Tóm tắt án:

Bản án số 189/2019/DSST ngày 04/07/2019 của Tòa án nhân dân huyện Phú Tân
tỉnh An Giang: Vợ chồng ông Trinh, bà Bé vay nợ ông Tuấn tổng cộng là
336.030.000 đồng. Vì quá hạn trả nợ nên vợ chồng ông Trinh có làm giấy nhận
nợ, cùng ký tên xác nhận. Vợ chồng ông Trinh có yêu cầu bán lại đất SXNN để trừ
nợ nhưng vì giá trị thực tế lúc đó thấp hơn giá chuyển nhượng nên ông Tuấn
không đồng ý. Sau đó, vợ chồng ông Trinh bán lại đất đó cho vợ chồng ông Kết bà
Trang, ông Tuấn làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông Trinh, bà
Bé liên đới chịu trách nhiệm trả nợ, tuyên bố Hợp đồng số 14 là vô hiệu. Tòa án
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tuấn buộc vợ chồng ông Trinh cùng liên đới
chịu trách nhiệm trả nợ cùng với lãi phát sinh. Tòa án hủy bỏ yêu cầu tuyên bố
Hợp đồng số 14 là vô hiệu vì cả hai bên đã thực hiện hơn hai phần ba hợp đồng
nên không cần phải thực hiện tiếp việc công chứng, chứng thực dù vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

Bản án số 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa:
Ông Diêu và bà Định là cha mẹ ruột của ông Thành cùng với 6 người con khác.
Ngày 17/10/2007 bà Định chết không để lại di chúc. Ngày 27/10/2007, ông Diêu
tự ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung 480m 2 đất của
ông Diêu và bà Định cho ông Ngọc mà không có ý kiến của các con là những
người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Vì vậy ông Thành yêu cầu tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Về hình thức, hợp đồng tuy không được
đảm bảo về hình thức do không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận
nhưng thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã hết (quá 2 năm) nên hợp
đồng đã có hiệu lực. Về nội dung, ông Diêu và các con đều thừa nhận tờ “Lời di
chúc của cha mẹ” đề năm 2006, không tranh chấp và trên thực tế các con đã thực
hiện một phần nội dung di chúc được nhắc đến trong bản di chúc (nhận phần đất
 cha mẹ cho và đăng ký quyền sử dụng đất). Như vậy theo nội dung di chúc thì sau
khi bà Định chết, ông Diêu hoàn toàn có quyền tự định đoạt 480m2 là phần đất của
vợ chồng. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu.

1.1. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản
chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn số [3] thể hiện việc ông Hoa Văn S là người viết văn bản "Giấy phân chia bất
động sản nội bộ gia đình" qua đó nêu nội dung thành văn bản đồng thời có nêu rõ
văn bản bút lục số 138 là văn bản gốc có 2 màu mực đen và xanh và văn bản
photocopy cả 2 đều có đầy đủ chữ ký trực tiếp bằng bút bi xanh của ông Hoa Văn S,
chứ không hề có công chứng, chứng thực của bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào của
nhà nước.

1.2. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng,
chứng thực?

Đoạn số [5,2] căn cứ vào việc xác đinh việc anh T và anh Văn A đã tiến hành xây
dựng xong ngôi nhà của 2 anh từ khi bà Ch còn sống, đồng thời trong quá trình xây
dựng và sử dụng cũng không có sự phản đối của ông Hoa Văn S vì thế Tòa đã nhân
định Do giao dịch dân sự tặng cho bất động sản này bản chất đã thực hiện đầy đủ :
Bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng công trình kiên cố từ
trước khi có văn bản này nên Tòa án áp dụng quy định tại khoản 2 điều 129 của Bộ
Luật Dân Sự 2015. Vì thế, "Giấy phân chia tài sản nội bộ gia đình" do ông S lập là
có căn cứ, phù hợp với hiện hành và các bên không phải thực hiện việc công chứng,
chứng nhận.

1.3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động
sản chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
Xét theo "Giấy phân chia tài sản nội bộ gia đình" thì việc anh T và anh Văn A đã
thực hiện nghĩa vụ nhận chia tài sản là bất động sản theo các khoảng trong "Giấy
phân chia nội bộ trong gia đình" đồng thời anh T và anh Văn A cũng đã tiến hành
xây dựng ngôi nhà kiên cố qua đó cho thấy việc thực hiện giao dịch dân sự trên về
phía anh Văn A và anh T là bên được nhận tài sản đã thực hiện hơn 2 phần 3 nội
dung giao dịch trên vì vậy Tòa án áp dụng khoảng 2 điều 129 Bộ Luật Dân Sự 2015
là hoàn toàn hợp lý.

1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn [5] cho thấy hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực.

Cụ thể “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 giữ vợ
chồng ông Cưu và bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công
chứng, chứng thực.”

1.5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức cụ thể ở đây là
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực mà
không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch chuyển nhượng đất
trên có hiệu lực.

CSPL: khoản 2 Điều 132 BLDS 2015.

1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn [6] cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015
để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa
được công chứng, chứng thực. Cụ thể “công nhận cho ông Mến, bà Nhiễm được
quyền sử dụng thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 tại xã Phổ Thạnh, huyện Đức Phổ,
tỉnh Quãng Ngãi; đồng thời phải tuyên bố ông Mến, bà Nhiễm được quyền liên hệ
với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên thửa đất mới đúng và
đảm bảo cho việc thi hành án.”

1.7. Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng
thực có thuyết phục không? Vì sao?

Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù
chưa được công chứng, chứng thực thuyết phục. Tuy hợp đồng chuyển nhượng đất
không được công chứng, chứng thực nhưng trong thời hạn 02 năm kể từ ngày giao
dịch được xác lập, ông Cưu, bà Lắm không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu nên giao dịch có hiệu lực. Mặt khác giao dịch chuyển nhượng đất này thỏa các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

CSPL khoản 1 Điều 132 BLDS 2015

Điều 117 BLDS 2015