Vấn đề 1: Thông tin trong giao kết hợp đồng

Bản án số 18A/2016/DS-ST ngày 15/06/2016 của TAND TP. Tuy Hòa tỉnh
Phú Yên

Nguyên đơn: Ông Hà Văn Linh, bà Lê Thị Mỹ Lộc

Bị đơn: Ông Đỗ Kim Thành và bà Trần Thị Ngọc Dinh

Ông Hà Văn Linh, bà Lê Thị Mỹ Lộc có giao kết hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với bị đơn là ông Đỗ Kim Thành và bà Trần Thị Ngọc Dinh,
theo đó vợ chồng ông Linh có đặt cọc trước 50.000.000đ cho bên bị đơn, tuy
nhiên sau khi đặt cọc thì bên nguyên đơn biết được lô đất vừa đặt cọc đã được
UBND phường 9, TP Tuy Hòa thông báo thu hồi. Bên nguyên đơn có yêu cầu
hủy việc mua bán và đòi lại tiền cọc nhưng bị đơn là ông Thành không đồng ý,
từ đó dẫn đến tranh chấp yêu cầu bị đơn phải trả lại tiền cọc 50.000.000đ.

Quyết định của Toà án: Tòa án tuyên xử buộc bị đơn phải trả lại khoản tiền
cọc 50.000.000đ cho nguyên đơn.

Câu 1: Theo Tòa án, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho bên mua
về lô đất chuyển nhượng không?
Theo Tòa án, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho bên mua về
lô đất chuyển nhượng. Cụ thể ở đoạn thứ tư của phần XÉT THẤY trong bản
án, tòa án cho rằng: “mặt khác đất này không đứng tên của vợ chồng ông
Thành nhưng đã cung cấp thông tin sai dẫn đến sự nhầm lẫn nên vợ chồng
ông Linh đã xác lập giao dịch; chính vì vậy trong vụ án này các bên đều có
lỗi như nhau….”

Câu 2: Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có buộc bên bán
phải cung cấp thông tin về lô đất chuyển nhượng không? Vì sao?
Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có buộc bên bán phải
cung cấp đầy đủ thông tin về lô đất chuyển nhượng. Cụ thể tại khoản 1 Điều
387 BLDS 2015: “Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc
chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông tin cho bên kia biết”,
hoặc tại Điều 443 BLDS 2015: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua
thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó;
nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên
bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực
hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên
mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Theo đó, diện tích đất mà vợ chồng ông Thành bán cho vợ chồng ông
Linh là đất vườn theo Nghị định số 64 của Chính Phủ và đã có thông báo thu
hồi đất nhưng khi giao kết hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng ông Thành không
cung cấp rõ thông tin về lô đất. Mặt khác, diện tích đất chuyển nhượng không
thuộc sở hữu của vợ chồng ông Thành, mà thuộc sở hữu của ông Trần Dậu,
vợ chồng ông Thành đã cung cấp thông tin sai dẫn đến sự nhẫm lẫn nên vợ
chồng ông Linh đã xác lập giao dịch.
Như vậy, việc lô đất chuyển nhượng là đất vườn và đã có thông báo thu
hồi, cũng như việc người sở hữu lô đất không phải là vợ chồng ông Thành là
những thông tin quan trọng mà bên bán là vợ chồng ông Thành phải cung cấp
đầy đủ cho bên mua. Việc vợ chồng ông Thành không cung cấp đầy đủ
những thông tin nói trên là trái với quy định tại khoản 1 Điều 387 BLDS
2015.
Câu 3: Việc Tòa án đã theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn
có thuyết phục không? Vì sao?
Theo nhóm, việc Tòa án theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm
lẫn là không thuyết phục. Bởi vì:
- Thứ nhất, lô đất mà bên bị đơn chuyển nhượng là lô đất vườn và đã có
thông báo thu hồi từ cơ quan chức năng, cũng như việc chủ sở hữu lô đất
chuyển nhượng không phải vợ chông ông Thành mà là một người khác, đây
là những thông tin rất quan trọng nhưng khi giao kết hợp đồng chuyển
nhượng phía bên bị đơn lại không cung cấp rõ về thông tin này. Đây được
xem là một hành vi cố ý im lặng hoặc không thông tin đến cho bên mua, là
một biểu hiện lừa dối của bên bán.
- Thứ hai, căn cứ vào Điều 127 BLDS 2015: “Lừa dối trong giao dịch
dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên
kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao
dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”. Việc Tòa án theo hướng giao dịch
dân sự vô hiệu do nhầm lẫn là không phù hợp. Bởi vì nếu xem xét theo hướng
như vậy, thì việc im lặng hoặc không cung cấp thông tin cho bên mua sẽ trở
thành một yếu tố gây nhầm lẫn trong khi bên bán biết rõ về thông tin và phải
có nghĩa vụ thông tin đến cho bên mua nhưng lại không thực hiện đúng nghĩa
vụ đó thì được xem là một hành vi lừa dối.
Câu 4: Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có cho phép xử lý
theo hướng giao dịch chuyển nhượng vô hiệu do nhầm lẫn không? Vì sao?
Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 không cho phép xử lý
theo hướng giao dịch chuyển nhượng vô hiệu do nhầm lẫn.
Cơ sở pháp lý: Điều 127 BLDS 2015:
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa,
cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô
hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của
người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối
tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên
hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự
nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài
sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
Giải thích: Theo Điều 127 BLDS 2015 thì một bên hoặc bên thứ ba bị coi
là lừa dối nếu hành vi của họ có dấu hiệu sau:
- Cố ý của một bên hoặc bên thứ ba cung cấp thông tin sai sự thật. Liệu
một sự im lặng không cung cấp thông tin có phải là lừa dối không. Thường
thì một sự im lặng không cung cấp thông tin không bị coi là lừa dối, nhưng
nếu bên cung cấp thông tin có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin nhưng họ vẫn
phải im lặng nhằm mục đích bỏ qua sự thật thì cũng bị coi là lừa dối vì hành
động đó ít nhất cũng làm cho bên kia nhầm lẫn trong giao kết hợp đồng.
- Nội dung của lừa dối gồm: lừa dối về chủ thể, lừa dối về đối tượng và
lừa dối về nội dung hợp đồng.
Sự lừa dối đó là nguyên nhân làm bên kia tin vào các thông tin đó và hiểu
sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng và nội dung của hợp đồng mà đã
xác lập hợp đồng bất lợi cho họ hoặc trái với nguyện vọng đích thực của họ.
Ở đây người bán đã cố tình che giấu những thông tin sẽ là dấu hiệu để chấp
nhận cho bên mua được lấy đó làm căn cứ để từ chối giao kết hợp đồng.