HOẠT ĐỘNG

KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 14

Kế toán tài chính 2

1
Mục tiêu học tập:

Sau khi nghiên cứu chương này, người học có thể:

 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là BĐS đầu tư
 phân biệt với BĐS chủ sở hữu, hàng hóa BĐS và thành
phẩm BĐS
 Nắm được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với BĐS ĐT
 Nắm được nguyên tắc kế toán BĐSĐT
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của
BĐSDT
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình
thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho
thuê BĐSĐT
 Nắm được cách trình bày thông tin lên BCTC
Văn bản pháp lý

Việt Nam:
 Chuẩn mực kế toán số 02, 05
 TT 200/2014/ TT-BTC
Quốc tế:
 IAS 02, IAS 16 & IAS 40
BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO QUY ĐỊNH CỦA
VIỆT NAM

BĐS đầu tư
Khái niệm
(Investment Property)
BĐS chủ sở hữu
(Property)
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)
Khái niệm
BĐS: Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của
nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính

BĐS chủ sở hữu Hàng hóa/ Thành BĐS đầu tư

TSCĐ phẩm BĐS
211,213 1557,1567 217-2147
2141,2143
Sử dụng trong SX, Bán trong kỳ hoạt Thu lợi từ việc
cung cấp HH, dịch động kinh doanh cho thuê;
vụ hoặc sử dụng bình thường Chờ tăng giá để
cho các mục đích bán
quản lý.
 NHÀ VÀ ĐẤT

TSCĐ BẤT ĐỘNG SẢN đầu tư

Sử dụng cho hoạt động - Nắm giữ tăng giá để bán

SXKD: Nhà xưởng, nhà - Cho thuê
văn phòng  BĐS đầu tư TK217
BĐS chủ sở hữu  Hàng hóa BĐSTK1567
 TK 211  Thành phẩm BĐS TK 1557
 TK 213
khi bán sử dụng  khi bán sử dụng
TK 711,811 TK 511,632
6
 Sơ đồ mua và bán TSCĐ/BĐS
112 211 214 TK CP642….
mua giảm TS Khấu hao
133

811/632 711/511 112

111
Phí bán TSCĐ

7
Ví dụ 1: Phân loại BĐS cho mỗi tình huống sau đây

BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại Tài khoản

1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá BDS DAU TU

2. Nhận đất do nhà nước cấp để xây dựng nhà

SU DUNG
xưởng

3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử

DAU TU
dụng trong tương lai

4. Mua nhà dự tính bán trong kỳ

HANG HOA

5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty SU DUNG

6. Xây nhà căn hộ chung cư để bán trong kỳ

THANH PHAM
hoạt động kinh doanh thông thường
GHI NHẬN BĐS đầu tư
ĐIỀU KIỆN
Chắc chắn thu được LIKT trong tương lai; và
 Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy

(1) Ghi nhận ban đầu:

 Theo NGUYÊN GIÁ: bao gồm các chi phí giao dịch liên
quan trực tiếp ban đầu.
(2) Chi phí sau khi ghi nhận ban đầu
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ
632.641…
 trừ khi chi phí này chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra
lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được
đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.
BĐS kinh doanh hình thành từ việc mua
Mua Mua trả chậm, trả góp
Nợ 217, 1567
Nợ 217, 1567 Nợ 133
Nợ 133 Nợ 242
Có 331, 112 … Có 331
Lưu ý: khi mua góp
+ Nguyên giá tính trên giá trả ngay
+ Chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay hạch
toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.
 VÍ DỤ : MUA BĐS
Ví dụ 2: Mua miếng đất nắm giữ chờ tăng giá : 6 tỷ, thanh toán
bằng TGNH. Cty chi tiền nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất
800 tr, và làm giấy sang tên 100tr, tất cà thanh toán bằng tiền
Nợ 217 800 Nợ 217 100
mặt. Có 112 6000 6000 Nợ 217
Có 333 800
Nợ 333
Có 111
800
800 Có 112 100

Ví dụ 3: Mua căn nhà dự tính bán nhanh để quay vòng hồi vốn:
giá mua 5 tỷ chưa thuế, thuế GTGT 10%, cho biết giá trị đất 4 tỷ
Nợ 1567 5000
Có 112 5100
Nợ 133 100( Thuế không áp dụng Đất)

Ví dụ 4: Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay
chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất
1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2
Nợ 217 2200
năm là 72.000.000đ. Nợ 133 120 Có 331 2392
Nợ 242 72

11
 Bài giải

• Ví dụ 2:

• Ví dụ 3

• Ví dụ 4

12
 Sơ đồ tài khoản hạch toán
BĐS kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng

111,152 2412 217…

Tập hợp chi phí Kết chuyển hình
xây dựng thành tài sản

Chủ đầu tư bỏ tiền ra xây để hình thành lên tài

sản 2412-------211
BÊN A *LƯU Ý: Khi sd nhiều mục |
đích | -------- 212
thì dùng tk 2412 | --------- 1557
152,111,334 621,622… 154 1557
Tập hợp chi phí XD Kết chuyển tổng Giá thành sp
phát sinh hợp chi phí hoàn thành

Công ty xây dựng

BÊN B

13
BĐS kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng

BĐS đầu tư Thành phẩm BĐS

Tập hợp
CP xây Nợ 2412 Nợ 154
dựng Có 111, 152 … Có 621, 622, 623, 627
Ghi nhận
Nợ 217 Nợ 1557
BĐS
Nợ 632 Nợ 152, 111 …
hoàn
Có 2412 Có 154
thành
Lưu ý: Trường hợp BĐS xây dựng sử dụng cho nhiều mục đích
mà không hạch toán riêng được thì kế toán tập hợp chi phí phát
sinh tới việc xây dựng trên TK 2412
Ví dụ 5: Xây dựng BĐS
Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng để cho thuê và đã
hoàn thành nghiệm thu như sau:
- Tổng chi phí xây dựng thực tế phát sinh: 3.400.000.000 đ
- Trong đó phí vượt mức DN chịu: 15.000.000 đ
kế toán ghi nhận TS.
Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS

211 2141
4 4 1 1
213 chuyển HM
10 10
217 2147
14 1

16
Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS
1a-BĐS đầu tư  BĐS chủ sở 1b-BĐS chủ sở hữu  BĐS
hữu đầu tư
BĐS đầu tư: 217 & 2147 BĐS CSH: 211, 213 & 2141
BĐS CSH : 211, 213 & 2141 BĐS đầu tư: 217 & 2147
a) Chuyển nguyên giá a) Chuyển nguyên giá
Nợ 211, 213/ Có 217 Nợ 217/ Có 211, 213

b) Chuyển hao mòn b) Chuyển hao mòn

Nợ 2147/ Có 2141 Nợ 2141/ Có 2147

2-Chuyển TP HTK  BĐS đầu tư : Nợ 217 / Có 1557; 1567

Ví dụ 5:

Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn
phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê.
Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ, nguyên giá tòa nhà trên
đất 29 tỷ, giá trị hao mòn lũy kế tòa nhà tính đến thời điểm
chuyển 5 tỷ
Doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh BĐS
Bán BĐS ĐT Bán hàng hóa/ Cho thuê BĐS
thành phẩm BĐS đầu tư
Doanh thu Nợ 112 … Nợ 112 … Nợ 112 …
(5117) Có 5117 Có 5117 Có 5117/3387
Có 333 Có 333 Có 333
Chi phí Nợ 632 Nợ 632 Nợ 632
(632) Nợ 2147 Có 1567, 1557 Có 2147 …
Có 217 Có phí khác
Chú ý: Bán BĐS có 2 trường hợp
TH1: Bán không cần sữa chửa -GVốn:
-Dthu:
TH2: Bán Có thực hiện sữa chữa
- Kết chuyển BĐS 217 1567
- Tập hợp phí sữa chữa
- Bán BĐS
Sơ đồ bán BĐS không sửa chữa

217 2147 TK 632.

632 5117 112

111 3331
Phí bán BĐS

20
Ví dụ 6: Bán BĐS

DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với
giá bán chưa thuế 4 tỷ, trong đó giá trị quyền sử dụng đất của
cửa hàng có giá 2,8 tỷ, thuế GTGT 10% thu TGNH.
Nguyên giá cửa hàng 1,4tỷ, GTHM lũy kế nhà 250 trđ.
Chi phí môi giới 10 trđ thanh toán tiền mặt.
 Sơ đồ bán BĐS CÓ sửa chữa trước khi giao

217 2147
chuyển
1567

111.. 154 632 5117 112

Kc Giá bán BĐS
Chi phí SC Gíá vốn
KC
ps 111
3331
Phí bán BĐS

22
Ví dụ 7: bán BĐS có sửa chữa

Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà,
DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá
2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 300.000.000đ. DN quyết
định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc
sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa
33.000.000đ (trong đó thuế GTGT 3.000.000đ).
DN giao nhà cho người mua và thu TGNH số tiền bán nhà gúa
chưa thuế 5tỷ, thuế GTGT 10% trong đó Gía trị đất 3,5 tỷ.
Chi phí ước tính tổn thất BĐS kinh doanh

Hàng hóa, thành phẩm BĐS nắm giữ chờ tăng giá
BĐS
Nếu có bằng chứng thì tiến Nếu có bằng chứng chắc chắn
hành lập dự phòng giảm giá cho thấy BĐS đầu tư bị giảm
HTK theo VAS 02. giá so với giá trị thị trường và
TK1567 khoản giảm giá được xác định
một cách đáng tin cậy thì DN
được đánh giá giảm nguyên giá
và ghi nhận tổn thất
Nợ 632 / Có 2294 Nợ 632/ Có 217
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo tình hình tài chính

BĐS kinh doanh cho mục đích

sinh lợi trong ngắn hạn được
trình bày ở phần TS, loại A – nhóm
IV “Hàng tồn kho”
BĐS kinh doanh cho mục đích
đầu tư được trình bày ở phần TS,
loại B, nhóm III “BĐS đầu tư” theo
nguyên giá và giá trị hao mòn lũy
kế.
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo kết quả hoạt động

Doanh thu bán và cho thuê BĐS

kinh doanh được trình bày ở chỉ
tiêu “Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ”
Giá vốn BĐS kinh doanh đã tiêu
thụ trong kỳ và các chi phí liên
quan được trình bày ở chỉ tiêu “Giá
vốn hàng bán”.
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ

Luồng tiền từ hoạt động kinh

doanh: dòng tiền thu, chi của BĐS
kinh doanh thu lợi trong ngắn hạn,
chi về cho thuê BĐS đầu tư.
Luồng tiền từ hoạt động đầu tư:
dòng tiền thu, chi của hoạt động mua
sắm, xây dựng, thanh lý, nhượng
bán các TSDH là BĐS đầu tư.