‫و ازرة التعليم العالي والبحث العلمي‬

‫جامعة لونيسي علي ‪ -‬البليدة ‪-2‬‬

‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫قسم الحق ـ ـ ـ ـ ـوق‬

‫تسيير األمالك العقاريـــــــة‬

‫الحضرية التابعـــة للبلدية‬
‫مذكرة مكملة لنيل شهادة الماستر‬
‫تخصص‪ :‬قانون عقاري‬

‫إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫إعداد الطالب‪:‬‬

‫بن مبارك راضية‬ ‫حمداني سليم‬
‫أعضاء لجنة المناقشة‪:‬‬
‫األستاذة‪ :‬مكيد نعيمـ ـ ـ ـ ـة ‪ ...................................................‬رئيسـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـا‬
‫األستاذة‪ :‬بن مبارك راضية‪............................ .....................‬مشرفا ومقر ار‬
‫األستاذة‪ :‬بلهادي عقيلة ‪ ...................................................‬مناقشـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـا‬

‫السنة الجامعية‪2222/2222 :‬‬

 ‫ــ‬‫ف‬ ‫ع‬
‫ر و ر ان‬‫ك‬ ‫ش‬
‫الحمد هلل الذي بنعمته تتم الصالحات والصالة والسالم على رسوله الكريم ومن‬

‫تبعه بإحسان إلى يوم الدين‬

‫بادئا نشكر ونحمد رب العباد العلي القدير شك ار جزيال طيبا مباركا فيه الذي أنارنا‬

‫بالعلم‪ ،‬وأكرمنا بالتقوى وأنعم علينا بالعافية ويسرنا وأعاننا في إتمام هذا البحث فله‬

‫الحمد والشكر‪ ،‬الرحمان المستعان‬

‫كما أتوجه بشكري الجزيل وبعرفاني الكبير لألستاذة الفاضلة المشرفة "بن مبارك‬

‫راضية" على صبرها وتفانيها في تقديم التوجيهات القيمة لي‬

‫وإلى كل من ساهم في هذا البحث من قريب أو بعيد‬

 ‫ــ‬‫ه‬
‫الإ داء‬
‫بسم هللا الرحمان الرحيم والصالة والسالم على أشرف المرسلين أما بعد‪:‬‬

‫"األم الحنونة واألب العزيز"‬

‫اهدي ثمرة جهدي هذه إلى أحن وأعز مخلوقين لي في الوجود ّ‬

‫إلى من شاركوني اآلالم واألفراح طوال مشواري‬

‫إلى من هم في قلبي "إخوتي األعزاء" إلى من يقاسموني أفراحي وأحزاني أفراد العائلة كل‬

‫باسمه‬

‫إلى من علمني حرفا‪ ،‬أساتذتي الموقرين جزاهم هللا عنا خير جزاء‬
‫مقدمـــــة‬
 ‫مقدمـــــــــــــــــــــــــــــــــــة‬

‫مقدمة‬

‫البلدية في الجزائر هي الهيئة القاعدية لهرم اإلدارة العامة‪ ،‬فهي األرضية األساسية التي يرتكز‬
‫عليها الحكم بالنظر لدورها الفاعل في رفع كفاءة األداء اإلداري والتنموي للدولة‪ ،‬حيث يستند عملها على‬
‫مبدأ الالمركزية الذي يعطي للجماعات المحلية حزمة من المهام واالختصاصات التي تيسر سهولة‬
‫وسرعة اتخاذ القرار على المستوى المحلي بعيدا عن سيطرة اإلدارة المركزية‪ ،‬ووفق سياسات وأهداف‬
‫إنمائية في اإلطار القومي للدولة‪ ،‬كما أنها هيئة ديمقراطية تمثيلية يسيرها مجلس منتخب‪.‬‬

‫وقد ضبط المشرع الجزائري جميع األمالك الوطنية بنظام قانوني موحد غير أنه وبرغم ذلك فإن‬
‫ملكية البلدية بصفتها هيئة ال مركزية يسيرها مجلس منتخب‪ ،‬األمر الذي جعلها تحظى بإجراءات مختلفة‬

‫نوعا ما ال سيما من حيث التكوين والقوام و كذا من حيث التسيير‪.‬‬

‫العقار الحضري يع تبر األساس الذي يقاس عليه تطور الشعوب ويبرز ثقافتها وميوالتها في إطار‬
‫السياسة المنتهجة‪ ،‬والذي تمتلكه الجماعات اإلقليمية للدولة وهو ما يسمى بالرصيد العقاري للدولة أي‬
‫االحتياطات العقارية للجماعات المحلية‪ ،‬وهذا ما فرض على الدولة التفكير في طريقة للتحكم في وتيرة‬
‫نمو التوسع في القطاع الحشري دون أن تمس حقوق و حريات األفراد وهذا ألجل الصالح العام‪ ،‬وبالتالي‬
‫ظهرت طرق لتسيير العقار الحضري‪.‬‬

‫فشرع القانون من خالل نصوصه الخطوات الرئيسية في اإلعمار الحضري‪ ،‬على إعتبار أنها آليات‬
‫قانونية وجدت لتنظيم العقار في المناطق التي يتم بناؤها‪ ،‬وتضمن هذه اآلليات القانونية باعتبارها‪,‬كل‬
‫اآلالت وأدوات وجل اإلجراءات التي يستند عليها لغايات التنظيم والتوجيه في التسيير الحضري‪.‬‬

‫ال يجد مفهوم للعقار الحضري إال من خالل تبيان محتواه أو عن طريق مفهوم المخالفة للعقار‬
‫الريفي‪ ,‬وبالتالي فالمفهوم‪ ،‬صعب التحديد نظ ار لتعدد المعايير التي تم اعتبارها من أجل التمييز بين‬
‫المدينة والريف‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫مقدمـــــــــــــــــــــــــــــــــــة‬

‫وبالرجوع إلى القانون ‪ 22/02‬المؤرخ في ‪ 2002/22/21‬المتضمن التوجيه العقاري ومن خالل‬

‫المادتين ‪22‬و‪ 22‬منه يمكن تعريف العقار الحضري على أنه كل األراضي الواقعة في القطاعات المعمرة‬
‫والقابلة للتعمير ( المحيط العمراني) حسب أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬

‫كذلك يمكن تعريف العقار الحضري على أنه جميع األمالك الثابتة والتي‪ ،‬ال يمكن نقلها بدون تلف‬
‫والواقعة ضمن إطار معين ويسمى المدينة‪ ،‬وهي ذات طابع حضري يضم أكثر عدد السكان ويتميز هذا‬
‫الطابع الحضري بوجود أغلب المرافق العمومية فيه‪ ،‬باإلضافة إلى تميزه إلى صنفين من حيث اإلدارة‪,‬‬
‫‪1‬‬
‫إدارة مركزية وأخرى محلية قائمة على تسيره‪.‬‬

‫فيعد العقار الحضري مادة أساسية في عمليات اإلنشاء العمراني والتهيئة‪ ،‬فهو الوعاء القاعدي الذي‬
‫تنصب عليه مختلف المنشآت والمرافق واالستثمار للظفر بالتنمية خاصة‪ ،‬فيلعب دور هام في مجال‬
‫التنمية االقتصادية‪ ،‬وقد إهتم القانون بالعقار ويظهر هذا من خالل تنظيمه بترسانة من النصوص القانونية‬
‫والتنظيمية التي تهدف إلى تنظيمه و تسييره‪.‬‬

‫فالتسيير الفعال هو كيفية استغالل وتسيير العقار في المجال الحضري‪ ،‬الذي هو أساس العمران‪،‬‬
‫فالهدف من التنظيم العمراني هو التسيير الحضري العقالني واستغالل المجال الحضري على أحسن وجه‬
‫ممكن‪.‬‬

‫لذا تعتبر الجماعات المحلية وعلى الخصوص البلدية من أهم الفاعلين في مجال تسيير وتنظيم‬
‫العقار الحضري‪ ،‬فهي الهيئة المانحة للرخص والشهادات م ن أجل البناء وهي المختصة بمجال الصفقات‬
‫العمومية من أجل إنجاز مشاريع السكن‪ ،‬وهي المكلفة بالتخطيط على المستوى المحلي‪ ،‬فتعتبر البلدية أهم‬
‫مسير للعقار الحضري‪.‬‬

‫ويخضع تسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية إلى نظام مزدوج ذلك أن بعضها أوكل لتسييره‬
‫وكاالت وهيئات تتمتع بالشخصية المعنوية والذمة المالية المستقلة‪ ،‬وتمارس نشاطا تجاريا‪ ،‬بينما بقي‬
‫بعضها ضمن إطار التسيير العام للبلدية‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬تسيير األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية‪ ،‬المجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية‬
‫والسياسية‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،2‬بدون سنة النشر‬

‫‪6‬‬
 ‫مقدمـــــــــــــــــــــــــــــــــــة‬

‫موضوع تسيير األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية ذو أهمية بالغة‪ ،‬بحيث يعتبر ميدان شامل‬
‫لألنشطة التي تهدف إلى تلبية األهداف التنموية‪ ،‬وللبلدية دور كبير في مجال تسيير العقار الحضري إذ‬
‫تعتبر من المهام األساسية الموكلة لها‪ ،‬وذلك من خالل إحداث مؤسسات البناء العقاري‪ ،‬والحفاظ على‬
‫أمن وسالمة األشخاص‪.‬‬

‫وتعود أسباب اختياري لهذا الموضوع إلى نوعين من األسباب‪ ،‬منها الشخصية واألخرى عملية‬
‫موضوعية‪ ،‬فأما األسباب الشخصية رغبتي في البحث في هذا الموضوع كونه يدخل في مجال‬
‫إ ختصاصي‪ ،‬وكذلك لقلة المراجع فيه وذلك من أجل إثراء هذا الموضوع‪ ،‬أما من الناحية الموضوعية‬
‫لتداخل الصالحيات بين البلدية والهيئات األخرى وكيفية تنظيم ذلك‪.‬‬

‫ومن خالل ما ذكرناه سابقا يمكننا‪ ،‬طرح اإلشكالية التالية‪:‬‬

‫‪ ‬ما مدى نجاعة اآلليات القانونية المستعملة من قبل البلدية في تسيير أمالكها العقارية‬
‫الحضرية؟‬

‫ولإلجابة عن هذه اإلشكالية حاولنا دراسة هذه الوسائل واآلليات القانونية التي سخرها المشرع‬
‫لتسيير األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية‪.‬‬

‫أما ا لمنهج المتبع في الدراسة هو المنهج الوصفي التحليلي من أجل وصف وتحديد المفاهيم‬
‫الواردة في البحث وتحليل النصوص القانونية التي تخدم الموضوع ومن بينها القانون ‪ 02/02‬المنظم لهذا‬
‫النوع من األمالك وكذلك المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬المعدل والمتمم بالمرسوم ‪521-20‬‬

‫حاولنا تقسيم البحث إلى فصلين متكاملين من حيث الهدف و الغاية‪ ،‬في أولهما اآلليات القانونية‬
‫لتسيير األمالك العقارية الحضرية للبلدية‪ ،‬أما الفصل الثاني فقد تطرقنا إلى اآلليات المؤسساتية لتسيير‬
‫العقار الحضري التابع للبلدية‪،‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الفصـــل األول ‪:‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك‬
‫العقارية الحضريـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـة البلديـ ـ ـ ـ ـة‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫الفصل األول ‪ :‬اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬

‫كانت البلديات في ظل األمر رقم ‪ 22/45‬المؤرخ في ‪ 2045/22/22‬المتضمن قانون االحتياطات‬

‫العقارية تتمتع بسلطة مطلقة في مجال التهيئة والتعمير على كامل ترابها انطالقا من تخصيص واستعمال‬
‫األراضي في الوسط الحضري‪ ،‬وبالتالي استثنى هذا األمر األراضي المعدة للبناء التي تقع داخل الوسط‬
‫الحضري من التداول بين األشخاص إال لصالح البلدية‪.‬‬

‫لهذا ومن أجل الحفاظ على مصالح الدولة والجماعات المحلية والمواطنين جاء قانون التوجيه‬
‫العقاري بقواعد قانونية جديدة تكرس وتحترم حق الملكية‪ ،‬فألغى االحتكار الذي كان ممنوحا لصالح‬
‫البلديات فيما يخص المعامالت العقارية في المجال الحضري‪ ،‬وهكذا أصبح كل شخص طبيعي أو‬
‫معنوي خاضع للقانون الخاص أو العام أو يبيع ويشتري بحرية‪ ،‬أرض عامرة أو قابلة للتعمير‪.‬‬

‫وهذا في إطار اإلحترام الصارم ألمر رقم ‪ 21/42‬المتضمن القانون المدني والقانون رقم ‪02/02‬‬
‫‪1‬‬
‫المتضمن قانون التوجيه العقاري وكذا أدوات التعمير المنشودة والمصادق عليها قانونا‪.‬‬

‫من أهم ما يميز األمالك الوطنية الخاصة عن األمالك الوطنية العامة‪ ،‬هو خضوع األمالك‬
‫الخاصة إلى التصرفات الناقلة للملكية التي تخرج الملك من ذمة صاحبه وتلحقه بذمة شخص أخر‪.‬‬

‫وعلى غرار جميع األمالك الوطنية الخاصة فان أمالك البلدية العقارية يمكن تسييرها عن طريق‬
‫التصرف فيها وذلك في إطار مجموعة من القيود والشروط التي تشكل ضمانة لحماية هذه األمالك‪.‬‬

‫فمن خالل هذا الفصل سنحاول التطرق إلى التصرفات الناقلة لألمالك العقارية كآلية لتسيير‬
‫األمالك العقارية الحضرية البلدية (المبحث األول ) حيث حاولنا من خالل هذا المبحث التطرق إلى‬
‫التصرفات التي أجازها القانون لنقل الملكية العقارية الحضرية البلدية‪ ،‬وكذا التصرفات غير الناقلة للملكية‬
‫العقارية الحضرية البلدية (المبحث الثاني) حيث تطرقنا من خالله إلى التصرفات المدنية واإلدارية غير‬
‫الناقلة لألمالك العقارية الحضرية البلدية‪.‬‬

‫‪ -1‬عمر حمدي باشا‪-‬ليلى زورقي‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2222‬ص‪224-222‬‬

‫‪9‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث األول‪ :‬التصرفات الناقلة للملكية العقارية الحضرية البلدية‬

‫تطبيقا لنص المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 02-02‬المتضمن قانون األمالك الوطنية وكذا المادة ‪ 24‬من‬
‫القانون ‪ 22-22‬المتعلق بالبلدية المعدل والمتمم فان البلدية ال يمكنها إبرام جميع التصرفات الناقلة‬
‫للملكية ألنها مقيدة بأحكام القانون وقد أجاز لها فقط نوعين من التصرفات الناقلة للملكية‪ ،‬وبالتالي فانه‬
‫استبعد من دائرة التصرفات الواقعة على أمالكها الخاصة جميع التصرفات الناقلة للملكية بغير عوض أو‬
‫ما يسمى بعقود التبرع كالهبة‪.‬‬

‫حيث سنتطرق إلى البيع من خالل (المطلب األول ) والتبادل في(المطلب الثاني)‬

‫المطلب األول‪ :‬بيع األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية‬

‫عرف التشريع الجزائري نظامين خاصين باألمالك الوطنية‪ ،‬النظام األول صدر بموجب القانون رقم‬
‫‪ 22/15‬المؤرخ في ‪ 02‬يونيو سنة ‪ 2015‬وصدر في إطار التوجه األيديولوجي االشتراكي‪ ،‬أما النظام‬
‫الثاني‪ ،‬فقد صدر بموجب القانون رقم ‪ 02/02‬المؤرخ في ‪ 2002/22/22‬الذي يوحي إلى تخلي المشرع‬
‫‪1‬‬
‫الجزائري عن مبادئ النظام الموحد‪ ،‬والتحول إلى نظام إزداوجية األمالك الوطنية‪.‬‬

‫تخضع العقود التي تبرمها البلدية عند التصرف في أمالكها الخاصة بالبيع لذات الشروط العامة‬
‫واألركان التي تخضع لها عقود البيع المدنية التي يبرمها الخواص‪ ،‬غير أنه ال يمكن أن تحضي اإلدارة‬
‫بنفس الحرية التي يخضع لها الخواص في اختيار المتعاقد ذلك انه ليس لإلدارة وهي تبيع أمالكها الحرية‬
‫المطلقة في اختيار المتعاقد معها بل إن اختيارها خاضع لمجموعة من الشروط واإلجراءات القانونية‪ ،‬هذا‬
‫من جهة ومن جهة أخرى فانه ليس من حقها التصرف في جميع أمالكها وانطالقا من ذلك فان‬
‫التصرفات بالبيع التي تقوم بها البلدية خاضعة لنوعين من الشروط والقيود التي تضبط عملية التصرف‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫وكذلك بيوع خاضعة لقواعد خاصة‪.‬‬

‫‪ -1‬مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع ‪-‬‬
‫الجزائر‪ ،2221‬ص ‪40‬‬
‫‪ -2‬محمـد كنازة‪ ( ،‬آليات تسيير األمالك العقارية البلدية في التشريع الجزائري)‪،‬مجلة العلوم اإلنسانية واالجتماعية‬
‫‪،‬الجزائر ‪ ،‬المجلد ‪ ، 22‬عدد ‪ 20‬سنة ‪ 2221‬ص‪224‬‬

‫‪10‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫وبالتالي سنتطرق إلى الشروط المتعلقة بالعقار المراد بيعه (فرع أول) والشروط والضوابط المتعلقة‬
‫بعملية اإلبرام (الفرع الثاني)‪ ،‬البيوع العقارية الخاضعة لقواعد خاصة( الفرع الثالث)‬

‫الفرع األول‪ :‬الشروط المتعلقة بالعقار المراد بيعه‬

‫من أجل إعتبار إن ملكا عقاريا من أمالك البلدية قابال للتصرف بالبيع ال بد من توفر شرطين‬
‫أساسين‬

‫أوال‪ :‬أن ال يكون مخصصا لمصلحة عمومية وغير قابل للتخصيص‪:‬‬

‫طبقا لنص المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 02-02‬فانه ال يرد التصرف بالبيع إال على العقارات التابعة‬
‫لألمالك البلدية والتي هي غير مخصصة أو التي الغي تخصيصها ‪ 1،‬وهذا فقط في حالة عدم قابليتها‬
‫لتأدية وظيفتها في خدمة المصالح والمؤسسات العمومية إما إذا ورد أي إحتمال في كونها قابلة‬
‫للتخصيص ألي مصلحة أخرى أو مؤسسة عمومية أخرى فإنه ال يمكن بيعها بل وجب إعادة تخصصها‬
‫لفائدة هذه المصلحة تبعا إلجراءات وقواعد التخصيص المنصوص عليها قانونا‬

‫ثانيا‪ :‬أن ال يكون العقار المراد بيعه ممنوعا من التصرف‬

‫ال يمكن أن يكون التصرف في أمالك الدولة الخاصة عاما وشامال لجميع العقارات التابعة للبلدية‬
‫ذلك انه ولسبب ما يتدخل التشريع لحماية ملك من األمالك بعينه من التصرف بسبب أهميته أو غرضه‬
‫أو بسبب أهداف إستراتيجية أو اقتصادية وقد يكون هذا المنع مؤقتا أو دائما ومن أمثلة ذلك ما نصت‬
‫عليه المادتين ‪222-225‬من القانون ‪ 02 -02‬المتعلق باألمالك الوطنية‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 225‬من القانون ‪ 02-02‬في محتواها على أن األراضي الرعوية وحقول الحلفاء بحكم‬
‫طبيعتها الحيوية واإلستراتيجية واحتياجات السكان واالقتصاد تخضع إلى تنظيم خاص بالحماية والتسيير‬
‫واإلستعمال‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ ،10‬من قانون رقم ‪02-02‬المؤرخ في‪ 25‬جمادى األولى‪ 2522‬الموافق ل ‪ 2‬ديسمبر‪ 2002‬يتضمن قانون‬
‫األمالك الوطنية‪ ،‬جريدة رسمية‪ ،‬عدد‪ ،22‬ص‪2244‬‬

‫‪11‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫بينما المادة ‪ 222‬نصت على أنه يخضع حق التمتع الدائم بأراضي المستثمرات الفالحية‪ ،‬التابعة‬
‫للقطاع العام وحق إمتالك جميع األمالك األخرى التي تدخل في مشتمالت األمالك المستثمرة المقدمة‬
‫للمنتجين الفالحين المعنىين عدا األرض ألحكام القانون ‪ 20-14‬المؤرخ في ‪ 2‬ديسمبر سنة ‪2014‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الشروط والضوابط المتعلقة بعملية اإلبرام‬

‫إن إبرام عقود بيع أمالك البلدية وإن كان يحتوي على شروط وأركان العقد المدني إال أن حرية‬
‫اإلدارة في إ ختيار المتعاقد معها ليست حرية كاملة بل هي مقيدة بمجموعة من اإلجراءات التي تهدف من‬
‫جهة إلى حماية هذه األمالك من تصرفات اإلدارة التي تعارض المصلحة العامة‪ ،‬ومن جهة أخرى تهدف‬
‫إلى إرساء مبادئ المساواة و العدالة االجتماعية والمنافسة‪ ،‬وعلى هذا األساس فانه من القيود التي ترد‬
‫على عقود بيع أمالك البلدية أن يكون البيع عن طريق المزاد العلني وهو المبدأ واألصل العام وال يكون‬
‫‪1‬‬
‫البيع عن طريق التراضي إال استثناءا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬البيع بالمزاد العلني‬

‫المشرع الجزائري لم يعرف البيع بالمزاد العلني‪ ،‬إال أنه ورد ذكره في المادة ‪ 20‬من القانون المدني‬
‫وذلك كما يلي‪":‬ال يتم العقد‪ ،‬في المزادات إال بروسو المزاد‪ ،‬ويسقط المزاد بمزاد أعلى ولو كان باطال"‪.‬‬

‫يمكن تعريف البيع بالمزاد العلني على أنها‪ :‬البيع بالتنافس بين عدة أشخاص‪ ،‬بحيث تعطى‬
‫الصفقة لمن يقدم أعلى عرض ثمن‪ ،‬ويكون المزاد علنيا أذا كان مفتوحا للجمهور‪ ،‬أو على األقل لطائفة‬
‫من األشخاص‪ ،‬دون أن يقتصر على أشخاص معينين مقصودين بذواتهم مهما كان عددهم‪.‬‬

‫مبدئيا تباع العقارات التابعة للجماعات المحلية بالمزاد العلني‪ ،‬فالمادة ‪ 10‬ومواد أخرى من قانون‬
‫األمالك الوطنية المذكور سابقا‪ ،‬كرست مبدأ القاضي بإمكانية بيع األمالك العقارية التابعة لألمالك‬
‫الوطنية الخاصة والجماعات اإلقليمية‪ ،‬وضبط كيفيات ذلك في المرسوم التنفيذي رقم‪ 524-22 :‬الذي‬
‫يحدد شروط وكيفيات إدارة وتسيير األمالك العمومية والخاصة التابعة للدولة‪،‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر‬
‫‪ ،2222‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،20‬الذي ألغى المرسوم التنفيذي رقم‪ 525-02:‬المؤرخ في ‪ 20‬نوفمبر‬

‫‪ -1‬محمد كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪221‬‬

‫‪12‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ ، 2002‬المحدد لشروط إدارة األمالك الخاصة والعامة التابعة للدولة وتسييرها ويضبط كيفيات ذلك‪.‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪.22‬‬

‫نظ ار إلى أن أمالك البلدية هي ضمن األمالك الوطنية‪ .‬وبمفهوم المادة ‪ 10‬من القانون ‪02-02‬‬
‫المعدل والمتمم‪ ،‬فإنها تخضع للمرسوم التنفيذي ‪ ،524-22‬نظ ار لعدم وجود مرسوم تنفيذي خاص‬
‫باألمالك البلدية الذي يحدد كيفيات إدارة وتسيير أمالكها ‪.‬‬

‫طبقا ألحكام المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ 02-02‬المؤرخ في ‪ 25‬جمادي األولى عام ‪2522‬‬
‫الموافق أول ديسمبر ‪ ،2002‬المعدل والمتمم والمذكور أعاله ويكون بيع الممتلكات العقارية التابعة‬
‫لألمالك الخاصة للدولة غير المخصصة أو التي الغي تخصيصها وفيما إذا لم تعد صالحة للمصالح‬
‫‪1‬‬
‫والمؤسسات العمومية عن طريق المزاد العلني‪.‬‬

‫وبالنظر إلى أن أمالك البلدية هي ملك للمجموعة الوطنية أو هو من ضمن األمالك الوطنية فانه‬
‫ال بد أن يراعي عند التصرف فيها أهم المبادئ و الضمانات التي تراعي المصلحة العامة‪.‬‬

‫‪ :1‬مبادئ البيع بالمزاد العلني‬

‫تتضمن مبادئ البيع بالمزاد العلني ما يلي‪:‬‬

‫أ‪ -‬مبدأ المساواة‪:‬‬

‫ذلك أنه من حق كل فرد أن يشري ملك من أمالك الخاصة للبلدية وال يجوز التمييز بين األفراد‬
‫ألي سبب كان طبقا للدستور‪.‬‬

‫ب‪ -‬مبدأ المنافسة‪:‬‬

‫وهو المبدأ الذي ال يترك لإلدارة مجاال لتفضيل متعاقد عن أخر وإن األساس في المفاضلة بينهم‬
‫هو المصلحة المحققة من خالل هذا اإلختيار الذي يكون حسب القواعد القانونية‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي‪ 524/22،‬المؤرخ في ‪22‬ديسمبر ‪،2222‬المحدد لشروط إدارة األمالك الخاصة والعامة التابعة للدولة‬
‫وتسييرها ويضبط كيفيات ذلك‪ ،‬جريدة رسمية‪ ،‬عدد ‪ ،20‬سنة ‪ ،2222‬المادة ‪.02‬‬

‫‪13‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫ج‪ -‬مبدأ عدم المجانية‪:‬‬

‫إن من بين المبادئ التي إستقر عليها الفقه وكذلك القضاء أنه ال يجوز التصرف بشكل مجاني أو‬
‫‪1‬‬
‫بثمن أقل من القيمة ألن ذلك يعد من قبل التمييز والمحاباة‪.‬‬

‫‪ : 2‬خصائص البيع بالمزاد العلني‬

‫تتمثل خصائص البيع بالمزاد العلني فيما يلي‪:‬‬

‫البيع بالمزاد العلني هو عقد ملزم للدولة المالكة وللمشتري‪ ،‬علما أن تسديد الثمن يكون بإتباع‬
‫إجراءات إدارية محضة وناتج عملية البيع يدرج ضمن الحساب النهائي لخزينة الدولة‪.‬‬

‫عقد البيع بالمزاد العلني هو عقد شكلي غير رضائي‪ :‬بحكم أن التعامل منصب على عقار‪ ،‬فال بد‬
‫من كتابة العقد كتابة رسمية وال يكتفي بالتراضي وإال كان العقد باطال بطالنا مطلقا‪.‬‬

‫مجرد التعاقد ال ينقل الملكية‪ :‬ال تنتقل الملكية أو الحقوق العينية األخرى في العقار سواء كان ذلك‬
‫بين المتعاقدين أو في حق الغير إال إذا روعيت اإلجراءات الخاصة بمصلحة الشهر العقاري‪.‬‬

‫عقد البيع بالمزاد العلني هو عقد مجرد من المساومة‪ :‬إذ يعتبر أقرب إلى عقد اإلذعان‪ ،‬بحيث ال‬
‫يكون تفاوض بعد التقييم الذي تقوم به مصلحة أمالك الدولة وال تناقش أحكامه كالضمان مثال‪ ،‬فال‬
‫ضمان في العيوب الخفية في البيوع اإلدارية فضال على القضائية‪ ،‬ألنه من المفروض أن يكون‬
‫المشتري على إطالع بحالة العقار‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫عقد البيع بالمزاد العلني هو عقد معاوضة‪ :‬فكل يأخذ مقابال لما يعطيه‪.‬‬

‫‪-3‬اإلجراءات التحضيرية قبل إجراءات المزايدة‪:‬‬

‫إن عملية التنازل عن األمالك العقارية الخاصة بالمزاد العلني‪ ،‬تخضع لمجموعة من اإلجراءات‬
‫التحضيرية‪ ،‬من أجل ضمان سير عادي وطبيعي للعملية من جهة‪ ،‬وضمان حقوق الخزينة العامة من‬

‫‪ -1‬محمد كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪221‬‬

‫‪ -2‬أمال بريح‪ ،‬نوال قحموص‪ ،‬مجلة دفاتر السياسة والقانون‪ ،‬بيع األمالك الوطنية العقارية الخاصة بالمزاد العلني‪،‬‬
‫المجلد‪-20‬العدد‪،)2222( 22‬ص‪222‬‬

‫‪14‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫جهة أخرى وذلك بعد أن تتأكد مديرية أمالك الدولة من إلغاء التخصيص للعقار المراد بيعه أو حتى عدم‬
‫تخصيصه أصال إلحدى الهيئات والمصالح العمومية‪ ،‬إنطالقا من تقييم العقار ثم إعداد الملصقات‬
‫‪1‬‬
‫واإلعالنات في الصحف وأخي ار إعداد دفتر الشروط وعرضه للبيع‪.‬‬

‫أ‪-‬تقييم العقار المراد بيعه‪ :‬تتولى مديرية أمالك الدولة عملية تقييم العقار التابع لألمالك الوطنية‬
‫الخاصة‪ ،‬ألجل تحديد قيمته‪ ،‬والتي تمثل السعر األدنى المعروض و المشار إليه في الملصقات المعلنة‪.‬‬

‫ب‪-‬إعداد دفاتر الشروط وعرضها للبيع‪ :‬تتولى إدارة أمالك الدولة إعداد دفاتر شروط تضم الشروط‬
‫العامة للبيع العلني إضافة إلى المسائل التفصيلية المتعلقة بالعقار محل البيع‪.‬‬

‫ج‪ -‬اإلعالن عن بيع العقار‪ :‬يتم اإلعالن عن بيع العقارات التابعة لألمالك الوطنية الخاصة عن طريق‬
‫المزاد العلني‪ ،‬قبل عشرين يوما(‪ )22‬على األقل من يوم إجراء المزاد‪ ،‬ويكون ذلك عن طريق ملصقات‬
‫‪2‬‬
‫وإعالنات تنشر في الصحافة وعند اإلقتضاء بأية وسيلة إشهارية أخرى‪.‬‬

‫‪-4‬إجراءات البيع بالمزاد العلني‪:‬‬

‫البيع بالمزاد العلني يحق لكل شخص يثبت موطنا أكيدا وقدرته على الوفاء ماليا ومتمتع بحقوقه‬
‫المدنية المشاركة فيه‪ ،‬وبعد دفع كفالة ضمان تمثل ‪22‬في المائة من مبلغ الثمن المعروض‪ ،‬وفق صيغتين‬
‫حددهما نموذج دفتر الشروط هما‪:‬‬

‫أ‪-‬المزايدات الشفوية‪:‬‬

‫تبدأ الجلسة باإلعالن عن الثمن األدنى المعروض للعقار‪ ،‬بعدها يقدم الراغبين في الشراء عروضهم‬
‫إلى غاية الحصول على أحسن عرض‪ ،‬وال يعلن المزاد حتى تتم مزايدة واحدة على األقل بمبلغ الثمن‬
‫األدنى المعروض‪ ،‬حتى يضمن سعر مناسب للعقار كما يمكن تخصيص هذا الثمن في الجلسة نفسها‪.‬‬

‫‪ -1‬أمال بن بريح‪-‬نوال قحموص‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص‪222‬‬

‫‪-2‬مزهود حنان‪ ،‬التصرفات القانونية الواردة على األمالك الوطنية الخاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مجلة القانون‪ ،‬المجلد‬
‫‪-21‬العدد‪ ،)2220( ،22‬ص‪15‬‬

‫‪15‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫ب‪-‬التعهدات المختومة‪:‬‬

‫يمكن تقديم عرض شراء العقار محل المزاد العلني عن طريق تعهد يمكن إيداعه مباشرة في مقر‬
‫مديرية أمالك الدولة‪ ،‬في الوالية أو إرساله عن طريق البريد في األجل المحدد‪ ،‬ويترتب عن تقديم المتعهد‬
‫‪1‬‬
‫لعرض شراء قبوله لكل األعباء والشروط المحددة في دفتر الشروط‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬البيع بالتراضي‬

‫األصل في البيوع العقارية للجماعات المحلية أن تكون بالمزاد العلني إال أنه إستثناءا أجازت المادة‬
‫‪ 10‬من القانون ‪ 02-02‬المتعلق باألمالك الوطنية البيع عن طريق التراضي‪ ،‬ولكن وعلى الرغم من‬
‫عدم صدور أي نصوص تنظيمية تنظم عملية بيع أمالك البلدية بالتراضي خالفا ألمالك الدولة والتي‬
‫نظمت أحكامه المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪ 524-22‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر ‪ 2222‬المحدد لشروط‬
‫وكيفيات إدارة وتسيير األمالك العمومية والخاصة التابعة للدولة‪ ،‬غير انه وتطبيقا لنص المادة ‪ 24‬من‬
‫قانون البلدية ‪ 22-22‬فان عملية التنازل ال تكون إال بموجب مداولة المجلس الشعبي البلدي التي يجب‬
‫‪2‬‬
‫عدم تنفيذها إال بعد مصادقة الوالي المختص إقليميا‪.‬‬

‫غير أنه بالرجوع إلى نص المادة ‪ 12‬من القانون ‪ 02-02‬المتعلق باألمالك الوطنية‪ ،‬جاء‬
‫مضمون المادة‪ ،‬أن الدولة والجماعات اإلقليمية المحددة في المواد من ‪ 24‬إلى ‪ 22‬أعاله من قانون ‪-02‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ 02‬تخضع ألحكام مشتركة‪.‬‬

‫كذلك تباع عقارات الجماعات المحلية بالتراضي‪ ،‬سواء عن طريق نفسها أو عن طريق الوكالة‬
‫المحلية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري‪ ،‬فقد تبيع الجماعة المحلية العقار مباشرة لفائدة شخص عام‬
‫دون غيره وإال كان التصرف باطال‪ ،‬وهو ما تضمنته المادة ‪ 2/40‬من قانون التوجيه العقاري‪ ،‬إذ تنص‬
‫على (كل عقد التصرف الذي تقوم به مباشرة الجماعة المحلية المعنية لفائدة غير شخص عام يعتبر‬
‫باطال وعديم األثر)‪.‬‬

‫‪ -1‬مزهود حنان‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪12‬‬

‫‪ -2‬محمد‪ ،‬كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪220‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 12‬من قانون ‪ 02-02‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪16‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫أما البيع بالتراضي عن طريق الوكالة العقارية فيستند نص المادة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪-02‬‬
‫‪ 522‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر ‪ ،2002‬فبعد أن وضع هذا النص المبدأ العام وهو البيع بالمزاد العلني‪،‬‬
‫قيد هذا المبدأ باألحكام المخالفة المتضمنة في دفتر الشروط المنصوص عليه في المادة الخامسة‪ ،‬الذي‬
‫‪1‬‬
‫يحدد حقوق وواجبات الوكالة تجاه الهيئة المحلية المعنية‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬البيوع العقارية ألمالك البلدية الخاضعة لقواعد خاصة‬

‫يقصد بها البيوع التي تكون مصحوبة بشرط يتمثل في إستعمال العقارات محل البيع في إنجاز‬
‫عملية التعمير أو البناء من قبل المتنازل لهم عنها‪ ،‬وهم على وجه التحديد المتعاملين العموميين أو‬
‫الخواص و التعاونيات العقارية‪.‬‬

‫حيث تكون عقود البيع مشفوعة بشرط فاسخ يتمثل في تنفيذ المستفيدين اللتزاماتهم التي تحددها‬
‫‪2‬‬
‫دفاتر الشروط المعدة من قبل مصلحة األمالك الوطنية بمساعدة الو ازرة المكلفة بالبناء‪.‬‬

‫إن تسيير وإدارة أمالك البلدية العقارية تتعدد أهدافه وأغراضه وال تقتصر فقط على الجانب المالي‬
‫لذلك فان القانون قد نص على بيوع تخضع لقواعد خاصة من أجل أغراض اقتصادية واستثمارية وكذا‬
‫اجتماعية كتوفير أراضي ضمن تخاصيص اجتماعية سكنية أو تجارية لمواجهة مشكلة السكن أو ترقوية‬
‫ولذلك أفرد المشرع قواعد خاصة لبيع العقارات غير المبنية الواقعة ضمن المحيط العمراني لفائدة خواص‪،‬‬
‫‪3‬‬
‫وذلك بجعل إجراءات نقل ملكيتها قاص ار على هيئات التسيير و التنظيم العقاري‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 40‬من قانون ‪ 22-02‬المتعلق بالتوجيه العقاري على أن تسيير المحفظة العقارية‬
‫التابعة للبلدية تسيرها هيئات التسيير والتنظيم العقاري‪ ،‬وأي تصرف من قبل الجماعات المحلية تقوم بها‬
‫‪4‬‬
‫بنفسها يكون باطال‪.‬‬

‫‪ -1‬أعمر يحياوي‪ ،‬الوجيز في األموال الخاصة التابعة للدولة والجماعات المحلية‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬طبع في ‪ ،2225‬دار‬
‫هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر ‪ ،2225‬ص‪220‬‬
‫‪ -2‬ليلى طلبة ‪ ،‬الملكية العقارية الخاصة وفقا ألحكام التشريع الجزائري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2222 ،‬ص ‪42-42‬‬
‫‪ -3‬محمد كنازة ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪220‬‬
‫‪-4‬المادة ‪ ،40‬قانون رقم‪ 22 - 02 :‬مؤرخ في أول جمادى األولى عام ‪ 2522‬الموافق ‪ 21‬نوفمبرسنة ‪ ،2002‬يتضمن‬
‫التوجيه العقاري‪ ،‬جريدة رسمية عدد ‪ 50‬سنة ‪ ،2002‬ص ‪1576‬‬

‫‪17‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫وهذا أيضا ما استقرءناه من المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر‬

‫‪ 2002‬المحدد لقواعد إحداث وكاالت محلية للتعمير والتنظيم العقاريين الحضريين وتنظيم ذلك‪ ،‬المعدل‬
‫والمتمم بالمرسوم التنفيذي ‪ 521/20‬المؤرخ في ‪ ،2220-22-22‬حيث تعتبر نقل ملكية وحقوق األمالك‬
‫‪1‬‬
‫العقارية التابعة للبلدية المهمة األساسية التي أو جدت لها هذه الوكالة‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مبادلة األمالك العقارية الحضرية البلدية‬

‫تتم عملية تبادل األمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة التي تملكها الدولة أو الجماعات‬
‫‪2‬‬
‫اإلقليمية بين المصالح العمومية وفق شروط والكيفيات التي يحددها التنظيم‪.‬‬

‫تكون عملية تبادل األمالك العقارية التي تملكها الجماعات اإلقليمية موضوع قرار تتخذه السلطة‬
‫‪3‬‬
‫المختصة بعد مداوالت المجلس الشعبي المعني‪ ،‬وفق األشكال القانونية‪.‬‬

‫أن تكون عملية التبادل مبررة قانونا‪ ،‬سواء كانت بمبادرة من المصلحة العمومية أو من مالك‬
‫‪4‬‬
‫العقار المتبادل معه‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫أن يكون محل التبادل عقاريين ومن ثم ال يجوز قانونا أن يتم تبادل منقولين أو عقار بمنقول‪.‬‬

‫وتستكمل العملية بإعداد عقد إداري من السلطة التي إتخذت قرار التبادل‪ ،‬على أن يخضع هذا‬
‫العقد إلجراءات التسجيل والشهر العقاري‪.‬‬

‫بتحرير عقد التبادل سواء اتخذ األخير شكل عقد إداري أو توثيقي‪ ،‬هذا العقد يثبت تحويل الملكية‪،‬‬
‫‪6‬‬
‫بعد تسجيله وشهره في المحافظة العقارية ويترتب على ذلك اآلثار القانونية المرتبطة بنقل الملكية‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر سنة ‪ 2002‬يحدد قواعد إحداث وكاالت محلية للتسيير والتنظيم‬
‫العقاريين الحضريين وتنظيم ذلك‪،‬جريدة رسمية عدد ‪ ،22‬المادة ‪.20‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 02‬من قانون ‪ 02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 2/ 02‬نفس مرجع‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 224‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،524 /22‬مرجع سابق‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 222‬من قانون ‪ ،02- 02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -6‬مزهود حنان‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪04‬‬

‫‪18‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التصرفات غير الناقلة للملكية العقارية الحضرية البلدية‬

‫لإلدارة في القيام بتسيير األمالك الوطنية الخاصة أن تلجأ إلى طرق عديدة دون خروجها من‬
‫ذمتها‪ ،‬إضافة إلى التصرفات الناقلة للملكية والتي هي في مجملها تصرفات مدنية‪ ،‬هناك تصرفات‬
‫أخرى غير ناقلة للملكية‪ ،‬منها إدارية و مدنية‪.‬‬

‫التصرفات غير ناقلة للملكية هي تصرفات تجريها اإلدارة بإرادتها يتم بموجبها تحويل عقارات إلى‬
‫جهات أخرى دون إنتقال ملكية هذه العقارات إلى تلك األشخاص بل يتم تحويل التسيير لهذه العقارات إلى‬
‫جهات أخرى ألجل تحقيق المصلحة العامة‪.‬‬

‫والعقد اإلداري ليس إال إحدى وسائل اإلدارة لضمان سير المرافق العامة‪ ،‬ومن ثم فإنه من الالزم‬
‫أال ينظر إلى العقد اإلداري بإعتباره مصد ار إلالتزامات تعاقدية فحسب‪ ،‬كما هو الشأن في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬بل يتعين أوال وعلى كل شئ أن يوضع في اإلعتبار أن العقود اإلدارية تؤدي دو ار هاما في‬
‫‪1‬‬
‫تسيير المرافق العامة بطريق مباشر أو غير مباشر‪.‬‬

‫بحيث سنتطرق إلى هذه التصرفات غير ناقلة للملكية العقارية وهي في نفس الوقت تعتبر نظام‬
‫تسيير لها التخصيص (المطلب األول ) والتأجير ومنح اإلمتياز (المطلب الثاني )‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التخصيص‬

‫يختلف التخصيص في األمالك الوطنية العمومية عنه في األمالك الوطنية الخاصة‪ ،‬إذ أنه في‬
‫الحالة األولى يكون تخصيص المال لإلستعمال العام إما مباشرة أو عن طريق مرفق عام‪ ،‬والذي يلعب‬
‫دو ار جوهريا في إكتساب المال صفة العمومية‪ ،‬أما التخصيص في الحالة الثانية موجه لخدمة أهداف‬
‫أخرى تتصل بالتسيير‪ ،‬وهو عملية تقتضيها مصلحة المرفق العام‪ ،‬وتتمثل في أن تضع مصلحة عامة‪،‬‬

‫‪ -1‬سليمان محمد الطماوي‪ ،‬األسس العامة للعقود اإلدارية دراسة مقارنة ‪،‬دار الفكر العربي‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬الطبع والنشر‪،‬‬
‫القاهرة ‪،‬سنة ‪ ،2222‬ص ‪520‬‬

‫‪19‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫(الجماعات المحلية) عقا ار تحت تصرف مصلحة عامة أخرى لتمكينها من أداء مهامها‪ ،‬مع إحتفاظ هذا‬
‫‪1‬‬
‫المال بصفته الخاصة رغم صدور قرار تخصيصه‪.‬‬

‫نص على التخصيص المواد من ‪ 12‬إلى ‪ 11‬من القانون ‪ 02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪.‬‬

‫ومن خالل هذا المطلب سنتناول التعريف التخصيص مع توضيح كيفيات التخصيص أو أنواعه وال‬
‫أثاره التي يرتبها وإنهاء التخصيص أو إلغاءه‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف التخصيص‬

‫التخصيص كآلية لتسيير ممتلكات الجماعات المحلية هو عقد‪ ،‬يتم بموجبه وضع عقار تابع‬
‫لألمالك الوطنية الخاصة للدولة أو الوالية أو البلدية‪ ،‬تحت تصرف مصلحة عمومية قصد أداء مهمتها‬
‫وهو ما أوضحته المادة ‪ 12‬من قانون ‪ 02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪.‬‬

‫تعرف المادة ‪ 12‬من القانون ‪ 02-02‬المتعلق باألمالك الوطنية التخصيص بأنه (إستعمال ملك‬
‫عقاري أو منقول يملكه شخص عمومي في مهمة تخدم الصالح العام للنظام‪ ،‬ويتمثل في وضع أحد‬
‫األمالك الوطنية الخاصة التي تملكها الدولة أو الجماعة اإلقليمية تحت تصرف دائرة و ازرية أو مصلحة‬
‫‪2‬‬
‫عمومية أو مؤسسة عمومية تابعة ألحدهما وقصد تمكينها من أداء المهمة المسندة إليها)‪.‬‬

‫حسب المادة ‪ 222‬من قانون ‪ 02/02‬التي نصت على‪" :‬تستفيد المؤسسات العمومية ذات طابع‬
‫الصناعي والتجاري ومراكز البحث والتنمية‪ ،‬في إطار األهداف المسطرة لها‪ ،‬وبمقتضى القوانين‬
‫والتنظيمات المعمول بها وإعتمادا على مهمتها بإ عتبارها مرافق عمومية أو ذات منفعة عامة من حق‬
‫الملكية أو من حق إ ستعمال األمالك المقدمة لها من قبل الدولة أو الجماعات اإلقليمية‪.‬‬

‫‪ -1‬ميساوي حنان‪ ،‬التمييز بين أمالك الدولة (الدومين العام‪ ،‬الدومين الخاص)‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬قسم القانون العام ‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة أبي بكر بلقايد‪ ،‬تلمسان‪ ،2222/2225 ،‬ص‪02‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ ،12‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪20‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫تكون األمالك التي تزود بها المؤسسات العمومية ذات الطابع الصناعي والتجاري أو البحث‬
‫والتنمية أو التي تقتنيها أو تنجزها‪ ،‬بأموالها الخاصة تابعة لها‪ ،‬كما تكون ضمانا إللتزاماتها " من خالل‬
‫‪1‬‬
‫هذه المادة منح حق التخصيص لفائدة المؤسسات العمومية ذات الطابع الصناعي والتجاري‪.‬‬

‫التخصيص عملية تقتضيها مصلحة المرفق العام‪ ،‬وتتمثل في أن تضع مصلحة عامة منقوال أو‬
‫عقا ار تحت تصرف مصلحة عامة أخرى لتمكينها من أداء مهامها النظامية‪.‬‬

‫بناء على ذلك يتحدد اختصاص السلطة العامة في إطار هذه العملية كما يلي‪:‬‬

‫العقارات التابعة للهيئات المحلية‪ ،‬يكون تخصيصها بقرار الوالي‪ ،‬لكن بناء على اقتراح المجلس‬
‫الشعبي المعني الذي يتخذ مداولة لهذا الغرض‪ ،‬سواء كان التخصيص من هينة محلية لهيئة محلية‬
‫‪2‬‬
‫أخرى‪ ،‬أو لصالح مصلحة تابعة للدولة حتى ولو كانت ذات اختصاص وطني‪.‬‬

‫يخضع تخصيص العقارات التابعة للهيئات المحلية لمداوالت وق اررات تعتمد وفق الشروط واألشكال‬
‫‪3‬‬
‫المنصوص عليها في التشريع‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أشكال التخصيص‬

‫أورد قانون األمالك الوطنية ‪ 02-02‬المعدل والمتمم أشكاال عدة للتخصيص تختلف تبعا للمعيار‬
‫المعتمد للتمييز بينها‪.‬‬
‫أوال‪ :‬التخصيص المجاني والتخصيص بمقابل‬
‫يكون التخصيص مجانيا عندما تتعلق العملية بأحد األمالك الوطنية الخاصة التي تملكها الجماعة‬
‫العمومية‪ ،‬من احتياجات مصالحها الخاصة‪ ،‬كما يكون التخصيص مجانا عندما تخصص الدولة بعض‬
‫أمالكها لمصلحة تابعة للوالية أو البلدية في إطار‪ ،‬أالمركزية ومن أجل إيواء المصالح العمومية التي تنشأ‬
‫‪4‬‬
‫عن منح صالحيات جديدة إلى الجماعات اإلقليمية‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ ،222‬من قانون ‪،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪ -2‬أعمر يحياوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪222-222‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 2/15‬من قانون ‪،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 12‬و المادة ‪ ،12‬نفس مرجع‬

‫‪21‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫يكون التخصيص بمقابل عندما تقوم به الجماعة العمومية لفائدة حاجات جماعية عمومية أخرى‪،‬‬
‫ذات اإلستقالل المالي‪ ،‬كأ ن تخصص الدولة عقا ار لجماعة محلية أو العكس‪ ،‬أو مؤسسة عمومية ذات‬
‫طابع إداري تابعة لجماعة عمومية أخرى أو هيئة عمومية تمسك محاسبيها بالشكل التجاري‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬التخصيص المؤقت والتخصيص النهائي‪:‬‬

‫يكون التخصيص مؤقتا عندما يتعلق بعقار مخصص أصبح مؤقتا غير ذي فائدة للمصلحة‬
‫المخصص لها‪ ،‬دون التذكير في إلغاء تخصصه‪ ،‬وهذا التخصيص المؤقت يكون في مدة أقصاها ‪2‬‬
‫سنوات‪ ،‬وإذا تجاوز هذه المدة أصبح التخصيص نهائيا إذا إستدعت الحاجة إليه‪ ،‬وإما يسترجع العقار‬
‫لذمته األصلية‪.‬‬

‫حيث تنص المادة ‪ 12‬من القانون ‪ 02/02‬المعدل والمتمم ( يمكن أن يكون التخصيص نهائيا أو‬
‫مؤقتا‪ ،‬ويكون مؤقتا عندما يتعلق بعقار مخصص أصبح مؤقتا غير ذي فائدة للمصلحة المخصص لها‬
‫‪1‬‬
‫دون التذكير في إلغاء تخصيصه)‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬التخصيص الصريح والتخصيص الضمني‪:‬‬

‫التخصيص الصريح هو تخصيص مادي‪ :‬يتم بموجب قرار إداري ‪ ،‬يعد تبعا للحاالت من طرف‪:‬‬
‫الوزير‪ ،‬الوالي ورئيس المجلس الشعبي البلدي حسب المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.524-22‬‬

‫أما التخصيص الضمني ال يجسد بقرار تخصيص ويكون محصلة منطقية للحاالت اآلتية‪:‬‬

‫العقود اإلدارية لإلكتساب لصالح الدولة‬

‫قرار نزع الملكية أو محضر تسليم للبنايات المشيدة على أراضي مخصصة لمصالح عمومية‪.‬‬

‫هذه الوثائق تعتبر كسندات تخصيص بدون اللجوء إلى إعداد ق اررات التخصيص‪.‬‬

‫وحسب المادة ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي ‪ 524/22‬ينبغي أن يبين بدقة المصلحة أو المصالح التي‬
‫تتحصل على العقار ووجهة إستعمالها لهذا العقار إضافة إلى ذلك تحديد الشروط المالية لعملية‬
‫التخصيص إذا كانت خارجية‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 12‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪22‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫كما حددت المادة ‪ 12‬من المرسوم التنفيذي ‪ 524/22‬حاالت التخصيص التلقائي والضمني أو‬
‫‪1‬‬
‫بقوة القانون بدون صدور قرار رسمي‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬التخصيص الفردي والتخصيص المزدوج‪:‬‬

‫وهو التخصيص الذي يتم بشكل فردي إلى مصلحة معينة أما التخصيص المزدوج فهو عملية تبادل‬
‫بين مصلحتين أو هيئتين يكون بمثابة إزدواج في التخصيص للملك الذي تم تغيير تخصصه‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬إجراءات تخصيص أمالك البلدية العقارية‬

‫يستلزم للجوء البلدية إلى تخصيص ملك من أمالكها العقارية إلى مصلحة أو هيئة عمومية إتباع‬
‫مجموعة من اإلجراءات كما يلي‪:‬‬

‫يجب أن يصدر قرار التخصيص من‪:‬‬

‫رئيس البلدية و بناءا على مداولة المجلس الشعبي البلدي‪.‬‬

‫يجب أن يتضمن قرار التخصيص ما يلي‪:‬‬

‫المصلحة المخصص لها و جهة إستعمالها للمك المخصص؛‬

‫الشروط المالية إذا كان التخصيص بمقابل؛‬

‫‪2‬‬
‫مدة التخصيص إذا كان التخصيص مؤقت‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬أثار التخصيص‬

‫يترتب على التخصيص أثا ار متعددة سواء بالنسبة للشخص العام المالك للعقار المخصص أو‬
‫للجهة المخصص لها الملك والى الملك المخصص في حد ذاته‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر المواد ‪ ،12 ،15 ،10‬من المرسوم التنفيذي ‪ 524/22‬مرجع سابق‬

‫‪ -2‬محمد كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪240‬‬

‫‪23‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫أوال‪ :‬أثار التخصيص بالنسبة للشخص المالك للملك المخصص‪:‬‬

‫يترتب على قرار التخصيص إلزام الشخص المالك تسليم الملك للجهة المخصص لها ويثبت تسليم‬
‫أحد األمالك العقارية فعال للمصلحة أو الجماعة التي خصص لها في محضر يحرر حضوريا بين ممثل‬
‫هذه المصلحة أو هذه الجماعة وممثل المصلحة الحائزة وممثل مصلحة األمالك الوطنية المختصة‪.‬‬

‫من جهة أخرى في حالة ما إذا كان الملك تم إنشاؤه من طرف المصلحة اإلدارية نفسها أو اقتنتها‬
‫من الغير بأموال عمومية فإنها تعتبر أمالك عامة وتخصص تلقائيا وبقوة القانون للهيئة التي أنشأتها أو‬
‫‪1‬‬
‫اقتنتها حسب ماتنص عليه المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪.524/22‬‬

‫يتسلم الشخص اإلداري المالك للملك المخصص يخرج الملك من حيازته إلى حيازة المرفق العام‬
‫الذي خصص له‪ .‬وتنتقل غالبية سلطات استعماله واستغالله إلى هذا المرفق وال يصبح للشخص المالك‬
‫إال نطاق ضيق من هذه السلطات‪ ،‬حيث يفقد قدرته على تخصيص الملك مرة أخرى لجهة أخرى إال‬
‫بالقدر الذي ال يتعارض فيه التخصيص الثاني مع التخصيص األول‪ ،‬كما يجوز له استعمال الملك مرة‬
‫‪2‬‬
‫أخرى بالقدر الذي ال يتعارض مع أوجه تخصيصه حسب نص المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪.524/22‬‬

‫ومهما يكن من أمر فان الشخص العمومي المالك يحتفظ بحق مراقبة استعمال الملك المخصص‪.‬‬

‫حيث يمكنه إتخاذ قرار رفع التخصيص عندما يتأكد عدم جدوى الملك في تحقيق النفع العام وذلك‬
‫‪3‬‬
‫أما بطلب من المصلحة المخصص لها أو يقوم به تلقائيا بعد توجيه إعذ ار‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬أثار التخصيص على الجهة المخصص لها الملك‪:‬‬

‫بصدور قرار التخصيص تتسلم الجهة اإلدارية التي خصص لها الملك‪ ،‬األموال محل التخصيص‬
‫من الشخص العام وتحوز في نفس الوقت سلطة استخدام هذه األموال في األغراض التي صدر من أجلها‬
‫قرار التخصيص تحقيقا للمنفعة العامة وبالقدر الذي أورده قرار التخصيص‪ ،‬وتمارس الجهة المخصص‬
‫لها المال سلطة اإلستعمال هذه تحت رقابة وإشراف الشخص اإلداري المالك للمال ومتى صدر قرار‬

‫‪ -1‬أحمد النوعي‪ ،‬النظام القانوني لألمالك الوطنية العمومية في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة دكتوراه‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة ‪ ،2221/2224‬ص ‪242‬‬
‫‪ -2‬نفس مرجع‪ ،‬ص ‪240‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 14‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،524/22‬مرجع سابق‬

‫‪24‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫التخصيص لضمان التزامها بحدود اإلستعمال المحدد بقرار التخصيص وبتسلم الجهة المخصص لها‬
‫المال األموال المخصصة تتحمل مسؤولية صيانتها واإلشراف على إستعمالها‪.‬‬

‫وإذا تسبب المصلحة المخصص لها في إتالف الملك المخصص تحملت مسؤوليته أمام الشخص‬
‫العمومي المالك‪ ،‬طبقا للفقرة ‪ 2‬من المرسوم ‪.524/22‬‬

‫ثالثا‪ :‬أثار التخصيص على الملك العمومي‪:‬‬

‫يترتب على تخصيص األمالك الوطنية الخاصة لهيئات إدارية أو مؤسسات إقتصادية إضفاء صفة‬
‫العمومية على هذه األمالك وجعلها أمالكا وطنية عمومية تطبق عليها أحكام األمالك العمومية‬
‫وأحيانا قد ال يؤثر قرار‬ ‫المنصوص عليها قانونا سواء من حيث التكوين أو التسيير أو الحماية‪،‬‬
‫التخصيص على نوعية الملك الوطني الخاص فيبقى رغم تخصيصه محتفظا لنوعية ونظامه القانوني‬
‫‪1‬‬
‫كأمالك وطنية خاصة‪.‬‬

‫الفرع الخامس‪ :‬إلغاء التخصيص‪:‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 02-02‬ينتهي قرار التخصيص عندما يتوقف الملك التابع‬
‫لألمالك الخاصة للبلدية تماما عن تقديم الخدمة لسير الدائرة الو ازرية أو الهيئة العمومية أو المصلحة التي‬
‫كان مخصص لها‪ .‬يلغى العقد الذي تم من خالله تخصيص الملك‪ ،‬كما يمكن أن ينتج إلغاء التخصيص‬
‫‪2‬‬
‫عن عدم استعمال العقار لمدة ‪ 0‬سنوات‪.‬‬

‫يتم صدور قرار إلغاء التخصيص عن الهيئة المخول لها قانونا سلطة إصدار قرار إلغاء‬
‫التخصيص وفق الشروط واإلجراءات التي حددتها النصوص القانونية والتنظيمية‪ ،‬وهذا ما تجسده المادة‬
‫‪ 15‬من قانون ‪ 02-02‬المتعلق باألمالك الوطنية‪.‬‬

‫‪ -1‬أحمد النوعي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪245-240‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 10‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪25‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫"يخضع تخصيص األمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة للوالية أو البلدية وإلغاء‬
‫تخصيصها لمداوالت وق اررات تعتمد وفق الشروط واألشكال المنصوص عليها في التشريع والتنظيم الجاري‬
‫‪1‬‬
‫بهما العمل"‬

‫ويجب أن يشمل قرار إلغاء التخصيص على الوثائق التالية‪:‬‬

‫قرار إلغاء التخصيص للعقار المعني الصادر عن السلطة المؤهلة في ذلك؛‬

‫تعريف واف للعقار الملغى تخصيصه؛‬

‫التوجيه الجديد للعقار الملغى تخصيصه؛‬

‫كيفية تسليم هذا العقار إلى اإلدارة صاحبة الملك‪( ،‬الدولة‪ ،‬الوالية‪ ،‬البلدية )‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تأجير ومنح اإلمتياز لألمالك العقارية الحضرية البلدية‬

‫يخضع تأجير ومنح اإل متياز لألمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية لمجموعة من القوانين التي‬
‫تنظم األمالك العقارية بصفة عامة‪ ،‬وكذا أحكام وضوابط التي نص عليها القانون ‪ 02-02‬المتعلق‬
‫باألمالك الوطنية المعدل والمتمم بالقانون ‪.25-21‬‬

‫من خالل هذا المطلب سوف نتطرق إلى التأجير كآلية لتسيير األمالك العقارية للبلدية ( الفرع‬
‫األول ) ومنح اإلمتياز ( الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تأجير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬

‫األصل في العقود التي تكون فيها اإلدارة هي المستأجرة‪ ،‬حتى ولو تعلقت بتسيير مرفق عام‬
‫مباشرة أو بتأجير اإلدارة لعقارات بقصد تخصيصها للمرافق العامة المختلفة‪ ،‬أنها تعتبر من عقود القانون‬
‫‪2‬‬
‫الخاص‪ .‬ما لم تتضمن شروطا استثنائية وغير مألوفة‪.‬‬

‫وفي إطار عمليات التصرف التي أقرها القانون على العقارات الخاصة التابعة للدولة أو الجماعات‬
‫المحلية ( الوالية‪ ،‬البلدية ) فإنه‪ ،‬يمكن لها أن تؤجر هذه الممتلكات لفائدة أشخاص طبيعية أو أشخاص‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 2/15‬من القانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪ -2‬سليمان محمد الطماوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪222‬‬

‫‪26‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫معنوية‪ ،‬وذلك وفقا لشروط وأشكال وكذا كيفيات محددة في النصوص التشريعية والتنظيمية الخاصة‬
‫‪1‬‬
‫بممتلكات الجماعات المحلية‪.‬‬

‫تخضع عقود اإليجار المبرمة على هذه العقارات كمبدأ عام لقواعد القانون المدني المنظمة لعقود‬
‫اإليجار‪ ،‬وال يخرج عن هذه القواعد إال فيما يرد بشأنه حكم خاص بمقتضى الملكية العامة‪.‬‬

‫ويخضع هذا العقد من أجل سالمته وصحته إلى قيود وشروط تتمثل بوجه عام في مجمل الحقوق‬
‫والواجبات المترتبة لصالح أو على عاتق كل من المؤجر والمستأجر على السواء‪.‬‬

‫إن عملية التأجير هو التصرف الوحيد الذي تقوم به اإلدارة في إستعمال الملك الوطني الخاص‬
‫وبدون تحويل لملكية هذا المال‪ ،‬ويتمثل التأجير في وضع أحد األمالك الوطنية الخاصة للدولة والجماعة‬
‫اإلقليمية‪ ،‬تحت تصرف شخص طبيعي أو معنوي خاضع للقانون الخاص‪ .‬دون تحويل ملكية الشئ‬
‫المؤجر لهذا الشخص‪.‬‬

‫تقوم السلطة المختصة بتأجير األمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية الخاصة التي تملكها‬
‫‪2‬‬
‫الجماعات اإلقليمية في إطار إختصاصاتها‪ ،‬وطبقا للتشريع والتنظيم المعمول بهما‪.‬‬

‫كما أن التأجير يمكن أن يكون لمدة أقصاها (‪ )0‬سنوات في فترة واحدة أو في عدة فترات‪.‬‬

‫تحدد مدة التأجير وفقا لطبيعة النشاط والمنشآت المزمع إنجازها وكذا أهمية اإلستثمارات الملتزم‬
‫‪3‬‬
‫بها‪ ،‬دون تجاوز مدة ‪ 22‬سنة‪.‬‬

‫أوال‪ :‬شروط إيجار ممتلكات البلدية‪:‬‬

‫‪ .2‬مداولة تتضمن وصف تقديري لألماكن ‪,‬وطبقا للمادة ‪ 202‬من قانون البلدية ‪ ،22-22‬فإن‬
‫مصالح الدولة تحدد السعر االفتتاحي مرفق بتقرير يبين قيمة العقار والفائدة االقتصادية من أجل‬
‫تثمين العملية‪.‬‬

‫‪ -1‬للتفصيل أكثر أنظر المواد ‪220‬الى ‪ 225‬من القانون ‪ 22/22‬المؤرخ في ‪ 2222/22/22‬المتضمن القانون التجاري‬
‫المعدل والمتمم‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 2/02‬من القانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 220‬من المرسوم ‪ ،524/22‬مرجع سابق‬

‫‪27‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫‪ .2‬دفتر شروط أو مشروع العقد والذي تصادق عليه اللجنة المحلية للمنافسة ويبين دفتر الشروط‪،‬‬
‫كيفية إبرام الصفقة بالتراضي‪ ،‬أو بالمزاد العلني مع اإلشارة إلى كل المعلومات المتعلقة بالعقار‬
‫خصوصا‪ ،‬المادة ‪ 214‬مكرر من قانون التجارة‪ ،‬ومبلغ اإليجار‪ ،‬شروط التسديد والمراجعة‪،‬‬
‫وإلتزامات األطراف دون إغفال شروط الفسخ‪.‬‬

‫وبعد تحرير محضر المناقصة وجميع المالحظات يوقع ويصادق عليه ويرسل إلى الوالي‪ ،‬المادة‬
‫‪1‬‬
‫‪ 205‬من قانون البلدية ‪22/22‬‬

‫ثانيا‪ :‬الشروط المتعلقة باألمالك العقارية القابلة للتأجير‪:‬‬

‫يستوجب لتأجير أمالك البلدية توافر مجموعة من الشروط في الملك المراد تأجيره محددة كما يلي‪:‬‬

‫يجب أن ال يكون العقار مخصص لفائدة مصلحة أو مؤسسة عمومية وفي حالة ورود إحتمال‪،‬‬
‫عدم قابليته لتأدية وظيفته‪.‬‬

‫أن ال يكون العقار‪ ،‬المراد تأجيره غير قابل لمثل هذا النوع من التصرف ألي سبب قانوني أو‬
‫‪2‬‬
‫مادي‪.‬‬

‫يخضع تأجير العقارات التابعة لألمالك العقارية الخاصة إلى أحكام المواد من ‪222‬إلى ‪ 225‬من‬
‫المرسوم التنفيذي قم‪ ،524-22 :‬والتي تولت توضيح شروط وإجراءات عملية التأجير‪ ،‬كما منح قانون‬
‫البلدية ‪ 22-22‬رئيس المجلس الشعبي البلدي إختصاص تأجير أمالك البلدية بصفته ممثل للبلدية‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الشروط المتعلقة بعملية إبرام عقد التأجير‪:‬‬

‫على الرغم من أن عقود إيجار أمالك البلدية تخضع لنفس القواعد المتعلقة بعقد اإليجار في القانون‬
‫المدني‪ ،‬إال أنها و نظ ار إلعتبارات المصلحة العامة فإنها محاطة بمجموعة من الضوابط والشروط على‬
‫إعتبار‪ ،‬أنها عقود إدارية‪ ،‬وهو ما يجعلها تخضع لقواعد العقود اإلدارية‪ ،‬السيما تقييد حرية اإلدارة في‬

‫‪ -1‬قانون رقم ‪ 22/22‬المؤرخ في ‪22‬رجب ‪2502‬الموافق ل‪22‬يونيو‪ ،2222‬يتعلق بالبلدية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد‪،04‬‬
‫سنة ‪2222‬‬
‫‪ -2‬محمد كنازة ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪242‬‬

‫‪28‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫وهو ما جعل إجراء التأجير يكون عن طريق المزاد العلني كقاعدة عامة‪.‬‬ ‫إختيار المتعاقد معها‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫واإلستثناء هو التأجير عن طريق التراضي‪.‬‬

‫أ‪ -‬التأجير عن طريق المزاد العلني‪:‬‬

‫إن أمالك الجماعات المحلية العقارية‪ ،‬وطبقا لنص المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 02-02‬المتعلق باألمالك‬
‫‪2‬‬
‫الوطنية المذكور أعاله‪ ،‬يتم تأجيرها بعد تحديد الشروط المالية عن طريق المزاد العلني‪.‬‬

‫يخضع التأجير عن طريق المزاد العلني لنفس قواعد اإلشهار واإلعالن‪ ،‬وإجراءات المزاد العلني‬
‫بالنسبة للتصرف بالبيع بالمزاد العلني لعقارات البلدية‪.‬‬

‫أما بالنسبة لمدة اإليجار فأنها تحدد وفق لطبيعة النشاط والمنشآت المزمع انجازها‪ ،‬وكذا طبيعة‬
‫‪3‬‬
‫اإلستثمارات الملتزم بها‪ ،‬وفي كل األحوال دون أن تتجاوز ‪ 22‬سنة‪.‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 2/ 02‬من القانون ‪ 02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬فإن البلدية هي من‬
‫تقوم بتحرير عقد اإليجار ‪,‬ويحدد في العقد حقوق وواجبات األطراف‪ ،‬وكيفية دفع مستحقات اإليجار‬
‫‪4‬‬
‫وشروط الفسخ‪ ،‬وكيفيات تحويل اإليجار إلى تنازل عند اإلقتضاء وكذلك كيفيات حساب سعر التنازل‪.‬‬

‫هذا وقد جاءت المادة ‪ 10‬من قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم بالمادة ‪ 22‬من القانون ‪-21‬‬
‫‪ ،25‬المؤرخ في ‪ 22‬يوليو ‪ ،2221‬على أن اإليجار ينبغي أن يكون بمدة تتماشى وامتالك االستثمارات‬
‫المزمع إنجازها والتي تكون منشأة لحقوق عينية‪ ،‬ويكون اإليجار قابل للتنازل وفق الشروط المحددة في‬
‫‪5‬‬
‫الشغل الخاص لألمالك العمومية المؤسسة لحقوق عينية طبقا للمواد ‪ 20‬مكرر‪20 ،‬مكرر‪.2‬‬

‫‪ -1‬محمد كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪242‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 10‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 220‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،524/22‬مرجع سابق‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 2/ 02‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -5‬المواد ‪20‬مكرر‪20،‬مكرر‪20 ،2‬مكرر‪ ،0‬من القانون ‪ 25- 21‬المؤرخ في‪ 22‬يوليو ‪ ،2221‬يعدل ويتمم قانون ‪- 02‬‬
‫‪ ،02‬جريدة رسمية عدد‪ ،55‬سنة ‪2221‬‬

‫‪29‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫ب‪-‬التأجير عن طريق التراضي‪:‬‬

‫األصل أن التأجير يتم عن طريق المزاد العلني‪ ،‬غير أن المشرع الجزائري أجاز أن يتم إستثناء‬
‫عن طريق التراضي‪ ،‬على أساس القيمة اإليجارية العينية الحقيقية للعقار‪ ،‬وذلك من خالل أسعار‬
‫السوق المحلي‪.‬‬

‫إن التأجير بالتراضي على غرار البيع بالتراضي يهدف في األساس إلى فائدة أكيدة ومصلحة‬
‫‪1‬‬
‫محققة للدولة وهو ما يبرر التخلي عن إجراءات المنافسة‪.‬‬

‫ب‪-1‬العقارات ذات اإلستعمال السكنى‪:‬‬

‫ويتم تأجير هذه األخيرة من طرف الهيئات المعنية بتأجير األمالك العقارية التابعة للبلدية وذلك‪،‬‬
‫طبقا للتشريعات التي تحكم هذه اإليجارات بما في ذلك السكنات الخاضعة ألحكام المرسوم التنفيذي ‪-10‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ 01‬المؤرخ في ‪22‬يوليو ‪.2010‬‬

‫ب‪-2‬العقارات المرتبطة بعمليات تكتسي فائدة أكيدة للجماعة الوطنية‪:‬‬

‫ويمكن بصفة إستثنائية مبررة قانونا‪ ،‬التأجير بالتراضي على أساس القيمة التجارية أو اإليجارية‪،‬‬
‫‪3‬‬
‫الحقيقية لألمالك المعنية ألجل تحقق فائدة أكيدة للجماعة الوطنية‪.‬‬

‫ويضم هذا النوع من التأجير العقارات والمحالت المؤجرة لفائدة المؤسسات والهيئات العمومية ذات‬
‫الطابع اإلداري أو التجاري وكذا الجمعيات والمنظمات‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 22‬من قانون ‪ ،25-21‬المعدل و المتمم للقانون ‪ 02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -2‬المرسوم التنفيذي‪ ،01- 10 ،‬المؤرخ في ‪22‬ذي القعدة‪،‬عام ‪،2520‬الموافق ‪ 22‬يونيو ‪ ،2010‬يحدد القواعد التي‬
‫تضبط اإليجار المطبق على المساكن والمحالت التي تملكها الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات والهيئات التابعة لها‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد‪ ،22‬المادة‪،2‬ص ‪.202‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪02/22‬من قانون ‪ 25-21‬المعدل والمتمم للقانون ‪ ،02- 02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪30‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫الفرع الثاني‪ :‬عقد االمتياز في األمالك العقارية الحضرية البلدية‬

‫يعتبر عقد االمتياز عقدا إداريا‪ ،‬فهو يستمد أحكامه من قواعد القانون العام بصورة أساسية‪ ،‬مما‬
‫يجعله مستقال بقواعده ويحمل شروط استثنائية تتميز عن تلك المعروفة في العقود المدنية ويتيح لإلدارة‬
‫سلطات أوسع في مواجهة المنتفع‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف عقد االمتياز‬

‫تعرفه المادة ‪ 25‬مكرر من قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم‪ ،‬بأنه( العقد الذي تقوم بموجبه‬
‫الجماعة‪ ،‬صاحبة الملك المسماة صاحبة حق االمتياز‪ ،‬يمنح شخص معنوي أو طبيعي يسمى صاحب‬
‫االمتياز‪ ،‬حق االستغالل ملحق الملك العمومي الطبيعي أو تمويل أو بناء أو استغالل منشأة عمومية‬
‫لعرض‪ ،‬خدمة عمومية لمدة معينة تعود عند نهايتها المنشأة أو التجهيز محل منح االمتياز إلى السلطة‬
‫‪1‬‬
‫صاحبة االمتياز‪.‬‬

‫ويعقد العقد بتوافق إرادتي طرفيها‪ ،‬اإلدارة المشرفة على الملك العمومي من جهة والمنتفع من‬
‫جهة أخرى‪ ،‬ويكون موضوعه شغال خاصا ألحد عناصر األمالك العمومية ويقتصر استعماله مبدئيا على‬
‫التعاقد‪.‬‬

‫ويبرم العقد بصيغ المزايدة أو التراضي حسب ما تنص‪ ،‬عليه النصوص القانونية المعتمدة في ها‬
‫الشأن ولإلدارة سلطة تقديرية واسعة في إبرام العقد أو رفضه وتحت وقاية القضاء‪ ،‬خاصة إذا كان الشغل‬
‫‪2‬‬
‫غير متوافق مع هذا التخصيص‬

‫أرسى المشرع الجزائري في القانون الجديد لألمالك الوطنية ‪ 02-02‬المعدل والمتمم‪ ،‬نظاما‬
‫قانونيا جديدا للشغل بموجب عقد االمتياز أو اتفاقية من أي نوع وذلك بإضافة‪ ،‬المادة ‪20‬مكرر ‪-2-2‬‬
‫‪ ،2-5-0‬والتي تمنح حقوق عينية للشاغل الخاص‪( ،‬مالم ينص سنده على خالف ذلك) على المنشآت‬
‫‪3‬‬
‫والبنايات والتجهيزات ذات الطابع العقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 25‬مكرر من قانون ‪ 25- 21‬المعدل والمتمم للقانون ‪،02- 02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪-2‬أحمد النوعي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪252‬‬
‫‪ -3‬نفس مرجع ‪ ،‬ص ‪255‬‬

‫‪31‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫ثانيا‪ :‬محتويات عقد اإلمتياز‬

‫يتضمن عقد اإلمتياز جزأين هما‪:‬‬

‫أ‪-‬اإل تفاقية‪ :‬تتضمن تعيين أطراف التعاقد تعينا دقيقا‪ ،‬كما يحدد فيها مضمون العقد‬

‫ب‪-‬دفتر الشروط‪ :‬يتضمن هذا األخير نوعين من الشروط‪:‬‬

‫‪-1‬شروط تنظيمية‪ :‬تتعلق بكيفية تسيير المرفق العام‪ ،‬وتوضع من طرف اإلدارة دون تدخل من صاحب‬
‫اإلمتياز‪ ،‬ويمكنها تعديلها وفق حاجة المرفق‬

‫‪ -2‬شروط تعاقدية‪ :‬تنظم هذه الشروط عالقة صاحب االمتياز بالسلطة مانحة االمتياز‪ ،‬فمثال تحدد مدة‬
‫‪1‬‬
‫العقد‪ ،‬حاالت إنتهاء العقد والضمانات‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬حقوق وإلتزامات الطرفين‬

‫ا‪-‬حقوق السلطة اإلدارية المتعاقدة‪:‬‬

‫تقوم اإلدارة بسد احتياجات المرفق العام بما يكفل أداء وظيفتها على أكمل وجه‪ ،‬وتغليب المصلحة‬
‫العامة‪ ،‬ولهذا فهي تتمتع في مواجهة المتعاقد‪ ،‬معها بوسائل تخولها العديد من الحقوق والسلطات للحفاظ‬
‫على حسن سير المرفق العام واستمرارها‪ ،‬في تقديم خدماتها لألفراد بانتظام وإطراء‪.‬‬

‫حيث تملك اإلدارة مانحة االمتياز بعد إبرام العقد سلطة واسعة أثناء تنفيذ العقد و يمكن فسخه إذا‬
‫تعارض مع أهداف التخصيص وتستند هذه السلطة على كون العقد المبرم أحد العقود اإلدارية‪ ،‬فضال‬
‫عن أنه ينصب أساسا على أحد عناصر األموال العامة ويتم الفسخ بمقتضى سلطة اإلدارة االنفرادية دون‬
‫الحاجة إلى الحصول على موافقة المتعاقد والذي ينحصر حقه في طلب التعويض عما لحقه من أضرار‬
‫ويحق لإلدارة أيضا تعديل شروط العقد بما تراه محققا لصالح المال وأهداف التخصيص‪.‬‬

‫‪ -1‬خديجة غازي‪ ،‬الصادق ضريفي‪ ،‬أساليب إستعمال األمالك الوطنية العمومية في التشريع الجزائري‪ ،‬مجلة معارف‪،‬‬
‫المجلد ‪ ،22‬العدد ‪ ،2‬جوان ‪ ،2222‬ص‪20‬‬

‫‪32‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫ويجوز لإلدارة تعديل شروط االستعمال أو تفرض على المتعاقد تحمل األعباء الناشئة عن األشغال‬
‫العامة التي هدفها الصالح العام‪ ،‬وتتقلص سلطتها في تعديل الشروط المالية المتفق عليها أثناء إبرام‬
‫العقد ‪1‬و تتمثل هذه الحقوق على الخصوص فيما يلي‪:‬‬

‫‪2‬‬
‫الحق في الرقابة والتوجيه على تنفيذ العقد؛‬

‫حق اإلدارة في تعديل العقد ؛‬

‫‪3‬‬
‫الحق في إنهاء أو إلغاء العقد بإرادتها المنفردة للمصلحة العامة ؛‬

‫الحق في توقيع الجزاءات لحماية الملك العام الذي يشغله المتعاقد ؛‬

‫‪4‬‬
‫دفع صاحب االمتياز إتاوة سنوية ؛‬

‫االستفادة من إبقاء المنشآت والبنايات والتجهيزات ذات الطابع العقاري‪.‬‬

‫ب‪ -‬حقوق المتعاقد مع اإلدارة‪:‬‬

‫إن العقود اإلدارية هي عقود ملزمة لطرفي العقد وترتب التزامات عليهما كما تمنحهما حقوقا شأنها‬
‫شأن العقود األخرى إال أنها تعطي سلطات استثنائية لإلدارة تخولها التدخل في سير العقود حفاظا على‬
‫‪5‬‬
‫المصلحة العامة وحسن سير المرافق العامة‪.‬‬

‫التزام المتعاقد مع اإلدارة بتنفيذ العقد‪ ،‬يجعله يتمتع بحقوق وضمانات أوسع ‪ ،‬وهي كما يلي‪:‬‬

‫الحق في الحصول على التسهيالت الالزمة إلقامة المشروع ؛‬

‫الحق في مطالبة اإلدارة باحترام العقد ؛‬

‫الحق في التوازن المالي للعقد ؛‬

‫‪ -1‬أحمد النوعي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪222‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 205‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 42‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،524/22‬مرجع سابق ‪.‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 25‬مكرر ‪2‬من قانون ‪ 25-21‬المعدل والمتمم للقانون ‪02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -5‬المادة ‪ 22‬من قانون ‪ ،02-02‬المتضمن األمالك الوطنية‪،‬مرجع سابق‬

‫‪33‬‬
‫اآلليات القانونية لتسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‬ ‫الفصل األول‬

‫له حق عيني على المنشآت والبنايات والتجهيزات ذات الطابع العقاري التي ينجزها ؛‬

‫له الحق في إمكانية التنازل عن الحقوق والمنشآت والبنايات ذات الطابع العقاري ؛‬

‫الحق في التعويض في حالة االعتداء على حقوقه‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫الفصـــل الثانـــــــي ‪:‬‬
‫اآللي ـ ـ ـ ـ ـ ـات المؤسساتية لتسييـ ـ ـر‬
‫العقار الحضري التابع للبلدية‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفصل الثاني ‪:‬اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬

‫نظ ار ألهمية البلدية فقد أسندت الدولة األدوار األولى لها في سياسة التعمير من خالل برامج التنمية‬
‫الوطنية بما في ذلك العمل على تدعيم الهياكل اإلدارية اإلقليمية وإشراك الجماعات المحلية في تسيير‬
‫المدينة‪ ،‬ومن أجل ضبط عمليات اإلنجاز التنموية‪ ،‬وتوفير السكن والمراف ق للمواطنين‪ ،‬فقد إتخذت جملة‬
‫من اإلجراءات التشريعية والتنظيمية أهمها صدور األمر رقم ‪ 22/45‬المؤرخ في‪2045/02/20 :‬‬
‫المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات‪ ،‬والذي يعرف كذلك بقانون الرصيد العقاري للبلديات‪،‬‬
‫الذي أعطى فرصة لتحديد المحيط العمراني للبلديات وتأسيس وتسليم سندات ملكية تخص األراضي‬
‫المدمجة فيه وتمكين البلديات من التحكم في تسيير المجاالت الحضرية‪.‬‬

‫إستثنى هذا األمر األراضي المعدة للبناء والتي تقع داخل المنطقة العمرانية من التداول بين‬
‫األشخاص مالم تكن البلدية طرفا في العقد‪.‬‬

‫لكن هذا األمر لم تكن له نتيجة‪ ،‬حيث اتضحت عدم أهميته مع األهداف المقررة‪ ،‬أمام مضعفات‬
‫(اآلثار الثانوية) الموروثة عن النظام القديم للتسيير العقاري‪ ،‬وجد المشرع نفسه ملزما بإلغاء األمر من‬
‫أجل إيقاف تخفيض قيمة األراضي الفالحية واألراضي القابلة للتعمير‪ ،‬تبذير األراضي الحضرية‬
‫والفالحية‪ ،‬انتشار المساكن الوقتية وعديمة الجمال الحضري والصراعات االجتماعية الناجمة عن إدماج‬
‫‪1‬‬
‫األراضي الخاصة في اإلحتياطات العقارية للبلدية بدون أي تعويضات مسبقة‪.‬‬

‫وألجل إيجاد تطابق وإنسجام بين التشريع العقاري واألحكام الدستورية فقد صدرت عدة نصوص‬
‫قانونية‪ ،‬ومن أهم مايمكن تسجيله خالل هذه الفترة وكان على عالقة بالعقار الحضري وتسييره‪ ،‬إصدار‬
‫القانون رقم‪ 21/02 :‬المؤرخ في‪ 2002/25/24 :‬المتعلق بالبلدية والذي منح عدة صالحيات لرؤساء‬
‫‪2‬‬
‫المجالس الشعبية البلدية في مجال التعمير و البناء‪.‬‬

‫‪ -1‬عمر يحياوي‪ ،‬الملكية والنظام العقاري في الجزائر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬طبع‬
‫سنة‪،2225‬ص ‪05-00‬‬
‫‪ -2‬قانون رقم‪ 21-02 :‬مؤرخ في ‪ 22‬رمضان عام ‪ 2522‬الموافق ‪24‬أبريل ‪ 2002‬يتعلق بالبلدية‪ ،‬جريدة رسمية عدد‬
‫‪ ،22‬سنة ‪2002‬‬

‫‪36‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫غير أنه بعد صدور قانون األمالك الوطنية بمقتضى القانون رقم ‪ 02/02‬المؤرخ في‬
‫‪ ، 2002/22/22‬أحدث نظام جديد لمفهوم األمالك‪ .‬إذ تقرر نظام إزدواجي لها تتمثل في األمالك‬
‫الوطنية العمومية واألمالك الوطنية الخاصة‪.‬‬

‫أما أهم التحوالت في مجال التسيير العقاري‪ ،‬والتي تعد القاعدة األساسية الجديدة في التسيير‪،‬‬
‫صدر القانون رقم‪ 22/02 :‬المؤرخ في ‪ 2002/22/21‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬ويعد هذا التشريع‬
‫الجديد اإلطار المرجعي لسياسة التسيير العقاري بالجزائر‪.‬‬

‫يلزم قانون التوجيه العقاري الجماعات المحلية بإنشاء هيئة عمومية بغية تسيير ممتلكاتها العقارية‬
‫الموجودة أو التي تعتزم إكتسابها طبقا لدفتر الشروط غير أنه يمكن للجماعات المحلية‪ ،‬القيام ببيع‬
‫‪1‬‬
‫األراضي‪ ،‬وبهذه الصفة فإنهم مؤهلون للتصرف مباشرة دون اإلستعانة بوكاالت التسيير والتنظيم العقاري‪.‬‬

‫سنحاول في هذا الفصل التطرق في( المبحث األول ) إلى البلدية كهيئة إقليمية لتسيير العقار‬
‫الحضري‪ ،‬والوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار الحضري وتنظيم السوق العقاري (مبحث ثاني)‪.‬‬

‫‪ -1‬مدور يحي‪(،‬التعمير وآليات إستهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية‪ ،‬حالة مدينة ورقلة)‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماجستير في الهندسة المعمارية والعمران‪ ،‬تخصص المدينة والمجتمع والتنمية المستدامة‪،‬كلية الهندسة المدنية‪،‬الري‬
‫والهندسة المعمارية‪ ،‬قسم الهندسة المعمارية‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،‬سنة‪ 2222/2222‬ص‪22‬‬

‫‪37‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫المبحث األول‪ :‬البلدية كهيئة إقليمية لتسيير العقار الحضري‬

‫تعتبر البلدية من أهم الفاعلين في مجال تسيير وتنظيم العقار الحضري‪ ،‬فهي الهيئة المانحة‬
‫للرخص والشهادات في مجال البناء‪ ،‬وهي المختصة بمجال الصفقات العمومية من أجل إنجاز مشاريع‬
‫‪1‬‬
‫السكن‪.‬‬

‫مما جعلها تتمتع‬ ‫للبلدية مجموعة من األموال واألمالك العقارية التي تشكل ذمتها المالية‪،‬‬
‫باالستقالل المالي وكذا اإلداري حسب المادة ‪ 2‬من قانون ‪ 22-22‬المتعلق بالبلدية‪.‬‬

‫يأخذ تسيير أمالك البلدية العقارية التسيير المباشر وهذا ما سوف نتطرق إليه (كمطلب أول) في‬
‫حين نتطرق إلى وسائل هذا التسيير المباشر (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التسيير المباشر لألمالك العقارية الحضرية للبلدية‬

‫البلدية هي الجماعة اإلقليمية القاعدية للدولة‪ ،‬وتتمتع بالشخصية المعنوية والذمة المالية المستقلة‬
‫‪2‬‬
‫وتحدث بموجب القانون‪.‬‬

‫ميدان تسيير وإدارة العقار الحضري هو ميدان شامل لألنشطة التي تهدف إلى تلبية األهداف‬
‫التنموية من خالل توظيف اإلمكانيات والموارد المتاحة لألراضي لغرض تحقيق االستخدام األمثل‬
‫لألرض‪ ،‬وتطويرها من خالل إمدادها بالخدمات والبنية التحتية‪ ،‬وعملية إدارة العقار الحضري في الجزائر‬
‫من مهام البلدية‪ ،‬بحيث كان للبلدية دور في إحداث مؤسسات البناء العقاري‪ ،‬والحفاظ على أمن وسالمة‬
‫األشخاص‪.‬‬

‫التسيير المباشر هو تسيير تقوم به البلدية عن طريق مجلسها المنتخب وذلك في شكل مداوالت‬
‫تطبيقا لنصوص المواد ‪22‬إلى ‪ 22‬من قانون البلدية ‪ 22-22‬وتنفذ هذه المداوالت عن طريق رئيس‬
‫‪3‬‬
‫المجلس الشعبي البلدي الذي يعتبر الجهاز التنفيذي‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪( ،‬اآلليات القانونية لتسيير العقار الحضري )‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة دكتوراه‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،2‬سنة ‪ ،2222/2222‬ص ‪204‬‬
‫‪ -2‬المادة األولى‪ ،‬قانون ‪ 22-22‬المتعلق بالبلدية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪-3‬محمد كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪225‬‬

‫‪38‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫يتشكل الهيكل التنظيمي إلدارة البلدية من هيئتين‪ ،‬هيئة مداوالت وهي المجلس الشعبي البلدي وهيئة‬
‫تنفيذية يرأسها رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬والمجلس الشعبي البلدي هو الجهاز المنتخب الذي يمثل‬
‫‪1‬‬
‫اإلدارة الرئيسية‪.‬‬

‫ومن أجل دراسة أكثر لهذا األسلوب من التسيير المباشر الذي يعتبر أحد الصور التي تنتهجها‬
‫البلدية لتسيير أمالكها العقارية وجب التطرق إلى دراسة الهيئات المشكلة للبلدية‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المجلس الشعبي البلدي‬

‫يقتضي تسيير البلدية وإدارة شؤونها المحلية تشكيل المجلس الشعبي البلدي الذي هو عبارة مجموعة‬
‫‪2‬‬
‫من األعضاء يمثلون السكان المحليون‪ ،‬من أجل تحقيق و تلبية مطالبهم المختلفة‪.‬‬

‫أوال‪ :‬صالحيات المجلس الشعبي البلدي‬

‫منح قانون البلدية الجديد رقم ‪ 22-22‬المؤرخ في ‪ 22‬يونيو ‪ 2222‬صالحيات للمجلس الشعبي‬
‫البلدي في تسيير أمالك البلدية‪ ،‬بحيث تقر المادة ‪ 12‬منه أنه" يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي في‬
‫ظل رقابة المجلس الشعبي البلدي بجميع التصرفات الخاصة بالمحافظة على األمالك والحقوق المكونة‬
‫للممتلكات البلدية والتي من بينها األمالك العقارية‪.‬‬

‫كما منحه المشرع صالحيات استشارية ‪ ،‬حيث أنه ال يمكن إقامة أي مشروع استثمار أو تجهيز‬
‫على إقليم البلدية إال بموجب رأي مسبق للمجلس الشعبي البلدي‪ ،‬كما ألزم البلدية من التأكد من التأكيد‬
‫من إحرام تخصيص األراضي وقواعد استعمالها وحماية األمالك العقارية الحضرية والثقافية‪ ،‬وتجسيدا‬
‫لمبدأ تثمين أمالك البلدية والمردودية تبقى البلدية مسؤولة بالمحافظة على حقوقها‪ ،‬العقارية والمنقولة التي‬
‫‪3‬‬
‫تملكها البلدية‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪220‬‬

‫‪- 2‬خدير أحمد‪ ،‬الهيئة التنفيذية في المجلس الشعبي البلدي بين التمثيل السياسي والممارسة اإلدارية‪ ،‬مذكرة ماستر‪،‬‬
‫تخصص سياسات عامة إدارة محلية‪ ،‬قسم العلوم السياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي‬
‫وزو‪ ،‬سنة ‪ ،2221/2224‬ص‪25‬‬
‫‪ -3‬إسماعيل بوقرة‪ ،‬عالء الدين قليل‪ ،‬النظام القانوني ألمالك البلدية في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬مجلة الحقوق والعلوم‬
‫سياسية‪ ،‬جامعة خنشلة‪ ،‬العدد‪،24‬سنة ‪،2224‬ص‪40‬‬

‫‪39‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫يمارس المجلس الشعبي البلدي في خضم القانون ‪ 22-22‬بوضع المخطط التنموي الذي ينفذ على‬
‫‪1‬‬
‫المدى القصير والمتوسط أو البعيد أخذ بعين اإلعتبار برنامج الحكومة ومخطط الوالية‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 224‬من قانون ‪ 22-22‬على أنه يعد المجلس الشعبي البلدي برامجه السنوية‬
‫والمتعددة السنوات الموافقة لمدة عهدته ويصادق عليها ويسهر على تنفيذها‪ ،‬تماشيا مع الصالحيات‬
‫المخولة له قانونا في إطار المخطط الوطني للتهيئة والتنمية المستدامة لإلقليم وكذا المخططات التوجيهية‬
‫‪2‬‬
‫القطاعية‪.‬‬

‫نصت المواد من ‪ 224‬إلى ‪ 222‬من قانون ‪ 22-22‬قانون البلدية المؤرخ في ‪ 22‬جويلية ‪2222‬‬
‫على صالحيات المجلس الشعبي البلدي في مجال التهيئة والتنمية المستدامة وكذا الهياكل القاعدية‬
‫والسهر على حماية األراضي الفالحية والمساحات الخضراء‪.‬‬

‫لكن بمقابل هذه الصالحيات الواسعة جاءت المادة ‪ 24‬من قانون ‪ 22-22‬سالف الذكر المتعلق‬
‫بالبلدية ببعض القيود‪ ،‬حيث أنه ال تنفذ مداوالت المجلس الشعبي البلدي إال بعد المصادقة عليها من‬
‫طرف الوالي‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬رئيس المجلس الشعبي البلدي‬

‫‪3‬‬
‫يترأس رئيس المجلس الشعبي البلدي الهيئة التنفيذية للبلدية‪.‬‬

‫تنص المادة ‪ 22‬في فقرتها الثانية من قانون ‪ 22-22‬على ما يلي (يمارس رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي سلطات بإسم الجماعة اإلقليمية وباسم الدولة )‪ .‬يتضح ازدواجية صالحيات رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي من هذه المادة‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪222‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 224‬من قانون ‪،22-22‬المتعلق بالبلدية‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -3‬المادة ‪ ،22‬نفس مرجع‬

‫‪40‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫أوال‪ :‬صالحيات رئيس المجلس الشعبي البلدي‬

‫مادام أن رئيس المجلس الشعبي البلدي هو رئيس الهيئة التنفيذية للبلدية‪ ،‬فإنه يسهر على تنفيذ‬
‫‪1‬‬
‫مداوالته التي تدخل في مجال إختصاصه وال سيما تلك المتعلقة بأمالك البلدية‪.‬‬

‫كما يعتبر رئيس المجلس الشعبي البلدي السلطة المكلفة بتسيير األمالك الوطنية التابعة للبلدية‪،‬‬
‫وله أن يقوم بجميع التصرفات الخاصة للمحافظة على األمالك والحقوق المكونة لممتلكات البلدية‬
‫‪2‬‬
‫وإدارتها‪.‬‬

‫يمكن أن يأمر رئيس المجلس الشعبي البلدي بهدم الجدران والمباني والبنايات المتداعية‪ ،‬وقد خول‬
‫قانون ‪ 22-22‬لرئيس المجلس الشعبي البلدي في إطار إحترام حقوق وحريات المواطنين السهر على‬
‫النظام العام وأمن األشخاص والممتلكات ‪,‬وكذا السهر على إحترام المقاييس والتعليمات في مجال العقار‬
‫والسكن وإنتاج مواد البناء وتسيير وإحداث تعاونيات العقارية بين سكان البلدية وتسهيل تحقيق برامج‬
‫السكن والبناء التي من شأنها أن تؤمن وسائل السكن للجماعة في نطاق مخططات التنمية‪ ،‬كما ورد في‬
‫المادة ‪ 224‬من قانون البلدية ‪ 25/24‬أن للدولة الحق في إدارة الثروة العقارية الموضوعة تحت تصرفها‬
‫‪3‬‬
‫والموجودة في نطاق البلدي والسهر عليها‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬صالحيات البلدية في المجاالت األخرى‬

‫إضافة إلى دور البلدية في التنمية‪ ،‬هناك دور أخر ويدخل في الخدمة العمومية كاألمن والصحة‬
‫ولسياحة‪ ،‬وتتكفل صالحيات البلدية في المجاالت االجتماعية والثقافية على عاتق البلدية إنجاز المدارس‬
‫وتسييرها‪.‬‬

‫أما المجال الرياضي فبإمكان البلدية أن تنشأ مراكز تساهم في تطوير الشبيبة وتفتحها وقد نص‬
‫المرسوم ‪ 042/12‬على ذلك‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 12‬من القانون ‪،22- 22‬المتعلق بالبلدية‪ ،‬مرجع سابق‬

‫‪ -2‬المادة ‪ ،12‬نفس مرجع‬
‫‪ -3‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪225‬‬

‫‪41‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫كما يتمثل دور البلدية أيضا في المجال االجتماعي والسياحي‪ ،‬فقد نص المرسوم رقم ‪042/12‬‬
‫مخططات الطرق كما تتولى‬ ‫الذي يحدد صالحيات البلدية في القطاع السياحي‪ ،‬كإنشاء الفنادق‪،‬‬
‫صيانتها وتسييرها واستغاللها‪.‬‬

‫للبلدية دور هام في صيانة الطرقات كما تلعب دور في قطاع الصحة وهي المالكة القانونية لقنوات‬
‫المياه‪.‬‬

‫وبالتالي ومن الخصائص التي ترتكز عليها التسيير الناجح هو العمل على إيجاد تسيير حضري‬
‫فعال يعتمد على البلديات الحضرية التي يجب أن تكون مدارة ومسيرة بروح المسؤولية‪ ،‬التعاون والمبادرة‬
‫الفردية والجماعية وبطريقة تتضمن تسيير فعال للفضاءات العمومية وترقية الحياة االجتماعية‪.‬‬

‫ومن أهم االنتقادات الموجهة لتسيير البلدية للقطاع الحضري هو أن النظرة المختلفة لرؤساء البلدية‬
‫يجعل الفائدة ضيقة ومحددة كذلك حياة المجالس أقصر من اإلستراتيجية العمرانية المخطط لها حيال‬
‫‪1‬‬
‫العهدة‪ ،‬وبالتالي ال يملك رئيس البلدية اآللية والوقت لتحقيق أي نتيجة وفعالية للتخطيط المبرمج له‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬وسائل التسيير المباشر للعقار الحضري التابع للبلدية‬

‫يعتبر التسيير مجموع من العمليات المتناسقة والمتكاملة‪ ،‬فالتسيير الحضري له عالقة تكاملية مع‬
‫التهيئة الحضرية وهو مرتبط بمرحلة الرقابة سواء القبلية أو البعدية‪ ،‬ومن أجل االستغالل العقالني للعقار‬
‫الحضري‪ ،‬عمد المشرع إلصدار مجموعة قوانين جاءت لتنظيم األراضي عن طريق أدوات التعمير‪،‬‬
‫السيما المخططات من أجل تعمير مناسب‪ ،‬وهذا في القانون ‪ 22/02‬والذي عدل بقانون ‪.22/25‬‬

‫وعليه سنحاول في هذا المطلب التطرق إلى المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير كوسيلة للتسيير‬
‫المباشر للعقار الحضري (فرع أول ) ومخطط شغل األراضي (فرع ثاني)‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪220-224‬‬

‫‪42‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرع األول‪ :‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫نظم المشرع الجزائري المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬في القانون ‪ 22-02‬المؤرخ في ‪22‬‬
‫ديسمبر ‪ ،2002‬المعدل والمتمم بموجب القانون ‪ 22-25‬المؤرخ في ‪ 25‬أوت ‪ 2225‬المتضمن قانون‬
‫التهيئة والتعمير‪.‬‬

‫يعد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير المنسق الوحيد والحصري بين الوسط الموجود في الوسط‬
‫المحلي واإلقليمي‪ ،‬حيث يولي المخطط التوجيهي أهمية كبيرة إلعادة هيكلة النسيج العمراني‪ ،‬وإلى‬
‫المساحة المحددة للتعمير المستقبلي‪ ،‬فهي األراضي التي تستقبل السكن والمرافق والتجهيزات الحضرية‬
‫لمزيد من التحكم في النمو العمراني وتنظيم المجال الحضري‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬

‫عرفته المادة ‪ 22‬من القانون ‪ 20-02‬على أنه‪ ":‬أداة للتخطيط ألمجالي والتسيير الحضري‪ ،‬يحدد‬
‫التوجيهات األساسية للهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية"‪.‬‬

‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير هو عبارة عن أداة لتخطيط الفضاء والتسيير العمراني الحضري‬
‫على ضوء مبادئ وأهداف السياسة الوطنية للتهيئة والتعمير‪ ،‬وكذا تحديد التوجهات العامة واألساسية‬
‫‪1‬‬
‫للتهيئة والتعمير في بلدية أو مجموعة من البلديات‪.‬‬

‫كما يمكن تعريفه أيضا على أنه وثيقة تعرف بأهداف التهيئة‪ ،‬ويهدف إلى صياغة صورة مجالية‬
‫تسمح بتطبيق سياسة عامة على إقليم البلدية لفترة مدتها ‪ 22‬عام‪ ،‬هذا المخطط يقوم على فكرة التنظيم‬
‫والتسيير العام للعمران‪ ،‬أين يعتبر أشمل من مخطط شغل األراضي ألنه يحدد الصيغ المرجعية له فهو‬
‫‪2‬‬
‫تصور في الممارسات العمرانية تكمل مبدأي الصيرورة واإلستراتيجية‪.‬‬

‫‪-1‬رضوان عايلي‪ ،‬مخططات التعمير كوسيلة لتنفيذ السياسة الوطنية للتعمير‪ ،‬األكاديمية للدراسات االجتماعية واإلنسانية‪،‬‬
‫قسم العلوم اإلقتصادية والقانونية‪ ،‬العدد‪ ،22‬جوان‪ ،2222‬ص‪202‬‬
‫‪ -2‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬التخطيط كوسيلة لتسيير العقار الحضري‪ ،‬مجلة التراث‪ ،‬المجلد األول‪ ،‬عدد‪ ، 24‬ص‪ ،212‬دون سنة‬
‫النشر‬

‫‪43‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ثانيا‪ :‬تقسيم أرض البلدية حسب المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬

‫تقسم البلدية بموجب هذا المخطط التوجيهي إلى أربع قطاعات وهي القطاعات المعمرة‪ ،‬القطاعات‬
‫‪1‬‬
‫المبرمجة للتعمير‪ ،‬قطاعات التعمير المستقبلية وقطاعات غير قابلة للتعمير‪.‬‬

‫أ‪-‬الساحة المعمرة‪:‬‬

‫تشمل هذه القطاعات أو المساحات على كل األراضي المعمورة التي يشملها النسيج العمراني‬
‫والحضري‪ ،‬محددة بفترة زمنية مقدرة بخمسة سنوات سواء تلك األراضي التي تم تعميرها في مرحلة سابقة‪،‬‬
‫أو تلك التي في طور اإلنجاز من سكنات وتجهيزات وقطاعات خدماتية‪.‬‬

‫ب‪-‬الساحة المعدة للتعمير‪:‬‬

‫وهي تلك القطاعات أو الساحات المبرمجة للتعمير على األمدين القصير والمتوسط‪ ،‬في أفاق ‪22‬‬
‫سنوات‪ ،‬وذلك حسب األولوية الحاجة‪.‬‬

‫ج‪-‬مساحات التعمير المستقبلية‪:‬‬

‫وهي تلك القطاعات أو المساحات المخصصة للتعمير على المدى البعيد في أفاق ‪ 22‬سنة وذلك‬
‫حسب اآلجال المنصوص عليها في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.‬‬

‫د‪-‬المساحة التي يمنع فيها التعمير‪:‬‬

‫تشمل هذه األراضي على تلك القطع التي تدخل في المجال الحضري لكن يمنع فيها البناء بشكل‬
‫قطعي بسبب احتوائها على ارتفاقات أو عوائق كالمناطق المعرضة لألخطار الطبيعية أو التكنولوجية‬
‫‪2‬‬
‫والمناطق األثرية‪.‬‬

‫‪ -1‬القانون ‪ 20/02‬مؤرخ في ‪ 25‬جمادي األول عام ‪ ، 2522‬الموافق أول ديسمبر‪ ، 2002‬يتعلق بالتهيئة والتعمير‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ ،22‬المادة‪.20‬‬
‫‪ -2‬لحرش دنيا زاد‪،‬التخطيط كوسيلة لتسيير العقار الحضري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪212‬‬

‫‪44‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ثالثا‪ :‬خصائص المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫يعرف المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير بمجموعة من الخصائص‪:1‬‬

‫‪-2‬المخطط التوجيهي أداة ذات بعد مجالي‪:‬‬

‫تضبط السلطة اإلدارية المختصة‪ ،‬حدود األقاليم المحلية التي يتدخل فيها هذا المخطط كأداة‬
‫تعمير‪ ،‬حيث يحدد توجيهات التهيئة العمرانية لبلدية واحدة أو مجموع البلديات‪ ،‬التي تجمع بينها مصالح‬
‫اقتصادية واجتماعية‬

‫‪-2‬الطابع التنبؤي واإللزامي للمخطط التوجيهي والتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫جاء في مفهوم القانون ‪ ،20-02‬أن المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يتحلى بطابع التنبؤ‬
‫والتخطيط المستقبلي‪ ،‬أين يحدد هذا الطابع اإلختيارات األساسية لسياسة التهيئة العمرانية‪ ،‬بحيث يعتبر‬
‫ملزم لكل البلديات التي ترغب في التمكن من سياسة عمرانية طموحة‪.‬‬

‫‪ -3‬الطابع القانوني والتقني للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫تتمثل الناحية القانونية للمخطط التوجيهي في مواجهة الغير‪ ،‬فبمجرد المصادقة على المخطط‬
‫التوجيهي‪ ،‬فإنه يكتسب الصبغة اإللزامية‪ ،‬إذ ال يمكن استعمال األرض أو البناء عليها بطرقة مخالفة‬
‫ألحكام المخطط‪.‬‬

‫أما الناحية التقنية فإنه يعتبر ووثيقة ذات طابع مزدوج‪ ،‬فهي وثيقة لتهيئة إقليم البلدية‪ ،‬ووثيقة‬
‫لتعمير المدينة وإحيائها‪.‬‬

‫‪-4‬الطابع المؤقت والشمولي للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫يتمثل الطابع المؤقت في إمكانية مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬حتى يتمكن هذا‬
‫األخير من مواكبة سياسة التخطيط في الدولة‪ ،‬وفق الشروط المحددة قانونا‪.‬‬

‫‪ -1‬براهمي وداد‪ ،‬بطيو نبيلة‪ ،‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أداة للتنمية المحلية‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬تخصص قانون‬
‫الجماعات المحلية‪ ،‬قسم القانون العام ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،‬سنة‬
‫‪ ،2222/2222‬ص ‪. 22- 22‬‬

‫‪45‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ومن أجل إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يجب إتباع عدة إجراءات ومراحل‪ ،‬حددها‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 244/02:‬المؤرخ في ‪ 21‬ماي ‪ ،2002‬يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي‬
‫للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به‪ ،‬والمعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ 024-22‬المؤرخ في ‪ 22‬سبتمبر ‪ 2222‬وعليه يتم إعداد هذا المخطط‪.‬‬

‫أهداف المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬

‫تحديد التوجهات األساسية لتهيئة مجال البلدية أو البلديات المعنية انطالقا من التوجهات العامة التي‬
‫تقدمها أدوات التهيئة اإلقليمية واعتمادا على مخططات التنمية؛‬

‫يحدد شروط استعمال المجال ويهدف إلى االستغالل العقالني واألمثل للمواد االقتصادية ؛‬

‫يحدد أجال إنجاز مخططات شغل األراضي ومناطق التدخل على النسيج العمراني؛‬

‫يقسم المجال المعني إلى قطاعات معمرة‪ ،‬قطاعات قابلة للتعمير على المدى القريب والمتوسط‪،‬‬
‫وقطاعات مستقبلية التعمير وأخرى غير قابلة للتعمير؛‬

‫‪2‬‬
‫الحفاظ على البيئة واألوساط الطبيعية والتراث الثقافي والتاريخي‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مخطط شغل األراضي‬

‫يتميز بالالمركزية فهو يدخل ضمن صالحيات البلدية إذ يصنف إلى نوعين رئيسيين‪ ،‬وفق أسلوب‬
‫تخطيطها والمكان الذي تشغله خدمات مجتمعية أو اجتماعية (مساحية)‪ ،‬وتعني خدمات التعليم والصحة‬
‫والترفيه والتي تتميز بأنها خدمات مساحية أي تحل مساحة محددة من أرض المدينة الحضرية‪ ،‬أما‬
‫خدمات البنية التحتية وهي خدمات الكهرباء والماء ومجاري الصرف الصحي وجميع النفايات الصلبة‬

‫‪ -1‬رضوان عايلي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪202‬‬

‫‪ -2‬بالش دامية‪ ،‬التسيير الحضري للمدينة في إطار القانون التوجيهي للمدينة ‪ ،22-22‬مذكرة لنيل شهادة الماستر‪،‬‬
‫تخصص القانون اإلداري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية وقسم القانون العام‪ ،‬جامعة أكلي أو لحاج‪،‬البويرة‪ ،‬سنة ‪،2222‬‬
‫ص ‪41‬‬

‫‪46‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫والهاتف والطرق‪ ،‬هذه الخدمات تكون بشكل مسارات منتظمة ‪ ،‬ضمن نطاقات معينة‪ ،‬كأن تكون على‬
‫‪1‬‬
‫سطح األرض لذا ال تكون جزءا من النسيج العمراني لكنها تلعب دو ار هاما في التسيير العمراني الفعال‪.‬‬

‫نصت المادة ‪ 05‬من قانون التهيئة والتعمير ‪.‬يجب أن تغطي كل بلدية أو جزء منها بمخطط شغل‬
‫‪2‬‬
‫األراضي‪ ،‬يحضر مشروعه بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي وتحت مسؤوليته‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تعريف مخطط شغل األراضي‬

‫مخطط شغل األراضي عرفته المادة ‪ 02‬من قانون ‪ 29-90‬على أنه المخطط الذي يحدد‬
‫‪3‬‬
‫بالتفصيل في إطار توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ ،‬حقوق استخدام األراضي والبناء‪.‬‬

‫كما يمكن تعريفه أيضا على أنه أداة للتخطيط والتسيير الحضري‪ ،‬ويعتبر أخر مستوى من‬
‫مستويات التخطيط‪ ،‬حيث يعمل على تغطية قطاع أو مجموعة من القطاعات كما يحدد بالتفصيل حقوق‬
‫استخدام األراضي والبناء وقواعد علمية أخذا بعين االعتبار توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫‪4‬‬
‫والتعمير‪.‬‬

‫نصت على إجراءات إعداد مخطط شغل األراضي ومحتواه كل من المواد ‪ 05‬إلى ‪ 01‬من القانون‬
‫‪ 22-02‬المتعلق بالتهيئة والتعمير والمرسوم التنفيذي رقم‪ 241-02 :‬المؤرخ في ‪ 21‬ماي سنة ‪2002‬‬
‫يحدد إجراءات إعداد مخطط شغل األراضي والمصادق عليها‪ ،‬ومحتوى الوثائق المتعلق بها معدل ومتمم‬
‫‪5‬‬
‫بالمرسوم التنفيذي رقم‪ 021-22 :‬المؤرخ في ‪ 22‬سبتمبر سنة ‪.2222‬‬

‫ثانيا‪ :‬أهداف مخطط شغل األراضي‬

‫يحدد بصفة مفصلة الشكل الحضري للقطاع أو القطاعات أو المناطق المعنية‪ ،‬وحقوق البناء‬
‫واستقبال األراضي؛‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬التخطيط كوسيلة لتسيير العقار الحضري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪210‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 05‬من قانون ‪ ،20/02‬يتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -3‬المادة ‪ ،02‬من قانون ‪ ،20/02‬يتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -4‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬التخطيط كوسيلة لتسيير العقار الحضري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪212‬‬
‫‪ -5‬عايلي رضوان‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪202‬‬

‫‪47‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫تعيين الكمية القصوى والدنيا المسموح بها في البناء المعبر عنها بالمتر المربع من األرضية المبنية‬
‫خارج البناء أو بالمتر المكعب من األحجام وأنماط البنايات المسموح بها واستعماالتها؛‬

‫يضبط القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات وتحديد االرتفاقات‪ .‬وتكون سلطة الموافقة على هذه‬
‫المخططات بالمداولة من المجلس الشعبي البلدي؛‬

‫تحديد المساحات العمومية والمساحات الخضراء والمواقع المخصصة للمنشأة العمومية والمنشآت ذات‬
‫المصلحة العامة ؛‬

‫‪1‬‬
‫تحديد األحياء والشوارع والنصب التذكارية والمواقع والمناطق الواجب حمايتها وتجديدها‪.‬‬

‫نص قانون التهيئة والتعمير في المادة ‪ 25‬و‪ 05‬على وجوب تغطية كل بلديات الوطن بمخططات‬
‫التهيئة والتعمير ومخططات شغل األراضي وعلى أن يكون إعداد مشاريع هذه المخططات وبصفة‬
‫حصرية بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي وعلى أن تطبق األجهزة التابعة للدولة والجماعات‬
‫المحلية توجيهات هذه المخططات‪.‬‬

‫وعليه نستنتج أن المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل األراضي ذو أهمية كبيرة في‬
‫تسيير العقار الحضري وذلك لما له من أهداف للسياسة العمرانية‪ ،‬وضبط التوقعات المستقبلية للتعمير‬
‫في إطار تحديد القواعد المتعلقة بشغل واستغالل األراضي و طرق تعميرها ومعايير البناء عليها‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬الرقابة الدائمة لعمليات البناء‬

‫للبلدية دور في عملية المراقبة على شروط مطابقة البنايات للشروط والقوانين سارية المفعول‪ ،‬وذلك‬
‫من خالل دور المجلس الشعبي البلدي في تسيير وحماية‪ ،‬أمالك البلدية من خالل مجاالت اختصاصاته‪،‬‬
‫وهذا ما جاء به قانون ‪ 22-22‬من خالل المواد من ‪220‬إلى ‪.222‬‬

‫وقد اشترط القانون موافقة البلدية على أي مشروع يمكن أن يكون به مخاطر للبيئة ويهدف الحفاظ‬
‫على الطابع الجمالي للبلدية‪ ،‬ويمكن للبلدية تقديم تحفيزات للترقية العقارية وتنشيطها وذلك بترقية برامج‬
‫السكن وإنشاء التعاونيات العقارية‪ ،‬وتثمين كافة المنشآت والتجمعات‪ ،‬فيلزم رئيس المجلس الشعبي البلدي‬

‫‪ -1‬بالش دامية‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪12-41‬‬

‫‪48‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫بزيارة كل البنايات في طور اإلنجاز والقيام بالمعاينات التي يرونها ضرورية وطلب الوثائق الخاصة‬
‫‪1‬‬
‫بالبناء‪.‬‬

‫المبحث الثانـــــــــــي‪:‬‬

‫الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار الحضري وتنظيم السوق العقارية‬

‫بعد فترة اإلستقالل لم تضع الدولة الجزائرية قوانين خاصة ومضبوطة تنظم العقار‪ 2،‬وهو ما ترك‬
‫األمر إلتساع سلطات رؤساء المجالس الشعبية البلدية وتمتعهم باألهلية القانونية في التصرف فيها بناء‬
‫على مداولة‪.‬‬

‫يعتبر أسلوب المؤسسة العمومية وسيلة من وسائل المرفق العام‪ ،‬بحيث تقوم البلدية بإنشائها من‬
‫أجل تسيير مصالحها‪ .‬على أن تكون مستقلة ماليا وتتمتع بالشخصية المعنوية‪ ،‬وفي الغالب تكون هذه‬
‫المؤسسة ذات طابع إداري أو ذات طابع صناعي أو تجاري‪ ،‬وهذا ما أجازه المشرع بموجب المادة‬
‫‪3‬‬
‫‪220‬و‪ 225‬من قانون ‪22-22‬المتعلق بالبلدية‪.‬‬

‫وقد أطلق الفقه على المؤسسة العمومية بالالمركزية المرفقية كمقابل لالمركزية اإلقليمية‪ ،‬وبصدور‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬المؤرخ في ‪ 2002/22/22‬المحدد لقواعد إحداث وكاالت محلية لتسيير‬
‫والتنظيم العقاريين الحضريين وتنظيم ذلك‪ ،‬تنص المادة ‪ 21‬منه على أن تقوم الهيئات المحلية بتحديد‬
‫جميع األحكام الضرورية قصد تحويل الوكاالت العقارية المحلية المحدثة في إطار المرسوم ‪ 25-12‬إلى‬
‫وكالة محلية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪224‬‬

‫‪ -2‬مدور يحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪25‬‬
‫‪ -3‬غفاري فاطمة الزهرة‪ ،‬زخوط زكرياء‪ ،‬دور البلدية في تحقيق التنمية المحلية‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬تخصص إدارة ومالية‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة الجلفة ‪ ،2221/2224‬ص ‪22‬‬

‫‪49‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫هناك بعض الهيئات مرافقة للهيئات األخرى في تسيير العقار الحضري‪ ،‬وهي ال تعتبر هيئات‬
‫وطنية وال محلية وإنما مرافق عمومية وجدت من أجل خدمة المواطن‪ ،‬استحدثت بموجب قانون التوجيه‬
‫‪1‬‬
‫العقاري ‪ ،22/02‬بحيث تعتبر هيئة مستقلة‪.‬‬

‫ومن خالل دراستنا لهذا المبحث سنتطرق إلى تعريف الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار‬
‫الحضري وتنظيم السوق العقاري (المطلب األول ) ثم نتطرق إلى مهام وصالحيات هذه الوكالة في‬
‫(المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار الحضري وتنظيم السوق العقارية‪.‬‬

‫أنشأ قانون التوجيه العقاري ‪ 22/02‬هيئات عمومية بغية تسيير ممتلكات البلدية العقارية‪ ،‬سواء‬
‫تلك الموجودة أو التي تعتزم امتالكها طبقا لدفتر شروط‪ ،‬وقد أنشئت هذه الهيئات بموجب المرسوم‬
‫التنفيذي رقم‪ 522/02 :‬المؤرخ في ‪ 2002/22/22‬ليحدد قواعد إحداث وكاالت محلية للتسيير والتنظيم‬
‫العقاري الحضري‪.2‬‬

‫تطبيقا لمضمون المادة ‪ 40‬من القانون ‪ 22/02‬المتضمن التوجيه العقاري فإنه يلزم على البلديات‬
‫إنشاء هذه الهيئة لتسيير محفظتها العقارية‪.‬‬

‫وبالرجوع إلى المادة ‪ 22‬من المرسوم التنفيذي ‪ 522/02‬المذكور أعاله فإنه يتم إنشاء هذه‬
‫المؤسسات بصفة انفرادية أي المجالس الشعبية وحدها‪ ،‬أو بالتعاون مع المجالس الشعبية الوالئية‪.‬‬

‫قامت الدولة في سنة ‪ 2220‬بحل الوكاالت المحلية العقارية‪ ،‬بموجب المرسوم التنفيذي رقم‪:‬‬
‫‪ 521/20‬المؤرخ في ‪ 2220/22/22‬وحولت كل األمالك العقارية والمنقولة والحقوق العينية األخرى التي‬
‫تحوزها الوكاالت القديمة وكذا موظفيها إلى الوكاالت الجديدة‪.‬الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار‬
‫الحضري وتنظيم السوق العقارية‪.3‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪220‬‬

‫‪-2‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪225‬‬
‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي ‪ ،521- 20‬المؤرخ في ‪ ،2220-22-22‬يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي ‪ ،522- 02‬جريدة رسمية‬
‫عدد ‪ ،21‬سنة ‪2220‬‬

‫‪50‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫ونظ ار للطلب المتزايد على العقار الحضري من طرف المستثمرين الجزائريين واألجانب وجب تدخل‬
‫الدولة لحماية الوعاء العقاري للمدن‪ ،‬حيث كان مشكل توفر العقار الحضري والصناعي أحد أقوى‬
‫‪1‬‬
‫األسباب التي عرقلت االستثمار األجنبي و الوطني‪.‬‬

‫قامت الدولة بتأسيس لوكاالت عقارية والئية‪ ،‬لها سلطة الضبط والسهر على مستوى البلديات أو‬
‫الدوائر‪ ،‬مهمتها حشد العقار الحضري ألغراض التنمية الحضرية واالقتصادية‪.‬‬

‫تندرج هذه المؤسسات الجديدة التي أدمجت فيها كل الوكاالت المحلية العقارية في منظومة محكمة‬
‫وقوية لصناعة واتخاذ القرار في المجال العقاري‪.‬‬

‫وتطبيقا للتعليمة الو ازرية المؤرخة في ‪ 2002/22/24‬عن و ازرة الداخلية المتضمن كيفيات تطبيق‬
‫قانون التوجيه العقاري‪ ،‬تلزم الج ماعات المحلية بما يلي‪:‬‬

‫إما بتحويل الوكالة العقارية المنشأة في إطار المرسوم ‪ 25/12‬المؤرخ في ‪ 24‬أفريل ‪ 2012‬إلى‬
‫وكالة محلية ذات الصبغة الجديدة ؛‬

‫إما بإنشاء وكالة عقارية للتسيير والتنظيم العقاري بصفة انفرادية أو مشتركة فيما بينها ؛‬

‫‪2‬‬
‫إما عن طريق إبرام إتفاقية بالوكالة األكثر قربا منها في إطار دفتر شروط‪.‬‬

‫وعليه سنتطرق من خالل دراسة هذا المطلب إلى تعريف الوكالة العقارية الوالئية للتنظيم والتسيير‬
‫العقار الحضري (الفرع األول ) وتحديد خصائصها (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬تعريف الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار الحضري وتنظيم السوق العقارية‬

‫سنحاول إعطاء تعريف للوكالة الوالئية من خالل النصوص القانونية والمراسيم التنفيذية التي وضعها‬
‫المشرع‪.‬‬

‫‪ -1‬مدور يحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪22‬‬

‫‪ -2‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪222-225‬‬

‫‪51‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫أوال‪ :‬تعريف الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار الحضري‬

‫لم يتطرق المشرع إلى تعريف الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقار الحضري‪ ،‬وبالرجوع إلى‬
‫مضمون نص المادة ‪ 40‬من قانون التوجيه العقاري ‪ 22-02‬والمادتين ‪2‬و‪ 0‬من المرسوم التنفيذي ‪-02‬‬
‫‪ 522‬السالف الذكر‪ ،‬المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي ‪ 521-20‬المؤرخ في ‪ 22‬نوفمبر ‪ 2220‬فإننا‬
‫نجد أن المشرع قد حدد طابع النشاط التي تقوم به هذه الهيئة‪.‬‬

‫وعليه يمكن تعريف هذه الهيئة على أنها مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري تقوم بشراء‬
‫وبيع األراضي وتهيئتها‪ ،‬وبتسيير الممتلكات العقارية الموجودة أو تعتزم إكتسابها طبقا لدفتر الشروط‬
‫‪1‬‬
‫المنصوص عليه في القانون‪.‬‬

‫تنشأ المجالس الشعبية الوالئية هذه الوكالة عن طريق مداولة يصادق عليها بقرار وزاري مشترك‬
‫ولتحديد مفهومها في هذه المداوالت رجعنا إلى المداولة رقم‪ 25:‬المنشئة للوكالة الوالئية للتسيير والتنظيم‬
‫العقاري الحضري لوالية المدية‪ ،‬وكذا قرار و ازرة الداخلية والجماعات المحلية رقم‪ 22-25 :‬المتضمن‬
‫المصادقة على المداولة رقم‪ 25 :‬وكذلك القرار الوزاري المشترك المتضمن إنشاء الوكالة الوالئية للتسيير‬
‫والتنظيم العقاري الحضري لوالية المدية وفي المادة األولى من هذا القرار األخير جاء تعريفها "بأنها‬
‫مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري وتتمتع بالشخصية المعنوية والذمة المالية المستقلة تقوم‬
‫‪2‬‬
‫بتسيير المحفظة العقارية الحضرية للجماعات المحلية على مستوى مجموع بلديات الوالية"‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الطبيعة القانونية للوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقاريين الحضريين‬

‫تخضع الوكالة الوالئية لعدة قوانين تحكمها وتنظمها وتتنوع طبيعة نشاطها‪ ،‬لهذا سندرس الطبيعة القانونية‬
‫للوكالة الوالئية بالرجوع إلى هذه القوانين‪.‬‬

‫‪ -1‬مدور يحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪20‬‬

‫‪ -2‬براهمي الزهرة‪ ،‬تسيير أمالك الجماعات المحلية في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة العربي التبسي‪ ،‬تبسة‪ ،‬سنة‪2222/2222 ،‬ـ‪ ،‬ص ‪02‬‬

‫‪52‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪ -1‬حسب قانون التوجيه العقاري ‪22-09‬‬

‫بالرجوع إلى القانون ‪ 22-02‬السالف الذكر‪ ،‬ومن خالل نص المادة ‪ 12‬منه‪ ،‬فإننا نالحظ في‬
‫الفقرة الثانية من هذه المادة على أنها‪ ،‬مؤسسة اقتصادية وذلك باالعتراف بتحول ملكية القطع األرضية‬
‫العادية التي اقتنيت بمقتضى األمر رقم‪ 22-45 :‬المؤرخ في ‪ 22‬فبراير سنة ‪ 2045‬إلى هيئات عمومية‬
‫‪1‬‬
‫محلية مختصة‪ ،‬تتولى تسييرها حسب الكيفيات التي تحدد عن طريق التنظيم‪.‬‬

‫‪ -2‬حسب المرسوم التنفيذي ‪ 492-09‬والمرسوم التنفيذي ‪494-93‬‬

‫صدر المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬لتنظيم الوكالة الوالئية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين‪،‬‬
‫ومن خالل إستقراء مواده نجد أنه لم يحدد صراحة الطبيعة القانونية للوكالة العقارية‪ ،‬بحيث نجد في نص‬
‫المادة ‪ 21‬منه إلى أنه تطرق إلى تحويل الوكاالت المحلية المحدثة في إطار المرسوم ‪ 25-12‬إلى وكالة‬
‫محلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين‪ 2،‬دون التطرق إلى تغيير في محتوى طبيعتها وخصائصها‬
‫‪3‬‬
‫ويفهم من هذا التحويل بأنها تحل محلها دون إحداث تغيير في طبيعتها و خصائصها‪.‬‬

‫وكذلك بالنسبة للمادة ‪ 25‬من نفس المرسوم إذ تنص على‪ " :‬تمسك حسابات الوكالة على الشكل‬
‫التجاري طبقا لألمر رقم‪ 02-42 :‬المؤرخ في سنة ‪ 2042‬والمتضمن مخطط المحاسبة الوطنية"‪.‬‬

‫كما نجد المادة ‪ 20‬منه تنص في مضمونها على نقل الملكية وال يمكنها نقل الملكية إال إذا كانت‬
‫ذات طابع صناعي وتجاري‪ ،‬كذلك المادة ‪ 22‬منه نصت على دفتر األعباء وهذا ما يشير صراحة إلى‬
‫الطابع التجاري فهي ذات طابع تجاري ‪,‬ثم جاء المرسوم التنفيذي ‪ 521-20‬المعدل والمتمم ألحكام‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬الذي ألغت المادة ‪ 21‬منه نص المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي ‪522-02‬‬
‫وعدلها بالمادة ‪ 21‬منه التي تنص على وجوب اتخاذ اإلجراءات الالزمة من طرف المجالس الشعبية‬
‫البلدية أو الوالئية المعنية ‪,‬قصد إعالن حل الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين‪،‬‬
‫وتحول أموالها وكافة الحقوق وااللتزامات ومستخدميها إلى الوكالة الوالئية للتسيير والتنظيم العقاريين‬
‫الحضريين‪ ،‬مع نفس الطبيعة القانونية أي ذات طابع صناعي و تجاري‪.‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 2/12‬من القانون ‪ ،22-02‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي‪ ،522-02،‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -3‬براهمي الزهرة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪02‬‬

‫‪53‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪ ‬يحدد الطابع القانوني للمؤسسة بموجب عقد إنشاء وهو القانون األساسي للهيئة‪ ،‬وبالرغم من‬
‫الطابع التجاري الغالب لهذه الوكاالت إال أن الطابع القانوني لها هو عبارة عن طابع تجاري‬
‫وصناعي إال أنها تبقى على صلة وطيدة بالجماعات المحلية والمصالح التقنية و هذا‪:‬‬
‫‪ -2‬لتفادي التصرف العشوائي في بيع األراضي واألمالك العقارية حيث نص المرسوم التنفيذي ‪-02‬‬
‫‪ 522‬في مادته ‪ 24‬على تكوين مجلس إداري لسببين‪:‬‬
‫أ‪ -‬عدم إعطاء التصرف التام في األمالك العقارية لتسيير الوكالة‪ ،‬لتبقى خاضعة لقانون التهيئة‬
‫والتعمير ‪ 22/02‬والمراسيم التنفيذية له‪.‬‬
‫ب‪ -‬لتبقى الوكالة شريك في إعداد أدوات التهيئة والتعمير للحفاظ على الطابع العمراني‪ ،‬المادة ‪25‬‬
‫من المرسوم ‪.522-02‬‬
‫‪ -2‬إن وظيفة التنظيم والتسيير العقاري تلزم الوكالة على عدم التصرف كتاجر‪ ،‬مئة بالمائة ألن هذه‬
‫الوظيفة قد تكون عائقا في توفير أرباح أكثر إللتزاماتها بمخطط شغل األراضي للبلديات ومخطط‬
‫‪1‬‬
‫التوجيه للتهيئة والتعمير‪.‬‬

‫وعليه الوكالة الوالئية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري هي مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي‬
‫وتجاري‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقاري الحضري‬

‫تتميز الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقاري بمجموعة من الخصائص باعتبارها مؤسسة عمومية‬
‫ذات طابع صناعي وتجاري وهذا ما يؤهلها إلكساب الشخصية المعنوية واالستقالل المالي‪.‬‬

‫وعليه سنتناول في هذا الفرع أهم خصائصها‬

‫أوال ‪ :‬الوكالة العقارية مؤسسة عمومية‬

‫يحق للوكالة العقارية باعتبارها مؤسسة عمومية التصرف في مجموع العقارات التي تحوزها‪ ،‬والتي‬
‫هي في األصل ملك للبلدية أي من األمالك الوطنية الخاصة التابعة لألفراد التي على البلدية تسخيرها‬
‫لخدمة سكان البلدية إما مباشرة أو بطريق غير مباشر‪ ،‬ولهذا نجد أن المشرع الجزائري طيلة مرحلة إنشاء‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪225‬‬

‫‪54‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫هذه الوكالة في النصوص المنظمة لها قد أعطى للوكالة وصف المؤسسة العمومية إما صراحة وإما‬
‫‪1‬‬
‫باإلشارة إلى أنها هيئة عمومية من خالل مهامها‪.‬‬

‫أ‪-‬الوكالة العقارية مؤسسة عمومية طبقا لقانون التوجيه العقاري‬

‫نص قانون التوجيه العقاري في المادة ‪ 40‬من قانون ‪ 22-02‬على ضرورة نص قانون التوجيه‬
‫العقاري في المادة ‪ 40‬من قانون ‪ 22-02‬على ضرورة إيجاد هيئات التنظيم العقاري الحضري‪ ،‬لكن لم‬
‫يحدد إن كانت هذه الهيئات شخصا عاما حسب نص هذه المادة‪ ،‬بينما نجده في المادة ‪ 12‬من نفس‬
‫القانون في فقرتها الثالثة وكذلك النقطة الثانية من نفس المادة على أن تحول البلدية القطع األرضية التي‬
‫تملكها إلى الهيئات العمومية الموجودة أو التي ينبغي أن تحدث‪ ،‬كما نصت النقطة الثانية على أن تحول‬
‫القطع األرضية التي اقتنيت بمقتضى األمر ‪ 22-45‬أي االحتياطات العقارية للبلديات إلى هيئات‬
‫عمومية محلية مختصة تتولى تسييرها حسب الطرق المحددة في التنظيم‪.‬‬

‫ب‪-‬الوكالة العقارية مؤسسة عمومية طبقا للمرسوم التنفيذي ‪ 492-09‬المعدل والمتمم بموجب‬
‫المرسوم التنفيذي ‪494/93‬‬

‫يعتبر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 522-02‬المذكور أعاله المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي قم‪-20 :‬‬
‫‪ 521‬التنظيم األساسي الحالي للوكاالت العقارية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري‪ ،‬ومن خالل نصوص‬
‫مواده أشار إلى ذلك من خالل مهام هذه الوكاالت‪ ،‬حيث تتمثل مهامها في مساعدة الجماعات المحلية‬
‫في حيازة العقارات أو الحقوق العقارية المخصصة للتعمير باإلضافة إلى مساعدة الجماعات المحلية في‬
‫تحضير وسائل التعمير والتهيئة والتعمير‪.2‬‬

‫ثانيا‪ :‬الوكالة العقارية تتمتع بالشخصية المعنوية‬

‫لم يتم التنصيص في المرسوم التنفيذي رقم‪ 522-02 :‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر سنة ‪2002‬‬
‫المذكور أعاله‪ ،‬على تمتع هذه الوكاالت العقارية بالشخصية المعنوية‪ ،‬لكن بالرجوع إلى المادة ‪ 20‬منه‬
‫نجدها قد نصت على حق هذه الوكالة في حيازة جميع العقارات والحقوق العقارية المخصصة للتعمير‬

‫‪ -1‬بلكحل عبد القادر‪ ،‬الوكالة العقارية في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة زيان عاشور‪ ،‬الجلفة‪ ،‬سنة ‪ ،2224/2222‬ص ‪22‬‬
‫‪ -2‬براهمي الزهرة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪04‬‬

‫‪55‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫لحساب الجماعة المحلية كما تقوم بنقل ملكية هذه العقا ار ت‪ 1‬أو الحقوق العقارية‪ ،‬كما للوكالة حق‬
‫التصرف وهذا ما يفهم من مضمون الفقرة الثانية من نفس المادة بحيث تنص على" وتنفذ عالوة على ذلك‬
‫العمليات المتعلقة بالتنظيم العقاري‪"......‬‬

‫كما لها حق تملك األراضي أي لها حق التملك وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 25‬في فقرتها الثالثة‬
‫من المرسوم التنفيذي ‪ ,522-02‬التي جاء فيها‪" :‬كما يمكنها باإلضافة إلى ذلك أن تبادر بعمليات حيازة‬
‫العقارات أو الحقوق العقارية لحسابها الخاص والتنازل عنها ‪."2‬‬

‫ومن خالل معامالت الوكالة العقارية قد ينشئ منازعات وبالتالي فإن لهذه األخيرة حق التقاضي‪،‬‬
‫ومن خالل صالحيات الوكالة العقارية في التملك والتصرف والتقاضي‪ ،‬ماهي إال نتائج لتمتعها‬
‫بالشخصية المعنوية حتى وإن لم يكن القانون قد نص عليها صراحة‪ ،‬بالنسبة للمرسوم التنفيذي رقم‪-02:‬‬
‫‪ 522‬السالف الذكر أو المرسوم التنفيذي وقم‪ 521-20 :‬المعدل والمتمم له‪ ،‬وبالرجوع إلى القرار الوزاري‬
‫المشترك المتضمن إحداث الوكالة الوالئية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري لوالية المسيلة حيث نصت‬
‫المادة ‪ 22‬منه على تمتع هذه الوكالة بالشخصية المعنوية مما يرتب مجموعة من اآلثار من بينها‪ :‬حق‬
‫‪3‬‬
‫التقاضي‪ ،‬األهلية‪ ،‬استقاللها المالي‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الوكالة العقارية تتمتع باإلستقالل المالي‬

‫بما أن الوكالة العقارية تتمتع بالشخصية المعنوية‪ ،‬فإنه يترتب عليها التمتع باالستقالل المالي‪.‬‬

‫بالرجوع إلى المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬المذكور أعاله نجده لم ينص من خالل مواده صراح ة‬
‫على تمتع الوكالة العقارية باالستقالل المالي‪ ،‬ولكن من خال ل المواد التي جاء بها المرسوم في الفصل‬
‫الثالث تحت عنوان النظام المالي‪ ،‬التي تنظم نظامها المالي حيث يجب أن تزود هذه الوكالة برأسمال‬
‫‪4‬‬
‫أصلي كما أنها لها موارد مالية تتمثل في ما يلي‪:‬‬

‫اإلعانات المخصصة طبقا لدفتر األعباء ؛‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 20‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،522-02‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ ،25‬نفس مرجع‬
‫‪ -3‬بلكحل عبد القادر‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪22‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 22‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،522-02‬مرجع سابق‬

‫‪56‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫عائد الخدمات؛‬

‫فائض القيمة المنجزة؛‬

‫القروض الممنوحة؛‬

‫الهبات و الوصايا؛‬

‫كما أن لها نفقات تتمثل في تكاليف المستخدمين والعتاد و جميع النفقات الضرورية للتسيير‬

‫جميع النفقات المرتبطة بإنجاز المهام الموكلة إليها؛‬

‫تسديد القروض الممنوحة؛‬

‫تتمتع هذه الوكالة بصفة التاجر طبقا لنص المادة ‪ 25‬من المرسوم التنفيذي رقم‪،522-02 :‬‬
‫حيث تمسك حساباتها على الشكل التجاري ‪.‬‬

‫من خالل نص المادة ‪ 22‬من القرار الوزاري المشترك المتضمن إنشاء الوكالة الوالئية للتسيير‬
‫والتنظيم العقاري الحضري لوالية المسيلة‪ ،‬نجده ينص صراحة على تمتعها بالذمة المالية باإلضافة إلى‬
‫باقي النصوص المنظمة للنظام المالي حيث تنص المادة ‪ 22‬من نفس القرار على أن (تفتح السنة المالية‬
‫للوكالة في كل أول جانفي من السنة وتقفل في كل ‪ 02‬ديسمبر من نفس السنة)‪ .‬كما لها إيرادات ونفاقات‬
‫وبما أنها تتمتع باالستقالل المالي فإن لها حق التملك وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 21‬من نفس القرار‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫بحيث جاء في مضمونها تتكون ممتلكات الوكالة من‪:‬‬

‫األمالك المنقولة والغير المنقولة التي اقتنتها الوكالة ؛‬

‫األمالك المنقولة والغير المنقولة وحقوق والتزامات الوكاالت البلدية ووكاالت مابين البلديات للتسيير‬
‫والتنظيم العقاري الحضري المحلية‪.‬‬

‫رابع‪ :‬الوكالة العقارية غير محددة المدة‬

‫المشرع الجزائري لم يتطرق في القوانين السابقة إلى مدة هذه الوكاالت العقارية‪.‬‬

‫‪ -1‬بلكحل عبد القادر‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪25- 20‬‬

‫‪57‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫بالرجوع إلى المرسوم الملغى رقم‪ 222-10 :‬المؤرخ في ‪ 20‬مارس سنة ‪ ،2010‬يحدد شروط‬
‫إنشاء المؤسسة العمومية المحلية وتنظيمها وسيرها‪ ،‬نص في المادة ‪ 22‬منه على أن" تنشأ المؤسسة دون‬
‫تحديد أي مدة لها‪ ،‬وتحل قانونا بإلغاء المرفق العام الذي تتولى تسييره غير أنه في ما يتعلق بالمؤسسة‬
‫اإلقتصادية فإنه عند مايبرز إستقاللها عج از من شأنه أن يضر بمستقبل التوازن المالي للوالية أو البلدية‬
‫المعنية يمكن أن يسحب الترخيص باالستغالل حسب اإلجراء المحدد في المادة ‪ 205‬من األمر ‪01-20‬‬
‫المؤرخ في ‪ 20‬ماي ‪.1"2020‬‬

‫إال أن المرسوم التنفيذي رقم‪ 522-02:‬لم يتناول فيه المشرع أي إشارة إلى مدة هذه الوكاالت‪،‬‬
‫وبالرجوع إلى القرار الوزاري المشترك المتضمن إنشاء وكالة عقارية والئية لوالية المسيلة‪ ،‬في الفصل‬
‫الثالث المادة ‪ 22‬منه‪ ،‬أشار القرار إلى هذه الخاصية صراحة بنصها على‪ ( :‬تنشأ وكالة بمدة غير محددة‬
‫‪2‬‬
‫طبقا للقوانين والتنظيمات السارية المفعول)‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مهام وصالحيات الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقاريين الحضريين‬

‫تتعدد مهام وصالحيات الوكالة العقارية للتنظيم والتسيير العقاري الحضري‪ ،‬نظ ار ألهميتها في‬
‫تسيير المحفظة العقارية لصالح الجماعات المحلية وهذا ما أقرته المادة ‪ 40‬من القانون ‪22/02‬‬
‫المتضمن التوجيه العقاري‪.‬‬

‫لذلك سنقوم بدراسة مهام وصالحيات الوكاالت المحلية ضمن إطار تنظيم السوق العقارية (الفرع‬
‫األول) ثم مهام وصالحيات الوكالة في التسيير العقاري ( الفرع الثاني)‪.‬‬

‫‪ -1‬المرسوم رقم‪ 222- 12 ،‬مؤرخ في ‪ 25‬جمادي الثانية‪ ،‬عام ‪ ،2520‬الموافق ‪20‬مارس‪ ،‬سنة‪ ،2010‬يحدد شروط‬
‫إنشاء المؤسسة العمومية المحلية وتنظيمها وسيرها‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،22‬سنة ‪ ،2010‬المادة ‪.22‬‬
‫‪ -2‬بلكحل عبد القادر‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪25‬‬

‫‪58‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫الفرع األول‪ :‬مهام وصالحيات الوكاالت المحلية ضمن إطار تنظيم السوق العقارية الحضرية‬

‫يعتبر القانون ‪ 22/02‬المذكور سالفا اإلطار الذي تتطور وتنشط فيه المعامالت العقارية على‬
‫أساس إعادة تشكيل السوق العقارية‪ ،‬لذلك منح لهذه الوكاالت عدة صالحيات في التنظيم والتسيير‬
‫‪1‬‬
‫العقاري‪.‬‬

‫أوال‪ :‬مهام وصالحيات الوكالة في التنظيم العقاري الحضري‬

‫صالحيات الوكالة من ناحية التنظيم العقاري تتمثل في العديد من المهام يمكن إجمالها أساسا فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪-‬المساهمة في تحضير أدوات التهيئة والتعمير وإعدادها وتنفيذها‪:‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 25‬من المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬فإنه من أجل تحقيق أو إنجاز أدوات‬
‫التهيئة والتعمير‪ ،‬تستند وتضع البلدية تحت تصرف الوكالة المحلية للتنظيم والتسيير الحضريين مهمة‬
‫عامة تتمثل‪ ،‬في مساعدة الجماعات المحلية في تحضير وسائل التهيئة والتعمير و إعدادها وتنفيذها في‬
‫‪2‬‬
‫حدود إمكاناتها‪.‬‬

‫إن الهدف من االشتراك المباشر للوكاالت العقارية في تحضير أدوات التهيئة والتعمير وإعدادها‬
‫وتنفيذها هو تحديد القواعد العامة الرامية إلى تنظيم إنتاج األراضي‪ ،‬وخلق اتزان بين وظيفة السكن‬
‫والفالحة والصناعة وأيضا وقاية المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي والتاريخي على‬
‫أساس احترام مبادئ وأهداف أدوات التهيئة والتعمير للبلديات‪.‬‬

‫ب‪ :‬االستقرار العقاري‪:‬‬

‫لتنظيم السوق العقارية الموازنة ما بين العرض والطلب‪ ،‬لهذا وجب على الوكالة العقارية محاربة‬
‫المضاربة بحرصها على بيع أمالكها العقارية التابعة لها والقابلة للتعمير وفقا للقواعد والقوانين العمرانية‪،‬‬
‫وإليجاد التوازن بين العرض والطلب وجب توفير األراضي للمتعاملين لتوفير احتياجاتهم‪ ،‬خاصة في ميدان‬
‫المنفعة العامة وبأسعار معقولة يستطيع من خاللها ذوي الدخل المحدد الحصول عليها‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪2222‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 25‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،522-02‬مرجع سابق‪.‬‬

‫‪59‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫‪1‬‬
‫وهذا يتنافى مع كون الوكالة شخص معنوي ذو طابع اقتصادي وتجاري‪.‬‬

‫ج‪-‬تكوين المحفظة العقارية لصالح البلدية‪:‬‬

‫يقصد بالمحفظة العقارية‪ ،‬الممتلكات العقارية الحضرية المخصصة للتعمير التابعة ألمالك البلدية‬
‫‪2‬‬
‫الخاصة‪.‬‬

‫يمكن للبلدية‪ ،‬في إطار تطبيق أدوات التهيئة والتعمير‪ ،‬أن تكون محفظة عقارية قصد إشباع‬
‫‪3‬‬
‫حاجاتها لألراضي من أجل البناء‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫تتكون المحفظة العقارية البلدية من‪:‬‬

‫األراضي التي تملكها البلدية ؛‬

‫األراضي المقتناة في السوق العقارية ؛‬

‫األراضي المتحصل عليها من ممارسة حق الشفعة طبقا للتشريع المعمول به‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مهام وصالحيات الوكالة في التسيير العقاري الحضري‬

‫تقوم الوكالة بتسيير المحفظة العقارية لصالح الجماعات المحلية وتقوم بالعمليات التالية‪:‬‬

‫‪ -1‬التسوية القانونية لأل راضي المدخلة في المحيط العمراني وغير المدمجة نهائيا في االحتياطات‬
‫العقارية‪.‬‬

‫إن الوكالة المحلية تكلف بالتسوية القانونية بعمليات التعمير التي كانت مسيرة مباشرة من طرف‬
‫الجماعات المحلية‪ ،‬أو عن طريق الوكالة العقارية المحلية الملغاة والمنشأة في إطار مرسوم ‪.25/12‬‬

‫هناك ثالث شروط أساسية إلتمام عملية التسوية لهذه األراضي‪:‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪222‬‬

‫‪ -2‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪221‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 52‬من القانون ‪ ،20- 02‬يتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬مرجع سابق‬
‫‪ -4‬المادة ‪ ،52‬نفس مرجع‬

‫‪60‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫أ‪ -‬يجب أن تكون هذه العمليات أو النشاطات‪ ،‬قد أعلنت قبل تاريخ ‪ 2002/22/21‬وهو تاريخ صدور‬
‫قانون التوجيه العقاري‪.‬‬

‫ب‪ -‬يجب أن تكون هذه العمليات مرخصة عن طريق رخصة على شكل مداوالت مصادق عليها قانونيا‪،‬‬
‫رخصة التجزئة‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬قرار اإلنشاء أو قرار الترخيص من طرف الوالي‪.‬‬

‫ج‪ -‬يجب أن تكون هذه األراضي واقعة داخل المحيط العمراني وغير مدمجة نهائيا في اإلحتياطات‬
‫العقارية للبلديات‪.1‬‬

‫وبعد التسوية تحول هذه العقارات التي اقتنيت بمقتضى األمر رقم‪ 22-45 :‬المؤرخ في ‪ 22‬فبراير‬
‫سنة ‪ 2045‬إلى هيئات عمومية محلية‪ ،‬تتولى تسييرها حسب الكيفيات التي تحدد عن طريق التنظيم‪.2‬‬

‫‪-2‬تسيير المحفظة العقارية للجماعات المحلية‬

‫نصت المادة ‪ 2/40‬من القانون رقم ‪ 22/02‬على أن كل تصرف تباشره الجماعة المحلية مباشرة‬
‫وال يكون لفائدة شخصية عمومية يعد باطال وعديم األثر‪.‬‬

‫‪3‬‬
‫وعليه يجب التمييز بين حالتين‪:‬‬

‫أ ‪ -‬التصرف في المحفظة العقارية لفائدة أشخاص القانون الخاص‬

‫حظرت المادة ‪ 40‬من قانون التوجيه العقاري على البلديات التصرف في أمالكها لفائدة أشخاص‬
‫القانون الخاص‪ ،‬إذ أوكلت هذه المهمة إلى الوكاالت العقارية التابعة للجماعة المحلية التي تعد في حكم‬
‫الوكيل القانوني إلتمام عملية تسيير سنداتها العقارية الحضرية‪.‬‬

‫ب‪ -‬التصرف في المحفظة العقارية لصالح أشخاص القانون العام‬

‫رغم أن المشرع إعتبر المعامالت التي تبرمها الجماعات المحلية مباشرة مع الخواص باطلة وعديمة‬
‫األثر‪ ،‬إال أنه سمح لها بالتصرف مباشرة في محفظتها العقارية لفائدة األشخاص العمومية المكلفة بتسيير‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪224‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 12‬من القانون ‪، 22- 02‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬مرجع سابق‪.‬‬
‫‪ -3‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.220- 221‬‬

‫‪61‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫المرافق العمومية أو مصلحة عامة كالدولة‪ ،‬الوالية‪ ،‬البلدية أو أي مؤسسة عمومية ذات طابع إداري‪ ،‬وهذا‬
‫دون المرور على الوكاالت العقارية‪ ،‬أو استبدالها بأراضي أخرى من أجل إنجاز منشات عمومية‪.‬‬

‫فهذه الوكاالت‪ ،‬هي التي لها إبرام عقود بيع قطع األراضي التابعة لألمالك الوطنية الخاصة‬
‫للبلديات‪ ،‬وحيازة جميع العقارات أو الحقوق العقارية المخصصة للتعمير لحساب الجماعة المحلية وتقوم‬
‫بنقل هذه العقارات أو الحقوق العقارية‪ ،‬باعتبارها هيئة عمومية ذات طابع تجاري كما تشير المادة ‪22‬‬
‫و‪ 20‬من المرسوم التنفيذي‪.522-02‬‬

‫ولهذا وبعد تحويل تسيير المحفظة العقارية للوكالة‪ ،‬أصبحت مكلفة وبصفة حصرية بالتسيير وهذا‬
‫حسب الكيفيات التالية‪:‬‬

‫أ‪-‬دور الوكالة في الترقية العقارية واإلستثمار‪:‬‬

‫حسب التعليمة الو ازرية رقم‪ 244 :‬المتعلقة بدفع الترقية العقارية فإن الوكاالت المحلية مدعوة لكي‬
‫تقوم بتوفير كل ما من شأنه أن ينشط التنمية والترقية العقارية‪ ،‬وتتمثل إجراءات الترقية العقارية فيما‬
‫‪1‬‬
‫يلي‪:‬‬

‫السكن اإلجتماعي من النمط الجماعي أو الفردي؛‬

‫السكنات أو التجزئات التنموية اإلجتماعية أو الترقوية؛‬

‫خلق شروط أولية للقضاء على البناءات الفوضوية؛‬

‫إنجاز مشاريع استثمارية ذات نشاط تجاري وخدماتي والتي تكون محل بيع أو إيجار؛‬

‫توفير جميع المرافق الضرورية‪.‬‬

‫ب‪ -‬دور الوكالة في بيع العقارات الحضرية‬

‫بعد أن تقوم الوكالة المحلية بإعداد تهيئة التجزئة أو القطع األرضية تقوم بالتنازل عنها وبيعها‬
‫بحيث تتم عملية البيع وفقا لطبيعة التجزئة المنجزة‪:‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪221‬‬

‫‪62‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫التجزئات اإلجتماعية‪ :‬بمساهمة المستفيدين‪.‬‬

‫التجزئات الترقوية‪ :‬هدفها تجاري بحت‪.‬‬

‫العقارات ذات األهمية‪ :‬تباع عن طريق المزاد العلني‪.‬‬

‫تخضع إجراءات البيع بعد تسديد المستفيدين للمبالغ المستحقة لحساب الوكالة‪ ،‬تقوم هذه األخيرة‬
‫بتحويل ملف المستفيدين للموثق المعتمد لدى الوكالة‪ ،‬ثم إيداع ملف المشروع لدى المحافظة العقارية‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫ومن ثم العقود الفردية للمستفيدين‪.‬‬

‫هذا بالنسبة لبيع السكنات أما إبرام العقود بالنسبة لألمالك األخرى فيكون بطريقتين إما بالمزاد‬
‫العلني مع مراعاة مبدأ المساواة والمنافسة وعدم المجانية أو عن طريق التراضي وهو االستثناء حيث‬
‫أجازت المادة ‪ 10‬من قانون ‪ 02/02‬المؤرخ في ‪ 2‬ديسمبر ‪ ،2002‬المتعلق باألمالك الوطنية‪ ،‬البيع‬
‫‪2‬‬
‫بالتراضي ويكون هذا بموجب مداولة بعد مصادقة الوالي المختص إقليميا‪.‬‬

‫‪ ‬يجدر التذكير فيما يخص تسيير الممتلكات العقارية بأن طريقة بيع األراضي يجب أن تخضع‬
‫‪3‬‬
‫لقاعدتين أساسيتين وهما‪:‬‬
‫‪ -2‬إما خضوع الجماعة المحلية لوكالة التنظيم والتسيير العقاري من أجل دخول السوق العقارية؛‬
‫‪ -2‬وإما التدخل مباشرة دون المرور على هذه الهيئة من أجل استعمال األراضي الحتياجاتها‬
‫الخاصة أو التنازل عنها لصالح شخصية معنوية‪.‬‬

‫هذه الوضعية الجديدة تفرض على الوكاالت المحلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين ضمان‬
‫تسيير عقالني الحتياجاتها التي ينبغي تخصيصها إلقامة التجهيزات الجماعية فقط‪.‬‬

‫ج‪-‬دور الوكاالت في إيجار العقارات الحضرية‬

‫في إطار تسيير المحفظة العقارية للجماعات المحلية تقوم الوكاالت المحلية بتأجير البنايات ذات‬
‫الطابع السكني‪ ،‬أو الصناعي أو التجاري التابعة للبلديات المعنية بطلب منها‪ ،‬وحسب االتفاق المبرم‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيازاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪220‬‬

‫‪ -2‬محمد كنازة‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.220‬‬
‫‪ -3‬مدور يحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.24- 22‬‬

‫‪63‬‬
‫اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬ ‫الفصل الثاني‬

‫كما يمكن أن تقوم بتأجير األمالك التابعة لها‪ ،‬سواء كانت عقارات أو حقوق عقارية اقتنتها‬
‫لحسابها الخاص‪ ،‬أو محالت مخصصة ألي نشاط حرفي أو صناعي أو تجاري قامت ببنائها بوسائلها‬
‫الخاصة‪ ،‬هذا التأجير يكون وفق للشروط المحددة في القانون المدني‪ ،‬وتحدد أسعار اإليجار دائما حسب‬
‫سعر السوق‪ ،‬وفقا لقانون العرض والطلب‪.‬‬

‫د‪ -‬دور الوكاالت في تبادل العقارات الحضرية‬

‫يتم تبادل األمالك العقارية الحضرية‪ ،‬أو الحقوق العقارية التابعة للبلدية مقابل أمالك عقارية يملكها‬
‫الخواص إما بمبادرة البلدية المعنية أو عن طريق الوكالة المحلية وإما بمبادرة الخواص‪.‬‬

‫عندما يكون بمبادرة الوكالة المحلية المعنية‪ ،‬فإن طلب التبادل يكون مرفقا بكل السندات والوثائق‬
‫المبررة لعملية التبادل‪ ،‬ثم يرسل إلى السلطة الوصية التي تدرس طلب التبادل لتتخذ قرار التبادل من‬
‫طرفها وذلك بعد مداوالت مجلس اإلدارة‪.‬‬

‫أما إذا كان طلب التبادل بمبادرة من الخواص‪ ،‬فإن هذا األخير يرسل طلب التبادل إلى الوكالة‬
‫المعنية لتقوم بمراجعة طلب التبادل وبعد أن ترى أن عملية التبادل مناسبة‪ ،‬ترسله إلى البلدية المعنية‬
‫لتتخذ قرار التبادل بعد دراسته‪.‬‬

‫أما إذا كان العقار محل التبادل‪ ،‬هو ملك اقتنته الوكالة لحسابها الخاص‪ ،‬فإنها تتخذ القرار بصفة‬
‫منفردة‪ ،‬وتخضع عمليات التبادل للشكليات القانونية في التسجيل واإلشهار العقاري ويثبت عقد التبادل‬
‫‪1‬‬
‫تحويل الملكية فعال وتنجر عنه اآلثار القانونية المرتبطة به‪.‬‬

‫‪ -1‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬

‫‪64‬‬
‫خاتمــــة‬
 ‫خاتمــــــــــــــــــــــــــــة‬

‫خاتمة‬

‫من خالل هذه الدراسة لألمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية حاولنا من خاللها التطرق إلى‬
‫اآلليات القانونية لتسييرها‪ ،‬فبالرغم من عدم وجود تنظيم قانوني خاص بتسيير العقار الحضري‪ ،‬إال أننا‬
‫تطرقنا في هذه الدراسة إلى بيان مضمون األنظمة التشريعية الوطنية التي تنظم األمالك الوطنية بصفة‬
‫عامة والتي تنظم األمالك البلدية بصفة خاصة ‪.‬‬

‫على الرغم من أن البلدية المحرك األساسي لعجلة التنمية المحلية‪ .‬واستحداث المشرع لقانون‬
‫الجماعات اإلقليمية ‪ 22-22‬المتعلق بالبلدية‪ ،‬إال أنه لم يتطرق إلى كثير من التفصيل في محال تسيير‬
‫األمالك العقارية البلدية وتنظيمها‪ ،‬على خالف أمالك الدولة التي خصها المشرع بعديد المراسيم التنظيمية‬
‫والتنفيذية التي تبين طرق تسييرها وتنظيمها و تكوينها‪.‬‬

‫فمن المالحظ أيضا أن تسيير المحفظة العقارية التابعة للجماعات المحلية‪ ،‬أصبح يناط بالوكاالت‬
‫العقارية للتسيير والتنظيم الحضري‪ ،‬الذي أراد منه المشرع أكثر تنظيما لها‪ ،‬وتخفيف الضغط على البلدية‪،‬‬
‫وتحتفظ البلدية بمهمة الرقابة على تصرفات هذه الوكاالت‪.‬‬

‫ومن خالل دراسة تسيير األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية تم الوصول إلى النتائج التالية‪:‬‬

‫‪ .2‬وجود هيئات مرافقة للبلدية في تسيير العقار الحضري‪ ،‬وهي ال تعتبر هيئات وطنية وال محلية‪.‬‬
‫الوكالة الوالئية للتنظيم والتسيير العقاري الحضري‪.‬‬
‫‪ .2‬من خالل المهمة المسندة للوكالة الوالية للتسيير والتنظيم العقاري وباعتبارها مؤسسة عمومية ذات‬
‫طابع صناعي وتجاري‪ ،‬قد تعمل لصالحها الخاص بالرغم من أن مهمتها األساسية العمل لحساب‬
‫الجماعات المحلية‪ ،‬والصالح العام‪.‬‬
‫‪ .0‬إبعاد البلديات من التسيير العقاري‪ ،‬وبالتالي إنهاء الوفرة والهيمنة العقارية التي كانت تتمتع بها‪.‬‬
‫‪ .5‬لم تمنع هذه الوكالة العقارية البلدية من تكوين وتسيير الممتلكات العقارية‪ ،‬ووضعت عدة وسائل‬
‫قانونية لصالح البلديات من أ جل تمكينها من تكوين أمالك عقارية فيما يخص األراضي الالزمة‬
‫إلنجاز استثماراتها ‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫خاتمــــــــــــــــــــــــــــة‬

‫‪ .2‬هذه المنهجية الجديدة في التسيير العقاري حملت البلديات أعباء جديدة تتلخص في الحرص على‬
‫توفير األراضي الصالحة للبناء‪ ،‬وتحويلها للوكاالت العقارية الوالئية من أجل التقليل من حدة‬
‫الطلبات ‪.‬‬
‫‪ .2‬فراغ تنظيمي وتشريعي في مجال تسيير األمالك العقارية الحضرية البلدية‪.‬‬

‫وعليه فإننا نقترح بعض االقتراحات التي نأمل تتجسد‪:‬‬

‫‪ .2‬سن نصوص تشريعية ومراسيم تنظيمية لتسيير وتنظيم األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية‪.‬‬
‫‪ .2‬توسيع صالحيات المجالس المنتخبة وجعلها أكثر استقاللية خاصة في مجال األمالك العقارية‪،‬‬
‫وعدم إخضاعها للجهة الوصية إجبارا‪.‬‬
‫‪ .0‬توسيع صالحيات البلديات في مجال مراقبة الهيئات أو الوكاالت المكلفة بتسيير األمالك العقارية‬
‫الحضرية التابعة للبلدية‪ ،‬وذلك بمنحها صفة عضو مراقب في الوكالة‪.‬‬
‫‪ .5‬تحيين دوري لألمالك العقارية الحضرية البلدية‪.‬‬

‫‪67‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫قائمة المصادر والمراجع‪:‬‬

‫أوال‪ :‬الكتب‪:‬‬

‫‪ .2‬أعمر يحياوي‪ ،‬الملكية والنظام العقاري في الجزائر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار هومة للطباعة والنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬طبع سنة ‪2225‬‬
‫‪ .2‬أعمر يحياوي‪ ،‬الوجيز في األموال الخاصة التابعة للدولة والجماعات المحلية‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬طبع‬
‫في ‪ ،2225‬دار هومة للطباعة و النشر و التوزيع‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر ‪2225‬‬
‫‪ .0‬سليمان محمد الطماوي‪ ،‬األسس العامة للعقود اإلدارية دراسة مقارنة‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الفكر‬
‫العربي‪ ،‬الطبع والنشر‪ ،‬القاهرة‪ ،‬سنة ‪2222‬‬
‫‪ .5‬عمر حمدي باشا‪-‬ليلى زورقي‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬ا لطبعة األولى‪ ،‬دارهومة للطباعة والنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪2222‬‬
‫‪ .2‬ليلى طلبة ‪ ،‬الملكية العقارية الخاصة وفقا ألحكام التشريع الجزائري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار هومة‬
‫للطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪.2222 ،‬‬
‫‪ .2‬مجيد خلفوني‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار هومة للطباعة‬
‫و النشر والتوزيع ‪ ،‬الجزار ‪2221‬‬

‫ثانيا‪ :‬القوانين‪:‬‬

‫‪ .2‬القانون رقم ‪ 21-02‬مؤرخ في ‪ 22‬رمضان ‪ 2522‬الموافق ‪ 24‬أبريل ‪ 2002‬يتعلق بالبلدية‪،‬‬

‫الجريدة الرسمية عدد ‪ ،22‬سنة ‪2002‬‬
‫‪ .2‬القانون رقم ‪ 22-02‬المؤرخ في أول جمادى أولى عام ‪ 2522‬الموافق ‪ 21‬نوفمبر ‪2002‬‬
‫ويتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،50‬سنة ‪2002‬‬
‫‪ .0‬القانون ‪ 20-02‬المؤرخ في ‪ 2‬ديسمبر‪ 2002‬المتعلق بالتهيئة و التعمير‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ ،22‬سنة ‪2002‬‬
‫‪ .5‬قانون رقم ‪02-02‬المؤرخ في‪ 25‬جمادى األولى‪ 2522‬الموافق ل ‪ 2‬ديسمبر‪ 2002‬يتضمن‬
‫قانون األمالك الوطنية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،22‬سنة ‪2002‬‬

‫‪69‬‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫‪ .2‬قانون ‪ 25-21‬المؤرخ في‪ 22‬يوليو ‪, 2221‬يعدل ويتمم قانون ‪ ،02-02‬الجريدة الرسمية‬

‫عدد‪ ،55‬سنة ‪2221‬‬
‫‪ .2‬قانون رقم ‪ 22/22‬المؤرخ في ‪22‬رجب ‪2502‬الموافق ل‪22‬يونيو‪ ،2222‬يتعلق بالبلدية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ ،04‬سنة ‪2222‬‬

‫المراسييم التنفيذية‪:‬‬

‫‪ .2‬المرسوم التنفيذي‪ ،01-10 ،‬المؤرخ في ‪22‬يونيو‪ ،2010‬يحدد القواعد التي تضبط اإليجار‬
‫المطبق على المساكن والمحالت التي تملكها الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات والهيئات‬
‫التابعة لها‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،22‬سنة‪2010‬‬
‫‪ .2‬المرسوم التنفيذي ‪ 522-02‬المؤرخ في ‪ 22‬ديسمبر سنة ‪ 2002‬يحدد قواعد إحداث وكاالت‬
‫محلية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين وتنظيم ذلك‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ ،22‬سنة‪2002‬‬
‫‪ .0‬المرسوم التنفيذي ‪ ،521-20‬المؤرخ في ‪ ،2220-22-22‬يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي ‪-02‬‬
‫‪ ،522‬جريدة رسمية عدد ‪ ،21‬سنة ‪2220‬‬
‫‪ .5‬المرسوم التنفيذي‪ 524/22 ،‬المؤرخ في ‪22‬ديسمبر ‪ ،2222‬المحدد لشروط إدارة األمالك‬
‫الخاصة و العامة التابعة للدولة و تسييرها ويضبط كيفيات ذلك‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد‪ ،20‬سنة‬
‫‪2222‬‬

‫ثالثا‪ :‬المراسيم‬

‫‪ .2‬المرسوم رقم‪ 222-12 ،‬مؤرخ في ‪ 25‬جمادي الثانية‪ ،‬عام ‪ ،2520‬الموافق ‪20‬مارس‪،‬‬

‫سنة‪ ، 2010‬يحدد شروط إنشاء المؤسسة العمومية المحلية وتنظيمها وسيرها‪ ،‬الجريدة الرسمية‬
‫عدد ‪ ،22‬سنة ‪2010‬‬

‫رابعا‪ :‬األطروحات والمذكرات‬

‫‪-1‬أطروحة الدكتوراه‬

‫‪ .2‬النوعي أحمد‪ ،‬النظام القانوني لألمالك الوطنية العمومية في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة دكتوراه‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة ‪.2221/2224‬‬

‫‪70‬‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫‪ .2‬لحرش دنيا زاد‪(،‬اآلليات القانونية لتسيير العقار الحضري )‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة دكتوراه‪،‬‬
‫تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،2‬سنة ‪2222/2222‬‬

‫‪-2‬مذكرات ماجستير‬

‫‪ .2‬مدور يحي‪( ،‬التعمير وآليات إستهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية‪ ،‬حالة مدينة ورقلة)‪,‬‬
‫مذكرة لنيل شهادة الماجستير في الهندسة المعمارية والعمران‪ ،‬تخصص المدينة والمجتمع والتنمية‬
‫المستدامة‪ ،‬كلية الهندسة المدنية‪ ،‬الري والهندسة المعمارية‪ ،‬قسم الهندسة المعمارية‪ ،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر‪،‬باتنة‪ ،‬سنة‪2222/2222‬‬
‫‪ .2‬ميساوي حنان‪ ،‬التمييز بين أمالك الدولة (الدومين العام‪ ،‬الدومين الخاص)‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬قسم‬
‫القانون العام ‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة أبي بكر بلقايد‪ ،‬تلمسان‪2222/2225 ،‬‬

‫‪-3‬مذكرات ماستر‬

‫‪ .2‬براهمي الزهرة‪ ،‬تسيير أمالك الجماعات المحلية في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة ماستر‪،‬‬
‫تخصص قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة العربي التبسي‪،‬‬
‫تبسة‪ ،‬سنة‪2222/2222 ،‬‬
‫‪ .2‬براهمي وداد‪ ،‬بطيو نبيلة‪ ،‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير أداة للتنمية المحلية‪ ،‬مذكرة ماستر‪،‬‬
‫تخصص قانون الجماعات المحلية‪ ،‬قسم القانون العام ‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة‬
‫عبد الرحمان ميرة‪ ،‬بجاية‪ ،‬سنة‪2222/2222،‬‬
‫‪ .0‬بالش دامية‪ ،‬التسيير الحضري للمدينة في إطار القانون التوجيهي للمدينة ‪ ،22-22‬مذكرة لنيل‬
‫شهادة الماستر‪ ،‬تخصص القانون اإلداري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية وقسم القانون العام‪،‬‬
‫جامعة أكلي أو لحاج‪ ،‬البويرة‪ ،‬سنة ‪2222‬‬
‫‪ .5‬بلكحل عبد القادر‪ ،‬الوكالة العقارية في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬تخصص القانون العقاري‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة زيان عاشور‪ ،‬الجلفة‪ ،‬سنة ‪2224/2222‬‬
‫‪ .2‬خدير أحمد‪ ،‬الهيئة التنفيذية في المجلس الشعبي البلدي بين التمثيل السياسي و الممارسة اإلدارية‪،‬‬
‫مذكرة ماستر‪ ،‬تخصص سياسات عامة إدارة محلية‪ ،‬قسم العلوم السياسية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي وزو‪ ،‬سنة ‪2221/2224‬‬

‫‪71‬‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫‪ .2‬غفاري فاطمة الزهرة‪ ،‬زخوط زكرياء‪ ،‬دور البلدية في تحقيق التنمية المحلية‪ ،‬مذكرة ماستر‪،‬‬
‫تخصص إدارة ومالية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجلفة ‪2221/2224‬‬

‫خامسا‪ :‬المقاالت‬

‫‪ .2‬إسماعيل بوقرة‪ ،‬عالء الدين قليل‪ ،‬النظام القانوني ألمالك البلدية في ظل التشريع الجزائري‪ ،‬مجلة‬
‫الحقوق والعلوم سياسية‪ ،‬جامعة خنشلة‪ ،‬العدد‪،24‬سنة ‪2224‬‬
‫‪ .2‬أمال بريح‪ ،‬نوال قحموص‪ ،‬مجلة دفاتر السياسة والقانون‪ ،‬بيع األمالك الوطنية العقارية الخاصة‬
‫بالمزاد العلني‪ ،‬المجلد‪-20‬العدد‪)2222( 22‬‬
‫‪ .0‬خديجة غازي‪ ،‬الصادق ضريفي‪ ،‬أساليب إستعمال األمالك الوطنية العمومية في التشريع‬
‫الجزائري‪ ،‬مجلة معارف‪ ،‬المجلد ‪ ،22‬العدد ‪ ،2‬جوان ‪2222‬‬
‫‪ .5‬رضوان عايلي‪ ،‬مخططات التعمير كوسيلة لتنفيذ السياسة الوطنية للتعمير‪ ،‬األكاديمية للدراسات‬
‫اإلجتماعية واإلنسانية‪ ،‬قسم العلوم اإلقتصادية والقانونية‪ ،‬العدد‪ ،22‬جوان‪2222‬‬
‫‪ .2‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬التخطيط كوسيلة لتسيير العقار الحضري‪ ،‬مجلة التراث‪ ،‬المجلد األول‪ ،‬عدد‪،24‬‬
‫دون سنة النشر‬
‫‪ .2‬لحرش دنيا زاد‪ ،‬تسيير األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية‪ ،‬مجلة العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية والسياسية‪ ،‬بدون سنة النشر‬
‫‪ .4‬محمد كنازة‪( ،‬آليات تسيير األمالك العقارية البلدية في التشريع الجزائري)‪ ،‬مجلة العلوم اإلنسانية‬
‫واالجتماعية ‪،‬الجزائر ‪ ،‬المجلد ‪ ، 22‬عدد ‪ 20‬سنة‪2222‬‬
‫‪ .1‬مزهود حنان‪ ،‬التصرفات القانونية الواردة على األمالك الوطنية الخاصة في القانون الجزائري‪،‬‬
‫مجلة القانون‪ ،‬المجلد ‪-21‬العدد‪)2220( ،22‬‬

‫‪72‬‬
‫فهرس المحتويات‬
 ‫فهرس المحتويات‬

‫شكر وتقدير‬
‫اإلهداء‬
‫الفهرس‬
‫‪22‬‬ ‫مقدمة ‪.............................................................................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬اآلليات القانونية لتسيير األمال ك العقارية الحضرية البلدية‬
‫‪20‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬التصرفات الناقلة للملكية العقارية الحضرية البلدية‪....................‬‬
‫‪22‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬بيع األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية‪.........................‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الشروط المتعلقة بالعقار المراد بيعه‪...............................‬‬
‫‪22‬‬ ‫لفرع الثاني‪ :‬الشروط و الضوابط المتعلقة بعملية اإلبرام‪..........................‬‬
‫‪24‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬البيوع العقارية ألمالك الدولة الخاضعة لقواعد خاصة‪..............‬‬
‫‪21‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬مبادلة األمالك العقارية الحضرية البلدية ‪.............................‬‬
‫‪20‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬التصرفات غير الناقلة للملكية العقارية الحضرية البلدية‪...............‬‬
‫‪20‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬التخصيص ‪.........................................................‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف التخصيص ‪................................................‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬أشكال التخصيص ‪................................................‬‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬إجراءات تخصيص أمالك البلدية العقارية‪..........................‬‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬أثار التخصيص ‪...................................................‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع الخامس‪ :‬إلغاء التخصيص ‪...............................................‬‬
‫‪22‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬تأجير ومنح االمتياز لألمالك العقارية الحضرية البلدية ‪..............‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تأجير األمالك العقارية الحضرية البلدية ‪...........................‬‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬عقد االمتياز في األمالك العقارية الحضرية البلدية‪.................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬اآلليات المؤسساتية لتسيير العقار الحضري التابع للبلدية‬
‫‪01‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬البلدية كهيئة إقليمية لتسيير العقار الحضري‪..........................‬‬
‫‪01‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬التسيير المباشر لألمالك العقارية الحضرية للبلدية‪....................‬‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬المجلس الشعبي البلدي ‪............................................‬‬
‫‪52‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬رئيس المجلس الشعبي البلدي ‪......................................‬‬

‫‪74‬‬
 ‫فهرس المحتويات‬

‫‪52‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬صالحيات البلدية في المجاالت األخرى‪............................‬‬

‫‪52‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬وسائل التسيير المباشر للعقار الحضري التابع للبلدية‪.................‬‬
‫‪50‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير‪...............................‬‬
‫‪52‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬مخطط شغل األراضي ‪............................................‬‬
‫‪51‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬الرقابة الدائمة لعمليات البناء ‪......................................‬‬
‫‪50‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬الوكالة الوالئية للتنظيم و التسيير العقار الحضري وتنظيم السوق العقارية‪.....‬‬

‫‪22‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تعريف الوكالة الوالئية للتنظيم و التسيير العقار الحضري‪.............‬‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف الوكالة الوالئية ‪..........................................‬‬
‫‪25‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص الوكالة الوالئية للتنظيم و التسيير العقار الحضري‪.......‬‬
‫‪21‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬مهام و صالحيات الوكالة الوالئية للتنظيم و التسيير العقاريين الحضريين‪....‬‬

‫‪21‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مهام و صالحيات الوكاالت ضمن إطار تنظيم السوق العقارية الحضرية‪.‬‬

‫‪22‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬مهام و صالحيات الوكالة في التسيير العقاري الحضري‪............‬‬

‫‪22‬‬ ‫خاتمة ‪...........................................................................‬‬
‫‪20‬‬ ‫قائمة المصادر والمراجع ‪............................................................‬‬
‫‪45‬‬ ‫فهرس المحتويات ‪..................................................................‬‬
‫‪44‬‬ ‫الملخص ‪...........................................................................‬‬

‫‪75‬‬
‫الملخـــــص‬
 ‫الملخص‬

:‫الملخص‬

‫ بإعتبارها أحد أهم‬،‫يكتسي موضوع تسيير األمالك العقارية الحضرية التابعة للبلدية أهمية بالغة‬
.‫ فقد أوكل المشرع للبلدية مهمة تسيير هذه األمالك العقارية‬،‫المهام التي تقوم بها‬

‫بحيث وضع الشرع اآلليات والوسائل القانونية التي تهدف إلى تحديد التوجيهات األساسية التي‬
‫ وبغية التحكم أكثر في التسيير العقاري الحضري وتحقيق‬،‫إقتضتها السياسة الجديدة للتسيير العقاري‬
،‫ أدخل الشرع فاعلين جدد في التسيير العقاري بغية التدخل في اإلنتاج الحضري‬،‫األهداف المرجوة منه‬
.‫ويكون بطريقة التسيير الغير مباشر عن طريق الوكاالت العقارية‬

Abstract:

The issue of managing urban real estate owned by the municipality is of

great importance, as it is one of the most important tasks it performs. The
legislator has entrusted the municipality with the task of managing these real
estate properties.

So that the Sharia put the mechanisms and legal means aimed at defining
the basic directives required by the new policy of real estate management, and
in order to control more urban real estate management and achieve the
desired goals from it, the Sharia introduced new actors in real estate
management in order to interfere in urban production, and it is in a way of
indirect management through Real estate agency road.

77