Методи за оценка на недвижими имоти

Подобно на САЩ и Европа използването на независими експерти за оценяване на

недвижими имоти се превърна в тенденция от няколко години и на българския пазар. С
нарастването на активността на пазара на недвижими имоти поръчките за оценки на
отделни имоти или на сграден фонд се увеличават. Експертните оценки на недвижими
имоти обикновено се използват при вземане на инвестиционни решения, при покупко-
продажба на имот, за получаване на кредит, определяне застрахователната стойност на
дадена сграда, както и получаване на реалната стойност на собствените дълготрайни
активи.
Трите най-често прилагани метода за оценка на недвижими имоти са: метод на разходите,
метод на пазарните аналози и метод на приходите.
Oпитът и компетентността на оценителя са много важни, за да се получи възможно най-
точната оценка на справедливата пазарна стойност на сградата.
Метод на разходите
При оценяването на недвижим имот по този метод се изчисляват осреднените разходи за
изграждането на подобна сграда, като се използват съвременни строителни материали и се
спазват съвременните тенденции за функционалност и вътрешно оформление.
След изчисляването на необходимите разходи за построяването на подобна сграда се
пресмята натрупаната до момента амортизация.
Амортизацията се разделя на три основни компонента: физическо износване, морално
остаряване и износване под влиянието на външни фактори. Един от най популярните
методи за пресмятане на амортизацията е т.нар. Age-Life Method, който обхваща
влиянието на трите компонента на амортизация. При този метод амортизацията се
пресмята като процент от изчислените разходи за изграждане на подобна сграда.
След като е изчислена амортизираната стойност на сградата, следва да се прибави и
пазарната стойност на парцела, върху който е построена. За целта се прави сравнение с
цената на земя на квадратен метър в района на сградата, като се разгледат параметрите на
други подобни транзакции.
Оценка на имота по метода на разходите се оформя, като прибавим амортизираната
стойност на сградата към изчислената пазарна стойност на парцела. Методът на разходите
се прилага основно при оценяването на сравнително нови сгради или на имоти със
специално предназначение. Методът е неподходящ при оценяването на много стари
сгради или когато е трудно да се изчисли амортизацията.
Метод на пазарните аналози
Този метод се базира на принципа на субституцията (т.е. оценяваният имот струва
толкова, колкото имот със същото качество на строителството, удобства, функционалност,
локация, достъп и др.). Наличието на пазарна информация за сделки, при които са
продадени подобни имоти, е много важно, за да може да се приложи правилно този метод.
При положение че оценителят има достатъчно информация за сделки с имоти, подобни на
оценявания, тогава се изчислява цена на един квадратен метър или на стая (при оценката
на хотел например). За да се достигне до тази цена, е необходимо оценителят да направи
сравнение със сделки с вече продадени имоти (като отчита специфичните им
характеристики и обърне внимание на настоящите пазарни тенденции).
Метод на приходите
При изчисление на стойността на имот по този метод могат да се приложат две техники -
на директната капитализация (Direct Capitalization) и на дисконтираните парични потоци
(Discounted Cash Flow) - в зависимост от това дали имотът се използва от собственика, или
е отдаден под наем. Основната величина, необходима за изчисляване на стойността на
един имот по метода на приходите, е нормата на капитализация.
Това е величина, която се определя от пазара и е индикатор за степента на развитие и
ликвидността на пазара, както и за риска при инвестиция в съответния вид имоти.
Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван изцяло или
предимно от своя собственик. В такива случаи се изчислява какъв би бил потенциалният
наем за сграда с подобни характеристики, местоположение, достъп и представителност.
Така се пресмятат потенциалните годишни приходи, ако имотът се отдаваше под наем.
След приспадането на оперативните разходи по обслужването и поддръжката на подобна
сграда се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се
капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид и клас имоти.
Дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите,
когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено се
правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба и за паричните потоци от
имота.
След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на
сградата по метода на приходите.
Справедлива пазарна стойност
След като се направи оценка на имота по трите метода, оценителят трябва да изчисли
справедливата пазарна стойност на имота. Това може да стане посредством избирането на
стойността, получена по един от методите, или като се направи среднопретеглена
стойност на стойностите, получени от използваните методи.
В заключение изготвянето на прецизна пазарна оценка зависи от наличието на актуална
информация за пазара на недвижими имоти, както и от опита и компетентността на
оценителя. Това би гарантирало на клиентите много високо качество на услугата и точна
представа за стойността на активите им.
по материали на http://www.imotite.com/