‫الكثافات البنائية‬

‫‪FAR‬‬

‫أ‪.‬د‪ .‬جمال باقر مطلك السعدي‬

‫‪2016‬‬
 ‫الكثافة اإلسكانية‪:‬‬
‫‪ .1‬الكثافة الكلية (العامة) ‪:/ Over-all Density‬‬

‫‪‬‬ ‫‪Density is a much used term. At its simplest,‬‬

‫‪‬‬ ‫‪density is a number of units in a given area.‬‬

‫وتشمل كل المدينة ‪ ،‬ويعبر عنها بعدد سكان المدينة مقسوما على‬ ‫‪‬‬
‫عدد الهكتارات أو الكيلو مترات التي تتألف منها المدينة ‪ ،‬وبذلك‬
‫تشمل‪ :‬األراضي ذات االستخدام السكني والتجاري والصناعي‬
‫والتعليمي والفضاءات المفتوحة والمطارات وغيرها ‪ ،‬وال‬
‫تحتسب األرض غير المطورة (‪ )Undeveloped Land‬أو‬
‫األراضي الزراعية )‪.(Agricultures Land‬‬
 ‫‪ .2‬الكثافة اإلجمالية ‪:(Gross Density) /‬‬

‫وتسمى أحيانا كثافة وحدة الجيرة ‪ ،‬وهي عدد سكان وحدة‬ ‫‪‬‬
‫الجيرة (أو عدد الوحدات السكنية فيها) مقسوما على مساحتها‬
‫بالهكتار‪ ،‬وتشمل‪ :‬مساحة الدور السكنية ‪ ،‬والحدائق ‪ ،‬واألسواق‬
‫المحلية ‪ ،‬والطرق والمدارس االبتدائية ‪( ،‬أي‪ :‬المساحة الخاصة‬
‫بوحدة الجيرة)‪ ،‬ويستفاد من هذه الكثافة في تقدير مدى مالءمة‬
‫عدد السكان للخدمات الخاصة بالمحلة السكنية‪.‬‬
 ‫‪ .3‬الكثافة الصافية ‪:Net Density /‬‬

‫وهي المساحة المخصصة للسكن فقط ‪ ،‬وتشمل‪ :‬مساحة‬ ‫‪‬‬

‫الوحدات السكنية ‪ ،‬والحدائق ‪ ،‬ومالعب األطفال ومواقف‬
‫سيارات سكنة تلك المنطقة مع نصف عرض الشارع المحيط بها‬
‫إلى حد (‪ ، )m6‬وهي عدد معين مقسوما على مساحة تلك‬
‫المنطقة ‪ ،‬ويستثنى من هذه المساحة االستعماالت األخرى‬
‫الموجودة في وحدة الجيرة‪ :‬كمساحة األسواق المحلية ‪،‬‬
‫والمدارس االبتدائية ‪ ،‬والمناطق المفتوحة األخرى‪ ،‬ويستفاد من‬
‫هذه الكثافة في تقدير مدى تكدس السكان ‪ ،‬وما يتبع ذلك من‬
‫تأثيرات اجتماعية ونفسية فضالً عن ما يتعلق بمتطلبات التصميم‬
‫مثل التهوية واإلضاءة الطبيعيتين‪.‬‬
 ‫مصفوفة مقاييس الكثافة السكانية والسكنية‬

‫وحدة سكنية‬ ‫أرض‬ ‫المكان‬

‫السكان‬

‫غرفة‬ ‫شقق‬ ‫دور‬ ‫خاص‬ ‫عام‬ ‫مفتوحة‬ ‫اجمالية‬ ‫صافية‬ ‫كل‬ ‫الناحية الثقافية‪ :‬المستوى التعليمي‬
‫منفردة‬ ‫المدينة‬

‫الناحية االقتصادية‪:‬‬
‫الحالة الوظيفية‬
‫مستوى الدخل‬
‫مالكي السكن‬
‫االيجار‬
‫الناحية الديمغرافية‪:‬‬
‫حسب الفئات العمرية‬
‫السكان في عمر المدرسة‬
‫السكان في عمر قبل المدرسة‬
‫الناحية االجتماعية‪:‬‬
‫افراد اسر‬
‫مقيمين‬
‫مهاجرين‬
‫خصائص الكثافة اإلسكانية بالعالقة مع‪:‬‬

‫سعر االرض‬ ‫‪‬‬

‫القرب من مركز المدينة التجاري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مستوى دخل الفرد‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫كلفة خدمات البنى التحتية‬ ‫‪‬‬

‫الخصوصية او عدم الشرفية‪.‬‬ ‫‪‬‬

 ‫بعض المؤشرات التي تدعم وجود الكثافة العالية‪:‬‬

‫تتركز في مراكز المدن المنافع والفعاليات العامة (اإلدارية ‪،‬‬ ‫‪‬‬

‫والتجارية ‪ ،‬والمصرفية ‪ ،‬والفنادق وغيرها) ‪ ،‬وتزداد المنافسة‬
‫بشكل شديد على امتالك األرض ‪ ،‬ولذا تقل المناطق المكشوفة‬
‫(المفتوحة ‪ ،‬والخضراء) ‪ ،‬وذلك للندرة النسبية لألرض ‪ ،‬وعليه‬
‫من المالئم أن تكون هذه المراكز مرتفعة المباني ‪ ،‬وذات كثافة‬
‫بنائية عالية‪.‬‬
‫بالنسبة لتوفر خدمات البنى التحتية الفنية (ماء ‪ ،‬وكهرباء ‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫وهاتف ‪ ،‬ومجاري ‪ ،‬وغيرها) يتطلب عدم انتشار المساكن ؛ ألنه‬
‫يزيد من تكاليف هذه الخدمات عند إنشائها وتشغيلها وصيانتها ‪،‬‬
‫بالوقت نفسه ال ينصح بتكتلها بشكل يجعل المنطقة ذات كثافة‬
‫بنائية عالية‪.‬‬
 ‫بعض المؤشرات التي تتعارض مع وجود الكثافة العالية‪:‬‬

‫اذا ما تمت مراعاة أنظمة البناء المتعلقة بمعدل نسبة الكثافة‬ ‫‪‬‬
‫البنائية فسيتم التوصل إلى انه‪ :‬ال يوفر تعدد طوابق البناية‬
‫السكنية االقتصاد في مساحة األرض‬
 ‫الكثافة العالية والتنوع في المشاهد البصرية‪:‬‬

‫‪11‬‬
‫الرعب‬
‫‪10‬‬
‫‪9‬‬
‫‪8‬‬ ‫العزلة‬
‫‪7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬ ‫تفاعل مع الطبيعة‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫األرضي‬

‫التفاعل والعزلة والرعب‬

 ‫الكثافة البنائية ‪:(F.A.R)] [Floor Area Ratio‬‬

‫إن مصطلح (معدل نسبة الكثافة البنائية) أو ما يطلق عليه (معدل‬ ‫‪‬‬
‫االنتفاع من األرض) أي نسبة حجم المباني ‪(Building‬‬
‫)‪Volume‬‬
‫وهي‪(:‬المساحة المبنية في الطابق األرضي مضروبا في عدد‬ ‫‪‬‬
‫الطوابق المسموح بها) \ مساحة األرض الكلية‪.‬‬
‫كما تعرف‪ :‬بأنها‪ :‬مجموع إجمالي مساحة كل الطوابق نسبة‬ ‫‪‬‬
‫لمساحة األرض‪.‬‬
 ‫الكثافة البنائية‬ ‫عدد‬ ‫نسبة‬ ‫مساحة‬ ‫مساحة البناء‬ ‫مساحة‬
‫شكل البناء‬
‫‪FAR‬‬ ‫الطوابق‬ ‫التغطية ‪%‬‬ ‫البناء‬ ‫الكلية‬ ‫االرض‬

‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪200‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%50‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪200‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%25‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪200‬‬

‫مما سبق نالحظ إن المناطق السكنية ال تتطلب‬
‫كثافات بنائية عالية بعكس المناطق المركزية‬
‫والتي يكون فيها ندرة نسبية لألرض مع‬
‫استعماالت تجارية أو إدارية ال تتطلب‬
‫المساحات المكشوفة كالتي تحتاجها المناطق‬
‫السكنية‬
‫كثافة استعماالت األرض في انطقة المدينة‪.‬‬
 ‫جمهورية مصر العربية‪:‬‬
‫وتحدد الالئحة التنفيذية (‪ )237‬لسنة ‪ 1977‬لقانون البناء في مصر الكثافات البنائية بالنسبة لعرض الطريق‬

‫الحد األعلى للكثافة البنائية‬ ‫عرض الطريق )‪(m‬‬

‫‪2‬‬ ‫‪ (12)m‬واقل‬

‫‪2.5‬‬ ‫‪(12-15)m‬‬

‫‪3‬‬ ‫‪(15-20)m‬‬

‫‪3.5‬‬ ‫‪(20-25)m‬‬

‫‪4‬‬ ‫‪(25)m‬وأكثر‬
‫المملكة العربية السعودية (مدينة جدة)‬
‫تركز ضوابط البناء في مدينة جدة في الكثافة البنائية ‪ ،‬وهي للوحدات السكنية المنفردة‬

‫الكثافة‬ ‫عدد‬ ‫نسبة التغطية (لكل‬

‫نوع السكن‬
‫البنائية‬ ‫الطوابق‬ ‫طابق)‬
‫الفالت‬
‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%60‬‬
‫المنفردة‬
‫القطع سكنية منفصلة ال تقل عن )‪ (200m2‬بمدخل وهيكل‬
‫إنشائي مستقلين‬
 ‫سويسرا‬

‫الكثافة البنائية‬ ‫المناطق العمرانية‬

‫‪0.3‬‬ ‫مناطق الدور السكنية‬

‫‪0.5-0.7‬‬ ‫مناطق الشقق السكنية‬

‫المناطق المركزية‬
‫‪1.0‬‬
‫الحديثة‬
‫‪2.5-3.3‬‬ ‫المناطق القديمة‬
 ‫نسبة‬
‫المانيا‬
‫الكثافة‬ ‫عدد‬
‫مساحة‬ ‫صنف البناء‬
‫البنائية‬ ‫الطوابق‬
‫البناء‪%‬‬
‫‪0.3‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪1‬‬ ‫التجمعات السكنية‬
‫‪0.4‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫الصغيرة‬
‫‪0.5‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪0.8‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪2‬‬
‫المناطق السكنية‬
‫‪1.0‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪3‬‬
‫والمناطق‬
‫‪1.1‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪4-5‬‬
‫المختلطة‬
‫‪1.2‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪6‬وأكثر‬
‫‪1.0‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪1.6‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪2.0‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪3‬‬ ‫المناطق المركزية‬
‫‪2.2‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪4-5‬‬
‫‪2.4‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪6‬وأكثر‬
‫‪1.0‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪1.6‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪2‬‬
‫مناطق الحرف‬
‫‪2.0‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪3‬‬
‫والصناعات‬
‫‪2.2‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪4-5‬‬
‫الصغيرة‬
‫‪2.4‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪6‬وأكثر‬
 ‫الهند‬

‫نسبة المساحة المبنية (‪Built-‬‬

‫الكثافة البنائية (‪)F.A.R.‬‬ ‫نوع االستعمال‬
‫‪)Up Area‬‬

‫‪(1.3‬ما يعادل أربع‬

‫‪%33‬‬ ‫سكني‬
‫طوابق)‬

‫‪(1.3‬ما يعادل تقريبا أربع‬ ‫مختلط (سكني‪-‬‬

‫‪%30‬‬
‫طوابق)‬ ‫تجاري)‬

‫‪(1.5‬ما يعادل ست طوابق)‬ ‫‪%25‬‬ ‫تجاري‬

 ‫‪ ‬تم تحويل وحدات القياس المستخدمة في المصدر من قِبَل الباحثة ‪ ،‬من وحدة القياس "اآليكر والقدم المربع" إلى المتر المربع لسهولة فهمها‪.‬‬

‫الواليات المتحدة األمريكية‬

‫كثافة إسكانية واطئة – سكن منفرد )‪(Low Density - Single-Family‬‬
‫اسم المنطقة‬ ‫سنة التشييد‪1993 :‬‬
‫‪44‬‬ ‫‪unit‬‬ ‫عدد الوحدات السكنية للمساحة اإلجمالية‬
‫‪10.2‬‬ ‫‪acre‬‬
‫‪(41310m2) ‬‬ ‫مساحة الموقع اإلجمالية‬
‫‪4.3‬‬ ‫‪unit/acre‬‬ ‫الكثافة السكنية اإلجمالية‬
‫‪7.71‬‬ ‫‪acre‬‬
‫(‪(31225.5m2‬‬ ‫مساحة الموقع الصافية‬
‫‪5.7‬‬ ‫‪unit/acre‬‬ ‫الكثافة السكنية الصافية‬
‫‪938.86‬‬ ‫‪m2/unit‬‬ ‫حصة الوحدة السكنية الواحدة من المساحة‬
‫اإلجمالية‬
‫‪709.67 m2/unit‬‬ ‫حصة الوحدة السكنية الواحدة من المساحة‬
‫)‪(100%‬‬ ‫الصافية‬
‫‪6586 ft2/unit‬‬ ‫حصة الفضاء المفتوح لكل وحدة سكنية‬
‫‪611.86 m2/unit‬‬ ‫(من المساحة اإلجمالية)‬
‫‪382.66 m2/unit‬‬ ‫حصة الفضاء المفتوح لكل وحدة سكنية (من‬
‫)‪(53%‬‬ ‫المساحة الصافية)‬
‫‪327 m2/unit‬‬
‫مساحة الوحدة السكنية (معدل صافي المشيد)‬
‫)‪(47%‬‬
‫‪0.94‬‬ ‫‪F.A.R.‬‬
 ‫كثافة إسكانية عالية – شقق )‪(High Density‬‬
‫‪Village at Boulder Creek‬‬
‫اسم المنطقة‬ ‫سنة التشييد)‪2002 :(year built‬‬

‫‪126 unit‬‬ ‫عدد الوحدات السكنية للمساحة اإلجمالية‬

‫)(‬ ‫‪7.3 acre‬‬ ‫مساحة الموقع اإلجمالية‬
‫‪17.4 unit/acre‬‬ ‫الكثافة السكنية اإلجمالية‬
‫)(‬ ‫‪6.6 acre‬‬ ‫مساحة الموقع الصافية‬
‫‪18.9 unit/acre‬‬ ‫الكثافة السكنية الصافية‬
‫‪234.64 m2/unit‬‬ ‫حصة الوحدة السكنية الواحدة من المساحة اإلجمالية‬
‫)‪(100%‬‬ ‫‪212.14‬‬ ‫‪m2/unit‬‬ ‫حصة الوحدة السكنية الواحدة من المساحة الصافية‬
‫‪948 ft2/unit‬‬
‫حصة الفضاء المفتوح لكل وحدة سكنية‬
‫‪88.1‬‬ ‫‪m2/unit‬‬ ‫(من المساحة اإلجمالية)‬
‫)‪(31%‬‬ ‫‪65.6 m2/unit‬‬ ‫حصة الفضاء المفتوح لكل وحدة سكنية (من المساحة الصافية)‬
‫)‪(69%‬‬ ‫‪146.54‬‬ ‫‪m2/unit‬‬ ‫مساحة الوحدة السكنية (معدل المشيد الصافي)‬
‫‪2.76‬‬ ‫‪F.A.R.‬‬
 ‫بغداد‬

‫الكثافة البنائية‬ ‫أقصى نسبة بناء لكل‬ ‫عدد‬ ‫مساحة القطعة‬

‫)‪(F.A.R.‬‬ ‫طابق‬ ‫الطوابق‬

‫‪1.6‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪120-‬‬

‫‪1.3‬‬ ‫‪65%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪241-‬‬

‫‪1.2‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪401-‬‬

‫‪1.1‬‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪601-‬‬

‫سؤال‪ :‬في ظل نفس مساحة البناء ‪ ..‬كم ستكون الكثافة البنائية في حال‬
‫ثالث طوابق‬