Professional Documents
Culture Documents
4.2 იჯარა (581-590)
4.2 იჯარა (581-590)
ცნება
1. იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული
ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს
ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის
შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული
საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე
ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა
საშუალებებზედაც.
2. იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები,
თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.
I. ზოგადი დებულებები
1. მუხლის ნორმების მიზანი და რეგულირების საგანი
მუხლის ნორმების მიზანი და რეგულირების საგანია იჯარის ლეგალური დეფინიციისა და მისი
შინაარსის დადგენა, ასევე — იჯარის შესახებ სპეციალური ნორმების გამოყენების წესი.
კანონისმიერი განმარტებით, იჯარა არსებითად ქირავნობაა იმ სპეციფიკით, რომ მის შემთხვევაში
ადგილი აქვს ქონების გადაცემას სასყიდლიანი სარგებლობისათვის განსაზღვრული ან
განუსაზღვრელი ვადით ნაყოფის მიღების შესაძლებლობის უზრუნველყოფით. სამოქალაქო
კოდექსში იჯარას ეთმობა 11 მუხლი
(581-591).
2. ქირავნობის ხელშეკრულების მომწესრიგებელი ნორმების (531-575) გამოყენება
ქირავნობის სამართლებრივ ინსტიტუტთან მნიშვნელოვანი მსგავსების გამო იჯარის მიმართ
გამოიყენება სამოქალაქო კოდექსის ქირავნობის ხელშეკრულების მომწესრიგებელი ნორმები —
531-575 მუხლები. ამასთან, აღნიშნული მუხლების ნორმები გამოიყენება მხოლოდ იმ ფარგლებში,
რომლებშიც მათი მოქმედება არ გამოირიცხება იჯარის მომწესრიგებელი სპეციალური ნორმებით
— 581-591 მუხლებით.
II. იჯარის ცნება
1. იჯარის ცნება და მისი სამართლებრივი ბუნება
ა. ცნება
იჯარა წარმოადგენს გრძელვადიან ორმხრივ, კონსენსუალურ და სასყიდლიან
ვალდებულებით-სამართლებრივ ხელშეკრულებას, რომლის ძალითაც ხელშეკრულების
ერთი მხარე — მეიჯარე კისრულობს ვალდებულებას, ხელშეკრულების მეორე მხარეს —
მოიჯარეს დროებით სარგებლობაში გადასცეს განსაზღვრული ქონება და ხელშეკრულების
ვადის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა; ხოლო მოიჯარე,
თავის მხრივ, ვალდებულია, გადაუხადოს მეიჯარეს ხელშეკრულებით შეთანხმებული
საიჯარო ქირა, რომელიც შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულადი თანხით, ისე ნატურით
(581).
ბ. იჯარის სამართლებრივი ბუნება
ქირავნობისმსგავსად, იჯარაც კონსენსუალური ხელშეკრულებაა („მეიჯარე მოვალეა
გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება“) და იგი დადებულად ითვლება მხარეთა მიერ
მის არსებით პირობებზე შეთანხმების მიღწევის მომენტიდან (327 I); ხელშეკრულების
დადებისათვის იჯარის საგნის რეალური გადაცემა აუცილებელი არ არის, თუმცა, ეს
ფაქტობრივი მოქმედება თავისთავად წარმოადგენს მეიჯარის ძირითად ვალდებულებას.
იჯარა ორმხრივი ხელშეკრულებაა; ხელშეკრულების ორივე მხარეს აქვს როგორც
უფლებები, ისე ეკისრება ვალდებულებები.
თხოვებისაგან განსხვავებით, იჯარა სასყიდლიანი ურთიერთობაა; მოიჯარე მისთვის
დროებით სარგებლობაში გადაცემული ქონების სანაცვლოდ მეიჯარეს უხდის შეთანხმებულ
საიჯარო ქირას.
ქირავნობის მსგავსად, იჯარა გრძელვადიანი ვალდებულებით-სამართლებრივი
ურთიერთობაა (399), ვინაიდან ქონებით სარგებლობა დროში გაგრძელებული პროცესია, რაც
ხშირად რამდენიმე წელსაც შეადგენს.
2. იჯარის სახეები
სამოქალაქო კოდექსი განასხვავებს: ჩვეულებრივ (სტანდარტულ) იჯარას და სასოფლო-
სამეურნეო იჯარას. იჯარის თავში მოცემული ნორმები აწესრიგებს ჩვეულებრივ
(სტანდარტულ) იჯარას. სასოფლო-სამეურნეო იჯარა მოწესრიგებულია ჩვეულებრივი
(სტანდარტული) იჯარის შემდგომ თავში (თავი მეექვსე - „სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარა“,
592-606). სასოფლო-სამეურნეო იჯარის მიმართ გამოიყენება სამოქალაქო კოდექსის იჯარის
ხელშეკრულების მომწესრიგებელი ნორმები — 581-591 მუხლები. ამასთან, აღნიშნული
მუხლების ნორმები გამოიყენება მხოლოდ იმ ფარგლებში, რომლებშიც მათი მოქმედება არ
გამოირიცხება სასოფლო-სამეურნეო იჯარის მომწესრიგებელი სპეციალური
ნორმებით — 592-606 მუხლებით.
3. იჯარის განსხვავება სხვა სამართლებრივი ინსტიტუტებისაგან
იჯარას გარკვეული მსგავსება აქვს სამოქალაქო სამართლის სხვა სამართლებრივ ინსტიტუტებთან
როგორიცაა ქირავნობა (531), თხოვება (615), სესხი (623) და მიბარება
(763).
ა. ქირავნობა
იჯარა არსებითად ქირავნობაა იმ სპეციფიკით, რომ მის შემთხვევაში ადგილი აქვს ქონების
გადაცემას სასყიდლიანი სარგებლობისათვის განსაზღვრული ან ანუსაზღვრელი ვადით
ნაყოფის მიღების შესაძლებლობის უზრუნველყოფით. ამდენად, იჯარას ბევრი საერთო
აქვს მასთან, თუმცა, განსხვავება ამ ორ სამართლებრივ ინსტიტუტს შორის მდგომარეობს იმაში,
რომ იჯარის საგანს წარმოადგენს არა მარტო ნივთი (148), არამედ ასევე ქონებრივი უფლებები
(კანონის ტერმინოლოგიით — „ქონება“, 581 I); გარდა ამისა, ქირავნობისაგან განსხვავებით,
იჯარის შემთხვევაში ადგილი აქვს იჯარის საგნისაგან ნაყოფის მიღებას (თუ იგი მიიღება
მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით), ხოლო საიჯარო ქირა
შეიძლება განისაზღვროს არა მხოლოდ ფულადი თანხით, არამედ ნატურითაც (დეტალურად იხ.
531-ე მუხლის კომენტ.).
ბ. თხოვება
იჯარას თხოვებასთან საერთო აქვს ის, რომ ორივე შემთხვევაში ადგილი აქვს ქონებით ვადიან
სარგებლობას. თუმცა, განსხვავება მათ შორის მდგომარეობს იმაში, რომ თხოვება უსასყიდლო
ხელშეკრულებაა.
გ. სესხი
სესხისაგან განსხვავებით (რომელიც ასევე შეიძლება იყოს სასყიდლიანი), იჯარის დროს ადგილი
არა აქვს საკუთრების უფლების გადაცემას მოიჯარეზე; იჯარით გადაცემული ქონება რჩება
მეიჯარის საკუთრებაში და იგი მოიჯარეს გადაეცემა მხოლოდ სარგებლობისათვის. გარდა
ამისა, იჯარისაგან განსხვავებით, სესხის საგანია მხოლოდ ფული ან/და გვაროვნული ნიშნით
განსაზღვრული ნივთები.
დ. მიბარება
ერთგვარი მსგავსება არსებობს იჯარასა და მიბარებას შორის; ამ უკანასკნელ შემთხვევაშიც
შესანახად ჩაბარებული მოძრავი ნივთი გადადის შემნახველის პირდაპირ მფლობელობაში, თუმცა,
იჯარისაგან განსხვავებით, მიბარების დროს შემნახველი, როგორც წესი, არ სარგებლობს მისთვის
მიბარებული ნივთით (767), არამედ მისი ვალდებულებაა, უსასყიდლოდ ან სასყიდლით ნივთის
2
შენახვის უზრუნველყოფა. გარდა ამისა, მიბარების საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ მოძრავი
ნივთი.
III. ქირავნობის საგანი
1. ნივთები
იჯარის საგანი შეიძლება იყოს ნივთი (ნივთების ერთობლიობა) და არამატერიალური
ქონებრივი სიკეთე (უსხეულო საგნები), რომლებიც ქმნის კანონის (581) მიერ გამოყენებულ
ერთიან ცნებას — ქონებას, ასევე — მიწის ნაკვეთი ინვენტართან ერთად. საიჯარო ქონება თავისი
თვისებით უნდა იძლეოდეს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას; ეს უკანასკნელი ეკუთვნის
მოიჯარეს, თუ იგი მიიღება მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. ნაყოფის
მიღება გულისხმობს მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის ნაყოფზე საკუთრების უფლების მოპოვებას;
ნაყოფზე საკუთრების უფლების შეძენა ხდება იჯარის საგნიდან მისი მოცილების მომენტიდან.
თუ იჯარის საგანია ნივთი, იგი შეიძლება იყოს როგორც მოძრავი, ისე უძრავი (148).
თუმცა, იჯარის საგანი ყველა სახის ნივთი არ შეიძლება იყოს; კერძოდ, დაუშვებელია
მოხმარებადი ან გვაროვნული ნიშნით განსაზღვრული ნივთების იჯარით გადაცემა.
იჯარა ვრცელდება ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილებზე (150).
2. არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე
არამატერიალური ქონებრივ სიკეთეში შედის გასხვისებადი ქონებრივი ხასიათის (მაგრამ
— არა პიროვნული!) მოთხოვნები და უფლებები (152).
3. ინვენტარი
ინვენტარის ლეგალურ განმარტებას სამოქალაქო კოდექსი არ იძლევა. თუმცა, ამ ცნების ქვეშ
უნდა გავიგოთ მოძრავი ნივთების ერთობლიობა, რომლებიც განკუთვნილია მიწის ნაკვეთის
მეურნეობის წარმოებისათვის (წარმოებისათვის განკუთვნილი ხელსაწყოები, საქონელი და ა.შ.)
და რომლებიც სივრცობრივ კავშირშია მასთან. იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების
განმავლობაში ინვენტარი რჩება მეიჯარის საკუთრებაში, თუმცა, მოიჯარე უფლებამოსილია,
მეურნეობის სწორი გაძღოლის ფარგლებში განკარგოს ინვენტარის ცალკეული ნაწილები. საწყის
ინვენტარს ემატება მოიჯარის
მიერ შეძენილი ინვენტარს მიკუთვნებული ცალკეული ნაწილები, რომლებიც მეიჯარის
საკუთრებაში გადადის საერთო ინვენტართან შეერთების მომენტიდან (583 III 2).
ინვენტარის თითოეული ნაწილის მოვლა-პატრონობა ევალება მოიჯარეს. მან უნდა შეავსოს
ინვენტარს მიკუთვნებული პირუტყვის დანაკარგი, მიუხედავად მეურნეობის სწორი გაძღოლისა.
მოიჯარემ ინვენტარი ისეთ მდგომარეობაში უნდა იქონიოს და იჯარის ხელშეკრულების ვადის
განმავლობაში იმ მოცულობით შეავსოს, რომელიც შეესაბამება მოწესრიგებულ მეურნეობას.
თავის მხრივ, მეიჯარე ვალდებულია, გამოცვალოს ინვენტარის ის ნაწილები, რომლებიც
გამოუსადეგარი გახდა მოიჯარისაგან დამოუკიდებელი მიზეზების გამო (583).
იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლისას მოიჯარემ უნდა დაუბრუნოს მეიჯარეს
ინვენტარი. მეიჯარეს შეუძლია, უარი თქვას მოიჯარის მიერ შეძენილი ინვენტარის ნაწილების
მიღებაზე, თუ იგი მიწის ნაკვეთზე სწორი მეურნეობის გაძღოლისათვის ზედმეტია ან მეტად
ძვირია; უარის თქმასთან ერთად მიუღებელი ინვენტარის ნაწილებზე საკუთრების უფლებას
მოიპოვებს მოიჯარე. თუკი არსებობს სხვაობა მიღებული და დასაბრუნებელი ინვენტარის
შეფასებებს შორის, ეს სხვაობა უნდა ანაზღაურდეს ფულადი კომპენსაციის გადახდით. შეფასებას
საფუძვლად უნდა დაედოს ის ფასები, რომლებიც მოქმედებს იჯარის ხელშეკრულების
დასრულების მომენტისათვის (584).
IV. ხელშეკრულების მხარეები
1. ზოგადი დებულებები
იჯარის ხელშეკრულების მხარეები არიან მეიჯარე და მოიჯარე, რომლებიც შეიძლება იყვნენ
ნებისმიერი განსაზღვრული ფიზიკური ან იურიდიული პირები, ასევე — პირთა გაერთიანება.
2. ხელშეკრულების მხარეთა შეცვლა
იჯარის ხელშეკრულების მხარეთა შეცვლა და იჯარის ურთიერთობაში სხვა პირების
შემოსვლა შესაძლებელია შემდეგ შემთხვევებში:
ა. იჯარის ურთიერთობაში მოიჯარის მემკვიდრეების შემოსვლა მოიჯარის გარდაცვალების
შემთხვევაში (590)
მოიჯარის გარდაცვალების შემთხვევაში მისი მემკვიდრეების მიერ საიჯარო ურთიერთობის
გაგრძელება შესაძლებელია მხოლოდ იმ პირობით, თუ მათ უშუალოდ ან მესამე პირების
მეშვეობით შეუძლიათ იჯარით გადაცემული ქონების სწორი სამეურნეო გამოყენება.
ბ. იჯარის ურთიერთობაში მეიჯარისათვის მისაღები ახალი გადახდისუნარიანი მოიჯარის
შემოსვლა (588)
მოიჯარეს შეუძლია, საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე დაუბრუნოს მეიჯარეს იჯარის
საგანი, თუმცა, იგი მაინც არ თავისუფლდება საიჯარო ქირის გადახდისაგან გარდა იმ
შემთხვევისა, როდესაც იგი თავის სანაცვლოდ შესთავაზებს მეიჯარეს შესთავაზებს ახალ
გადახდისუნარიან და მეიჯარისათვის მისაღებ მოიჯარეს. ახალი მოიჯარე თანახმა უნდა იყოს,
იჯარის ხელშეკრულება მიიღოს იმავე პირობებით. თუ მოიჯარე ვერ შესთავაზებს ასეთ
მოიჯარეს, მან საიჯარო ქირა უნდა იხადოს საიჯარო ურთიერთობათა დასრულებამდე.
V. ხელშეკრულების ფორმა
ჩვეულებრივი (სტანდარტული) იჯარის ხელშეკრულების ფორმის მიმართ კანონი არ ადგენს
რაიმე სპეციალურ წესს და, შესაბამისად, ამ შემთხვევაში გამოიყენება ქირავნობის
ხელშეკრულების ფორმის მომწესრიგებელი ზოგადი ნორმები (იხ. 531-ე მუხლის კომენტ.).
VI. საიჯარო ქირა
საიჯარო ქირა იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობაა. ის გამოიხატება როგორც ფულად
თანხაში, ისე ნატურით მიღებულ პროდუქტში (მაგ., ხორბლის მოსავლის ნაწილი, ძროხის რძე ან
რძის პროდუქტები და ა. შ.), ხოლო მისი ოდენობა დგინდება მხარეთა შეთანხმებით. მხარეებს
ასევე შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზეც.
VII. ხელშეკრულების ვადა
საიჯარო ქირის მსგავსად, ვადაც იჯარის ხელშეკრულების არსებითი პირობაა და დგინდება
მხარეთა შეთანხმებით. თუმცა, ქირავნობის მსგავსად, კანონი ადგენს იჯარის ხელშეკრულების
ზღვრულ ვადას — 10 წელს. დასაშვებია ხელშეკრულების დადება 10 წელზე მეტი ვადითაც და
ასეთი ხელშეკრულება ბათილი არ არის, მაგრამ ათი წლის ვადის გასვლის შემდეგ ნებისმიერ
მხარეს შეუძლია (შეწყვეტის საფუძვლის მითითების გარეშე) შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება
ცალმხრივი ნების გამოვლენით ხელშეკრულების შეწყვეტის სამთვიანი ვადის დაცვით, თუ ეს
პირობა გათვალისწინებულია იჯარის ხელშეკრულებით (582).
VIII. ქვეიჯარა
ქვექირავნობის მსგავსად, ქვეიჯარა წარმოიშობა მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის მესამე პირის
— ქვემოიჯარის დროებით სარგებლობაში გადაცემის შემთხვევაში. ქვეიჯარის შემთხვევაში,
ქვემოიჯარესთან უშუალო ურთიერთობას ამყარებს მოიჯარე; ეს უკანასკნელი ამ
ურთიერთობაში გამოდის მეიჯარის როლში. ქვექირავნობის მსგავსად, ქვეიჯარა
თანხმობასავალდებულო გარიგებაა (99) და მისი ძალმოსილება დამოკიდებულია მეიჯარის
თანხმობაზე. ამავე დროს, მეიჯარეს შეუძლია უარი განაცხადოს საიჯარო ქონების ცალკეული
ნაწილების გაქირავებაზე, თუ ამით მას მნიშვნელოვანი ზიანი მიადგება (587 II).
4
მიუხედავად იმისა, ქვეიჯარა (ქვეიჯარის ხელშეკრულება) ჩვეულებრივი იჯარის
ხელშეკრულებაა ყველა უფლებითა და ვალდებულებით, მოიჯარე მაინც რჩება პასუხისმგებელი
მეიჯარის წინაშე იმისათვის, რომ ქვემოიჯარემ იჯარის საგანი სხვაგვარად გამოიყენა, ვიდრე ეს
მეიჯარის მიერ იყო ნებადართული; მეიჯარეს შეუძლია უშუალოდ შეაჩეროს ქვემოიჯარის მიერ
ქონების ამგვარად გამოყენება (587 III).
IX. ხელშეკრულების მხარეთა უფლებები და ვალდებულებები
1. მეიჯარის უფლებები და ვალდებულებები
ა. მეიჯარის ვალდებულებები
ქირავნობის მსგავსად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარის უმთავრესი ვალდებულებაა,
გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი. როგორც წესი, ეს უკანასკნელი მოიჯარეს გადაეცემა
პირდაპირ მფლობელობაში, თუმცა, პირდაპირ მფლობელობაში გადაცემა ყოველთვის
აუცილებელი არ არის, თუ სარგებლობის შესაძლებლობის მინიჭება მიიღწევა ნივთის უშუალო
გადაცემის გარეშეც. გარდა ამისა, მეიჯარე ვალდებულია, ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში
უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა.
თუ იჯარის საგანია მიწის ნაკვეთი ინვენტართან ერთად, მაშინ მეიჯარე ვალდებულია
გამოცვალოს ინვენტარის ის ნაწილები, რომლებიც გამოუსადეგარი გახდა მოიჯარისაგან
დამოუკიდებელი მიზეზების გამო (583 II).
ბ. მეიჯარის უფლებები
ქირავნობის მსგავსად, მეიჯარის ძირითადი უფლებაა, იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის
შემდეგ მოითხოვოს იჯარის საგნის უკან დაბრუნება. ეს უკანასკნელი უნდა დაბრუნდეს იმ
მდგომარეობაში, რომელშიც მოიჯარემ ის მიიღო ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით ან იმ
მდგომარეობაში, რაც ხელშეკრულებით იყო განსაზღვრული (564). მეიჯარეს შეუძლია იჯარის
საგნის უკან დაბრუნების მოთხოვნა არა მხოლოდ მოიჯარისაგან, არამედ უშუალოდ მესამე
პირისაგანაც, როდესაც მოიჯარემ ქონება სარგებლობისათვის მესამე პირს გადასცა (566). თუ
მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ არ აბრუნებს იჯარის საგანს, მაშინ
მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს შეთანხმებული საიჯარო ქირის გადახდა
ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის; მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს სხვა სახის
ზიანის ანაზღაურებაც (591).
მეიჯარე უფლებამოსილია, მიიღოს ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირა
ფულადი თანხის სახით ან ნატურით, რომელიც გადახდილ უნდა იქნეს, როგორც წესი,
ხელშეკრულების ვადის დამთავრებისას (553), თუმცა, პრაქტიკაში უმრავლეს შემთხვევაში
მხარეები თანხმდებიან საიჯარო ქირის პერიოდულად (ყოველთვიურად, ყოველწლიურად)
გადახდაზე.
ბ. მოიჯარის უფლებები
მოიჯარის ძირითადი უფლებაა, პირადად ისარგებლოს იჯარის
საგნით მისი სუბსტანციის შენარჩუნების პირობით; მოიჯარეს არა აქვს ქონების
განადგურების, გადაკეთების ან განკარგვის უფლება.
მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს აქვს გირავნობის უფლება მის მფლობელობაში არსებულ
ინვენტარზე მეიჯარის მიმართ წაყენებული იმ მოთხოვნებისათვის, რომლებიც შეეხება იჯარით
მიღებულ ინვენტარს. ამასთან, კანონი მეიჯარეს ანიჭებს ინვენტარზე გირავნობის უფლების
ალტერნატიული უზრუნველყოფის წარდგენის უფლებას. ალტერნატიული უზრუნველყოფა
შეიძლება შემოიფარგლებოდეს ინვენტარს მიკუთვნებული ცალკეული ნაწილითაც (586).
ნივთის იჯარის შემთხვევაში მოიჯარე იჯარის საგნის მფლობელია. ამდენად, მას უფლება
აქვს, დაიცვას თავისი მფლობელობა ყოველი დამრღვევისაგან, მათ შორის, მესაკუთრისაგანაც
(575).
X. ხელშეკრულების შეწყვეტა
1. ზოგადი დებულებები
ქირავნობის მსგავსად, იჯარა გრძელვადიანი ურთიერთობაა და შეიძლება მრავალი წელიც
გაგრძელდეს, თუმცა, მსგავსად სხვა ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობებისა, იგი
ადრე თუ გვიან წყდება. იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის მიმართ გამოიყენება ქირავნობის
ხელშეკრულების შეწყვეტის მიმართ დადგენილი შეწყვეტის ზოგადი საფუძვლები, რომლებსაც
ემატება იჯარის თავში მოცემული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის სპეციალური
საფუძვლები.
6
სამართლებრივი თვალსაზრისით ხელშეკრულების შეწყვეტის განცხადება წარმოადგენს
ცალმხრივ მიღებასავალდებულო გარიგებას და იგი შეიძლება დაიდოს ნებისმიერი ფორმით.
როგორც წესი, იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის ვადა შეადგენს სამ თვეს, თუმცა, ეს ვადა
შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ან საქმის გარემოებების გათვალისწინებით (561).
მუხლი 582. ათ წელზე მეტი ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების მოშლა
თუ იჯარის ხელშეკრულება იდება ათ წელზე მეტი ვადით, მაშინ ათი წლის გასვლის შემდეგ
თითოეულ მხარეს შეუძლია მოშალოს საიჯარო ურთიერთობა ამ კოდექსის 561ე მუხლით
დადგენილ ვადაში, თუ აღნიშნული პირობა გათვალისწინებულია იჯარის ხელშეკრულებით.
I. ზოგადი დებულებები
ზოგადი დებულებები
8
ამასთან მანქანა-დანადგარების უმრავლესობის აღდგენა შეუძლებელია. სააპელაციო
სასამართლოს პოზიცია გაიზიარა საქ. უზენაესმა სასამართლომაც.
სანივთო სუროგაცია
I. ზოგადი დებულებები
მუხლის ნორმები ადგენს მიწის ნაკვეთის ინვენტართან დაკავშირებულ ცალკეულ
მნიშვნელოვან სამართლებრივ საკითხებს როგორიცაა ინვენტარის შემთხვევით
დაღუპვისა და გაფუჭების რისკი, ცალკეული ნაწილების განკარგვის უფლებამოსილება,
ინვენტარის უკან დაბრუნების ვალდებულება, ინვენტარის მიღებაზე უარისა და
სხვაობის კომპენსაციის უფლებები.
I. ზოგადი დებულებები
10
საწარმოს მოიჯარეს აკისრებს ვალდებულებას, არ განკარგოს ინვენტარის ნაწილები ან
განკარგოს მხოლოდ მეიჯარის თანხმობით ანდა გაასხვისოს ინვენტარი მეიჯარეზე,
სამართლებრივი ძალის მქონეა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც მეიჯარე კისრულობს
ვალდებულებას, საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტისას შეისყიდოს ინვენტარი შეფასებითი
ღირებულებით“. ქართული კანონის ნორმისა და გერმანული პირველწყაროს ზუსტი თარგმანის
შედარებისას თავლშისაცემია მნიშვნელოვანი სხვაობა, რომელიც არსებითად მდგომარეობს
იმაში, რომ გერმანული ნორმა ეხება მხოლოდ საწარმოს (ან წარმოების, გერ. Betrieb) იჯარას.
სამწუხაროდ, ქართული ნორმის ტექსტი ასეთ დაზუსტებას არ შეიცავს, რაც ქმნის მისი ყველა
სახის იჯარის შემთხვევაში გამოყენების საშიშროებას. გამოთქმა „გაასხვისოს ინვენტარი
მეიჯარეზე“ ქართულ ტექსტში საერთოდ არ ფიგურირებს.
ზოგადი დებულებები
მიწის ნაკვეთის იჯარის შემთხვევაში მუხლის ნორმა ადგენს მოიჯარის კანონისმიერ გირავნობის
უფლებას მის მფლობელობაში არსებულ ინვენტარზე და მისი მიზანია მოიჯარის ინტერესების
დაცვა ამ უკანასკნელისათვის მეიჯარის მიმართ წაყენებული იმ მოთხოვნების
უზრუნველსაყოფად გირავნობის უფლების მინიჭებით, რომლებიც შეეხება იჯარით მიღებულ
ინვენტარს.
სამართლებრივი შედეგები
მუხლის ნორმის საფუძველზე მოიჯარეს შეუძლია მოახდინოს გირავნობის საგნის
რეალიზაცია და ამ გზით დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნები. რეალიზაციის მიმართ
გამოიყენება სამოქალაქო კოდექსის გირავნობის თავში მოცემული შესაბამისი ნორმები.
ზოგადი დებულებები
ქვეიჯარა
ქვექირავნობის მსგავსად, ქვეიჯარა წარმოიშობა მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის მესამე პირის
— ქვემოიჯარის დროებით სარგებლობაში გადაცემის შემთხვევაში. ქვეიჯარის შემთხვევაში
ქვემოიჯარესთან უშუალო ურთიერთობას ამყარებს მოიჯარე; ეს უკანასკნელი ამ ურთიერთობაში
გამოდის მეიჯარის როლში.
I. ზოგადი დებულებები
მუხლის ნორმა ადგენს იჯარის საგნის საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე დაბრუნების
შემთხვევაში საიჯარო ქირის გადახდისაგან გათავისუფლების პირობებს და მისი მიზანია
მეიჯარის ინტერესების დაცვა ამ უკანასკნელისათვის მოიჯარის მიმართ საიჯარო
ურთიერთობის დასრულებამდე საიჯარო ქირის გადახდის მოთხოვნის უფლების მინიჭებით.
II. იჯარის ურთიერთობაში მესამე პირის შემოსვლა
მოიჯარეს შეუძლია, საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე დაუბრუნოს მეიჯარეს იჯარის
საგანი, თუმცა, იგი მაინც არ თავისუფლდება საიჯარო ქირის გადახდისაგან გარდა იმ
შემთხვევისა, როდესაც იგი თავის სანაცვლოდ შესთავაზებს მეიჯარეს ახალ გადახდისუნარიან
და მეიჯარისათვის მისაღებ მოიჯარეს. ახალი მოიჯარე თანახმა უნდა იყოს, იჯარის
ხელშეკრულება მიიღოს იმავე პირობებით. თუ მოიჯარე ვერ შესთავაზებს ასეთ მოიჯარეს, მან
საიჯარო ქირა უნდა იხადოს საიჯარო ურთიერთობათა დასრულებამდე.
თბილისის სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, 588-ე მუხლით
გათვალისწინებული მოიჯარის მიერ ქირის გადახდის ვალდებულება თავისი ბუნებით
წარმოადგენს სწორედ მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების დარღვევის
შედეგად მეიჯარისათვის მიყენებული ზიანის საკომპენსაციო საშუალებას. დასახელებული
ნორმის შესაბამისად, თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე ქონებას უკან
აბრუნებს, იგი საიჯარო ქირის გადახდისაგან მხოლოდ მაშინ თავისუფლდება, თუ თავის
სანაცვლოდ შესთავაზებს ახალ გადახდისუნარიან და მეიჯარისათვის მისაღებ მოიჯარეს.
ახალი მოიჯარე თანახმა უნდა იყოს, იჯარის ხელშეკრულება მიიღოს იმავე პირობებით. თუ
მოიჯარე ვერ შესთავაზებს ასეთ მოიჯარეს, მან საიჯარო ქირა უნდა იხადოს საიჯარო
ურთიერთობის დასრულებამდე. პალატამ არ გაიზიარა მხარის მსჯელობა, რომ
სასამართლოს მიერ მისთვის საიჯარო ქირის გადახდის
დაკისრებისათვის უნდა დაედგინა შემდეგი კუმულაციური პირობები: საიჯარო
ხელშეკრულება შეწყვეტილი არ უნდა იყოს, საიჯარო ქონება არ უნდა ყოფილიყო უკან
დაბრუნებული და მოიჯარეს არ უნდა შეეთავაზებინა ახალი გადახდისუნარიანი მოიჯარე.
სააპელაციო სასამართლომ ჩათვალა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 588-ე მუხლი ეხება სწორედ
საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევას, რადგან ალოგიკურია საიჯარო
სახელშეკრულებო ურთიერთობა გრძელდებოდეს მხარეთა შორის და, იმავდოროულად,
მოიჯარის მიერ იჯარის საგანი დაბრუნებული ჰქონდეს მეიჯარეს. სამოქალაქო კოდექსი
ითვალისწინებს მოიჯარის მოთხოვნით განსაზღვრული ვადით დადებული იჯარის
ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის წესს, თუმცა ამ შემთხვევში მოიჯარე ვალდებულია,
შეარჩიოს თავისი შემცვლელი მოიჯარე, რომელიც თანახმა იქნება, გააგრძელოს საიჯარო
ურთიერთობა უკვე არსებული საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით.
თუ მოიჯარე ვერ შეარჩევს მეიჯარისათვის მისაღებ პიროვნებას, იგი ვალდებულია, იჯარის
ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე იხადოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირის
შესაბამისი თანხა. აღნიშნული მოთხოვნა მოიჯარეს არ შეიძლება წაეყენოს იმ შემთხვევაში, თუ
მის მიერ იჯარის ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა ხდება მეიჯარის ბარალით, რომელიც არ
ასრულებს სახელშეკრულებო ვალდებულებებს. სააპელაციო სასამართლოს პოზიცია გაიზიარა
საქ. უზენაესმა სასამართლომაც1.
I. ზოგადი დებულებები
მუხლის ნორმა ადგენს განუსაზღვრელი ვადით დადებული მიწის ნაკვეთის ან უფლების
იჯარის ხელშეკრულების მხარის ინიციატივით შეწყვეტის სამართლებრივ შედეგებს და მისი
მიზანია იჯარის ხელშეკრულების ორივე მხარის ინტერესების დაცვა იჯარის ურთიერთობის
მინიმუმ საიჯარო წლის ბოლომდე შენარჩუნებით.
თავისი სამართლებრივი ბუნებით მუხლის ნორმები იმპერატიულია, თუმცა, მხარეებს მაინც
შეუძლიათ შეთანხმდნენ საწინააღმდეგო წესზე.
II. განუსაზღვრელი ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა
თუ იჯარის ხელშეკრულება დადებულია განუსაზღვრელი ვადით, მაშინ ამ ხელშეკრულების
შეწყვეტა შეიძლება ხელშეკრულების მხარის მიერ ნებისმიერ დროს მეორე მხარისათვის
შეწყვეტის შესახებ განცხადების წარდგენით. თუმცა, ამ წესიდან კანონი ითვალისწინებს
გამონაკლისს მიწის ნაკვეთის ან უფლების იჯარის მიმართ; კერძოდ, ამ შემთხვევაში
ხელშეკრულების შეწყვეტა დასაშვებია მხოლოდ საიჯარო წლის ბოლოსათვის; ამასთან,
14
ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს საიჯარო წლის დამთავრებიდან არა უგვიანეს ერთი თვისა.
აღნიშნული წესები გამოიყენება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც საიჯარო ურთიერთობა შეიძლება
შეწყდეს კანონით დადგენილ ვადაზე ადრე.
I. ზოგადი დებულებები
მუხლის ნორმა ადგენს მოიჯარის გარდაცვალების შემთხვევაში იჯარის ურთიერთობაში
მისი მემკვიდრეების შემოსვლის სამართლებრივ შედეგებს და მისი მიზანია იჯარის
ხელშეკრულების მოიჯარის მემკვიდრეებისინტერესების დაცვა ამ უკანასკნელებისათვის იჯარის
ურთიერთობის გაგრძელების უფლებამოსილების მინიჭებით.
II. იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა მოიჯარის გარდაცვალების შემთხვევაში
ქირავნობის მსგავსად, განსაზღვრული ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების
შეწყვეტა დასაშვებია მხოლოდ ხელშეკრულებით ან/და კანონით გათვალისწინებულ
შემთხვევებში. სწორედ ამ უკანასკნელს მიეკუთვნება მოიჯარის გარდაცვალება. ამ შემთხვევაში
როგორც მოიჯარის მემკვიდრეებს, ისე მეიჯარეს შეუძლიათ შეწყვიტონ იჯარის ხელშეკრულება
კალენდარული წლის დამთავრებიდან ექვსი თვის ვადაში.
თუმცა, ამავე დროს კანონი მოიჯარის მემკვიდრეებს ანიჭებს უფლებას, მოითხოვონ საიჯარო
ურთიერთობის გაგრძელება მხოლოდ იმ პირობით, თუ მათ უშუალოდ ან მესამე პირების
მეშვეობით შეუძლიათ იჯარით გადაცემული ქონების სწორი სამეურნეო გამოყენება.