계약 및 클레임 - QS(Quantity Surveyor)와 건설계약 및 클레임
QS(Quantity Surveyor)와 건설계약 및 클레임
윤찬호 Rider Levett Bucknall 한국지사 팀장
1. 들어가는 말
본 고는 국내건설산업의 실무적인 특성상 국내에서는 건
설 관련종사자들에게 조차 제대로 그 위상이나 역할이 인식
되고 있지 않고 있으나, 해외건설시장에서는 일반적으로 발
주자가 직접 임명하여 건설원가관리 (Cost Management)
및 계약관리 (Contract Management) 의 업무를 수행하는
주체인 Quantity Surveyor (이하“QS”
)라는 전문직종이 어
떻게 건설계약 및 클레임에 대한 전문지식을 가지게 되었는
지에 대한 이유를 살펴보고자 한다.
2. 계약관리, 클레임도 Cost관리의 일부
몇 권 되지도 않겠지만, 국내 대형 서점에 진열된‘원가관
리’
라는 주제를 다룬 참고서적들은, 천편일률적으로 원가라
는 것이 자재의 적기 수급이나 노무인력의 효율적인 동원이
라는 주제를 과거 논의되었거나 현재 논의되고 있는 몇 가지
기법들을 현장에서 어떻게 활용하여 바람직하게 구현할 것
인가 정도로 다루고 있는 것으로 보인다. 그러나, 좀 더 생각
을 확장해 보면, 이는 시공자 측면에서“도급금액대비 실행
률 관리”즉 시공자측면의 직접공사비 관리의 한 기법일 뿐
이다.
건설사업에서의“원가”
라는 것을 좀 더 큰 그림에서 본다
면, 시공자의 측면에서의 경우라면, 입찰행위에서부터 개시
된 투입비용과 해당공사를 수행할 입찰금액 그리고 공사진
행 중 변경에 따른 공사수행의 일체비용과 해당공사를 통해
기대하는 수익금액을 모두 포함하는 개념으로 이해하여야
계약∙분쟁전문위원회 전문위원
것이다. 여기서 많은 경우 원가를 구성하는 전부로 잘못 알
고 있는 BoQ(내역산출서)는 해당공사의 입찰당시의 역무를
금액화한 하나의 양식으로, 많은 관리대상들로써의 원가들
중에 하나에 불과하다 하겠다.
따라서, 이러한 통합적인 개념의‘원가’
를 관리하기 위해
서는 필연적으로, 입찰조건, 계약조건해석을 포함한 계약도
서의 이해, Scope of works(역무)변경에 따른 시공자의 의
무와 권리에 대한 올바른 이해, 또한 계약자로써의 권리를
객관적으로 수치(금액으로 환산)화할 수 있는 능력, 그리고
단수한 금액화보다는 좀더 세련된 documentation(서류작
업)능력을 갖추는 것이 시공자측면에서의 원가관리의 핵심
일 것이다.
발주자측면에서라면 어떨까?
사업의 초기 기획단계에서 수립된 예산이 사업의 마무리
까지 부족함이 없이 관리되어야 하는데 이러한 총체적인 절
차와 과정이 발주자측면에서의‘원가관리’
로 정의될 것이다.
따라서, 발주자의 입장에서는 입찰조건 및 입찰도서가 가지
는 risk, 계약도서 및 계약조건들이 가지는 risk들에 대한 해
박한 실무지식, 그리고 시공단계에서 제기될 수 있는 시공자
클레임에 계약자 쌍방간의 대한 권리와 의무의 해석 및 평가
등의 업무를 맡아, 발주자의‘원가관리’
를 담당할 전문인력
이 필요할 것이다. 결국 이러한 업무를 담당하는 인력을 QS
라고 인지하면 될 것이다. 다만, 이러한 업무를 발주자 측면
에서 제공한다면 Professional Quantity Surveyor(PQS)로,
시공자의 측면에서 제공한다면 Contractors Quantity
Surveyor (CQS)로 통상적으로 불리고 있다.
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3. QS의 기원 및 계약전문가로의 진화
QS가 설계나 엔지니어링의 업무를 수행하던 건설직종과
구분되어 영국건설산업에서 전문직종으로 공공에 처음 인식
된 계기는 Old Place of Westminster가 화재로 소실되고
1836년 새로운 House of Parliament가 설계되었던 그 해,
이 공사에서 처음으로 지금과 유사한 형태의 수량산출방식
(Measurement)과 이를 바탕으로 작성된 자세한 내역이 기
록된 산출내역서(Bills of Quantity (이하“BoQ”
))를 사용하
게 되었는데, 해당quantity (내역수량)를 surveying(산출)
했다는 데서 그 이름이 유래되었다고 전한다. 그러던 것이
현대에서 와서는 앞서 기술된 사업비(cost)와 관련한 일련의
업무들을 발주자의 권리를 위임 받아 수행하고 있는 것이 오
늘날의 QS위상으로 정리하는 것이 보편 타당할 것이다.
여기에 건설계약과 클레임 및 건설분쟁과 관련하여 건설분
야의 전문지식과 법률적인 지식이 결합되어 요구되는
Contract specialist (통상“Claim Surveyor”
로 불림)의 업무
영역도 지속적으로 변모/진화하고 있는 QS의 업역으로, 현재
두드러지게 나타나는 트랜드로 자리매김해 나가고 있다.
어떻게 하여 애초 BoQ를 만들어내는 것이 주업역이던
QS가 건설계약이나 건설분쟁으로까지 그 업역을 넓힐 수
있었을까?
이에 대한 해답은 아래 QS의 자격시험과 QS양성체계에
대해 좀더 살펴봄으로써 풀어나가고자 한다.
4. QS양성체계와 QS교육내용
4.1 QS의 자격인증기관 - RICS
현재 QS의 자격인증은 영국의 왕립서베이어협회 (Royal
Institution of Chartered Surveyors, 이하“RICS”
)을 통해
이루어지고 있다. RICS는 1940년대에 들어서 개명된 것으로,
역사적으로 그 이전으로 거슬러 올라가보면 The Institution
of Surveyors라는 기구가 1868년에 영국에서 처음 설립된 것
으로 알려지고 있다.
이 기구의 회원들은 당시 여러 형태로 존재하던 각 분야의
surveyor(써베이어:조사자 및 평가사 직무수행자)로써, QS
를 포함하여 부동산감정평가사, 전문경매사, 토지감정사, 부
50 건설관리
동산중개사, 지적측량사, 임대부동산 자산관리사들을 두루
포함하고 있고 지금도 그러하다.
그 후 이 기구는 The Surveyors Institution으로 개명되었
는데 1881년 빅토리아 여왕으로부터 왕실헌장(Royal
Charter)을 수여 받게 되었고, 1930년 Chartered
Surveyors Institution으로 다시 이름이 바뀌게 되었다가,
1946년 현재 이름인 Royal Institution of Chartered
Surveyors 라 명명되었다.
따라서, 여기서 확실히 할 필요가 있는 것은 RICS가 QS
들의 회원들로만 구성된 것은 아니라는 사실인데 앞서 언급
한 바와 같이, 당시의 다양한 surveyor(평가사)업무를 수행
하는 회원들이 통합된 형태로 구성하고 있고 현재까지 RICS
라는 단일 조직(협회) 안에서 아래와 같이 다양한 전문
division(분과)를 두고 있는 형태로 운영되고 있다고 보면 될
적절한 이해일 것이다.
1) QS (Quantity Surveyor, 건설사업 원가관리 전문직),
2) GP Surveyor (General Practice Surveyor, 부동산
감정평가사),
3) BS (Building Surveyor, 빌딩써베이어(빌딩의 노후상
태 및 가치를 조사∙평가하는 직종),
4) Geomatics (지적 및 토지측량관련 측량사),
5) Marine resource management (해양자원관리 전문
직종 업무),
6) Mineral & waste management (광물&재생자원관리
전문직종 업무),
7) Antiques and Fine Art Surveyor (골동품 및 미술감
정평가 전문직),
8) Planning & Development (도시계획 및 개발기획관련
전문직종 업무)
9) Rural practice (농촌 및 비도심지 관리 관련 전문직종
업무) 등 17개 분과
2008년 말 기준으로 RICS는 146개국이라는 믿기 힘든
다양한 국적의 회원들로 구성되게 되었으며, 현재 견습회원
들을 포함하여 125,000명이 가입하고 있는 명실공히 글로
벌전문직종 (surveyors)을 위한 세계적인 규모의 협회라 하
겠다.

4.2. QS의 자격시험(APC) 및 양성체계
영국의 전문가자격시험은 국내의 그것과는 본질적으로 차
이를 나타내고 있는데 이를 한 마디로 요약하면 영국의 경우
현재까지도 철저한 도제방식(apprenticeship)에 근거한 전
문가를 양성하는 체계라는 것이다.
그 방식이라는 것이, 해당분야의 전문가가 되기 위해 자격
시험을 통과하기까지, 기존에 그 과정을 통해 해당자격시험
을 통과한 장인(master)으로부터 일정기간 견습기간을 거쳐
만족스런 성취를 이루어야만이 자격시험에 응할 수 있는 권
한이 생기며, 이 자격시험을 최종적으로 통과해야 전문가로
인정될 수 있다.
좀 더 구체적으로 기술해 보자면, 이렇게 최종자격시험을
통과하여 전문성이 인증된 QS를 가리켜, 통상 QS라는 단어
앞에 Chartered라는 단어가 들어가게 되는데, 그러기까지
는 필기시험과 실시시험을 모두 통과하여야 한다. 이렇게 체
계화된 시험과정을 APC (Assessment of Professional
Competence) 라고 칭하고 있다.
필기시험의 경우, 대학과정에 개설된 QS학부과정에 입학
하여야 하며 이 과정을 졸업하게 되면, 일단 필기시험에 한
해서 면제를 받을 수 있다. 단 여기서 중요한 점은 RICS가
인정한(Accredited) QS과정을 졸업하여야 한다는 것이다.
RICS가 인정한 QS학과를 졸업하게 되면, 통상적으로
trainee QS (견습QS)의 위치로 기업(QS회사)에서 위탁교육
을 받게 된다. 이 또한 아무 QS회사나 되는 것은 아니다.
RICS로부터 교육체계를 인정받는 QS회사(approved QS
company for Training Structure)와 교육계약(Training
Agreement)를 고용계약과 별도로 하여야 비로소 trainee
QS의 견습이 개시된다.
견습기간은 최소 24개월이며, 이 견습기간에 회사로부터
하루하루 수행업무에 대해 조언을 해줄 한 명의 멘토
(mentor)와 정기적으로 업무향상이 이루어지고 있는 지를 감
사하게 될 한 명의 카운셀러 (counselor)를 소개 받게 된다.
이 견습기간 동안 견습QS는 매일매일 업무일지(work
diary)를 써야 하며, 자기가 수행한 보조적인 역할이 어떠한
항목의 업무(예, 수량산출, 원가기획, 고객관리, 계약관리 등)
에 해당하는 지를 시간단위로 매일매일 기록하여야 하고, 이
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를 다시 월 단위로 통계를 내어 실기시험을 치르기 위한 요
건의 하나로 본 시험에서 성취하도록 요구하는 Professional
Competences (직무이수항목들)의 최소한의 요구시간을 모
두 만족하여야 한다. 이는 전문가로 성장하기 위해 요구되는
다양한 직무능력을 고루 갖추기 위해 회사일과 관련하여 균
형 있게 업무를 수행하고 있는지를 스스로가 관리하도록 모
니터 하게 하기 위함이다.
이렇게 관리되는 동안 매 3개월 단위로 자신에게 배정된 멘
토에게 직무능력향상여부를 검증 받게 되며, 또한 매 6개월마
다 한번씩 배정된 카운셀러로부터 정기발표(presentation)을
통해, 어떤 업무를 어떻게 수행하여 실기시험에서 요구되는
일정직무를 만족스러운 수준의 이해도와 처리능력을 갖추게
되었는지를 최소 24개월 동안 기존의 chartered QS로부터
모니터 받으며 실무교육에 임하게 된다.
이렇게 최소 24개월이라는 실무교육의 시간이 지나야 견
습QS는 실기시험에 능할 수 있는 기회가 주어진다. 필자가
기회가 주어진다고 표현한 이유는, 이 시간이 지나고 난 후
견습생이 최소한의 견습기간이 지났으므로 실기시험을 보도
록 허락을 구하였으나 만약 배정된 멘토나 카운셀러 중 어느
한 사람이 아직 만족스런 교육이 이루어지지 않았다고 판단
할 경우라면 견습QS는 다음단계인 실기시험으로 넘어갈 수
없게 된다.
필자의 경우는 견습기간을 막 시작한 시절, 그 당시 가장
염려가 되었던 점이 본토 영국인이 아닌 한국인이라는 이유
로 하여, 이러한 전문가 양성체계가 개개인에 의해 지극히
주관적일 수 있으며 따라서 외국인에게는 불리하지 않겠느
냐는 생각이 없지 않았다. 하지만, 실제 겪어보니 이러한 생
각이 기우에 지나지 않았다는 것을 곧 깨닫게 되었다. 로마
가 그러하였듯이, 이러한 전문가 양성체계는 하루 아침에 만
들어진 것이 아니었으며, 그러한 이유로 오늘날의 QS가 그
전문성을 인정받으며 전세계의 건설사업을 무대로 이래 없
는 맹활약을 할 수 있었던 원동력이 아닐까 싶다.
어쨌든 이러한 과정을 거쳐 실기시험을 통과하게 된 경우
라면 이로써 RICS가 인증한 chartered QS가 될 것이고, 실
패하였다면 견습기간을 최소한 6개월을 다시 하여야 또 다
시 실기시험에 응할 수 있다. 통상적으로는 최소 1년을 더
하는 것이 상례이다.
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4.3. QS들의 교육내용
QS학과의 커리큘럼의 큰 핵심은 다음과 같이 요약될 수
있다.
1) Construction Law (건설법)
2) Building/Construction Technology (건설용어 및 이해)
3) Measurement Practice (물량산출 실무)
4) Construction Economics and Cost Studies (건설경
제 및 건설원가관리실무)
5) QS Practice & Procedure (QS실무 및 업무절차실습)
6) Procurement & Construction Contract Practice (입
찰전력 및 건설계약실무)
필자의 해석으로는 본 QS교육과정의 구성은 결국, 발주
자가 구현하고자 하는‘원가관리’
라는 최종목적을 성취하기
위한‘원가관리전문교육과정’
으로 해석되며, 이러한 커리큘
럼을 갖추게 된 배경에는
i) 기초적인 건설용어 및 건설산업에 대한 이해와 더불어,
ii) 공사비가 어떻게 구성되게 되었는지를 나타내는 양식
인 산출내역서를 만들어낼 수 있는 실무능력배양,
iii) 근본적인 원가관리가 단순히 물량산출이나 견적만이
아닌 계약조건의 이해를 통해 그리고 법률적인 지식이
없이는 불가능하다는 전제하에 건설법과 관련된 핵심
적인 법리들을 알아야 한다는 판단에서
QS학과의 핵심커리큘럼이 상기와 같이 구성되게 되었던
것이 아닌가 짐작해 본다.
그래서 이들을 통합한 과정이 필요에 의해 생겨나게 되었
고, 고전학문이라고 할 수 있는 건축학과나 토목학과의 업무
와 관련이 있어 보이면서도 전혀 다른 또 하나의 전문영역으
로 자리매김해 가게 되었다고 보인다.
5. QS와 건설계약 및 클레임
필자가 QS를 공부하고자 영국으로 갔던 해가 1999년이니
올해로 딱 10년이라는 시간이 지났다. 그 시절, 막연히 건설
분야의 계약전문가가 QS라고 생각하고 결행한 길이 정작
52 건설관리
첫 강의를 듣고는 꼭 그렇지만은 않았구나 라고 생각이 바뀌
었었던 때가 있었고, 졸업 후 견습시절에는 약간씩 또 그 생
각이 바뀌어, QS실무를 경험한 관리자의 위치에선 현재 시
점에서 볼 때, 왜‘원가관리자(Cost consultant)’
로 널리 알
려진 QS가 건설계약과 건설분쟁의 업무에 관여하게 되었는
지에 대한 물음이, 굉장히 자연스런 실무적인 진화였구나 라
고 결론 내리게 되었다.
건설계약의 두 주체간의 분쟁은 필연적으로 금전적인 이
해관계에서 비롯되는데, 도급계약조건상의 해석 및 계약자
간의 의무와 관리주장과의 상의함이 표면화 되어 나타나는
것으로 분쟁초기단계에 발주자 혹은 시공자간의 클레임으로
쌍방간에 제기되는 것이다. 따라서, QS에 의한 도급계약조
건의 작성은 자연스러운 결과였을 것이다.
어떤 요소와 쟁점들을 두고 분쟁들이 나타났었는지를 어
떤 건설직종들보다 잘 알고 있는 까닭에 사업비관리주체인
QS가 도급계약서조건을 작성하게 되었으며, 다양한 risk들
을 계약조건의 종류의 다양화와 다양한 입찰전략의 수립으
로 풀어보려는 노력은 QS의 업무를 시간이 지날수록 그 분
야로 확대시켰을 것이다.
그 결과 영국의 경우 건축공사에서만 사용되는 표준도급
계약조건의 종류가 무려 40여 가지에 이르는 다양성을 가지
게 되었으며, 이러한 다양성 덕분에, 영국의 건설산업은, 건
설계약과 관련한 전문성을 갖춘 전문직종인 QS가 더더욱
필요로 하게 되었다고 보인다.
이러한 계약관리 및 클레임제기 및 방어와 관련한 일련의
업무가 사업비관리를 실현시키기 위한 방법론적인 시도로
건설법에 대해 이해하려는 노력으로 나타났으며, 이를 위해
서는 영국의‘건설법’
의 근간을 이루고 있고 있는 Contract
law(계약법)과 Tort(불법행위) 그리고 Professional
Negligence (직무태만)에 대한 교육의 필요성으로 나타났고
이를 QS의 교과과정에 포함하게 되었던 것으로 보인다.
여기에 총 건설공사비가 만들어지는 산출내역서의 작성
능력과 해석 및 활용능력 그리고 기본적인 건설산업의 기술
적인 지식이 결합되어, 서로의 이익을 주장하는 분쟁의 주체
인 양방의 법리적인 의무와 관리에 대한 해석과 이에 대한

정당성을 판단해 줄 수 있는 능력을 구비하게 되었으며 이는
기술적인 지식이 부족하고 많은 경우 문구해석에 집착함을
보이는 변호사들과는 차별화되는 건설계약 및 클레임분야의
전문가적 경쟁력을 구비한 QS만의 업영역을 만들게 되는
결과를 낳게 되었다고 본다.
여기에 필요하다고 본인이 스스로 경우, 건설계약 및 클레
임만을 전문적으로 취급하는 QS들은 part-time study이라
는 방식을 통해 업무와 단절 없이 로스쿨과정을 통해 법률적
인 지식과 전문성을 보강할 수 있는 교육의 기회를 적어도
영국의 경우는 부여 받을 수 있는 업무환경이고 보니, 이들
QS들의 경쟁력은 수요자들의 자연적인 선택이 될 수 밖에
없는 것이 아닐까 싶다. 현재 영국에서 유명세를 타고 있는
이 분야의 건설계약 및 클레임관련 전문QS들이 많은 경우
이러한 route (chartered QS --> 실무경력 --> part-time
로스쿨 --> non-practical barrister)를 밟았다는 것이 그
들의 이력을 통해 증명되고 있다.
물론 국내의 건설계약조건의 경우 다른 관련산업 기술법
과 산업법규 등과 연계하여 얽히고 설켜 있어, 계약관리라는
것이 근본적인 한계가 있을 수 있을 수도 있을 것이고, 이러
한 까닭에 영국의 건설법을 근거로 한 QS의 교육과정과는
다르게 접근이 되어야 한다는 것에 인정을 해야 할 부분으로
보인다.
6. 맺음말
본 고에서는 필자는 원가라는 것이 단순한 직접공사비만이
아니라는 것과 따라서 건설계약 및 클레임과 관련한 일련의
행위들이 원가관리의 연장선상에서 QS들의 업무들이 해석되
어야 한다고 주문하였고, 이를 객관적으로 수행하고 있는 영
국의 QS의 양성체계와 교육내용을 바탕으로 어떻게 QS라고
알려진 전문직종들이 건설계약 및 클레임에 전문지식을 가지
고 전세계를 무대로 업무영역을 수행하게 되었는지를 필자의
나름대로의 해석과 경험을 바탕으로 풀어보았다.
필자가 근래에 관여하게 된 클레임업무(해외플랜트공사에
서 제기된 클레임)를 진행하면서 든 생각은, 기술적인 측면
에서의 국내건설기술력은 상상을 초월하리만치 우위에 있었
으나, 클레임이나 계약문서를 다루는 측면에서는 그 미숙함
계약 및 클레임 - QS(Quantity Surveyor)와 건설계약 및 클레임
이 갓 졸업한 QS의 수준보다 못하였다는 것을 인정하지 않
을 수 없었다는 것이 현실이었다.
사업의 성공과 실패를 평가하는 결정계수 중에 중요한 하
나가 종국에 가서는 바로“COST”[발주자 측면에서라면 당
초 사업예산 대비 몇 %로 완공되었느냐 일 것이고, 반면 시공
자측면에서라면 계약금액 대비 실행률이 몇 %에 끝났느냐로
요약될 것이다]인 바, 계약관리와 클레임 대응에 대한 개념정
리를 이러한 확장된 원가의 개념에서 이해되어야 하지 않을
까라고, 그 글을 접하는 건설인들에게 동의를 구하고 싶다.
국내건설산업에서는 이러한 원가관리구현을 위한 얼마만
큼 준비를 하고 있을까, 특히 이러한 전문인력의 교육차원에
서 말이다. 참고로, 본 고에서 언급되었던 전문성을 세계적
으로 인증 받고 있는 Chartered QS는 과연 한국에 몇 명이
나 있을까? 답은 현재 시점에 모두 6명이 있는데, 그 중 5명
이 영국인들이다.
바라건대, 이 글을 읽은 이들만이라도 더 이상 QS가 결코
생소한 직종으로 들리지 않게 되는 계기가 되었기를 희망하
며, 형태나 과정이 어떠하였던 간에 한국의 건설산업에서도
필요성을 인정하는 경우라면, 그 대책과 준비를 이제쯤은 할
때가 되지 않았나 싶다.
필자는 어떤 산업이든 그 산업의 미래는 100년이라는 시
간을 내다보고 준비해야 할‘교육’
에 달려 있다고 믿는 이유
에서 이다.
∙윤찬호 e-mail : pridekorean@gmail.com
제10권 제3호 2009. 6 53