Vấn đề 1: Được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật

TÓM TẮT: Bản án số 19/2017/DS-ST ngày 03/5/2017 của Tòa án nhân dân
huyện Long Hồ tỉnh Vĩnh Long.

Nguyên đơn: Ngân hàng NN & PTNT VN.

Bị đơn: Anh Đặng Trường T.

Nội dung: Chị T chuyển cho anh T 5 triệu đồng nhưng do nhân viên Ngân hàng
bất cẩn nên đã chuyển nhầm số tiền là 50 triệu đồng. Ngay sau đó anh T rút tiền và sử
dụng, cùng ngày Ngân hàng thông báo và yêu cầu anh T trả lại. Anh T cam kết trả hết
đúng hạn, nhưng đến ngày anh T vẫn không thực hiện, do đó Ngân hàng khởi kiện đòi
anh T số tiền đã chuyển nhầm.

Hướng giải quyết của Tòa án: Căn cứ Điều 256 BLDS 2005, Tòa án chấp nhận
yêu cầu của Ngân hàng và buộc anh T có trách nhiệm trả lại Ngân hàng số tiền đã
chuyển nhầm.

1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?

Trong BLDS chưa có quy định nào định nghĩa rõ thế nào là được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật, chính điều này đã gây ra những khó khăn trong việc giải quyết
những vụ việc liên quan đến vấn đề được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
Theo quan điểm của tác giả Chế Mỹ Phương Đài thì được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật như sau:
“- Là sự gia tăng tài sản hoặc phát sinh việc chiếm hữu, sử dụng của một chủ thể đối
với tài sản nhưng không dựa trên căn cứ pháp luật
- Là việc né tránh được những khoản chi phí để bảo quản, giữ nguyên tài sản mà lẽ ra
tài sản bị giảm sút (cần phân biệt với trường hợp gây thiệt hại về tài sản do hành vi
trái pháp luật). Ví dụ: Rải nhầm phân bón vào đám ruộng bên cạnh mà tưởng là
ruộng nhà mình (điều kiện: hai đám ruộng cùng một giống lúa, cùng một thời gian
sinh trưởng).” 1
Theo quan điểm của tác giả Lê Minh Hùng thì được lợi về tài sản không có căn cứ là
việc “chủ thể đã nhận được lợi ích tài sản mà mình không có quyền được nhận, hoặc

1 Chế Mỹ Phương Đài, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, NXB Hồng
Đức, TP.Hồ Chí Minh, 2023, tr.38
đã được giảm trừ những khoản chi trả mà đáng lẽ họ phải có nghĩa vụ, trách nhiệm
thực hiện.”2
Từ quan điểm của hai tác giả, ta có thể hiểu rằng được lợi không có căn cứ pháp luật là
sự gia tăng tài sản không dựa trên căn cứ pháp luật, hoặc được giảm trừ những chi phí
mà đáng lẽ phải chi trả.
Theo quan điểm của tôi thì quan điểm của tác giả Lê Minh Hùng rõ ràng hơn về định
nghĩa được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, vì tác giả đã chỉ ra được một điểm
để phân biệt giữa được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật và chiếm hữu tài sản
không có căn cứ pháp luật đó là được lợi về tài sản diễn ra một cách thụ động, có
nghĩa là những khoản lợi có được không xuất phát từ hành vi của chủ thể được lợi mà
có thể xuất phát từ chủ thể khác hoặc nguyên nhân khách quan khác. Ví dụ như việc
kế toán của Ngân hàng A chuyển nhầm tiền vào tài khoản của khách hàng, thì ở đây
việc được lợi về tài sản không xuất phát từ hành vi của anh ta mà là do lỗi của kế toán.
2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa
vụ?
Theo quy định tại BLDS, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đối với
tài sản của một chủ thể để được xác lập một cách hợp pháp đều phải dựa trên những
căn cứ do pháp luật quy định.3 Vậy có thể hiểu, được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật là sự phát sinh quyền và nghĩa vụ tài sản của một chủ thể đối với một tài sản
nhưng không dựa trên căn cứ pháp lý (ví dụ: chuyển nhầm tiền, tài sản cho người lạ,
chuyển quá số tiền do nhầm lẫn…). Tại khoản 4 Điều 275 BLDS 2015 đã quy định rõ
việc được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là một trong những căn cứ làm phát
sinh nghĩa vụ.

Vậy, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa vụ vì
những lý do sau:
+ Khi một người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, thì người đó đang
giữ tài sản của người khác một cách trái pháp luật. Việc xác lập nghĩa vụ đối
với người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật sẽ giúp khôi phục lại
tình trạng ban đầu, đảm bảo quyền lợi của người bị thiệt hại.
+ Được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật tạo ra sự mất cân bằng về tài sản
giữa các chủ thể. Cụ thể, khi một người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật, họ sẽ có được một lợi ích vật chất mà không phải trả bất cứ chi phí
nào. Điều này gây ra sự mất cân bằng về tài sản giữa họ và chủ sở hữu hợp
pháp của tài sản đó. Để khôi phục lại sự cân bằng này, người được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật sẽ phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu hợp pháp.
2 Lê Minh Hùng, Sách tình huống Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, NXB. Hồng
Đức, TP. Hồ Chí Minh, tr. 80
3 Chế Mỹ Phương Đài, tldd (1), tr. 38.
Cụ thể, nghĩa vụ phát sinh từ việc được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là
nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho người có quyền sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp
tài sản đó theo quy định tại Điều 579 BLDS 20154.
Như vậy, việc xác lập nghĩa vụ đối với người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp
luật là một quy định cần thiết trong pháp luật dân sự, nó là căn cứ phát sinh nghĩa vụ
để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong các quan hệ dân sự.
3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có
trách nhiệm hoàn trả?
Theo Bộ luật dân sự 2015, nghĩa vụ hoàn trả do được lợi về tài sản được quy định tại
các Điều sau đây: khoản 2 Điều 5795 , khoản 4 Điều 5806 , Điều 581, Điều 582 và
Điều 5837.
Trên cơ sở đó, có thể xác định trách nhiệm hoàn trả do được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật phát sinh trong các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có sự được lợi về tài sản không dựa trên căn cứ pháp luật
Sự được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đó là việc chủ thể đã nhận được lợi
ích tài sản mà mình không có quyền được nhận, hoặc đã được giảm trừ những khoản
chi trả mà đáng lẽ họ phải có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện trong những trường hợp
không dựa trên căn cứ luật định. Những trường hợp chủ thể nhận tài sản được coi là có
căn cứ pháp luật (được tặng cho, được thừa kế, thuê mua tài sản, được BTTH,..) nếu
chủ thế được lợi về tài sản mà không dựa trên những căn cứ vừa nêu sẽ được coi là
được lợi không có căn cứ pháp luật.
Điều kiện 2: Có sự thiệt hại về tài sản của người khác
Sự thiệt hại trong nghĩa vụ do được lợi tài sản không có căn cứ pháp luật chỉ là các
thiệt hại mang tính tài sản và sự thiệt hại tài sản ấy phải xảy ra trong trường hợp bên bị
thiệt hại là bên đã phải chi trả nhiều hơn hay vượt quá nghĩa vụ phải trả dù bản thân
không có nghĩa vụ đó hoặc trong trường hợp khác bên bị thiệt hại đã mất đi khoản thu
nhập mà đáng lẽ mình được nhận.

4 Điều 579 BLDS 2015:“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp
luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó; nếu không tìm được chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quy
định tại Điều 236 của Bộ luật này.
2. Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả
khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”
5 Khoản 2 Điều 579 BLDS năm 2015: “Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật làm cho người
khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của
Bộ luật này.”
6 Khoản 4 Điều 580 BLDS năm 2015; “Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả
khoản lợi về tài sản đó cho người bị thiệt hại bằng hiện vật hoặc bằng tiền.”
7 Lê Minh Hùng, tlđd (2), Vấn đề 2, tr.61
 Điều kiện 3: Sự được lợi của bên nhận được lợi ích về tài sản là nguyên nhân
làm cho người khác bị thiệt hại.
Để buộc người được lợi có nghĩa vụ hoàn trả cho người bị thiệt hại, thì cần xác định
giữa sự thiệt hại đó có quan hệ nhân - quả với sự được lợi của bên được lợi hay không.
Theo đó, nếu sự được lợi về tài sản của người này có làm thiệt hại cho người kia, hay
sự thiệt hại của người kia là hệ quả tất yếu của việc người này được lợi, thì nghĩa vụ
hoàn trả do được lợi về tài sản sẽ phát sinh với người được lợi không có căn cứ pháp
luật.8
Điều kiện 4: Bên được lợi không có hành vi chủ động chiếm đoạt tài sản và
cũng không có lỗi gây thiệt hại cho bên kia.
Như vậy, người được lợi không chủ động thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản của
người khác. Người được lợi về tài sản thường nhận tài sản trong ngẫu nhiên nên mang
tính khách quan. Bên cạnh đó, bên kia bị thiệt hại không phải do lỗi của người được
lợi.
4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật không? Vì sao?

Trong vụ việc được bình luận, trường hợp trên được xem là trường hợp được
lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Căn cứ theo khoản 1 Điều 165 BLDS 2015
thì để được coi là chiếm hữu có căn cứ pháp luật cần thỏa mãn các điều kiện:

“a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;

b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;

c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp
với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.”

8 Lê Minh Hùng, tlđd (2), Vấn đề 2, tr.70

 Trong vụ việc trên, do sự bất cẩn mà chị V đã chuyển nhầm từ 5.000.000 đồng
thành 50.000.000 đồng cho anh T. Hay nói cách khác, anh T có được số tiền trên là do
sự nhầm lẫn.
Như vậy, hành vi chiếm hữu của anh T đối với số tiền trên không thuộc những
điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 165 BLDS 2015 nên anh T được coi là được
lợi tài sản không có căn cứ pháp luật.
5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào?
Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào,
đến thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?
Theo khoản 2 Điều 280 BLDS 2015 có quy định: “Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền
lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” nếu Ngân hàng không rút yêu cầu
tính lãi chậm trả thì anh T vẫn phải chịu lãi chậm trả theo yêu cầu của Ngân hàng.
Tại khoản 1 Điều 357 BLDS 2015 có quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm
trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm
trả” thì anh T chậm trả tiền cho Ngân hàng nên anh T phải trả lãi đối với số tiền chậm
trả tương ứng với thời gian chậm trả. Căn cứ theo mục [1] phần Quyết định của Tòa,
lãi phát sinh do nghĩa vụ chậm trả của anh T sẽ được tính kể từ ngày 22/11/2016, sau
thời điểm kết thúc thời hạn trả tiền mà Ngân hàng đã thỏa thuận với anh T đến khi anh
T hoàn thành nghĩa vụ trả tiền.
Việc xác định anh T phải trả lãi chậm trả sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp
của Ngân hàng. Căn cứ theo khoản 2 Điều 357 BLDS 2015 quy định:“Lãi suất phát
sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được
vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không
có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”. Mức
lãi suất này được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không vượt quá mức lãi
suất quy định là 20%. Trong trường hợp này, mức lãi suất mà Ngân hàng yêu cầu anh
T trả là 10%/năm nên không vượt quá mức lãi suất quy định. Vì vậy, mức lãi suất
Ngân hàng yêu cầu là phù hợp.
Vấn đề 2: Giao kết hợp đồng có điều kiện phát sinh
TÓM TẮT: Quyết định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: ông Trần Thế Nhân, bà Lê Thị Hồng Lan, ông Trần Nhật Minh, bà Đặng
Ngọc Diễm
Bị đơn: bà Phan Minh Yến
Nội dung vụ án: Về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng ủy quyền”. Vợ chồng ông Nhân đã ký kết “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển
nhượng lô nền” với bà Yến về việc vợ chồng ông Nhân sẽ bán đất cho bà Yến khi bà
Lan nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do xét thấy nhu cầu về
nhà ở nên vợ chồng ông Nhân đã khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu giao dịch giữa ông
bà và bà Yến. Bà Yến không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Hướng giải quyết của Tòa án: Căn cứ vào Điều 424, 426 BLDS 2005 thì Tòa án xác
định “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều
kiện. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu, nguyên đơn có thể đơn
phương chấm dứt việc ký kết hợp đồng nhưng phải bồi thường gấp 3 lần số tiền đã
nhận như thỏa thuận cho bị đơn.
1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh
không?
Hiện nay, BLDS chưa có quy định cụ thể thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện
phát sinh.
Điều 385 BLDS 2015 có khái niệm về hợp đồng như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Có thể
hiểu rằng, hợp đồng được giao kết khi có sự thống nhất ý chí giữa các bên về mặt nội
dung hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp hai bên thỏa thuận phải có thêm điều
kiện phát sinh thì hợp đồng mới được giao kết.
Theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015, thì hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, vì
thế các quy định áp dụng cho giao dịch dân sự cũng được áp dụng cho hợp đồng:
“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 cho hợp đồng giao kết có điều
kiện phát sinh: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ
giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ”.
Ở đây hợp đồng giữa các bên sẽ được giao kết khi có sự phát sinh của điều kiện, điều
kiện phát sinh này sẽ do các bên thỏa thuận.

Như vậy, BLDS 2015 không có điều luật nào cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có
điều kiện phát sinh, tuy nhiên có thể căn cứ vào Điều 120 quy định cụ thể về loại giao
dịch dân sự có điều kiện, từ đó áp dụng cho hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh.
2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại
thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu,
có quy định nào của BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện
không?
Theo khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 có quy định “Trường hợp các bên có thỏa thuận
về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao
dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.” và khoản 1 Điều 284 BLDS 2015 “Trường hợp
các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về điều kiện thực hiện nghĩa vụ thì
khi điều kiện phát sinh, bên có nghĩa vụ phải thực hiện.”. Có thể hiểu rằng, chúng ta
có ít nhất 3 loại điều kiện (điều kiện phát sinh, điều kiện thực hiện và điều kiện hủy
bỏ)9. Trong tình huống được đặt ra thì sẽ theo hướng giao dịch có điều kiện phát sinh.
Thông thường, một hợp đồng được coi là giao kết khi các bên thống nhất với nhau về
nội dung thỏa thuận, nhưng sẽ có một số trường hợp sự thống nhất giữa các bên về nội
dung chưa đủ để hình thành hợp đồng vì còn phụ thuộc vào một điều kiện nào đó chưa
thể thực hiện được tại thời điểm giao kết theo sự thỏa thuận giữa các bên.

Liên quan đến nội hàm “điều kiện” trong “hợp đồng dân sự có điều kiện”, BLDS 2015
chưa cho biết "điều kiện" được hiểu là gì10. Nhưng nhìn chung, thì “điều kiện” mà
chúng ta đang bàn ở đây có thể là một yếu tố nào đó trong tương lai “nhưng không
chắc chắn xảy ra trong tương lai” 11 và có ảnh hưởng đến sự hình thành của hợp đồng.
Tức là, yếu tố này phải là yếu tố trong tương lai và nếu xảy ra thì hợp đồng được hình
thành, còn nếu yếu tố không xảy ra thì hợp đồng không được hình thành.

Trong trường hợp tồn tại một giao dịch có điều kiện phát sinh nhưng giao dịch mà các
bên muốn xác lập vẫn chưa tồn tại, bởi lẽ mục đích khi xác lập hợp đồng của các bên
vẫn chưa đạt được mà phải phụ thuộc vào điều kiện phát sinh trong tương lai, cho nên
giao dịch chưa phát sinh đó chỉ có thể tồn tại ở dạng "dự án"12.

Thực tiễn xét xử cũng đã có Tòa theo hướng giải quyết như trên, cụ thể là trong Quyết
định số 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân
tối cao, Tòa án đã xác định “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là
giao dịch dân sự có điều kiện. Giữa vợ chồng ông Nhân và bà Yến cũng có thỏa thuận
với nhau về việc hợp đồng chuyển nhượng (dự án) sẽ phát sinh hiệu lực khi bà Lan
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Quyết định trên, tại thời điểm
giao kết thì tất cả các yếu tố của hợp đồng chuyển nhượng đã hội tụ đủ những hợp

9 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức 2023 (xuất bản
lần thứ chín, tr.62
10 Đỗ Văn Đại, tlđd (9), tr.64
11 Hoàng Thế Liên (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb. Chính trị quốc gia
2008, t.I, tr.291
12 Đỗ Văn Đại, tlđd (9), tr.70
đồng vẫn chưa tồn tại do còn phụ thuộc vào một điều kiện sẽ phát sinh trong tương
lai13.

Như vậy, trong một thỏa thuận về chuyển nhượng tài sản, bên chuyển nhượng tài sản
khi chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa
quyền sở hữu thì vẫn chưa được BLDS coi là một hợp đồng giao kết có điều kiện mà
chỉ xem đây là một “dự án” chuyển nhượng tài sản. Và khi nào bên chuyển nhượng
được công nhận quyền sở hữu, hoàn thành xong thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu thì
“dự án” này mới có thể trở thành hợp đồng giao kết có điều kiện.

3. Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là
hợp đồng giao kết có điều kiện không? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?
Trong Quyết định số 09, Tòa án nhân dân tối cao xem hợp đồng trên là
hợp đồng giao kết có điều kiện.
Tại Mục [7] phần Nhận định của Tòa án nêu rõ “Căn cứ vào nội dung
thỏa thuận nêu trên giữa các bên thì “Văn bản thỏa thuận về việc
chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều kiện, đó là khi vợ
chồng ông Nhân, bà Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với lô đất nền thì phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho bà Yến theo đúng quy định của pháp luật,...”
4. Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án/quyết định nào khác đề cập đến
vấn đề này không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết.

Ngoài Quyết định số 09, còn có Quyết định số 192/2006/DS-GĐT ngày 18-08-2006
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đề cập đến vấn đề chuyển nhượng
tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức
hóa quyền sở hữu là hợp đồng giao kết có điều kiện.

Tóm tắt quyết định:

Nguyên đơn: ông Hùng

Bị đơn: ông Dũng, bà Huyền

13 Đỗ Văn Đại, tlđd (9), tr.71

Nội dung: Ngày 6-11-2000, vợ chồng ông Dũng bà Huyền lập hợp đồng mua bán nhà
với ông Hùng. Căn nhà trên thuộc sở hữu nhà nước và đang được làm thủ tục hợp thức
hóa quyền sở hữu cho ông Dũng bà Huyền. Hai bên thỏa thuận khi vợ chồng ông
Dũng bà Huyền đứng tên chủ quyền nhà thì hai bên mới chính thức thực hiện các
nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Hướng giải quyết của Tòa án: Căn cứ theo Điều 131, 134 BLDS 1995, Tòa nhận định
đây là giao dịch dân sự có điều kiện và giao dịch này chỉ phát sinh sau khi ông Dũng,
bà Huyền có quyền sở hữu sở hữu hợp pháp căn nhà.

5. Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn
tại chưa? Hợp đồng đó có bị vô hiệu không? Vì sao?
Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp (Hợp đồng chuyển nhượng chính
thức) chưa tồn tại.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 120 BLDS năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự có
điều kiện: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ
giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy
bỏ.”.Theo đó, tại mục [7] phần Xét thấy thì HĐTP căn cứ vào nội dung thỏa thuận của
các bên và xác định “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch
dân sự có điều kiện và để hợp đồng chuyển nhượng có thể tồn tại thì phải thỏa mãn hai
điều kiện được hai bên thỏa thuận tại mục [6] phần Xét thấy. Do đó, điều kiện để hợp
đồng chuyển nhượng tồn tại là khi vợ chồng ông Nhân, bà Lan được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đối với lô nền và phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Nếu bà Lan chỉ mới được cấp giấy chứng nhận mà chưa thực hiện việc ký
kết hợp đồng như đã thỏa thuận thì hợp đồng vẫn chưa được xem là tồn tại. Bên cạnh
đó, hợp đồng chuyển nhượng chưa tồn tại nên không thể áp dụng các quy định về hợp
đồng để tuyên vô hiệu hợp đồng.
6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm
phán;
Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán là hợp lý khi cho rằng đến khi bà
Lan được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng có
tranh chấp chưa tồn tại nên không áp dụng các chế định về hợp đồng để tuyên hợp
đồng bị vô hiệu.
 Tại mục [7] phần Xét thấy thì HĐTP căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các
bên và xác định “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân
sự có điều kiện. Vì tại thời điểm thỏa thuận bà Lan chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Như vậy cho đến khi vợ chồng bà Lan được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên thì vợ chồng bà phải ký kết Hợp đồng chuyển nhượng cho bà
Yến theo thỏa thuận thống nhất của các bên tại mục [6]: “Bên A có trách nhiệm phải
ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức theo yêu cầu bên B sau khi có giấy chứng
nhận QSD đất mà không kèm theo bất cứ điều kiện gì, nếu không thực hiện hoặc đổi ý
không bán, bên A phải bồi thường gấp ba lần số tiền đã nhận của bên B và tất cả chi
phí, các khoản tiền mà bên B đã nộp cho Nhà nước.”, và nội dung thỏa thuận trên phù
hợp với quy định tại khoản 2 Điều 3 BLDS 2015 là mọi cam kết, thỏa thuận không vi
phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Theo quy định tại Điều 120 BLDS 2015 về Giao dịch dân sự có điều kiện thì có
ít nhất 3 loại điều kiện là điều kiện phát sinh, điều kiện thực hiện, điều kiện hủy bỏ 14
mà giao dịch dân sự có điều kiện giữa vợ chồng bà Lan với bà Yến thuộc trường hợp
điều kiện phát sinh. Do đó, khi Bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì điều kiện sẽ phát sinh hiệu lực và đây được xem là điều kiện phát sinh trong tương
lai.
Trong quyết định 09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Tòa án Nhân dân tối
cao, thì các bên đã thống nhất với nhau về Hợp đồng chuyển nhượng trong “Văn bản
thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” nhưng tại thời điểm xác lập thì bà Lan chưa
phải là chủ quyền sử dụng lô đất 281A3. Nên, các bên đưa thêm điều kiện là “ Bên A
có trách nhiệm phải ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức theo yêu cầu bên B sau
khi có giấy chứng nhận QSD đất...”. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên
chưa tồn tại vì còn phải lệ thuộc vào điều kiện phát sinh trong tương lai.
Chính vì hợp đồng trên được xác định là chưa tồn tại cho nên sẽ không có hiệu
lực ràng buộc nghĩa vụ giữa các bên cũng như chưa thể áp dụng các quy định tương
ứng về hợp đồng chuyển nhượng nên HĐTP không thể tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng giữa vợ chồng bà Lan và bà Yến vô hiệu.
7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao
kết hợp đồng có điều kiện phát sinh.

Các BLDS trước đây cũng có quy định về Giao dịch dân sự có điều kiện, cụ thể BLDS
2005 quy định tại khoản 1 Điều 125 : “Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về
điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch

14 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt
Nam 2023 (xuất bản lần thứ chín), tr.62
dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.” BLDS hiện hành tiếp tục kế thừa và phát triển điều
luật trên tại Điều 120 BLDS 2015.

Thực tiễn xét xử Tòa án từng có hướng giải quyết như trên, cụ thể tại Quyết định
09/2022/DS-GĐT ngày 30/3/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Trong vụ việc ở quyết định nêu trên, Tòa xác định “Văn bản thỏa thuận về việc
chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều kiện. Cụ thể là khi phía ông Nhân,
bà Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới phát sinh nghĩa vụ ký
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Yến. Nếu không thực hiện ký hợp
đồng thì phía ông Nhân, bà Lan phải bồi thường gấp 03 lần số tiền đã nhận và chi phí
khác. Từ các chi tiết trên, có thể thấy Tòa án đã áp dụng khoản 1 Điều 120 BLDS
2015 một cách linh hoạt, thể hiện ở việc: Thay vì xem “Văn bản thỏa thuận về việc
chuyển nhượng lô nền” là hợp đồng tranh chấp nên áp dụng các chế định về hợp đồng
để tuyên hợp đồng này bị vô hiệu, gây thiệt hại cho bà Yến, thì Tòa xem văn bản này
chỉ là giao dịch dân sự có điều kiện phát sinh. Và chỉ khi điều kiện phát xảy ra thì mối
quan hệ hợp đồng giữa hai bên mới phát sinh hiệu lực.

Có thể thấy hướng xác định của Toà án trong bản án liên quan đến vấn đề này là phù
hợp, linh hoạt, đảm bảo lợi ích và nghĩa vụ của các bên liên quan. Việc áp dụng các
chế định về giao kết hợp đồng có điều kiện cần được phát triển và áp dụng để giải
quyết các vụ việc tương tự. Trong một giao dịch dân sự hai bên thỏa thuận về một điều
kiện trong tương lai thì chỉ khi điều kiện đó phát sinh, hai bên có nghĩa vụ phải thực
hiện giao dịch đã thoả thuận. Còn trường hợp điều kiện chưa xảy ra, thì giao dịch
không phát sinh và quan hệ giữa hai bên chưa phải là quan hệ hợp đồng. Như vậy,
việc xác định được giữa các bên có tồn tại thỏa thuận về điều kiện phát sinh hợp đồng
hay không đóng vai trò quan trọng để xác định bản chất một hợp đồng có phải là hợp
đồng có điều kiện, từ đó sẽ giúp cho việc giải quyết vụ án được thuyết phục hơn.

Vấn đề 3: Hợp đồng chính/phụ vô hiệu

Tình huống: Ngân hàng cho Công ty Thiên Minh vay một số tiền. Việc vay
này được bà Quế đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ
chồng bà Quế. Việc bảo lãnh bằng bất động sản đã được công chứng nhưng không có
sự đồng ý của chồng bà Quế. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét rằng “hợp đồng thế
chấp trên bị vô hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu trách nhiệm dân sự
đối với các khoản nợ nêu trên”.
1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối
với mỗi loại hợp đồng.
 Hợp đồng chính Hợp đồng phụ
Cơ sở pháp lý Khoản 3 Điều 402 BLDS Khoản 4 Điều 402 BLDS
2015. 2015.

Khái niệm Hợp đồng chính là hợp Hợp đồng phụ là hợp đồng
đồng mà hiệu lực không mà hiệu lực phụ thuộc vào
phụ thuộc vào hợp đồng hợp đồng chính
phụ
Hiệu lực hợp đồng Khoản 3 Điều 407 BLDS Khoản 2 Điều 407 BLDS
2015: “3. Sự vô hiệu của 2015: “Sự vô hiệu của hợp
hợp đồng phụ không làm đồng chính làm chấm dứt
chấm dứt hợp đồng chính, hợp đồng phụ, trừ trường
trừ trường hợp các bên hợp các bên có thỏa thuận
thỏa thuận hợp đồng phụ hợp đồng phụ được thay
là một phần không thể thế hợp đồng chính. Quy
tách rời của hợp đồng định này không áp dụng
chính.” đối với biện pháp bảo đảm
Hợp đồng chính tồn tại thực hiện nghĩa vụ.”
độc lập và hiệu lực của nó Hiệu lực của hợp đồng
không bị phụ thuộc vào phụ sẽ phụ thuộc hoàn
hiệu lực của hợp đồng toàn vào hiệu lực của hợp
phụ. Hợp đồng chính sẽ đồng chính, hợp đồng phụ
không bị vô hiệu khi hợp sẽ bị vô hiệu khi hợp đồng
đồng phụ bị vô hiệu, trừ chính vô hiệu, trừ khi các
khi các bên có thỏa thuận bên có thỏa thuận khác về
khác. việc thay thế hợp đồng
chính bị vô hiệu bằng hợp
đồng phụ.
Ví dụ Hợp đồng vay tiền có thế Hợp đồng vay tiền có bảo
chấp tài sản để đảm bảo lãnh. Ở đây hợp đồng
thực hiện nghĩa vụ. Hợp chính là hợp đồng vay tiền
đồng vay tiền là một hợp còn hợp đồng phụ là hợp
đồng độc lập, ngay cả đồng bảo lãnh.
không có điều khoản thế
chấp hoặc hợp đồng thế A và B ký hợp đồng mua
chấp tài sản hiệu lực của bán nhà ở. Theo hợp đồng
hợp đồng vay vẫn không này, A sẽ mua nhà của B
bị ảnh hưởng. với giá 1 tỷ đồng. Sau đó,
A và B ký hợp đồng phụ
về việc B sẽ sửa chữa nhà
ở trước khi giao cho A.
 Tuy nhiên, hợp đồng mua
bán nhà ở giữa A và B bị
vô hiệu do B không có
quyền bán nhà. Do đó, hợp
đồng phụ về việc sửa chữa
nhà ở cũng bị vô hiệu
theo.

2. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân
hàng?

Chủ thể có nghĩa vụ trả tiền ngân hàng là Công ty Thiên Minh. Trong tình huống có
đoạn: “Ngân hàng cho Công ty Thiên Minh vay một số tiền”.

3. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao?

Theo khoản 1 Điều 335 BLDS 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh)
sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh),
nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ” thì bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách là bên
bảo lãnh. Vì bà là người thứ ba đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc quyền
sở hữu của vợ chồng bà cho hợp đồng vay giữa bên nhận bảo lãnh là Ngân hàng và
bên được bảo lãnh là Công ty Thiên Minh.
4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục
không? Vì sao?
Theo khoản 3 điều 213 BLDS 2015 có quy định “Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền
cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung .” mà trong tình huống trên, bà
Quế có hành vi tự ý sử dụng bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Quế để
đứng ra bảo lãnh cho quan hệ vay tiền giữa Công ty Thiên Minh và Ngân hàng mà
không có sự thỏa thuận nào với chồng.
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.” thì việc
bà Quế mang tài sản chung đi bảo lãnh cũng cần phải có sự đồng ý của chồng cho nên
khi chồng của bà không đồng ý với hành vi mang tài sản chung đi bảo lãnh thì hành vi
của bà Quế đã được coi là không đúng với quy định pháp luật.
Do đó, theo khoản 1 Điều 407 BLDS 2015 “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ
Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô
hiệu.”, vì bà Quế có hành vi trái pháp luật nêu trên nên theo Điều 123 thì hợp đồng thế
chấp giữa bà Quế với ngân hàng sẽ vô hiệu.
5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với Ngân hàng không?
Trong tình huống có chi tiết: “Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét rằng
“hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà
Quế phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu trên”..”
Như vậy Tòa án theo hướng hợp đồng thế chấp xác lập giữa hai bên bị
vô hiệu nên xác định bà Quế không còn trách nhiệm đối với các khoản
nợ với phía Ngân hàng.
6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc
trên liên quan đến trách nhiệm của bà Quế.

Hướng giải quyết trong vụ việc trên của Tòa án liên quan đến trách nhiệm của bà
Quế là chưa thuyết phục.

Việc bà Quế đứng ra bảo lãnh cho việc vay tiền Ngân hàng của công ty Thiên
Minh thông qua hợp đồng thế chấp làm xuất hiện hai nhóm hợp đồng chính – phụ.

Nhóm thứ nhất gồm hợp đồng vay và hợp đồng bảo lãnh. Theo khoản 1 Điều
335 BLDS 2015: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam
kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay
cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực
hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ.” Ta có thể thấy, bà Quế - bên bảo lãnh đã cam kết với bên nhận bảo lãnh
là Ngân hàng rằng bà sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty - bên được bảo
lãnh. Do đó, hợp đồng vay giữa Công ty và Ngân hàng là hợp đồng chính, hợp
đồng bảo lãnh của bà Quế cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty là hợp đồng phụ.

Nhóm thứ hai gồm hợp đồng bảo lãnh và hợp đồng thế chấp. Theo khoản 3
Điều 336 BLDS 2015: “Các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.” Ta có thể thấy, bà Quế đã sử dụng
thế chấp bằng bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Do đó,
hợp đồng bảo lãnh của bà Quế cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty là hợp đồng chính,
hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh là hợp đồng phụ.

Theo khoản 3 Điều 407 BLDS 2015 thì việc vô hiệu hợp đồng phụ không làm chấm
dứt hợp đồng chính. Do đó, việc hợp đồng thế chấp (hợp đồng phụ) của bà Quế đã bị
tuyên bố vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng bảo lãnh (hợp đồng chính). Vì vậy, bà
Quế vẫn phải chịu trách nhiệm dân sự đối với việc bảo lãnh của mình theo khoản 1
Điều 342 BLDS 201515.

Vấn đề 4: Phân biệt thời hiệu khởi kiện tranh chấp về tài sản và về hợp
đồng
TÓM TẮT: Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án
nhân tỉnh Hưng Yên.
Nguyên đơn: Ông Vũ Văn V
Bị đơn: Ông Tô Văn P
Nội dung: Ông V nộp đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông P phải
trả lại 25 triệu tiền đặt cọc và 45 triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc
theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hướng giải quyết của Tòa: Căn cứ điểm a khoản 3, Điều 159 của Bộ luật tố
tụng dân sự 2005 và Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP về hướng dẫn thi hành một số
quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005, Tòa án đưa ra nhận định: đối với yêu
cầu ông V đòi ông P trả lại 25 triệu đồng tiền cọc thuộc trường hợp đòi lại tài sản nên
không áp dụng thời hiệu khởi kiện, đối với yêu cầu đòi 45 triệu đồng tiền phạt cọc thì
Tòa án không giải quyết vì đã hết thời hiệu khởi kiện.

1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và
thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản
hợp đồng

15 khoản 1 Điều 342 BLDS 2015:

“Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải
thực hiện nghĩa vụ đó.”
 CSPL: Điều 429 BLDS 2015 quy CSPL: Khoản 2 Điều 155 BLDS
định: “Thời hiệu khởi kiện để yêu 2015: “Yêu cầu bảo vệ quyền sở
cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hữu, trừ trường hợp Bộ luật này,
hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày luật khác có liên quan quy định
người có quyền yêu cầu biết hoặc khác.”
phải biết quyền và lợi ích hợp
pháp của mình bị xâm phạm.”
=>Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày người
có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết về quyền và lợi ích hợp pháp của
mình bị xâm phạm nên khi hết thời hiệu 3 năm thì thời hiệu khởi kiện
tranh chấp hợp đồng chấm dứt. Còn thời hiệu khởi kiện tranh chấp về
quyền sở hữu tài sản thì không có quy định về thời hiệu trừ trường hợp
có quy định khác.

2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng
hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?
Tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng.
Tại đoạn thứ 3 phần xét thấy của Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của
Tòa án Nhân dân tỉnh Hưng Yên có đoạn: “Ngày 26/11/2016 ông Vũ Văn V nộp đơn
khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân huyện V giải quyết buộc ông Tô Văn P trả lại 25
triệu đồng tiền đặt cọc và 45 triệu đồng tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, theo
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/6/2010”.
Theo khoản 3 Điều 292 BLDS 2015 thì đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm giao kết
hoặc thực hiện hợp đồng. Khi xảy ra trường hợp giao kết hoặc thực hiện hợp đồng bị
từ chối, hoặc không thể thực hiện thì bên nhận cọc phải hoàn trả lại tài sản đã nhận và
“một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc” hay còn gọi là phạt cọc. Trong tình
huống trên số tiền 45 triệu đồng là tiền phạt do vi phạm đặt cọc khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V (bên đặt cọc) và ông P (bên nhận cọc) không
thể thực hiện.
3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng
hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?
Tại đoạn thứ 3 phần xét thấy của Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của
Tòa án Nhân dân tỉnh Hưng Yên có đoạn: “Đối với yêu cầu của ông V đòi ông P trả
lại 25 triệu đồng tiền đặt cọc (khoản tiền gốc) thì thuộc trường hợp đòi lại tài sản nên
không áp dụng thời hiệu khởi kiện, Tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục chung”.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau
đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản
tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Có thể
thấy số 25 triệu đồng là tiền đặt cọc thuộc quyền sở hữu của ông V được dùng để bảo
đảm cho nghĩa vụ thanh toán tiền theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 07/06/2010 giữa ông V là bên đặt cọc và ông P là bên nhận đặt cọc. Nên bên
nhận cọc có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản, không được khai thác, sử dụng tài sản
đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Như vậy khi ông P vi phạm thỏa thuận
đặt cọc thì ông P phải có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho ông V nên tranh chấp số tiền 25
triệu đồng là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
4. Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản tiền trên có thuyết phục
không? Vì sao?

Tại đoạn 3 phần Xét thấy, Tòa án xác định số tiền 45 triệu đồng là khoản tiền
phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc vì thế số tiền trên là tranh chấp hợp đồng, đã hết
thời hiệu khởi kiện nên Tòa án không giải quyết, còn số tiền đặt cọc 25 triệu đồng là
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản nên sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện, Tòa án
sẽ vẫn thụ lý và giải quyết. Hướng giải quyết trên của Tòa án về 2 khoản tiền trên là
thuyết phục.

Đối với khoản tiền cọc 25 triệu đồng, căn cứ vào khoản 2 Điều 358 BLDS 2005
có quy định: “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài
sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”. Ở đây, vì ông P vi phạm thỏa thuận
đặt cọc nên số tiền đặt cọc sẽ phải hoàn trả cho ông V.

Hành vi chiếm giữ số tiền đặt cọc này của ông P được xem là chiếm hữu tài sản
không có căn cứ pháp luật, vì thế ông V có quyền khởi kiện yêu cầu ông P hoàn trả tài
sản của mình theo khoản 2 Điều 169: “Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất
kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị
người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.” và Điều 256
BLDS 2005: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm
hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại
tài sản đó” Và thời hiệu khởi kiện đối với việc tranh chấp quyền sở hữu là không có
thời hiệu theo quy định tại khoản 3 Điều 160 BLDS 2005. Việc xác định thời hiệu này
của Tòa án sẽ bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp bên bên đặt cọc là ông V.
Đối với khoản tiền phạt cọc 45 triệu đồng ông V khởi kiện yêu cầu đòi thì căn cứ vào
Điều 427 BLDS 2005 quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự như sau:
“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai
năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
bị xâm phạm.” Trong vụ việc trên, hợp đồng được xác lập vào ngày 07/6/2010,
nguyên đơn nộp đơn khởi kiện vào ngày 26/11/2016, tức 6 năm kể từ ngày quyền và
lợi ích của ông V bị xâm phạm. Như vậy là Tòa xác định đã hết thời hiệu khởi kiện và
không thụ lý vụ việc là hợp lý.

5. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp
dụng BLDS 2015? Vì sao?
Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh nêu trên không thay đổi khi áp dụng BLDS
2015. Căn cứ theo các quy định của pháp luật, Tòa có hướng giải quyết đối với hai số
tiền trên như sau16: đối với số tiền phạt (45 triệu đồng) do vi phạm thỏa thuận đặt cọc
thì Tòa ko giải quyết vì hết thời hiệu khởi kiện, còn đối với số tiền đặt cọc (25 triệu
đồng) thì thuộc trường hợp đòi lại tài sản nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện, Tòa
án thụ lý giải quyết.
Đối với số tiền cọc thì theo quy định tại khoản 2 Điều 320 BLDS 2015, khi hợp
đồng được giao kết thì tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào
số tiền phải thanh toán, từ quy định trên có thể thấy rằng số tiền đặt cọc chính là tài
sản thuộc sở hữu của bên đặt cọc. Vậy trong vụ việc trên ông P giữ số tiền đặt cọc
được xem là hành vi chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật. Mà căn cứ tại Điều
166 BLDS 2015 “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại
tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật.” thì chủ sở hữu có thể đòi lại tài sản từ người chiếm hữu tài sản
không có căn cứ pháp luật. Do đó, nếu áp dụng BLDS 2015 thì ông V vẫn có thể đòi
lại số tiền đặt cọc của mình.
Tại khoản 2 Điều 155 BLDS 2015 có quy định “Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu,
trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”. Đối chiếu với quy
định trên thì trường hợp đòi lại tiền đặt cọc của ông V được xem như là yêu cầu bảo
vệ quyền sở hữu nên Tòa án sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Như vậy, ông V
vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu ông P trả lại số tiền đặt cọc, vì số tiền đặt cọc vẫn là
số tiền thuộc sở hữu của ông V.
Đối với số tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, về bản chất số tiền đặt cọc
chính là để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên khi ông P không thực
hiện đúng theo thỏa thuận thì được xem là vi phạm hợp đồng. Vậy nên, Tòa án sẽ áp

16 Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên
dụng những quy định liên quan đến hợp đồng để giải quyết đối với số tiền phạt do vi
phạm về đặt cọc. Căn cứ theo quy định tại Điều 420 BLDS thì thời hiệu khởi kiện về
hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và
lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, mà thời điểm diễn ra vi phạm hợp đồng là
vào ngày 07/6/2010 còn thời hiệu ông V yêu cầu Tòa án giải quyết là ngày 26/11/2016
là đã quá thời hiệu 03 năm khởi kiện về hợp đồng. Vậy đối với số tiền phạt do vi phạm
thỏa thuận đặt cọc nếu áp dụng BLDS 2015 thì Tòa vẫn sẽ không giải quyết vì đã quá
thời hiệu khởi kiện.