TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ

LỚP 97 – CLC43B

NHÓM THE AVENGERS

BÀI THẢO LUẬN TUẦN THỨ 1

GV hướng dẫn: PGS.TS. LÊ MINH HÙNG

DANH SÁCH LÀM BÀI CỦA NHÓM

STT Họ và tên MSSV Nhiệm vụ

1 Nguyễn Yến Trang 185.380101.1241 Nhóm trưởng
2 Đỗ Thị Trà giang 185.380101.1043 Thư ký
3 Nguyễn Thị Kim Y 185.380101.4228 Thành viên
4 Nguyễn Nhật Hà 185.380101.2048 Thành viên
5 Trương Kim Ngương 185.380101.4114 Thành viên

Địa chỉ liên lạc: suninguyen2060@gmail.com

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 09 năm 2019

i
 MỤC LỤC
MỤC LỤC ...................................................................................................................... ii

BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM................................................................................... v

PHẦN NỘI DUNG ........................................................................................................ 1

VẤN ĐỀ 1. SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG .. 1

Câu 1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao
kết hợp đồng? .................................................................................................................. 1

Câu 2. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao? ....................................... 1

Câu 3. Xác định thời điểm giao kết hợp đồng bằng hành vi theo pháp luật nước ngoài
và kinh nghiệm với Việt Nam? ....................................................................................... 1

VẤN ĐỀ 2: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN . 3

2.1. Đối với vụ việc thứ nhất ......................................................................................... 3

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch? ......................................................... 3

Tóm tắt bản án số 121/2019/DS-PT ................................................................................ 3

Câu 2: Theo Tòa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày
15/01/2011 có phải là giả tạo không? Vì sao? ................................................................ 3

Câu 3: Đoạn nào của bản án cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng ? Các
bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? .......................................................... 4

Câu 4: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 15/01/2011
được lập ra để che giấu hợp đồng nào? ........................................................................... 4

Câu 5: Quan điểm của Tòa án xác định hợp đồng nào vô hiệu và hợp đồng vẫn có hiệu
lực? Vì sao? ..................................................................................................................... 4

Câu 6: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu
có phù hợp với lý luận và quy định của pháp luật hay không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp
lý? .................................................................................................................................... 5

ii
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu. ............................................................................................................. 6

2.2. Vụ việc thứ hai ........................................................................................................ 7

Tóm tắt bản án Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao. .................................................................................................. 7

Câu 8. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu? ................................ 7

Câu 9. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh
nghĩa vụ)? ........................................................................................................................ 8

Câu 10. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ. ......................................................................................................... 8

Câu 11. Giả tạo là hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hay là hợp đồng được xác
lập không có sự tự nguyện của các bên? Vì sao? ............................................................ 8

Câu 12. Trong lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật ở Việt Nam đã tồn tại những loại
hợp đồng giả tạo nào?...................................................................................................... 9

Câu 13. Hợp đồng “giả cách” là gì? Hợp đồng “giả cách” có khác gì với hợp đồng
“tưởng tượng”? .............................................................................................................. 10

VẤN ĐỀ 3. HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG..................................................................... 11

Tóm tắt Bản án số 67/2018/DSPT ngày 05/4/2018 của Toà án nhân dân tỉnh Bình
Dương ............................................................................................................................ 11

Tóm tắt Bản án số 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh
Hòa ................................................................................................................................ 11

Câu 1. Hợp đồng trong hai vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời. ................................................................................................ 12

Câu 2. Đoạn nào của các Bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng, chứng
thực theo quy định? ....................................................................................................... 12

Câu 3. Trong Bản án số 67, Toà án công nhận hợp đồng không được công chứng,
chứng thực có thuyết phục không ? Vì sao? ................................................................. 12

iii
Câu 4. Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và hết
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 có thuyết phục
không ? Vì sao? ............................................................................................................. 14

Câu 5. Theo BLDS, hệ quả pháp lý cảu việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu về hình thức ? .......................................................................................... 15

Câu 6: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi phạm
quy định về hình thức thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
có thuyết phục không ? Vì sao?..................................................................................... 15

Câu 7: Hình thức hợp đồng ảnh hưởng như thế nào đến hiệu lực của hợp đồng? ........ 16

Hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nếu pháp luật có quy định.
....................................................................................................................................... 16

Câu 8: Theo pháp luật Việt Nam, có quy định nào xác định hình thức là điều kiện bắt
buộc để hợp đồng có hiệu lực không? Cơ sở pháp lý? Giải thích vì sao? .................... 18

Câu 9: Cho biết hướng xử lý hậu quả của hợp đồng vi phạm hình thức bắt buộc theo
pháp luật nước ngoài và kinh nghiệm đối với Việt Nam? ............................................ 20

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 22

iv
 BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM

Nhiệm vụ cụ thể của từng thành viên:

- Trương Kim Ngương: Làm vấn đề 1 và vấn đề 2 câu 1 đến câu 2.
- Nguyễn Thị Kim Y: Làm vấn đề 2 câu 3 đến câu 7.
- Đỗ Thị Trà Giang: Làm vấn đề 2 câu 8 đến câu 12, tổng hợp bài làm của các thành
viên, kiểm tra lỗi chính tả, in bài thảo luận.
- Nguyễn Nhật Hà: Làm vấn đề 2 và vấn đề 3 câu 1 đến câu 4.
- Nguyễn Yến Trang: Làm vấn đề 3 câu 5 đến câu 9.

Tổng kết quá trình làm việc của nhóm:

Tất cả các thành viên trong nhóm đều hoàn thành tốt công việc được giao, đúng thời
hạn, thể hiện tinh thần hợp tác, cùng nhau phấn đấu học tập. Nhóm cũng tổ chức
những buổi học nhóm trên lớp, thư viện và các bạn đều có mặt đầy đủ để hoàn thành
công việc.

v
 PHẦN NỘI DUNG

VẤN ĐỀ 1. SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Câu 1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng?
- Quy định về im lặng trong giao kết hợp đồng của BLDS 2015 (điều 393) : “Sự im
lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ
trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.”
- Điểm mới : Quy định rõ hơn trường hợp nào thì im lặng được coi là chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng.
- Ý nghĩa: Hạn chế những tranh chấp phát sinh từ sự im lặng này.

Câu 2. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng là
đúng. Vì: việc chuyển nhượng nhà đất giữa ông Tiến, bà Tý với ông Ngự bà Phấn thì
ông Tiến bà Tý đã trả đủ số tiền theo như thỏa thuận ban đầu. Việc giá nhà đất tăng
dẫn đến giá trong hợp đồng tăng theo từ 110 lên 113 cậy vàng là không có cơ sở chứng
cứ rõ ràng. Bên cạnh đó ông Ngự, bà Phấn còn viết giấy cam kết rõ ràng về việc mượn
lại phần đất đã sang nhượng. Vì vậy đây hoàn toàn có căn cứ cho rằng việc bà Phấn
không thể không biết việc chuyển nhượng nhà đất của ông Ngự với vợ chồng ông Tiến
bà Tý.

Câu 3. Xác định thời điểm giao kết hợp đồng bằng hành vi theo pháp luật nước
ngoài và kinh nghiệm với Việt Nam?
Thời điểm giao kết hợp đồng trong pháp luật các nước có nền pháp luật tiên tiến nhưng
theo những trường phái lập pháp khác nhau, trong đó có đại diện của hai hệ thống pháp
luật khá phổ quát trên thế giới hiện nay, bao gồm cả các nước theo hệ thống Civil law
và Common law. Pháp luật các nước Châu Âu lục địa mà đại diện là Pháp, Đức, Ý,
Tây Ban Nha… có tính ổn định, tiên tiến vì được xây dựng trên hệ thống lí luận hoàn
chỉnh và bề dày nền tảng lịch sử lập pháp lâu đời.

1
Qua nghiên cứu pháp luật hợp đồng Anh -Mỹ, có thể rút ra một số nhận xét:
- Luật Anh -Mỹ dựa trên cả các qui định thành văn và án lệ. Luật của hai quốc gia này
có quan điểm lập pháp khá tương đồng trong viêc điều chỉnh về thời điểm giao kết hợp
đồng.
- Mặc dù vậy, giải pháp về vấn đề thời điểm giao kết hợp đồng trong luật Anh và luật
Mỹ không hoàn toàn giống nhau. Trong luật Anh, vấn đề xác định thời điểm giao kết
hợp đồng bằng sự im lặng có phần dè dặt, thì luật Mỹ lại có những hoàn cảnh, điều
kiện nhất định trong Điều 69 Bộ pháp điển hóa về Hợp đồng xuất bản lần thứ hai
(Restatement (Second) of Contracts). Có thể thấy về điểm này, luật Mỹ có phần nhanh
nhạy và linh hoạt hơn so với luật Anh trong viêc pháp điển các qui tắc pháp luật để
điều chỉnh kịp thời những vấn đề phát sinh phổ biến trong thực tiễn.
- Các giải pháp của luật Anh, Mỹ có nhiều điểm khác so với pháp luật của các nước
Châu Âu lục địa trong vấn đề thời điểm giao kết hợp đồng: thời điểm giao kết hợp
đồng là thời điểm gửi thư đi. Đây cũng là những giải pháp hợp lí theo triết lí Anh -Mỹ,
nhưng không vì thế mà luật Việt Nam nên được cải cách theo hướng này, bởi lẽ sự lựa
chọn của Việt Nam cũng nên duy trì để ổn định nền tảng pháp luật, và chỉ cần cải tiến,
chỉnh sửa và tạo ra những nguyên tắc, cũng như ngoại lệ của các nguyên tố đó một
cách rõ ràng là đã đủ để góp phần hoàn thiện pháp luật, qua đó góp phần nâng cao chất
lượng và hiệu quả áp dụng pháp luật.

Vấn đề thời điểm giao kết hợp đồng trong các bộ nguyên tắc quốc tế rất được chú
trọng xây dựng trên nền tảng thực tiễn thương mại quốc tế nên có giá trị thực tiễn cao,
phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật hợp đồng hiện đại. Việt Nam nên học
hỏi, tiếp thu những kinh nghiệm bổ ích cho việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam về các
qui định về đề nghị giao kết (chào hàng), chấp nhận đề nghị (chấp nhận chào hàng),
thời điểm giao kết hợp đồng nói chung và các trường hợp ngoại lệ. Các qui định về
khái niệm đề nghị, giải pháp khi trả lời đến chậm, giao kết hợp đồng bằng hành
vi…trong PICC, PECL là những qui định tiến bộ, mang tính thực tiễn cao và rất cần
được nghiên cứu, tiếp thu.

2
VẤN ĐỀ 2: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN

2.1. Đối với vụ việc thứ nhất

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Theo như quy định trong BLDS 2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách
giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch
bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định
của Bộ luật này.Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ
với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”
Như vậy có thể hiểu giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý
chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia vào
giao dịch.

Tóm tắt bản án số 121/2019/DS-PT

Nguyên đơn : Ông T, bà H
Bị đơn: Ông T2.
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Ông K.
Ngày 15/01/2011 giữa nguyên đơn và bị đơn có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, có công chứng theo quy định tuy nhiên đây chỉ là hợp đồng giả cách che
giấu hợp đồng cho vay tài sản. Theo đó nguyên đơn cho bị đơn vay 100 triệu đồng.
Ông T2 không thừa nhận vay số tiền trên bởi vì ông K là người mượn giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để vay tiền từ phía nguyên đơn. Phía ông K cũng thừa nhận là nhờ
ông T2 kí hợp đồng chuyển nhượng để vay tiền chứ ông không kí vào hợp đồng đó.
Ông T2 yêu cầu ông K trả tiền cho các nguyên đơn thì ông K không đồng ý do ông K
không có ký tên vay tiền từ nguyên đơn mà mượn tiền từ ông T2 nên ông sẽ trả cho
ông T2. Vụ việc hòa giải không thành và đưa ra xét xử công khai.

Câu 2: Theo Tòa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày
15/01/2011 có phải là giả tạo không? Vì sao?
Theo Tòa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 15/01/2011
là giả tạo. Vì trong sự việc trên, nguyên đơn cho bị đơn vay 100.000.000đ, bị đơn ông

3
T2 không thừa nhận vay số tiền này vì ông K mượn ông giấy chứng nhận QSDĐ của
ông để đi vay tiền của các nguyên đơn, sau khi vay ông K đưa cho ông 15.000.000đ
nên ông không đồng ý trả. Tuy nhiên phía nguyên đơn thì khẳng định khi kí hợp đồng
tại Văn phòng công chứng thì đưa tiền cho bị đơn và bị đơn lại đưa tiền cho ông K như
thế nào thi nguyên đơn không biết. Theo lời khai của nguyên đơn co cơ sở khẳng định
nguyên đơn cho bị đơn vay tiền được che giấu qua hợp đồng chuyển nhượng đất.
Cơ sở pháp lí là Điều 124 BLDS 2015.

Câu 3: Đoạn nào của bản án cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng ?
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Trích từ bản án, phân đoạn cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng là:
“ngày 15/01/2011 ông T2 có kí nhiều giấy tờ do ông T, bà H giao cho ông K và ông K
đã đưa ông kí tên…. Do mối quan hệ thân thiết nên ông có cho ông K mượn giấy
chứng nhận QSDD để đi vay tiền của nguyên đơn.”
Căn cứ Điều 129 BLDS 2005 hay khoản 1 Điều 124 BLDS 2015, các bên xác lập giao
dịch có giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác. Cụ thể trong bản
án, các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng giả tạo)
nhằm che giấu hợp đồng cho vay tài sản.

Câu 4: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 15/01/2011
được lập ra để che giấu hợp đồng nào?
Đọc qua bản án, ta thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng
ngày 15/01/2011 được lập ra nhằm để che giấu hợp đồng cho vay tài sản. Cụ thể hợp
đồng vay tài sản giữa bà H và ông T2 ( T2 là người kí tên vào hợp đồng nhưng ông K
là người nhờ ông T2 kí hợp đồng chuyển nhượng để vay tiền và nhận tiền) với số tiền
vay là 100 triệu đồng.

Câu 5: Quan điểm của Tòa án xác định hợp đồng nào vô hiệu và hợp đồng vẫn có
hiệu lực? Vì sao?
Đọc qua bản án, ta thấy quan điểm của Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị vô hiệu và hợp đồng cho vay tài sản vẫn có hiệu lực.
Căn cứ pháp lý tại khoản 1 Điều 124 BLDS 2015. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.

4
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường
hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba
thì giao dịch đó vô hiệu.
Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn
có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này
hoặc luật khác có liên quan.”

Câu 6: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu có phù hợp với lý luận và quy định của pháp luật hay không? Vì sao? Nêu cơ
sở pháp lý?
Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu trong
trường hợp này rất phù hợp theo quy định của pháp luật bởi căn cứ vào khoản 1 Điều
124 BLDS 2015 thì hợp đồng giả tạo bị vô hiệu còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu
lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật
khác có liên quan. Bên cạnh đó căn cứ vào điều 131 BLDS 2015 thì hậu quả pháp lý
mà các bên phải gánh chịu đó là:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức
đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân
do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Bên cạnh đó hướng giải quyết này cũng phù hợp về mặt lý luận pháp luật bởi bản chất
của hợp đồng là sự tự do thỏa thuận giữa các bên và phải tuân theo quy định của pháp
5
luật đồng thời Tòa án cũng rất tôn trọng và bảo vệ sự thỏa thuận dựa trên ý chí của các
bên. Do đó, hợp đồng giả tạo bị vô hiệu là hợp lý vì nó vi phạm Điều 118 BLDS 2015
quy định về mục đích của giao dịch dân sự: “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích
mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó.” Ở đây hợp đồng giả tạo
che giấu ý chí ước muốn lợi ích thật giữa các bên. Còn hợp đồng bị che giấu vẫn có
hiệu lực vì nó thỏa mãn điều kiện để được công nhận là giao dịch dân sự đồng thời đây
là sự tôn trọng sự tự do thỏa thuận giữa các bên theo ý nghĩa, bản chất của hợp đồng.
Hợp đồng bị che giấu là ý chí thực bên trong giữa các bên. Hợp đồng bị che giấu có
hiệu lực nếu nó đủ điều kiện, không vi phạm pháp luật chứ nếu hợp đồng bị che giấu vi
phạm pháp luật thì sẽ bị vô hiệu, không tiếp tục được nữa.
Ví dụ: Hợp đồng vay bị che giấu bởi hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất có
thể nhằm đảm bảo cho sự vay trả và hợp đồng vay bị che giấu vẫn có hiệu lực tiếp tục.
Tuy nhiên nếu lãi suất cho vay quá cao dẫn đến việc vi phạm pháp luật thì vẫn sẽ bị vô
hiệu.

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu.
Khi nghe đến hợp đồng giả tạo, ta sẽ nghĩ đến đây là một sự việc không tốt, có tính
chất tiêu cực. Tại sao các bên lại xác lập giao dịch giả tạo mà không xác lập hợp đồng
đúng ý chí các bên mong muốn và đúng quy định pháp luật ngay từ đầu chính bởi vì
các bên muốn che giấu một hợp đồng khác. Theo một số tác giả, giao dịch giả tạo là
giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết
quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch. Ví dụ trong hợp đồng cho vay tài sản ta
thấy rằng bản chất giữ các bên mong muốn thực hiện giao dịch cho vay và đảm bảo
cho hợp đồng vay được thực hiện. Trong khi đó các bên biểu lộ ý chí ra bên ngoài
bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó ta nhận thấy sự không thống
nhất ý chí và việc thực hiện của các bên. Ở vụ việc này, Tòa án sẽ cho hợp đồng giả
tạo vô hiệu và hợp đồng che giấu tiếp tục có hiệu lực trừ trường hợp giao dịch đó cũng
vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan (khoản 1 Điều 124
BLDS 2015).
Sau khi nhìn nhận hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu, tôi nhận thấy hướng giải quyết này rất rõ ràng, sáng suốt, nghiêm minh, hợp tình
6
hợp lý. Tòa án đã tạo ra một hành lang pháp lý rất chắc. Hướng giải quyết này hợp tình
mà lại hợp lý là bởi tuân theo quy định của pháp luật, hợp đồng giả tạo bị vô hiệu bởi
nó vi phạm điều kiện và mục đích khi lập một giao dịch dân sự đó là sự tự nguyện về ý
chí và lợi ích mong muốn giữa các bên, Tuy nhiên Tòa án vẫn tôn trọng ý chí mong
muốn giữa các bên mà chấp nhận hợp đồng bị che giấu có hiệu lực tiếp tục nếu hợp
đồng đó không bị vi phạm theo quy định của pháp luât. Hướng giải quyết này đã tạo ra
một hành lang pháp lý rất chắc là bởi không phải hợp đồng nào bị che giấu sau hợp
đồng giả tạo cũng được có hiệu lực tiếp tục mà chính hợp đồng đó phải không vi phạm
quy định của pháp luật thì mới có hiệu lực tiếp tục.

2.2. Vụ việc thứ hai

Tóm tắt bản án Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.
Năm 2009, vợ chồng bà Anh vay tiền của bà Thu nhiều lần, cụ thể: ngày 10/7/2009
vay 2,1 tỷ đồng, ngày 11/7/2009 vay 1 tỷ đồng, ngày 17/7/2009 vay 600 triệu đồng, lãi
suất 3% /tháng, thỏa thuận miệng thời hạn vay 15 ngày. Ngày 11/02/2010, bà Anh trả
cho bà Thu 600 triệu đồng tiền gốc. Bà Thu khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà Anh trả số
tiền gốc còn nợ là 3,1 tỷ đồng và tiền lãi theo lãi suất Nhà nước quy định kể từ ngày
vay cho đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm. Vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà
đất (đang có tranh chấp) có giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng để trả nợ cho bà thu,
nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển
nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng chỉ với giá 680 triệu đồng.

Câu 8. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì trong quá trình giải quyết vụ án, vợ
chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời, vợ chồng bà Anh
cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ
chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà
đất trên cho vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh
với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ
7
đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng nhằm trốn
tránh việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bà Thu và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất
thủ tục chuyển nhượng.

Câu 9. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)?
Hướng xác định trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lí theo căn cứ pháp lý khoản 2 Điều
124 BLDS 2015 về “giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
người thứ ba”. Vợ chồng bà Anh phải trả cho bà Thu số tiền 3.962.850.000 đồng,
trong đó tiền gốc là 3.100.000.000 đồng và tiền lãi là 862.850.000 đồng. Đồng thời, vợ
chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà
Thu. Nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục
chuyển nhượng nhà đất cho anh trai và chị dâu là vợ chồng ông Vượng với giá với giá
680 triệu đồng, số tiền đó không tương ứng với giá thị trường nhà đất là 5,6 tỷ đồng.
Hành vi này cho thấy vợ chồng bà Anh đang trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho
bà Thu.

Câu 10. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ
là Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
đăng kí ngày 26/08/2010 giữa vợ chồng bà Anh và vợ chông ông Vượng vô hiệu theo
căn cứ pháp lý khoản 2 Điều 124 BLDS 2015. Tòa án cũng đồng thời tuyên bố phong
tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh
đối với bà Thu.

Câu 11. Giả tạo là hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hay là hợp đồng được
xác lập không có sự tự nguyện của các bên? Vì sao?
Giả tạo là hợp đồng được xác lập không có sự tự nguyện của các bên.
Căn cứ theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao “Việc người tham gia giao dịch
hoàn toàn tự nguyện được hiểu là: các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự do bày tỏ
ý chí, nguyện vọng của mình, tự nguyện thoả thuận với nhau về các nội dung của giao
dịch mà không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác; các
8
bên tự nguyện thoả thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của mình.”1
Vì vậy, hợp đồng thể hiện cho ý chí, nguyện vọng và thỏa thuận tự nguyện của các bên
tham gia xác lập hợp đồng.
Tuy vậy, hợp đồng giả tạo là “hợp đồng được lập ra nhưng không phản ánh đúng bản
chất của quan hệ đích thực giữa các bên, thể hiện ở việc các bên xác lập hợp đồng để
che đậy một giao dịch khác hay một hành vi trái pháp luật của một hoặc các bên.”2
Do đó, trong hợp đồng giả tạo, việc xác lập, thực hiện hợp đồng đã không đúng ý chí
đích thực của chủ thể hoặc không có sự thống nhất giữa ý chí của chủ thể với sự bày tỏ
ý chí ra bên ngoài. Vì vậy, hợp đồng giả tạo vi phạm sự tự nguyện của các bên tham
gia xác lập, thực hiện hợp đồng.

Câu 12. Trong lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật ở Việt Nam đã tồn tại những
loại hợp đồng giả tạo nào?
Trong lý luận áp dụng pháp luật ở Việt Nam có hai loại hợp đồng giả tạo là hợp đồng
giả cách và hợp đồng tưởng tượng.
- Hợp đồng giả cách là “hợp đồng giả tạo do các bên lập ra để che đậy một hợp đồng
khác nhằm “lẩn tránh” pháp luật.”2
- Hợp đồng tưởng tượng là “hợp đồng không có thật, do các bên thông đồng lập ra
nhằm để hợp thức hóa các thủ tục pháp lý còn thiếu sót, hoặc để che đậy một sự thật
khác trái pháp luật, hoặc trái đạo đức xã hội.”3
Trong thực tiễn áp dụng pháp luật ở Việt Nam có ba trường hợp giả tạo trong hợp
đồng là giả tạo về chủ thể, giả tạo về nội dung và giả tạo về bản chất của hợp đồng.4

1
Tòa án Nhân dân Tối cao, Công văn số 177/2002/KHXX ngày 05/12/2002 về việc của đương sự trong giao
dịch dân sự.
2
Lê Minh Hùng, Hiệu lực hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, năm 2015, tr. 73.
3
Lê Minh Hùng, Hiệu lực hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, năm 2015, tr. 74.
4
Lê Minh Hùng (Chủ biên), Sách tình huống Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng,
Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2019, Vấn đề 6, tr.122-123.

9
Câu 13. Hợp đồng “giả cách” là gì? Hợp đồng “giả cách” có khác gì với hợp đồng
“tưởng tượng”?
Hợp đồng giả cách là “hợp đồng giả tạo do các bên lập ra để che đậy một hợp đồng
khác nhằm “lẩn tránh” pháp luật. Đặc trưng cơ bản của hợp đồng giả cách là có sự
thông đồng giữa các bên để lập cùng một lúc hai hợp đồng (giao dịch) khác nhau: một
hợp đồng (giao dịch) ‘thật’ và một hợp đồng (giao dịch) ‘giả’. Hợp đồng giả cách chỉ
là hình thức bên ngoài chứ không có giá trị đối với các bên. Hợp đồng thật bị che giấu
đi, nhưng đó mới là hợp đồng mà các bên muốn xác lập, thực hiện. Hợp đồng giả cách
thì vô hiệu, hợp đồng thật có thể được công nhận nếu tuân thủ các điều kiện do pháp
luật qui định.”5
Hợp đồng tưởng tượng là “hợp đồng không có thật, do các bên thông đồng lập ra
nhằm để hợp thức hóa các thủ tục pháp lý còn thiếu sót, hoặc để che đậy một sự thật
khác trái pháp luật, hoặc trái đạo đức xã hội. Nói cách khác, hợp đồng tưởng tượng là
hợp đồng mang tính hình thức, chứ các bên hoàn toàn không có ý định tạo lập nên sự
ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên nội dung của hợp đồng đó.”6
Điểm khác nhau là:
Trong hợp đồng giả cách, các bên lập cùng một lúc hai hợp đồng (giao dịch) khác
nhau: một hợp đồng (giao dịch) “thật” và một hợp đồng (giao dịch) “giả”. Hợp đồng
giả dùng để che giấu hợp đồng thật.
Còn đối với hợp đồng tưởng tượng, các bên chỉ cùng lập nên một hợp đồng và dùng nó
để hợp thức hóa các thủ tục pháp lý còn thiếu sót, hoặc để che đậy một sự thật khác
trái pháp luật, hoặc trái đạo đức xã hội.

5
Lê Minh Hùng, Hiệu lực hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, năm 2015, tr. 73.
6
Lê Minh Hùng, Hiệu lực hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, năm 2015, tr. 74.

10
VẤN ĐỀ 3. HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG

Tóm tắt Bản án số 67/2018/DSPT ngày 05/4/2018 của Toà án nhân dân tỉnh Bình
Dương
Ông Nguyễn Văn Tám ( nguyên đơn ) và bà Nguyễn Thị Vân ( bị đơn ) thừa nhận vào
ngày 11-8-1997, bà Vân chuyển nhượng cho ông Tám phần đất 6m, dài 15m; tọa lạc
tại ấp 4, xã Tân Định, huyện Bến Cát, đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Ông Tám
đã giao đủ tiền cho bà Vân và xây dựng nhà ở. Ngày 28-1-2002, bà Vân được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có phần đất đã chuyển nhượng cho ông Tám.
Đến ngày 4-4-2004, bà Vân chuyển nhượng thêm ( viết tay) cho ông Tám diện tích đất
ngang 6m, dài 6,5 tiếp giáp với phần đất chuyển nhượng trước. Ông Tám đã giao đủ
tiền cho bà Vân và xây dựng thêm nhà ở. Tại bản vẽ phần đất để giải quyết tranh chấp
tại cấp sơ thẩm thể hiện 3 phần đất ký hiệu: ABCD( 128,5 m2), AEC( 29,2 m2),
BFD(29,6 m2). Năm 2012, bà Vân khởi kiện ông Tám về việc tranh chấp đất diện tích
30m2 do ông tám lấn đất bà Vân( phần đất lấn chiếm thêm nằm ngoài phần đất chuyển
nhượng cho ông Tám).

Tóm tắt Bản án số 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh
Hòa
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đức Thành.
Bị đơn: Ông Bùi Quang Ngọc
Ông Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc có hợp đồng chuyền nhượng quyền sử
dụng đất dược ký ngày 27/10/2007( không được cơ quan Nhà nước có thấm quyền xác
nhận). Phần đất nguyên đơn tranh chấp chính là phần đất còn lại trong di chúc cha mẹ
của ông Diêu và ông Thành chưa định đoạt. Đến ngày 02- 11- 2009 (theo dấu công văn
đến cùa Tòa án), ông Nguyễn Đức Thành có đơn khởi kiện ngày 29/10/2009 yêu cầu
Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Cuối cùng, Tòa án Phúc thẩm không chấp nhận yêu
cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Dức Thành; tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc ngày
27/10/2007 có gíá trị pháp lý.

11
Câu 1. Hợp đồng trong hai vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Hợp đồng trong hai vụ việc trên phải công chứng, chứng thực vì cả hai đều là hợp
đồng chuyển nhượng đất.
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất phải được công chứng hoặc chứng thực,…”

Câu 2. Đoạn nào của các Bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng,
chứng thực theo quy định?
Bản án số 67: “…Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Vân và
ông Tám lập 11-8-1997 và ngày 4-4-2004 thì hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay
không công chứng hay chứng thực là vi phạm về hình thức…”
Bản án số 41: “…Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức
Diêu và ông Bùi Quang Ngọc được ký ngày 27/10/2007, mặc dù không đảm bảo về
hình thức do không được cơ quan Nhà nước có thấm quyền xác nhận…”

Câu 3. Trong Bản án số 67, Toà án công nhận hợp đồng không được công chứng,
chứng thực có thuyết phục không ? Vì sao?
Trong Bản án số 67, việc Toà án công nhận hợp đồng không được công chứng, chứng
thực là thuyết phục.

Bởi vì Tòa án đã áp dụng điểm b.2 và b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP NGÀY 10-3-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối
cao hướng dẫn sử dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia
đình, hôn nhân và gia đình và Điều 129 BLDS 2015.

Thứ nhất, Tiểu mục 2.3 dùng để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 mà Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa bà Vân và ông Tám lập 11-8-1997 và ngày 4-4-2004.

Thứ hai, trong điểm b2: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại
thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu
mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp

12
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại
các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và
từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu
do vi phạm điều kiện này.”

Mà nội dung trong điểm a.4 và a.6 là: Điểm a.4: “Đất chuyển nhượng đã được cơ
quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003.”Điểm a.6: “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng
nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tám vào ngày 11-8-1997 thì bà Vân
vẫn chưa được cấp Giay chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bản hợp đồng đều viết
tay không công chứng hay chứng thực. Cho đến ngày 28-1-2002 thì bà mới được cấp

Thứ ba, trong điểm b.3: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi
thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm,
đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về
xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng …”

Sau khi được chuyển nhượng, ông Tám đã xây nhà; còn bà Vân khi thấy ông Tám xây
nhà, bà cũng không có ý kiến gì.

Thứ tư, Điều 129 BLDS 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ
trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra
quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

13
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc
về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết
định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải
thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Vân và ông Tám lập 11-8-1997
và ngày 4-4-2004 đều được viết tay ,không công chứng hay chứng thực là vi phạm về
hình thức. Nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, ông Tám đã trả đủ tiền cho bà Vân.
Lúc này ông Tám đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình trong giao dịch.

Đối chiếu những điều khoản của Nghị quyết và Điều 129 BLDS 2015 mà Tòa án áp
dụng với vụ việc trong bản án đều rất phù hợp.

Câu 4. Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và hết
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 có thuyết
phục không ? Vì sao?
Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức là đúng nhưng
chưa thuyết phục do không có căn cứ pháp lý để chứng minh

Việc Tòa án xác định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong
bản án số 41 thuyết phục vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông
Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc được ký ngày 27/10/2007 đến ngày 02 /11/
2009 (theo dấu công văn đến cùa Tòa án), ông Nguyễn Đức Thành mới có đơn khởi
kiện đề ngày 29/10/2009 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Lúc này là đã quá
2 năm kế từ ngày họp đồng dược xác lập. Theo khoản 1 Điều 136 BLDS 2005: “Thời
hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ
Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được
xác lập.”

Điều 134 BLDS 2005 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định
về hình thức.

14
Câu 5. Theo BLDS, hệ quả pháp lý cảu việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức ?
Theo điểm đ khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường
hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Đồng thời từ quy định khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết thới hiệu 02 năm kể từ
ngày giao dịch dân sự được xác lập không tuân thủ quy định về hình thức mà không có
yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó vẫn có hiệu lực.

Như vậy, tóm lại hệ quả pháp lý của việc hết thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu về hình thưc là hợp đồng đó vẫn có hiệu lực.

Câu 6: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi
phạm quy định về hình thức thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu có thuyết phục không ? Vì sao?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Diêu và ông Ngọc được ký vào
ngày 27/10/2007, mặc dù không đảm bảo về hình thức do không được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhạn nhưng 29/10/2009 ông Thành mới có đơn khởi kiện yêu
cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố đã quá 02
năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập.

Theo Điều 134.BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ
quy định về hình thức quy định : “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo
yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết
định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. ”
Như vậy theo trường hợp trên đáng lẽ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa ông Diêu và ông Ngọc đã bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
nhưng do hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng không
bị vô hiệu và vẫn được công nhận hiệu lực.

15
Do đó việc Tòa án Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định
có vi phạm quy định về hình thức thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu có thuyết phục.

Câu 7: Hình thức hợp đồng ảnh hưởng như thế nào đến hiệu lực của hợp đồng?

Hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nếu pháp luật có quy định.
Theo khoản 2 Điều 117 BLDS 2015: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, hình thức không phải là điều kiện có hiệu lực đương nhiên của hợp đồng mà
chỉ là điều kiện có hiệu lực cả hợp đồng khi pháp luật có quy định. Khi pháp luật quy
định về hình thưc hợp đồng thì buộc các bên phải tuân theo trong trường hợp hợp đồng
không được lập theo đúng hình thức luật định thì hợp đồng đó bị coi là vi phạm về
điều kiện hình thức dẫn đến hậu quá pháp lý là hợp đồng có thể bị vô hiệu. Nhưng hợp
đồng vi phạm về hình thức cũng không đương nhiên vô hiệu như đối với các trường
hợp giao dịch dân sự bằng văn bản nhưng đúng quy định của pháp luật hay vi phạm
quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực thực mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra
quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, riêng trường hợp giao dịch dân sự vi
phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực thì sau khi công nhận hiệu lực của
giao dịch các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

1. Hình thức hợp đồng là cơ sở để xác định thời điểm hoàn thành việc xác lập hợp
đồng.
Khi các bên có sự đồng thuận và thống nhất ý chí và sự thống nhất ý chí đó được công
bố ra bên ngoài dưới một hình thức, thủ tục xác định thì cũng là thời điểm hợp đồng
được xác lập và có hiệu lực ràng buộc với các bên. Đó cũng là thời điểm giao kết và
có hiệu lực của hợp đồng.7

Đối với một số loại hợp đồng, pháp luật quy định phải lập dưới một hình thức nhất
định: văn bản, ăn bản công chứng, chứng thực, dăng ký đồng thời cũng quy định về
thời điểm giao kết hoặc thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dựa trên hoàn tất ý chí của
7
Lê Minh Hùng (chủ biên), Hình thức của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức 2015, tr.19

16
các bên và biểu hiện nó qua những hình thưc của hợp đồng. Ví dụ pháp luật quy định
thời điểm giao kết hợp đồng dựa vào hình thức hợp đồng ở khoản 3 Điều 400 BLDS
2015: “Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản. Trường hợp
hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao
kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này”

2. Hợp đồng được công chứng, chứng thực, hoặc đăng ký thì có giá trị pháp lý “đối
kháng” với người thứ ba.8
Trên cơ sở bảo vệ người thứ ba ngay tình và lợi ích của xã hội, phòng ngừa các trường
hợp lừa đảo, tẩu tán tài sản, để hợp đồng có giá trị đối kháng với người thứ ba, nhà làm
luật quy định một mố hợp đồng tuân theo những hình thức, thủ tục nhất định: công
chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 5
của Luật Công chứng 2014:

“2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên
quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia
có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các
bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác;

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện
trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị
Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”

Ngoài ra, còn có ý nghĩa tránh sự xung đột về quyền, lợi ích hợp pháp, quyền ưu tiên
thanh toán giữa các bên cũng như để bảo vệ người thứ ban ngay tình.Thông qua việc
đăng ký, các bên trong hợp đồng đã thông tin cho người thứ ba biết về tài sản dung
làm đối tượng bảo đảm đã được sử dụng vào việc bảo đảm. Mọi giao dịch về tài sản
sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm đều không có giá trị pháp lý, hoặc có thứ tự
ưu tiên kém hơn so với bên đã đăng ký giao dịch bảo đảm trước đó.

8
Lê Minh Hùng, Hiệu lực hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, năm 2015, tr. 102.

17
Câu 8: Theo pháp luật Việt Nam, có quy định nào xác định hình thức là điều kiện
bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực không? Cơ sở pháp lý? Giải thích vì sao?
Việc lựa chọn hình thức nào để ký kết hợp đồng là do các bên tham gia hợp đồng
quyết định trên cơ sở tự do hợp đồng. Tuy vậy pháp luật Việt nam cũng có quy định về
hình thức bắt buộc mà hợp đồng phải tuân thủ. Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 122
Luật nhà ở năm 2014, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì hợp đồng không bắt buộc phải công
chứng (Khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2014 nêu: “Công chứng là việc công chứng
viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (hợp đồng, giao dịch.”), chứng thực
(Chứng thực là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng
thực bản sao là đúng với bản chính theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định số: 23/2015/NĐ-
CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ), còn lại các loại hợp đồng sau bắt buộc phải công
chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị
trấn:

- Hợp đồng mua bán nhà ở

- Hợp đồng tặng cho nhà ở;

- Hợp đồng đổi nhà ở;

- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở;

- Hợp đồng thế chấp nhà ở;

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, trừ Hợp đồng cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển
đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc
các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản không bắt

18
buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì các loại hợp đồng sau bắt buộc phải công
chứng hoặc chứng thực:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất.

Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật
về dân sự (khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014).

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm c
khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được
người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều
630 BLDS năm 2015).

- Di chúc miệng được người làm chứng ghi chép lại: Di chúc miệng được coi là hợp
pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai
người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người
làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc,
kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công
chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ
của người làm chứng ( khoản 5 Điều 630 BLDS năm 2015).

Việc pháp luật quy định hình thức bắt buộc cho một số loại hợp đồng vì những hợp
đồng này có nội dung phức tạp cần được thể hiện bằng những điều khoản cụ thể, chi
tiết để quá trình thực hiện hợp đồng được thuận lợi, dễ dàng hơn, tránh sự tranh chấp
quyền và nghĩa vụ giữa các bên đồng thời cũng giúp nhà nước quản lý, kiểm soát dễ
dàng hơn.

19
Câu 9: Cho biết hướng xử lý hậu quả của hợp đồng vi phạm hình thức bắt buộc
theo pháp luật nước ngoài và kinh nghiệm đối với Việt Nam?
Điều 162 BLDS Liên Bang Nga quy định:

“i) hợp đồng không tuân thủ hình thức văn bản thông thường thì trong trường hợp có
tranh chấp các bên mất quyền viện dẫn đến sự tồn tại của hợp đồng và các điều kiện
của hợp đồng. tuy nhiên không làm các bên mất quyền sử dụng các chứng cứ bằng văn
bản và các chứng cứ khác.

ii) không tuân thủ hình thức văn bản đơn giản làm cho hợp đồng vô hiệu nếu pháp
luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận.”

Điều 165 BLDS Liên Bang Nga quy định hợp đồng không tuân thủ hình thức văn bản
có chứng thực và yêu cầu đăng ký nếu pháp luật có qui định thì vô hiệu; tuy nhiên nếu
một trong các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ giao dịch, mà theo quy định của
pháp luật phải công chứng, chứng thực, và bên kia từ chối chứng thực. Tòa án có
quyền theo yêu cầu của bên đã thực hiện, công nhận hợp đồng có hiệu lực. Trong
trường hợp này, hợp đồng không cần phải công chứng theo khoản 4 Điều 165 BLDS
Liên Bang Nga.

Điều 125 BLDS Đức quy định: “Mọi giao dịch không tuân thủ hình thức do pháp luật
quy định thì bị vô hiệu. Nếu trong giao dịch có quy định giao dịch phải làm bằng một
hình thức xác định thì giao dịch cũng bị vô hiệu nếu không được xác lập không đúng
hình thức đo, trong trường hợp có tranh chấp”. Theo đó BLDS Đức quy định việc giải
quyết triệt để hậu quả vô hiệu đối với giao dịch không tuân thủ về hình thức.

Mặc dù quy định mang tính bắt buộc hình thức nhưng cách xử lý hậu quả của hợp
đồng vi phạm hình thức của Pháp không quá khắt khe.

Đồng thời, khi hợp đồng được lập không bảo đảm yêu cầu về hình thức, luật Pháp vẫn
cho phép khắc phục thiếu sót đó bằng cách công nhận hợp đồng, nếu “mọi chứng thư
bằng văn bản do người bị kiện hoặc người đại diện của người đó xuất trình để chứng
minh tính xác thực của sự việc đã nêu” (Điều 1347 BLDS Pháp). Ngoài ra “lời khai
của một bên khi được triệu tập trước tòa, việc từ chối trả lời hoặc sự vắng mặt tại
phiên tòa có thể được thẩm phán coi như tương đương với chứng cứ sơ bộ bằng văn

20
bản” (Luật số 75-596 ngày 09/7/1975). Luật Pháp có quy định chi tiết về cách thức
làm hợp đồng theo hình thức văn bản, công chứng văn bản,…

Như vậy, hầu như pháp luật của các quốc gia đều có quy định bắt buộc một số loại hợp
đồng phải được lập dưới hình thức trang trọng. Không có quốc gia nào miễn trừ hoàn
toàn yếu tố hình thức hợp đồng nhưng trong pháp luật thực định và thực tiễn xét xử các
quốc gia không quá đề cao đến mức cực đoan yếu tố hình thức hợp đồng, có nhiều cơ
chế khác nhau để làm giảm nhẹ hệ lụy của sự vi phạm quy định hình thức bắt buộc của
hợp đồng. Đây cũng là những kinh nghiệm để Việt Nam học hỏi và hoàn thiện chế
định hình thức hợp đồng.

21
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự 2005.

2. Bộ luật Dân sự 2015.
3. Bộ luật Dân sự Liên Bang Nga.
4. Bộ luật Dân sự Pháp.
5. Bộ luật Dân sự Đức.
6. Luật Đất đai năm 2013 (Sửa đổi, bổ sung năm 2018).
7. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Ngày 10-3-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân Tối cao hướng dẫn sử dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án
dân sự, hôn nhân gia đình, hôn nhân và gia đình.
8. Giáo trình Những quy định chung về luật dân sự của trường ĐH Luật TPHCM(Tái
bản lần 1, có sửa đổi và bổ sung), Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2018.
9. Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017.
10. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng
Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2018 (xuất bản lần thứ bảy).
11. Lê Minh Hùng, Hiệu lực hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, năm
2015.
12. Lê Minh Hùng, Hình thức của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt
Nam, năm 2015.
13. Lê Minh Hùng, Thời điểm giao kết hợp đồng trong pháp luật một số nước, các bộ
nguyên tắc hợp đồng quốc tế: Kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb. Hồng Đức – Hội
Luật Gia Việt Nam, 2015.
14. Lê Minh Hùng (Chủ biên), Sách tình huống Pháp luật về hợp đồng và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2019.
15. https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giao-dich-mua-ban-tai-san-nham-che-giau-
giao-dich-vay-tai-san.
16. https://vnexpress.net/phap-luat/nhung-loai-hop-dong-can-phai-cong-chung-moi-co-
gia-tri-phap-ly-3947668.html

22