თავი მეხუთე

სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობა

I. აღნაგობა

მუხლი 233. ცნება

1. მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ
მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ
უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების
უფლება (აღნაგობის უფლება).
2. აღნაგობის უფლება შეიძლება გავრცელდეს მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე,
რომელიც არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაგებობით უკეთ
სარგებლობის შესაძლებლობას.
3. აღნაგობის უფლების ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით და იგი არ
უნდა აღემატებოდეს ოთხმოცდაცხრამეტ წელს.
საქართველოს 2010 წლის 27 აპრილის კანონი №2978 - სსმ I, №24,
10.05.2010წ., მუხ.144

სსკ-ის 223-ე მუხლის განმარტებით, აღნაგობის უფლება გულისხმობს პირის შესაძლებლობას,

ისარგებლოს სხვისი ნაკვეთით ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის
აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების,
გაქირავების უფლება. ამ ინსტიტუტის ეტიმოლოგია შედარებით გვიანდელია. ქართულ
ლექსიკონებში გვხვდება „აღნაგი“, რომელიც ნაშენისა და აგებულების აზრით გამოიყენება.
ტერმინი აღნაგობაც სწორედ რომ აქედან წარმოებულად უნდა მივიჩნიოთ.

რომის სამართალში აღნაგობის უფლების შესატყვისი ინსტიტუტი იყო „superficies“. იგი

წარმოადგენდა სამემკვიდრეო და გასხვისებად უფლებას. სახლის აშენება ხდებოდა მიწის
ნაკვეთის დამქირავებლის, იგივე სუპერფიციარის მიერ. ნაგებობაზე საკუთრების უფლებას კი
იძენდა მისი ნაკვეთის მესაკუთრე. აღნაგობის უფლება ფართოდ ყოფილა გავრცელებული
ინგლისში. ამ უფლების საფუძველზე აშენებულა ქალაქები, მათ შორის ლონდონის დიდი
ნაწილი. ინგლისში თავდაპირველად საამშენებლო მიწევის გაცემა ხდებოდა 999 წლით,
შემდგომ 99 წლით, ბოლოს კი 70-80 წლით.

აღნაგობის უფლება წარმოადგენს შეზღუდულ სანივთო უფლებას, რომლის ძალითაც მიწის

ნაკვეთი განსაზღვრული ვადით იტვირთება იმგვარად, რომ უფლებამოსილ პირს - მეაღნაგეს
აქვს უფლება, იქონიოს მიწის ნაკვეთის ზედაპირზე ან მის ქვეშ შენობანაგებობა.

კანონი საუბრობს მხოლოდ ვადიან აღნაგობის უფლებაზე. შესაბამისად, მხარეებმა აღნაგობის

უფლების დამდგენ შეთანხმებაში უნდა მიუთითონ აღნაგობის უფლების არსებობის ვადაზე.
შესაძლებელია ასევე ვადა განისაზღვრებოდეს არა კალენდარული წლებით, არამედ
მეაღნაგის სიცოცხლის ვადით. თუმცა, ყველა შემთხვევაში კანონი ადგენს აღნაგობის
უფლების ზღვრულ ვადას - 99 წელიწადს (233 III).

აღნაგობის უფლება გასხვისებადი და მემკვიდრეობით გადაცემადი უფლებაა. კანონით

დასაშვებად არის მიჩნეული, აგრეთვე, ამ უფლების თხოვება და ქირავნობა. იმ შემთხვევაში,
თუ მხარეები აღნაგობის უფლების დამდგენ შეთანხმებაში მეაღნაგის მიერ თავისი უფლების
გასხვისებისა თუ გაქირავების თავისუფლებას შეზღუდავენ მესაკუთრის თანხმობით, ამ
უკანასკნელს მაინც არ შეუძლია ამ თანხმობაზე უარის განცხადება მნიშვნელოვანი
საფუძვლის გარეშე.

სამოქალაქო კოდექსი განასხვავებს სასყიდლიან და უსასყიდლო აღნაგობას (236, 239);

აღნაგობის ხელშეკრულებაში მხარეებმა პირდაპირ უნდა მიუთითონ აღნაგობის
სასყიდლიანობასა თუ უსასყიდლობაზე.

საზღაური, როგორც წესი, განისაზღვრება პერიოდული გადასახდელების სახით. კანონი

უშვებს საზღაურის გადახდას ათწლიანი შუალედით (236 III). თუ მხარეები აღნაგობის
ხელშეკრულებაში არ შეთანხმდებიან საზღაურზე, მაშინ ივარაუდება, რომ აღნაგობა არის
უსასყიდლო. საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის მხარეებმა შეიძლება გადახედონ და
თავიდან განსაზღვრონ აღნაგობის უფლების დადგენიდან, სულ ცოტა, 10 წლის გასვლის
შემდეგ. ათწლიანი ვადის ლოდინი არ არის აუცილებელი, თუ ეკონომიკური პირობები
არსებითად იცვლება. ამ შემთხვევაში მხარეები თავიდან უნდა შეთანხმდნენ საზღაურის
ოდენობაზე (236 III)

აღნაგობის უფლება შეზღუდული სანივთო უფლებაა, რომლითაც დატვირთულია მიწის

ნაკვეთზე საკუთრების უფლება. ამგვარად, მიწის ნაკვეთია აღნაგობის უფლების საგანი.
დატვირთვის საგანს შეიძლება შეადგენდეს ის ნაკვეთიც, რომელიც არ არის აუცილებელი
აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაკვეთით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას,ანუ
აღნიშნული უფლება ვრცელდება არა მარტო იმ ნაკვეთზე, რომელიც ნაგებობის
საამშენებლოდაა გამიზნული, არამედ იმაზც, რომელიც თავისი სამერუნეო დანიშნულებით
ემსახურება ამ ნაგებობას ( ბაღ-ბოსტანი, ეზო, გარაჟი). როგორც წესი, აღნაგობის საგანი მთელი
ნაკვეთიც რომ იყოს, მეაღნაგეს შეუძლია ისარგებლოს მხოლოდ სამშენებლოდ გამიზნული
ტერიტორიით. დანარჩენით სარგებლობის უფლება აქვს მხოლოდ 233-ე მუხლის მე-2
ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში.

შეიძლება რამდენიმე მიწის ნაკვეთზე წარმოიშვას საერთო აღნაგობის უფლება. არაა

აუცილებელი ეს ნაკვეთები იყოს მომიჯნავე. ასევე შეიძლება ერთი აღნაგობის უფლება
დატვირთული იყოს მეორე აღნაგობის უფლებით, როგორც დაქვემდებარებული აღნაგობის
უფლებით. თავისი არსებით ეს უკანასკნელი აღნაგობის უფლებ დამოკიდებულია ძირითად
აღნაგობის უფლებაზე. როცა გავა ამ უფლების ვადა, შესაბამისად, წყდება დაქვემდებარებული
აღნაგობის უფლებაც.

ნაგებობის ჰორიზონტალურად, ცალკეულ სართულებად დანაწილება და შესაბამისად მათზე

აღნაგობის უფლების გავრცელება მიუღებელია. მთელი შენობაა აღნაგობის უფლებასთან
დაკავშირებული და ამიტომაც, დაუშვებელია შენობის ნაწილი( ვთქვათ ათსართულიანი
სახლის რამდენიმე სართული) გახდეს აღნაგობის უფლების საგანი. რაც შეეხება ერთმანეთის
მიმყოლ ნაგებობათა ვერტიკალურად დანაწილებას, აქ აღნაგობის უფლება დასაშვებია
დამოუკიდებელ და სპეციალური უფლებაუნარიანობის მქონე ნაგებობაზე.

აღნაგობის უფლებაში ვლინდება მისი ორმაგი ბუნება. საქმე იმაშია, რომ მიღებმიღებული
პრინციპით მიწასთან მყარად დაკავშირებული ნაგებობა წარმოადგენს მიწის ნაკვეთის არსებით
შემადგენელ ნაწილს .აღნაგობის ვითარებაში კი, ეს ნაგებობა იმავდროულად ითვლება
აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად.

აღნაგობის განმავლობაში მიწის მესაკუთრე კვლავაც მესაკუთრედ რჩება და ნაგებობაზე

საკუთრება არ ნაწილდება სხვადასხვა შემადგენელ ნაწილებად. აღნაგობისგან განსხვავებით,
უზუფრუქტი და პირადი სერვიტუტი მემკვიდრეობით არ გადადის.

მეაღნაგეს მიწის ნაკვეთი სწორედ რომ ნაგებობის საამშენებლოდ ეძლევა. თუ სხვა მიზნით
იქნება იგი გამოყენებული, აღნაგობის უფლება გაბათილდება. ნაგებობის ცნებაში იგულისხმება
როგორც მიწისზედა, ისე მიწისქვეშა ნაგებობები. აღნაგობის უფლება დასაშვები უნდა იყოს
ისეთ ნაკვეთებზეც, რომელზედაც დაუმთავრებელი ან დანგრეული შენობებია. ჩვენს
სინამდვილეში მას ფართო გამოყენება ექნება. მეაღნაგე ვალდებულია, ააშენოს ნაგებობა.
მეტიც, მეაღნაგეს ნაგებობის ნორმალურ მდგომარეობაში შენახვის ვალდებულებაც კი შეიძლება
დაეკისროს. საჭიროა რომ ეს ვალდებულება საჯარო რეესტრში იქნეს შეტანილი.

აღნაგობის უფლება გარკვეული ვადითაა შეზღუდული.მისი მოქმედების ვადა მხარეთა

შეთანხმებით დგინდება და არ უნდა აღემატებოდეს 99 წელს. ვადების განსაზღვრის ეს წესი
ძნელად თუ აიხნსება რაიმე რაციონალური მოსაზრებებით. უბრალოდ ეშინოდათ მიწის გაცემა
საუკუნოდ. ძველ დროში ხომ საუკუნოდ ითვლებოდა ათასწლეული, შემდგომ-ასწლეული.
ამიტომაც ერთი წლით ნაკლები ვადით ხდებოდა მიწის გაცემა.

აღნაგობის უფლება, როგორც სანივთო უფლება, საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება. იგი

საჯარო რეესტრში შეიტანება როგორ პირველი რიგის უფლება სხვა სანივთო უფლებებს
შორის . ვთქვათ, მიწის ნაკვეთი უკვე დატვირთულია იპოთეკით ამის შემდეგ მოხდება მისი
აღნაგობით დატვირთვა. ეს უკანასკნელი იქნება პირველი რიგის უფლეა და არა იპოთეკა,
მიუხედავად იმისა, რომ რეესტრში პირველად იპოთეკის რეგისტრაცია მოხდა.

გასხვისებადობა და მემკვიდრეობადობა აღნაგობის უფლების კონსტიტუციური ნიშნებია.

მეაღნაგე თავისუფალია აღნაგობის უფლების განკარგვაში. მას შეუძლია, მესაკუთრის
თანხმობის გარეშე ეს უფლება როგორც გაასხვისოს, ისე გაანათხოვროს და გააქირავოს. ასევე,
კანონი უშვებს ამ თავისუფლების შეზღუდვის შემთხვევებსაც. კერძოდ, მხარეთა შეთანხმებით
შეიძლება დადგინდეს, რომ აღნაგობის უფლების გასხვისება ან გაქირავება მოხდება მხოლოდ
მესაკუთრის თანხმობით. მთავარია საამისოდ არსებობდეს მნიშვნელოვანი საფუძველი. თუკი
მეაღნაგე არაფრად ჩააგდებს ასეთი თანხმობის მიცემას და გაასხვისებს აღნაგობის უფლებას,
ასეთი გასხვისება ჩაითვლება ბათილად.
მუხლი 234. აღნაგობის უფლების წარმოშობა, შეძენა და შეწყვეტა. საკუთრება
აღნაგობაზე

1. აღნაგობის უფლების წარმოშობისა და შეძენის მიმართ შესაბამისად

გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენის წესები.
2. აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ითვლება აღნაგობის
უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად და რეგისტრირდება აღნაგობის უფლების
მქონე პირის საკუთრებად.
3. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას აღნაგობის უფლების საფუძველზე
აშენებული ნაგებობა ხდება მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი.

საქართველოს 2010 წლის 27 აპრილის კანონი №2978 - სსმ I, №24,

10.05.2010წ., მუხ.144

ნორმის მიზანი და რეგულირების საგანი ნორმის მიზანი და რეგულირების საგანია

გარიგების საფუძველზე მიწის ნაკვეთზე აღნაგობის სანივთო უფლების დადგენის წესის
განსაზღვრა. 234 I ნორმა წარმოადგენს მითითებით ნორმას, ვინაიდან იგი მიუთითებს 183-ე
მუხლზე, რომელიც ადგენს გარიგების საფუძველზე უძრავი ნივთებზე საკუთრების
უფლების შეძენის ზოგად წესს. თუმცა, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების
შეძენის/გადაცემის დროს გამოიყენება სხვა, უფრო სპეციალური ნორმებიც, როგორიცაა
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისი მუხლის ნორმები.

ნორმის განვითარების ისტორია მუხლის თავდაპირველი რედაქცია შეიცვალა საქართველოს

2010 წლის 27 აპრილის №2978 კანონით. ამ კანონით ახლებურად ჩამოყალიბდა 234-ე მუხლის
მე-2 ნაწილი და ასევე მუხლს დაემატა მე-3 ნაწილი: „. აღნაგობის უფლების საფუძველზე
აშენებული ნაგებობა ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად და
რეგისტრირდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის საკუთრებად.

აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა

ხდება მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი“. აღნიშნული ცვლილებისა და
დამატების მიზეზი გახდა კანონმდებლის სურვილი, აღმოეფხვრა საჯარო რეესტრში
აღნაგობის უფლების რეგისტრაციისას არსებული არაერთგვაროვანი გაგება და პრაქტიკა
შენობა-ნაგებობის კუთვნილებასთან დაკავშირებით. კერძოდ, მიუხედავად იმისა, რომ 234 II
ნორმის თავდაპირველი ვერსიის სათანადო განმარტების შედეგად ბოლო დამუშავება:
არანაირ ეჭვს ან აზრთა სხვადასხვაობას არ უნდა ჰქონოდა ადგილი აღნაგობის უფლების
საფუძველზე აშენებული შენობა-ნაგებობის მეაღნაგისათვის კუთვნილებასთან
დაკავშირებით, საჯარო რეესტრში შენობა-ნაგებობა ზოგჯერ მაინც არასწორად ტარდებოდა
რეგისტრაციაში მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის საკუთრებად.

აღნაგობის დადგენისას 183-ე მუხლის გამოყენება ანალოგიით როგორც ზემოთ აღინიშნა, 234-
ე მუხლი ახდენს მითითებას სხვა ნორმაზე (ნორმებზე) - ძირითადად 183-ე მუხლის ნორმაზე.
თუმცა, ეს უკანასკნელი შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მხოლოდ ანალოგიით. ამდენად,
აღნაგობის დადგენის მიმართაც გამოიყენება უძრავი ნივთების შეძენის მომწესრიგებელი
ნორმები; კერძოდ, უძრავი ქონების აღნაგობით დატვირთვისათვის საჭიროა წერილობითი
ფორმით დადებული ხელშეკრულება აღნაგობის დადგენის შესახებ და აღნაგობის უფლების
რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში (183).

ეს წესი იმპერატიულია და მისი დაუცველობის სამართლებრივი შედეგია ის, რომ აღნაგობა

არ წარმოიშობა. აღნაგობის უფლების დადგენასთან დაკავშირებით ერთ-ერთ
გადაწყვეტილებაში ქუთაისის სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ მშენებლობის ნებართვა
არ წარმოშობს უძრავ ნივთზე რაიმე უფლებებს. სანივთო უფლების წარმოშობისათვის
აუცილებელია გარიგების დადება და ამ უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

აღნაგობის ხელშეკრულება
ზოგადი დებულებები 183-ე მუხლის ანალოგიით მიწის ნაკვეთზე აღნაგობის დადგენისათვის
საჭიროა მესაკუთრესა და შეთანხმების მეორე მხარეს - მომავალ მეაღნაგეს შორის
ხელშეკრულების დადება. აღგანოგობის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება გარიგებისა
და ხელშეკრულების დადების მომწესრიგებელი ზოგადი ნორმები (50-71, 327-340).
უზუფრუქტისაგან განსხვავებით, აღნაგობის დადგენა გაუქმების პირობით (97)
დაუშვებელია.

ხელშეკრულების ფორმა 183-ე მუხლი იმპერატიულად ადგენს აღნაგობის ხელშეკრულების

წერილობით ფორმას; ფორმის დაუცველობა იწვევს ამ შეთანხმების ბათილობას (გარიგება არ
ითვლება დადებულად, 68-71-ე მუხლები). 2006 წლის 8 დეკემბერს მიღებული კანონით5
სამოქალაქო კოდექსში შეტანილი ცვლილებების შედეგად, გაუქმდა გარიგების სანოტარო
წესით დამოწმების სავალდებულო მოთხოვნის წესი. ცვლილების თანახმად, ყველა ის
გარიგება, რომელიც ადრე მოითხოვდა სანოტარო წესით დადებას, შეიძლება გაფორმდეს
წერილობით ისე, რომ ნოტარიუსმა (მაგ., ანდერძთან დაკავშირებით - ექიმმა, გემის კაპიტანმა)
უნდა დაამოწმოს:

ა) გარიგება (ამ შემთხვევაში ნოტარიუსი პასუხისმგებელია გარიგების შინაარსსა და

კანონიერებაზე); ან

ბ) გარიგების მონაწილეთა ხელმოწერის ნამდვილობა.

აღნაგობის უფლების რეგისტრაცია მხოლოდ აღნაგობის ხელშეკრულების დადება არ არის

საკმარისი აღნაგობის უფლების წარმოშობისათვის; 183-ე მუხლის ანალოგიით აღნაგობის
უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია მეორე აუცილებელი ელემენტია სანივთო
უფლების წარმოშობისათვის. ამდენად, ამ ფორმალური მოთხოვნის დაკმაყოფილების გარეშე
აღნაგობის უფლება ვერც წარმოიშობა და ვერც იარსებებს.

აღნაგობის უფლების საფუძელზე აშენებული შენობა-ნაგეობობის სამართლებრივი

რეჟიმი

აღნაგობის უფლების საფუძველზე შენობა-ნაგებობა არ წარმოადგენს მიწის ნაკვეთის

არსებით

შემადგენელ ნაწილს. ამ დროს არ მოქმედებს სანივთო სამართალში აღიარებული ზოგადი

პრინციპი - superficies solo cedit, რომლის თანახმადაც მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ

ნაწილებს განეკუთვნება შენობა-ნაგებობანი, თუ ისინი მყარადაა მიწის ნაკვეთთან

დაკავშირებული და არ არის გამიზნული დროებითი სარგებლობისათვის (150 II). სწორედ

აღნაგობის სანივთო უფლების ძალით აღმართული შენობა-ნაგებობა წარმოადგენს არა მიწის

ნაკვეთის, არამედ თავად აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილს და

ექვემდებარება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას მეაღნაგის საკუთრებად (234 II). აღნაგობის

უფლების გაუქმების შემდეგ შენობა-ნაგებობა ავტომატურად, კანონის ძალით მხარეთა შორის

ყოველგვარი დამატებითი შეთანხმების გარეშე გადადის მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის

საკუთრებაში (234 III).

მუხლი 235. აღნაგობის უფლების გასხვისება

თუ მხარეთა შეთანხმებით აღნაგობის უფლების გასასხვისებლად ან

გასაქირავებლად საჭიროა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა, მესაკუთრეს
შეუძლია უარი თქვას ამ თანხმობის გაცემაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ
საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი.

მუხლი 236. საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის

1. აღნაგობის უფლების მქონეს შეიძლება ხელშეკრულებით დაეკისროს

საზღაურის გადახდა. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ეს უფლება განუყოფელია
ნაკვეთზე საკუთრების უფლებისაგან.
2. საზღაურის გადაუხდელობის გამო აღნაგობის უფლება მესაკუთრის მხრიდან
შეიძლება ცალმხრივად შეწყდეს ამ ვალდებულების 2 წლის განმავლობაში
შეუსრულებლობის შემთხვევაში, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის
გათვალისწინებული.
3. საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის მხარეებმა შეიძლება ათი წლის
შუალედით განსაზღვრონ. თუ ეკონომიკური პირობები არსებითად იცვლება,
მხარეები ვალდებულნი არიან თავიდან შეთანხმდნენ საზღაურზე.
საქართველოს 2015 წლის 16 ოქტომბრის კანონი №4336 - ვებგვერდი,
20.10.2015წ.

I. სასყიდლიანი აღნაგობა

აღნაგობის საზღაური და მისი გადახდის პირობები როგორც 233-ე მუხლის

კომენტირებისას აღინიშნა, კანონი განასხვავებს სასყიდლიან და უსასყიდლო
 აღნაგობას; თუ აღნაგობის ხელშეკრულებაში მხარეებმა მიუთითეს აღნაგობის
საზღაური, მაშინ სახეზეა სასყიდლიანი აღნაგობა. საზღაურის ოდენობა მხარეთა
შეთანხმებით განისაზღვრება და იგი გადახდილ უნდა იქნეს პერიოდულად.
ვინაიდან, როგორც წესი, აღნაგობის ხელშეკრულება იდება ხანგრძლივი ვადით (40,
50, 99 წელი), კანონი დასაშვებად მიიჩნევს საზღაურის გადახდას ათწლიანი
შუალედით. საზღაურის მოთხოვნის უფლება წარმოადგენს აღნაგობის უფლებით
დატვირთული მიწის ნაკვეთის შემადგენელ ნაწილს და განუყოფელია მესაკუთრის
საკუთრების უფლებისაგან (236 I 2).

II. აღნაგობის საზღაურის ოდენობის მისადაგება შეცვლილი ეკონომიკური

პირობებისადმი (236 III) ზოგადი წესით, აღნაგობის ხელშეკრულება სავალდებულო
ძალის მქონეა მხარეთათვის; შესაბამისად, ეს უკანასკნელნი შებოჭილები არიან მისი
პირობებით, მათ შორის, შეთანხმებული საზღაურის პირობით. თუმცა, კანონი
ითვალისწინებს იმ გარემოებას, რომ აღნაგობის ხელშეკრულება გრძელვადიანი
ხელშეკრულებაა და მისი მოქმედების განმავლობაში ეკონომიკური პირობები
შეიძლება არსებითად შეიცვალოს. თუ ადგილი აქვს ასეთ ცვლილებას, აღნაგობის
ხელშეკრულების მხარეები ვალდებულნი არიან, აღნაგობის საზღაურის ოდენობა
მიუსადაგონ შეცვლილ ეკონომიკურ პირობებს. ეს კანონის იმპერატიული ნორმაა და
მისი შესრულება ხორციელდება მხარეთა შორის დადებული ახალი შეთანხმებით;
უარი ასეთი შეთანხმების დადებაზე ჩაითვლება კანონის მოთხოვნის
შეუსრულებლობად, რასაც შეიძლება მოჰყვეს დაზარალებული მხარისათვის ამ
ვალდებულების შეუსრულებლობით მიყენებული ზიანის ანაზღაურება. I.
III. აღნაგობის უფლების გაუქმება საზღაურის გადაუხდელობის გამო (236 II) მუხლის
მე-2 ნაწილის ნორმა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს ანიჭებს აღნაგობის უფლების
გაუქმების უფლებამოსილებას მეაღნაგის მხრიდან აღნაგობის საზღაურის გადახდის
ვალდებულების დარღვევის გამო. უფლების გაუქმება ხორციელდება ცალმხრივი
ნების გამოვლენით (ცალმხრივი მიღებასავალდებულო გარიგება) და არ საჭიროებს
მეაღნაგის თანხმობას

მუხლი 237. აღნაგობის უფლების რეგისტრაცია

აღნაგობის უფლება საჯარო რეესტრში შეიტანება მიწის ნაკვეთზე

არამესაკუთრეთა სანივთო უფლებებს შორის მხოლოდ პირველი რიგის უფლებად.
ეს რიგი არ შეიძლება შეიცვალოს.

მუხლი 238. აღნაგობის უფლების შეწყვეტა

1. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა.

2. აღნაგობის უფლება არ ისპობა მიწის ნაკვეთზე აღმართული შენობის
დანგრევით.

ნორმის მიზანი
მუხლის 1-ლი ნაწილის ნორმის მიზანია მესაკუთრის ინტერესების დაცვა აღნაგობის
უფლების გარიგების საფუძველზე (მაგ., მეაღნაგის მიერ აღნაგობის უფლებაზე უარი)
გაუქმების შემთხვევაში. მუხლის მე-2 ნაწილის ნორმის მიზანია მეაღნაგის ინტერესების
დაცვა მიწის ნაკვეთზე აღმართული შენობა-ნაგებობის დანგრევის შემთხვევაში აღნაგობის
უფლების გაუქმების გამორიცხვით.
აღნაგობის უფლების გაუქმებაზე მესაკუთრის თანხმობა მესაკუთრის თანხმობა წარმოადგენს
ცალმხრივ მიღებასავალდებულო გარიგებას, რომელიც შეიძლება გამოითქვას როგორც
მეაღნაგის, ისე საჯარო რეესტრის წინაშე (99). მისი უკან წაღება დაუშვებელია.
აღნაგობის უფლების გაუქმების დაუშვებლობა მიწის ნაკვეთზე აღმართული შენობის
დანგრევით აღნაგობის უფლება არ უქმდება მიწის ნაკვეთზე აღმართული შენობა-ნაგებობის
განადგურებით, ვინაიდან აღნაგობის უფლების ლეგალური დეფინიციიდან გამომდინარე
(233 I) არსებობის აუცილებელი წინაპირობაა არა შენობა-ნაგებობის სახეზე ყოფნა, არამედ
მეაღნაგის უფლება, ჰქონდეს შენობა-ნაგებობა მიწის ნაკვეთზე. აღნიშნულ შემთხვევაში
გასაზიარებელია გერმანულ ლიტერატურაში ფართოდ გავრცელებული მოსაზრება, რომლის
თანახმადაც საწინააღმდეგო შეთანხმებები დაუშვებელია.

მუხლი 239. სასყიდლიანი აღნაგობის უფლების შეწყვეტა

1. სასყიდლიანი აღნაგობის უფლების ვადის გასვლის შემთხვევაში, თუ მხარეთა

შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრემ
აღნაგობის უფლების მქონეს უნდა მისცეს ანაზღაურება ამ ნაკვეთზე აღმართული
ნაგებობის ღირებულების ორი მესამედის ოდენობით.
2. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია აღნაგობის უფლების მქონეს
ანაზღაურების გადახდის სანაცვლოდ გაუგრძელოს აღნაგობის უფლება ამ
ნაკვეთზე აღმართული ნაგებობის არსებობის სავარაუდო ვადით, თუ მხარეთა
შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. თუ აღნაგობის უფლების
მქონე უარს იტყვის აღნაგობის უფლების ვადის გაგრძელებაზე, იგი კარგავს
ანაზღაურების მოთხოვნის უფლებასაც.
3. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას აღნაგობის უფლების მქონეს არა აქვს
უფლება წაიღოს ნაგებობა ან მისი შემადგენელი ნაწილები.
საქართველოს 2015 წლის 16 ოქტომბრის კანონი №4336 - ვებგვერდი,
20.10.2015წ.

მუხლი 240. ანაზღაურების მოთხოვნის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში

1. აღნაგობის უფლების შეწყვეტის შემდეგ აღნაგობიდან წარმოშობილი

ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) საჯარო
რეესტრში აღნაგობის უფლების ადგილს იკავებს და იმავე რიგით ცვლის მას.
2. თუ აღნაგობის უფლება მისი ვადის გასვლის დროისათვის ჯერ კიდევ
დატვირთულია იპოთეკით, იპოთეკარს აქვს ანაზღაურების მოთხოვნაზე
გირავნობის უფლება.
საქართველოს 2015 წლის 16 ოქტომბრის კანონი №4336 - ვებგვერდი,
20.10.2015წ.

მუხლი 241. უფლებამონაცვლეობა აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას

აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ხდება აღნაგობის

უფლების მქონე პირის მიერ დადებული ქირავნობის ან იჯარის ხელშეკრულების
მონაწილე.

II. უზუფრუქტი

მუხლი 242. ცნება

უძრავი ნივთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს სარგებლობაში ისე, რომ იგი
უფლებამოსილია, როგორც მესაკუთრემ, გამოიყენოს ეს ნივთი და არ დაუშვას
მესამე პირთა მიერ მისით სარგებლობა, მაგრამ მესაკუთრისაგან განსხვავებით, მას
არა აქვს ამ ნივთის გასხვისების, იპოთეკით დატვირთვის ან მემკვიდრეობით
გადაცემის უფლება (უზუფრუქტი). ამ ნივთის გაქირავების ან იჯარით
გადაცემისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. უზუფრუქტის გაუქმების შემდეგ
მესაკუთრე ხდება არსებული ქირავნობის ან იჯარის ურთიერთობების მონაწილე.
საქართველოს 2005 წლის 30 ივნისის კანონი №1826 - სსმ I, №41,
19.07.2005წ., მუხ.284

უზუფრუქტის ცნება და მისი განსხვავება სხვა სამართლებრივი ინსტიტუტებისაგან

ა. უზუფრუქტი წარმოადგენს უძრავი ნივთით მაქსიმალური სარგებლობის სანივთო

უფლებას, რომელიც არ ექვემდებარება გასხვისებას/განკარგვას ან მემკვიდრეობით
გადაცემას. მაქსიმალური სარგებლობის უფლებამოსილება მოიცავს პრაქტიკულად
ყველა სახის სარგებლობასა და ნაყოფის (მათ შორის, იმ სამართლებრივი
ურთიერთობის საფუძველზე მიღებული შემოსავლები, რომლებიც დაკავშირებულია
ნივთისაგან შემოსავლის მიღებასთან, მაგ., იჯარის ქირა) მიღების
უფლებამოსილებას, რაც თავად უძრავი ნივთის მესაკუთრეს აქვს იმ პირობით, რომ
შენარჩუნებული იქნება ნივთის სუბსტანცია; უზუფრუქტუარს არა აქვს უფლება,
გადააკეთოს ნივთი ან არსებითად შეცვალოს იგი. გარდა ამისა, უზუფრუქტუარი
უძრავი ნივთით სარგებლობისას ვალდებულია იხელმძღვანელოს ნორმალური
სამეურნეო სარგებლობის პრინციპით და მას მესაკუთრის თანხმობის გარეშე არ
შეუძლია შეცვალოს უძრავი ნივთით სარგებლობის მიზანი (245 II, IV).
პრაქტიკაში მნიშვნელოვანია უზუფრუქტუარის უფლებამოსილების ნეგატიური მხარე,
რომელიც მდგომარეობს მესამე პირების უზუფრუქტის საგნით სარგებლობისაგან
გამორიცხვაში. მართალია, სამოქალაქო კოდექსში არაფერია ნათქვამი უზუფრუქტის
დაცვის შესახებ, თუმცა, ის როგორც სანივთო უფლება, აღნაგობისა და სერვიტუტის
 მსგავსად, დაცულია კანონით ნებისმიერი პირისაგან. ვინაიდან უზუფრუქტუარი
წარმოადგენს უძრავი ნივთის მფლობელს, იგი დაცულია ასევე მფლობელობითი
დაცვის სარჩელებით (160 და 161
უზუფრუქტის სახეები
სამოქალაქო კოდექსი განასხვავებს: - სასყიდლიან და უსასყიდლო უზუფრუქტს (244 I), -
განსაზღვრული ვადით ან უზუფრუქტუარის სიცოცხლის (იურიდიული პირის
შემთხვევაში - მისი არსებობის) ვადით დადგენილ უზუფრუქტს (244 II).
უზუფრუქტის ხელშეკრულებაში მხარეებმა პირდაპირ უნდა მიუთითონ
უზუფრუქტის სასყიდლიანობასა თუ უსასყიდლობაზე. საზღაური, როგორც წესი,
განისაზღვრება პერიოდული გადასახდელების სახით (ყოველთვიურად,
ყოველწლიურად). თუ მხარეები უზუფრუქტის ხელშეკრულებაში არ შეთანხმდებიან
საზღაურზე, მაშინ ივარაუდება, რომ უზუფრუქტი არის უსასყიდლო. უზუფრუქტის
ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით და იგი შეიძლება მნიშვნელოვნად
აღემატებოდეს ქირავნობის (იჯარის) ზღვრულ ვადასაც - 10 წელს (570), თუმცა, ის
ყოველთვის შეზღუდულია უზუფრუქტუარის სიცოცხლის (იურიდიული პირის
შემთხვევაში - მისი არსებობის) ვადით (244 II)

მუხლი 243. უზუფრუქტის დადგენის სამართლებრივი მოწესრიგება

უზუფრუქტის დადგენის დროს გამოიყენება იგივე წესები, რაც უძრავი ნივთების

შეძენის დროს.

მუხლი 244. უზუფრუქტის სახეები

1. უზუფრუქტი შეიძლება იყოს სასყიდლიანი და უსასყიდლო.

2. უზუფრუქტი შეიძლება არსებობდეს დროებით ან მისი მიმღების
(უზუფრუქტუარის) სიცოცხლის ხანგრძლივობის მანძილზე. უზუფრუქტი უქმდება
იმ ფიზიკური პირის გარდაცვალებით ან იურიდიული პირის ლიკვიდაციით,
რომლის სასარგებლოდაც იყო უზუფრუქტი დადგენილი.

მუხლი 245. უზუფრუქტუარის უფლება-მოვალეობანი

1. უზუფრუქტის დაწყების წინ მხარეებს შეუძლიათ აღწერონ უზუფრუქტით

გადასაცემი ობიექტების მდგომარეობა.
2. უზუფრუქტუარს მესაკუთრის თანხმობის გარეშე არა აქვს უფლება შეცვალოს
სარგებლობის მიზანი.
3. უზუფრუქტუარი უფლებამოსილია მიიღოს ამ ნივთის ის ნაყოფიცა და
სარგებელიც, რომლებიც არ არის მიღებული ნივთის ჩვეულებრივი სამეურნეო
გამოყენების შედეგად. ამ შემთხვევაში იგი ვალდებულია მესაკუთრეს
აუნაზღაუროს ის ზიანი, რაც მიადგა ნივთს ასეთი გამოყენების შედეგად.
 4. უზუფრუქტუარი პასუხს არ აგებს ნივთის ნორმალური ცვეთისათვის. იგი
ვალდებულია აანაზღაუროს მიმდინარე ხარჯები, გაარემონტოს ნივთი, აგრეთვე
იზრუნოს ნივთის ნორმალური სამეურნეო მოვლისათვის.
5. უზუფრუქტუარი ვალდებულია უზუფრუქტის არსებობის მანძილზე
დააზღვიოს ნივთი, თუ ეს გათვალისწინებულია კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით.
თუ უზუფრუქტის საგანი არის სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი
ნივთი და უზუფრუქტუარი საჯარო სამართლის იურიდიული პირია ან
ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოა, ნივთის დაზღვევა არ არის
სავალდებულო.
6. თუ ნივთი განადგურდა, დაზიანდა ან მის შესანახად წარმოიშვა
გაუთვალისწინებელი ხარჯები, უზუფრუქტუარმა ამის შესახებ დაუყოვნებლივ
უნდა შეატყობინოს მესაკუთრეს. მან უნდა ითმინოს ის ღონისძიებები, რომლებიც
მესაკუთრემ განახორციელა ამ სიტუაციის თავიდან ასაცილებლად. მესაკუთრე არ
არის ვალდებული მიიღოს შესაბამისი ზომები. თუ ამ ღონისძიებებს ატარებს
თვითონ უზუფრუქტუარი, მაშინ მას შეუძლია უზუფრუქტის დამთავრების შემდეგ
მოაშოროს ნივთს ის საგნები, რომლებიც მან ამ ღონისძიებათა შედეგად მიუმატა,
ან მოსთხოვოს მესაკუთრეს ამ საგნების სათანადო კომპენსაცია.
7. თუ ნორმალური სამეურნეო საქმიანობის ფარგლებში უზუფრუქტუარი
გაასხვისებს ცალკეულ საგნებს, მაშინ გასხვისებული საგნების ადგილი უნდა
დაიკავოს მის მიერ შეძენილმა საგნებმა.
საქართველოს 2009 წლის 17 ივლისის კანონი №1541 - სსმ I, №21,
03.08.2009წ., მუხ.124

უზუფრუქტუარის უფლებები

მფლობელობის უფლება უზუფრუქტუარი უფლებამოსილია უზუფრუქტის საგნის

ფლობაზე. უზუფრუქტუარი პირდაპირი მფლობელია, თუმცა, იგი შეიძლება გახდეს
არაპიდაპირი მფლობელიც უძრავი ნივთის გაქირავების (იჯარით გადაცემის)
შემთხვევაში.

სარგებლობისა და ნაყოფის მიღების უფლება უზუფრუქტის უფლების საფუძველზე

უზუფრუქტუარს აქვს უფლებამოსილება, პირადად ისარგებლოს უძრავი ნივთით,
რაც მოიცავს როგორც ნივთზე მფლობელობის განხორციელებას, ისე მისგან ნაყოფის
მიღებას. ნაყოფის მიღება გულისხმობს უზუფრუქტუარის მიერ უძრავი ნივთის
ყოველ ნაყოფზე საკუთრების უფლების მოპოვებას. უზუფრუქტუარი ნაყოფზე
საკუთრების უფლებას იძენს უზუფრუქტის საგნიდან მისი მოცილების მომენტიდან.
როგორც წესი, უზუფრუქტუარი ნაყოფს იღებს უზუფრუქტის საგნის ჩვეულებრივი
სამეურნეო სარგებლობის შედეგად. თუმცა, მას ეკუთვნის ის ნაყოფიც, რომელიც არ
 არის ჩვეულებრივი სამეურნეო სარგებლობის შედეგად მიღებული. ამ უკანასკნელ
შემთხვევაში უზუფრუქტუარი ვალდებულია მესაკუთრეს აუნაზღაუროს ასეთი
სარგებლობის შედეგად მიყენებული ზიანი (245 III).

ცალკეული საგნების გასხვისება (245 VII)

ა. უზუფრუქტუარი უფლებამოსილია, ნორმალური სამეურნეო სარგებლობის ფარგლებში

გაასხვისოს უზუფრუქტის საგანს მიკუთვნებული ცალკეული საგნები (მაგ., მიწის
ნაკვეთის ინვენტარი). მიუხედავად იმისა, რომ უზუფრუქტუარი არ წარმოადგენს
უზუფრუქტის საგანს მიკუთვნებული საგნების მესაკუთრეს, იგი მაინც
უფლებამოსილია გასხვისებაზე კანონის ძალით მესაკუთრესთან შეთანხმების ან ამ
უკანსკნელისაგან გასხვისების უფლებამოსილების მინიჭების (მინდობილობის)
გარეშეც.

ბ. გასხვისებული საგნების საკომპესაციოდ უზუფრუქტუარმა უნდა უზრუნველყოს

გასხვისებული საგნების ჩანაცვლება მის მიერ შეძენილი სხვა საგნებით. როგორც კი
უზუფრუქტუარი უძრავ ნივთზე განათავსებს ახალ საგნებს, ისინი ხდება
უზუფრუქტის საგნის ნაწილი და, შესაბამისად, - ეკუთვნის უძრავი ნივთის
მესაკუთრეს.

უზუფრუქტის საგნის მიმართ არსებული საფრთხის თავიდან ასაცილებლად გაწეულ

ღონისძიებათა შედეგად მიმატებული საგნების მოშორება ან მათი ღირებულების
კომპენსაცია თუ უზუფრუქტის საგანს ემუქრება განადგურება ან დაზიანება ანდა
მისი ექსპლუატაციისათვის წარმოიშვა გაუთვალისწინებელი ხარჯები,
უზუფრუქტუარს შეუძლია განახორციელოს სათანადო ღონისძიებები საფრთხის
თავიდან ასაცილებლად. იგი უფლებამოსილია, უზუფრუქტის ვადის გასვლის
შემდეგ მოაშოროს უძრავ ნივთს ის საგნები, რომლებიც მან ამ ღონისძიებათა
შედეგად მიუმატა, ან მოსთხოვოს მესაკუთრეს ამ საგნების სათანადო კომპენსაცია.

IV. უზუფრუქტუარის ვალდებულებები

უზუფრუქტის საგნის სუბსტანციის შენარჩუნებისა და თმენის ვალდებულებები

ა. უზუფრუქტუარის უმთავრესი ვალდებულებაა, შეინარჩუნოს უძრავი ნივთის

სუბსტანცია. მას არა აქვს უფლება, გადააკეთოს ნივთი ან არსებითად შეცვალოს იგი. გარდა
ამისა, უზუფრუქტუარი უძრავი ნივთით სარგებლობისას ვალდებულია იხელმძღვანელოს
ნორმალური სამეურნეო სარგებლობის პრინციპით და მას მესაკუთრის თანხმობის გარეშე
არ შეუძლია უძრავი ნივთით სარგებლობის მიზნის შეცვლა (245 II, IV). ნორმალური
სამეურნეო სარგებლობის პრინციპი ყოველთვის მოიცავს უზუფრუქტის საგნის მიმდინარე
ხარჯების ანაზღაურებას, მის რემონტსა და მოვლა-პატრონობას.

ბ. თუ უზუფრუქტის საგანი განადგურდა, დაზიანდა ან მისი ექსპლუატაციისათვის

წარმოიშვა გაუთვალისწინებელი ხარჯები, უზუფრუქტუარმა ამის შესახებ დაუყოვნებლივ
უნდა შეატყობინოს მესაკუთრეს. გარდა ამისა, მან უნდა ითმინოს ის ღონისძიებები,
რომლებიც მესაკუთრემ განახორციელა ასეთი საფრთხის თავიდან ასაცილებლად.
უზუფრუქტის საგნის დაზღვევის ვალდებულება

როგორც ზემოთ აღინიშნა, საქართველოს 2009 წლის 17 ივლისის კანონის ცვლილება შეეხო
მხოლოდ უზუფრუქტის საგნის დაზღვევის საკითხს (245 V). თუ მუხლის მე-5 ნაწილის
თავდაპირველი რედაქციის თანახმად, უზუფრუქტუარი ყველა შემთხვევაში ვალდებული
იყო, უზუფრუქტის ვადის განმავლობაში დაეზღვია უზუფრუქტის საგანი, ახალი რედაქციის
ძალაში შეცვლის შემდეგ აღნიშნული ვალდებულება არსებობს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ
დაზღვევა გათვალისწინებულია კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით. კანონის ნორმის არსით
უზუფრუქტუარმა უნდა უზრუნველყოს ზიანის დაზღვევის ხელშეკრულების დადება (820-
843). ამასთან, აღნიშნული დაზღვევის ხელშეკრულება, მართალია, იდება უზუფრუქტუარის
სახელითა და ხარჯით, თუმცა, - ყოველთვის უზუფრუქტის საგნის მესაკუთრის
სასარგებლოდ („დაზღვევა სხვა პირის სასარგებლოდ“, 836-838). მესაკუთრეს დაზღვევიდან
გამომდინარე თავისი უფლებებით სარგებლობა შეუძლია იმ შემთხვევაში, თუ იგი ფლობს
სადაზღვევო მოწმობას (პოლისს) (837 II). დაზღვევის ვალდებულება არ წარმოიშობა, თუ
უზუფრუქტის საგანი ეკუთვნის სახელმწიფოს და უზუფრუქტუარი საჯარო სამართლის
იურიდიული პირია ან ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოა.

უზუფრუქტის საგნის დაბრუნების ვალდებულება

ა. უზუფრუქტუარი ვალდებულია, დაუბრუნოს უძრავი ნივთი მესაკუთრეს უზუფრუქტის

დასრულების შემდეგ (246 I).

ბ. უზუფრუქტუარი პასუხს არ აგებს ნივთის ნორმალური ცვეთისათვის (245 IV). ცხადია, რომ
ნორმალური ცვეთა გამოწვეული უნდა იყოს უზუფრუქტის საგნის სათანადო გამოყენებით.

მუხლი 246. უზუფრუქტის შეწყვეტა

1. უზუფრუქტუარი ვალდებულია უზუფრუქტის დამთავრების შემდეგ

დაუბრუნოს ნივთი მესაკუთრეს.
2. უზუფრუქტი ისპობა, თუ იგი საკუთრებასთან ერთად ერთი პირის ხელში
აღმოჩნდება.

მუხლის სათაური და თავად ნორმათა ტექსტებიც უზუფრუქტის გაუქმების აღწერის მიზნით

იყენებს უზუსტო გამოთქმებს „უზუფრუქტის შეწყვეტა“ და „უზუფრუქტი ისპობა...“;
ტერმინი „შეწყვეტა“, განსხვავებით სანივთო უფლებებისაგან, გამოიყენება ვალდებულების
დასრულების გამოსახატავად (ვალდებულების შეწყვეტა), ხოლო სიტყვა „მოსპობა“ ამ
შემთხვევაში საერთოდაც არ მიგვაჩნია კორექტულ იურიდიულ ტერმინად. ვფიქრობთ,
ტერმინოლოგიური ერთიანობის დაცვის მიზნით ყველაზე სწორი იქნებოდა სანივთო
უფლებების მიმართ ტერმინის „გაუქმება“ გამოყენება. როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, მსგავსად
სხვა სანივთო უფლებებისა, უზუფრუქტი უქმდება უფლებამოსილი პირის მიერ მასზე
უარით (184). უფლების მიტოვებისათვის საჭიროა უზუფრუქტუარის განცხადება უფლების
მიტოვების შესახებ და ამ განცხადების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. უზუფრუქტი
არსებობს ნივთზე მის არსებულ მდგომარეობაში. ამდენად, თუ უზუფრუქტით დატვირთულ
მიწის ნაკვეთზე განთავსებულია შენობა-ნაგებობა, უზუფრუქტი არ უქმდება ამ შენობა-
ნაგებობის დანგრევის შემთხვევაში, არამედ იგი ვრცელდება მიწის ნაკვეთზე შემდგომში
აღმართულ შენობა-ნაგებობაზე.

უზუფრუქტუარის დაცვა

I. ზოგადი დებულებები ნორმის მიზანია, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ინტერესების

დაცვის გაფართოება. როგორც წესი, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია
ემისიების ზემოქმედებათა აღკვეთა, ასევე საკუთრების ნებისმიერი ხელყოფა
(გარდა ჩამორთმევისა) ან ხელშეშლა მოითხოვოს 172 II მუხლის თანახმად.
ამასთან, 172 II მუხლის მოქმედების სფერო ვრცელდება უკვე განხორციელებულ
ქმედებებზე, ხოლო 176-ე მუხლი პრევენციული ხასიათისაა და წინასწარი დაცვის
საშუალებას წარმოადგენს ნაგებობის აშენების ან ექსპლუატაციის
შემთხვევებისათვის.
II. დაუშვებელი ხელყოფა მიწის ნაკვეთით სარგებლობის დაუშვებელი ხელყოფა
გამომდინარეობს არა 176-ე მუხლიდან, არამედ 175-ე მუხლიდან. ვინაიდან ნორმა
უფლებების წინასწარი დაცვის საშუალებას წარმოადგენს, საკმარისია არა
აბსოლუტური, არამედ ალბათობის მაღალი ხარისხის ვარაუდი, რომ
ცხოვრებისეული გამოცდილების საფუძველზე ნაგებობის აშენებიდან ან
ექსპლუატაციისგან წარმოშობილი ზემოქმედებები მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის
უფლებების ხელყოფას გამოიწვევს.
მაგალითად, „დაუშვებელ ხელყოფაში“ იგულისხმება ნაგებობის იმგვარი
ექსპლუატაცია, რომელიც სამეზობლო ზემოქმედების თმენის ვალდებულების
კანონით დადგენილ ფარგლებს სცილდება და მეზობელი მიწის ნაკვეთის
მესაკუთრის უსაფრთხოების დადგენილი წესებით დაცული არ არის. მოთხოვნის
საფუძვლიანობისათვის არა აქვს მნიშვნელობა იმ გარემოებას, რომ ნაგებობა
ფაქტობრივად შეიძლება გამოყენებულ არ იქნას. საკმარისია ის, რომ არსებობს
დაუშვებელი ხელყოფის შესაძლებლობა.

სამართლებრივი შედეგი
III. ნორმის სიტყვა-სიტყვითი მნიშვნელობით, მოთხოვნის უფლების სამართლებრივი
შედეგი არის ნაგებობის აშენების ან ექსპლუატაციის აკრძალვა. ნორმის მიზნიდან
გამომდინარე, ნაგებობის აშენების აკრძალვის მოთხოვნა წარმოიშობა არა მხოლოდ
უშუალოდ სამშენებლო სამუშაოების დაწყების მომენტში, არამედ, როდესაც
ცნობილი ხდება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის განზრახვა. თუ ნაგებობა უკვე
 აშენებულია, ამ შემთხვევაში, მოთხოვნის უფლება წარმოიშობა, როდესაც
ნაგებობის ექსპლუატაციაში შეყვანა სავარაუდოა. მოთხოვნის უფლების
მფლობელია მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე. ნორმა ანალოგიის გზით შეიძლება
გამოყენებულ იქნეს სანივთო უფლების მფლობელის სასარგებლოდ. მაგალითად,
აღნაგობის მფლობელის, უზუფრუქტუარის, ასევე,
ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობის საფუძველზე მიწის ნაკვეთის
მფლობელების მიერ (დამქირავებელი, მოიჯარე).
IV. მოთხოვნის უფლების მფლობელი ვალდებულია დაამტკიცოს, რომ მეზობელ
მიწის ნაკვეთზე ნაგებობის აშენება ან ექსპლუატაცია დაუშვებლად ხელყოფენ
მესაკუთრის მიერ ნაკვეთით სარგებლობის უფლებას.