‫آلية اإلعفاءات الضريبية وتأثيرها على سوق العقار‬

‫بوسماط مختارية‬

‫طالبة دكتوراه‬

‫فنينخ عبد القادر‬

‫أستاذ محاضر أ‬

‫جامعة مستغانم‬

‫الملخص‪ :‬تعدا اآلعفاءات الضريبية في مجال العقارات بمختلف تصنيفاتها التجارية والسكنية‬
‫والسياحية والصناعية والفالحية آلية فعالة في يد الدولة ومن أهم األدوات المالية التي تحقق‬
‫السلطة العامة أهدافها من خاللها سواء كانت تمويلية أم إقتصادية‪ ،‬وأن حسن ترشيد واستخدام‬
‫اآلعفاءات الضريبية في المشاريع والنشاطات االقتصادية و االستثمارية المنوطة بالعقار و‬
‫المستحقة لهذه اآلعفاءات على إعتبار أن اآلعانات السالبة التي تقدمها الدولة من خالل منح‬
‫إعفاءات ضريبية و تخفيضات تؤدي إلى نجاح السياسة االقتصادية التنموية وزيادة ميزان‬
‫المدفوعات في البلد وتصبح أداة فعالة من أجل تحكم الدولة في سوق العقار والتدخل في‬
‫جوانب الحياة االجتماعية و االقتصادية بشكل يلبي جميع احتياجاتها وبالتالي تسمح للدولة‬
‫بالعمل على البحث في أفاق تطوير‪ ،‬االقتصاد من خالل اللجوء إلى االستثمار‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫تتبني التشريعات والنظم الضريبية جملة من اآلعفاءات ‪ ،‬تنص عليها في‬
‫قوانينها لفلسفة ترتبط زمانا ومكانا بالتقنين ا لخاص بضريبة العقا رات في كل بلد‪،‬‬
‫وفي البداية كانت تنظر إلعفاءات على أنها تحرم الدولة من جزء من مواردها كما‬
‫أنها تخالف مبدأ العمومية ذلك أنها تجعل بعض المكلفين في مركز مختلف عن‬
‫البعض األخر ‪ ،‬وبذلك تكون مخالفة لمبدأ المساواة و العدالة ‪ ،‬إال أن التطور الذي‬
‫‪1‬‬
‫مرت به هذه النظرية الضريبية قد طال إعفاءات ضريبية مختلفة في نطاق سريان‬
‫الضريبة على األموال أو على األشخاص إذ ت ذ هب التشريعات إلى وضع نصوص‬
‫تشريعية تمنح من خاللها اآلعفاء الضريبي حسب الظروف واالعتبا رات االقتصادية‬
‫و السياسية و االجتماعية ‪.‬‬

‫فسلطة اآلدا رة الضريبي ة ليست تقديرية بل هي مقيدة بنصوص تشريعية في منح‬

‫اآلعفاء لتصبح اليوم وسيلة إلق رار العدالة بعد أن كانت باألمس مخالفة لها ‪ ،‬ف تعد‬
‫اآلعفاءات الضريبية من أهم الصور والحوافز الضريبية وأكثرها استخداما من الدول‬
‫لتحقيق هدفها ‪ ،‬وبالرجوع لمؤلفات الفقه المالي ال يوجد تعريفا جامعا مانعا لآلعفاء‬
‫ا لضريبي وا نما اقتصرت على تحديد أنواعه و أسباب منحه وذلك آلن الضريبة لم‬
‫تعد أداة غرض مالي فقط وا نما أصبحت أداة أساسية تخدم النظام السياسي في الدولة‬
‫عن طريق استخدام اآلعفاءات الضريبية لتحقيق أه دافها الحالية والمستقبلية والمتمثلة‬
‫بإرساء العدالة االجتماعية وتطوير التنمية االقتصادية وتشجيع االستثمار فيها وعليه‬
‫فإعفاء الضريبي في مجال العقا رات هو عدم فرض الضريبة على إي راد عقا ر معين‬
‫ونقصد هنا دخل العقا رات بمختلف أنواعها سواء كانت ذات طابع سكني أو تجاري‬
‫أو صناعي ويكون اآلعفاء مؤقتا أو بشكل دائم وذلك ضمن القانون وتلجأ الدول إلى‬
‫هذا اآلمر العتبا رات تقدرها بنفسها وبما يتالئم م ع ظروفها االقتصادية و االجتماعية‬
‫والسياسية ‪ ،‬ونحصر موضوع بحثنا في تحديد الطبيعة القانونية اآلعفاءات الضريبية‬
‫في مجال العقار والم زايا المرجوة منها وقد وقع إختيارنا على موضوع اإلعفاءات‬
‫الضريبية في مجال العقا رات نظ را للدور الهام الذي ت لعبه اإلعفاءات الضريبية في‬
‫ال تنمية االقتصادية ودعم االستثمار وجلب رؤوس األموال إذ تمت وفقا لمعايير‬
‫يتمثل في ماهية الطبيعة‬ ‫ومعطيات مدروسة األبعاد والنتائج اآلش ك ال المعالج‬
‫القانونية إلعفاءات الضريبية في مجال ا لعقار؟وسوف نجيب عن هذا األشكال في‬
‫خطة تقليدية متوازنة وفقا لمنهج تحليلي ففي المبحث األول تطرقنا إلى تحديد الطبيعة‬
‫القانونية اآل عفاءات الضريبية في مجال العقار وشروط االستفادة منه أما في المبحث‬
‫الثاني تعرضنا إلى مزايا اآلعفاءات الضريبية وتأثيرها على سوق العقار‪.‬‬

‫المبحث ا ألول ‪ :‬الطبيعة القانونية آلعفاء الضريبي في العقا رات وشروط االستفادة‬
‫منه‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫سوف نتعرض في هذا المبحث إلى الطبيعة القانونية العفاء الضريبي في المطلب‬
‫األول ثم شروط االستفادة منه في المطلب الثاني‪.‬‬

‫المطلب األول ‪ :‬الطبيعة القانونية آلعفاء الضريبي في العقا رات‬

‫واإلعفاء الض ريبي هو مي زة قان ونية ألنه من مقتضياه العمل التشريعي الخاص‬
‫بالضريبة ‪ ،‬إذا درجت التشريعات على إي راد نصوص خاصة تمنح من خاللها اآلعفاء‬
‫الضريبي حسب الظروف واالعتبا رات االقتصادية واالجتماعية و السياسية‬
‫للدولة ‪ ،‬ويختلف اإلعفاء الضريبي في العقارعن حالة عدم الخضوع للضريبة ‪ ،‬فإعفاء‬
‫من الضريبة يعني أن النشاط السماح الضريبي في أ ن أصال للضريبة حيث توافرت‬
‫فيه الشروط الالزمة لسريان ‪ 1‬الضريبة عليه ‪ ،‬إال أن المشرع ألسباب يقدرها رأي النص‬
‫ص راحة على اإلعفاء هذا العقار أو النشاطات الواقعة عليه على سبيل االستثناء و‬
‫الحصر من الضريبة بحيث ال تسري على هذا النشاط الضريبة المفروضة بموجب‬
‫التشريع الصادر منه في حين أن عدم الخضوع للضريبة فهذا يعني أن النشاط‬
‫العقاري لم تتوافر فيه شروط الخضوع للضريبة أو توافرت له شروط الخضوع للضريبة‬
‫ولكن المشرع لم ينص في صلب التشريع الضريبي على خضوعه ألسباب مختلفة‬
‫يقدرها المشرع‪ .‬كما يختلف عن السماح الضريبي في كون هذا األخير يعني إخضاع‬
‫مصدر الدخل للضريبة أساسا إال أن القانون يعفي قسما منه ألسباب معينة يقدرها‬
‫المشرع على خالف اآلعفاء الضريبي عدم فرض الضريبة عليه ألسباب يقدرها المشرع‬
‫الضريبي وا لتي تتعلق بإعفاءات عينية موضوعية ومثال السماجات الضريبية ما يمنح‬
‫للمكلف من تنزيل‪ .‬لمجابهة تكاليف المعيشة ‪ ،‬ويتغير هذا السماح عادة بتغيير تكاليف‬
‫المعيشة ‪ ،‬وتشمل السمحات الضريبية أيضا التنزيالت‬

‫ا لتي يسمح للمكلف بطرحها من دخل العقا رات والتي تشكل كلفة إنتاجية ومع‬
‫االختالف في المعنى و المفهوم بين اإلعفاءات الضريبية والسماح الضريبي فقد‬
‫إعتبرت معظم التشريعات الضريبية ومنها المشرع الفرنسي و المصري جميعها من‬
‫كما يختلف عن الخصم الضريبي في مجال الض رائب‬ ‫‪2‬‬
‫قبل اآلعفاءات الضريبية‬

‫‪-1‬سمير صالح الدين حمدي‪ ،‬المالية العامة‪ ،‬منشورات زين الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪،‬الطبعة األولي ‪،2015‬ص‪167‬‬
‫‪-- 2‬سمير صالح الدين حمدي‪ ،‬المالية العامة‪ ،‬نفس المرجع ‪،‬ص ‪168‬‬
‫‪3‬‬
‫المباش رة ليس إع فاء ضريبي بل هو قصر سريان السعر الضريبي المقرر على جزء‬
‫من الدخل الخاضع للضريبة وعدم سريانه على الجزء اآلخر‬

‫اآلعفاءات الضريبية في العقا رات ما هي إال استثناء من أصل عمومية‬

‫الضريبة هي دخول وتخضع للضريبة أصال ولكن المشرع العتبا رات قرر استثناءها‬
‫من الضريبة ليس العتبارها من تكاليف إنتاج الدخل وا نما العتبا رات أخرى ‪ ،‬و‬
‫اآلعفاء يختلف عن اآلسقاط الدين الضريبي الذي مفهومه في القانون الضريبي‬
‫بالديون المعدومة يجد أساسه في القانون المدني هو مي زة قانونية تقررها التشريعات‬
‫إما بنص خاص أو عام وهذه المي زة تعطي منافعها المالية واالقتصادية إلى الدولة‬
‫عن طريق تالفي االزدواج الضريبي ولقد تباينت التشريعات في منح اآلعفاءات‬
‫على الدخل ونخص بالذكر الدخول العقارية على العقا رات المبنية بموجب‬
‫اتفاقيات دولية أخده بنظر االعتبار للمصالح االقتصادية للدولة ومدى حاجة الدولة‬
‫إلى جلب رؤوس أموال أجنبية و الخب رات الفنية على الدخول في مشروعات‬
‫ضرورية لزيادة معدالت االقتصادية وتشجيع قطاعات م عينة من النشاط االقتصادي‬
‫مثل لخدمة األهداف العامة للدولة و التي تعود بالفائدة على جميع أف راد المجتمع‬
‫ومن ثم خدمة الدولة اآلعفاءات وسيلة إلق رار العدالة االجتماعية مثل إعفاء حد‬
‫الكفاف و إعفاء األعباء العائلية أو كوسيلة للتنمية التي تساهم في بناء مستقبل‬
‫تتواف ر فيه الرفاهية االقتصادية ألبناء المجتمع أو لتحقيق أهداف سياسة أو‬
‫تشريعية معينة بعدما كان ينظر لهذه اآلعفاءات أنها مخالفة للمساواة و العدالة‬
‫االجتماعية ‪ 1‬وأنها مخالفة لمصلحة العمومية أو أنها تجعل البعض في مركز‬
‫أفضل من اآلخرين وكان ينظر أليها على أنها تؤدي إلى حرمان الدولة جزءا من‬
‫الموارد فقد تغيرت ‪ 2‬تلك النظ رة وأصبحت كل التشريعات بصفة عامة تتفق مع مبدأ‬
‫اآلعفاء غير أنه كل دولة تحدد هذه اإلعفاءات وطبيعتها وأسبابها ودوافعها وتعود‬

‫‪1‬محمد جمال دنيبات ‪ ،‬الضريبة على العقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬الدار العلمية الدولية للنشر‪ ،‬عمان ‪،‬الطبعة‬
‫‪،2002‬ص‪65‬‬
‫‪- 2‬عبد الباسط علي جاسم الجحيشي‪ ،‬اآلعفاءات من ضريبة الدخل‪،‬دار حامد للنشر‪،‬الطبعة األولى ‪،2008،‬عمان‬
‫‪،‬األردن‪،‬ص‪41‬‬
‫‪ -3‬بوستة إيمان‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية‪ .‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة‪ ،2011‬ص‪.290‬‬
‫‪-4‬شيماء فارس محمد جبر‪ ،‬الوسائل الضريبية لحماية البيئة ‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬دار حامد عمان‪ ,‬الطبعة األولى‬
‫‪،2015‬ص‪107‬‬

‫‪4‬‬
 ‫لغاية في نفس كل مشرع ‪ ،‬فقد يرى المشرع إعفاء العقا رات المبنية لمدة وجي زة‬
‫تنشيطا لحركة العم ران وتشجيعا على بناء مساكن لذوي الدخل المحدود كما فعل‬
‫ذلك المشرع في عقد البيع على التصاميم إذ نص على جملة من اآلعفاء الضريبية‬
‫عند تسجيل أو شهر لعقود البنايات في طور االنجاز لتشج يع على األقدام على‬
‫هذه الصيغة ‪ ،‬إعفاء السكنات المبنية بناءا على قروض من الرسوم لمدة معينة‬
‫وكما فعل المشرع المصري في المادة ‪ 21‬من قانون ‪ 206‬لسنة ‪ 1951‬فقد أعفى‬
‫المساكن الشعبية من الضريبة لمدة خمس سنوات من بدأ االنتفاع بها‪.‬‬

‫ومن القواعد المستق رة في التشريعات الضريبية أن اإلعفاءات قد تكون مؤقتة أو‬

‫‪1‬‬
‫دائمة و أحيانا يرفع المشرع الضريبة عن العقار إذا خال ولم يعد قابل لالستغالل‬
‫على أن تتوافر شروط معينة يحددها القانون فإذا توافرت يصبح من غير السائغ فرض‬
‫الضريبي‬ ‫ضريبة وهو إعفاء مؤقت أو ما يعرف برفع الضريب ة ويعد زوال الوعاء‬
‫هو أحد أسباب اآلعفاء فيكون فرض الضريبة عند زوال الوعاء ال محل لها ‪ ،‬و حاالت‬
‫اآلعفاء قد تتمتع باالستق رار النسبي ويشتمل الثني على اإلعفاءات المؤقتة ضمن‬
‫تصنيف معين حيث و أن مسألة اآلعفاءات المؤقتة أو الدائمة مسألة نسبية إلى حد‬
‫كبير فإعفاء العقا رات التابعة للدولة والمؤسسات ذات طابع إداري ما هو إال إعفاء‬
‫دائم تتفق عليه جل التشريعات الرتباطه بمرفق عام وعدم تحقيقه للربح أي بسبب‬
‫الغرض المخصص له العقار محل اآلعفاء الدائم ‪ ،‬وقد يزول هذا اآلعفاء إذا أجر‬
‫للغير أو ألغ ي تخصيصه وتصرفت فيه الجماعات المحلية رغم أن ملكية رقبته ما زال‬
‫تابعة للدولة ويقتصر حق الغير في إنتفاع به فقط وكذلك اآلمر بالنسبة للعقا رات‬
‫المعفاة لضالة قيمة اإليجار مثال وق د تنتفي إذا ارتفعت قيمة العقار ألي سبب كان‬
‫وهكذا الحال دوما‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬شروط اآلعفاءات الضريبية في مجال العقا رات ‪.‬‬

‫يعد اآلعفاء الضريبي رخصة يلجأ إليها المشرع وسالح فعال آلنجاح السياسة‬
‫العقارية و ‪ 2‬االقتصادية وتشجيع االستثمار فقد أقر إعفاءات دائمة تتعلق شروطها‬

‫‪ 2‬محمد جمال دنيبات ‪ ،‬الضريبة على العقارات المبنية‪،‬دراسة مقارنة‪ ،‬دار العلمية الدولية للنشر‪ ،‬عمان‪ ،‬الطبعة‬
‫‪،2002‬ص‪.96‬‬
‫‪5‬‬
 ‫بالعقا رات ذات النفع العام والتي تتعلق بعقا رات المؤدية لخدمة الم رافق العامة بينما‬
‫اإلعفاءات التي نحن بصدد معالجتها هي إعفاءات وقتية والتي ترتبط بزمان ومكان‬
‫وأشخاص معينين بنص القانون ‪.‬‬

‫ل الستفادة من هذه اآلعفاءات الضريبية في العقا رات يتطلب توافر شروط في المكلف‬
‫بالضريبة ونقص د المكلف القانوني سواء كان شخص طبيعي أو الشخص المعنوي ‪،‬‬
‫سواء كان مستثمر وطني أو جنبي الذي تم الموافقة على مشروعه من قبل السلطات‬
‫المعنية وتخفيف عليه إعفاء الضريبة فتزيد من أرباحه مما يدفعه للتعاقد مع الدولة‬
‫التي تمنحه هذه اإلعفاءات ‪ ،‬وقد يكون من األف راد أو الخواص العاملين في مجال‬
‫الترقية العقارية فبالنسبة لألف راد نذكر اآلعفاءات الموجهة لصالح المشترين‬
‫المستفيدين من دعم الدولة من رسوم تسجيل العقود المتضمنة نقل الملكية مثل ما‬
‫نصت عليه المادة ‪ 20‬من قانون ‪ 21 / 04‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ 2005‬حيث‬
‫تضاف فق رة سابعة إ لى المادة ‪ 258‬من قانون التسجيل فيما يتعلق ببيع البنايات ذات‬
‫إستعمال الرئيسي للسكن التي تنا زلت عليها الدولة و الهيئات الع مومية للسكن حسب‬
‫إج راء البيع باآليجار و السكن االجتماعي ‪ 1‬التساهمي و السكن الريفي ‪ ،‬وأيضا ماورد‬
‫في المادة ‪ 22‬من نفس القانون من إع فاء من الرسم اآلشهاري فيما يتعلق بعقود بيع‬
‫المحالت ذات إستعمال سكني جديدة أنجزها المتعهدون بالترقية أو الخواص في إطار‬
‫ب رامج السكن المستفيدة من الدعم المالي من الخزينة العمومية وال سيما السكن‬
‫االجتماعي ‪ ،‬سكن في إطار البيع باآليجار و السكن الريفي‪ .‬وكذا اآلعفاء من رسوم‬
‫اإلشهار وتسجيل العقاري بالنسبة للرهون الرسمية كضمان لقروض العقارية التي‬
‫تمنحها البنوك والمؤسسات المالية حسب ما نصت ‪ 2‬عل يه المادة ‪ 58‬من اآلمر ‪- 95‬‬

‫‪ 1‬بوستة إيمان‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية‪ .‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة‪ ،2011‬ص‪.291‬‬
‫‪-1‬حسين جاسم الزبيدي‪،‬اإلعفاءات الضريبية ‪ ،‬دار حامد‪،‬ا‪ ،‬عمان األردن‪ ،‬الطبعة ‪،2014‬العراق ‪ ،‬ص ‪67‬‬
‫‪-2‬محمد جمال الدين دنيبات‪ ،‬الضريبة على العقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة ‪،‬دار العلمية الدولية‬
‫للنشر‪،‬عمان‪،‬الطبعة‪،2002‬ص ‪55‬‬
‫‪ -3‬عبد الباسط على جاسم الجحيشي ‪،‬اإلعفاءات من ضريبة الدخل‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬دار حامد للنشر‪ ،‬األردن ‪،‬الطبعة‬
‫األولى‪،2008،‬ص‪.43‬‬
‫‪ -4‬اآلعفاء الضريبي‪ :‬لغة هو المصدر الفعل عفا و إن المعنى اللغوي لآلعفاء هو الترك المقصود منه ترك الشيء أو‬
‫المال أو شخص وعدم شموله بااللتزام وإستثنائه من إنطباقه عليه و عرفه رواد الفكر الحديث بأنه عدم فرض الضريبة على‬
‫أموال معينة أو أشخاص معينين برغم توافر شروط خضوعها للضريبة قانونا العتبارات قانونية‪،‬اقتصادية’اجتماعية إنسانية‬
‫أو عالقات دولية اآلعفاءات قد تكون شخصية أو إعفاءات عينية موضوعية‪.‬‬
‫‪-5‬سمير صالح الدين حمدي‪ ،‬المالية العامة‪ ،‬منشورات زين الحقوقية‪ ،‬بيروت لبنان‪ ،‬الطبعة األولى ‪2011‬‬
‫‪6‬‬
 ‫‪ 27‬المتضمن قانون المالية ‪ . 1996‬كما يجب أن تتوافر فيه المكلف بالضريبة سواء‬
‫كان المالك للعقار أو المنتفع به أسباب اإلعفاء من الضريبة العقارية التي ي قررها‬
‫النص التشريعي ‪ 1 .‬وهناك إعفاءات بالنسبة للمتعاملين في الترقية العقارية تقررت‬
‫لدعمهم وتشجيعهم على دخول مجال النشاط العقاري ونشاط الترقية العقارية تحديدا‬
‫خاصة وأن التعامل في هذا المجال يساهم بشكل في الحد من أزمة السكن التي تعاني‬
‫منها الج زائر‪ .‬ونجد ذلك في نص المادة ‪ 44‬من القانون رقم‪ 02 / 97 :‬المتضمن قانون‬
‫المالية ‪ 1998‬والذي يعفي األرباح ضعة لضريبة الناتجة عن نشاطات إنجاز سكنات‬
‫االجتماعية‪ 2‬الترقوية وفقا لمقاييس المحددة في دفتر الشروط من الضريبة على الدخل‬
‫اإلجمالي و الضريبة على أرباح الشركات ‪ ،‬وكذا في نص المادة ‪ 22‬من قانون‬
‫المالية لسنة ‪ 2005‬المتمم ألحكام المادة ‪ 5 / 333‬من قانون التسجيل بالفقرتين ‪10‬‬
‫و ‪ 111‬فيما يتعلق ‪ 3‬باآلعفا ء من رسوم الشهر العقاري للمتعهدين بالترقية العمومية‬
‫أو الخواص ‪ 4‬األ راضي المخصصة النجاز ب رامج السكن المستفيدة من الدعم المالي‬
‫وال سيما ‪ 5‬السكن التساهمي وسكنات البيع باآليجار والسكن الريفي وهذا للتقليل من‬
‫التكاليف التي تقع على عاتق المتعاملين في نشاط الترقية العقارية واآلعفاء أداة‬
‫لمعالجة أزمة السكن الوعاء العقاري من خالل تعميم المسح ‪،‬وتحديد الوحدات‬
‫العقارية بموجب سندات الملكية عن طريق الدفتر العقار ودعم وتشجيع المشاريع‬
‫االستثمارية في مجال البناء والعم ران واليتسنى ذلك بالتحكم‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬مــزايا اآلعـفاء ات الضريبية وتأثيرها على سوق العقار‪.‬‬

‫إن التحفيزات الضريبية في مجال العقارات تعتبر عـامالً أساسيـاً في دعم االستثمار وذلك‬
‫ّ‬
‫لكونه يعطي للمستثمرين في العقار وبصورة أخص في مجال العقارات المخصصة للتجارة أو‬
‫الصناعة والسياحة أو السكن وحتى الفالحة و سـواء كانوا وطنيين أو أجانب الضمانات الكافية‬
‫للقيـام بإنجـاز مشـاريعهم االقتصادية والمخاطرة برؤوس أموالهم‪ ،‬وهذا ما يؤدي إلى تحقيق قيمة‬

‫‪ 6‬زروقي ليلى وحمدي باشا عمر ‪،‬المنازعات العقارية ‪،‬دار هومة‪،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة الثانية‪.2006،‬‬
‫‪-7‬مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪،‬دار الخلدونية ‪،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة‪,2012‬ص ‪140‬‬

‫‪7‬‬
‫مضافة لنمو االقتصاد الوطني والعمل على استفادة المستثمرين من حركة تحويل رؤوس أموالهم‬
‫إلى بلدانهم األصلية وبفوائد ‪.‬‬

‫اآلعفاءات الضريبية هي أحد صور الحوافز الضريبية وأكثرها شيوعا التي تعتبر‬
‫من أكثر األ دوات الضريبية و المالية لتشجيع االستثما رات المحلية واألجنبية والتأثير‬
‫عليها وتوجيهها في االتجاه الذي يتفق مع السياسة االقتصادية و االجتماعية للدولة‬
‫وذلك من خالل إحكام الرقابة عليها وترشيدها لالستفادة من إيجابياتها وتالفي‬
‫أض رارها‪ 1‬كما تعد سياسة ترشيد اآلعفاءات الضريبية أحد أهم اآلليات توسيع الوعاء‬
‫الضريبي في الج زائر ونجد ذلك في قوانين التي تشجع على االستثمار المحلي و‬
‫األجنبي خاصة في مجال العقار السياحي ‪ . 03 / 01‬كما تشكل إعانات سالبة تقدمها‬
‫‪2‬‬
‫الحكومة ألشخاص الذين يمارسون نشاط الترقية أو االستثمار في العقار‬

‫فمسألة منح إعفاءات ضريبية في مجال العقارات يدعم االستثمار ومن شـأنه تنويع مجــالت‬
‫االستثمار خارج التبعية االقتصادية لقطــاع المحروقات‪ ،‬الذي يشكل أكبر نسبة من قيمة‬
‫صادرات بالدنا‪ .‬وهذا ما يؤدي إلى تطوير وتنمية أن هذه اآلعفاءات منافسة بين المستثمرين‬
‫في هذه القطاعات الحسـاسة التي يعول عليها االقتصاد الوطني كثي اًر لتحقيق التنمية‬
‫القتصادية المنشودة‬
‫‪.‬‬
‫إن تشجيع االستثمار عبر منح تخفيضات واعفاءات ضريبية وكذا تخفيض رسوم الحصول‬
‫على أوعية عقارية سوف يؤدي إلى توسيع حجمهـا و مجـاالتها‪ ،‬ولكن يكون ذلك بتطبيق‬
‫مرونة فـي قانون الملكية العقارية‪ ،‬كون هذه األخيرة تعطي لصاحبهـا أقصى االمتيازات‬
‫الممكنة بغرض الحصول على تملكهـا‪.‬وباإلضـافة إلى ذلك‪ ،‬فإن تشجيع و جذب االستثمار‬
‫يبقـى مرهون بمدى تبسيط اإلجراءات اإلدارية الخاصة بتكوين ملفـات الحصول على عقار‬
‫إلنجاز مختلف المشاريع االستثمارية‪ ،‬واعفاءها من الرسوم التسجيل المتعلقة بنقل الملكية‬
‫العقارية والرسم العقاري للعقارات المخصصة لآلنتاج وكذا اآلشهار القانوني الذي يجب أن‬
‫يطبق عليها وكذا الشأن بالنسبة لعقود التأسيسية للشركات والزيادات في رأس المال واآلعفاء‬

‫‪1‬محمد عماد عبد الوهاب السنباطي‪،‬اآلصالح الضريبي‪ ،‬دار الوفاء القانونية ‪ ،‬الطبعة األولى ‪،2014‬مصر‪.‬ص‪89‬‬
‫‪- 2‬شيماء فارس محمد الجبر‪ ،‬الوسائل الضريبية لحماية البيئة‪ ،‬دراسة قانونية مقارنة‪,‬دار حامد للنشر‪ ,‬الطبعة األولى ‪،‬‬
‫‪ 2015‬ص‪114‬‬
‫‪8‬‬
 ‫من الرسم العقاري وهذا ما دفع بالجزائر إلى إبرام العديد من االتفاقيات مع مختلف الدول‬
‫بغرض تسهيل االستثمارات‪ ،‬إال أن هذه االتفاقيات قد نصت على إلغـاء اإلزدواج الضريبي ‪،‬‬
‫والتخفيف من الرسوم على عمليات إنتقال الملكية العقارية‪ ،‬إال أنهـا تضمنت أيضاً ضمانات‬
‫عدم اللجوء ألسلوب نزع الملكية ألجل المنفعة العامة إال في حدود ضيقة وبمقابل ‪،‬‬

‫فدعم االستثمار بصورة دائمة ومستمرة‪ ،‬فرض على الجزائر إعادة النظر في طريقة تسيير‬
‫‪1‬واستغالل العقار‪ ،‬إال أن الظرف االقتصادي يحتم علينا اللجوء إلى تعديل جذري وعميق في‬
‫القوانين الخـاصة باكتساب الملكية العقارية حتى يتمكن المستثمر من الحصـول على عقـار مهما‬
‫كانت طبيعته إلنجاز مشروعه االستثماري‪ ،‬ألن الواقع العملي يؤكد على أن التحفيزات الضريبية‬
‫لها دور كبير في عملية التنمية االقتصادية‪.‬‬
‫وفي هذا اإلطار لقد بادرت الجزائر في إطار مختلف سياساتها في تطوير وترقية‬
‫االستثمار بتنظيم و محاولة توفير المواقع العقارية المناسبة والمهيأة الستقبال النشاطات‬
‫الصناعية‪ ،‬بهدف تلبية الحاجيات العقارية لكل المتعاملين االقتصاديين العموميين والخواص‪،‬‬
‫وطنيين كانوا أو أجانب‪.‬‬
‫مرت بها الجزائر أثّرت على السياسة العقارية‬
‫فإن التحوالت االقتصادية والسياسية التي ّ‬
‫ال شك ّ‬
‫التي شهدت بعض التغيير ابتداء من الثمانينات وبداية التسعينات‪ .‬وهو ما نتج عنه كم هائل‬
‫التحول في مجال اآلعفاءات الضريبية‪.‬‬
‫ّ‬ ‫جسدت هذا‬
‫من النصوص القانونية التي ّ‬

‫ولما كان العقار يشكل عامالً مهماً في تحقيق اإلستثمار‪ ،‬فقد إهتمت الجزائر وفي إطار‬
‫مختلـف سيـاستها في تطوير وترقية اإلستثمار وتحقيق التنمية االقتصادية بمحاولة تنظيم‬
‫وتوفـير المواقع العقارية الستقبال النشاطات الصناعية‪ ،‬وهذا من أجل تلبية الحاجيات العقارية‬
‫لكل المتعاملين االقتصاديين قصد تجسيد مشاريعهم االستثمارية‪ .‬و غير أنه ومع مرور الوقت‬
‫أصبحت هذه المناطق غير كافية لتحقيق تطلعات الدولة في مجال االستثمار خاص ًة بعد‬
‫‪ 1990‬وسياسة اإلنفتاح االقتصادي من جهة‪ ،‬والمشاكل التي باتت تتخبط فيها هذه المناطق‬
‫من جهة ثانية‪ .‬ممـا أدى بالسلطات العمومية إلى محاولة البحث عن إيجاد مواقع أو مناطق‬
‫جديدة لتمركز االستثمارات‪ ،‬إذ أنه البد من تنظيم استغالل هذه المواقع على أساس قواعد‬

‫‪ 1‬أحمد هليل الشمري‪ ,‬معوقات االستثمار األجنبي في الدول العربية‪ ،‬دار األيام للنشر‪ ,‬الطبعة األولى ‪,2016‬ص‪-77‬‬
‫‪- 2‬بوجردة مخلوف‪ ،‬العقار الصناعي‪،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪،‬الطبعة‪,2006‬ص‪44‬‬
‫‪9‬‬
 ‫اقتصاد السوق‪ ،‬وتطبيقاً لذلك تم إقتراح صيغة جديدة لتنظيم األراضي التي تدخل في إطار‬
‫‪1‬‬
‫األمالك الوطنية تتناسب مع االتجاه الجديد لترقية االستثمار‪.‬‬
‫وقد تجسد ذلك فعلياً سنة ‪ 1993‬بصدور القانون المتعلق بترقية اإلستثمار‪ ،‬فظهرت نوعين من‬
‫المناطق‪ ،‬المنطق الخاصة و المناطق الحرة‪ ،‬والتي كان يعول عليها في استقطاب مشـاريع‬
‫اإلستثمار وتحقيق تنمية اقتصادية شاملة‪.‬‬
‫ويتجلى لنا من كل ما سبق أن التحفيزات أو اآلعفاءات الضريبية أهمية كبرى واضحة في‬
‫تطوير المشاريع االقتصادية وتشجيع اإلستثمار والدفع بعجلة التنمية و ذلك من أجل تحقيق نمو‬
‫االقتصاد الوطني‪ ،‬ولكن ذلك يبقى مرهون بمدى حسن إستغالله وتنظيمه‪ ،‬ألن هذا من شأنه‬
‫بعث الثقة في نفوس المستثمرين من أجل إنشـاء و تجسيد مشاريعهم على أرض الواقع‪ .‬ألنه‬
‫كلما كان هناك تنظيم محكم لإلعفاءات الضريبية و في المجاالت المناسبة لها كلما ارتفعت‬
‫نسبة المشاريع االستثمارية‪ .‬و غير انه البد من ترشيد منح اآلعفاءات الضريبية لما لها أثر‬
‫في ضياع جزء هام من حصيلة الضريبة والذي يعود بأثر سلبي على الموازنة العامة للدولة‬
‫وايراداتها‪ ,‬وان ينبغي التأكيد أن هذا النقص في حصيلة الضريبة يقابله زيادة األنشطة العقارية‬
‫بما يخفف من مشكل السكن ويدعم االقتصاد من خالل المشاريع االستثمارية النافعة‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تأثير ا إلعفاءات الضريبية على سو ق العقار‬

‫فإذا كان الهدف من فرض ض رائب ورسم عقارية هو منح موارد مالية لتغطية‬
‫نفقات الدولة غير أن هذا ال يمنع منح إعفاءات ضريبية من أجل تنظيم جوانب‬
‫الحياة االقتصادية و االجتماعية وجلب رؤوس أموال والعملة األجنبية للدولة والتأثير‬
‫على السوق العقارية من أجل إيجاد آليات التحكم في سوق العقا رات ‪ 2‬وتوسيع رقعة‬
‫االستثمار فيه بعيدا عن المساوم ا ت و المضاربات فيه علما أنه قد أثبتت الد راسات‬
‫أنه في الج زائر حوالي ‪ % 50‬من العقار الصناعي في وضع غير قانوني وتفتقر‬
‫للسندات الملكية علما أن نسبة كبي رة من العقا رات المتمرك زة في ا لمناطق العم رانية‬
‫الكبري م ثل العاصمة تفتقر لمخططات المسح أ راضي وأن نسبة هامة من العقا رات‬
‫المهيأة للبناء عرضة للن زاعات القضائية لعدم تسوية أمر ملكيتها وبالتالي فإنه يتعين‬

‫‪1‬سماعين شامة ‪،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومة‪،‬الجزائر ‪ ،‬الطبعة‪.145، 2002‬‬
‫‪10‬‬
‫منح إعفاءات ضريبية بشأنها من السلطات بالشكل الذي يحقق توازن بين مصلحة‬
‫الدولة في تحقيق إ رادات وتسوية الوضع القانوني ألمالكها من جهة وإلعطاء فرصة‬
‫للمستغلين والناشطين في هذا المجال من ت حقيق فوائد مالية‪ 1.‬وآل نجاح سياسة ا لتحفي ز‬
‫الضريبي ينبغي و ج و د تطابق بين نشاطات االقتصادية والمشار يع ا ال استثمارية‬
‫التي تستفي د منها والنتائج المرجوة من ه ا ‪ ،‬فإنه م ﻦ أ ج ﻞ الحفاظ على ا لت و ازن بين‬
‫ا لق ط اعا ت يستل ز م ا ألم ر أن يﻜ و ن حج ﻢ ا إلعفا ء متناس ﺐ مع حج ﻢ المشروع‬
‫ا ال ستثماري فمثال إذا كا ن ه ﺬ ا اآلخيرفي ب د ا يته فم ﻦ ا ألفض ﻞ منحه إ عفا ءات تخص‬
‫رأسماله و بالتا لي ا لتخفي ﺾ م ﻦ ا لتﻜلفة ‪ ،‬أ ما إذا كا ن في م ر حلة ا إلنتا ج و االستثمار ‪،‬‬
‫فا لمستثمر س و ف يﻜ و ن في حاجة ماسة إلى منح مش ر و عه إ عفا ءا على ا ل د خ ﻞ أو‬
‫ا أل ر با ح قص د ا س تر جا ع ج ز ء م ﻦ نفقاته ‪ ،‬وقد تعفي القوانين األبنية التي تشاد لمدة‬
‫محددة تشجيعا للحركة العم رانية وكذا العقا رات المخصصة لغرض مشروع صناعي‬
‫لمدة معينة مثل اآلعفاءات التي أعطاها المشرع للمؤسسات الصغي رة والمتوسطة ‪،‬‬
‫ولمشاريع القطاعات السياحية ‪ ،‬كما قرر المشرع الفرنسي إعفاءات لصالح الفنادق‬
‫والمدرسة الهندسية الصناعية واعفاءات واردة على است راحات السياحية والمباني‬
‫إن منح اآلعفاءات الضريبية‬ ‫‪2‬‬
‫الداخلة في المناطق المخصصة للتنمية الصناعية‬
‫و التخفيضات من ش أ نه أن يشجع الناشطين في العقار و المستثمرين التص ريح‬
‫بنشاطهم ومشاريعهم بدال من اللجوء للمضاربة ‪ 3‬وفتح المجال أمام شبكات السمس رة‬
‫التي يطلق عليها مافيا العقار والتي عملت على توظيف الثغ رات القانونية وتحويل ه ا‬
‫إلى مصدر ث راء و إض رار باالقتصاد الوطني وتعطيل مشاريع التنمية وأن سوء تنظيم‬
‫اآلعفاءات الضريبية وفي ضل وضعية ‪ 4‬العقار في الج زائر كان عائق أمام تدفق‬
‫االستثمار رغم السياسة المنتهجة من طرف الدولة مند الثمانينات من خالل الترسانات‬

‫‪ 2‬سي يوسف زاهية‪ ،‬نقﻞ لملكية في البيوع العقارات ‪،‬مجلة المحاماة ‪،‬تيزي وزوا ‪ ،‬العدد‪،01‬لسنة ‪ ،2004‬ص‪.137‬‬
‫‪ 3‬شيماء فارس محمد الجبر‪ ،‬الوسائل الضربية لحماية البيئة‪ ،‬دراسة قانونية مقارنة‪,‬دار حامد للنشر‪ ,‬الطبعة األولى ‪2015 ،‬‬
‫ص‪115‬‬

‫‪ 2‬محمد جمال دنيبات‪ ،‬الضريبة على العقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة ‪،‬دار العلمية الدولية للنشر‪ ،‬عمان‪ ،‬الطبعة‬
‫‪،2002‬ص‪.96‬‬
‫‪-2‬شيماء فارس محمد الجبر‪,‬الوسائل الضريبية لحماية البيئة‪,‬دراسة قانونية مقارنة‪,‬دار الحامد‪ ,‬الطبعة األولى ‪،2015‬‬

‫‪3‬سماعين شامة ‪،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومة‪،‬الجزائر ‪ ،‬الطبعة‪ 2002 ،‬ص‪.162‬‬
‫‪-4‬يعد التحفيز الضريبي من أهم الوسائل المؤدية غلى دعم االقتصاد وتطويه في أي مجتمع‬
‫‪11‬‬
‫القانونية في حماية الملكية الخا صة ومحاولة ضبطها من خالل عمليات المسح‬
‫الشامل محدد لكامل األوعية العقارية عبر كامل الت راب الوطني‪.‬‬

‫وبالتحليل الدقيق للسياسة الضريبية في الج زائر ولقطع الشك باليقين في عدم فعاليتها‬
‫في إحداث أي أثر على نشاط السوق العقارية سواء في مجال العقا رات العم رانية‬
‫السكنية أو التجارية أو سياحية أو في مجال العقا رات الفالحية ‪ ،‬إذ أن الدور المالي‬
‫‪ 1‬الذي تلعبه التحفي زات الضريبية حاليا من شأنه حصر مجال في السلطات العامة‬
‫في دور محايد وهو الدور متناقض تماما مع السياسة العقارية المنتهجة التي وا ن‬
‫تعتمد على تحرير السوق ‪ ،‬فهي تجعل على عاتق السلطات مسؤولية تنظيم السوق‬
‫من أجل ضمان شفافيتها وكذا سيولتها وعليه يجب أن تكون اآلعفاءات أداة توجيه‬
‫في يد اآلدا رة من أجل تح قيق األهداف المرجوة والمتمثلة في حماية العقار وزيادة‬
‫مردوده وكذا ضمان عرض معقول ومستمر للعقار بمختلف أنواعه وباألخص‬
‫من خالل منح إعفاءات ضريبية على تسجيل ونقل ملكية‬ ‫االقتصادي والفالحي‬
‫بنقل الملكية عن‬ ‫وخاصة تشجيع االستصالح الفالحي بسلسلة من اإلصالحات‬
‫طريق االستصالح ‪ .‬فمثال فبالنسبة للعقار الفالحي فكان معفي من الرسم العقاري إ لى‬
‫غاية قانون المالية لسنة ‪ 1994‬بهدف تشجيع إستغالل األ راضي الفالحية و‬
‫االستثمار فيها ‪ ،‬ومنح إعفاءات لمالكي األ راضي الفالحية و تخفيضات من أجل‬
‫تشجيع المالك على إستغالل أ راضيهم بشكل مباشر ‪ ،‬تشديد العبئ الضريبي الملقى‬
‫على عاتق المالك الريعي الذي يعطي أرضه الستغاللها من قبل الغير ‪ ،‬وفي هذه‬
‫الحالة يجب تفادي محاولة المالك الريعي أن يحمل المستأجر العب ئ الضريبي‬
‫المفروض على ملكيته العق ارية ‪ ،‬وتخفيف العبء الضريبي على إنتقال الملكية‬
‫األ راضي الفالحية في حالة الخروج من الشيوع عن طرق تخفيض رسوم إنتقال الملكية‬
‫أو إيجاد سلسلة من اآلعفاءات حتى يتسنى للسلطات محاربة تقسيم األ راضي الفالحية‬
‫وتجزئة المستثم رات الموجودة فوقها ‪ ،‬منح إعفاءات ضريبية وتخفيض الرسوم‬
‫للمستثمرين في األ راضي الفالحية وللمستغلين أل راضيهم ‪ 2‬وبالتالي فإن اآلعفاء في‬

‫‪ -1‬جميلة زايدي‪ .‬إجراءات نقل الملكية العقارية في عقد بيع العقار في التشريع الجزائري‪،‬دار الهدى الجزائر‪،‬‬
‫الطبعة‪ ،2014‬ص‪75 .‬‬
‫‪12‬‬
‫بغض المعامالت من رسوم التسجيل يساعد على تشجيع استثمار وتطوير االقتصاد‬
‫خاصة في المناطق الريفية ‪.‬‬

‫وباعتبار أن الج زائر تعان ي من ند رة رؤوس األموال الذي تعتبر صلب التنم ية‬
‫االقتصادية وقوامها وعليه يعد رسوم الشهر العقاري ومختلف حقوق التسجيل الثابتة‬
‫والنسبية‪ ،‬فمثال في عقد البيع بقدر إرتفاع قيمة التعامل أو التصرف المصرح به‬
‫لدى الموثق بقدر ما ترتفع هذه الرسوم سيما ما يتعلق بالمعامالت العقارية التي تعد‬
‫ثروة مرتفعة القيمة وآلنتشار التعامل فيها نظ را لعدة أسباب مثل أزمة السكن وتوسيع‬
‫البناءات العم رانية وت زايد السكان‪ ،‬والمشاريع االستثمارية في البلد ‪ ،‬غير أن ترشيد‬
‫اآلعفاءات الضريبية يساهم في تحقيق التنمية االقتصادية ‪ ،‬فهي تسعى إلى تحقيق‬
‫التوازن و االستق رار اق تصاديين عن طريق تشجيع االدخار وتحفيز االستثمار لهذا‬
‫إستوجب تقديرها وضبطها وتنظيم حاالت اآلعفاء بالقدر الالزم لتحقيق عوائد ‪.‬‬
‫وتشجيع استثمار وكذا العمل على توسيع اآلعفاءات الجبائية و االمتيا زات الممنوحة‬
‫في قطاعات معينة حيث تعفى الدولة من جميع رسوم التسجيل ف يما يخص عقود‬
‫المبادلة وش راء أموال من كل نوع وا قتسام هذه األموال مع الخواص حسب نص المادة‬
‫‪ 271‬من قانون التسجيل ‪ .‬كما تعفى ‪ 1‬الشركات ذات االقتصاد المختلط في ش راء‬
‫العقارية حسب المادة ‪ 272‬مكرر ‪ 4‬من قانون التسجيل سعيا لتشجيع‬
‫االستثمار ‪ ،‬واع فاء المؤسسات المعتمدة في المناطق المحرومة و التي تحددها عن‬
‫طريق التنظيم عند قيامها بالش راء العقا رات مباش رة نشاطها وتوسيع اآلعفاءات‬
‫المخصصة في مجال العقار السياحي طبق ا لنص المادة ‪ 272‬مكرر ‪ 3‬من قانون‬
‫التسجيل‬

‫‪ -2‬دوة أسيا ورمول خالد‪ ،‬اآلطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ‪،‬دار هومة ‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫الطبعة ‪،2008‬ص‪28‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الخاتمة‪:‬‬

‫وفي خالصة هذا البحث نؤكد على أن اآلعفاءات الضريبية في مجال العقارات تعد من‬
‫المحفزات األساسية و من األولويات الهامة للسيـاسة االقتصادية و االستثمارية في أي دولة ما‬
‫وباألخص في الجزائر وبإعتبار أن العقار ثروة حقيقية مستقرة نسبيا وأن الجزائر لها مساحة‬
‫كبيرة يمكن إستغاللها وتوظيفها وألنه مما ال شك فيه أنها يشكل حجر الزاوية أمام دفع عجلة‬
‫التنمية وتطوير اإلستثمار في بالدنا‪ ،‬فهو من بين الرهانات التي تعول عليها الدولة كثي ار من‬
‫أجل تحقيق نمو إقتصادي خصوصا بعد أزمة انهيار أسعار النفط والمضاربة الغير مشروعة‬
‫التي عرفتها الساحة العقارية مما يحتم علينا العمل على تنظيم التحفيزات و القيود الضريبية‬
‫التي تفرضها الحكومة على النشاطات العقارية وال سيما في العقار السياحي و الصناعي‬
‫وقطاع الخدمات في هذا اآلطار وهذا من أجل التخلص من التبعية االقتصادية لقطـاع‬
‫المحروقات ‪ ،‬وفي هذا اإلطار نقدم مجموعة من االقتراحات التي تصب مجملهـا في خدمة‬
‫االقتصاد الوطني‪ ،‬وبإمكان إستخدام اآلعفاءات المحدد المدة‪ ،‬ألنه يؤدي إلى الحث األنشطة‬
‫العقارية المستفيدة من اآلعفاء على تطوير نشاطاتها بإستمرار لتخفيض مستوى أزمة السكن‬
‫بعد إنتهاء مدة اآلعفاء ومن أهم هذه االقتراحات مايلي ‪:‬‬

‫إزالة كل العقبات الضريبية لتسهيل كيفية الحصول على العقار إلنجاز المشاريع القتصادية‬ ‫•‬

‫واستغالله في المشاريع االستثمارية‪.‬في مجال العقار ‪.‬‬

‫القضاء على السوق الموازية للعقار ومكافحة شبكات المضاربة على العقار من خالل منح‬ ‫•‬

‫إعفاءات ضريبية لتسهيل إستغالل العقار‪ ،‬ألن هذه األخيرة استغلت الثغرات القانونية وكثرة‬
‫التعديالت مما جعلها مصد ار للثراء السريع‪.‬‬
‫ضرورة استغالل األراضي الخاصة وأراضي الحبوس واألوقاف كعقار صناعـي لرفع عدد‬ ‫•‬

‫األوعية العقـارية الموجهة للمشـاريع االستثمارية‬

‫البد من إنشاء بنك للمعلومـات ومرصد خاصين بالعقـار الصناعي‬
‫ّ‬ ‫•‬

‫‪14‬‬
 ‫ضرورة العمل على تهيئة االقتصادية و االجتماعية والثقافية قبل البدأ في تطبيقا اآلعفاءات‬ ‫•‬

‫الضريبية وذلك لضمان نجاحها في تحقيق األهداف المبتغاة منها‪.‬‬

‫اآلعفاءات الضريبية تعد أحد العناصر المهمة في استقطاب االستثمارات المحلية‬
‫واألجنبية وتزيد من وثيرة المنافسة لتدعيم االقتصاد وزيادة الدخل الوطني مما يجعل الدول‬
‫تعمل على توسيع اإلعفاءات الضريبية بالقدر الالزم لدعم مشاريعها االقتصادية‪.‬‬
‫ضرورة توافر الدقة و الوضوح في النص على اآلعفاءات الضريبية من حيث‬ ‫•‬

‫مدتها ونطاقها وشروط تطبيقها‪.‬‬

‫النصوص تطبيق برامج اإلصالح المعدة للهيئة العامة للضرائب بصورة جدية ومراجعة‬
‫النصوص المنضمة التحفيزات الضريبية في مجال إستغالل العقار‪..‬‬
‫في ظل العولمة واتساع نطاق بنك المعلومات اللذان يلعبان دور بارز في دعم اقتصاديات‬
‫الدول المتقدمة والنامية ‪ ،‬والسيما في ظل القروض الممنوحة نتيجة ارتفاع المديونية العالية في‬
‫البلدان النامية‪.‬‬

‫إن االزدواج الضريبي يعد من أهم عوائق االستثمار ولغرض معالجة هذا االزدواج لجأت‬
‫أكثر الدول العربية واألجنبية لعقد اتفاقيات منع االزدواج الضريبي ‪..‬‬
‫أن الدول في منحها لالمتيازات واإلعفاءات المالئمة وعقد اتفاقيات منع االزدواج الضريبي‬
‫تقارن بين التكلفة لتلك االمتيازات واإلعفاءات وبين العوائد التي يمكن أن يحصل عليها من‬
‫جراء منحها تسهيالت االستثمار األجنبي‪..‬‬
‫هناك دراسات معاصرة جديدة توصلت إلى أن الحوافز الضريبية لم تعد هي الحافز الرئيسي‬
‫لالستثمار ولكن هناك عوامل وحوافز أخرى أعظم من الحوافز الضريبية مما يؤكد أن دور هذه‬
‫األخيرة يبقى نسبي‪.‬‬

‫التـــوصيات من خالل االستنتاجات التي توصل إليها البحث نوصي بما يلي‪:‬‬

‫‪ -1‬استحداث آليات قانونية متميزة لتفعيل التحفيزات الضريبية ودراسة أبعادها وانعكاساتها بين‬
‫المصالح األفراد و الدولة‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫‪ -2‬ترشيد لما لها من أثر في ضياع جزء كبير من حصيلة الضريبة والذي يعود بالسلب‬
‫على ميزانية الدولة و التنظيم المحكم لمنح اآلعفاءات الضريبية بناءا على معايير مدروسة‬
‫وتخمينات مسبقة ليصبح اآلعفاء ضريبي في مجال العقارات وسيلة لمجابهة ظروف‬
‫اقتصادية و إجتماعية تستفيد منها الدولة و األفراد وأداة يمكن من خاللها التحكم في سوق‬
‫العقارات وحسن إستغالله ومن شأنه تحريك وثيرة التنمية داخل المجتمع‪.‬‬
‫‪ -3‬النظام الضريبي يشكل جزء من المناخ االستثماري ‪ ،‬ولكن اإلعفاء الضريبي وان كان‬
‫عامال مشجعا لجذب االستثمارات إال أنه ليس العامل الوحيد والبد دراسة اإلعفاء قبل منحه‬
‫ويفضل منح اإلعفاء للمشاريع االستثمارية تبعا لطبيعة االستثمارات‪.‬‬
‫‪-4‬توفير المقومات الرئيسية األخرى غير الضريبية لتشجيع االستثمار‪ ،‬تشريع مرن يوفر‬
‫اطمئنان للمستثمرين ‪ ،‬استقرار نقدي تحديث البيئة المالية ‪.‬الكترونيا مكافحة الفساد بصورة‬
‫جدية‬
‫‪ -5‬تفعيل واالهتمام باتفاقيات منع االزدواج الضريبي واستحداث قسم خاص باتفاقيات‬
‫االزدواج الضريبي بدال من الشعبة الحالية‪.‬‬
‫‪-6‬توفير جميع المتطلبات للسير باإلصالحات الضريبية للحد من الفساد‪.‬‬
‫‪ -7‬تحسين اإلطار القانوني للنظام الضريبي وال سيما في دراسة اآلعـفاءات الضريبية‬
‫‪-8‬يجب العمل على سن قانون ضريبي جديد يقوم على معالجة التعقيدات والتداخالت التي‬
‫يعاني منها النظام الضريبي اليوم‪ ،‬وتوضيح كثير من النصوص القانونية والعمل على جعل‬
‫التشريع الجديد يواكب التطورات واألنشطة االقتصادية التي يشهدها البلد كالشركات النفطية‬
‫واالتصاالت وغيرها‪ ،‬ويواكب مسألة التحاسب الضريبي عبر اإلق اررات الضريبية والمزمع‬
‫تنظيمها ف ـ ا لجزائر‪.‬‬
‫‪-9‬ضرورة العمل على تهيئة الظروف االقتصادية و االجتماعية و الثقافية قبل البدأ في‬
‫تطبيق الحوافز الضريبية وذلك لضمان نجاحها في تحقيق األهداف المبتغاة منها‪.‬‬
‫‪- 10‬ضرورة توافر الدقة و الواضح في النص على الحوافز الضريبية من حيث مدتها ونطاقها‬
‫وشروط تطبيقها وأبعادها ومرد وديتها على مصالح الدولة االقتصادية و االجتماعية‪.‬‬
‫‪ -11‬أن يكون منح اآلعفاءات الضريبية مستندا على دراسة علمية تقوم بها جهة مختصة في‬
‫هذا المجال وأن تحديد تلك الدراسة وبشكل واضح النشاطات العقارية التي تساهم في حل مشكل‬
‫السكن وكذا تحقيق مشاريع استثمارية في مجال العقار ‪.‬‬

‫‪16‬‬
‫‪ -12‬حسن توظيف اإلعفاءات الضريبية وفي المجاالت التي تستحق فيها يجعل الناس تقبل‬
‫على التصريح بالمبالغ الحقيقية للمعامالت ومن تم القضاء ولو نسبيا على اآلخفاء أو التصاريح‬
‫الكاذبة والمشاريع الوهمية في مجال العقارات والنشاطات االقتصادية والمضاربة في سوق‬
‫الموازية‪.‬‬

‫‪ -13‬النص على حماية العقار ضمن مخطط التنمية و االستثمار ‪،‬فال يمكن أن تمثل الحوافز‬
‫الضربيبة أداة فعالة لحماية العقار إال إذا غدت عنص ار أساسيا ضمن خطط التنمية و االستثمار‪،‬‬
‫فال يصح إ بقاء التعارض بين أهداف السياسة العقارية و أهداف السياسة االقتصادية في البلد‪،‬‬
‫فيجب أن تشتمل خطة التنمية على برامج متناسق يستهدف حماية العقار على المستوى الوطني‬
‫ومن ثم العالمي‪.‬‬
‫‪ 14‬فرض إعفاءات وتخفيضات على بعض الدخول أو اآليرادات العقارية بهدف حماية سوق‬
‫العقار من المضاربة وتشجيع عمليات البناء الحضري والقضاء على أشكال البناء الفوضوي‬
‫تدعيما لقانون‪ 08/15‬وامتدادا له‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫قائمــة المراجع‪:‬‬

‫‪-1‬محمد جمال دنيبات ‪ ،‬الضريبة على العقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬الدار العلمية الدولية‬
‫للنشر‪ ،‬عمان ‪،‬الطبعة ‪.2002‬‬
‫‪-‬عبد الباسط علي جاسم الجحيشي‪ ،‬اآلعفاءات من ضريبة الدخل‪،‬دار حامد للنشر‪ ،‬عمان‬ ‫‪2‬‬

‫‪،‬األردن ‪،‬الطبعة األولى ‪.2008،‬‬

‫‪ -3‬بوستة إيمان‪ ،‬النظام القانوني للترقية العقارية‪ .‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة‪.2011‬‬
‫‪-4‬جميلة زايدي‪ .‬إجراءات نقل الملكية العقارية في عقد بيع العقار في التشريع الجزائري‪،‬دار‬
‫الهدى الجزائر‪ ،‬الطبعة‪.2014‬‬
‫‪ -5‬دوة أسيا ورمول خالد‪ ،‬اآلطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري‬
‫‪،‬دار هومة ‪ ،‬الجزائر‪ .‬الطبعة ‪.2008‬‬
‫‪--6‬سي يوسف زاهية‪،‬نقل لملكية في البيوع العقارات ‪،‬مجلة المحاماة‪ ،‬تيزي وزوا ‪،‬‬
‫العدد‪،01‬لسنة ‪.2004‬‬
‫‪-7‬زروقي ليلى وحمدي باشا عمر ‪،‬المنازعات العقارية ‪،‬دار هومة‪،‬الجزائر‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية‪.2006،‬‬
‫‪-8‬محمد داود عثمان‪ ،‬االستثمار العقاري‪ ،‬دار الفكر‪ ،‬عمان ‪،‬الطبعة األولى ‪.2013‬‬
‫‪-9‬محمد محمد أحمد سويلم‪ ،‬االستثمارات األجنبية في مجال العقارات ‪،‬منشأة المعارف‪،‬‬
‫اآلسكندرية ‪،‬مصر ‪ ،‬الطبعة اآلولى‪. 2009‬‬

‫‪18‬‬
‫‪-10‬عيبوط محند وعلي‪ ،‬االستثمارات األجنبية في القانون الجزائري‪،‬دار هومة الجزائر‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية‪.2014‬‬
‫‪ -11‬بن رقية بن يوسف‪ ،‬شرح قانون المستثمرات الفالحية‪ ،‬الديوان الوطني لألشغال التربوية‪،‬‬
‫الجزائر‪،‬الطبعة األولى‪.2001،‬‬
‫‪ -12‬بوجردة مخلوف‪ ،‬العقار الصناعي‪،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪،‬الطبعة‪.2006‬‬
‫‪-13‬محمد عماد عبد الوهاب السنباطي‪،‬اآلصالح الضريبي‪ ،‬دار الوفاء القانونية ‪،‬مصر‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى ‪.2014‬‬
‫‪ -14‬سمير صالح لدين حمدي‪،‬المالية العامة‪،‬منشورات زين الحقوقية’ بيروت ‪،‬لبنان‪،‬لطبعة‬
‫األولى ‪.2015‬‬
‫‪ -15‬شيماء فارس محمد جبر‪ ،‬الوسائل الضريبية لحماية البيئة‪,‬دراسة قانونية مقارنة‪ ،‬دار حامد‬
‫للنشر‪ ،‬الطبعة األولى ‪.2015‬‬
‫‪-16‬مجيد خلفوني‪ ،‬العقار في القانون الجزائري‪،‬دار الخلدونية‪،‬الجزائر‪،‬الطبعة‪2012‬‬

‫‪.‬المقاالت‬
‫‪-1‬محمد حجاري‪ ،‬إشكاليات العقار الصناعي والفالحي وتأثيرها على اإلستثمار في الجزائر‪،‬‬
‫مقال منشور بمجلة الواحات للبحوث والدراسات‪ ،‬العدد ‪ ،16‬جامعة غرداية‪ ،‬الجزائر‪.2012 ،‬‬
‫–‪ -2‬فسيح حمزة‪ ،‬التنظيم القانوني الستغالل العقار الصناعي في عملية االستثمار‪ ،‬رسالة‬
‫ماجستير‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪.2005 ،‬‬
‫‪-3‬سي يوسف زاهية‪،‬نقل لملكية في البيوع العقارات ‪،‬مجلة المحاماة‪ ،‬تيزي وزوا ‪ ،‬العدد‪،01‬لسنة‬
‫‪2004‬‬

‫فهـــرس‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫‪........................................................................................ .‬‬
‫ص‪1‬‬

‫‪19‬‬
‫االستفادة منها‬ ‫الضريبية وشروط‬ ‫اآلعفاءات‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫األول‪:‬‬ ‫المبحث‬
‫‪.............‬ص‪2‬‬

‫الضريبية‪.‬‬ ‫اآلعفاءات‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫األول‪:‬‬ ‫المطلب‬

‫‪.....................................‬ص‪3‬‬

‫منها‬ ‫االستفادة‬ ‫وشروط‬ ‫الثاني‪:‬‬ ‫المطلب‬

‫‪.......................................................‬ص‪4‬‬

‫العقار‬ ‫سوق‬ ‫على‬ ‫وتأثيرها‬ ‫الضريبية‬ ‫اآلعفاءات‬ ‫مزايا‬ ‫الثاني‪:‬‬ ‫المبحث‬

‫‪....................‬ص‪6‬‬

‫الضريبية‬ ‫اآلعفاءات‬ ‫مزايا‬ ‫األول‪:‬‬ ‫المطلب‬

‫‪...................................................‬ص‪7‬‬

‫العقار‪.‬‬ ‫سوق‬ ‫على‬ ‫وتأثيرها‬ ‫الثاني‬ ‫المطلب‬

‫‪...................................................‬ص‪9‬‬

‫‪.‬‬ ‫الخاتمة‬
‫‪......................................................................................‬ص‬
‫‪12‬‬

‫المراجع‬ ‫قائمة‬
‫‪......................................................................... .....‬ص‪14‬‬

‫الفهرس‬
‫‪...................................................................................... .‬‬
‫ص‪15‬‬

‫‪20‬‬