 Theo tôi, hợp đồng mà công ty SHIROTA ký với khách hàng là hợp đồng thuê nhà xưởng.

Đây là
một loại hợp đồng dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 20151. Hợp đồng thuê nhà xưởng là
văn bản thể hiện thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhà xưởng, trong đó thể hiện chi
tiết nội dung thuê, quyền lợi cũng như trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình thuê nhà
xưởng2.

Để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch, hợp đồng thuê nhà xưởng cần phải có các nội dung chính sau
đây:

 Tên, địa chỉ, thông tin của các bên;

 Đối tượng và mục đích cho thuê;
 Thời hạn hợp đồng và gia hạn;
 Giá thuê và các chi phí khác;
 Phương thức và thời hạn thanh toán;
 Bàn giao nhà xưởng;
 Quyền và nghĩa vụ của các bên;
 Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng;
 Các mục khác.

Ông Đại thực hiện việc đại diện cho công ty SHIROTA theo hình thức ủy quyền. Đây là một loại đại diện
theo thỏa thuận, theo đó, một người trao cho người khác quyền hành động cho mình trong một hoặc
nhiều giao dịch dân sự nhất định4. Để có hiệu lực pháp lý, hợp đồng ủy quyền cần phải được lập bằng
văn bản và có chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền cần phải nêu rõ
phạm vi, thời hạn và nội dung của quyền ủy quyền.

Để tư vấn cho khách hàng giao kết hợp đồng thuê nhà xưởng đảm bảo hiệu lực pháp lý, anh/chị cần
hướng dẫn khách hàng cung cấp hoặc thu thập các thông tin, tài liệu sau:

 Thông tin về bên cho thuê nhà xưởng, bao gồm tên, địa chỉ, số điện thoại, số chứng minh nhân
dân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, giấy tờ chứng minh không có tranh chấp về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
 Thông tin về bên thuê nhà xưởng, bao gồm tên, địa chỉ, số điện thoại, số chứng minh nhân dân
hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư hoặc quyết định thành lập (nếu là
tổ chức), họ tên và chức vụ của người đại diện theo pháp luật.
 Thông tin về nhà xưởng được thuê, bao gồm địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng hiện
tại, các trang thiết bị, cơ sở hạ tầng kèm theo, các giấy phép liên quan đến hoạt động sản xuất
kinh doanh tại nhà xưởng.
 Thông tin về các điều khoản của hợp đồng thuê nhà xưởng, bao gồm thời hạn thuê, giá thuê,
phương thức và thời hạn thanh toán, bàn giao nhà xưởng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách
nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp, các mục khác theo
sự thỏa thuận của các bên.

Theo tôi, để đảm bảo quyền lợi của bên thuê, vấn đề tăng giá thuê cần được kiểm soát như thế này:
  Bên thuê và bên cho thuê phải thỏa thuận về mức tăng giá thuê cụ thể cho từng năm hoặc từng
giai đoạn của hợp đồng, và ghi rõ trong hợp đồng. Mức tăng giá thuê phải hợp lý, phù hợp với
thị trường và không vượt quá mức quy định của Nhà nước (nếu có).
 Bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê về việc tăng giá thuê trước một khoảng thời gian
nhất định theo hợp đồng, ví dụ 30 ngày hoặc 60 ngày. Bên thuê có quyền đồng ý hoặc từ chối
việc tăng giá thuê. Nếu bên thuê từ chối, bên cho thuê phải giữ nguyên giá thuê cũ hoặc chấp
nhận chấm dứt hợp đồng theo quy định.
 Bên cho thuê không được tăng giá thuê đột ngột, đơn phương hoặc vì lý do bất hợp lý. Nếu bên
cho thuê vi phạm quy định về tăng giá thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi
thường thiệt hại hoặc kiện ra tòa.

Tôi đã soạn thảo một đoạn nội dung về giá thuê để đảm bảo tốt nhất quyền lợi, mong muốn của khách
hàng. Bạn có thể tham khảo và sửa đổi theo ý của bạn:
Giá thuê và điều chỉnh giá thuê

 Giá thuê nhà xưởng là 2.445 USD/tháng (Hai nghìn bốn trăm bốn mươi lăm đô la Mỹ mỗi tháng),
bằng chữ: Two thousand four hundred and forty-five US dollars per month. Giá thuê này áp
dụng cho năm đầu tiên của hợp đồng, từ ngày … đến ngày …
 Từ năm thứ hai trở đi, giá thuê sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận của hai bên, nhưng không
vượt quá 5% so với giá thuê năm trước. Mức giá thuê mới sẽ được ghi vào phụ lục hợp đồng và
có hiệu lực kể từ ngày ký kết phụ lục.
 Bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê về việc điều chỉnh giá thuê bằng văn bản trước ít
nhất 30 ngày. Bên thuê có quyền đồng ý hoặc từ chối việc điều chỉnh giá thuê. Nếu bên thuê từ
chối, bên cho thuê phải giữ nguyên giá thuê cũ hoặc chấp nhận chấm dứt hợp đồng theo quy
định.
 Bên cho thuê không được tăng giá thuê đột ngột, đơn phương hoặc vì lý do bất hợp lý. Nếu bên
cho thuê vi phạm quy định về tăng giá thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi
thường thiệt hại hoặc kiện ra tòa.

Theo tôi, để quản lý rủi ro trên, anh/chị cần tư vấn cho khách hàng như sau:

 Về việc tăng giá thuê: anh/chị nên thuyết phục khách hàng thương lượng với bên cho thuê về
mức tăng giá thuê cụ thể cho từng năm hoặc từng giai đoạn của hợp đồng, và ghi rõ trong hợp
đồng. Mức tăng giá thuê phải hợp lý, phù hợp với thị trường và không vượt quá mức quy định
của Nhà nước (nếu có). Anh/chị cũng nên yêu cầu bên cho thuê phải thông báo cho khách hàng
về việc tăng giá thuê trước một khoảng thời gian nhất định theo hợp đồng, ví dụ 30 ngày hoặc
60 ngày. Khách hàng có quyền đồng ý hoặc từ chối việc tăng giá thuê. Nếu khách hàng từ chối,
bên cho thuê phải giữ nguyên giá thuê cũ hoặc chấp nhận chấm dứt hợp đồng theo quy định.
Bên cho thuê không được tăng giá thuê đột ngột, đơn phương hoặc vì lý do bất hợp lý. Nếu bên
cho thuê vi phạm quy định về tăng giá thuê, khách hàng có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi
thường thiệt hại hoặc kiện ra tòa.
 Về phương thức giải quyết tranh chấp: anh/chị nên giải thích cho khách hàng về các quy định
pháp luật về cho thuê nhà xưởng, đặc biệt là về thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Theo Điều
472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà xưởng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, và
được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên
quan. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất phải được giải quyết bởi Tòa án nhân dân. Do đó, tranh
chấp hợp đồng thuê nhà xưởng là tranh chấp liên quan đến bất động sản nên chỉ có Tòa án Việt
 Nam mới có thẩm quyền giải quyết. Anh/chị cũng nên tìm hiểu về ý kiến và lợi ích của khách
hàng khi muốn giải quyết tranh chấp tại trung tâm trọng tài quốc tế, và so sánh với các ưu và
nhược điểm của việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án Việt Nam.
5. Theo pháp luật Việt Nam, các bên có quyền tự do lựa chọn trọng tài để giải quyết tranh
chấp thương mại có yếu tố nước ngoài, bao gồm cả tranh chấp về hoạt động kinh doanh
bất động sản. Tuy nhiên, các bên cần tuân thủ một số quy định về thỏa thuận trọng tài,
như phải có thỏa thuận trọng tài bằng văn bản, phải xác định rõ cơ quan trọng tài, phải
không trái với thuần phong mỹ tục và lợi ích của Nhà nước Việt Nam2.
 Ngoài ra, các bên cũng cần xem xét các ưu và nhược điểm của việc lựa chọn trọng tài quốc
tế so với trọng tài trong nước, như chi phí, thời gian, chất lượng, khả năng thực thi quyết
định trọng tài. Các bên cũng nên tham khảo các quy tắc tố tụng của các cơ quan trọng tài
quốc tế, như Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Trung tâm Trọng tài Quốc tế
Singapore (SIAC), để biết rõ các quy định về ngôn ngữ trọng tài, lựa chọn trọng tài viên,
phân xử tranh chấp.
 Dựa trên những thông tin trên, tôi nghĩ rằng mong muốn của khách hàng có thể thực hiện
được, nhưng cần có sự thống nhất và cẩn trọng của các bên trong việc lập và ký kết thỏa
thuận trọng tài. Tôi xin đề xuất một dự thảo điều khoản về phương thức giải quyết tranh
chấp như sau:

Điều khoản giải quyết tranh chấp

1. Bất kỳ tranh chấp, bất đồng hoặc khiếu nại nào phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này
hoặc việc thực hiện, vi phạm, chấm dứt hoặc hợp lệ của hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng
tài theo Quy tắc tố tụng Trọng tài của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC).

2. Hội đồng trọng tài sẽ gồm ba trọng tài viên. Mỗi bên sẽ chỉ định một trọng tài viên và hai trọng tài
viên này sẽ chọn trọng tài viên thứ ba làm chủ tọa. Nếu một bên không chỉ định trọng tài viên trong
vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu chỉ định trọng tài viên của bên kia, hoặc nếu hai trọng
tài viên không thể thống nhất về việc chọn trọng tài viên thứ ba trong vòng 15 ngày kể từ ngày họ
được chỉ định, thì trọng tài viên sẽ được Chủ tịch VIAC bổ nhiệm.

3. Ngôn ngữ trọng tài sẽ là tiếng Anh.

4. Địa điểm trọng tài sẽ là Hà Nội, Việt Nam.

5. Quyết định trọng tài sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên.