Териториално и селищно устройство

Следващият път няма да имате. По-следващият започваме от 7:45. Няма значение

кой ще се запише и кой ще дойде на изпит. В началото на декември ще обсъдим изпита. Може
да се направи устен, ако сте малко. Изпитът ще е някъде първата или втората седмица след
Нова година.

В този изпит сте максимално облекчени. Имате 2 закона, имате учебник, имате и
лекции в интернет. Има обаче малко подробности. Законодателят е приел ЗУТ 2001г. Сега
има към 70 изменения. Това значи, че го сменя към 3 пъти годишно. Имайте си едно наум и две
наопаки. Няма да искам нищо повече от това, което кажа на лекции и пише в учебника.

Тази материя е важна по няколко причини. Първо, това е нещо видимо и касае всички.
В Германия това се учи много сериозно и го има на държавните им изпити. Ще знаете и кога
някой архитект е взел някакви пари, когато видите сграда, построена на плажа.

1. Понятие за ТСУ. Принципи

Старият закон се наричаше ЗТСУ. Така и сложиха дисциплината. След като смениха
името на Закона, нямаше как да сложа името на дисциплината по-различно и нямаше да
звучи толкова академично.

При съвременните условия околната среда се изгражда като хармонично и балансирано

цяло, което има определени качества и отговаря на определени стандарти. Тази среда е основен
фактор в развитието на човека, в усъвършенстването на обществените отношения и за
достигането на определено качество на живота. В рамките на тази среда се гарантира
определено качество на живота и възможност за развитие. Това е така наречената жизнена
среда, в която човекът проявява своята същност като биологично същество и като високо
развита социално организирана личност. Това означава, че средата трябва да отговори на тези
две характеристики на човека – като висше мислещо същество и като биологичен вид във
високо организирана обществена среда. В годините на човешкото развитие между човека и
природата се развива обмен на вещества. При този обмен на вещества вървят два процеса с два
противоположни резултата. От една страна се формира потребителска стойност, а от друга –
естествената среда се заменя с изкуствена. Този процес е непрекъснат и продължителен. Той се
нуждае от регулиране. Негов резултат е развитието на социалното и общественото в човешката
личност.

В този процес особена роля играе устройството на територията. Това е многостранна

комплексна дейност, насочена към организиране, опазване и възпроизводство на жизнената
среда. Тя обхваща цялото физическо съществуване на човека в рамките на високо
организираното общество. Неговото развитие попада в три групи, които условно могат да бъдат
наречени живот, труд и отдих. Устройството на територията се стреми да отговори на
потребностите в тези три групи. Това означава създаване на устойчива и балансирана среда, в
която отделния човек, социалните общности, обособени в различни образувания, могат да
съществуват нормално и да се задоволяват техните нужди. Чрез устройството на територията и
правилата, които са създадени за него, се създават необходимите условия за развитие на
обществото. Устройството на територията е съществена част от възможността и правото на
устойчиво развитие, което стои в основата на ЕС.

Няколко фактори влияят върху устройството на територията. Те са икономически,

политически, географски и социални. Икономическите фактори показват по какъв начин
степента на икономическо развитие влияе върху устройството на територията. Политическите
фактори показват как държавата определя политиката си в тази област. Юридическата
характеристика дава представа за нормативното регулиране на тази обществена дейност. Това
са различните нормативно установени регулаторни режими на дейностите по устройството на
територията, регулирането на собствеността от гледна точка на отношенията власт и
подчинение, които съществуват в обществото. Устройството на територията освен тези
характеристики, зависи и от различни условия, които оказват влияние. Такъв фактор са
природо-географските фактори. България е сред държавите с оптимално разпределение на
територията. Почти по равно са равнинните, хълмистите и планинските терени. Това означава
най-благоприятни условия за развитие на стопанството и за създаването на такава жизнена
среда, която е най-подходяща за развитието на човека. Друг изключително благоприятен
фактор е средната надморска височина. Тя е над 400 метра и се счита за оптимална. Внимание
заслужават и други фактори – разпределението на населението, минералните ресурси, водните
ресурси, историческите фактори и приложимото ниво в развитието на науката и техниката.

Устройството на територията се подчинява на определени принципи. Това са ръководни

начала, които намират своето приложение в конкретните нормативни разпоредби. За разлика от
АПК тук в законите, посветени на УТ, тези правила не са изведени като правни норми
(*разпоредби), а се извличат по теоретичен път чрез тълкуване. Това не намалява тяхната
стойност и значение. Принцип на демократизма, принцип на комплексността, принцип за
непротиворечивост между държавните, обществените и личните интереси, принцип на
съчетаване на отрасловите и териториалните интереси, принцип на балансираността. Тези
принципи намират своето практическо приложение в нормативната база на УТ.

Началото на нормативното регулиране е в първите години след създаване на Третата

българска държава. Първият НА е Законът за благоустройството на населените места от 1897г.
Този общ НА независимо от това, че създава правна регулация само за населените места, е
важен и може да бъде оценен като напредничав, тъй като още тогава в началото на
съществуването на Третата българска държава се установява система за планиране, тоест
въвеждат се плановете като един особен вид ЮА по устройството на територията. Този закон
просъществува няколко десетилетия и през 1941г. е приет Законът за благоустройството на
населените места. Независимо от това, че той отново е ограничен до населените места, може да
се каже, че с него се поставя началото на планирането в изграждането на населените места, но
се създават и условия за планиране на близките до населеното място територии. През 1950г.
вече в друга политическа и икономическа обстановка е приет Законът за планово изграждане на
населените места. Новото тук е, че с този закон започва и нормативната регулация на
територията не само в населените, а и извън населените места. През 1973г. е приет ЗТСУ –
Закон за териториалното и селищното устройство. Към него е приет Правилник за приложение.
Този закон е оценен противоречиво от теорията и практиката. Това е така, поради целите, които
той си поставя. А една от тях е ликвидирането на частната собственост в населените места и
замяната ѝ с лична собственост върху определени недвижими имоти. Този закон отговаряше на
тогавашната конституционна среда, създадена с Конституцията от 1971г. От друга страна
положителното в него е, че той създаваше уредба не само за селищните, а и за извънселищните
територии. При него беше възможен съдебен надзор върху различни АА. Той създаде
отчуждителни и обезщетителни процедури. Преди време се считаше, че това е изключително
проблематичен НА, тъй като за времето на своето съществуване, той е изменян над 20 пъти. За
същия период сегашният ЗУТ е изменян 70 пъти.

2. Нормативна основа и органи по УТ

Нормативната основа на УТ обхваща различни по характер и степен НА. На първо

място това е К. В К са уредени основните права и задължения на гражданите. Освен това там са
уредени и условията на икономическата система на страната, в това число и правото на
собственост. Освен това тук са уредени и основните ДО с техните правомощия. Уредбата на
законово ниво обхваща различни НА. На първо място това е ЗУТ като общ НА, отнасящ се до
регулирането на тази материя. Той съдържа правила, свързани с административното,
облигационното, финансовото право, правото на обществените поръчки, застраховането,
ограничаване на правото на собственост и др. На следващо място са ЗКИР, ЗДОС, ЗС, ЗМСМА.
Всички тези закони под една или друга форма имат отношение към УТ. Същото важи и
законите в областта на екологията, горите, паметниците на културата, биологичното
разнообразие. Отношение към УТ имат ЗМВР, З за отбраната и въоръжените сили на РБ,
ЗДАНС.

Органите, които се занимават с УТ са два вида. Органи с обща компетентност. Такива

са НС, МС, областните управители, общинските съвети и кметовете на общини. Тези органи
имат правомощия в различни области, но една от тях е УТ. Другата категория са органите със
специална компетентност. Те затова са и създадени за упражняване на правомощия в областта
на УТ. Между тях най-важен е министърът на регионалното развитие и благоустройството.
Тука внимавайте и не четете стари лекции, защото имаше един период при предишното
правителство, когато държавната политика се осъществяваше от двама министри –
министъра на регионалното развитие и този по инвестиционни и други проекти. Сега има
един министър и той осъществява държавната политика в областта на УТ. Друг орган,
подчинен на министъра и често споменаван по телевизията е ДНСК – Дирекция за национален
строителен контрол. Регионалните структури са на ниво област и са РДНСК. Това е
специализирана структура от органи и са специализирани за даването на правоспособност за
действия в строителството и за ограничаване на незаконното строителство. С приемането на
ЗУТ на главния архитект на общината бяха възложени самостоятелни правомощия. Сега той
има самостоятелна компетентност различна от тази на кмета на общината и може сам да решава
различни въпроси. С приемането на ЗУТ беше създадена и една особена категория органи. Това
са експертните съвети. Те са на ниво министър (за цялата държава), на ниво областен управител
и на ниво община. Тези органи са наречени експертни съвети, което предполага, че те имат
само експертни функции. И тук е едно от отклоненията на ЗУТ от класическото АП.
Независимо от това, че те са наречени експертни съвети, то в редица случаи те задължително се
произнасят по някои актове в областта на УТ. Тоест тяхното решение е елемент от фактическия
състав по вземането на решение в областта на УТ. Благодаря ви. Приятен ден!

3. История на кадастъра

Земята е основен тип благо. Тя е ограничен ресурс и се нуждае от описание, което да е

достоверно и да служи на обществения, политическия и стопанския живот. Земята е понятие,
което има различно съдържание. От една страна тя е повърхност, като повърхност тя
представлява интерес за задоволяване на част от нуждите на човека с оглед цикъла на неговия
живот. Това е труд, отдих и живот. Земята също така е субстанция. Като субстанция тя има
определени физико-химически свойства, които са важни за земята като носител на плодове. На
трето място земята може да се разглежда като недра. Земните недра също имат определени
физико-химични свойства и съдържание, което може да се използва от човека. Всичко това
предопределя необходимостта от регулация на земята. Особено качество на земята като
повърхност е това, че представлява терен за строеж и служи за превръщането на естествената
среда в изкуствена. Заради това земята е не просто икономическа категория или вид вещ, а
представлява ограничен ресурс, който подлежи на управление. Това налага създаването на
система за регулиране на информацията, свързана със земята. Тя трябва да има висока степен
на надеждност и да бъде призната от правото като надеждна нормативно-установена
информация по отношение на този ресурс.

Така се появява необходимостта от кадастър. Той е система от данни, която има

нормативно установен характер, висока степен на надеждност и доказателствена сила, това си
го подчертайте, за използване в държавното управление. Кадастърът обслужва гражданския
оборот, данъчната дейност, благоустройствените мероприятия, изработването на различни
видове планове, административното обслужване на населението, опазването на околната среда,
националната сигурност и държавното управление. Кадастърът дава информация и за най-
важния ресурс, който представлява земята – обработваемата земя. Чрез него се определя
правото на собственост и съществуването на други вещни права върху определени имоти.

За произхода на думата кадастър има различни виждания. Те се свеждат до две теории.

Според едната това е дума с произход от старогръцки и означава данни за собственост и
стойност на определено недвижимо имущество. Според другата теория кадастърът има за
произход латинския език и е свързан с определянето на граници и остойностяването на имоти с
данъчни цели. Кадастърът като система от информация за земята е познат на древните
цивилизации. Има такива в Китай, Египет, Вавилон. В Египет кадастърът става жизнена
необходимост, тъй като в определен период от годината река Нил излиза от коритото си, залива
територии и се заличават границите между недвижимите имоти. От древността най-известен е
кадастърът на древен Рим на император Сервий Тулий. През средновековието кадастър не
съществува – той е забравен. За възстановяването на кадастъра има различни теории. Едната от
тях е, че за пръв път кадастърът се появява в земите на днешна Австрия. Кадастърът, създаден
по времето на Наполеон седи в основата на съвременния кадастър. В рамките на турската
империя не съществува кадастър. За пръв път за кадастър в българските земи се говори по
времето на Мидхад паша. Кадастър означава заснемане на територии и се прави по времето на
Мидхад паша с военни цели за изграждането на военни съоръжение в областта на днешните
Русе, Силистра, Шумен. След Освобождението първият кадастър е създаден в Източна
Румелия. Той е уреден със Закона за кадастъра и земите. По-късно през 1881г. е приет акт по
кадастъра в Княжество България. Първият цялостен закон в България е Закона за кадастъра и
земите от 1908г. През 1941г. е приет Закона за кадастър и комасация на земите. За времето си
той е изключително добър нормативен акт. Слабост е това, че той се занимава само с
регулацията на обработваеми земи. По това време няма кадастрално заснемане и кадастрални
данни за населените места. По-късно след Втората световна война през 1949г. е приет Законът
за планово изграждане на населените места. Част от неговото съдържание е насочено към
кадастралната дейност. През 1979г. е приет Законът за единния кадастър. Ценното в него е, че
той си поставя за цел да създаде информационен масив за земята, както в населените места,
така и в извънселищните територии. Поради настъпилите икономически и политически
промени, през 2000г. е приет ЗКИР. На основата на този закон се формира системата от органи
по кадастъра и система от органи, свързани с имотния регистър.

Орган по провеждането на държавната политика в областта на кадастъра е министърът

на регионалното развитие и благоустройството. Той осъществява държавната политика в тази
област, а също и има отношения към даването на право да се упражняват дейности по
кадастъра. Друг специализиран орган е Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Тя има
ранг на изпълнителна агенция и е юридическо лице със седалище в София. Тя се занимава с
дейностите по кадастъра и носи отговорност за поддържане на кадастралния фонд (подчертайте
си!). Тука се сещам за още нещо и предупредете другарчетата си, които искат да дойдат на
изпит – внимавайте, когато четете минали лекции, защото тогава имаше двама министри, които
се занимават със строителството и благоустройството (имаше министър на строителството!).
Основна функция на органите на Агенцията е от една страна събирането и поддържането в
актуално състояние на кадастралната информация, а от друга – тя регулира дейностите по
даването на правоспособност за работа с кадастър. Право да се упражняват дейности по
кадастъра имат лица с българско гражданство и юридически лица по българското право, в
състава на които има лица със съответните качества. Производството по даване на такава
правоспособност е безспорно административно производство по смисъла на АПК, което
приключва с вписване в съответния регистър. Вписването в регистъра има действие от момента
на извършване на тези действия. От този момент нататък лицето, физическо или юридическо,
може да извършва дейности по кадастъра. Отказът на Агенцията да даде съответното право
може да се обжалва пред министъра. Решението на министъра, с което той отхвърля жалбата,
подлежи на оспорване по реда на АПК пред ВАС. Отбележете си, тук има изключение от
общото правило на АПК. Общото правило на АПК е, че един АА може да се обжалва по
съдебен или по административен ред. Тук, по ЗКИР обжалването по административен ред е
задължително! Това означава, че обжалването по административен ред е абсолютна
процесуална предпоставка, за да се стигне до обжалване по съдебен ред. В производството по
даване на правоспособност има един решаващ орган – Агенцията, и една заинтересована страна
– ФЛ или ЮЛ, което иска да получи такава правоспособност. Дейностите по кадастъра са
дейности с повишен обществен и икономически интерес. Поради това в сегашната редакция на
закона съществува задължение за застраховане при извършването на дейности по кадастъра.
Това означава застраховане за евентуални възможни вреди, вследствие на лошо изпълнение или
неизпълнение на дейностите по кадастъра. При определени условия правоспособността да се
извършват дейности по кадастъра се загубва. Юридически акт, вследствие на който се загубва
правоспособността, е заповед на директора на Агенцията. Тази заповед подлежи на обжалване
по административен ред пред министъра, и след това по съдебен ред пред ВАС. Агенцията по
кадастъра има и регионални звена. Те са на ниво областен център.

4. Съдържание на кадастъра. Кадастрални карти, кадастрални регистри и

информационни системи. Създаване и поддържане на кадастрални карти и кадастрални
регистри, поправяне на грешки и празноти в кадастъра

Особеност на кадастъра в днешния му вид е това, че съществува легално определение.

То се съдържа в чл. 2 на ЗКИР. Това е съвкупност от основни данни за местонахождение,
граници и размери на недвижимите имоти на територията на България, набрани и поддържани
в актуално състояние и съхранявани по установен в този закон ред. Тук има няколко
особености. Първо кадастърът е съвкупност от основни данни – тоест става дума за
информация, която е ограничена по обем. Говори се за основни данни. На следващо място
основните данни са за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на
територията на РБ. Следващата характеристика на основните данни е, че те минават през
различни действия, които са правомощията на държавните органи и затова законът говори за
набиране, представяне и поддържане в актуално състояние. И последната характеристика – че
се съхраняват по установен от закона ред. Определението, дадено в чл. 2, ал. 1 е разширено в
ал. 2. Това разширяване означава, че към основните данни по ал. 1 се добавят правото на
собственост върху недвижими имоти, други вещни права и данни за различните видове
граници. А освен това има и, точка четвърта казва, допълнителни данни. Те могат да са
свързани с водни площи, наличие на особени въздушни течения на съответен район и др.
Особено важна е ал. 5 на чл. 2. Данните по алинея 1 и 2 за обстоятелства по доказване на
противното – оборима презумпция. Това означава, че данните, които се съдържат в кадастъра
имат официален характер и служат за извършване на различни дейности. Данните, които се
съдържат в кадастъра, имат съответната доказателствена сила. Това означава, че съдържанието
на кадастралните карти и кадастралните регистри е доказателство и съдържанието им се
използва по надлежния ред, който твърди че данните в кадастралните карти, кадастралните
регистри не съвпадат с действителното положение, трябва да го докаже. Тоест до доказване на
противното данните, съдържащи се в кадастъра, са доказателство и имат съответното
доказателствено значение. В сравнение с предишното законодателство кадастърът се определя
не като дейност на компетентен орган, а като съвкупност от данни, които са получени при
упражняването на правомощия по кадастъра.

Основният нормативен акт е ЗКИР и тук се съдържа легалното определени за кадастър и

производствата и органите. Има и редица други НА, които се отнасят до тази материя. Това са
законите за горите, за ДАНС, за МВР, за отбраната и въоръжените сили. В тях се определя
съществуването на специални кадастри, а които отговарят съответните ведомствени
ръководители. Между кадастъра и имотния регистър има определена връзка, която следва от
чл. 7 на закона. Законът определя кои обекти влизат в обсега на кадастъра. Съгласно чл. 23 от
Закона това са поземления имот, сграда (като под сграда се разбират две неща – вече построена
и сграда, която е в груб строеж) и на следващо място самостоятелен обект в сградата.
Основната единица на кадастъра е поземленият имот (подчертайте си го това) – чл. 24.
Поземленият имот има легално определение в чл. 24 и това е легално определение по ЗКИР.
Освен това има и легално определение в ЗУТ. Определението, което се съдържа в чл. 24, е за
нуждите на кадастъра. Това е част от земната повърхност, включително и такава, покрита с
вода, която има определени граници съобразно правото на собственост (подчертайте си!). Това
означава, че АП регулацията, тоест достоверната събрана информация за кадастъра, трябва да
съответства на установените отношения на собственост, които съществуват към определен
момент. Поземлените имоти образуват територията на страната. Не може да има поземлен
имот, включен в българския кадастър, който е извън територията на страната. С приемането на
ЗУТ и ЗКИР се изостави понятието парцел. Възприета е думата имот и то с идеята, че
публичноправното регулиране трябва да следва отношенията на собственост. Сграда в груб
строеж означава, че не са изпълнени довършителните работи и все още не е възможно сградата
да има удостоверение за експлоатация и ползване. Това в общоупотребимия език можете да го
чуете от вашите родители, които биха казали не удостоверение за експлоатация и ползване на
сграда, а ще го чуете като Акт 16. Това означава, че сградата е построена, извършени са
довършителните работи и че държавата счита тази сграда за законно построена. Не само това, а
и за такава, в която може да се живее или да се извършват дейности. Не може сграда законно да
се ползва и да няма Акт 16. Има врътки – много често имотите се продават преди акт 16,
защото ще са 5-10% по-евтини. Айде приятен ден.

Обектите на кадастъра са поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда.

Основна единица на кадастъра (чл. 24 – част от земната повърхност, вкл. покрити с вода, с
определени граници, съобразно правото на собственост (ЗУТ се стреми да изравни като
стойност ПП регулиране и частноправното регулиране с цел ограничаване възможността на
държавата по ПП ред чрез АП да се намесват в ГП оборот и отношенията на собственост.
Сградата може да се използва след съответни разрешения (експлоатация – акт 16: държ. Им е
предоставили статут и защита). Самостоятелният обект в сграда – чл. 40 ЗУТ. Възможно е в
сградата да има помещения с различни собственици. Те са самостоятелни обекти на кадастъра.

Друг обект е границата (24 ЗУТ) – държавни, на административно-териториални

единици и землищни. Сега ще ви издиктувам едно определение, не за изпита, а когато
отидете на кафе с приятели, да им се похвалите колко сте умни. Границата е затворена линия
по земната повърхност, която отделя един вид територия от съседните други територии по
някакъв признак. Отделят се две държави или две общини или две области. Границата е
мислена или реална линия, която може да бъде прокарана – тоест това е вертикална
повърхнина, която отделя една територия от друга. Границите в кадастъра се формират като
означения върху земната повърхност. Всяка една граница се състои от определящи мислени
или реални точки.

В ЗКИР е предвидена процедура по създаване, поддържане и изменение на

кадастралните карти и на кадастралните регистри. Създаването на кадастрални карти
представлява безспорно административно производство. То започва със заповед на
изпълнителния директор. Това е административен акт с определени реквизити. Това са две
категории. Реквизити, характерни за АА изобщо, и специфични реквизити, свързани с
дейностите на кадастъра. Тези специфични реквизити определят най-малко две неща –
границите и правоспособното лице, което ще изпълнява за конкретен период и за конкретен
срок дейности по кадастъра.

Нов момент в закона е възможността, предвидена в чл. 35а кадастрална карта и

кадастрални регистри да се създават и по искане на собственика или инвеститора за определен
имот или за група от имоти, което става за тяхна сметка. Това означава, че законодателят дава
възможност и за инициатива от страна на стопански субект. Това означава, че собственикът или
инвеститорът могат сами да поискат създаване на кадастрална карта и идеята е, че те имат
някакви инвестиционни намерения. По този начин се поощрява частната инициатива,
ангажират се собствениците или инвеститорите. Това е един от примерите за публично-частно
партньорство. Възможността инициативата да е на стопански субект не променя едностранния
властнически характер и това производство продължава да е израз на изпълнителната дейност
на държавата и властническите правомощия на държавния орган. Тук не може да се говори за
съгласуване на воли. Тук новият елемент е само инициативата за започване на това
производство. Заповедта на изпълнителния директор си остава административен акт и това не е
административен договор или споразумение по чл. 20 АПК. При развитието на производство
възникват задължения за две групи правни субекти. Първата група правни субекти са
държавните и общинските органи. Втората група са собствениците на имоти или такива, които
имат някакви вещни права върху тях. Задължение на собствениците е да осигурят свободен
достъп на съответните служители и да означат границите на имотите. Задължение за
собствениците е също така да допускат служителите по кадастъра да влизат в имотите, да
преминават през тях и да поставят и използват съответните уреди. Може би като се
разхождате понякога в Борисовата градина виждате деца да си играят с някви неща или да
си мерят разни работи – или са от строителния техникум или студентите от УАСГ. Така че
там като ги видите, че се мотаят с едни дълги пръчки, на които правят разни неща. И сега
да ви кажа нещо, когато пътувате с кола по пътищата на България виждате на някакъв
камък или забита пръчка с найлонче – това е границата между два имота (някой ще минава
да мери имотите). Това се нарича регламентиран траен знак, а не пръчка или камък. Това е
един от случаите, в които закон допуска влизане в чужд имот, тоест накърняване на правото на
собственост. След като служителите по кадастъра извършат действията, предвидени по
заснемането, то изготвените проекти се обявяват на заинтересованите лица. Това са тези лица,
които са собственици или имат ограничени вещни права в съответния район. За
заинтересованите лица възниква правото да подават писмени възражения срещу проектите за
карти и регистри и тяхното съдържание. Възраженията се подават до комисия, определена от
агенцията и оттук-нататък безспорното административно производство може да премине в
спорно производство пред административен орган. Комисията се произнася с решение. Това
решение подлежи на оспорване. Ако има оспорване, това означава, че заинтересованите
собственици или носители на вещни права не са съгласни с установеното от кадастралните
карти и кадастралните регистри и със записаното в кадастралните карти и кадастралните
регистри.

Следващият етап е одобряване на кадастралните карти и кадастралните регистри.

Заповедта на директора подлежи на обжалване пред административния съд. Ако влезе в сила,
възниква задължение за директора на агенцията да уведоми министъра на правосъдието, а той
от своя страна – имотния регистър, че има влезли в сила кадастрални карти и кадастрални
регистри. Това не е достатъчно. Оттук-нататък възниква задължението за различни държавни
органи да поддържат в актуално състояние кадастралните карти и кадастралните регистри. Това
е задължение на службите държавна или общинска собственост, а също и на съответните
ведомства. Такова задължение имат ведомствата, които носят отговорност за различни части от
територията на България. Такива ведомства са министерството на отбраната, министерството
на вътрешните работи, ДАНС, министерство на културата, министерството на земеделието и
горите. Такова задължение имат и собствениците на имоти и носителите на ограничени вещни
права.

Кадастърът и имотният регистър са свързани. Тази връзка следва от съдържанието на

чл. 6 и на чл. 7 от закона. Тази връзка има две страни – юридическа и техническа. Целта е
създаването на надеждна и достоверна информационна среда за основа на отношенията,
свързани с недвижимите имоти. Поради това тука е уредено задължението за обмен на данни
между кадастъра и имотния регистър и за постигане на съответствие, информационно и
юридическо, между съдържанието на имотния регистър и съдържанието на кадастъра. Освен
това всеки имот има така наречения идентификационен номер. Това е номерация, подобна на
ЕГН и на системата ЕСГРОМ, като целта е да има съответствие между съществуващите имоти,
тяхното отразяване в имотния регистър и правата на собственост, които съществуват между
тях. Задълженията, които следват от чл. 6 и чл. 7 на закона произтичат от вярната философия,
че и двете системи, кадастъра и имотния регистър, представляват начини за събиране на
достоверна и с доказателствена сила информация, която може да се използва от държавата, от
собствениците и за съответните стопански дейности. Тези две системи са обособени и са
самостоятелни, защото те имат различна цел. Кадастърът дава информация за физическите
данни и за местонахождението на имотите и отделя по-малко внимание на собствениците на
правото на собственост и на ограничените вещни права. Имотният регистър има друга цел. Той
е създаден, за да се знае правото на собственост, съществуването на ограничени вещни права и
отделя по-малко внимание на техническите, физическите качества на съответния имот. Затова в
България съществуват две самостоятелни системи.

Дейността по кадастъра е човешка дейност, а при всяка човешка дейност е възможно да

бъдат допускани грешки. Тези грешки имат различна причина и различен резултат. Поради
това общо понятие може да има грешки и непълноти в кадастъра. Грешките и непълнотите в
кадастъра означават, че има разлика между реално съществуващите права на собственост или
ограничени вещни права, фактическото състояние на границите, отразеното в кадастъра и
отразеното в юридическите актове, които определят носителя на правото на собственост или
ограничени вещни права. Това означава, че между всички тези параметри има различия и тези
различия намират отражение в кадастралните карти и кадастралните регистри. Грешката е,
когато има несъответствие. Непълнота е налице тогава, когато не са отразени всички възможни
недвижими имоти в района на заснемането или съществуващите вещни права.

Починете си 6 секунди и си сложете една удивителна и питанка, защото това, което

ще ви кажа е важно и се случва на изпит да говорите по него. Това досега може да не ви се
струва съвсем юридическо, но тия неща, които ще ви кажа сега са си баш истинско право.
Съществуват две процедури за поправяне на грешки и непълноти в кадастъра. Едната
процедура е административна, другата процедура е съдебна. Административната процедура
означава, че пред администрацията се развива процедура, при която администрацията
отстранява грешките и непълнотите. Административна процедура е възможна, когато грешките
и непълнотите са от такова естество, че не се засяга правото на собственост (това си го
подчертайте). В този случай грешките и непълнотите се установяват на място. Идват
заинтересованите лица и съответните длъжностни лица. В резултат на измерванията,
извършвани от длъжностното лице се съставя акт и той се подписва от заявителя,
заинтересованите лица и длъжностното лице. С това производството приключва. В
литературата има различни виждания за характера на този акт и за характера на това
производство. Според едното виждане това е вид съглашение, тъй като се постига съгласие
относно отстраняване на грешки и непълноти, тоест съгласие между заинтересуваните лица
компетентният орган да предприеме необходимите действия и да отрази промените, които
водят или биха довели до съответствие между фактическото състояние и отразеното в
кадастралните карти. Според другото виждане това е административен акт, който е издаден при
усложнен фактически състав, при който има произнасяне на компетентен държавен орган в
рамките на неговите правомощия, а подписите на заинтересованите означават съгласие върху
отразеното в него и за тях това има информационно значение. Възможно е, ако има спор по
отношение на съответствието между съдържанието на кадастралните карти и фактическото
състояние, то тогава може да има заповед на директора на агенцията. Тази заповед подлежи на
оспорване по административен и съдебен ред. Дотук бяха представени възможностите за
промени в кадастъра, които нямат отношение към правото на собственост или ограничени
вещни права. Ако се засяга правото на собственост, въпросът не може да бъде решен по
административен ред. Затова е възможно да се развие производство пред съд.

Производството пред съд е уредено в чл. 53, ал. 2, изречение второ от ЗКИР. Тук става
дума за накърнени вещни права, а законът говори за накърнено материално право. Тук
съдебната процедура сама по себе си не води, това си го подчертайте, до промени в
кадастъра. Тя е предпоставка за такива промени. Съгласно чл. 53, ал. 2, изречение второ от
ЗКИР пред съда се подава иск. Този иск е доразвитие и специализация на иска по чл. 108 ЗС.
Чл. 108 ЗС е общият иск за собственост – ревандикационния иск, а за този иск по чл. 53, ал. 2,
изречение второ от ЗКИР са необходими две предпоставки. Да е влязъл в сила кадастрален план
и второ – да е налице правен интерес от грешки и непълноти в кадастъра. Чл. 108 се прилага,
когато се счита, че е накърнено правото на собственост и че може чрез иска по чл. 108 да се
постигне защита. Искът по чл. 108 е осъдителен иск. Това означава, че в съдебното решение по
него съдът осъжда лицето за това, че владее без правно основание имот и го отстранява от този
имот. Искът по чл. 53 ЗКИР е установителен. Установителният иск означава, че с него само се
установява съществуването на едно фактическо и едно правно положение. С него се доказва, че
съществуват право на собственост и погрешно отразяване на това право на собственост. Въз
основа на него не могат да се извършат действия по отстраняването на собственика.
Ответниците по този иск са лица на съседни или близки имоти, които имат някакъв интерес.
Ако не се предяви този иск по чл. 53, може да се предяви иска по чл. 108. Но тук процедурата е
по-тежка, събирането на доказателства е по-тежко, тъй като става дума изобщо за преценка на
правото на собственост. А по 53 се преценява съответствие между отразеното в кадастъра и
реалните отношения на собственост. Споровете имат различни фактически основания. Може да
се оспори граничната линия, която не е правилно поставена или не е правилно заснета (това е
термина). Може два имота да са заснети като един, или един имот да е заснет като два.
Възможно е част от имота да е включена в друг имот. Това означава, че грешките могат да
бъдат или правни или фактически. Грешката би трябвало да бъде допусната към определен
момент. За такъв момент се счита заповедта за одобряването на кадастралния план.

И сега, ако искате, ще ви продиктувам един диспозитив на решение, както би

трябвало да изглежда. Това просто ви го давам като пример как трябва да изглежда вашето
решение като съдии – вашата искова молба или жалба.

Предмет на иска по чл. 53, ал. 2, изречение второ от ЗКИР е установяване правото на
собственост на ищеца върху частта от дворното място, заключена между погрешно нанесената
според ищеца в кадастралната карта имотна граница с имота на ответниците и твърдяната вярна
имотна граница към минал момент, а именно към момента на одобряване на действащия
регулационен план. Правният интерес на иска се състои във възможност при установяване на
правото към един предходен момент да се извърши поправка в кадастъра и ако тя е релевантна
за регулационните предвиждания, да се извърши изменение и на дворищната регулация. Сега
това е вече ПУП, за който ще говорим другия път. Благодаря ви, колеги, приятен ден!

5. Устройствени планове

Това го няма никъде, така че го споделете с другарчетата си, които не са успели да

дойдат, въпреки че много са искали.

В областта на устройството на територията още от времето на Наполеон се прилагат

особен вид юридически актове. Това е така, защото тук предметът на регулация, предметът на
правоотношенията е особен. Той е свързан преди всичко с правила и индивидуални
разпореждания, които се отнасят до публичноправния статут на земята като ресурс. Поради
това, в областта на устройство на територията са възприети особен тип юридически актове. До
скоро те се наричаха планове. Това бяха юридически актове, свързани със задължителни
предвиждания (подчертайте си задължителни) относно развитието на територията на страната
или някакви части от нея.
 По-късно с приемането на ЗУТ се заговори за два вида юридически актове –
устройствени схеми и устройствени планове. Устройствените схеми бяха за цялата страна за
големи части от нея и определяха политиката на страната в областта на устройството на
територията. С изменението на ЗУТ от 2012г. се пристъпи и се възприе друга философия –
устройственото планиране на ниво държава, големи части от държавата, големи
инфраструктурни проекти се свърза с друг близък по смисъл и съдържание елемент. Това е
регионалното развитие. И така с измененията на закона от 2012г. вместо устройствени схеми,
като актове, определящи държавната политика, по устройството на територията за дълъг
период от време (подчертайте си дълъг) става с концепции и схеми за пространствено развитие.
С тях се определят целите на държавната политика за определен период от време.

Освен това е уреден и основният елемент на държавната политика. Това е

стратегическото планиране на територията. В чл. 100 на ЗУТ е дадено легално определение на
стратегическото планиране. Това е разработване и актуализиране на документи за
пространствено развитие и определяне на териториалния потенциал на базата на принципите за
балансирано и устойчиво развитие. Така се отговаря и на политиката на Европейския съюз за
устойчиво развитие на няколко нива. На ниво съседни държави, на ниво една държава и на
ниво части от държавата. По-нататък, в чл. 101, се определя, че тази система от документи за
стратегическо планиране е уредена в Закона за регионалното развитие. По този начин
устройството на територията става част от философията на регионалното развитие. И така чл.
101 препраща към чл. 7а на ЗРР. А в чл. 7а, ал. 2 ЗРР е определена системата от документи за
стратегическо планиране. Общото в тях е, че те показват политиката на страната на различни
нива за дългосрочни и средносрочни периоди. По-нататък те са развити в система от документи
за планиране и тук са уредени в чл. 8, 9 и сл. съответните регионални планове за развитие на
различно ниво. На национално ниво, на регионално ниво, на областно ниво и на общинско
ниво. По този начин е определена рамката и перспективата за развитие на страната и на
отделни части за дългосрочен и средносрочен период. Тези актове имат задължителен характер
като съдържание, като предвиждания и като финансиране за актовете, които следват след тях.
Това са двата големи вида планове – общи и подробни устройствени планове. Изброените
дотук актове представляват израз на политиката на държавата. Те нямат инвестиционно
значение, а също така въз основа на тях не могат да се извършват отчуждителни и
обезщетителни мероприятия. Те са част от системата на икономическо развитие и нямат
индивидуализиращ характер по отношение на имотите и териториите, които се разглеждат в
тях, но имат задължителен характер за системата от плановете. След като бъдат направени
всички тези актове се пристъпва към системата от планове. Те са два вида, както казах. Това са
общите устройствени планове и подробните устройствени планове. Уредени са в чл. 103 и сл.
на закона. Особеност на общите устройствени планове е, че те определят преобладаващото
предназначение и начин за устройство на отделните структурни части на териториите. Те нямат
отчуждително и обезщетително действие. На основата на общите планове не може да се
извършва отчуждаване, такова, каквото е описано в К и в ЗУТ. Те имат общ характер и в
рамките на този общ характер определят общата структура на териториите, техническата
структура, опазването на околната среда и културно-историческото наследство. Тук се
определят необходимите мероприятия, а не конкретните действия по околната среда и
културно-историческото наследство. Системата на плановете е логически подредена и всеки
акт на планиране от по-горна степен е задължителен при изработването и по отношение на
съдържанието на актовете от по-долна степен. Освен това предвижданията в актовете от по-
горна степен са за по-дълъг период от време, а предвижданията на плановете от по-долна
степен са за по-къс период от време. Освен това актовете от по-долна степен са по-конкретни и
с тях се решават непосредствени въпроси, но в съответствие със задължителните
предвиждания, съдържащи се в актовете от по-горна степен. Това означава, че общите
устройствени планове съдържат задължителни предвиждания за различни устройствени
мероприятия и те са задължителни като съдържание, като срокове и като перспективи за
съдържанието, сроковете и перспективите на подробните устройствени планове.

6. Общи устройствени планове

Общите устройствени планове са различни видове съобразно територията, за която се

създават. Това е уредено в чл. 105 и тук са посочени четири вида. Делението е по териториален
признак от една страна и по отношение на това за какви територии става дума. В България
общите устройствени планове са и за селищните и за извънселищните територии. Това е израз
на новата философия на ЗУТ. Закона за териториалното и селищното устройство
разграничаваше селищни и извънселищни територии. Сега ЗУТ изхожда от друга философия.
Тя е, че няма разлика между селищни и извънселищни територии, а планирането става въз
основа на територии, които имат общи белези независимо от това къде фактически се намират.
И така общите устройствени планове са за община, за части от общината, за населено място,
градове с техните землища и за селищни образувания. Тук са предвидени селищните
образувания с национално значение – Боровец, Пампорово, Слънчев бряг, Албена и т.н. Тук не
се имат предвид вилните и курортни зони и селища, каквито има около редица градове. По-
нататък в чл. 106 и сл. се дава подробна характеристика на съдържанието на видовете общи
устройствени планове. Те са дадени по две групи – чл. 106 определя съдържанието на общите
устройствени планове за община или за част от нея. И чл. 107 е за град и селищно образувание
с национално значение. Групирането по този начин е направено поради общите черти, които
имат първия и втория, и третия и четвъртия видове общи устройствени планове. Целта на
конкретизацията на чл. 106 и чл. 107 е да се определят насоките за развитие на различните
видове територии с оглед тяхната специфика, с оглед собствеността и нейните титуляри (това
си го подчертайте). По начало правото се стреми да регулира съществуващите обществени
отношения и поради това с едно от последните изменения правото, и по-точно ЗУТ, отговориха
на редица природни явления. И затова в чл. 106, т.6 се говори за територии, които са
застрашени от бедствия. Целта тук е на няколко нива. Първо, да се определи кои територии са
именно такива – застрашени от бедствия. Това става с карти, а уредбата е предвидена в
подзаконов НА, наредба. На второ място, не просто се определят застрашените територии, но
се предвиждат и необходимите превантивни мерки и начин за защита на тези територии. По
този начин се отговаря и на измененията в климатичните и природните условия.

Законът урежда и процедура по приемането на общите устройствени планове. На първо

място по нормативен път на законово ниво са определени данните, които задължително се
използват, за да се стигне до приемането на общите устройствени планове. Първо, това са
данните от кадастъра, специализирани карти и регистри, данни, които се използват за
поземлените имоти и за инфраструктурата. Тук съществува задължение, което е част от
правомощията на различни държавни органи по създаването на такива данни и по тяхното
поддържане в актуално състояние. Особени правила има създадени за отбраната и сигурността
на страната, а също така и за природните и културно-историческите дадености.

Общите устройствени планове се състоят от две части – текстови и графични

материали. Самата текстова част съдържа в себе си два елемента. Първият е анализ на
съществуващото състояние, и вторият е по-важният – прогноза и перспективи за развитие. Тук
не става дума само за развитието на територията, а се отчитат, прогнозите за демографското
развитие, за социално-икономическото развитие, за влошаването и евентуално за
подобряването на екологичните и пространствените условия в съответната територия.
Графичните материали са два вида – основни и допълнителни. Те съдържат същата
информация като текстовата част, но с тази особеност, че представят динамиката на процесите
в графичен вид. Тук задължително присъстват и ландшафтните мероприятия, а също и
нарушенията на земната кора – рудници, кариери и други.

В закона и в подзаконовите актове, са описани много подробно процедурите по

изработването и приемането на общите устройствени планове. Изработването става по решение
на общинския съвет, взето въз основа на предложение на кмета на общината. За черноморското
крайбрежие се дава разрешение от министъра на регионалното развитие и благоустройството.
По този начин се отчита особеността на общите устройствени планове по черноморското
крайбрежие и затова тук има промяна в компетентността. Тази промяна се състои в това, че не
общинските съвети участват самостоятелно в процедурата, а тук правомощия има и министъра
на регионалното развитие и благоустройството. След като има решение на общинския съвет
започват действия по неговото изпълняване. На първо място се обявява това решение. То не
подлежи на оспорване съгласно чл. 124, ал. 4 от закона. Ако има отказ за изработване на
устройствен план, то това решение се оповестява по реда, предвиден в АПК и подлежи на
оспорване. Това означава, че според законодателя засягане на интереси може да настъпи само в
случай на отказ за изработване на такъв план. Проучвателните и проектните работи са в два
етапа – предварителен и окончателен проект. Дейностите по тези два проекта – предварителен
и окончателен, както и изборът на концепция за развитие, която да се възприеме от общия
устройствен план, представляват обществена поръчка и възлагането става по реда на Закона за
обществените поръчки. Особено е положението на София и на общия устройствен план за
София, който има ранг на закон и се приема със закон. Той се нарича Закона за устройството и
застрояването на столичната община. Освен това особеност има и по отношение на селищните
образувания с национално значение. Това е чл. 105, т. 4. Тук също част от правомощията на
местните органи са предоставени на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
След изработването на проектите е предвидено обществено обсъждане. Възможно е да има
възражения. И след това общинският съвет с решение приема общия устройствен план.

7. Подробни устройствени планове

Следващото ниво на планиране са подробните устройствени планове. Те са поредният

етап на планиране. Те съдържат по-подробни данни и перспективи за развитието на
съответната територия. В тях се конкретизират предвижданията на общите устройствени
планове. Освен това те се отнасят за различни части от територията. Но тези части са по-малки
от съдържащите се в общия устройствен план. Освен това те съдържат предвиждания, които са
за по-кратък период от време. Техните предвиждания имат задължителен характер не само за
държавните и общински органи, които ще ги изпълняват, а за различни ФЛ и ЮЛ. Друга
особеност на подробните устройствени планове е, че те представляват задължителна основа за
предстроителни и строителни дейности. Те имат инвестиционно значение. Това означава, че
възложителят е длъжен да се съобразява с тях. Недопустимо е строителство без влезли в сила
подробни устройствени планове. Строителство или строителни мероприятия без подробен
устройствен план представляват незаконно строителство и се преследва по определен ред от
държавата или общината. В подробните устройствени планове се предвиждат и действия, които
имат допълнителен характер – преместване на земни маси, преустройство на населени места
или части от тях. Особено важно е това, че подробните устройствени планове са тези
юридически актове, които имат отчуждително и обезщетително значение. Оттук следва и
изводът – първо, че само въз основа на тях могат да се извършват предстроителни и строителни
дейности. Второ, те имат конкретен характер и чрез тях се индивидуализират имотите,
собствениците на имоти и тези, които имат право да строят в своя или в чужд имот. Освен това
поради техния конкретен и персонализиран характер тези планове представлявавт основа за
конкретни градоустройствени мероприятия. Освен това тези планове имат отчуждително и
обезщетително значение. Това означава, че въз основа на тях може без съгласието на едно лице
собственик да се промени титуляря на правото на собственост и след това за бившия титуляр на
правото на собственост възниква задължение и право за искане и получаване на обезщетение -
такова, каквото е предвидено в К, конкретизирано в ЗУТ и индивидуални решения на
съответните държавни и общински органи. Стига ви толкова. До след много време. Приятно
спане следващите две седмици.

Особеност на уредбата по ЗУТ беше, че при строителството се изработва само този

ПУП, който е необходим за извършване на съответните мероприятия. Тази уредба беше в сила
няколко години, но се оказа, че се създават условия за некоординирано строителство и с
последващите изменения на ЗУТ отново се възприе идеята при строителни и
благоустройствени мероприятия да се създават всички видове планове. Съществуват различни
видове планове съобразно различни класификационни критерии – според територията, за която
се създават, плановете са за населени места, за части от населените места и техните землища.
Втората група са за населени места, селищни образувания, части от тях или за един или
няколко квартала. Третата група са землища или части от землищата, които са към някакви
населени места. В последното деление се подчертава и разликата със ЗТСУ. ЗТСУ беше
насочен преимуществено към населените места. Той съдържаше по – малка регулация на
извънселищните територии.

Друг критерий, по който се обособяват ПУП-овете, е съдържанието и обхватът на

плановете съобразно възникналата необходимост от планиране. Тези видове планове са
посочени в чл. 108 ЗУТ. Това са планове, които имат значение за решаването на определени
инфраструктурни въпроси. Тези планове имат значение, тъй като с тях се създават правила и
задължителни предвиждания по отношение на развитието на инфраструктурата. Те имат
допълнително добавящо значение към съответния вид план. Сред посочените в чл. 108, ал. 2
планове, особено значение има планът за вертикално планиране. Той съществуваше и по ЗТСУ.
С него се решават въпросите на опазване на околната среда – проекции на реки, водоеми и
водни корита, с него се решава и преместването на земни маси. Освен това тук се определя
нещо изключително важно за последващите действия по планирането и след това по
благоустройството. Тук се определя с този план за вертиално планиране какъв е теренът. Тъй
като съществуват в българското право три вида терени – хълмист, равнинен и планински.
Различните видове терени имат значение за вида строителство, за етажността и за големината
на урегулираните поземлени имоти.

Най-важната класификация на ПУП е съобразно използването и предназначението на

урегулираните поземлени имоти и затова какви строителни или благоустройствени
мероприятия могат да се извършват в тях. Уредбата се съдържа в чл. 110 и сл. ЗУТ. На първо
място трябва да посочим планът за регулация и застрояване (ПРЗ). Първо, той дава възможност
за застрояване. На второ място с него се уреждат поземлените имоти. И на трето – той не
просто дава право да се строи, а определя и режима на застрояване. Режим означава вида на
застрояване и вида строителни действия, които могат да се извършат в съответния УПИ. С него
се определят и устройствените зони, а също и местата, където може да се извършва някакъв тип
стопанска дейност. На второ място е планът за регулация. Това е една по-облекчена форма.
Тази по-облекчена форма представлява предвиждания за урегулирането на поземлени имоти и
улици без режим на застрояване. Възможно е да има и една още по-облекчена форма – това е
планът за улична регулация. Той има няколко особености. Той първо се прилага само когато
става дума за обекти, които са публична собственост и второ, това е за регулация на улици без
да се предвижда застрояване. Следващият вид план е планът за застрояване. Той е следващият
етап за планиране. Той може да се съставя и прилага, когато са налице два плана – ПРЗ и план
за регулация. Те трябва вече да са породили своето действие и чак тогава може да има план за
застрояване. Това е последващата втора стъпка при планирането и устройството на
територията. С него се стига до така наречената пълна форма на подробния устройствен план.
След като е налице и този план е възможно в един следващ момент след като се изпълнят още
процедури да се стигне до законосъобразно строителство. Едно от многото изисквания да се
стигне и да е налице законосъобразно строителство е то да отговаря на съответните изисквания.
Първите два плана – плана за регулация и за улична регулация представляват само
регулационна съставка на пълния план. Тези планове са подходящи за малките населени места,
където има свободно и ниско застрояване и за които е възможно да се приложи един ограничен
вид план – виза за проектиране. Тези два вида планове се прилагат и в случаите на така
наречената първа регулация. Тя означава, че съществува един или няколко неурегулирани
поземлени имота и тепърва предстои тяхното планиране с цел строителни или
благоустройствени мероприятия. Съществува и така нареченият работен устройствен план. Той
се създава за ограничена част от територията за няколко имота. Това е бившия квартално
застроителен и силуетен план по ЗТСУ. Целта на този план е прецизиране и
индивидуализиране на определени действия по застрояването. В него се съдържат данни и
предвиждания по отношение на сгради и съоръжения, които трябва да бъдат запазени. Това
последното си го подчертайте. Такава възможност има съобразно чл. 36 ЗУТ, която допуска
отклонения от правила и нормативи за застрояване. Съществуват и така наречените
специализирани подробни устройствени планове. Тези специализирани ПУП се прилагат
тогава, когато става дума за територии, подлежащи на възстановяване или за територии, които
подлежат на специализирани мероприятия. Освен това е предвидено съществуването на така
наречените парцеларни планове. Те са ПУП за особен тип територии, в които се изграждат
големи инфраструктурни обекти. Те са планове за територии извън урбанизираните. Те са само
за техническа инфраструктура и са със конкретна и специфична насоченост. Извън уредбата на
ПУП в чл. 140 е предвидено съществуването на така наречената виза за проектиране. Визата за
проектиране също е вид ПУП. Целта на визата за проектиране е да започнат по-бързо
строителни и благоустройствени мероприятия. Това е част от ПУП. Това е копие или както
казва чл. 140, ал. 2 – извадка от действащ ПУП за един или няколко съседни поземлени имота
при спазване на допустимите отклонения по чл. 36. Целта на извадката е да може да започне
строителство преди да са завършили всички мероприятия по влизането в сила и действието на
ПУП. По този начин се спестяват някои от процедурите, но пък се дава възможност за по-бързо
започване на строителството. Тоест целта е да се подпомогне бизнесът. Съществува още един
механизъм за ускоряване на строителството поне що се касае до частта по планирането. Това е
така нареченият инвестиционен проект или проект за инвестиционна инициатива. Тука всички
действия по планирането и разрешаването на строителството са обединени като целта е да се
даде възможност на един крупен инвеститор да започне изграждането на съответно
съоръжение.
 8. Създаване на ПУП

Съществуват специални правила, които уреждат производството по създаването на

ПУП. Това е безспорно административно производство, в резултат на което се стига до
законосъобразен, влязъл в сила и подлежащ на изпълнение ПУП. Различни компетентни
държавни органи имат правомощия по изработването и влизането в сила на ПУП. Уредбата се
съдържа в чл. 124 и сл. ЗУТ. Компетентните органи са кмет, областен управител, общински
съвет и министърът на регионалното развитие и благоустройството. Когато става дума за
имоти, които попадат на територията на две или повече общини компетентен е областният
управител. Когато става дума за обекти с национално значение, компетентен е министърът.
Когато става дума за обекти на националната сигурност, компетентните са министърът на
отбраната, или на вътрешните работи или председателят на ДАНС. Особеност на процедурата
е, че е възможно инициативата да бъде и на частни лица. Освен това с последните изменения се
ограничиха правата на кметовете и областните управители по Черноморието и там доби
правомощия министърът на регионалното развитие и благоустройството с последните
изменения на чл. 124, ал. 2. Има специални правила за София и за столичната община.

Началото на производството се слага с решение на общинския съвет или със заповед на

кмета. Отказите подлежат на оспорване по реда на АПК. Самото изработване става в две фази –
предварителен проект и окончателен проект. За да се стигне до предварителен проект трябва да
има изработен и така нареченият опорен план, в който се съдържа техническа документация.
Следващият етап е окончателният проект. Процедурата по приемането на окончателния проект
се съобщава на заинтересованите лица с обявления. Това обявление води до обществено
обсъждане. През времето, когато обявлението и плана са одобрени е възможно да се правят
предложения, възражения и искания. В някои случаи е задължително и мнението на
общинския, областният или националния експертен съвет. След това следва одобряването. То
се дава от различен орган в съответния обхват в зависимост от вида план и собствеността на
УПИ. Чл. 131 определя две категории лица, които имат интереси или чиито интереси могат да
бъдат засегнати от одобрените ПУП. Затова чл. 131 говори за заинтересовани лица и за
засегнати имоти. Тоест чл. 131 говори за заинтересовани, а чл. 131, ал. 2 – за засегнати от
предвижданията. Така се защитава по-голям кръг от права и интереси. Чл. 132 определя кога
решенията и заповедите влизат в сила. Законът предвижда и процедура за изменение на ПУП.
Тя е същата и се минава през същите етапи, през които минава и приемането на ПУП. Желая ви
весели празници.

9. Територия и поземлен имот. Понятие, видове.

Една от основните разлики между ЗТСУ (отм.) и ЗУТ (действащ) е във философията и
принципите на устройването на територията. ЗТСУ разглеждаше и разделяше териториите по
принципа на това дали са в границите на населеното място или още се казва – строителни
граници или строителен полигон (в литературата) или са извън границите на населеното място.
И затова се говореше и се уреждаше устройството на селищата и устройството на
извънселищните територии. Този принцип, възприет от стария закон води до сериозни
диспропорции в устройството на територията. ЗУТ възприе друг подход. Той установи правила
за териториите изобщо и за намиращите се в тях поземлени имоти не с оглед на това дали са в
населените места или извън тях, а с оглед вида на тяхното предназначение и степента на
развитие или изобщо състоянието на съответната територия. Няма значение къде е територията
в рамките на границите на държавата. След като една територия в една част на държавата има
определени параметри, предназначение и ниво на развитие, то за нея важат същите правила,
каквито важат за територия в друга част на страната със сходни, подобни или еднакви
параметри на развитие. Така за еднакви територии се създават еднакви правила за развитие.
Каква е характеристиката на територията и на поземлените имоти в нея зависи от подробните
устройствени планове (ПУП). Териториите са изброени в чл. 7 ЗУТ. Те придобиват статут в
зависимост от основното си предназначение. Предназначението е определено в закона, а пък
конкретизацията за всеки един поземлен имот е определена с устройствените планове. Това
означава, че регулирането на територията става на три нива. На първо място законът определя
видовете територии и тяхното предназначение. Това определяне става по общ принципен
начин. На следващо ниво са документите по планирането и развитието. С тях се определя
общата насока за развитие на териториите. И третото ниво на регулиране са подробните
устройствени планове. С тях се определят конкретни краткосрочни перспективи за развитие.
ЗУТ промени и наименованията и съдържанието им. Става дума за поземлен имот. ЗТСУ (отм.)
си служеше с парцел и поземлен имот. Парцелът е урегулиран поземлен имот. Тоест за парцела
вече има изработени ПУП и за него са установени по задължителен ред благоустройствените
мероприятия. ЗУТ възприе друг подход. Реши се, че понятието парцел е компрометирано и, че
то отразява преимуществото на публичноправното регулиране спрямо частноправното. Затова
ЗУТ си служи с две понятия – поземлен имот (ПИ) и урегулиран поземлен имот (УПИ). Като
чуете строителни техници, строителни инженери или чиновници в общината, те говорят за
УПИ!

Определенията за ПИ и УПИ са дадени в закона. В чл. 8 е определено, че конкретното

предназначение на поземлените имоти се определя с подробния устройствен план. След като
има урегулиране, то това означава, че държавата е признала възможността законно да се
извършват строителни и благоустройствени мероприятия. Законът определя и кога един имот е
в една територия или в друга територия. Това става чрез проведена процедура и влязъл в сила
ПУП. Възможно е един имот да премине от един вид територия в друг, или една част от
страната да премина от един вид територия в друг вид територия. Това беше уредено в чл. 9
ЗУТ. Вероятно това е най-изменяната разпоредба в ЗУТ, тъй като се оказа, че тя създава
корупционни предпоставки. Сега в последната си редакция тя е изключително рестриктивна.
Териториите имат различен режим и в степента на тяхното развитие и тяхното значение. Има
такива територии, които се нуждаят от укрепване и защита. Има територии с особено
историческо, културно или природно значение. За тях може да се установи така наречения
режим на превантивна устройствена защита. При нея се предприемат два вида мероприятия –
от една страна има особен режим при извършването на строителни и благоустройствени
мероприятия, а от друга около тях се създава територията, която има ролята на буфер.

10. Застрояване на териториите и поземлените имоти. Принципи

С чл. 14 и следващите се установяват правила и принципи при застрояването на улици,

квартали или отделни поземлени имоти. На първо място съгласно чл. 14 с ПУП се урегулират
улици, квартали и поземлени имоти с и без режим на застрояване. Улиците и кварталите се
урегулират с улични регулационни линии. Уличната регулационна линия, която е откъм
границата на урегулирания поземлен имот се нарича лице на имота. Тоест това е такава част от
улицата, на която е разположен урегулирания поземлен имот. Освен това съществуват и
вътрешни регулационни линии. Те са два вида – странични към имотите в ляво и дясно от
съответния имот и още една – регулационните линии към дъното на имота. В България още от
времето на първите благоустройствени закони и досега е възприет принципът, че всеки един
поземлен имот трябва да има лице към улица и по изключение към алея или парк. Това
означава, че всеки един поземлен имот трябва да има изход към улица, алея или парк.

Сега, за да си починете малко от време на време по някоя благоустройствена

неуредица по време на реституцята или приватизацията на някого му отрежат поземления
имот и му откажат изход – това е така наречения топик (от руски – край без нищо).

По нататък са принципите, на които трябва да отговаря урегулирането. Тези принципи

се свързват с установяването на правила, защита на правото на собственост, ненакърнимост на
правото на собственост или възможно най-малко нарушения на правото на собственост. В ЗУТ
се използва терминът урегулиране на поземления имот, но тук се влага друго съдържание,
различно от това на ЗТСУ. Урегулирането според ЗУТ има само градоустройствен смисъл или
преимуществено градоустройствен смисъл. Целта е да не се придава на урегулирането характер
на публичноправна дейност, която води до промени в правото на собственост. Целта е
промените в правото на собственост да стават по частноправен ред чрез гражданскоправни
сделки, а не чрез намесата на държавата. Това е философията, въз основа на която са уредени
принципите в чл. 15, 16 и 17 ЗУТ.

Първият принцип е в чл. 15, ал. 2. Той казва, че с ПУП се урегулират само поземлени
имоти, които не са били урегулирани с предишен ПУП. Тук целта е, когато има неурегулиран
поземлен имот, той да бъде урегулиран. Тоест за него да се създаде и да влезе в сила ПУП и
този ПУП да бъде изпълнен. Тоест вече урегулиран, един поземлен имот не подлежи на
последващо урегулиране освен в предвидените в този закон случаи. А те са малко. Едното
изключение е още в ал. 2 и там се казва, че урегулиране повторно с ПУП става само ако не се
променят границите между поземлените имоти.

Следващият принцип се извежда от чл. 15, ал. 1. Там се извежда принципът, че с ПУП
поземлените имоти се урегулират така, че вътрешните регулационни линии да съвпадат с
имотните граници на неурегулираните поземлени имоти. Така целта е да се запазят
съществуващите граници на собственост, съществуващите граници между имотите на различни
собственици и не се променя по публичен административен ред собствеността или нейните
титуляри. Тоест тук има изравняване и даже известен превес на частноправното регулиране
спрямо публичноправното такова.

Друг принцип е формулиран в чл. 15, ал. 3. Границите на УПИ могат да се променят с
план за регулация (и това си го подчертайте) само със съгласието на собствениците им. За това
съгласие е предвидена утежнена форма. Това е предварителен договор за прехвърляне на части
от урегулирани поземлени имоти с нотариално заверени подписи. Принципът, възприет от
ЗЗД и съдебната практика, е че ако окончателния договор се сключва определена форма, то
за предварителния договор се изисква една степен по-ниска форма. Недвижимите имоти се
прехвърлят с нотариален акт. А за предварителни договори – една степен по-ниско –
нотариално заверени подписи. Процедурата, която е предвидена в чл. 15, ал. 3 има два
компонента. На първо място се подава заявление до кмета на общината и на второ – това
заявление не може да породи правно действие, ако не се придружава от предварителен договор
за тази част от имота, която е предмет на сделката.
 Следващият принцип се извежда от чл. 16 ЗУТ. Там е казано, че ПУП за територии,
които са с неурегулирани поземлени имоти и неприложена първа регулация, могат да се
прилагат правила за мероприятия на държавата и то за социална инфраструктура, която е
публична собственост. Това означава, че ако е необходимо да се изгради социална
инфраструктура, собствениците могат да прехвърлят на общината или държавата до 25/100 от
своя имот. Тук има няколко особености. Първо, че това е изключение. Второ, че става дума за
обекти с висока социална стойност (чл. 16, ал. 1 говори за социална инфраструктура). На трето
място става само за обекти, които са или ще бъдат публична собственост. Тоест с тях се
задоволяват особен вид значими обществени интереси и в този случай законодателят е дал
приоритет на обществения, публичния интерес спрямо правото на собственост и неговия
титуляр. Освен това има още едно ограничение – собствениците прехвърлят, но не повече от 25
на 100. Тоест прехвърлят само част от имота. Това се нарича още в литературата градска
комасация. Знаете ли какво е комасация? Комасацията е един термин, който е характерен за
селското стопанство. Тя означава следното – представете си, че живеете в едно село и имате
десет ниви. Те са пръснати на различни места и от време на време при някакви обстоятелства се
приема Закона за комасацията. Това означава уедряване. Ако общо нивите ти са 10 дка, то е
добре тези 10 дка да са на едно място. Това уедряване се нарича комасация или комасиране на
земята. Целта тук е държавата да получи голяма площ, която след урегулиране с ПУП да стане
голям имот, в който може да се извърши инфраструктурно мероприятие – например парк или
гора или друг вид озеленени площи.

Следващият принцип се извежда от чл. 16, ал. 4. Общината е длъжна да определи

равностоен урегулиран имот, когато е взела имот по ал. 1 в същата местност с подобно
местоположение и при същото преобладаващо местоположение. Последното изискване е
следното. Ако държавата ти е взела имот на равно място, то тя трябва да ти осигури имот на
равно място със същите стойности. Не може да ти даде някакви чукари. За това изискването е
новият имот да има пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на взетия имот. Когато
държавата отреди такъв имот, то собственикът на предишния става собственик на
новообразувания имот.

Съществуват и изключения при урегулирането на поземлените имоти. Те са уредени в

чл. 17. В него са предвидени няколко вида изключения. Чл. 17, ал. 2, т. 1 говори за налични
неурегулирани поземлени имоти. Те могат да се урегулират така, че да се създават няколко на
брой УПИ. Чл. 17, ал. 2, т. 2 допуска т. н. упълномеряване. То означава, че се създава нов имот
като части от съседни имоти се добавят към този. Най-често такива случаи има при ниското
жилищно застрояване. Може някои от вас вече да живеят в такова – това са т. н. затворени
жилищни комплекси. Създаден е един голям имот, като са взети части от съседни имоти – това
е най-честият случай. Чл. 17, ал. 2, т. 3 предвижда урегулиране на съседни неурегулирани
поземлени имоти, с които се създава съсобствен урегулиран поземлен имот. Това е сравнително
рядка хипотеза, тъй като законодателят е преценил, че съсобствеността създава много тежки
проблеми – и правни и психологически. По тази причина законодателят навсякъде в законите
прави опит да се ликвидира или ограничава съсобствеността. Затова много рядко и това е
единственият случай общо взето (чл. 17, ал. 2, т. 3), когато допуска възможност за
съсобственост. Тук се изисква предварителен договор с нотариална заверка на подписите.
Цената е пазарната, така че това са все начини за ограничаване на сделки, които имат такъв
характер. Ще си погледнете чл. 18 – параметрите на застрояване. Чл. 19 и чл. 20 – имоти и
видовете застрояване. Това е и въпрос на обща култура – като седнете с роднините си или
там с гаджетата си да им покажете колко много знаете. В различните части на едно
населено място има различни изисквания за лицето на имота. В планинските райони лицето на
имота може да е по-малко, а при курортните селища или по-големите градове ще са по-
различни.

Сега пак следва да ви пожелая весели празници. Тоест ще се видим на датата 6

януари. Весели празници и успешна нова година на всички. За изпита ще си приказваме на 6
януари. 13 януари е дата като слънце – ще дойдем, ще попишете, не съм решил още колко
въпроса. Ако ме ядосат на нова година - 2. Изпитът ще е по целият материал. Слагайте си
ЗУТ под възглавниците или под елхата! Приятен ден и весели празници!

За другата сряда сме от 7:30 и си прочетете:

Принудително отчуждение и обезщетяване, сравнение между двете в ЗДС и ЗОС;

Незаконно строителство (понятие, органи, които се занимават с него, става дума за

две линии – едната е по линия на органите за управление на общината, а другата – с органите
на ДНСК; правомощие на тези два вида органи и последици).

Понятие за АА по ЗУТ

На първо място – дейността на съдилищата, които осъществяват преценка за

законосъобразност се основава на специалните правила, които се съдържат в този закон и по
неуредените въпроси се прилага АПК. Тоест тук става дума за отношения между общ и
специален закон. Специалният закон е ЗУТ, а по неуредените въпроси се отива към АПК. Оттук
следва и другата особеност и тя е, че съдебният надзор по ЗУТ се подчинява на така наречената
обща клауза. Тоест за него важат правилата, установени за общата клауза, съдържащи се в чл.
120 К и в АПК.

Легалното определение за ИАА се съдържа в чл. 214 на закона. Тука има няколко
критерия, които са дадени. На първо място това е предметният критерии – чл. 214, ал. 1. Тук са
изброени актовете и е казано какво е тяхното съдържание. За това се нарича предметен
критерии. „С които се създават права и задължения или се засягат права на отделни ФЛ и ЮЛ,
независимо дали изрично са посочени като адресати”. АПК си служи с друг термин –
„граждани и техни организации”. АПК изисква (и това ще го научите втория семестър) да има
конкретен адресат на АА, което означава, че в АА трябва да е посочено лицето, до което се
отнася. Тоест това е задълженото лице, съобразно волеизявлението на компетентния държавен
орган. Това допълнение има практическо значение. Възможно е в някои случаи да има строеж
или строителна площадка или просто УПИ или само ПИ и да не се знае кой е собственикът и
кой има вещни права, или кой има правото да строи в този имот. А е необходимо издаването на
АА по различни причини – незаконно строителство, или поради незаконно строителство трябва
да се спре тока и водата. Това нещо става след като има заповед на компетентния орган. Тя не
може да бъде адресирана, поради това, че по някаква причина не е известен адресата на
задължението или адресатът, който е длъжен да понесе негативните последствия от съответната
ПАМ. Има отклонение от общите правила на АПК.

В чл. 214, т. 2 са посочени органите, които могат да издават ИАА. Те са Дирекцията за

национален строителен контрол, кметовете, главни архитекти и други овластени длъжностни
лица в областните, общинските администрации. По старата уредба главният архитект беше
помощен орган към кмета. Сега той е ДО със собствени правомощия.
 Актове за спиране за забрана на ползването и за премахване на незаконни строежи. Тук
има отново връщане към съдържателен критерии, но с по-висока степен на конкретизация. Тази
т.3 е насочена конкретно към незаконното строителство и са посочени 3 елемента в работата с
него – спиране, забрана на ползването и премахване на незаконни строежи.

Пак за втория семестър – чл. 214а. Смисълът на чл. 214 е в това, че има издаден един
АА и този АА може да бъде преразгледан от органа, който го е издал, и да го оттегли или да го
измени. Това е възможност, която се отнася не за всички АА, а само за тези, които са посочени
в чл. 214а, ал. 1. И те са за одобряване на ПУП и за одобряване на комплексен проект за
инвестиционна инициатива. Това производство се нарича право на отзив и то е уредено в чл. 95
АПК. Тук е уредено изрично с измененията на закона от 2010г. Става дума за два случая, в
които е приложимо това отзивно производство – за одобряване на ПУП и за одобряване на
комплексен проект за инвестиционна инициатива. Целта е да се ограничи доколкото е
възможно сезирането на съда. Тоест вместо да ходим пред по-горестоящия орган или да ходим
на съд е по-добре въпросът да се реши от компетентния орган. Това е общата цел на отзивното
производство.

Подсъдността при оспорването на ИАА е като принцип пред административните

съдилища по местонахождението на имота. Има и изключение, което е свързано с правилата на
К и АПК. Актовете на министъра на регионалното развитие, на отбраната и на вътрешните
работи се обжалват пред ВАС. Друга особеност, която е правило в АПК, но е развита и в ЗУТ, е
това, че жалбите и протестите се подават срещу органа, чийто акт се обжалва или протестира.
Някои от тези актове по устройството на територията се оповествяват чрез ДВ. Тогава срокът е
30-дневен от обнародването. Тук е възпроизведен общият принцип, че оспорването става чрез
органа, издал акта. Чл. 215, ал. 6 съдържа едно принципно положение – принцип от 2012г. „Не
подлежат на обжалване общите устройствени планове, както и техните изменения”. Тук
законодателят е колеблив, тъй като няколко години подлежат, няколко години не подлежат –
сега сме във фазата на неподлежение. Когато практикувате, не се знае в коя фаза ще сме.

Друг принцип, който следва от К и АПК е принципът в чл. 215, ал. 3 – прокурорът
подава протести само по отношение на законосъобразността на подлежащите на обжалване АА.

Друга особеност на съдебния контрол е инстанционността. По начало принципът е, че

всяко едно съдебно решение подлежи на касационна проверка, тоест – може да бъде оспорено
пред касационната инстанция. Докато в чл. 215, ал. 7 е възприет друг принцип и той е , че
съдебните решения са окончателни с определени изключения. Тоест общият принцип в АПК е,
че съдебните решения подлежат на касационно оспорване с определени изключения, а тук ал. 7
казва, че поначало са окончателни с определени изключения. Следващият чл. 216 установява
също така изключения от АПК. Принципът на АПК е, че на оспорване по съдебен ред подлежат
и издадените от компотентния орган АА. Заинтересования има възможност да избира дали да
оспори акта по административен или по съдебен ред. Но чл. 216 ЗУТ казва, че не подлежат на
пряко обжалване еди кои си АА. Това е особеност на ЗУТ, която задължително изисква преди
оспорването по съдебен ред да е минала процедурата по административен ред. За тези АА е
задължително да има оспорване по АА. Или както се казва в процесуалното право –
оспорването по административен ред е абсолютна процесуална предпоставка, за да се стигне до
оспорване по съдебен ред!

Друга особеност, която следва от чл. 216 и чл. 217 е това, че ЗУТ установява двойствен
режим по отношение на спирането на изпълнението. Принципът, който е възприет от АПК, е,
че подадената жалба или протест спират изпълнението, което означава, че тук е налице така
нареченият суспензивен ефект на жалбата. Това е принципът в АПК, но в ЗУТ този принцип не
е възпроизведен. Това е така заради материята, която урежда ЗУТ, и по тази причина е въведен
двойствен режим. За едни актове се прилага правилото, което е възприето от АПК (тоест
общото правило), а за други актове не се прилага. Това означава, че тук се отчита спецификата
на материята, необходимостта от бързина в производството и от бързо постигане на определен
стопански резултат.

Следваща особеност на производството е, че при определени случаи съобщаването на

това, че е започнало производство може да стане и чрез обнародване и чрез обнародване в ДВ.
Това е така, тъй като законодателят е преценил, че общият ред за съобщаване чрез ДВ трябва да
се запази и тогава, когато е започнала определена процедура по оспорването пред съд.
Особеност на производството е и това, че тук има редица заинтересовани лица. Това е поради
спецификата на АА и на отношенията, които се уреждат с тях. Това са непосредствени съседи,
собственици на имоти, които се намират в някаква близост. За това ЗУТ установява и
специална процедура и специална процедура за привличането на заинтересованите като
ответници в производството. Тук има и една допълнителна особеност – трябва да се приложат
писмени доказателства, удостоверяващи качеството на заинтересовано лице на заявителя.
Желая Ви успешен ден.