngành có liên quan.
Bảng 7.2 Tỷ lệ tăng trưởng nhu cầu dành cho phòng khách sạn tại Đà Nẵng (2007- 2015)
Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm
Số lượng du khách đến
2007 2008 2009 2010 2011F 2012F 2013F 2014F 2015F
Số khách quốc tế tới Đà Nẵng 315 350 315 370 481 586 715 873 1.065
% tăng của khách quốc tế 22% 11% -10% 17% 30% 22% 22% 22% 22%
Số khách nội địa tới Đà Nẵng 707 919 988 1.400 1.778 2.186 2.689 3.308 4.069
% tăng của khách nội địa 37% 30% 8% 42% 27% 23% 23% 23% 23%
Tỷ lệ tăng trưởng nhu cầu 32% 24% 3% 36% 28% 23% 23% 23% 23%
Nguồn: Sở Du Lịch Kiên Giang & CBRE Việt Nam
Bảng trên cho thấy số lượng khách du lịch đến Đà Nẵng gia tăng đều đặn trong những năm vừa
qua, do đó nhu cầu dành cho phòng khách sạn cũng tăng trung bình 24% mỗi năm. Mức tăng
trưởng nhu cầu cơ bản dự đoán sẽ tăng trong những năm tới tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng về
số khách du lịch, được dự đoán vào khoảng 23% trong các năm tới. Mức tăng trưởng nhu cầu
được dự đoán cao trong những năm tới dựa trên kỳ vọng về số lượng khách sẽ tăng nhanh khi
sân bay quốc tế mới đi vào hoạt động.

TRANG 110
BƯỚC HAI - CÔNG SUẤT PHÒNG CỦA CÁC KS CẠNH TRANH
Bảng 7.3 Công suất phòng của các khách sạn cạnh tranh (2008 - 2011)
Năm hoạt Công suất phòng trung bình
Tên khách sạn Hạng Số phòng
động 2008 2009 2010 YTD 2011
Furama Resort Đà Nẵng 5 sao 1997 198 57% 44% 49% 50%
Victoria Hội An Resort 4 sao 2001 105 76% 65% 66% 73%
Palm Garden Hội An 5 sao 2005 188 67% 59% 65% 56%
Golden Sand Hội An 5 sao 2006 212 58% 48% 58% 42%
Lifestyle Resort Đà Nẵng 5 sao 2010 187 - - 28% 32%
Boutique Hội An Resort 4 sao 2010 82 - - 20% 56%
Trung bình 65% 54% 48% 52%
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Công suất phòng phản ánh rất cao khả năng hấp thu của thị trường. Cùng với các kết quả kinh
doanh đạt được về mức giá trung bình; công suất phòng cho thấy số lượng khách có thể chấp
nhận mức giá này.
 Các khu nghỉ dưỡng cạnh tranh có công suất phòng trung bình là 65% vào năm 2008, 54%
năm 2009, 48% năm 2010 và khoảng 52% năm 2011.
 Khu nghỉ dưỡng Lifestyle Resort và Boutique Hội An Resort do mới đi vào hoạt động trong Quý
2/2010 nên công suất phòng chỉ đạt khoảng 20% - 30% trong năm đầu tiên hoạt động (năm
2010). Năm 2011, công suất phòng của Lifestyle Resort tăng lên 32% trong khi công suất
phòng của Boutique Hội An Resort tăng gần như gấp đôi 56%.
 Các khu nghỉ dưỡng còn lại đã có trên 5 năm hoạt động nên đều có mức công suất phòng khá
ổn định, dao động từ 45% - 80% tùy từng khu nghỉ dưỡng
 Lưu ý là khách sạn có số phòng càng ít thì khả năng đạt được công suất phòng càng cao và
ngược lại. Victoria Hội An Resort và Boutique Hội An Resort có số phòng khoảng 100 và đạt
công suất phòng rất cao, tương ứng là 73% và 56% (sau một năm hoạt động) trong năm 2011.
 Furama Resort là khu nghỉ dưỡng 5 sao đầu tiên tọa lạc tại khu vực ven biển Đà Nẵng bắt đầu
đi vào hoạt động từ năm 1997. Kể từ năm 2000 - 2007, công suất sử dụng phòng bình quân
hàng năm của khu nghỉ dưỡng luôn ổn định ở mức 70%, tuy nhiên kể từ năm 2008 tới nay do
phải chịu nhiều cạnh tranh hơn từ hàng loạt các khu nghỉ dưỡng và khách sạn mới đi vào hoạt
động nên công suất phòng của khu nghỉ dưỡng giảm xuống chỉ còn 50% - 60%.
 Như vậy, có thể thấy một xu hướng chung là trong năm đầu tiên đi vào hoạt động các khách
sạn thường đạt công suất phòng ở mức khá thấp, khoảng từ 28% - 35%. Công suất phòng sẽ
tăng dần ở những năm tiếp theo và có xu hướng ổn định sau 3 năm đi vào hoạt động. Mức
công suất phòng ổn định có thể dao động từ 40% - 70% phụ thuộc vào chất lượng của từng
khách sạn. Tuy nhiên mức công suất phòng ổn định có thể bị ảnh hưởng bởi những yếu tố thị
trường như trong trường hợp của Furama Resort.
Ước tính công suất phòng của khách sạn

Dựa trên hiểu biết về thị trường và công suất phòng của các khách sạn cạnh tranh trong cùng khu
vực, chúng tôi xác định công suất phòng dự kiến đạt được 30% trong năm đầu tiên hoạt động
(năm 2014) và ổn định ở mức 60% sau 3 năm đi vào hoạt động. Công suất phòng ổn định phản
ánh kết quả kinh doanh dự kiến của khách sạn trong suốt thời gian kinh doanh còn lại, ghi nhận

TRANG 111
những thay đổi trong suốt vòng đời của khách sạn. Lưu ý là công suất phòng ổn định được đưa ra
với giả định không có những bất thường trong mối quan hệ cung - cầu khiến công suất phòng có
thể đột ngột tăng cao hay xuống thấp bất thường. Mặc dù khách sạn có thể hoạt động với công
suất cao hơn mức ổn định, chúng tôi tin rằng hoàn toàn có khả năng khi những khách sạn cạnh
tranh tương lai đi vào hoạt động và tình hình kinh tế suy thoái tạm thời sẽ đẩy mức công suất
phòng thấp hơn mức ổn định đã chọn này.
7.7. ƯỚC TÍNH GIÁ PHÒNG

Để ước tính giá phòng trung bình cho khách sạn, chúng tôi áp dụng phương pháp định vị cạnh
tranh so sánh với các khách sạn cạnh tranh, lượng hóa chỉ số hoạt động của các khách sạn này
và điều chỉnh theo từng tiêu chí được coi là có tác động tới giá phòng để đưa ra mức giá phòng
mong muốn cho khách sạn đang nghiên cứu.
Bảng bên dưới điều chỉnh các thông số cho dự án Bến Thành - Non Nước dựa trên các tiêu chí có
thể ảnh hưởng đến giá thuê phòng khách sạn như Vị trí dự án; Thương hiệu quản lý; Mức độ hoàn
thiện hay chất lượng phòng nghỉ (bao gồm chất lượng xây dựng, chất lượng trang thiết bị, chất
lượng các tiện nghi tiện ích đi kèm); Chất lượng dịch vụ và nhân viên phục vụ; Tiện ích đi kèm.

TRANG 112
Bảng 7.8 Phân tích các tiêu chí ảnh hưởng đến chỉ số cạnh tranh của từng dự án
Furama Resort Đà Lifestyle Resort Đà
Tiêu chí đánh giá Nẵng
Victoria Hội An Palm Garden Golden Sand
Nẵng
Boutique Hội An Bến Thành - Non Nước
Thông tin chung

 Phân hạng 5 sao 4 sao 5 sao 5 sao 5 sao 4 sao 4 sao
Biển Mỹ Khê, Đà
 Vị trí Biển Mỹ Khê, Đà Nẵng Biển Cửa Đại, Hội An Biển Cửa Đại, Hội An Biển Cửa Đại, Hội An Biển Cửa Đại, Hội An Biển Non Nước, Đà Nẵng
Nẵng
 Nhà quản lý Furama Resort Victoria Group Tự quản lý Swiss-Belhotel Group Tự quản lý Tự quản lý Tự quản lý
 Năm hoạt động 1997 2001 2005 2006 2010 2010 2014
 Số lượng phòng 198 102 188 212 187 85 200
Vị trí dự án
 Nằm trên trục  Nằm trên trục  Nằm trên trục
 Nằm trên trục  Nằm trên trục  Nằm trên trục đường
đường ven biển đường ven biển đường ven biển
đường ven biển đường ven biển ven biển chính của  Nằm trên trục đường
chính của thành phố chính của thành phố chính của thành phố
chính của thành chính của thành thành phố ven biển chính của
 Có đường bờ biển  Có đường bờ biển  Có đường bờ biển
 Ưu điểm phố phố.  Có đường bờ biển thành phố.
trực tiếp, bãi biển trực tiếp, bãi biển trực tiếp, bãi biển
 Có đường bờ biển  Có đường bờ trực tiếp, bãi biển đẹp  Có đường bờ biển
đẹp đẹp đẹp
trực tiếp, bãi biển biển trực tiếp, bãi  Gần khu phố cổ Hội trực tiếp, bãi biển đẹp
 Gần khu phố cổ Hội  Gần khu phố cổ Hội  Gần khu phố cổ Hội
đẹp biển đẹp An
An An An
 Khá xa trung tâm  Khá xa trung tâm  Khá xa trung tâm  Khá xa trung tâm  Khá xa trung tâm
 Nhược điểm thành phố Đà Nẵng thành phố Đà Nẵng thành phố Đà Nẵng thành phố Đà Nẵng thành phố Đà Nẵng
 Xa sân bay (50')  Xa sân bay (50')  Xa sân bay (50')  Xa sân bay (40')  Xa sân bay (40')
Thương hiệu
 Trong năm đầu
 Nhà quản lý độc
 Nhà quản lý độc lập, tiên được quản lý
lập, chuyên nghiệp  Nhà quản lý chuyên
 Ưu điểm chuyên nghiệp trong bởi Life Resort,
trong lĩnh vực nghiệp
lĩnh vực khách sạn một thương hiệu
khách sạn
nội địa.
 Nhà quản lý mang
tính khu vực (mới
 Thương hiệu nội  Thương hiệu nội
chỉ có ở khu vực
 Nhược điểm địa, chỉ có ở Việt địa, chỉ có ở Việt  Tự quản lý  Tự quản lý  Tự quản lý  Tự quản lý
Châu Á-TBD như
Nam Nam
Malaysia, Trung
Quốc, Việt Nam,

TRANG 113

Nẵng
Indonesia)
Chất lượng phòng
 Phòng rộng rãi,
 Phòng rộng, sạch
trang trí đẹp và rất
sẽ và trang bị đầy  Phòng rộng, sạch sẽ
thoải mái.  Phòng mới, rộng rãi  Phòng mới và  Phòng rộng rãi và rất
 Ưu điểm  Phòng sạch sẽ đủ và thoải mái, phòng
 Vật dụng trong và sạch sẽ sạch sẽ sạch sẽ
Giường rất thoải tắm đẹp
phòng đầy đủ và
mái
sang trọng.
 Hệ thống cách
 Khách sạn đi vào
âm giữa các
hoạt động đã lâu  Một số phòng hơi  Sàn toilet trơn trượt,
phòng và giữa
nên phòng không ồn và không thoáng  Phòng hơi cũ, dễ té.  Vật dụng, trang trí
phòng với hành
còn mới, đang sửa khí. không có gì đặc biệt  Phòng không tận khách sạn hơi cũ
 Nhược điểm  Phòng tắm khá bé lang kém.
chữa, bảo trì.  Thiết kế không có gì so với các khu nghỉ dụng được không khí  Phòng cách âm
 Hệ thống wifi tại
 Thiết kế không có đặc biệt tương xứng dưỡng 5 sao khác trong lành xung không tốt
một số phòng
gì đặc sắc so với với KS5 sao quanh
trên tầng cao rất
một KS 5 sao
kém.
Chất lượng dịch vụ 
 Nhân viên rất thân
thiện và tận tâm
với khách.  Nhân viên rất nhiệt  Có chuyến xe buýt
 Rất tốt và thân thiện  Nhân viên thân
 Có dịch vụ xe buýt tình và thân thiện. miễn phí rất đùng giờ  Nhân viên thân thiện
 Rất tốt, thân thiện Có tuyến xe buýt thiện.
miễn phí vào Hội  Có chuyến xe buýt vào khu trung tâm.  Có xe buýt miễn phí
và đáp ứng nhanh miễn phí vào trung  Đón tiễn sân bay
 Ưu điểm An. miễn phí vào phố cổ  Buffet sang ngon và đưa khách vào khu
chóng yêu cầu của tâm miễn phí, miễn
 Nhà hàng phục vụ Hội An. đa dạng. trung tâm.
khách Giá dịch vụ ăn uống phí xe thăm quan
các món ăn rất hợp  Thức ăn ngon và  Nhân viên nhiệt tình  Món ăn đa dạng
vừa phải Hội An
khẩu vị khách, cả phong phú và thân thiện
các món ăn quốc
tế lẫn truyền thống
 Tính phí dịch vụ chi  Khả năng tiếng Anh  Thỉnh thoảng
 Các món ăn quá  Trình độ tiếng Anh
tiết cho tất cả dịch của một vài nhân nhân viên đáp
đắt.  không có nhược chưa tốt và một số
vụ nhỏ nhặt. viên chưa tốt, chưa ứng chậm hoặc  không có nhược điểm
 Nhược điểm  Ngoại ngữ của một điểm nào đáng chú nhân viên chưa được
 Thời gian chạy của đáp ứng nhu cầu sai yêu cầu của nào đáng chú ý
số nhân viên chưa ý đào tạo bài bản.
tuyến xe buýt không của khách nhanh khách do rào cản
tốt  Dịch vụ phòng chậm
hợp lý chóng. ngôn ngữ, do

TRANG 114

Nẵng
 Ảnh hưởng bởi chưa chuyên

tiếng ồn từ con nghiệp, v.v.
đường
Tiện ích đi kèm
 Tiền sảnh và hành
lang rất đẹp, tạo ấn
 Phòng tập gym khá  Hồ bơi, dịch vụ tượng tốt  Có đầy đủ các
 Có đầy đủ các tiện  Khu vườn rất đẹp
đầy đủ và có một spa, gym có chất  Khu vườn đẹp và tiện ích như hồ  Dịch vụ spa rất tốt
 Ưu điểm ích như hồ bơi,  Bãi biễn cát trắng dài
vài sân tennis dành lượng rất tốt. Hồ bơi được chăm sóc cẩn bơi, phòng gym, Hồ bơi rất rộng
phòng gym, bar, v.v. và đẹp
cho khách. đẹp nhìn ra biển thận. bar, v.v.
 Hồ bơi đủ rộng để
bơi.
 Phần bãi biển của
 không có nhược resort không được  không có nhược
 Dịch vụ spa chưa  Phòng tập gym khá  không có nhược điểm
 Nhược điểm điểm nào đáng chú dài lắm nên bề bơi điểm nào đáng  Sóng wifi yếu
tốt nghèo nàn nào đáng chú ý
ý phải lùi vào giữa chú ý
khu.

TRANG 115
Bảng 7.9 Bảng tính điểm cạnh tranh cho từng dự án để định vị cho khối KS xây mới của dự án Bến
Thành - Non Nước
Bến
Furama Lifestyle
Victoria Palm Golden Boutique Thành -
Khách sạn Resort Đà
Hội An Garden Sand
Resort
Hội An Non
Nẵng Đà Nẵng
Nước
Vị trí dự án
 Thang điểm 1-5 4 3.5 3.5 3.5 4 3.5 3
 Trọng số 5 20 17.5 17.5 17.5 20 17.5 15
Thương hiệu
 Thang điểm 1-5 4 4 1 4 2 1 1
 Trọng số 4 16 16 4 16 8 4 4
Chất lượng phòng
 Thang điểm 1-5 4 5 4 3 3 4 3
 Trọng số 3 12 15 12 9 9 12 9
Chất lượng dịch vụ
 Thang điểm 1-5 4 4 4 4 4 4 4
 Trọng số 2 8 8 8 8 8 8 8
Tiện ích đi kèm
 Thang điểm 1-5 5 4 4 4 5 4 5
 Trọng số 1 5 4 4 4 5 4 5
Tổng số điểm 61 60.5 45.5 54.5 50 45.5 41
Giá thuê phòng hiện tại (*) 148.0 132.0 87.0 94.0 115.5 76.0
Giá thuê phòng định vị cho
99 89 78 71 95 68 84
dự án BT - NN
(*) Giá thuê phòng tính theo USD/phòng/đêm
Sau khi điều chỉnh các thông số định vị, mức giá phòng của dự án khách sạn Bến Thành - Non
Nước được xác định có thể đạt mức khoảng 84 USD/phòng/đêm. Tuy nhiên lưu ý đây chỉ là mức
giá dựa trên giá của những khách sạn cạnh tranh và được CBRE dựa vào đó để tham khảo chứ
không phải mức giá đề xuất cuối cùng.
Đề xuất giá phòng của khách sạn
 Dựa trên bảng tính điểm cạnh tranh ở trên, cùng với những phân tích về khách sạn cạnh tranh
và nhu cầu thị trường, chúng tôi đề xuất mức giá cho khu khách sạn vào khoảng 85
USD/phòng/đêm (thời điểm hiện tại).
 Trong sáu tháng đầu tiên khi mới đi khai trương (soft-opening) chúng tôi đề xuất chủ đầu tư nên
chủ động đưa ra mức giá giảm khoảng 20% so với mức giá dự kiến đạt được để thu hút khách
hàng. Đây là chiến lược hầu hết các khách sạn đều áp dụng để thu hút khách hàng trong thời
gian mới đi vào hoạt động. Như vậy, nếu xác định mức giá của khách sạn là 85
USD/phòng/đêm thì mức giá khai trương áp dụng trong sáu tháng đầu đi vào hoạt động là
khoảng 68 USD/phòng/đêm (giá tại thời điểm Q4/2011) và 74 USD/phòng/đêm vào năm 2014.
 Mức giá đề xuất cho khối khách sạn xây mới cao hơn một chút so với mức giá hiện tại mà Khu
nghỉ dưỡng 4 sao Sandy Beach đang đạt được (dao động từ 70 USD - 80 USD) do phòng ốc
mới hơn và nhiều tiện ích tiện nghi hỗ trợ hơn.

TRANG 116
 Mức giá đề xuất này được đưa ra khá cạnh tranh so với các khu nghỉ dưỡng trong cùng khu
vực như chỉ ra ở biểu đồ dưới đây. Mức giá thuê phòng của dự án chỉ cao hơn Boutique Hội An
và thấp hơn tất cả các khu nghỉ dưỡng so sánh khác. Với mức giá hấp dẫn này chúng tôi hy
vọng dự án sẽ thu hút nhiều khách hàng ở phân khúc trung cấp, đặc biệt là khách Việt Nam.
Hình 7.4 Mức giá dự kiến của dự án khách sạn Bến Thành - Non Nước so với các dự án cạnh tranh
160
Giá cho thuê (USD/phòng/đêm)
140
120
100
80
60
40
20
0
Furama Resort Victoria Hội An Lifestyle Resort Golden Sand Palm Garden Sandy Beach Boutique Hội An
Những thay đổi trong giá phòng bình quân

Khả năng tăng giá phòng của khách sạn sẽ bị tác động bởi các yếu tố sau:
 Mối quan hệ cung - cầu: Mối quan hệ cung - cầu là một trong số những yếu tố quyết định công
suất phòng và giá phòng khách sạn. Thị trường phát triển mạnh, nơi mà nhu cầu lưu trú tăng
nhanh hơn nguồn cung, thường có đặc điểm là tốc độ tăng trưởng cao hơn tỷ lệ lạm phát.
Những thị trường phát triển quá nhanh hay có nhu cầu đang suy giảm thường không cho thấy
một sự gia tăng đáng lưu ý nào trong giá phòng bình quân.
 Áp lực lạm phát: Sự tăng giá gây ra do lạm phát thường tác động đến giá phòng khách sạn
thông qua việc làm giảm lợi nhuận biên và khuyến khích chủ khách sạn tăng giá phòng. Chiến
lược này chỉ hiệu quả trong những thị trường có mối quan hệ cung - cầu vững chắc.
 Phát triển Tiêu chuẩn Cạnh tranh: Khi một cơ sở lưu trú mới tham gia vào một thị trường đã
phát triển ổn định, giá thuê của nó có thể được định ở mức cao hơn so với trung bình toàn thị
trường nhằm cân bằng chi phí đầu tư. Điều kiện tạm thời này có thể sẽ cho phép các đối thủ
cạnh tranh đạt được mức tăng doanh thu tương ứng bằng cách nâng mức giá mà thị trường sẽ
chấp nhận. Tuy nhiên, nếu nguồn cung tăng thêm tác động mạnh lên mức công suất phòng của
các khách sạn khác, sự cạnh tranh về giá sẽ xảy ra sau đó.
 Những thay đổi trong khách sạn: những sự thay đổi làm tăng hay giảm sự thu hút của khách
sạn lên khách hàng có thể sẽ tác động đến giá phòng. Mở rộng, tân trang, nâng cấp, hay giới
thiệu những tiện ích và tiện nghi mới sẽ cho phép tăng giá phòng cao hơn mức lạm phát. Trong
khi đó, việc bảo trì chậm trễ có thể làm khách sạn kém hấp dẫn hơn, gây ra sự giảm giá phòng.
Để quyết định được mức giá phòng, những sự thay đổi trước khi đạt được công suất phòng ổn
định có thể được quy cho các yếu tố đặc trưng cho khách sạn và thị trường. Sau khi khách sạn đã
đạt được công suất phòng ổn định, giá phòng thường được dự kiến tiếp tục tăng theo tỷ lệ lạm
phát trong suốt thời gian vận hành còn lại của khách sạn.

TRANG 117
Khi tính toán tỷ lệ tăng giá phòng cho thị trường lưu trú cao cấp, chúng tôi đã xét đến các dữ liệu
lịch sử của thị trường này được thu thập qua các cuộc phỏng vấn, nghiên cứu thị trường, cũng
như từ nguồn cơ sở dữ liệu riêng của chúng tôi.
Sau khi cân nhắc, chúng tôi dự báo giá thuê trung bình của khu nghỉ dưỡng sẽ tăng theo mức tăng
trưởng GDP. Bảng dưới đây minh họa giá thuê dự tính và tốc độ tăng đã được áp dụng trong
những năm ổn định.
Bảng 7.10 Bảng đề xuất kết quả kinh doanh của khối khách sạn Bến Thành - Non Nước
Kết quả kinh doanh Q4/2011 2014 2015 2016 2017 2018
Công suất phòng - 30% 40% 50% 60% 60%
Giá thuê phòng (USD/phòng/đêm) 85 74 98 102 108 113
Thay đổi giá thuê phòng - 3,0% 5,0% 5,0 5,0% 5,0%
7.8. ĐỀ XUẤT TIỆN NGHI KHÁCH SẠN
7.9. TIỆN NGHI KHÁCH SẠN
7.9.1. PHÒNG HỘI THẢO - HỘI NGHỊ

Để xác định số phòng hội nghị-hội thảo cần có và sức chứa của các phòng này, CBRE dựa vào
hai tiêu chí sau:
 Số lượng, diện tích và sức chứa của phòng hội nghị, hội thảo cần có theo tiêu chuẩn của một
vài thương hiệu khách sạn 4 sao quốc tế. Mặc dù khách sạn dự kiến do chủ đầu tư tự quản lý,
không có sự tham gia của các thương hiệu quốc tế, nhưng các tiêu chuẩn do các nhà quản lý
khách sạn chuyên nghiệp đặt ra có thể được tham khảo để xác định quy mô phòng hội thảo-hội
nghị cần có.
 Số phòng hội nghị - hội thảo tại các khách sạn tương đồng.
Bảng 7.11 Tiêu chuẩn của một vài thương hiệu khách sạn 4 sao
Áp dụng cho KS có khoảng 200 - 250 phòng
Tiện nghi hội thảo
Diện tích (m2) Ghi chú
Thương hiệu 4 sao của Accor
Phòng hội thảo lớn 500 Có thể chia làm ba phòng bằng nhau
Phòng họp 1 100 Có thể chia làm hai phòng, mỗi phòng 50 m2
Phòng họp 2 100
Phòng họp 3 80 Có thể chia làm hai phòng, mỗi phòng 40 m2
Phòng họp nhỏ 50
Thương hiệu 4 sao của Marriott
Phòng hội thảo lớn 300 Có thể chia làm ba phòng
Phòng họp 1 130 Có thể chia làm hai phòng
Phòng họp 2 130 Có thể chia làm hai phòng
Phòng họp nhỏ 60
Nguồn: Accor Group, Marriott Hotels & Resorts

TRANG 118
 Theo quy định của một vài thương hiệu, một khách sạn với quy mô khoảng 200 phòng nên có
một phòng hội thảo lớn rộng khoảng 300 - 500 m2 và có thể chia thành ba phòng họp riêng
biệt.
 Nên có khoảng ba phòng họp với diện tích khoảng 100 - 130 m2 mỗi phòng. Mỗi phòng họp
nên có thể chia thành hai phòng họp riêng biệt.
 Thêm vào đó, cần có thêm một phòng họp nhỏ với diện tích khoảng 50 - 60 m2 với sức chứa
khoảng 15 người.
Bảng 7.12 Cấu trúc phòng Hội nghị - Hội thảo tại các khách sạn tương đồng
Số Số
Số phòng Diện Sức chứa tối đa
Tên khách sạn phòng phòng Tên phòng
họp tích (m2) (số chỗ ngồi)
KS hội thảo
Furama Resort 198 2 1 Phòng hội thảo 1 800
Phòng hội thảo 2 450
Phòng họp 120
Lifestyle Resort 187 1 4 Phòng hội thảo 650
Phòng họp 1 40 - 90
Crowne Plaza Đà Nẵng 534 1 8 Phòng hội thảo 1 816 600 - 900
Phòng họp các loại 67 – 165 30 - 165
Vinpearl Luxury Đà Nẵng 200 2 1 Phòng hội thảo 1 462 200
Phòng hội thảo 2 280 100
Phòng họp 10
Hyatt Regency Đà Nẵng 200 1 7 Phòng hội thảo 500 400
Phòng họp 1 - 6 39 - 57
Phòng họp nhỏ 69 18
Nguồn: Tổng hợp từ trang thông tin điện tử của các khách sạn
 Tất cả các khách sạn cạnh tranh đều có ít nhất một phòng hội nghị lớn với sức chứa dao động
từ 200 - 900 khách, cho thấy tầm quan trọng của nguồn cầu từ khách MICE trong thị trường
này.
 Tất cả các phòng hội nghị lớn đều có thể chia thành hai tới ba khu vực bằng nhau. Sức chứa
tối đa của phòng hội nghị dao động từ 200 khách tại KS Vinpearl Luxury Đà Nẵng đến 900
khách tại KS Crowne Plaza Đà Nẵng.
 Bên cạnh phòng hội nghị, mỗi khách sạn đều có ít nhất một phòng họp nhỏ. Diện tích phòng
2
họp dao động trong khoảng 60 - 150 m và có sức chứa cho khoảng 40 - 100 người. Phòng
2
họp nhỏ có diện tích khoảng 20 - 50 m .
 Khách sạn với số phòng nhiều thường có quy mô phòng hội nghị - hội thảo lớn, ví dụ khách sạn
Crowne Plaza với 534 phòng có phòng hội thảo với diện tích lên tới 800 m2 và sức chứa tối đa
là 900 khách.
 Hầu hết các phòng hội nghị và phòng họp thường được đạt tại tầng lửng, tầng 1 hoặc 2 của
khách sạn kể từ tầng lửng trở lên. Rất hiếm khi chúng được đặt tại tầng trệt, nơi nên được

TRANG 119
dành cho khu vực tiếp tân và quầy rượu tiền sảnh. Cũng ít khi được đặt tại các tầng trên cao
hoặc tầng trên cùng do các tầng cao thường được ưu tiền dành cho phòng khách sạn với mức
giá cao.
Đề xuất cho khách sạn đang nghiên cứu

Từ tiêu chuẩn quy định dành cho phòng hội nghị hội thảo của các thương hiệu 4 sao quốc tế và
quan sát từ các khách sạn tương đồng hiện hữu, CBRE đề xuất khách sạn đang nghiên cứu cần
có 1 phòng hội nghị lớn, ba đến bốn phòng họp lớn và một đến hai phòng họp nhỏ, cụ thể như
sau:
 Một phòng hội nghị lớn diện tích từ 300 - 400 m2, sức chứa tối đa 500 khách, khi cần có thể
chia nhỏ làm 2 phòng hoặc 3 phòng riêng biệt phục vụ từ 100 - 150 khách mỗi phòng.
2
 1 phòng họp lớn diện tích 100 m , sức chứa 80-100 khách, khi cần có thể chia nhỏ thành 2-3
phòng họp nhỏ.
2
 1 phòng họp trung bình diện tích 60 - 80 m
2
 1 phòng họp nhỏ diện tích 50 m .
7.9.2. NHÀ HÀNG - QUÁN BAR

Để xác định số nhà hàng/quán bar cần có và diện tích của các phòng này, CBRE dựa vào hai tiêu
chí sau:
 Số lượng, diện tích của nhà hàng/quán bar cần có theo tiêu chuẩn của một vài thương hiệu
khách sạn 4 sao quốc tế. Mặc dù khách sạn dự kiến do chủ đầu tư tự quản lý, không có sự
tham gia của các thương hiệu quốc tế, nhưng các tiêu chuẩn do các nhà quản lý khách sạn
chuyên nghiệp đặt ra có thể được tham khảo để xác định quy mô phòng hội thảo-hội nghị cần
có.
 Số nhà hàng/quán bar tại các khách sạn tương đồng.
Bảng 7.13 Tiêu chuẩn về Nhà hàng - Quán Bar của một vài thương hiệu khách sạn 4 sao
Áp dụng cho KS có khoảng 200 - 250 phòng
Số nhà hàng - quán bar Diện tích Sức chứa
Loại ẩm thực
(m2) (Số chỗ ngồi)
Thương hiệu 4 sao của Accor
Nhà hàng phục vụ 3 bữa chính (All day dining) 350 150 Quốc tế
Nhà hàng chuyên biệt (Speciality Restaurant) 150 60 Ý/Nhật/Trung Quốc, v.v
Khu nhà hàng tự chọn (buffet) 140 80 Có thể dùng làm chỗ ăn sáng tự chọn
Quầy bar ở tầng trệt/sảnh 0 40 Quầy bar
Quầy bar chuyên biệt (cạnh bể bơi, trên tầng thượng) 60 Quầy bar
Thương hiệu 4 sao của Marriott
Nhà hàng phục vụ 3 bữa chính 140 Quốc tế
Nhà hàng chuyên biệt 70 Ý/Nhật/Trung Quốc, v.v
Khu vực ăn tự chọn (buffet) 70 Có thể dùng làm chỗ ăn sáng tự chọn
Quầy bar ở tầng trệt 40 Quầy bar
Nguồn: Accor Group, Marriott Hotels & Resorts

TRANG 120
 Các khách sạn 4 sao quốc tế bắt buộc có nhà hàng phục vụ 3 bữa chính với sức chứa tối đa
150 khách.
 Cần thiết có một nhà hàng chuyên biệt có thể phục vụ 60 - 70 khách.
 Nên có khu vực ăn sáng tự chọn có thể phục vụ 70 - 80 khách
 Một quầy bar nên được đặt tại khu vực sảnh phục vụ khoảng 40 - 50 khách. Nếu có thể nên bố
trí thêm một quầy bar nhỏ trên tầng thượng hoặc hồ bơi.
Bảng 7.14 Cấu trúc Nhà hàng - Quán Bar tại các khách sạn cạnh tranh
Số phòng Số nhà Số quán Tên nhà hàng - quán Sức
Tên khách sạn Loại ẩm thực
KS hàng bar bar chứa
Furama Resort 198 3 3 Café Indochine 140 Việt Nam, Châu Á, Ý
Don Cipriani's 100 Đồ ăn Ý
Ocean Terrace Rest. 80 Việt Nam, Châu Á, Ý
Hai Van Lounge Quầy rượu
Lagoon Bar Quầy rượu
Ocean Terrace Bar Quầy rượu
Lifestyle Resort 187 2 1 Senses Restaurant Món Tây, Việt Nam
Beach Bar & Restaurant Việt Nam
Lobby Bar Quầy rượu
Crowne Plaza Đà Nẵng 534 3 2 Main Restaurant Quầy rượu
Hai Gang Restaurant Quầy rượu
Chopstix Restaurant Châu Á, Việt Nam
Connections Bar Rượu, nước uống
Aqua Pool Bar Rượu, nước uống
Vinpearl Luxury Đà Nẵng 200 2 4 Gourmet Restaurant 210 Châu Á
Orential Restaurant 168 Việt Nam
Writer’s Bar Quầy rượu
Terrace Café Quầy rượu
Pool Bar Quầy rượu
Lobby Lounge Quầy rượu
Hyatt Regency Đà Nẵng 200 3 1 Green House Restaurant Món Tây, Việt Nam
Pool House Restaurant Món Tây, Việt Nam
Beach House Restaurant Món Tây, Việt Nam
Terrasse Lounge and Bar Rượu, nước uống
Nguồn: Tổng hợp từ trang thông tin điện tử của các khách sạn
 Tất cả các khách sạn đều có một nhà hàng phục vụ 3 bữa chính với thực đơn phong phú và
các món tự chọn (buffet) cũng như là nhà hàng chuyên biệt phục vụ các món ăn Trung Quốc, Ý
và Nhật.
 Các nhà hàng chính thường được đặt ở tầng trệt trong khi các nhà hàng chuyên biệt và khu
vực tự chọn (buffet) có diện tích nhỏ hơn thường được đặt ở tầng lửng hay tầng 1.
 Tất cả các khách sạn đều có ít nhất một quán bar tại khu vực sảnh (tại tầng trệt) và có xu
hướng có một quán bar nhỏ cạnh hồ bơi.

TRANG 121
Đề xuất cho khách sạn đang nghiên cứu

Với quy mô 200 phòng, CBRE đề nghị khách sạn đang nghiên cứu cần có tối thiểu hai nhà hàng
và hai quầy bar với diện tích ước tính như sau:
2
 Nhà hàng ăn phục vụ 3 bữa chính (All day dining): diện tích 250 - 350 m phục vụ khoảng 150
khách.
 Nhà hàng phục vụ đồ ăn tự chọn (buffet) cũng là nơi để ăn sáng: diện tích 100 - 150 m2
2
 Quầy rượu tại tầng trệt: 150 m
2
 Quầy rượu cạnh hồ bơi hoặc trên tầng thượng: 50 - 80 m
7.9.3. CÁC TIỆN ÍCH TIỆN NGHI KHÁC TRONG KHÁCH SẠN
Ngoài ra CBRE cũng đề nghị một khách sạn 4 sao cần có tối thiểu những tiện ích tiện nghi sau:
 Các tiện ích và dịch vụ: Phòng thông tin dịch vụ, Nhà hàng/quán bar/quán café, Câu lạc bộ thể
thao, phòng tập gym, Sân chơi/phòng chơi trẻ em, Dịch vụ trông giữ trẻ khi có yêu cầu.
 Bể bơi: khu khách sạn hiện hữu (Sandy Beach) đã có hai hồ bơi khá đẹp, một cái nằm gần
biển, một cái nằm gần vị trí của khu khách sạn dự kiến xây mới. Chúng tôi đề xuất không cần
xây thêm hồ bơi mới mà chỉ cần trùng tu cải tạo hồ bơi cho đẹp và hiện đại hơn.
 Spa: Mát-xa, Tắm xông hơi, Sauna, Hồ thủy lực (jacuzzi), Cơ sở làm đẹp (beauty salon)
 Dịch vụ giải trí: Phòng đọc sách/thư viện.
7.10. HÌNH THỨC QUẢN LÝ

Với uy tín sẵn có trên thị trường thông qua khu du lịch Sandy Beach hiện hữu, chủ đầu tư có thể
tự quản lý khu khách sạn xây mới mà không cần phải thuê một công ty quản lý khách sạn quốc tế
chuyên nghiệp. Chi phí phải trả cho một công ty quản lý quốc tế (bao gồm phí quản lý cơ bản và
phí khen thưởng) thường khá cao và có thể ảnh hưởng tới lợi nhuận nói chung của toàn dự án.
Tuy nhiên, để có được sự quản lý bài bản và chuyên nghiệp, trong giai đoạn đầu đi vào hoạt động
chủ đầu tư nên thuê những cá nhân giỏi và có kinh nghiệm, đã từng làm cho các khách sạn có
thương hiệu về làm giám đốc điều hành khách sạn. Đây là cách các khách sạn 4 sao, thậm chí 5
sao vẫn thường làm để vừa tiết kiệm chi phí vận hành mà vẫn có được sự quản lý trơn tru và hiệu
quả cho dự án của mình.
7.11. KẾT LUẬN DÀNH CHO HẠNG MỤC KHÁCH SẠN
 Tiêu chuẩn khách sạn: 4 sao tự quản lý
 Quy mô: khách sạn cao khoảng 5 tầng gồm 200 phòng
 Bắt đầu xây dựng giữa năm 2012 - đi vào hoạt động đầu năm 2014.
 Nên có ba loại phòng trong đó phòng chuẩn (standard) chiếm từ 60% - 70% như phân chia
trong bảng tính dưới đây.
 Diện tích một phòng khách sạn: khoảng 35 m2.
 Giá cho thuê dự kiến vào khoảng 85 USD/phòng/đêm tại thời điểm hiện tại (Q4/2011).

TRANG 122
 Công suất phòng xấp xỉ khoảng 30% trong năm đầu tiên hoạt động (năm 2014) và dự kiến ổn
định ở mức 60% sau 3 năm hoạt động.
Bảng 7.15 Đề xuất về hạng mục khách sạn cao tầng

Số Giá cho thuê Công suất phòng
Loại phòng Tỷ lệ Diện tích phòng
phòng (USD/phòng/đêm) (2014)
Phòng chuẩn (standard) 100 50% 30 m2
Phòng hạng sang (deluxe) 80 40% 34 m2
Tổng/TB 200 100% 35 m2 85.00 30%

TRANG 123
Phân Tích Tài Chính PHÁT TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

8. MỞ ĐẦU
Chúng tôi, Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) được Công ty CP Du lịch Bến Thành Non
Nước (sau đây gọi là “Khách hàng”) chỉ định thực hiện Báo cáo Nghiên cứu Thị trường bất động
sản tại thành phố Đà Nẵng và Hội An, Việt Nam; Đề xuất phát triển và Nghiên cứu Khả thi cho giai
đoạn hai Dự án khu nghỉ mát Sandy Beach, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng, Việt Nam
(sau đây gọi tắt là "bản Báo cáo").
Chúng tôi được biết khu đất phát triển dự án có diện tích 163.090 m2, nằm dọc bờ biển, thuộc
Quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng. Hiện khu đất đã được triển khai xây dựng khách sạn và
khu nghĩ dưỡng tiêu chuẩn 4 sao, hoạt động giai đoạn 1 từ năm 2003.
Theo thông tin cung cấp bởi khách hàng, cùng với những đề xuất phía trên của chúng tôi, giai
đoạn 2 của dự án sẽ được tập trung phát triển khu căn hộ biệt thự bán cùng với khu khách sạn 4
sao mới trên nền đất của khối khách sạn hiện tại.
Chúng tôi hiểu rằng Khách hàng đã và sẽ thực hiện được việc xin phê duyệt quy hoạch và các thủ
tục pháp lý khác. Do đó, phần Phân tích tài chính này sẽ trình bày dự toán tài chính cho Dự án dựa
trên thông tin do Khách hàng cung cấp kết hợp với các đề xuất của chúng tôi để đánh giá tiềm
năng và tính khả thi của Dự án.
Chúng tôi lưu ý rằng bất kỳ bên thứ ba nào đọc Báo cáo này nên có những nhận định, đánh giá
riêng và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
9. SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN
Dự án có tổng diện tích đất vào khoảng 163.090 m2. Dự án được chia thành hai giai đoạn phát
triển với giai đoạn 1 chiếm 65.840 m2 và giai đoạn 2 là 97.250 m2.
Giai đoạn một đã được chủ đầu tư xây dựng vào năm 2003 bao gồm hai khối khách sạn cao và
khu nhà nghỉ dưỡng bungalow với tổng số phòng là 119 phòng (32 bungalow – 57 phòng).
Giai đoạn hai có diện tích đất 97.250 m2 hiện chưa có công trình nào được xây dựng ngoài rừng
dương. Vì thế, chúng tôi thực hiện đề xuất phát triển và nghiên cứu khả thi cho phần khuôn viên
đất này với hạng mục biệt thự bán.
Ngoài ra, theo yêu cầu từ khách hàng, CBRE cũng đưa đề xuất tái xây dựng lại khu khách sạn
hiện tại (giai đoạn 1) để phát triển thành khu khách sạn mới với 200 phòng. Phần phân tích tài
chính đối với khu khách sạn này cũng được bao gồm trong phân tích tài chính hạng mục biệt thự
bán (giai đoạn 2).
Hạng mục khách sạn.

Hạng mục này sẽ được triển khai thủ tục pháp lý, xin phép tháo dỡ khối khách sạn cũ từ đầu quý
1/2012, dựng sập khối tòa nhà cũ vào quý 2/2012 và triển khai xây dựng vào quý 3/2012. Thời
gian thi công khối khách sạn 200 phòng dự kiến hoàn thành trong 1,5 năm, bao gồm cả hoàn
thành cơ sở hạ tầng và cảnh quan.
Diện tích đất sử dụng đối với khu khách sạn là 1.943 m2. Khách sạn được xây dưng theo tiêu
chuẩn 4 sao, bao gồm 200 phòng, diện tích mỗi phòng là 35m2/phòng. Hệ số hiệu dụng đối với
hạng mục này là 50% bao gồm phần diện tích sử dụng cho các tiện ích dịch vụ của khách sạn và
tổng diện tích phòng. Tổng diện tích sàn xây dựng là 10.000m2.

TRANG 124
Biệt thự bán

Hạng mục biệt thự bán sẽ bao gồm tổng cộng 68 căn, với diện tích xây dựng trung bình là 319,5
m2/căn. Tổng diện tích sàn GFA cho 68 căn này là 21.726 m2.
Hạng mục biệt thự bán được chia làm hai giai đoạn phát triển, giai đoạn đầu xây và mở bán 35
căn, giai đoạn sau mở và bán 33 căn còn lại.
Giai đoạn 1: Triển khai xin thủ tục pháp lý, chuyển đổi quyền sử dụng đất từ quý 1/2012. Việc xây
dựng biệt thự bán 35 căn sẽ được bắt đầu trong Quý 3/2012 và hoàn thành trong 1,5 năm. Mở bán
giai đoạn 1 được tiến hành vào khoảng đầu quý 1 năm 2013.
Giai đoạn 2: Triển khai xin thủ tục pháp lý, chuyển đổi quyền sử dụng đất từ quý 4/2012. Việc xây
dựng biệt thự bán 33 căn sẽ được bắt đầu trong Quý 2/2013 và hoàn thành trong 1,5 năm. Mở bán
giai đoạn 2 được tiến hành vào khoảng đầu quý 4 năm 2013.
Bảng 9.1 Thông tin sử dụng khu đất

THÔNG TIN KHU ĐẤT
Tổng diện tích đất 163.090 m2
Giai đoạn 1 (đã hoàn thành) 65.840 m2
Giai đoạn 2 97.250 m2
THÔNG TIN HẠNG MỤC
Khách sạn
Tiêu chuẩn 4 sao
Số phòng 200 phòng
Diện tích phòng 35 m2/phòng
Hệ số hiệu dụng 70%
Diện tích một mặt sàn 1,943 m2
Số tầng 5
Tổng diện tích sàn (GFA) 10,000 m2
Diện tích đất sử dụng 1,943 m2
Mật độ sử dụng đất 3.0%
Biệt thự bán

Tiêu chuẩn HT bán thô
Số căn 68 căn
Diện tích phòng 320 m2/căn
Mật độ xây dựng biệt thự 45%
Diện tích khuôn viên 355 m2/căn
DIỆN TÍCH XÂY DỰNG

Khách sạn 10,000 m2
Biệt thự bán 21,726 m2
Nguồn: CBREViệt Nam, CTCP Bến Thành Non Nước
Qua trao đổi thông tin với Khách hàng, chúng tôi được biết Khách hàng có thể sử dụng Khu đất
với mục đích kinh doanh dịch vụ khách sạn, và biệt thự bán. Do đó chúng tôi giả định rằng Khách
hàng sẽ hoàn tất công tác nghiên cứu thị trường, tính khả thi của Dự án trong năm 2011, hoàn tất
công tác thiết kế chi tiết, xin phê duyệt đầu tư, chuyển đổi đất (nếu có) và các giấy phép cần thiết

TRANG 125
khác cho đến cuối quý 1 năm 2012 đối với hạng mục khách sạn, và cuối quý 2 với hạng mục biệt
thự bán 35 căn đầu tiên.
Bảng 9.2 Kế hoạch xây dựng chi tiết

Hạng mục 2012 2013 2014
Đơn vị: % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Khách sạn
Thủ tục pháp lý 100%
Dựng sập khối khách sạn cũ 100%
Khách sạn và các hạng mục hỗ trợ 17% 17% 17% 17% 17% 17%
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 25% 25% 25% 25%
Giai đoạn cho thuê

Biệt thự bán 1
Thủ tục pháp lý 50% 50%
Biệt thự bán và các hạng mục hỗ trợ 17% 17% 17% 17% 17% 17%
Giai đoạn bán 6% 26% 26% 23% 20%
Biệt thự bán 2

Giai đoạn bán 9% 15% 30% 27% 18%
10. NHỮNG GIẢ ĐỊNH CHUNG

Phần Phân tích tài chính của Dự án được thực hiện dựa trên những thông tin thích hợp do Khách
hàng cung cấp cũng như kết quả nghiên cứu thị trường Đà Nẵng cũng như một số giả định quan
trọng khác.
Giả định là một phần cần thiết của việc phân tích tài chính này. Để hình thành việc phân tích,
chúng tôi lựa chọn một số giả định cơ bản dựa trên nhận định của các chuyên gia trong những báo
cáo được công bố cụ thể như sau:
 Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm đầu tư bất động sản tập trung của cả nhà đầu tư
trong và ngoài nước
 Việt Nam tiếp tục duy trì môi trường chính trị ổn định và nền kinh tế trong nước tiếp tục phát
triển theo chiều hướng tăng trưởng trong giai đoạn dự báo
 Định hướng kinh tế chính trị tiếp tục tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng và minh bạch
cho thị trường
11. PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN

Nhằm đánh giá tiềm năng và tính khả thi của Dự án, chúng tôi cơ bản sử dụng các phương pháp
và tính toán sau:

TRANG 126
 Nghiên cứu định lượng

Chúng tôi tiến hành thu thập dữ liệu bao gồm cả dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp thông qua các
bảng câu hỏi, phỏng vấn trực tiếp, số liệu thực tế của các dự án, số liệu thống kê của các cơ quan,
khảo sát của các tổ chức nghiên cứu khác… Trên cơ sở đó kết hợp với cơ sở dữ liệu của CBRE
Việt Nam, chúng tôi xem xét và đánh giá tình hình và xu hướng phát triển kinh tế, xã hội, các
chuyên ngành, bất động sản nói chung và tình hình đầu tư phát triển các cơ sở vật chất và dịch vụ
hỗ trợ cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu vực của Dự án và khu vực lân cận.
Mục đích của phương pháp tiếp cận này là nhằm đánh giá chính xác tình hình thị trường của lĩnh
vực mà dự án sẽ hoạt động và hiểu được đặc điểm nhu cầu của thị trường nhằm làm cơ sở để dự
báo tình hình hoạt động Dự án trong tương lai.
 Phương pháp so sánh trực tiếp

Theo phương pháp so sánh trực tiếp, chúng tôi đưa ra dự báo về mức giá cả mà Dự án có thể đạt
được bằng cách phân tích các mức giá thực tế mà các dự án tương tự đang đạt được có xem xét
đến điểm tương đồng và khác biệt của các dự án này với Dự án đang nghiên cứu.
 Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thực hiện việc chiết khấu toàn bộ nguồn thu trong tương lai mà
Dự án dự kiến mang lại cũng như các chi phí dự kiến về thời điểm hiện tại sử dụng tỷ suất chiết
khấu hợp lý. Kết quả của phương pháp này là Hiện giá thuần (NPV) và Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR)
cũng như Thời gian hoàn vốn (PP) sẽ được sử dụng để đưa ra kết luận về tính khả thi của Dự án.
Chúng tôi sử dụng nguồn dữ liệu hiện có và tiến hành nghiên cứu thị trường cũng như cập nhật
thông tin từ những dự án tương tự cạnh tranh trực tiếp đến Dự án. Trên cơ sở đó, những số liệu
đầu vào được sử dụng trong phần dự toán tài chính sẽ được điều chỉnh phù hợp với vị trí, quy mô,
chất lượng và tính đặc trưng của dự án cũng như yếu tố thời gian, rủi ro trong quá trình xây dựng,
phát triển và hoạt động.
Phần dự toán doanh thu và chi phí cũng như dòng tiền hàng năm của dự án sẽ được ước tính của
Dự án trước khi quy về thời điểm hiện tại (giả định là năm 2011) với hệ số chiết khấu phù hợp.
Ngoài ra, thông số thời gian hoàn vốn (PP), hiện giá thuần của dự án (NPV) và tỉ suất thu hồi nội
bộ (IRR) cũng được xem xét khi đưa ra kết luận về tính khả thi.
12. DỰ TOÁN TÀI CHÍNH
12.1. CHI PHÍ ĐẤT ĐAI

Theo thông tin cung cấp bởi khách hàng, chúng tôi áp dụng biểu phí thuê đất dựa trên hợp đồng
thuê đất của chủ đầu tư vào năm 2002. Giá thuê đất là 2.520 đồng/m2/năm. Ngoài ra, theo quyết
định ưu đãi đầu tư từ UBND Thành phố Đà Nẵng, cùng với xác nhận trong hợp đồng thuê đất,
chúng tôi cũng tiến hành ghi nhận mức ưu đãi: miễn tiền thuê đất trong 13 năm đầu, tính từ năm
2003 đối với dự án này.
12.2. CHI PHÍ XÂY DỰNG

Để dự toán chi phí xây dựng của của Dự án, chúng tôi dựa trên kết quả các cuộc trao đổi với các
nhà thầu xây dựng và chi phí xây dựng trung bình do Davis Langdon & Seah đơn vị giám sát thi
công quốc tế công bố vào Quý 3 năm 2011.
Do chi phí xây dựng phụ thuộc vào nhiều yếu tố biến đổi như vật liệu sử dụng, đơn vị tư vấn, đơn
vị quản lý và đơn vị xây dựng được lựa chọn, chúng tôi giả định chi phí phần mềm (chi phí thiết kế,

TRANG 127
giám sát, tư vấn, tiếp thị trong thời gian xây dựng) chiếm 8% và chi phí dự phòng chiếm 10% chi
phí xây dựng.
Chúng tôi cũng giả định rằng khách hàng có thể thương lượng gói thầu xây dựng giá cố định trong
suốt thời gian xây dựng đối với từng giai đoạn. Tốc độ tăng chi phí này đã bao gồm yếu tố biến
động lãi suất. Chi phí xây dựng biệt thự bán trong báo cáo được giả định áp dụng đối với sản
phẩm hoàn thiện bán thô.
Chi phí xây dựng khi quy đổi ra tiền đồng, chúng tôi áp dụng mức trượt tỷ giá là 1%/năm dựa trên
mức độ dao động tỷ giá quy định bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong hiện tại. Chúng tôi cần
lưu ý rằng CBRE là đơn vị không chuyên lĩnh vực tiền tệ để đưa ra mức dự báo tỷ giá qua các
năm, và do đó mức trượt tỷ giá này chỉ mang tính đại diện.
Bảng 12.1 Dự toán biến đổi chi phí xây dựng trên một mét vuông
CHI PHÍ XÂY DỰNG 2011 2011 2012 2013 2014
Q3 Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4
Khách sạn
Tốc độ tăng chi phí 4,7% 11,5% 0,0% 0,0%
Khách sạn (US$) 1.068 1.117 1.246 1.246 1.246
Khách sạn (Triệu đồng) 22,2 23,3 26,2 26,2 26,2
Biệt thự bán 1

Biệt thự bán (US$) 550 576 642 642 642
Biệt thự bán (Triệu đồng) 11,4 12,0 13,5 13,5 13,5
Biệt thự bán 2

Biệt thự bán (US$) 550 576 642 687 687
Biệt thự bán (Triệu đồng) 11,4 12,0 13,5 14,4 14,4
12.3. LẠM PHÁT

Dự báo tỷ lệ lạm phát một cách chính xác là hết sức khó khăn, tuy nhiên để phục vụ cho mục đích
phân tích dòng tiền, yếu tố lạm phát cần được xem xét. Để đi đến các giả thiết về lạm phát, chúng
tôi dựa vào Chỉ số giá (CPI) do các tổ chức có uy tín công bố. Bình quân CPI 10 tháng đầu năm
tăng 18,5%, như vậy chúng tôi giả định rằng chỉ số CPI của cả năm 2011 sẽ tăng ít nhất 18% so
với năm 2010.
Bảng 12.2 Lạm phát dự kiến

Lạm phát 2011 2012 2013 2014
Theo năm 18,7% 11,5% 7,0% 7,0%
12.4. CHI PHÍ PHÁT TRIỂN

Chi phí phát triển thể hiện trong bảng dưới đây xuất phát từ việc kết hợp các giả định về phân kỳ
đầu tư, chi phí xây dựng và lạm phát.
Tổng chi phí phát triển của Dự án vào khoảng 673.4 tỷ đồng với mức tỷ giá USD/VND áp dụng đối
với dự án là VND20.803/USD.
Bảng 12.3 Dự toán chi phí phát triển

TRANG 128
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN TỔNG 2011 2012 2013 2014

Đơn vị: Triệu đồng
Khách sạn
Thủ tục pháp lý 155 - 150 - 5
Thuê đất 5 5
Dựng sập khối khách sạn cũ 150 - 150 - -
Chi phí cứng 264.396 - 88.568 175.828 -
Khách sạn và các hạng mục hỗ trợ 261.778 - 87.259 174.519 -
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 2.618 - 1.309 1.309 -
Chi phí mềm 21.152 - 7.085 14.066 -
Dự phòng 26.440 - 8.857 17.583 -
Chi phí phát triển khách sạn 312.142 - 104.660 207.476 5
Biệt thự bán 1

Chi phí đất và thủ tục pháp lý 245 - - - 245
Thuê đất 245 245
Chi phí cứng 152.331 - 50.274 102.057 -
Biệt thự bán và các hạng mục hỗ trợ 150.823 - 50.274 100.548 -
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 1.508 - - 1.508 -
Chi phí mềm 12.186 - 4.022 8.165 -
Dự phòng 15.233 - 5.027 10.206 -
Chi phí phát triển nhà biệt thự 1 179.996 - 59.324 120.427 245
Biệt thự bán 2

Chi phí cứng 153.680 - - 76.460 77.220
Biệt thự bán và các hạng mục hỗ trợ 152.159 - - 76.079 76.079
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 1.522 - - 380 1.141
Chi phí mềm 12.294 - - 6.117 6.178
Dự phòng 15.368 - - 7.646 7.722
Chi phí phát triển nhà biệt thự 2 181.588 - - 90.222 91.365
TỔNG CHI PHÍ PHÁT TRIỂN 673.725 - 163.984 418.126 91.615
Theo thông tin tham khảo từ các chuyên viên trong ngành, chi phí dựng sập khối khách sạn cũ
được giả định vào khoảng 150 tỷ đồng. Chúng tôi khuyến nghị rằng khi tiến hàng phá dỡ khối
khách sạn, chủ đầu tư nên tham khảo giá cả từ các đơn vị thi công tại thời điểm tiến hành để có
mức giá thương lượng tốt hơn, phù hợp với biến động thị trường tại thời điểm đó.
12.5. CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ

Theo kinh nghiệm tư vấn từ phía CBRE, chúng tôi áp dụng cơ cấu vốn chủ sở hữu: nợ vay là
50:50. Trong đó, vốn chủ sở hữu bao gồm phần vốn đầu tư chủ sở hữu bỏ ra và phần nguồn thu
từ khách hàng được kết chuyển.
12.6. KẾ HOẠCH VAY

Căn cứ vào dòng tiền Dự án và được sự thống nhất với khách hàng, chúng tôi giả định rằng khoản
nợ vay sẽ được trả theo lãi suất thị trường. Chúng tôi vì thế giả định rằng mức lãi suất 24% sẽ
được áp dụng cho năm 2012. Mỗi năm sau đó giả định lãi suất sẽ giảm 1%/năm và ổn đinh ở mức
18%/năm..
12.7. KHẤU HAO VÀ PHÂN BỔ CHI PHÍ

TRANG 129
Khoản khấu hao và phân bổ chi phí được tính toán dựa trên thời gian hoạt động của các hạng mục
thuộc Dự án. Đối với hạng mục nhà nghỉ dưỡng dạng bungalow, thời gian khấu hao dự kiến là 25
năm.
12.8. CHẾ ĐỘ THUẾ

Theo chúng tôi được biết, mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 25% sẽ được áp dụng cho
hầu hết các doanh nghiệp tại Việt Nam kể từ năm 2009. Do đó chúng tôi áp dụng mức thuế suất
này trong phần tính toán tài chính của chúng tôi.
Chúng tôi không chuyên trong lĩnh vực về thuế và chúng tôi đã sử dụng thông tin về thuế nêu trên
theo chiều hướng chung. Do đó, chúng tôi đề nghị Chủ đầu tư nên làm việc với các tổ chức độc
lập chuyên về thuế để được tư vấn về vấn đề này.

TRANG 130
12.9. GIÁ CHO THUÊ/GIÁ BÁN DỰ KIẾN VÀ TỐC ĐỘ TĂNG GIÁ

Để xác định kết quả kinh doanh của dự án, tình hình kinh doanh của các dự án hiên hữu tương đồng tại Đà Nẵng được xem xét và điều chỉnh phù hợp
với dự án nghiên cứu như đã được trình bày trong phần đề xuất phát triển. Tốc độ tăng giá là một yếu tố quan trọng trong mô hình tài chính của dự án
đối với cả hạng mục khách sạn lẫn hạng mục biệt thự bán. Giá thuê và giá bán bình quân của các hạng mục sẽ tăng dần trong những năm về sau khi
dự án đã bắt đầu được xây dựng và một số hạng mục phụ trợ được đưa vào hoạt động, cơ sở hạ tầng xung quanh dự án được cải thiện và trở nên
đồng bộ hơn. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng giá thuê / giá bán còn phụ thuộc rất nhiều bởi cung – cầu như đã phân tích trong phần đề xuất phát triển
bên trên.
Hạng mục khách sạn.

Đối với hạng mục khách sạn 4 sao cao cấp, tốc độ tăng giá cho thuê được giả định như sau:
Bảng 12.4 Dự toán giá thuê phòng (Khách sạn) bình quân
GIẢ ĐỊNH CHI TIẾT Q3/2011 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Tốc độ tăng trưởng GDP 5,8% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0%
Tốc độ tăng giá phòng 0,0% 3,0% 3,0% 3,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0%
Giá thuê phòng bình quân (US$/đêm) 85 68 70 72 74 98 102 108 113 120 127 134 143 151 160 170 180

TRANG 131
Phân tích tài chính PHÁT TÁN DƯỚI MỌI HÌNH THỨC.
Khu căn hộ bán

Đối với hạng mục biệt thự bán, tốc độ tăng giá bán được giả định là tăng 5%/năm. Chúng tôi áp
dụng lãi suất kép theo quý để dự tính giá bán trong từng quý.
12.10. TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU
Tỷ suất chiết khấu của dòng tiền được coi là lãi suất thu hồi phi rủi ro cộng thêm khoản dự phòng
rủi ro của Dự án. Để đi đến kết luận chọn lựa một tỷ suất chiết khấu phù hợp đối với Dự án, chúng
tôi xem xét đến các yếu tố rủi ro được xác định dưới đây.
Các quy định của Nhà nước và chính quyền địa phương
Rủi ro về chi phí xây dựng
Rủi ro về giá cả thị trường
Rủi ro về quản lý dự án
Rủi ro về quyền sở hữu, sử dụng
Rủi ro về chính trị - xã hội
Chúng tôi cố gắng lượng hóa các yếu tố rủi ro nêu trên bằng cách cộng thêm một tỷ lệ phần trăm
đối với từng yếu tố rủi ro xác định và vì thế tỷ suất chiết khấu được lựa chọn là 21% trong giai
đoạn 2011 - 2020 và 16% cho giai đoạn về sau. Dự án trong giai đoạn sau này hầu như không còn
phải chịu các rủi ro về xây dựng, quản lý và thị trường được hiểu là sẽ hoạt động ổn định.
12.11. HIỆN GIÁ THUẦN (NPV) VÀ TỶ SUẤT THU HỒI NỘI BỘ (IRR)
Sau khi xem xét tất cả các giả định và rủi ro đã xem đối với dự án được đề xuất phát triển nêu
trên, chúng tôi nhận thấy rằng Dự án có khả thi qua các kết quả sau:
 Hiện giá thuần (NPV): 18.917 Triệu đồng

 Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 23%
 Thời gian thu hồi vốn (PP): 10,02 năm
12.12. CHI TIẾT DỰ TOÁN TÀI CHÍNH

Chi tiết dự toán tài chính được đính kèm sau báo cáo này.

TRANG 132
Chi tiết dự toán tài chính

THÔNG TIN CHUNG
THÔNG TIN KHU ĐẤT CHẾ ĐỘ BÁO CÁO

Tổng diện tích đất 163,090 m2 Thời gian dự án 50 năm
Giai đoạn 1 (đã hoàn thành) 65,840 m2 Đơn vị tiền tệ VND
Giai đoạn 2 97,250 m2 Tỷ giá USD/VND áp dụng Q4/2011 20,803
Tốc độ trượt giá USD/VND 1%/năm
THÔNG TIN HẠNG MỤC THÔNG TIN KHÁC

Khách sạn Chi phí đền bù đất 0 đồng
Tiêu chuẩn 4 sao Chi phí thuê đất hàng năm 2,520 VND/m2
Số phòng 200 phòng Chi phí tiền xây dựng 150 triệu đồng
Diện tích phòng 35 m2/phòng
Hệ số hiệu dụng 70% Chi phí cơ sở hạ tầng cảnh quan 1%
Diện tích một mặt sàn 1,943 m2 Chi phí mềm 8%
Số tầng 5 Chi phí dự phòng 10%
Biệt thự bán

Tiêu chuẩn HT bán thô
Số căn 68 căn
Diện tích phòng 320 m2/căn
Mật độ xây dựng biệt thự 45%
Diện tích khuôn viên 355 m2/căn
DIỆN TÍCH XÂY DỰNG

Khách sạn 10,000 m2
Biệt thự bán 21,726 m2

TRANG 133

KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN
Hạng mục 2012 2013 2014

Đơn vị: % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Khách sạn
Thủ tục pháp lý 100%
Phá bỏ khối khách sạn cũ 100%
Khách sạn và các hạng mục hỗ trợ 17% 17% 17% 17% 17% 17%
Giai đoạn cho thuê

Biệt thự bán 1
Giai đoạn bán 6% 26% 26% 23% 20%
Biệt thự bán 2

Giai đoạn bán 9% 15% 30% 27% 18%

TRANG 134

CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
Lạm phát 2011 2012 2013 2014

Theo năm 18.7% 11.5% 7.0% 7.0%
CHI PHÍ XÂY DỰNG 2011 2011 2012 2013 2014

Q3 Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4
Khách sạn
Tốc độ tăng chi phí 4.7% 11.5% 0.0% 0.0%
Khách sạn (US$) 1,068 1,117 1,246 1,246 1,246
Khách sạn (Triệu đồng) 22.2 23.3 26.2 26.2 26.2
Biệt thự bán 1

Biệt thự bán (US$) 550 576 642 642 642
Biệt thự bán (Triệu đồng) 11.4 12.0 13.5 13.5 13.5
Biệt thự bán 2

Biệt thự bán (US$) 550 576 642 687 687
Biệt thự bán (Triệu đồng) 11.4 12.0 13.5 14.4 14.4

TRANG 135
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN TỔNG 2011 2012 2013 2014

Khách sạn
Thủ tục pháp lý 155 - 150 - 5
Thuê đất 5 5
Phá bỏ khối khách sạn cũ 150 - 150 - -
Chi phí cứng 264,396 - 88,568 175,828 -
Khách sạn và các hạng mục hỗ trợ 261,778 - 87,259 174,519 -
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 2,618 - 1,309 1,309 -
Chi phí mềm 21,152 - 7,085 14,066 -
Dự phòng 26,440 - 8,857 17,583 -
Chi phí phát triển khách sạn 312,142 - 104,660 207,476 5
Biệt thự bán 1

Chi phí cứng 152,331 - 50,274 102,057 -
Biệt thự bán và các hạng mục hỗ trợ 150,823 - 50,274 100,548 -
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 1,508 - - 1,508 -
Chi phí mềm 12,186 - 4,022 8,165 -
Dự phòng 15,233 - 5,027 10,206 -
Chi phí phát triển nhà biệt thự 1 179,996 - 59,324 120,427 245
Biệt thự bán 2

Chi phí cứng 153,680 - - 76,460 77,220
Biệt thự bán và các hạng mục hỗ trợ 152,159 - - 76,079 76,079
Cơ sở hạ tầng và cảnh quan 1,522 - - 380 1,141
Chi phí mềm 12,294 - - 6,117 6,178
Dự phòng 15,368 - - 7,646 7,722
Chi phí phát triển nhà biệt thự 2 181,588 - - 90,222 91,365
TỔNG CHI PHÍ PHÁT TRIỂN 673,725 - 163,984 418,126 91,615


TRANG 136

CƠ CẤU VỐN VÀ KẾ HOẠCH VAY VỐN GIAI ĐOẠN 1
GIẢ ĐỊNH CƠ BẢN 0.6857143

Lãi suất vay bằng tiền đồng
Trước 2013 22%/năm
Từ 2013 trở đi 16%/năm
CƠ CẤU VỐN GIAI ĐOẠN 1
Vốn chủ sở hữu 16%
Kết chuyển nguồn thu từ khách hàng 35%
Vốn vay 49%
CƠ CẤU VỐN TỔNG 2011 2012 2013 2014

Tổng chi phí phát triển 673,725 - 163,984 418,126 91,615
Vốn chủ sở hữu 108,151 - - 108,151 -
Kết chuyển nguồn thu từ khách hàng 234,340 - - 142,725 91,615
EBIT - Thuế TNDN - Trả nợ vay - - 142,725 123,875
Vốn vay 331,234 - 163,984 167,250 -
Tổng vốn đầu tư 673,725 - 163,984 418,126 91,615
KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ VAY TỔNG 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Đơn vị: Triệu đồng Giai đoạn vay Giai đoạn trả nợ vay
Dư nợ đầu kỳ - - 200,061 426,081 365,213 365,213 365,213 359,721 330,751 279,617 180,817 116,867 32,809 -
Vốn vay trong kỳ 331,234 - 163,984 167,250 -
Lãi vay phát sinh - 36,076 58,770 68,173 58,434 58,434 58,434 57,555 52,920 44,739 28,931 18,699 5,249 -
Trả lãi vay 451,568 - - - 68,173 58,434 58,434 58,434 57,555 52,920 44,739 28,931 18,699 5,249 -
Trả vốn gốc 426,081 - - - 60,868 - - 5,492 28,970 51,134 98,800 63,950 84,058 32,809 -
Trả lãi + Gốc 877,649 - - - 129,041 58,434 58,434 63,926 86,525 104,055 143,539 92,881 102,757 38,058 -
Dư nợ cuối kỳ - 200,061 426,081 365,213 365,213 365,213 359,721 330,751 279,617 180,817 116,867 32,809 - -
Tỷ lệ nợ đã trả /Vốn gốc 100% 14% 0% 0% 1% 7% 12% 23% 15% 20% 8% 0%

TRANG 137

KẾ HOẠCH KINH DOANH BUNGALOW

Tỷ giá áp dụng Q3/2011 (USD/VND) 20,803
Tổng số phòng 200 phòng
Tiêu chuẩn khách sạn 4 sao
GIẢ ĐỊNH CHI TIẾT Q3/2011 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Tốc độ tăng trưởng GDP 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0%
Tốc độ tăng giá phòng 3.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0%
Giá thuê phòng bình quân (US$/đêm) 85 74 98 102 108 113 120 127 134 143 151 160 170 180
CƠ CẤU DOANH THU

Doanh thu từ dịch vụ thuê phòng 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61% 61%
Doanh thu từ dịch vụ ăn uống 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27%
Doanh thu từ dịch vụ GTGT khác 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%
CƠ CẤU CHI PHÍ

Chi phí từ dịch vụ cho thuê phòng 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2% 33.2%
Chi phí từ dịch vụ ăn uống 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3% 49.3%
Chi phí từ dịch vụ GTGT khác 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5% 17.5%
Chi phí vận hành chung
Chi phí chung và hành chính 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5% 11.5%
Bán hàng và Tiếp thị 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4%
Sửa chữa và nâng cấp 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.3%
Tiện ích điện nước 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2%
Chi phí quản lý cơ bản 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Chi phí thưởng (%GOP) 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0%
Chi phí dự phòng 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5%
Chi phí bảo hiểm tài sản 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0%

TRANG 138
DOANH THU VÀ CHI PHÍ DỰ KIẾN TỔNG 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Giá thuê phòng dự kiến (Triệu đồng) 1.5 2.0 2.1 2.2 2.3 2.5 2.6 2.8 3.0 3.1 3.3 3.5 3.7
Số ngày hoạt động trong năm 365 365 366 365 365 365 366 365 365 365 366 365 365
Số phòng có thể cho thuê #REF! 73,000 73,000 73,200 73,000 73,000 73,000 73,200 73,000 73,000 73,000 73,200 73,000 73,000
Công suất phòng 30% 40% 50% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Số phòng cho thuê dự kiến 21,900 29,200 36,600 43,800 43,800 43,800 43,920 43,800 43,800 43,800 43,920 43,800 43,800
Doanh thu hoạt động

Doanh thu từ dịch vụ cho thuê phòng 1,451,859 33,852 59,242 77,968 97,971 102,870 109,042 115,901 122,520 129,871 137,663 146,323 154,678 163,959
Doanh thu từ dịch vụ ăn uống 651,079 15,181 26,567 34,964 43,935 46,131 48,899 51,975 54,943 58,240 61,734 65,618 69,365 73,527
Doanh thu từ dịch vụ GTGT khác 270,887 6,316 11,053 14,547 18,279 19,193 20,345 21,625 22,860 24,231 25,685 27,301 28,860 30,591
-
TỔNG DOANH THU 2,376,202 55,405 96,959 127,607 160,346 168,363 178,465 189,691 200,523 212,554 225,308 239,480 253,156 268,345
Chi phí hoạt động

Chi phí từ dịch vụ cho thuê phòng 482,017 11,239 19,668 25,885 32,526 34,153 36,202 38,479 40,676 43,117 45,704 48,579 51,353 54,434
Chi phí từ dịch vụ ăn uống 320,982 7,484 13,097 17,237 21,660 22,743 24,107 25,624 27,087 28,712 30,435 32,349 34,197 36,249
Chi phí từ dịch vụ GTGT khác 47,405 1,105 1,934 2,546 3,199 3,359 3,560 3,784 4,000 4,240 4,495 4,778 5,050 5,353
Chi phí vận hành chung
Chi phí chung và hành chính 273,263 6,372 11,150 14,675 18,440 19,362 20,523 21,814 23,060 24,444 25,910 27,540 29,113 30,860
Bán hàng và Tiếp thị 80,791 1,884 3,297 4,339 5,452 5,724 6,068 6,449 6,818 7,227 7,660 8,142 8,607 9,124
Sửa chữa và nâng cấp 54,653 1,274 2,230 2,935 3,688 3,872 4,105 4,363 4,612 4,889 5,182 5,508 5,823 6,172
Tiện ích điện nước 147,325 3,435 6,011 7,912 9,941 10,439 11,065 11,761 12,432 13,178 13,969 14,848 15,696 16,637
Chi phí quản lý cơ bản - - - - - - - - - - - - - -
Chi phí thưởng (%GOP) 48,488 1,131 1,979 2,604 3,272 3,436 3,642 3,871 4,092 4,337 4,598 4,887 5,166 5,476
Chi phí dự phòng 35,643 831 1,454 1,914 2,405 2,525 2,677 2,845 3,008 3,188 3,380 3,592 3,797 4,025
Chi phí bảo hiểm tài sản 47,524 1,108 1,939 2,552 3,207 3,367 3,569 3,794 4,010 4,251 4,506 4,790 5,063 5,367
TỔNG CHI PHÍ 1,538,091 35,863 62,760 82,599 103,790 108,980 115,518 122,785 129,797 137,584 145,839 155,013 163,865 173,697
LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ, LÃI VAY VÀ KHẤU HAO 838,111 19,542 34,198 45,008 56,556 59,383 62,946 66,906 70,727 74,970 79,468 84,467 89,291 94,648

TRANG 139

KẾ HOẠCH KINH DOANH BIỆT THỰ BÁN 1
GIẢ ĐỊNH CƠ BẢN

Tổng số phòng 35 căn
Giá bán trung bình thời điểm hiện tại 1,000 USD/m2
Tốc độ tăng giá trước năm 2015 5%/năm
KẾ HOẠCH BÁN 2013 2014

Đơn vị: Triệu đồng Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Giá bán dự kiến (USD/m2) 1,000 (Q3/2011) 1,066 1,070 1,073 1,076 1,080 1,083 1,086 1,090
Giá bán dự kiến (Triệu đồng/m2) 21 (Q3/2011) 22.2 22.3 22.4 22.4 22.5 22.6 22.7 22.7
Số căn hộ chào bán 2 9 9 8 7 - - -
Tỷ lệ bán 6% 26% 26% 23% 20% 0% 0% 0%
Diện tích đã bán (m2) 11,183 639 2,876 2,876 2,556 2,237 - - -
Tổng doanh thu 250,455 14,212 64,151 64,351 57,379 50,363 - - -
Tổng doanh thu theo lịch thanh toán 250,455 2,842 24,585 51,066 61,572 97,868 12,523 - -
Chi phí 10,018 114 983 2,043 2,463 3,915 501 - -

Chi phí môi giới 2.0% 57 492 1,021 1,231 1,957 250 - -
Chi phí pháp lý và tiếp thị 1.0% 28 246 511 616 979 125 - -
Chi phí khác 1.0% 28 246 511 616 979 125 - -
4,957
LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ, LÃI VAY VÀ KHẤU HAO 240,437 2,729 23,601 49,023 59,109 93,953 12,022 - -

TRANG 140
KẾ HOẠCH KINH DOANH BIỆT THỰ BÁN 2

Tổng số phòng 33 căn
Giá bán trung bình thời điểm hiện tại 1,000 USD/m2
Tốc độ tăng giá trước năm 2015 5%/năm
KẾ HOẠCH BÁN 2013 2014 2015

Đơn vị: Triệu đồng Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Giá bán dự kiến (USD/m2) 1,000 (Q2/2011) 1,076 1,080 1,083 1,086 1,090 1,093 1,097 1,100 1,103
Giá bán dự kiến (Triệu đồng/m2) 21 (Q2/2011) 22.4 22.5 22.6 22.7 22.7 22.8 22.9 22.9 23.0
Số căn hộ chào bán 6 6 6 9 6 - - - -
Tỷ lệ bán 9% 15% 30% 27% 18% 0% 0% 0% 0%
Diện tích đã bán (m2) 10,544 1,917 1,917 1,917 2,876 1,917 - - - -
Tổng doanh thu 238,231 43,034 43,168 43,302 65,155 43,572 - - - -
Tổng doanh thu theo lịch thanh toán 238,231 8,607 21,564 41,057 65,034 90,058 11,912 - - -
Chi phí 9,529 344 863 1,642 2,601 3,602 476 - - -

Chi phí môi giới 2.0% 172 431 821 1,301 1,801 238 - - -
Chi phí pháp lý và tiếp thị 1.0% 86 216 411 650 901 119 - - -
Chi phí khác 1.0% 86 216 411 650 901 119 - - -
LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ, LÃI VAY VÀ KHẤU HAO 228,702 8,263 20,701 39,414 62,433 86,456 11,435 - - -

TRANG 141

BÁO CÁO LÃI/LỖ DỰ KIẾN GIAI ĐOẠN 1
DOANH THU VÀ CHI PHÍ DỰ KIẾN TỔNG 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Đơn vị: triệu đồng
Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao 1,078,547 488,681 34,198 45,008 56,556 59,383 62,946 66,906 70,727 74,970 79,468 84,467 89,291 94,648
Khách sạn 838,111 19,542 34,198 45,008 56,556 59,383 62,946 66,906 70,727 74,970 79,468 84,467 89,291 94,648
Biệt thự bán 1 240,437 240,437
Biệt thự bán 2 228,702 228,702
Khấu trừ 526,897 12,486 374,319 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736 12,736
Khấu trừ chi phí phát triển 523,897 12,486 374,069 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486
Khách sạn 162,314 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486 12,486
Biệt thự bán 1 179,996 179,996
Biệt thự bán 2 181,588 181,588
Khấu hao chi phí đất 3,000 - 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
Tốc độ tăng chi phí thuê đất
Chi phí thuê đất trả hàng năm 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ VÀ LÃI VAY (EBIT) 550,154 476,195 (340,121) 32,273 43,820 46,648 50,211 54,170 57,991 62,234 66,733 71,732 76,555 81,912
Lãi vay 451,568 68,173 58,434 58,434 58,434 57,555 52,920 44,739 28,931 18,699 5,249 - - -
Thuế suất áp dụng 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
Thuế TNDN 156,346 81,604 - - - - - 1,886 5,812 8,707 12,297 14,346 15,311 16,382
LÃI RÒNG 172,438 326,418 (398,555) (26,161) (14,614) (10,908) (2,710) 7,545 23,248 34,829 49,187 57,385 61,244 65,530
Tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư 33% 62% -76% -5% -3% -2% -1% 1% 4% 7% 9% 11% 12% 12%

TRANG 142

DÒNG TIỀN DỰ KIẾN GIAI ĐOẠN 1

Hệ số chiết khấu trước 2028 21%
Hệ số chiết khấu sau 2028 16%
DOANH THU VÀ CHI PHÍ DỰ KIẾN TỔNG 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Đơn vị: Triệu đồng Dòng tiền lặp
DÒNG TIỀN VÀO 2,107,623 - 163,984 309,975 334,521 45,633 47,737 80,157 108,406 130,318 181,560 122,163 137,403 165,924 95,902 89,291 94,648
Vốn vay 331,234 - 163,984 167,250 - - - - - - - - - - - -
Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao 1,776,388 - - 142,725 334,521 45,633 47,737 80,157 108,406 130,318 181,560 122,163 137,403 165,924 95,902 89,291 94,648
DÒNG TIỀN RA 1,710,720 - 163,984 418,126 302,261 58,684 58,684 64,176 86,775 104,305 145,675 98,943 111,714 50,605 14,596 15,561 16,632
Chi phí phát triển 673,725 - 163,984 418,126 91,615 - - - - - - - - - - - -
Chi phí đất 3,000 - - - - 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
Trả nợ vay 877,649 - - - 129,041 58,434 58,434 63,926 86,525 104,055 143,539 92,881 102,757 38,058 - - -
Thuế TNDN 156,346 - - - 81,604 - - - - - 1,886 5,812 8,707 12,297 14,346 15,311 16,382
DÒNG TIỀN THUẦN 396,903 0 0 (108,151) 32,260 (13,050) (10,947) 15,981 21,631 26,014 35,885 23,220 25,689 115,319 81,306 73,730 78,016 475,668
Dòng tiền tích lũy 0 0 (108,151) (75,891) (88,941) (99,888) (83,907) (62,275) (36,262) (377) 22,843 48,532 163,852 245,158 318,887 396,903 872,571
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Hệ số chiết khấu 1.00 0.83 0.68 0.56 0.47 0.39 0.32 0.26 0.22 0.18 0.15 0.12 0.10 0.08 0.07 0.06
HIỆN GIÁ CỦA DÒNG TIỀN THUẦN 0 0 (73,868) 18,210 (6,088) (4,221) 5,092 5,696 5,661 6,454 3,452 3,156 11,708 6,822 5,113 4,471 27,260
Hiện giá thuần của Dự án (NPV) 18,917 triệu đồng

Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) 23%
Thời gian hoàn vốn (năm) 10.02

TRANG 143

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY GIAI ĐOẠN 1

Giá thuê phòng 85 US$/phòng/đêm
CPXD Khách sạn 1,068 USD/m2
CPXD Biệt thự bán 550 USD/m2
Giá bán 1,000 USD/m2
Giá phòng (US$/phòng/đêm)

18917 45 55 65 75 85 95 105 115
718 11,023 29,014 46,697 64,216 81,416 98,462 115,277 131,489
Chi phí xây dựng (US$/m2)
768 1,863 19,935 37,657 55,109 72,459 89,505 106,425 122,925

818 (7,326) 10,881 28,559 46,136 63,430 80,548 97,594 114,154
868 (16,435) 1,721 19,605 37,162 54,507 71,591 88,637 105,488
918 (23,859) (7,438) 10,690 28,105 45,575 62,694 79,680 96,727
968 (30,106) (16,430) 1,580 19,217 36,601 53,855 70,723 87,770
1018 (36,353) (23,986) (7,563) 10,361 27,663 45,007 61,964 78,813
1068 (42,618) (30,212) (16,523) 1,438 18,829 36,040 53,203 69,953
1118 (48,884) (36,456) (24,116) (7,669) 9,973 27,174 44,355 61,234
1168 (55,158) (42,703) (30,341) (16,629) 1,118 18,436 35,479 52,515
1218 (61,814) (48,960) (36,567) (24,270) (7,774) 9,585 26,685 43,703
1268 (68,642) (55,226) (42,806) (30,475) (16,734) 730 17,947 34,874
1318 (75,607) (61,492) (49,053) (36,697) (24,424) (8,008) 9,197 26,196
Giá bán (US$/căn)

18917 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300
200 42,198 69,432 96,974 124,536 151,835 179,737 207,639 236,148
Chi phí xây dựng (US$/m2)
250 23,643 50,544 77,938 105,703 133,305 160,674 188,576 216,478

300 5,282 31,851 58,902 86,444 114,417 142,074 169,513 197,415
350 (12,899) 13,335 40,138 67,346 94,950 123,050 150,843 178,314
400 (26,257) (5,090) 21,387 48,408 75,790 103,502 131,682 159,613
450 (39,574) (21,366) 2,859 29,457 56,647 84,233 112,089 140,315
500 (53,315) (34,684) (15,502) 10,888 37,696 64,886 92,676 120,655
550 (70,039) (48,021) (29,793) (7,694) 18,917 45,935 73,266 101,113
600 (86,784) (61,769) (43,130) (24,902) 246 26,947 54,174 81,659
650 (104,236) (78,514) (56,469) (38,239) (18,481) 8,275 35,073 62,413
700 (121,705) (95,627) (70,244) (51,577) (33,349) (10,600) 16,304 43,287
750 (139,185) (113,097) (87,019) (64,943) (46,686) (28,458) (2,581) 24,334
800 (156,673) (130,576) (104,488) (78,733) (60,044) (41,795) (21,556) 5,512

TRANG 144

CBRE Draft BenThanhNonNuoc

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

CBRE Draft BenThanhNonNuoc

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Báo cáo Nghiên cứu thị trường

về thị trường bất động sản tại thành phố Đà

Đề xuất phát triển

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH

BÁO CÁO SƠ THẢO

TP. Hồ Chí Minh Hà Nội Đà Nẵng

4.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ HƯỚNG TIẾP CẬN KHU ĐẤT............................................................. 52

7.4. DỰ ÁN SO SÁNH .......................................................................................................... 100

DANH SÁCH CÁC BẢNG SỐ LIỆU

DANH SÁCH CÁC HÌNH MINH HỌA

TÓM TẮT BÁO CÁO

Khu Khách sạn xây mới thấp tầng

 Tiêu chuẩn khách sạn: 4 sao tự quản lý

 Diện tích một phòng khách sạn: khoảng 37 m2.

Bảng 1.1 Đề Xuất Về Hạng Mục Khách Sạn Cao Tầng

Biệt thự bán

 Quy mô: 68 căn.

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

3 phòng ngủ 41 60% 350 – 400 315 – 360 315.000 – 360.000

Trung bình 320.000

Nguồn: CBRE Việt Nam

KẾT QUẢ KINH DOANH CHO TOÀN BỘ DỰ ÁN

 Hiện giá thuần (NPV): 18.917 Triệu đồng

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

TỔNG QUAN KINH TẾ

1.1. TỔNG QUAN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

CÁC CÔNG TRÌNH CƠ SỞ HẠ TẦNG MỚI

Sân bay quốc tế Đà Nẵng

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Cầu Nguyễn Văn Trỗi-Trần Thị Lý

Đường cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Nút giao thông Ngã 3 Huế

Tuyến đường Nguyễn Tất Thành nối dài.

Sân vận động 40,000 chỗ ngồi.

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Sân vận động 20,000 chỗ ngồi

Tuyến Hoàng Văn Thái nối dài.

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

13% Hải Châu

Nguồn: Cục thống kê TP Đà Nẵng

Tỷ lệ tăng trưởng (%)

Tổng Tốc độ tăng trưởng

Nguồn: Cục thống kê TP Đà Nẵng

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Thành thị Nông thôn

Nguồn: Cục Thống kê TP Đà Nẵng, Tổng cục Thống kê

1.3. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ ĐÀ NẴNG

1.3.1. TỔNG SẢN PHẨM QUỐC NỘI (GDP)

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Nguồn: Cục thống kê Đà Nẵng và Trang web www.danang.gov.vn

1.3.2. XUẤT – NHẬP KHẨU

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Nguồn: Cục Thống kê TP. Đà Nẵng, Tổng cục Thống Kê

1.3.3. TỔNG MỨC BÁN LẺ HÀNG HÓA VÀ DỊCH VỤ

CÔNG TY CP DU LỊCH BẾN THÀNH NON NƯỚC

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ 30,000 35%

Tổng mức bán lẻ Tốc độ tăng trưởng

Nguồn: Cục thống kê TP. Đà Nẵng