‫عنوان ‪:‬عوامل موثر قیمت مسکن در نواحی شهری‬

‫مقدمه‬

‫رای فعاالن بازار مسکن و در بین آنها از همه بیشتر‪ ،‬اعضای حاضر در جامعه تقاضا‪ ،‬از حدود دو ماه پیش به دلیل‬
‫پیشفرض قرار گرفتن تحوالتی كه هم در حوزه سیاست خارجی و هم در حوزه اقتصاد بازارهای موازی رخ داده‪ ،‬اين‬
‫انتظار بهوجود آمده است كه «مختصات بازار ملك با تغییر روبهرو میشود»‪.‬‬
‫پیشبینی برخیها در قالب اين انتظار تکرار تجربه كاهش قیمت مسکن مربوط به سالهای ‪ 87‬و ‪ 88‬است كه البته‬
‫فرضیه اين گروه نشاتگرفته از توجه مطلق به تحوالت سیاسی در كشور است‪ .‬اما برخی ديگر با تعقیب وقايع اخیر در‬
‫سفتهبازیهای دستكم يکساله در حوزه طال و دالر تصور میكنند جهش سال‪ 86‬و رشد ‪ 80‬درصدی قیمت يکبار ديگر‬
‫بازار مسکن را فرا خواهد گرفت‪ .‬هرچند اين دو نگاه هماكنون به عامل تحريككننده معامالت تبديل شده و‬
‫حاشیهنشینهای بازار مسکن را به «فروشندهمصمم» و «خريدارقطعی» تبديل كرده‪ ،‬اما غفلت از ساير پارامترهای موثر بر‬
‫قیمت مسکن و همچنین عدم محاسبه ارتباط و تناسب بین همه عوامل درونی و بیرونی بازار مسکن در اين دو فرضیه‪،‬‬
‫پیشبینیهای موجود در بازار را با خطای فوقالعاده بااليی همراه كرده است‪.‬‬
‫در اين میان‪ ،‬مطالعهای جامع درباره آينده كوتاهمدت بازار مسکن در حوزه معامالت و قیمتها با احتساب همه‬
‫فاكتورهای موثر بر اين بازار انجام شده است كه نتايج آن‪ ،‬تحقق انتظار كاهش و در عین حال جهش قیمت مسکن را‬
‫بعید میداند‪.‬‬
‫اين مطالعه ضمن تحلیل تکنیکال قیمت مسکن‪ 5 ،‬پارامتر باالبرنده قیمت (از جمله رشد نقدينگی و بازدهی دارايیها) و‬
‫همچنین ‪ 6‬پارامتر كاهشدهنده قیمت (شامل ساختوسازهای وسیع بعد از سال‪ 88‬و تخريب توان خريد خانوارها در اثر‬
‫رشد قیمت سايركاالها در سال جاری) را شناسايی كرده و در نهايت برآيند نیروی اثرگذار بر قیمت مسکن را شناسايی‬
‫كرده است‪ ،‬طوری كه محاسبات در اين بررسی نشان میدهد در زمستان پیشرو نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم‬
‫اعالمی از سوی بانكمركزی جلو میزند‪ ،‬اما شوك شديد قیمتی اتفاق نمیافتد‪ ،‬طوری كه میانگین قیمت مسکن در‬
‫تهران تا قبل از سال‪ 92‬از مرز ‪ 3/5‬میلیون تومان در مترمربع خواهد گذشت‪.‬‬
‫در مطالعهای كه جزئیات آن در زير آمده‪ ،‬تاكید شده است‪ :‬از آنجا كه اراده دولت در امور سیاسی و اقتصادی ماههای‬
‫آينده میتواند مسیر برخی پارامترهای موثر بر قیمت مسکن را تغییر اساسی دهد‪ ،‬بنابراين در محاسبات صورت گرفته‬
‫كماكان درصد خطا وجود دارد‪ ،‬اما سعی شده ضريب آن به كمترين حد ممکن برسد‪.‬‬
‫مسکن با دارا بودن سهم ‪ 30‬درصدی در سبد هزينههای خانوار‪ ،‬از نقش بینظیری برخوردار است؛ از سوی ديگر مسکن‪،‬‬
‫قسمت قابل مالحظهای از ثروت بخش خصوصی را به خود اختصاص داده است‪ .‬به همین دلیل تحوالت اين بازار با دقت‬
‫هر چه تمامتر توسط مردم و البته مسووالن امر رصد میشود؛ واقع مطلب نیز اين است كه هیچ دولتی به اندازه‬
‫دولتهای نهم و دهم برای حل مشکالت مزمن مسکن ورود كرده است بهگونهای كه بهرغم برخی كاستیها‪ ،‬در مجموع‬
‫میتوان عملکرد قابل دفاعی برای آن درنظر گرفت؛ با اين حال بسیاری از رخدادهای بازار مسکن‪ ،‬اجتنابناپذير است‬
 ‫ضمن اينکه بعضا از ماهیت فرابخشی برخوردار میباشد‪.‬‬
‫به منظور تبیین مختصات بازار مسکن در زمستان سال جاری‪ ،‬مطالعهای با محوريت دكتر بهروز ملکی و مشاركت فريد‬
‫قديری و علی قائدی صورت پذيرفت‪ .‬بر اساس نتايج اين مطالعه‪ ،‬پیشبینی قیمت مسکن بر اساس برآيند نیروهای درون‬
‫و برون بخشی شکل میگیرد كه میتواند همراه با خطا باشد چراكه نیروهای مذكور همسو نمیباشند؛ در اين راستا و به‬
‫منظور كاستن از ضريب خطا‪ ،‬ضمن بهرهمندی از تحلیل تکنیکال بازار مسکن‪ ،‬فرضیه كاهش يا تثبیت قیمت مسکن رد‬
‫و فرضیه افزايش قیمت مسکن تايید شد‪.‬‬
‫بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با ساير بخشهای اقتصادی‪ ،‬بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر میپذيرد؛ بر اين‬
‫اساس پیشبینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن‪ ،‬دارای خطای (انحراف معیار) بااليی میباشد‪ .‬عدم‬
‫اطمینان در وضعیت اين عوامل به گونهای است كه موجب پیشبینیهای متنوع و گاه متناقض فعاالن در خصوص قیمت‬
‫مسکن میشود‪ .‬در سال جاری مجموعهای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمتها در بازار مسکن تاثیر میگذارد‪،‬‬
‫اما اينکه در زورآزمايی فاكتورهای موثر بر قیمت مسکن‪ ،‬كدام يك بر بازار مسلط خواهد شد‪ ،‬نیازمند بررسی است؛ براين‬
‫اساس میتوان با لحاظ يکسری از فروض و همچنین طبقهبندی عوامل در دو گروه فزاينده و كاهنده‪ ،‬به تحلیل رفتار‬
‫قیمتی مسکن در زمستان سالجاری پرداخت‪.‬‬

‫عوامل فزاینده قیمت مسکن‬

‫‪1-‬رشد قیمت نهادههای تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحريك قیمت مسکن از ناحیه افزايش هزينههای ساخت بر‬
‫جای میگذارد(تورم فشار هزينه) واقع مطلب اين است كه پس از هدفمند كردن يارانهها‪ ،‬دولت اجازه اصالح قیمت به‬
‫مصالح عمده ساختمانی ‪-‬خصوصا فوالد – نداد‪ ،‬ولی از زمستان سال گذشته‪ ،‬نشانههايی دال بر چراغ سبز دولت به‬
‫فوالدسازان مشاهده شد؛ با ورود به سالجاری و شکلگیری التهابات ارزی‪ ،‬فرصت مغتنمی از سوی تولیدكنندگان مصالح‬
‫ساختمانی برای افزايش قیمت محصوالتشان به وجود آمد كه منجر به افزايش شديد قیمت اكثر مصالح ساختمانی شد‪.‬‬
‫‪2-‬شکلگیری تقاضاهای جديد مسکن در سال جاری(ناشی از خانوارهای جديد و همچنین تخريب و نوسازی) به همراه‬
‫تقاضای انباشته از سالهای قبل موجب تداوم تورم فشار تقاضا بر بازار به شمار میرود‪.‬‬
‫‪3-‬هنگامی كه هزينههای دولت از درآمدهای آن بیشتر باشد‪ ،‬دولت با كسری بودجه مواجه میشود‪ .‬اگر دولت برای حل‬
‫مشکل كسری بودجه اقدام به استقراض از بانك مركزی كند‪ ،‬پايه پولی و به دنبال آن نقدينگی افزايش میيابد‪ .‬برآوردها‬
‫حاكی از آن است كه از آغاز دولت نهم تاكنون‪ ،‬حجم نقدينگی بیش از ‪ 5‬برابر شده است؛ بهگونهای كه در شرايط كنونی‪،‬‬
‫روزانه به طور متوسط ‪ 250‬میلیارد تومان نقدينگی جديد به اقتصاد ايران تزريق میشود! كه از عوامل موثر در تحريك‬
‫تقاضای مسکن (به خصوص تقاضای سرمايهای) میباشد‪.‬‬
‫‪4-‬يکی ديگر از مهمترين عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن‪ ،‬نرخ تورم عمومی میباشد؛ رشد شاخص بهای كاالها و‬
‫خدمات مصرفی نشاندهنده میزان كاهش ارزش واقعی ريال است؛ بنابراين به طور طبیعی در شرايط تورمی‪ ،‬قیمت‬
‫اسمی مسکن برای جبران كاهش ارزش ريال افزايش میيابد‪ .‬بر اساس آخرين اطالعات بانك مركزی‪ ،‬رشد شاخص بها در‬
‫مهر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد ‪ 32‬درصدی برخوردار بوده است‪( .‬قدرت خريد‪ 132‬میلیون‬
 ‫تومان كنونی معادل ‪ 100‬میلیون تومان يکسال قبل است‪ ).‬اين در حالی است كه بسیاری از صاحبنظران اقتصادی‬
‫معتقدند نرخ تورم بانك مركزی با كم برآوردی مواجه میباشد؛ در چنین شرايطی به هیچ وجه نمی توان رشد قیمت‬
‫مسکن در سال جاری را نامتعارف دانست‪.‬‬
‫‪5-‬مسکن كااليی با كاركرد دوگانه (مصرفی‪ -‬سرمايهای) میباشد؛ از سوی ديگر نحوه تخصیص ثروت افراد میان‬
‫دارايیهای مختلف‪ ،‬بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به طوری كه انتقال در سبد دارايی افراد به منظور بهرهمندی‬
‫از بازدهی انتظاری صورت میپذيرد؛ بر اين اساس میتوان انتظار داشت در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و‬
‫همچنین تخلیه تدريجی اثرات تورم زای ارز‪ ،‬قیمت مسکن با تحريك مواجه شود‪.‬‬

‫عوامل کاهنده قیمت مسکن‬

‫‪1-‬مهمترين عامل تعديل بازار مسکن كه مورد اتکای دولتمردان نیز میباشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در‬
‫سال جاری میباشد؛ چرا كه از يکسو تمام اقدامات دولت در چند سال گذشته برای طرح مسکن مهر‪ ،‬به تدريج به ثمر‬
‫نشسته و در ماههای آينده‪ ،‬شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر كشور خواهیم بود و از‬
‫سوی ديگر نگاهی به آمار پروانههای ساختمانی حاكی از آن است كه روند صدور پروانههای ساختمانی از اواخر سال ‪88‬‬
‫به اينسو از وضعیت مناسبی برخوردار میباشد و اين به معنای آن است كه با توجه به دوره ساخت تقريبا دو ساله مسکن‬
‫پس از اخذ پروانه‪ ،‬در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه‪ ،‬مواجه خواهد بود‪.‬‬
‫‪2-‬نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ايرانی حاكی از باال بودن اين نسبت میباشد؛ بنابراين توان‬
‫پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکلگیری شوك قیمتی ندارد خصوصا كه در سال جاری وضعیت‬
‫درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی باشد تا كشش درآمدی خانوارها بتواند افزايش قیمتها را پشتیبانی‬
‫كند‪ .‬از سوی ديگر با مقاومت وزارت راه و شهرسازی‪ ،‬افزايش وام خريد مسکن منتفی شد كه اين سیاست‪ ،‬از وارد شدن‬
‫فشار مضاعف تقاضا بر بازار مسکن كاسته است‪.‬‬
‫‪3-‬دولت با كنترل روانی بازار مسکن توسط طرحهايی چون مسکنويژه تهران‪ ،‬سعی میكند از ورود التهاب به بازار‬
‫جلوگیری كرده و افزايش احتمالی قیمتها را تعديل كند‪.‬‬

‫تحلیل تکنیکال‬
‫در مجموع میتوان گفت ‪:‬پیشبینی درباره نحوه نوسان قیمت مسکن براساس برآيند نیروهای فوقالذكر شکل میگیرد‬
‫كه میتواند همراه با خطا باشد؛ چراكه نه تنها نیروهای مذكور همسو نمیباشند بلکه رفتار برخی از آنان از جمله بورس‪،‬‬
‫نقدينگی و ارز‪ ،‬نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند كه اين مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به‬
‫تبع افزايش خطا در پیشبینی قیمت مسکن میشود‪ .‬در چنین شرايطی بهره مندی از تحلیل تکنیکال میتواند تا‬
‫حدودی راهگشا باشد؛ تحلیل تکنیکال روشی برای پیشبینی قیمتها در بازار از طريق مطالعه وضعیت گذشته بازار‬
‫است‪ .‬در اين تحلیل از طريق بررسی تغییرات و نوسانهای قیمتها و حجم معامالت و عرضه و تقاضا میتوان وضعیت‬
‫قیمتها در آينده را پیشبینی كرد ‪.‬اساس اين تحلیلها بر استفاده از نمودار و رابطههای رياضی و هندسی متمركز است‪.‬‬
 ‫اين نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حركات قیمت و حجم دارايی در گذشته و تعیین قیمت و روند آينده‬
‫دارايی» صورت میپذيرد‪ .‬اين روش بیشتر مورد استفاده سرمايه گذاران قرار میگیرد تا به اين صورت بازده انتظاری خود‬
‫را با استفاده از نوسانات قیمت دارايی افزايش دهند؛ در واقع سرمايه گذاران با ديدگاه كوتاه مدت و میان مدت از اين‬
‫روش بهره میجويند‪.‬‬
‫در خصوص بازار مسکن‪ ،‬تجارب گذشته حاكی از سینوسی بودن روند قیمت مسکن میباشد به گونهای كه پس از ‪ 3‬سال‬
‫ثبات نسبی در بازار مسکن (‪87‬تا‪ ،)89‬انتظار فعاالن مسکن از سال ‪ 90‬به اينسو‪ ،‬در جهت افزايش قیمت مسکن قرار‬
‫گرفته است‪.‬‬
‫نکته ديگر قابل اشاره‪ ،‬مربوط به «نسبت قیمت به اجاره مسکن» است كه رابطهای ساختاری به شمار میرود؛ به طوریكه‬
‫قیمت و اجاره مسکن رابطهای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزايش در يکی از آنها‪ ،‬انتظار میرود ديگری‬
‫نیز افزايش يابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد؛ بنابراين با توجه به اينکه طی چند سال گذشته میزان افزايش اجارهبها‬
‫بیش از نرخ افزايش قیمت مسکن بود؛ علیاالصول در سالجاری پتانسیل رشد قیمت مسکن بیش از رشد اجاره میباشد‪.‬‬
‫همانطور كه در نمودار ذيل نیز مشخص است‪ ،‬هم اكنون نسبت قیمت مسکن به اجاره ساالنه حدود ‪ 16‬میباشد؛ در‬
‫حالیكه رصد روند گذشته‪ ،‬نشان دهنده قابلیت بازار برای افزايش اين نسبت از طريق افزايش قیمت مسکن طی ماههای‬
‫آينده میباشد‪.‬‬

‫اقتصاد سیاسی مسکن‬

‫در خصوص تاثیر مذاكرات هستهای ايران و ‪ 5+1‬بر قیمت مسکن‪ ،‬بايد توجه داشت میزان تنشها‪ ،‬تاثیر يکسانی بر جذب‬
‫نقدينگی توسط بازار دارايیهای مختلف مانند بورس‪ ،‬مسکن‪ ،‬طال و ارز نخواهد داشت بهگونهای كه درصورت وقوع‬
‫بنبست در مذاكرات و به تبع‪ ،‬افزايش تنشها و تحريمها‪ ،‬بدون ترديد حجم قابل مالحظهای از نقدينگی به سمت طال و‬
‫ارز گسیل خواهد شد و در مقابل‪ ،‬در صورت شکلگیری يك توافق جامع و پايدار در مذاكرات و به تبع كاهش تنشها و‬
‫تحريمها‪ ،‬انتظار میرود دارايیهای تولیدمحور و اصطالحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی‬
‫جهت جذب نقدينگی برخوردار باشند‪.‬‬

‫جمع بندی‬

‫جمعیت و فعالیت های اقتصادی هر دو به سمت تمركز در شهرها گرايش دارد‪ .‬بیشتر نوسانات قیمت مسکن‪ ،‬از نوسان‬
‫قیمت در مناطق شهری ناشی می شود؛ بنابراين بررسی علل نوسانات قیمت مسکن شهری‪ ،‬درك ما را در مورد رابطه بین‬
‫بازار مسکن و اقتصاد كالن افزايش خواهد داد در سطح خرد‪ ،‬مسکن بزرگترين مؤلفه ثروت اغلب خانوارها است‪ .‬در حقیقت‬
‫برای اغلب خانوارها‪ ،‬مهمترين معامله مالی‪ ،‬خريد مسکن است و همچنین ساخت يك واحد مسکونی‪ ،‬بخش مهمی از مخارج‬
‫خانوار يا حتی بهتر بگويیم كل ثروت خانوار را شامل میشود بررسی وضعیت مسکن از دو بعد اقتصادی و اجتماعی حائز‬
‫اهمیت است‪ .‬مسکن از ديدگاه اقتصادی‪ ،‬يك كاالی اقتصادی است و سرمايهگذاری در بخش مسکن بهطور مستقیم اشتغال‬
‫و درآمد ملی را تحت تأثیر قرار میدهد‪ .‬همچنین مسکن از ديدگاه اجتماعی برآورد كننده يك نیاز اجتماعی است؛ بنابراين‬
‫بررسی تحوالت بخش مسکن و سیاستها و رويکردهای اتخاذشده مربوط به آن میتواند تبیینكننده وضعیت و راهنمای‬
‫عاملین بخش مزبور باشد ‪.‬عواملی كه بر قیمت مسکن تأثیرگذار هستند به همان میزان كه برای خانوادهها مهم هستند‪،‬‬
‫برای برنامهريزان شهری‪ ،‬سازندگان‪ ،‬حرفههای مربوط به دادوستد امالك و تأمینكنندگان منابع مالی نیز دارای اهمیت‬
‫است با استفاده از مدل قیمت هدانیك‪ ،‬مطالعات زيادی در مورد قیمت مسکن صورت گرفته اما مطالعهای كه بهصورت‬
‫همزمان متغیرهای عرضه و تقاضا را بر قیمت مسکن بررسی كند‪ ،‬كمتر انجامشده است بهعبارتديگر در تحقیقات اقتصاد‬
‫شهری‪ ،‬رابطه بین بازار مسکن و اقتصاد كالن ناديده گرفته شده است در ايران نیز اگرچه مطالعات معدودی با استفاده از‬
‫مدل هدانیك انجام شده ولی اثرات همزمان عرضه و تقاضا در مطالعات موردتوجه قرار نگرفته است‪ .‬ما در اين مقاله كه‬
‫مسکن را يك كاالی همگن فرض كرده ايم به شناسايی عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضای مسکن پرداخته ايم و سپس اثر‬
‫هر يكبر قیمت مسکن موردبررسی قرار داده ايم همچنین به بررسی نقش دولت و سیاستهای آن بر بخش مسکن خواهیم‬
‫پرداخت كه در قسمت ديکر اين مقاله مفصل در آن موضوع بحث خواهیم كرد ولی در ادامه در ادامه مروری بر تحقیقات‬
‫انجام شده ای كه در اين زمینه چه در داخل كشور و چه در خارج كشور انجام شده است میپردازيم و به نتايج اين تحقیق‬
‫توجه میکنیم كه بعد از آن به يك نتیجه گیری و جمعبندی می پردازيم ‪:‬‬

‫قلیزاده و مالولی كه در سال ‪ 1391‬مطالعه ای در اثر نقدينگی بر نوسان قیمت بازار مسکن در ايران و بیست كشور عضو‬
‫سازمان همکاری و توسعه اقتصادی كه نوسانهای قیمت مسکن در دهههای اخیر در آنها بیش از ساير كشورها به چشم‬
‫میخورد را با استفاده از مدل پانل ديتا و با دادههای فصلی ‪ 1980 – 2009‬بررسی كردهاند‪ .‬آنها ابتدا مدل پايه را برای‬
‫تمام كشورهای منتخب تخمین زده‪ ،‬سپس كشورها را به دو گروه دارای درآمد نفتی و فاقد درآمد نفتی تقسیم و نتايج‬
‫حاصل از رگرسیونها را باهم مقايسه كردند‪ .‬نتايج تخمینها حاكی از آن است كه در مدل موردمطالعه نقدينگی اثر مثبت‬
‫و معنیداری بر قیمت مسکن دارد و ضريب يادشده در گروه اول بهمراتب بیشتر بوده‪ ،‬سهم عمدهای از نوسانات قیمت‬
‫مسکن از طريق نقدينگی موجود در اين بخش توضیح داده می شود‪ .‬متغیر درآمد نفت در كشورهای گروه اول اثر مثبت و‬
‫كامالً معناداری بر نوسان قیمت مسکن دارد و شدت آن بر نوسان قیمت مسکن بهطور مستقیم و غیرمستقیم (از طريق‬
‫نقدينگی) ‪ 36‬درصد بیشتر از كشورهای فاقد درآمد نفت است‪.‬و تحقیق ديگری كه خلیلی عراقی‪ ،‬مهرآرا و عظیمی در‬
‫همان سال ‪1391‬به بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ايران پرداختهاند‪ .‬آنها تالش كردهاند تا عوامل سمت عرضه و‬
‫تقاضای مسکن با استفاده از اصول اقتصاد خرد مدلسازی و اثر متغیرهای مخارج مصرفی خانوار‪ ،‬تعداد خانوارها‪ ،‬هزينه‬
‫استفاده‪ ،‬تسهیالت بانکی‪ ،‬قیمت زمین و هزينه ساخت بر قیمت مسکن اندازهگیری شود‪ .‬با توجه به مزيت دادههای تركیبی‪،‬‬
‫آنها از اطالعات آماری نامتوازن دوره ‪ 1370 – 1389‬مربوط به مناطق شهری ‪ 30‬استان ايران استفاده كردهاند‪ .‬همچنین‬
‫به منظور تفکیك اثرگذاری متغیرها در افق زمانی با توجه به الگوی تصحیح خطا و روش حداقل مربعات معمولی پويامعادالت‬
‫را بهصورت كوتاهمدت و بلندمدت تصريح و برآورد كردهاند‪ .‬حال با ذكر اين دو تحقیق نتايج اين تحقیقات حاكی از آن‬
‫است كه در بلندمدت مخارج مصرفی‪ ،‬اعتبارات بانکی و قیمت زمین آثار مثبت و هزينه مالکیت اثر منفی بر قیمت حقیقی‬
‫مسکن دارد‪ .‬در كوتاه مدت نیز اثر افزايش مخارج مصرفی‪ ،‬اعتبارات بانکی‪ ،‬قیمت زمین‪ ،‬هزينه ساخت و قیمت با وقفه‬
‫مسکن‪ ،‬بر قیمت حقیقی مسکن در دوره جاری مثبت و اثر هزينه مالکیت منفی است‪.‬‬
‫مهرآرا و شهاب لواسانی هم در اين سال (‪ )1391‬در مقالهای با عنوان آثار تکانههای نفتی و سیاستهای پولی بر رفتار‬
‫چرخهای قیمت مسکن ابتدا به معرفی و نحوه اثرگذاری بیماری هلندی بر اقتصاد كشورهای دارای نفت پرداخته و سپس‬
‫با استفاده از مدل خود رگرسیون برداری به بررسی تعامل میان شش متغیر چرخههای قیمت مسکن‪ ،‬نرخ ارز واقعی‪،‬‬
‫درآمدهای واقعی نفت‪ ،‬عرضه پول و نرخ بهره پرداختهاند‪ .‬نتیجه بررسی آنها حاكی از افزايش در بخش ادواری قیمت‬
‫مسکن به دنبال بروز شوكهای مثبت در چرخههای درآمدهای واقعی نفت است‪.‬و در مقالهای ديگر به بررسی رابطه بین‬
‫نرخ سود وامهای بانکی و قیمت مسکن در ايران پرداختهاند‪ .‬برای اين منظور از چندين الگوی خود رگرسیون برداری كه‬
‫شامل متغیرهای نرخ سود وامهای بانکی و حجم پول در گردش و نرخ رشد تولید ناخالص داخلی سرانه بهعنوان متغیرهای‬
‫و‬ ‫تقاضا‬ ‫طرف‬ ‫تعیینكننده‬
‫هزينههای خدمات ساختمانی و نیز ساخت مسکن جديد بهعنوان متغیرهای تعیینكننده سمت عرضه میباشند‪ ،‬بهصورت‬
‫فصلی طی دوره ‪ 1370 – 1386‬استفاده كردهاند‪ .‬نتايج مدلها نشان داد كه با كاهش نرخ سود وامهای بانکی هزينه‬
‫استقراض از سیستم بانکی كاهشيافته و درنتیجه‪ ،‬تقاضا برای مسکن توسط خانوار افزايشيافته و به عبارتی‪ ،‬سیاست‬
‫كنترل نرخهای سود تسهیالت بانکی كه يکی از شیوه های سركوب مالی در اقتصاد است موجب انتقال منابع به بخش‬
‫مسکن و فرار منابع از بخش بانکی می شود‪ .‬و بعد از بررسی تحقیقاتی كه در ايران انجام شده بود و نتايج آن را هم كه‬
‫بررسی كرديم حال به تحقیقات خارجی هم توجه ای میکنیم كه با شرايط اقتصاد ثبات در اروپا و آمريکا و ‪ ...‬نتايج‬
‫تحقیقات آنان در خصوص مسکن چگونه میباشد و چگونه میتوانیم از نتايج آنان استفاده نمايیم با اين اوصاف تسه‪ ،‬رودگرز‬
‫و نیکلیوسکی در سال ‪ 2014‬در پژوهشی به بررسی رابطه بین نرخ بهره حقیقی وام مسکن و قیمتهای حقیقی مسکن‬
‫در انگلستان و ولز بعد بحران مالی جهانی سال ‪ 2007‬پرداختند‪ .‬نتیجه اصلی كار آنان بیانگر اين است كه بحران جهانی‬
‫مالی دارای اثر بلندمدت بین سیاستهای پولی و قیمت مسکن میباشد بهگونهای كه به ازای هر يك درصد افزايش در نرخ‬
‫بهره حقیقی وام مسکن‪ ،‬قیمت مسکن ‪ 6/4‬درصد افزايش میيابد‪ .‬و به همراه آن جانسون هم در سال ‪ 2014‬به بررسی‬
‫وجود رابطه علیت بین قیمت مسکن و وضعیت اشتغال زنان در آمريکا با استفاده از يك مدل تعادل عمومی پرداخته است‪.‬‬
‫وی به دنبا ل پاسخ به اين سؤال بود كه آيا گران شدن مسکن موجب افزايش اشتغال زنان میشود يا افزايش اشتغال زنان‬
‫و به دنبال آن افزايش درآمد خانوار موجب افزايش قیمت مسکن میشود‪ .‬نتیجه مطالعه وی نشان میدهد كه هیچ رابطه‬
‫علیت معناداری بین قیمت مسکن و اشتغال زنان در آمريکا وجود ندارد‪ .‬و در همان سال جو و تريپ به بررسی تأثیرات‬
‫سیاستهای بانك مركزی در نرخ بهره بر قیمت مسکن در نیوزيلند طی دوره ‪ 1999-2009‬پرداختند‪ .‬آنها به اين نتیجه‬
‫رسیدند كه افزايش در نرخ بهره موجب ايجاد حباب در قیمت مسکن میشود و پیشنهاد میكنند كه با تغییر در سیاستهای‬
‫نرخ بهره‪ ،‬سازوكارهايی از سوی بانك مركزی اجرا شود تا از ايجاد حباب در قیمت مسکن جلوگیری شود‪ .‬برای بررسی‬
‫قیمت مسکن كه از برابری عرضه و تقاضای مسکن به دست می آيد مفاهیم عرضه و تقاضا و عوامل مؤثر بر آنها را در‬
‫شماره بعدی بحث خواهیم كرد‪ .‬در شرايط باز ار رقابت كامل‪ ،‬مقادير موردتقاضا و نیز مقادير عرضهشده‪ ،‬با فرض ثبات ساير‬
‫شرايط‪ ،‬تابعی از قیمت است‪ .‬درواقع به طور اصولی توابع عرضه و تقاضای كلی به طريقی شکل میگیرند كه مقادير عرضه‬
‫و تقاضا (بهعنوان متغیر وابسته)‪ ،‬به قیمت (بهعنوان متغیر مستقل) بستگی دارند‪ .‬در اين حالت از تأثیر متقابل توابع عرضه‬
‫و تقاضای كل‪ ،‬قیمت و مقدار تعادلی مشخص میشود‪ .‬درصورتیكه مسکن را بهعنوان يك كاالی ناهمگن در نظر بگیريم‬
‫برای برآورد قیمت از روش هدانیك استفاده می شود ولی در اين مقاله و تحقیق با توجه به اينکه مسکن را بهعنوان يك‬
‫كاالی همگن در نظر گرفتهشده است و بر اساس نظريه رفتار مصرفكننده كه سعی در حداكثر كردن میزان مطلوبیت در‬
‫ همچنین با استفاده از نظريه عرضه لوكاس اقدام‬.‫ تابع تقاضای مسکن استخراج میگردد‬،‫هر سطح مشخص از درآمد دارد‬
‫مابقی اين مقاله كه به بررسی تقاضای مردم در شرايط تعادلی‬.‫به استخراج تابع تقاضای مسکن برای اقتصاد ايران شده است‬
‫و تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده كه برابر با تقاضای مؤثر برای مسکن است كه تفاوت نیاز (تقاضای بالقوه) و عرضه‬
.‫(تقاضای مؤثر)را كه به عنوان كمبود و نارسايی بازار مسکن است برسی مینمايیم‬

‫منابع‬

Abelson, P, Joyeux, R., Milunovich, G. and Chung, D. (2005). Explaining House Prices in
Australia: 1970-2003, Economic Record, 81(1).
Bajari, P., Chan, P., Krueger D. & D. Miller (2010), "A Dynamic Model of Housing
Estimation and Policy Implications", NBER Working Paper Series, No. 15955 Baltagi, B.
(2005), Econometric Analysis of Panel Data, John Wiley and Sons Ltd, Third Edition.
Benjamin,John D, Chinloy,Peter,Jud G. Donald (2004),Why Do Household Concentrate
Their Wealth in Housing?. Journal of Real Estate Research, 26(4).
Borsch-Supan, A., Heiss, F. & M. Seko (2001), "Housing Demand in Germany and
Japan", Journal of Housing Economics, 10, 229–252.
Freeman, A. MYRICK (1993), The Measurement of environmental and resource values
theory and method, Washington D.C. Resource for future.
Galati, Gabriele; Teppa, Federica; Alessie, Rob (2011). Macro and micro drivers of house
price dynamics: An application to Dutch data. DNB Working Paper, Working Paper No. 28.
Gallin, J. (2006), "The Long-Run Relationship between House Prices and Income:
Evidence from Local Housing Markets", Real State Economics, 34(3), 417-438.
Goodman, A. & T. Thibodeau (2008), "Where Are the Speculative Bubbles in US Housing
Market?",Journal of Housing Economics, 17, 117-137.
Hill, R. J., Melser, D., & Syed, I. (2009).Measuring a boom and bust: The Sydney housing
market 2001–2006. Journal of Housing Economics, 18(3), 193-205.
Karlik, B., & Olgac, A. V. (2011). Performance analysis of various activation functions in
generalized MLP architectures of neural networks. International Journal of Artificial
Intelligence and Expert Systems, 1(4), 111-122.
Kenny, G. (1999), "Modelling the Demand and Supply Sides of the Housing Market:
Evidence from Ireland, Economic Modelling, 16, 389-409.
Malpezzi, S. (2003). Hedonic pricing models: a selective and applied review. Section in
Housing Economics and Public Policy: Essays in Honor of Duncan Maclennan, 67-74.
Mankiw, G. & D. Weil (1989), "The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing
Market", Regional Science and Urban Economics, 19, 235–258.
Meen, G. (2002), "The Time-Series Behavior of House Prices: A Transatlantic Divide?"
Journal of Housing Economics, 11, 1-23
Meen, G. (2003), Housing Random Walks Complexity and the Macroeconomy, in
Housing Economics and Public Policy edited by T. O’Sullivan and K. Gibb, Blackwell
Publishing, PP. 90-109
Munroe, D. K., Southworth, J., & Tucker, C. M. (2004). Modeling spatially and temporally
complex land-cover change: the case of western Honduras*. The Professional
Geographer, 56(4), 544-559.