TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

KHOA ĐỊA LÝ

THỰC TẬP QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhóm thực tập số 6

Tên Khóa, Ngành: K65 Quản lý phát triển đô thị và bất động sản

Hà Nội – 2023
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

KHOA ĐỊA LÝ

THỰC TẬP QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhóm thực tập số 6

1. Nguyễn Thị Thu Thảo – Nhóm trưởng 4. Chu Thị Phương Thảo

2. Nguyễn Hồng Vân 5. Đặng Trường

3. Vũ Thị Mai Linh 6. Bùi Quang Hùng

Danh sách cán bộ hướng dẫn: PGS.TS Mẫn Quang Huy

TS. Lê Phương Thuý

TS. Nguyễn Hữu Duy

TS. Trần Minh Tùng

TS. Phạm Sỹ Dũng

Hà Nội - 2023

2
 MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 5

1. Mục tiêu đợt thực tập ................................................................................ 5

2. Thời gian thực tập ..................................................................................... 5

3. Tuyến và các điểm thực tập ...................................................................... 5

4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 5

5. Cấu trúc báo cáo thực tập .......................................................................... 6

NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP ............................................................. 7

I. Giới thiệu tuyến thực tập ........................................................................ 7

II. Mô tả các điểm khảo sát ........................................................................ 8

1. Giao lưu với khoa địa lý – Trường ĐH Khoa học – ĐH Huế ......... 8

1.1. Đô thị Huế - Thành phố Huế .......................................................... 8

1.2. Tiến trình phát triển...................................................................... 10

2. Thành phố Huế .................................................................................. 16

2.1. Sự biến đổi từ đô thị đến nông thôn của thành phố Huế dọc sông
Hương .................................................................................................. 16

2.1.1. Biển Thuận An ...................................................................... 16

2.1.2. Phố Cổ Bao Vinh .................................................................. 19

2.1.3. Đồi Vọng Cảnh – Làng hương Thủy Xuân........................... 30

2.2. Khu vực phường Thuận Hòa........................................................ 36

2.2.1. Tổng quan vị trí địa lý ........................................................... 36

2.2.2. Các tuyến đường khảo sát trong khu vực phường Thuận Hoà
......................................................................................................... 43

a. Đường Lê Huân....................................................................... 43
 b. Đường Ông Ích Khiêm ............................................................ 44

c. Đường Ngô Thời Nhậm ........................................................... 44

d. Đường Trần Nguyên Đán và Đường Trần Nguyên Hãn ........ 45

e. Đường Nguyễn Thiện Thuật .................................................... 45

f. Đường Đặng Trần Côn ............................................................ 45

3. KHU ĐÔ THỊ MỚI AN VÂN DƯƠNG .......................................... 47

3.1. Tổng quan khu đô thị mới An Vân Dương .................................. 47

3.2. Khu đô thị Phú Mỹ An ................................................................. 50

3.2.1. Tổng quan dự án.................................................................... 50

3.2.2. Cơ cấu dân cư, khả năng tiếp cận ......................................... 51

3.2.3. Chức năng, tổ chức không gian ............................................ 53

3.3. Khu tái định cư Xuân Phú ............................................................ 60

3.4. Khu đô thị The Manor Crown Huế .............................................. 64

3.5. Khu đô thị BGI Topaz Downtown ............................................... 69

3.6. Khu đô thị mới An Cựu ............................................................... 72

III. Nhận xét, đánh giá .............................................................................. 73

KẾT LUẬN .................................................................................................... 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 80

PHỤ LỤC HÌNH ẢNH ................................................................................. 81

4
 MỞ ĐẦU
1. Mục tiêu đợt thực tập
- Hiểu được quy hoạch, kiến trúc đô thị.

- Nắm được văn hoá tâm linh trong đô thị, nông nghiệp đô thị.

- Hiểu được vai trò, ý nghĩa của công tác bảo tồn, quản lý di sản trong đô thị song
song với quá trình phát triển đô thị nhưng không làm mất đi nét vốn có.

- Biến đổi đô thị, phát triển bất động sản, kinh doanh bất động sản. Mối liên hệ giữa
phát triển đô thị và bất động sản.

- Nâng cao kiến thức trong việc khảo sát, thu thập số liệu ngoài thực địa, vận dụng
kiến thức đã học từ lý thuyết để đối chiếu, so sánh với thực tế ngoài thiên nhiên.

- Hiểu được cách ứng dụng và sử dụng công nghệ Arcgis trong việc thành lập bản đồ
biến động sử dụng đất để phục vụ cho quy hoạch đô thị.

2. Thời gian thực tập

7 ngày từ 26/6/2023 đến 2/7/2023.

3. Tuyến và các điểm thực tập

- Giao lưu cùng thầy, cô Khoa Địa lý, Khoa Kiến trúc – Trường Đại học Khoa học –
Đại học Huế.

- Thành phố Huế: toàn bộ thành phố Huế dọc 2 bên bờ sông Hương, phường Thuận
Hòa.

- Khu đô thị mới An Vân Dương: KĐT Phú Mỹ An, KĐT Xuân Phú, KĐT The
Manor, KĐT BGI.

4. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu

- Phương pháp khảo sát thực địa: quan sát, đo đếm có sử dụng phiếu phỏng vấn thông
tin từ những người liên quan

- Phương pháp định vị điểm khảo sát bằng phần mềm MAP PLUS

- Phương pháp phân tích, tổng hợp

5
- Phương pháp thống kê, so sánh

- Phương pháp nhận xét, đánh giá, nhận định phán đoán dựa trên cơ sở luận điểm đã
phân tích

5. Cấu trúc báo cáo thực tập

I. Giới thiệu tuyến thực tập

II. Mô tả các điểm khảo sát

III. Nhận xét, đánh giá

IV. Kết luận, kiến nghị

V. Tài liệu tham khảo

VI. Phụ lục các mẫu điều tra khảo sát

6
 NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP
I. Giới thiệu tuyến thực tập
Huế - cái tên không còn xa lạ đối với người dân Việt Nam lẫn các du khách.
Một vùng đất văn hiến có bề dày lịch sử, văn hóa đặc sắc, nhiều di sản và lễ hội độc
đáo. Cùng với đó là nét đẹp trầm lắng, dịu dàng và bình yên của cảnh quan và con
người nơi đây đã khiến nó trở nên đặc biệt và thu hút.

Huế đang chuyển mình giữa một thành phố truyền thống sang một thành phố
hiện đại để phát triển lên thành phố trực thuộc Trung ương. Sự khác biệt giữa tỉnh
Thừa Thiên Huế hiện tại so với thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai đó
là chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị. Theo đó sẽ
có sự khác biệt rất lớn từ mô hình đơn vị hành chính trực thuộc (hành chính quận),
mô hình quản lý, nhân sự quản lý đô thị, đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng theo các
tiêu chí đô thị. Ngoài ra, việc lên đô thị trực thuộc Trung ương sẽ thúc đẩy phát triển
kinh tế, đầu tư phát triển đô thị, thay đổi cơ cấu lao động dịch chuyển dần từ nông
nghiệp sang dịch vụ, xây dựng, du lịch, tích lũy cơ sở vật chất hiện đại và giải quyết
các vấn đề phát sinh. Cùng với đó, tạo điều kiện nâng cao chất lượng cuộc sống của
người dân, thu hút được nguồn vốn đầu tư phát triển đo thị và bảo tồn các di tích, di
sản.

Việc thực tập, khảo sát thành phố Huế - tỉnh Thừa Thiên Huế giúp hiểu được
quy hoạch, kiến trúc đô thị, văn hóa tâm linh trong đô thị, bảo tồn di sản đô thị, biến
đổi đô thị, phát triển và kinh doanh bất động sản. Mối liên hệ giữa phát triển đô thị
và bất động sản. Ngoài ra, nâng cao kiến thức trong việc khảo sát, thu thập số liệu
ngoài thực địa, vận dụng kiến thức đã học từ lý thuyết đề đối chiếu, so sánh với thực
tế của địa bàn.

Phương tiện di chuyển giữa Hà Nội – Huế và Huế - Hà Nội là tàu hoả, tổng
thời gian di chuyển ước tính khoảng 14 giờ. Trong khu vực thành phố Huế, sinh viên
di chuyển bằng xe máy/ô tô tuỳ theo yêu cầu và mục đích sử dụng.

Khoảng cách từ nhà khách đến KĐT và các khu vực khảo sát không xa, khoảng
2 – 3km, các khu vực KĐT gần, khoảng 1km, rất thuận tiện trong việc di chuyển.

7
II. Mô tả các điểm khảo sát
1. Giao lưu với khoa địa lý – Trường ĐH Khoa học – ĐH Huế
1.1. Đô thị Huế - Thành phố Huế
Theo sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã thuộc thành phố Huế: thành
lập phường Gia Hội trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số của 2 phường
Phú Cát và Phú Hiệp; nhập toàn diện tích tự nhiên, dân số của 2 phường Phú Bình và
Thuận Lộc để thành lập 1 phường mới lấy tên là phường Thuận Lộc; thành lập
phường Đông Ba trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số của 2 phường
Phú Hòa và Thuận Thành; điều chỉnh 0,46km2 diện tích tự nhiên và dân số 7.548
người của phường Phú Thuận vào phường Tây Lộc; điều chỉnh 0,80km2 diện tích tự
nhiên và dân số 4.926 người còn lại của phường Phú Thuận vào phường Thuận Hòa.

Hình 1: Bản đồ khu vực thành phố Huế

Điều chỉnh địa giới hành chính của thị xã Hương Thủy, thị xã Hương Trà,
huyện Phú Vang và thành phố Huế: Điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số
của xã Thủy Vân và xã Thủy Bằng thuộc thị xã Hương Thủy vào thành phố Huế;
Điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô của phường Hương Hồ, phường
Hương An, xã Hương Thọ, xã Hương Phong, xã Hương Vinh và xã Hải Dương
thuộc thị xã Hương Trà vào thành phố Huế; Điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên
và dân số 20.850 của xã Phú Thượng, xã Phú Dương, xã Phú Mậu, xã Phú Thanh và
thị trấn Thuận An thuộc huyện Phú Vang vào thành phố Huế.

8
 Hình 2: Bản đồ hành chính khu vực thành phố Huế

Thành lập 04 phường thuộc thành phố Huế gồm: Thành lập phường Hương
Vinh trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số xã Hương Vinh; Thành lập
phường Thủy Vân trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của xã Thủy Vân;
Thành lập phường Phú Thượng trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của
xã Phú Thượng; Thành lập phường Thuận An trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên
và dân số của thị trấn Thuận An.
- Diện tích:
Đầu năm 2021, diện tích của TP Huế là 70,67 km2. Sau khi điều chỉnh địa
giới, TP Huế có 265,99 km2 diện tích tự nhiên (tăng 3,76 lần). Ngoài ra TP có 36
đơn vị hành chính cấp xã, gồm 29 phường và 07 xã. Thành phố Huế giáp huyện Phú
Vang, huyện Quảng Điền, thị xã Hương Thủy, thị xã Hương Trà và biển Đông.
Như vậy kể từ ngày 1/7/2021, thành phố Huế sẽ bao trùm dòng sông Hương thơ
mộng từ thượng nguồn về đến cửa biển Thuận An, với nhiều di tích lịch sử triều
Nguyễn.
Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ góp phần thuận lợi trong công tác quản
lý, xây dựng và phát triển đô thị trung tâm Huế theo hướng di sản, văn hóa, sinh
thái, cảnh quan, thân thiện với môi trường, cũng như tạo thuận lợi trong việc giãn
dân khu vực nội đô. Thành phố Huế mở rộng sẽ có đủ không gian phát triển đô thị
và đồng thời mang lại những cơ hội to lớn cho sự bảo tồn các giá trị di sản, phát

9
triển kinh tế - xã hội thành phố, là tiền đề để xây dựng Huế thành đô thị động lực
trung tâm, “hạt nhân” của đô thị di sản Thừa Thiên Huế trực thuộc Trung ương
trong tương lai.
Có thể nói rằng, việc điều chỉnh địa giới để mở rộng thành phố Huế và sắp
xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế là một bước
quan trong trọng tiến trình cụ thể hóa nhiệm vụ xây dựng và phát triển tỉnh Thừa
Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, đó là: đến năm 2025, xây dựng
Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trên nền tảng bảo tồn,
phát huy giá trị di sản Cố đô và bản sắc văn hóa Huế, với đặc trưng văn hoá, di sản,
sinh thái, cảnh quan, thân thiện môi trường và thông minh.
- Mật độ: Mật độ dân số đạt 7.222 người/km².
- Quy mô dân số: Theo thống kê, dân số TP ban đầu là 354.124 và dân số thành phố
sau khi điều chỉnh địa giới là 652.572 người (tăng 1,8 lần).
1.2. Tiến trình phát triển
- Lịch sử hình thành và phát triển đô thị Huế:
Huế từng là sính lễ để hỏi cưới công chúa Huyền Trân của vua Chăm Pa,
thăng trầm lịch sử cứ lặng lẽ đắp bồi thêm những trang huyền sử cho vùng Thuận
Hóa – Phú Xuân - Huế. Đây luôn là vùng chiến lược nối giữa hai miền Bắc – Nam,
từng là “phên dậu” của Đại Việt, nơi “đô hội lớn một phương”, thủ phủ của xứ
Đàng Trong, là kinh đô dưới thời vua Quang Trung và triều đại phong kiến cuối
cùng nhà Nguyễn (1802 - 1945).
Ngược dòng thời gian, chúa Nguyễn Phúc Nguyên chọn vùng đất Phước Yên
(Quảng Điền) làm thủ phủ vào năm 1626, chuẩn bị cho sự ra đời của vương quốc
Đàng Trong, mở đầu cho tiến trình phát triển đô thị cấp quốc gia là Kim Long – Phú
Xuân – Huế. Đó chính là bước ngoặt đầu tiên trong lịch sử phát triển đô thị ở Thừa
Thiên Huế.
* Kiếm tìm vùng “Thượng đô” cát địa
Trước bài toán lịch sử đặt ra, vào năm Mậu Ngọ (1558), Nguyễn Hoàng
mang biết bao hoài bão vượt dãy Hoành Sơn để tìm phương kế sinh tồn cho bản
thân và dòng họ Nguyễn. Trước mắt Nguyễn Hoàng là một dãy núi chắn ngang
(Hoành sơn nhất đái), và ông muốn tìm một vùng đất để yên thân nghìn đời (vạn đại

10
dung thân). Đây cũng chính là thời điểm đánh dấu một mốc mới của xứ Thuận Hóa
khi Nguyễn Hoàng đem đạo Trung nghĩa quân tử đệ vào trấn thủ, nhưng bước ngoặt
phải đợi đến lúc người con thứ sáu của ông là chúa Sãi Nguyễn Phúc Nguyên chính
thức cầm quyền chức Tổng trấn tướng quân. Nguyễn Phúc Nguyên từng truy đuổi
tàu buôn Nhật Bản (năm 1585) vì tưởng là tàu “giặc Tây Dương” ngoài Cửa Việt
(Quảng Trị), sau đó được cử vào trấn thủ Quảng Nam (1601).

Hình 3: Một đoạn thành Lồi xây bằng gạch trong tình trạng hoang phế – đây là đô thị đầu tiên trên đất Thừa Thiên Huế
ra đời dưới thời Chăm Pa.

Khi vào Nam xây dựng cơ sở, tạo lập giang sơn riêng của mình là cả một quá
trình vận động cam go và biến đổi không ngừng trên nhiều phương diện, trong đó
có việc xây dựng, củng cố và xác lập thủ phủ, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa,
xã hội của đất Đàng Trong.
Đô thị Thừa Thiên Huế ra đời từ thời Chăm Pa, mà dấu tích xưa nhất còn để lại là
tòa thành cổ ở phía nam sông Hương, nhân dân thường gọi là thành Lồi, tiếp đó là
thành Hóa Châu (làng Thành Trung, huyện Quảng Điền). Những đô thị này mang
nặng yếu tố quân sự, trấn trị hơn là chức năng về kinh tế, văn hóa. “Sau khi chúa
Nguyễn Phúc Nguyên đóng dinh ở Phước Yên (1626-1635), tiếp đó các chúa
Nguyễn đóng dinh ở Kim Long và Phú Xuân (từ sau năm 1636), song song với
chức năng chính trị và quân sự là chức năng kinh tế mà hoạt động tích cực nhất là
phố cảng Thanh Hà”.

11
 Quá trình lựa chọn nơi đặt lỵ sở của thế lực cát cứ họ Nguyễn kéo dài gần
200 năm, cùng với đó là quá trình nhích dần vào Nam và đứng chân hẳn bên bờ
sông Hương. Trải qua các địa điểm Ái Tử (1558-1570), Trà Bát (1570-1600), Dinh
Cát (1600-1626), rồi đến Phước Yên (1626-1636), Kim Long (1636-1687), Phú
Xuân lần thứ nhất (1687-1712), Bác Vọng (1712-1738) và trở lại Phú Xuân (1738-
1775) ở Thuận Hóa - Thừa Thiên Huế.
Sau năm 1626, chúa Nguyễn dời thủ phủ từ Quảng Trị vào Phước Yên, có
thời là Bác Vọng (huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế) nhưng với thời gian
quá ngắn, hai thủ phủ mới vẫn bám theo trục sông Bồ, chưa tạo được những đô thị
mới. Phải đến giai đoạn phủ chúa dời lên Kim Long (1636), Đô thành Phú Xuân
được thành lập, thời kỳ đô thị hóa lần thứ hai ở Thừa Thiên Huế lại được diễn ra,
chuyển địa bàn từ thành Hóa Châu ở gần ngã ba Sình về phía nam mà trung tâm là
khu vực Kim Long – Phú Xuân – Dương Xuân – Phủ Cam, tỏa rộng ảnh hưởng trên
vùng nam bắc sông Hương, nối với cảng Thanh Hà, đặt nền móng cho việc đô thị
hóa ở mức độ hoàn chỉnh hơn của Kinh đô triều Nguyễn sau này.

Hình 4: Sơ đồ Thủ phủ Phú Xuân giai đoạn 1687 - 1712

12
 Vào năm 1636, làng Kim Long được chọn để xây dựng thủ phủ mới của các
chúa Nguyễn. Cung thất, thành quách, dinh thự được dựng lên. Quy mô của thủ phủ
được xây dựng lớn hơn và quá trình đô thị hóa cũng diễn ra mạnh mẽ hơn bởi
những điều kiện thuận lợi mà Kim Long đem lại, với có địa thế rộng rãi, thoáng
đãng, nằm sát bên dòng Hương Giang thơ mộng. Và nơi đây được xây dựng thành
một “đô thị lớn”.
Dân cư đô thị đông, đội ngũ quý tộc, quan lại hiện diện tại Phú Xuân luôn
đông đảo nên các công trình kiến trúc, công sở, dinh thự, tôn giáo tín ngưỡng được
kiến thiết nhiều và theo thời gian ngày càng nguy nga, tráng lệ. Kiến trúc ở đây phát
triển với khá nhiều thành tựu nổi bật ở cả kiến trúc cung đình và dân gian.
Việc chúa Nguyễn Phúc Thái dời phủ từ Kim Long về Phú Xuân là bắt
nguồn từ truyền thống định đô của dân tộc. Kim Long không phải là cuộc đất bình
thường theo cách nhìn của phong thủy. Nơi ấy có đồi Thiên Mụ ở phía tây, là nơi
vượng khí đế vương tích tụ ở mạch đất, khiến cho Cao Biền – một thầy địa lý lừng
danh bên Trung Quốc khi đến đây vào thế kỷ 9, đào hào để triệt tiêu cái mãnh lực
siêu nhiên mà tướng ấy đã nhận ra được trên đồi này.
“Nơi ấy có núi Kim Phụng, chủ sơn của xứ Huế làm tiền án che chắn phía
trước, có sông Hương uốn khúc như rồng lượn, chạy phía trước làm minh đường, có
đồi Long Thọ mang tính chất đặc biệt theo lời các thầy địa lý, nằm tựa trên sông
như chiếc gối và khai hoang đối diện chênh chênh với đồi Thiên Mụ, tạo ra thế địa
lý được gọi là cửa ngõ lên trời và trục của quả đất”.
Nhìn chung, diện mạo đô thị Kim Long đã khá rõ, nhưng vẫn nặng về một
trung tâm chính trị - quân sự. Đó là nơi tập trung số lượng rất lớn quan lại, binh lính
và sự phồn thịnh của một vùng đô hội.
Dưới thời chúa Nguyễn Phúc Thái (1649 – 1691) cho dời thủ phủ từ Kim
Long về Phú Xuân (1687), đây chỉ là sự dịch chuyển của phủ chúa. Sự dịch chuyển
này không đi quá xa hạt nhân đô thị cũ, chỉ cách 3km và không ra khỏi vùng đô thị
đã được hình thành từ trước. Phú Xuân, với vị trí gần yếu tố “thị” (Thanh Hà) đã
thừa hưởng trọn vẹn tính đô thị của vùng đô thị Kim Long. Thủ phủ mới thành lập –
trung tâm chính trị quân sự của một cõi biên thùy, nằm gần một thương cảng lớn
càng thúc đẩy quá trình giao lưu kinh tế hàng hóa.

13
 Theo quan điểm địa lý phương Đông, đất Phú Xuân là nơi hội tụ các điều
kiện lý tưởng để thực hiện việc định đô sau bao năm kiếm tìm. Khi phân tích về
vùng đất này, Lê Quý Đôn đã hết lời ngợi ca: “Đất rộng, bằng như lòng bàn tay,
rộng độ hơn mười dặm, ở trong đất cao, bốn bề đều thấp, tức là chỗ nổi bật giữa đất
bằng ngồi vị càn (Tây Bắc), trông hướng tốn (Đông Nam), dựa ngang sống đất,
trông xuống bến sông; đằng trước là quần sơn, chầu về la liệt, toàn thu nước ở bên
hữu, vật lực thịnh giàu”.

Hình 5: Sông Hương được chọn làm trục phát triển đô thị Huế

* Lấy sông Hương làm trục phát triển đô thị

Đô thị Huế đầu tiên mang chức năng thành trấn (tức là “đô”), đến thời các
chúa Nguyễn, đã mang đủ hai yếu tố “đô” và “thị” lại đan xen. “Đô” chính là trung
tâm chính trị ở Kim Long, Phú Xuân, “thị” là chỉ phố cảng Thanh Hà. Đô và thị
song hành ngày càng lớn mạnh theo xu thế chính trị cát cứ ngày càng cao và kinh tế
hàng hóa ở trong nước, tác động luồng mậu dịch quốc tế ngày càng mạnh.
Theo mô tả của Lê Quý Đôn trong Phủ biên tạp lục, dọc sông Hương ở
thượng lưu về phía bờ nam, có hai phủ là Dương Xuân và Phủ Cam. Ở phía trên
nữa còn có phủ Tập Tượng; lại dựng điện Trường Lạc, hiên Duyệt Võ, tường bao
quanh, cửa bốn bề, chạm khắc vẽ vời, khéo đẹp cùng cực.

14
 Nguồn sử liệu này còn mô tả chi tiết các nhà đều lát nền bằng đá, trên lát ván
kiền kiền, có những máng xối được làm bằng kẽm để hứng nước, xung quanh trồng
xen cây cối, thậm chí còn có nhiều cây mít, cây vả thân to tới vài người ôm.
Nhà cửa, doanh trại của binh lính, phủ đệ của các bậc thân vương, quan lại
được bố trí kiểu ô bàn cờ dọc hai bờ sông Hương và sông An Cựu. Ở phía hạ lưu có
phố chợ liền kề, buôn bán tấp nập nối liền với thương cảng Thanh Hà vẫn còn đang
trong thời kỳ phồn thịnh.

Hình 6: Phố cảng Thanh Hà – Bao Vinh, nơi các thuyền buôn nước ngoài đến buôn bán với các chúa Nguyễn tại vùng
Kim Long, Phú Xuân

Trước khi gắn liền với hệ thống sông Hương để tạo nên đô thị Huế, thủ phủ
của chúa Nguyễn đã trải qua năm lần dời dựng, thay đổi vị trí.
“Đây là những thời kỳ “quá độ” khá quan trọng để rút kinh nghiệm cho việc
xây dựng đô thị Huế. Sau mỗi lần thay đổi và tái xây dựng, quy mô các thủ phủ lại
càng lớn lên nhằm đáp ứng vai trò của vùng Thuận Hóa, rồi Đàng Trong ngày càng
mở rộng. Vị trí của các thủ phủ dịch chuyển dần về phía nam và ngày càng tiến sát
đến vị trí của Huế”.
Như vậy, quy hoạch đô thị của Đô thành Phú Xuân đã khá hoàn chỉnh về cơ
bản, nó đã tương tự như quy hoạch Kinh đô Huế đầu thế kỷ 19. Dĩ nhiên, mức độ

15
tập trung và quy hoạch đô thị của hai thời kỳ này chắc chắn là còn chênh lệch nhau
rất nhiều.
Khi chọn vùng đất bên bờ sông Hương để xây dựng trung tâm chính trị đầu
não của Đàng Trong thì mô hình: thánh địa (núi đồi) – trung tâm chính trị (đồng
bằng) – cảng (biển) mới định hình rõ. Trung tâm chính trị này (Kim Long và sau là
Phú Xuân) kết hợp với thánh địa – chùa Thiên Mụ trên đồi Hà Khê (xa hơn nữa là
núi chủ Kim Phụng) và cảng thị Thanh Hà (cùng cửa Thuận An phía biển) để tạo
nên một kết cấu hoàn chỉnh.
Quanh đô thành Phú Xuân, quá trình đô thị hóa đã hình thành thêm những phường
thợ thủ công, hàng hóa phát triển đã mở rộng thị trường địa phương và quan hệ
buôn bán với nước ngoài.
Đô thành Phú Xuân đã đặt cơ sở để tiến tới hình thành Kinh đô của cả nước
vào thế kỷ XIX dưới triều Nguyễn. Nhưng do những biến động khốc liệt, với 11
năm bị quân Trịnh chiếm đóng, 15 năm nhà Tây Sơn phải tập trung giữ nước, chưa
có điều kiện xây dựng Kinh đô, đặc biệt là sau năm 1804, vua Gia Long lại cho phá
bỏ Đô thành cũ, điều chỉnh thế đất, thế sông để xây dựng kinh sư, cấu trúc đô thị
của Phú Xuân bị thay đổi. Kinh thành Huế còn lại ngày nay chủ yếu là kết quả của
thời kỳ đô thị hóa lần thứ ba diễn ra từ thời vua Gia Long, Minh Mạng và các đời
sau.
2. Thành phố Huế
2.1. Sự biến đổi từ đô thị đến nông thôn của thành phố Huế dọc sông
Hương
2.1.1. Biển Thuận An

16
 Hình 7: Hình ảnh bãi biển Thuận An – Huế

Cửa biển Thuận An xuất hiện trong lịch sử vào đầu thế kỷ XV, dưới triều
nhà Hồ, với tên gọi là cửa Eo, các đời sau còn đổi thành nhiều tên khác. Dưới thời
các chúa Nguyễn, Thuận An là thủy lộ chính của ba con sông Hương, Bồ và Ô Lâu
qua phá Tam Giang để ra Biển Đông.
Vào thế kỷ 17 - 18, đây là cửa ngõ vào thủ phủ các chúa Nguyễn, đồng thời
là điểm kiểm soát tàu thuyền trong nước và quốc tế ra vào buôn bán ở thương cảng
Thanh Hà – Bao Vinh. Dưới tác động của thiên nhiên, cửa biển Thuận An có nhiều
biến chuyển, không còn như những ngày đầu. Tuy nhiên, cửa biển này có vai trò
quan trọng về quân sự, kinh tế lẫn môi trường sinh thái. Ngoài ra, còn mang thêm
nhiều giá trị văn hóa, lịch sử cần phải được nhìn nhận một cách thấu đáo để bảo tồn,
phát triển.
Cửa biển Thuận An được các nhà nghiên cứu đánh giá là cửa biển quan trọng
bậc nhất của Kinh đô Huế. Dưới thời Nguyễn, nơi đây có các công trình phòng thủ
hiện đại và kiên cố như Trấn Hải Thành, pháo đài Hòa Duân. Đặc biệt là hệ thống
ngăn kết hợp liên hoàn với các pháo đài, đồn lũy trên sông và trên bộ thành một
mạng lưới phòng thủ dày đặc có chiều sâu và cự ly cần thiết của hỏa lực.
Trong đó, Trấn Hải Thành được xem là công trình kiến trúc gắn bó với Kinh
đô Huế. Trải qua hơn 200 năm, tòa thành đã chứng kiến rất nhiều sự kiện lịch sử
quan trọng. Trấn Hải Thành là đồn lũy quan trọng trấn giữ cửa biển Thuận An, cửa

17
ngõ yết hầu của Kinh đô Huế và nay đã trở thành di tích quý hiếm. Vì thế việc bảo
tồn, phát huy giá trị di tích này sẽ góp phần cung cấp các thông tin về lịch sử, văn
hóa. Nơi đây còn được kì vọng “Trong tương lai nơi này sẽ trở thành bảo tàng, sản
phẩm du lịch, điểm tham quan hấp dẫn, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của vùng đất Thuận An và TP. Huế”
Thuận An từng có tên gọi Yêu Hải Môn. Năm 1813, vua Gia Long đặt lại tên
là Thuận An mang ý nghĩa cửa biển an toàn, thuận lợi. Không những đổi tên, vua
còn cho khắc hình cửa biển lên Cửu đỉnh. Đến thời vua Thiệu Trị, Thuận An được
xếp vào thắng cảnh thứ 10 trong Thần Kinh Nhị Thập Cảnh.
Sau năm 1975, Thuận An được phân chia địa giới thuộc huyện Phú Vang.
Sau đó nhập vào thành phố và tiếp đó là thị trấn thuộc huyện Phú Vang. Đến ngày
1/7/2021, Thuận An trở thành một phường thuộc TP. Huế. Trong tiến trình phấn
đấu đưa tỉnh Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, Thuận An
đang được định hướng phát triển trở thành đô thị động lực phía Đông TP. Huế.
Ngày nay, Thuận An có nhiều di tích lịch sử, văn hóa mang bản sắc riêng
của vùng ven biển. Ngoài Trấn Hải Thành, vùng đất này còn có nhiều địa danh khác
gắn liền với nhiều lễ hội, trong đó nổi tiếng là lễ hội cầu ngư.
Từ vị thế địa - văn hóa, tiềm năng kinh tế và quá trình lịch sử phát triển của
Thuận An trong bối cảnh Huế đang phát triển thành phố hướng biển có thể nhận
thấy Thuận An có một số đặc trưng cơ bản làm nên bản sắc văn hóa, cũng như dễ
“nhận diện” vùng đất Thuận An trong sự đa dạng văn hóa đặc trưng của Huế. Đồng
thời, những bản sắc này góp phần quan trọng trong việc tạo dựng “thương hiệu địa
phương”, để có thể phát triển Huế - thành phố hướng biển trong tương lai”.
Việc mở rộng đô thị Huế và Thuận An trở thành một phường của TP. Huế là
cơ hội để vùng đất này có điều kiện phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Trong
đó, rà soát điều chỉnh khu vực Thuận An theo hướng di dời, sắp xếp dân cư, mồ mả,
tăng số lượng và mật độ xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ du lịch biển, kêu
gọi đầu tư các khách sạn có quy mô lưu trú lớn, đưa Thuận An trở thành vùng đô thị
du lịch biển, cửa ngõ phía Đông của thành phố. Ngoài ra, quy hoạch, kêu gọi đầu tư,
thúc đẩy phát triển cảng Thuận An, phát triển đô thị đầm phá, đô thị sinh thái, nuôi
trồng thủy sản, bảo tồn đa dạng sinh học…

18
 Hình 8: Thuận An – một trong những cửa biển quan trọng
bậc nhất của Kinh đô Huế

2.1.2. Phố Cổ Bao Vinh

a. Tiềm năng tài nguyên du lịch văn hoá tại khu vực phố cổ Bao Vinh
Có thể nói rằng, Huế sẽ “không phải là Huế” nếu nét dân dã trong đời sống
sinh hoạt, trong lịch sử Huế bị phai tàn, mà điều hiển nhiên là khu phố cổ Bao Vinh
là nơi tiêu biểu cho tất cả những gì thuộc về đời sống trong quá khứ của nhân dân
Huế, cư dân đất Thần kinh cuối cùng của Việt Nam. Có phần cường điệu, nhưng
không phải phi lý khi nhà văn xứ Huế Nguyễn Khắc Phê đã nói: “Đến Huế, mà chưa
thảnh thơi dạo bước vào chơi dăm ba ngôi nhà vườn đẹp nhất, hay chưa ghé thăm
một vài Vương phủ ở chốn cựu kinh, thì coi như... chưa đến”. Bởi khu phố cổ Bao
Vinh nằm ở phía Đông ngoài kinh thành Huế trước đây là những khu vực sầm uất
bậc nhất xứ kinh đô Huế, là nơi còn lưu giữ rất nhiều giá trị “hồn xưa nét Huế” đậm
chất riêng của xứ Huế.

19
 Hình 9: Những căn nhà mang đậm nét cổ kính ở khu phố cổ Bao Vinh

* Phố cổ Bao Vinh: nét văn hoá làng xã của Huế

Cách trung tâm thành phố Huế chừng 3 km, có một khu phố mà du khách sẽ
không thể ngờ rằng hơn hai trăm năm trước đây đã từng là khu thương cảng sầm uất
“trên bến dưới thuyền” của xứ Đàng Trong. Người ta vẫn gọi Bao Vinh là phố cổ
bởi nó đã tồn tại từ rất lâu, đã từng là một phố cảng trong chuỗi cảng thị Thanh Hà –
Bao Vinh sầm uất từ đầu thế kỷ 17, khi các thương thuyền Trung Quốc, Ma Cao
cũng như một số nước châu Âu đến đây buôn bán, trao đổi hàng hoá. Dấu tích còn
lại của một thời vàng son ấy là những ngôi nhà cổ đã gần 200 năm tuổi. Nhưng xen
kẽ và chiếm đa số trong hai dãy nhà bên phố lại là những ngôi nhà mới hơn, hiện
đại hơn.
Tuy Bao Vinh đang dần mất đi hình hài của một khu phố cổ nhưng vẫn còn
đó nhiều giá trị văn hoá làng xã cần được giữ gìn, bởi vẫn còn đó hình ảnh cây đa,
mái ngói, sân đình, vẫn còn đó bến đò ngang, ngôi chợ quê, “nét hoài cổ” của
những người dân quê nồng hậu, chân chất và vẫn mãi còn đó chút dư âm Bao Vinh
đã từng một thời vang bóng.
- Ngôi nhà “trường tồn với thời gian” trong khu phố Bao Vinh
Xét về mặt kiến trúc, phố cổ Bao Vinh được tạo nên từ những căn nhà rường
cổ kiểu phố chợ, sườn gỗ, mái ngói thấp. Nhà thường có ba gian chính, cửa đi ở

20
giữa, hai bên là cửa hàng. Dãy nhà bên sông thì thiết kế theo nhà cổ tứ giác, mặt
quay ra bờ sông.

Hình 10: Ngôi nhà “trường tồn với thời gian” trong khu phố cổ Bao Vinh

- Đình làng Bao Vinh

Đến thăm Bao Vinh, sẽ dễ dàng nhận ra ngay ngôi đình có hai cây đa sừng
sững uy nghiêm. Những ai hoài cổ sẽ cảm nhận nơi đây thật gần gũi, thân quen bởi
họ có thể tìm thấy tất cả những gì trong ký ức xa xăm của mình, một mái đình làng
cổ với cây đa tỏa bóng sân đình, lớp rêu phong phủ xanh những mái ngói, tấm bình
phong phai màu theo thời gian, chiếc lư đốt vàng mã phảng phất dư âm mùi tro tàn,
tất cả đều hiện hữu ở đó, vượt qua cả một khoảng không gian vô hình và thời gian
vô định.
Cũng không ai nhớ rõ đình làng được xây dựng năm nào. Chỉ biết đình được
xây dựng để thờ Ngài khai canh họ Phạm, cũng là nơi sinh hoạt cộng đồng của dân
làng. Hằng năm, ngày 7 tháng Chạp âm lịch là ngày kỵ Ngài, dân làng đều tụ hội về
đây dâng bái. Các ông, các bác cao niên ở làng cho biết lễ kỵ Ngài khai canh được
tổ chức rất lớn. Không chỉ những người họ Phạm, Ngô, Lê (ba họ lớn trong làng),
mà toàn bộ dân cư ngụ trong làng, dù mang họ khác, cũng đến dâng bái. Bởi dù
mang họ gì, họ cũng đã sống hòa thuận với nhau, họ cùng là người Bao Vinh.

21
 Hình 11: Đình làng Bao Vinh

- Bến đò ngang Bao Vinh

Hình ảnh chiếc đò ngang tưởng chừng chỉ còn tồn tại trong thơ ca, ấy mà
ngay trong lòng phố thị, hình ảnh ấy vẫn hiện hữu mỗi ngày. Gọi là bến đò ngang
bởi khách lên đò chỉ qua lại giữa Bao Vinh với làng Tiên Nộn, làng Sình, làng Phú
Mậu hay làng Thanh Tiên ở bên kia sông. Khách lên đò là những o, những mẹ mang
những gánh rau, gánh cải mơn mởn, những gánh hoa tươi, những món quà quê từ
những làng bên sang Bao Vinh, rồi chở về những thứ hàng “xa xỉ” hơn. Chủ đò cứ
đều đặn mỗi ngày qua lại vài chục chuyến, dù mỗi chuyến chỉ có một, hai khách
sang sông. Nhờ những chuyến đò không mỏi mang nặng nghĩa ân mà tình cảm láng
giềng giữa những ngôi làng hai bên bờ không hề nhạt phai theo năm tháng.

22
 Hình 12: Bến Đò Ngang Bao Vinh

- Chợ Bao Vinh

Chợ là nơi thể hiện rõ nhất nếp sống, lối sinh hoạt của dân cư. Sẽ là thiếu sót
nếu đến Bao Vinh mà không ghé chợ để xem bức tranh sống động của trung tâm
thương cảng vang bóng một thời. Chợ nhỏ, không nhiều gian hàng, không nhiều
khách vào ra, nhưng lại không thiếu thứ gì. Đặc biệt vào dịp cận Tết, chợ sẽ bày bán
những sản phẩm của các làng nghề truyền thống gần đó, như hoa giấy thờ cúng của
làng Thanh Tiên bên kia sông, như tượng ông Táo của làng Địa Linh. Bạn sẽ cảm
nhận một không khí Tết xưa của người Huế.

23
 Hình 13: Chợ Bao Vinh

- Chùa Thiên Giang Tự

Cũng không rõ chính xác thời điểm chùa được xây dựng, nhưng chắc chắn
ngôi cổ tự này đã hơn hai trăm năm tuổi bởi dấu tích trong chiếc chuông đồng của
chùa có niên đại từ thời Gia Long 1803, và trong bức hoành phi của chùa đều có ghi
lại dấu ấn khi vua Minh Mạng và vua Tự Đức từng ghé thăm nơi đây. Dù khuôn viên
chùa rất nhỏ nhưng mọi thứ đều ngăn nắp, sạch sẽ. Nói là chùa nhưng không có các
thầy hay các chú tiểu sinh sống, mà chỉ được trông nom bởi một ban hộ tự gồm các
bác lớn tuổi thường xuyên đến đây tụng kinh niệm phật. Ngôi chùa ở làng quê nghèo
này vẫn là nơi nuôi dưỡng những tấm lòng từ bi, các bác vẫn còn duy trì “hũ gạo tình
thương” để giúp đỡ cho những hoàn cảnh kém may mắn trong cuộc sống.

24
 Hình 14: Chùa Thiên Giang Tự

b. Thực trạng công tác bảo tồn và phát triển du lịch tại khu vực phố cổ Bao
Vinh
Công tác phục hồi khu phố cổ Bao Vinh đã được tỉnh Thừa Thiên Huế đặt ra
từ rất lâu. Nhiều giải pháp đã được đề xuất và áp dụng vào thực tiễn. Nhưng cho
đến nay, khu phố cổ này vẫn lụi tàn nhanh chóng đến mức người dân Huế lẫn khách
du lịch cũng phải giật mình, phố cổ cứ thế ngày càng xuống cấp và mất dần. Vấn đề
này đã được phản ánh rất nhiều bởi phố cổ đang gồng mình với thời gian, trong khi
bản thân khu phố cổ Bao Vinh là cụm di tích xếp hàng thứ hai về sự ưu tiên bảo tồn
trong quần thể di tích Cố Đô Huế (chỉ sau Kinh thành Huế và các lăng tẩm).

Trải qua hơn 2 thế kỷ tồn tại, những ngôi nhà cổ bị mục nát và mất dần theo
thời gian. Năm 1991, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã khảo sát và quy hoạch khu
phố cổ Bao Vinh. Vào thời điểm đó, nơi đây còn 39 ngôi nhà cổ. Ban đầu, những
ngôi nhà cổ này dự định sẽ được bảo tồn nhằm phát huy giá trị của kiến trúc nhà cổ
truyền thống ở Huế cũng như đưa vào khai thác du lịch.

25
 Hình 15: Hình ảnh Phố cổ Bao Vinh hiện nay

Theo thống kê, tại thời điểm năm 1991 khu phố này vẫn còn 39 ngôi nhà cổ.
Ngày 28/10/2003, UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế phê duyệt “Quy hoạch xây dựng
bảo tồn và phát huy đô thị phố cổ Bao Vinh” thì khu phố cổ này chỉ còn lại 17 nhà.
Tuy nhiên, từ đó cho đến nay dự án vẫn còn nằm trên giấy tờ. Chính vì vậy, đến nay
toàn bộ khu phố chỉ còn 13 ngôi nhà cổ. Câu hỏi được đặt ra: “Vì sao những ngôi
nhà cổ cứ mất dần?”

Ông Trần Văn Quyến, người sinh ra và lớn lên gắn bó với mảnh đất này
cũng gần 80 năm kể lại rằng: “Từ xưa phố cổ Bao Vinh được mọi người nhắc đến
nhiều, người người cứ tập nập bán buôn trao đổi hàng hóa, có cả người Chămpa hay
người Trung Quốc nữa. Người đem đến kẻ mua về, thế nên Bao vinh là nơi thừa
hưởng được những giá trị vật chất và văn hóa tinh thần đậm đà từ các nơi để tạo nên
một Bao Vinh của riêng Bao Vinh, người dân ở đây cũng có cuộc sống ổn định và
sung túc hơn nên họ xây nhiều căn nhà khang trang bằng gỗ và ngói lợp nay là
những ngôi nhà rường còn sót lại”.

Thời huy hoàng ấy, Bao Vinh từng được so sánh với thương cảng Hội An
của Quảng Nam, mà có phần còn nhộn nhịp hơn khi nơi này gần với kinh thành
26
Huế. Sau khi phố cảng Thanh Hà nằm gần đó dần lụi tàn thì đầu thế kỷ XIX, Bao
Vinh nổi lên là nơi tập trung giao thương hết sức sôi động về đường thủy. Tàu lớn
thuyền nhỏ từ khắp trong cả nước tấp nập cập bến Bao Vinh buôn bán, trao đổi
hàng hóa sản vật. Bao Vinh từng chứng kiến có rất nhiều tàu buôn lớn đến từ Tây
Ban Nha, Pháp, Nhật Bản, Trung Quốc…đến buôn bán ở đây.

Thời gian và sự khắc nghiệt, cùng những biến thiên của lịch sự đã làm giảm
đi vai trò của Bao Vinh. Từ một thương cảng sầm uất, Bao Vinh dần trở nên thưa
thớt và vắng lặng. Rồi người ta chẳng còn biết đến nơi cách trung tâm TP.Huế chỉ
gần 10 km này từng là một thương cảng sầm uất nhất nhì của xứ Đàng Trong. Với
nhiều người ở Bao Vinh, thì quá khứ phát triển giàu có đã để lại một di sản vật chất
và phi vật chất quý giá cho nơi này. Đó là dãy phố cổ kéo dài chừng 200 m từ cầu
Bao Vinh và di sản văn hóa vẫn còn lưu dấu khá đậm nét. Nơi ấy, người Bao Vinh
từng tự hào là người phố, sánh ngang với người trong thành nội của Huế xưa.

Ông Lê Quang Chất, người dân ở khu phố Bao Vinh cho rằng: “Những ngôi
nhà nơi đây đã tồn tại hàng trăm nên bị mối, mọt, ngày càng xuống cấp nghiêm
trọng. Hơn nữa, vùng đất Bao Vinh thường xuyên bị ngập lụt nên người dân đành
cơi nới, dỡ bỏ để xây nhà mới. Hiện, những ngôi nhà cổ còn lại đều hàng trăm tuổi,
đang trong tình trạng mục nát, xuống cấp và chủ nhân của những ngôi nhà cổ này
cũng không đủ khả năng để “bảo tồn” theo nguyên trạng. Năm 2003 đã có chiến
lược để xây dựng phố cổ Bao Vinh, nhưng không hiểu vì sao, kéo dài đến bây giờ.
Trong 20 năm trước thì tất cả người dân Bao Vinh rất phấn khởi trong vấn đề bảo
tồn di sản. Nhưng chờ đợi hoài người ta cũng chán nản, rồi cộng theo cuộc sống
hằng ngày bị cuốn hút vào vòng xoáy kinh tế. Ai cũng nghĩ đến chuyện làm ăn, sinh
sống thôi chứ không nghĩ đến chuyện xây nhà cổ nữa. Trong thời gian dài đó thì
đánh mất rất nhiều".

Ông Trương Văn Giàu, Phó Chủ tịch UBND xã Hương Vinh cho biết, nhiều
năm qua, chính quyền địa phương cùng các cơ quan chức năng đã nỗ lực vận động,
tuyên truyền người dân bảo tồn nhà cổ. Tuy nhiên, nhiều gia đình vì kinh tế khó
khăn, không có điều kiện tu sửa những căn nhà cổ theo nguyên bản, trong khi nhà
đang hư hỏng, chờ sập… đành dỡ bỏ, xây lại.

27
 Như vậy, qua những ý kiến trên có thể thấy khó khăn lớn nhất trong quá trình
trùng tu bảo tồn những ngôi nhà cổ ở khu vực Bao Vinh là kinh phí, để bảo tồn
những ngôi nhà cổ người dân cần phải bỏ ra một số tiền rất lớn trong khi kinh tế của
họ lại hạn chế. Trong khi đó chính quyền địa phương và các cơ quan ban ngành lại
chưa có một động thái tích cực nào để có thể bảo tồn, trùng tu và khai thác những
ngôi nhà cổ, những giá trị văn hoá – lịch sử tại khu vực phố cổ để phát triển du lịch,
nguồn thu từ hoạt động du lịch có thể góp phần đem lại kinh phí để trùng tu những
ngôi nhà cổ cũng như tăng thêm thu nhập cho người dân địa phương. Nguyên nhân
chính dẫn đến tình trạng này có lẽ là chính quyền địa phương chưa có một chiến
lược cụ thể và quyết tâm cao.

Việc phục hồi phố cổ và biến dãy phố này thành một khu phố ẩm thực; một
làng nghề thủ công truyền thống; một phim trường; một khu phố với các trò chơi
dân gian xứ Huế; một khu phố với những tửu quán, rạp hát, các gánh xiếc, các lớp
học xưa, các nhà thuốc y học cổ truyền, lò võ cổ truyền; một khu chợ xưa… để
phục vụ du lịch, điện ảnh, vui chơi giải trí cho người dân xứ Huế và du khách thập
phương không phải là không thể thực hiện được. Vấn đề là các giải pháp hồi phục
khu phố cổ ra sao để có thể áp dụng vào thực tiễn một cách khả thi và tôn trọng
được luật bảo tồn di sản. Trong khi đó, hiện tại các di tích cấp quốc gia ở Huế như:
các hội quán của người Hoa, chùa Diệu Đế đã được bảo tồn rất công phu và kỹ
lưỡng. Do vậy chính quyền địa phương cần học tập để nhân rộng, tăng cường sự
bảo tồn này lên hơn nữa. Đáng tiếc là từ sau Festival Huế 2002, khu phố cổ này đã
và đang dần bị lãng quên và không được đưa vào chương trình Festival Huế nữa và
cho đến nay không có một công ty lữ hành nào khai thác các tour du lịch tại khu
vực phố cổ giàu tiềm năng tài nguyên du lịch văn hoá này.

c. Một số giải pháp nhằm bảo tồn và phát triển du lịch tại khu vực Phố cổ Bao
Vinh
Một tín hiệu đáng mừng trong năm nay đối với khu phố cổ Bao Vinh đó là
tỉnh Thừa Thiên Huế đã quán triệt chủ trương trong nhiệm kỳ 2020 – 2025 với mục
tiêu sớm đưa Huế trở thành thành phố trực thuộc TW trên nền tảng bảo tồn, phát
huy giá trị di sản Cố đô và bản sắc văn hóa Huế, trong đó phải thực hiện nhiệm vụ

28
quy hoạch bảo tồn khu phố cổ Bao Vinh. Bên cạnh đó, trong thời gian qua một số
bộ phim được thực hiện tại Huế cũng đã giúp quảng bá một số điểm du lịch trong
khu phố cổ đến với đông đảo du khách biết đến như: café Mắt Biếc, những con
đường hay những ngôi nhà cổ ở khu phố cổ Bao Vinh.
Trước tình hình đó, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã thống nhất hỗ trợ kinh
phí khoảng 10 tỷ đồng để triển khai thực hiện đề án bảo tồn nhà cổ và đồ án Thiết
kế đô thị khu vực phố cổ Bao Vinh nhằm bảo tồn và phát huy giá trị của khu phố cổ
này. Bên cạnh đó, với mong muốn xây dựng một không gian du lịch, tạo cảnh quan
đẹp cho phố cổ Bao Vinh dọc bờ sông Hương, vừa qua tỉnh Thừa Thiên Huế cũng
triển khai phát miễn phí sơn màu cho 54 hộ dân ở đây. Việc "khoác áo mới" cho các
ngôi nhà giáp mặt sông Hương tại phố cổ Bao Vinh cũng góp phần nhằm tạo điểm
nhấn, thu hút khách du lịch. Hy vọng, trong thời gian sắp tới, Tỉnh sẽ triển khai
nhiều giải pháp hiệu quả để có thể trùng tu, bảo tồn các ngôi nhà cổ cũng như khai
thác phát triển du lịch nơi đây tương xứng với tiềm năng vốn có lâu nay của nó.
* Đề xuất giải pháp về quy hoạch bảo tồn Phố cổ:
- Thống kê số lượng và hiện trạng những ngôi nhà cổ cần trùng tu và bảo tồn, bổ
sung danh mục các nhà cổ vào danh mục các công trình được hưởng chính sách của
"Đề án phát huy giá trị nhà vườn Huế".
- Phối hợp với người dân địa phương để nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của họ. Cũng
như có những cam kết trong thời gian chờ và thực hiện khôi phục những ngôi nhà
cổ.
- Tìm kiếm và huy động các nguồn hỗ trợ từ các dự án của các tổ chức phi chính
phủ để từ đó có nguồn kinh phí cho công tác trùng tu, bảo tồn và khôi phục các ngôi
nhà cổ.
- Tham vấn ý kiến của các nhà nghiên cứu, những chuyên gia trong và ngoài nước,
những kiến trúc sư và cả người dân địa phương để có những phương án về kiến
trúc, mỹ thuật, về lựa chọn nguyên vật liệu, từ đó trùng tu, khôi phục những ngôi
nhà cổ đảm bảo tính nguyên vẹn.
- Giải tỏa hộ dân lấn chiếm toàn tuyến (chú trọng khu vực liền kề sông Hương), rà
soát, kiểm đếm thống kế số hộ lấn chiếm. Đề xuất phương án giải phóng mặt bằng
để triển khai thực hiện.

29
- Triển khai thực hiện phân luồng giao thông, hạn chế xe đi vào khu vực, xây dựng
và tổ chức thực hiện dự án nắn chỉnh đường; kết hợp nâng cấp hạ tầng với việc hình
thành các tiện ích đô thị như bãi đỗ xe, nhà vệ sinh.
* Đề xuất giải pháp về phát triển du lịch Phố cổ:
- Thống kê và đánh giá tính hấp dẫn của các tài nguyên du lịch văn hoá tại khu vực
phố cổ để từ đó giúp các công ty lữ hành xây dựng các chương trình du lịch mới lạ,
hấp dẫn tạo nên những trải nghiệm mới cho du khách khi đến với Huế.
- Khảo sát nhu cầu của du khách về loại hình du lịch văn hoá trải nghiệm tại khu
vực phố cố. Đồng thời phỏng vấn, lấy ý kiến của người dân sinh sống trong khu vực
phố cổ để tìm hiểu mức độ ủng hộ của họ khi khai thác, phát triển du lịch tại đây
cũng như tìm hiểu mong muốn của họ khi tham gia vào các hoạt động du lịch. Bởi
chỉ khi người dân ủng hộ và tích cực tham gia vào các hoạt động bảo tồn và phát
triển du lịch thì khi đó du lịch phố cổ mới thật sự phát triển bền vững.
- Chính quyền địa phương cần phối hợp với các công ty lữ hành để triển khai các
mô hình phát triển du lịch văn hoá trải nghiệm, mô hình phát triển du lịch cộng
đồng trên nền tảng bảo tồn giá trị của các khu phố cổ.
- Tham khảo các mô hình phát triển du lịch phố cổ trên thế giới cũng như ở Việt
Nam để có những chiến lược, giải pháp hiệu quả nhằm khai thác tối ưu các tiềm
năng du lịch văn hoá tại khu phố cổ Bao Vinh.
- Thừa Thiên Huế cần kết hợp tổ chức quảng bá hình ảnh khu phố cổ hay tổ
chức các hoạt động du lịch - lễ hội tại Bao Vinh một cách thường xuyên, các tour du
lịch đưa du lịch phố cổ vào lịch trình.
- Khai thác lại ý tưởng “Phố Huế xưa - Phim trường mới - Khu du lịch mới” để
khôi phục những giá trị văn hoá truyền thống, những nét cổ kính, những giá trị “hồn
xưa nét Huế” đậm chất riêng này để đưa vào phục vụ phát triển du lịch.
2.1.3. Đồi Vọng Cảnh – Làng hương Thủy Xuân
a. Đồi Vọng Cảnh
Đồi Vọng Cảnh là một ngọn đồi cao 43m ở phía Tây Nam thành phố Huế,
chân đồi tiếp giáp bờ sông Hương, tọa lạc cách trung tâm thành phố Huế khoảng
7km. Tương truyền, đây đã từng là nơi được các vua nhà Nguyễn chọn làm địa
điểm dừng chân, nghỉ ngơi và vãn cảnh. Đây là một địa danh đẹp, làm say lòng bao
30
du khách khi đến với Huế thương. Quanh đồi là rất nhiều những lăng tẩm của các vị
vua thời Nguyễn như lăng Đồng Khánh, lăng Tự Đức, lăng Thiệu Trị, lăng Xương
Thọ, lăng bà Thánh Cung…

Hình 16: Quang cảnh đồi Vọng Cảnh

Đứng trên triền đồi, ta có được một cái nhìn bao quát đối với nhiều di tích cổ
kính và những cảnh đẹp tuyệt vời ở một không gian thiên nhiên rộng lớn xung
quanh, đặc biệt nhất là vẻ đẹp thơ mộng trữ tình vượt thời gian của sông Hương
đang uốn lượn từng ngóc ngách dưới chân đồi. Ngọn đồi nằm giữa một khúc uốn
mềm mại, dịu dàng và hấp dẫn nhất của dòng sông nổi tiếng đa tình và gợi cảm này.
Đây là nơi sông núi xích lại gần nhau để tạo ra một không gian sơn kỳ thủy tú.

31
 Hình 17: Hình ảnh dòng sông Hương êm đềm uốn lượn quanh chân đồi

Mặc dù đây không phải là điểm tham quan quá phổ biến nhưng lại rất hút du
khách. Trên cung đường đến đồi Vọng Cảnh, ta có thể nhìn ngắm hàng cây hai bên
đường rợp bóng mát, những ngôi nhà cấp 4 lưa thưa.
Núi Ngọc Trản phía xa xa như đang nhìn ngắm vẻ đẹp trầm mặc của đồi thông
Vọng Cảnh. Mở ra trước mắt là hình ảnh núi sông đẹp tựa như một bức tranh thủy
mặc. Sông Hương hiền hòa với dòng nước trong xanh, hai bên bờ phù sa là cây cối
tươi tốt. Mặc dù đẹp và thơ mộng đến thế, nhưng đồi Vọng Cảnh là nơi những người
yêu thích thiên nhiên đến tham quan và khám phá. Chính điều này đã góp phần gìn
giữ vẻ đẹp yên bình, tĩnh lặng, đúng chất của một danh lam thắng cảnh xứ Huế.
b. Làng hương Thủy Xuân
Cách đây khoảng hơn 700 năm, làng Thủy Xuân là nơi cung cấp hương đốt
cho triều đình và quan lại nhà Nguyễn cũng như cả vùng Thuận Hóa, Phú Xuân. Ngày
nay, làng Thủy Xuân vẫn tiếp tục lưu giữ và truyền lại nghề làm hương qua bao đời,
không chỉ sản xuất, kinh doanh hương đốt mà còn trở thành điểm du lịch Huế nổi
tiếng.
Làng hương Thủy Xuân cách trung tâm thành phố Huế chỉ khoảng 7km, lại
nằm trên cung đường du lịch lăng Tự Đức - đồi Vọng Cảnh nên khá thuận lợi cho
khách du lịch ghé đến.

32
 Hình 18: Hàng bán hương và đồ lưu niệm của mệ Tuyết ở làng Thủy Xuân

Bột hương được làm từ các nguyên liệu hương quế chi, hoa hồi, đinh hương,
thảo quả, nụ tùng, vỏ bưởi… phơi khô, xay nhỏ và nghiền thành bột rồi trộn theo tỷ
lệ nghiêm ngặt. Nếu là nhang quế thì bột vỏ cây quế sẽ chiếm tỷ lệ nhiều hơn,
nhang trầm thì là bột trầm. Hỗn hợp bột này sau đó được trộn với keo để tạo độ kết
dính, sau đó se lại quanh lõi hương thật đều, đẹp.

Hình 19: Hiện các hộ vẫn làm hương thủ công để phục vụ du lịch.

Những ngày nắng, các nghệ nhân lại trải hương ra sân nhà, ở 2 bên đồng cỏ để
phơi khô hương. Khác với các làng hương ở những nơi khác, làng hương Thủy Xuân
vẫn còn rất chú trọng bước nhuộm chân hương. Tại đây có đến 7 loại màu dùng để

33
nhuộm chân hương. Bên cạnh 2 màu chân hương cơ bản là đỏ và nâu, làng hương
Thủy Xuân đã pha trộn để tạo nên màu tím, vàng, xanh lá, xanh dương… để nhuộm.
Sau khi nhuộm, các cây hương được cột lại thành bó với một đầu được trải
xòe ra như đóa hoa đang nở. Các bó hương được sắp xếp thành nhiều hình thù đa
dạng: hình tròn, hình hoa, hình đối xứng… tạo nên khung cảnh rực rỡ đầy màu sắc,
trở thành background check-in đậm chất Huế của các tín đồ du lịch.

Hình 20: Bên cạnh cung đình và lăng tẩm, làng nghề làm hương rực rỡ sắc màu cũng là một điểm đến thu hút du khách.

Bên cạnh hương quế, hương trầm là một trong những sản phẩm đặc trưng
của làng hương Thủy Xuân. Hương trầm được làm từ cây dó bầu hoặc cây dó trầm.
Nguyên liệu được các hộ dân ở đây thu mua từ các phu trầm mang từ rừng về, vì
vậy hương trầm của làng hương Thủy Xuân có mùi hương nhẹ nhàng, không hề có
mùi hóa chất nhân tạo.
Tùy theo sở thích của khách hàng mà bột hương được pha trộn tỷ lệ trầm ít
hay nhiều, bột trầm càng nhiều thì giá càng cao. Hương trầm không chỉ có loại
hương cây để cắm mà còn có loại hương nụ, hương không tăm để xông, đốt.

34
 Hình 21: Công đoạn se tay thủ công của các mệ làm hương

Bên cạnh se tay thủ công, một số hộ làm hương đã đầu tư máy móc để se
được nhiều hương hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng của khách hàng. Hương
se bằng máy đều hơn, đẹp hơn mà không ảnh hưởng đến chất lượng của hương.
Đặc biệt, người dân làng hương Thủy Xuân không chỉ là các nghệ nhân làm
hương mà còn là đại sứ du lịch Huế. Người dân nơi đây sẵn sàng giới thiệu, thuyết
minh về các công đoạn làm hương và cho du khách trải nghiệm làm hương.

Hình 22: Bà Tuyết năm nay hơn 70 tuổi, làm nghề hương trong làng Thủy Xuân

Người Việt quan niệm rằng thắp một nén hương lên bàn thờ là thể hiện sự
thành kính với tổ tiên và thần linh. Vì vậy, hương là một sản phẩm văn hóa, tâm
linh có ý nghĩa đặc biệt, nhất là hương của làng hương Thủy Xuân được làm thủ

35
công từ cái tâm và đam mê của các nghệ nhân, càng tỏ lòng thành kính của người
dâng hương.
2.2. Khu vực phường Thuận Hòa
2.2.1. Tổng quan vị trí địa lý
Phường Thuận Hoà là một trong 27 phường của thành phố Huế, tỉnh Thừa
Thiên - Huế, Việt Nam. Phường nằm ở phía Đông Nam của thành phố Huế, giáp
ranh với các phường khác như Thuận Lộc, Thuận Thành và Thuận Hòa thuộc quận
Hương Thuỷ. Phường nằm ở vị trí địa lý quan trọng và có toạ độ địa lý cụ thể. Dưới
đây là một số tổng quan về vị trí địa lý và toạ độ của Phường Thuận Hoà.

Hình 23: Hình ảnh tổng quan về phường Thuận Hoà

Toạ độ của Phường Thuận Hoà:

- Vĩ độ: 16° 28′ 10″ N
- Kinh độ: 107° 34′ 14″ E

36
→ Đây là toạ độ địa lý tương đối của phường và có thể có sự chênh lệch nhỏ trong
thực tế.
Phường Thuận Hoà nằm trong khu vực trung tâm của thành phố Huế, cách
trung tâm thành phố khoảng một vài kilomet. Vị trí này tạo điều kiện thuận lợi cho
việc tiếp cận các tiện ích và dịch vụ công cộng trong thành phố.
Ngoài ra, phường Thuận Hoà nằm gần sông Hương, một con sông quan trọng chảy
qua thành phố Huế. Sông Hương không chỉ có ý nghĩa lịch sử và văn hóa mà còn
mang lại vẻ đẹp tự nhiên cho khu vực này.
Với vị trí địa lý và toạ độ như trên, phường Thuận Hoà được coi là một trong những
khu vực quan trọng và thuận lợi của thành phố Huế. Vị trí này tạo điều kiện thuận
lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội và văn hóa của phường, cũng như cung cấp một
môi trường sống tốt cho cư dân sinh sống trong khu vực.
- Mật độ:
* Dân cư:
Phường Thuận Hoà có dân số đông đúc và đa dạng. Dân cư trong phường
này bao gồm các hộ gia đình, người lao động và người ngoại tỉnh đến định cư. Mỗi
gia đình có thể có một hoặc nhiều thành viên, tạo nên một cộng đồng đa văn hóa và
đa thế hệ.
* Cơ sở hạ tầng:
- Hệ thống đường giao thông:
+ Phường Thuận Hoà có một mạng lưới đường giao thông phát triển, kết nối với các
tuyến đường chính của thành phố Huế. Các con đường chính trong phường được
xây dựng rộng rãi và được trải nhựa để đảm bảo việc di chuyển thuận lợi và an toàn
cho giao thông cá nhân và công cộng.
+ Đường phố trong phường được bảo trì và tu bổ đều đặn, với việc sửa chữa các vết
nứt, lỗi mặt đường và bảo vệ bề mặt đường khỏi hư hỏng do thời tiết và sự sử dụng
hàng ngày.
- Giao thông công cộng:
+ Phường Thuận Hoà có một hệ thống giao thông công cộng phát triển để phục vụ
cư dân. Điều này bao gồm taxi và các dịch vụ vận chuyển công cộng khác.

37
+ Các điểm dừng taxi và xe điện du lịch được đặt ở các vị trí thuận lợi trong
phường, giúp cư dân tiếp cận dễ dàng và thuận tiện. Hệ thống giao thông công cộng
này giúp giảm tắc nghẽn giao thông và khuyến khích sử dụng các phương tiện công
cộng.
- Hệ thống cấp nước và hệ thống thoát nước:
+ Phường Thuận Hoà có hệ thống cấp nước và hệ thống thoát nước đảm bảo cung
cấp nước sạch cho cư dân và xử lý nước thải hiệu quả.
+ Hệ thống cấp nước đảm bảo cung cấp nước sạch, ngọt và an toàn cho việc sinh
hoạt hàng ngày của cư dân. Hệ thống thoát nước đảm bảo việc thu gom, xử lý và xả
nước thải an toàn và bảo vệ môi trường.
- Hệ thống điện và viễn thông: Dân cư ở phường Thuận Hoà chủ yếu sinh
sống trong các căn nhà ở riêng lẻ và nhà thuê. Có sự đa dạng về kiểu nhà cửa, từ
những căn hộ nhỏ trong các tòa nhà cao tầng đến các ngôi nhà truyền thống và nhà
ở riêng lẻ. Cấu trúc nhà cửa phản ánh sự phát triển và thay đổi của phường qua các
giai đoạn lịch sử.
- Phần lớn dân cư trong phường Thuận Hoà là người dân lao động, có nhiều
ngành nghề và nghề nghiệp khác nhau. Có người làm việc trong các ngành công
nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch. Ngoài ra, một số người dân cũng có công
việc tự làm, như buôn bán nhỏ, nông nghiệp và thủ công mỹ nghệ.
- Phường Thuận Hoà cũng có một số cơ sở giáo dục từ mẫu giáo đến trường
trung học phổ thông, cung cấp cho trẻ em và thanh thiếu niên cơ hội học tập. Ngoài
ra, phường cũng có các cơ sở y tế như trạm y tế, đảm bảo sức khỏe và chăm sóc y tế
cho cư dân.
- Về mặt văn hóa và giải trí, phường Thuận Hoà có nhiều khu vực công cộng
như công viên, sân vận động. Đây là nơi mọi người có thể thư giãn, tận hưởng
không gian xanh và tham gia vào các hoạt động thể thao và văn hóa. Ngoài ra, có
các cửa hàng, siêu thị, chợ và quán cafe phục vụ nhu cầu mua sắm, giải trí và ăn
uống của cư dân.
- Cộng đồng dân cư ở phường Thuận Hoà cũng thường tổ chức các hoạt
động xã hội và văn hóa như lễ hội, liên hoan và gặp mặt cộng đồng. Đây là cơ hội
để người dân giao lưu, tạo mối quan hệ và duy trì truyền thống văn hóa địa phương.

38
 - Tổ chức xã hội như hội đoàn thể, câu lạc bộ và các tổ chức tình nguyện
cũng có mặt trong phường, đóng góp vào việc xây dựng cộng đồng và hỗ trợ các
hoạt động xã hội.
- Phường Thuận Hoà là một khu vực đa dạng về dân cư, mang lại sự phong
phú và sôi động cho cuộc sống trong thành phố Huế. Với một cộng đồng đa văn
hóa, các dịch vụ và tiện ích phong phú, phường Thuận Hoà là nơi thuận tiện và hấp
dẫn để sinh sống và làm việc.
+ Phường Thuận Hoà có một hệ thống điện và viễn thông phát triển để đáp ứng nhu
cầu của cư dân và doanh nghiệp trong khu vực.
+ Hệ thống điện đảm bảo cung cấp điện ổn định và liên tục cho các hộ gia đình, cơ
sở kinh doanh và cơ quan trong phường. Hệ thống viễn thông đảm bảo mạng lưới
liên lạc và truyền thông hiệu quả trong phạm vi phường.
- Hệ thống xử lý chất thải:
+ Phường Thuận Hoà có hệ thống xử lý chất thải để đảm bảo việc xử lý chất thải an
toàn và bảo vệ môi trường. Các phương pháp xử lý chất thải được áp dụng như thu
gom, tái chế và tiêu hủy chất thải đúng quy định.
+ Hệ thống xử lý chất thải được quản lý và vận hành bởi các cơ quan chức năng,
đảm bảo rằng việc xử lý chất thải được thực hiện một cách an toàn và tuân thủ các
tiêu chuẩn môi trường.
- Cơ sở y tế:
+ Phường Thuận Hoà có các cơ sở y tế như phòng khám, nhà thuốc và trạm y tế để
đáp ứng nhu cầu chăm sóc sức khỏe của cư dân trong khu vực.
+ Các cơ sở y tế này cung cấp dịch vụ y tế cơ bản và chuyên sâu, bao gồm khám
bệnh, điều trị và chăm sóc sức khỏe cho cư dân. Các cơ sở y tế được trang bị trang
thiết bị hiện đại và có đội ngũ y tế chuyên nghiệp để đảm bảo chất lượng dịch vụ y
tế.
- Các cơ sở công cộng khác:
+ Ngoài những cơ sở đã nêu trên, phường Thuận Hoà còn có các cơ sở công cộng
khác như thư viện, trung tâm văn hóa, bưu điện, trung tâm thương mại và chợ.
+ Thư viện cung cấp nguồn tư liệu học tập và giải trí cho cư dân. Trung tâm văn hóa
tổ chức các hoạt động văn hóa, nghệ thuật và giáo dục. Bưu điện đảm bảo dịch vụ

39
giao nhận thư tín hiệu quả. Trung tâm thương mại và chợ cung cấp nhiều lựa chọn
mua sắm và giao dịch hàng ngày cho cư dân trong phường.
- Hệ thống an ninh và an toàn:
+ Phường Thuận Hoà có hệ thống an ninh và an toàn đảm bảo sự yên tĩnh và an
toàn cho cư dân.
+ Các lực lượng công an và bảo vệ dân phố đảm bảo trật tự và an ninh trong khu
vực. Có sự hiện diện của đèn đường và hệ thống camera giám sát để đảm bảo an
toàn cho cư dân và tài sản cá nhân.
- Hệ thống cấp năng lượng:
+ Phường Thuận Hoà cung cấp hệ thống cấp năng lượng đảm bảo cung cấp điện
cho cư dân và doanh nghiệp trong khu vực.
+ Các hệ thống điện mặt trời và các nguồn năng lượng tái tạo khác được sử dụng để
giảm tiêu thụ năng lượng và bảo vệ môi trường.
- Khu vực công cộng và tiện ích khác:
+ Phường Thuận Hoà cũng có các khu vực công cộng như công viên, sân vận động,
nhà hát và khu vui chơi.
+ Các khu vực công cộng này được trang bị các tiện ích như bàn ghế, đèn chiếu
sáng, sân chơi trẻ em và các thiết bị thể thao để cư dân có thể thư giãn và tham gia
vào các hoạt động giải trí và vui chơi.
→ Cơ sở hạ tầng của Phường Thuận Hoà đã được phát triển để đáp ứng nhu
cầu của cư dân và đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực. Với hệ thống đường
giao thông, giao thông công cộng, cấp nước, xử lý chất thải, điện, viễn thông và các
cơ sở công cộng khác, phường tạo ra một môi trường sống thuận lợi và tiện nghi
cho cư dân.
- Không gian công cộng:

Phường Thuận Hoà, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Việt Nam, có
nhiều không gian công cộng đa dạng để phục vụ nhu cầu giải trí, thư giãn và gặp gỡ
của cư dân. Dưới đây là một mô tả chi tiết về không gian công cộng của Phường
Thuận Hoà.
- Công viên:

40
+ Phường Thuận Hoà có một số công viên nhỏ và lớn để cư dân thư giãn và tận
hưởng không gian xanh.
+ Các công viên được trang trí với cây cối, hoa cỏ và hệ thống thảm cỏ, tạo nên một
môi trường yên tĩnh và tự nhiên. Các lối đi, bàn ghế và khu vực nghỉ ngơi cũng
được xây dựng để cư dân có thể thư giãn và tận hưởng không gian tự nhiên.
- Công viên trẻ em:
+ Phường Thuận Hoà có các khu vực công cộng dành riêng cho trẻ em, với các trò
chơi và thiết bị giúp trẻ em vui chơi và phát triển.
+ Các công viên trẻ em được trang bị các thiết bị như cầu trượt, xích đu, máy chơi
bập bênh và các trò chơi nhảy múa, tạo điều kiện cho trẻ em có một môi trường an
toàn và thú vị để chơi đùa.
- Sân vận động:
+ Phường Thuận Hoà có một số sân vận động để tổ chức các hoạt động thể thao và
sự kiện cộng đồng.
+ Sân vận động có sân cỏ và bãi đỗ xe cho khán giả. Đây là nơi tổ chức các trận đấu
bóng đá, cuộc thi thể thao và biểu diễn nghệ thuật.
- Nhà hát và trung tâm văn hóa:
+ Phường Thuận Hoà có một số nhà hát và trung tâm văn hóa để tổ chức các sự kiện
văn hóa, nghệ thuật và giải trí.
+ Nhà hát và trung tâm văn hóa cung cấp không gian cho các buổi biểu diễn âm
nhạc, diễn xuất, kịch nghệ, hội thảo và triển lãm nghệ thuật.
- Khu vui chơi giải trí:
+ Phường Thuận Hoà có một số khu vui chơi giải trí như các trung tâm trò chơi điện
tử, rạp chiếu phim và cửa hàng giải trí.
+ Những khu vực này cung cấp các hoạt động giải trí như xem phim, chơi game, trò
chơi thể thao và vui chơi gia đình.
- Chợ và khu thương mại:
+ Phường Thuận Hoà có các chợ và khu thương mại để cung cấp các sản phẩm và
dịch vụ cho cư dân.

41
+ Chợ là nơi mua sắm hàng hóa từ thực phẩm tươi sống đến hàng may mặc và các
mặt hàng gia dụng. Khu thương mại có các cửa hàng bán lẻ, siêu thị và cửa hàng
tiện lợi để đáp ứng nhu cầu mua sắm của cư dân.
- Quảng trường và không gian công cộng trung tâm:
+ Phường Thuận Hoà có một số quảng trường và không gian công cộng trung tâm,
nơi cư dân có thể tập trung, gặp gỡ và tổ chức các sự kiện cộng đồng.
+ Các quảng trường và không gian công cộng trung tâm có không gian mở, đường
đi bộ, khu vực ngồi và sân khấu, tạo điều kiện cho các buổi biểu diễn, hội thảo, hội
chợ và các hoạt động khác.
- Khu vực thể thao:
+ Phường Thuận Hoà có một số khu vực thể thao như sân bóng đá, sân tennis và sân
cầu lông.
+ Những khu vực này cung cấp không gian cho các hoạt động thể thao như chơi
bóng đá, tennis, cầu lông và các hoạt động thể thao khác.
- Khu vực câu cá:
+ Phường Thuận Hoà có một số khu vực câu cá dành cho những người yêu thích
câu cá và muốn tận hưởng không gian ngoại tự nhiên.
+ Các khu vực câu cá có thể nằm gần sông Hương hoặc hồ nước nhân tạo, tạo điều
kiện cho các hoạt động câu cá và thư giãn ngoại tự nhiên.
- Khu vực thảo nguyên:
+ Phường Thuận Hoà có một số khu vực thảo nguyên và vườn hoa công cộng để tạo
ra không gian xanh và thư giãn cho cư dân.
+ Những khu vực này có cây cối, hoa cỏ và hệ thống đường đi bộ, tạo một không
gian tự nhiên yên tĩnh và thú vị.
→ Tổng quan về không gian công cộng của Phường Thuận Hoà cho thấy sự
đa dạng và phong phú của cơ sở hạ tầng trong việc đáp ứng nhu cầu giải trí, thư
giãn và gặp gỡ của cư dân. Các công viên, khu vui chơi trẻ em, sân vận động, nhà
hát và trung tâm văn hóa tạo ra không gian cho các hoạt động văn hóa, nghệ thuật
và thể thao. Ngoài ra, chợ, khu thương mại và không gian công cộng trung tâm cung
cấp các dịch vụ mua sắm, gặp gỡ và tổ chức sự kiện cộng đồng. Không gian công

42
cộng trong phường cũng tạo điều kiện cho cư dân thư giãn, tận hưởng không gian
xanh và gặp gỡ bạn bè, gia đình và cộng đồng.
2.2.2. Các tuyến đường khảo sát trong khu vực phường Thuận Hoà
a. Đường Lê Huân

Hình 25: Trục đầu Lê Huân Hình 24: Trục cuối Lê Huân

- Chủ yếu là nhà 1, 2 tầng; số ít là 3 tầng. Mục đích sử dụng chủ yếu là kinh doanh,
buôn bán các mặt hàng quần áo, đồ ăn, đồ uống và một số mặt hàng khác,…
- Các hộ gia đình không kinh doanh thường có khoảng sân rộng, trong cùng là nhà,
hộ kinh doanh buôn bán xây dựng dạng nhà ống.
- Vỉa hè rộng rãi được sử dụng để gửi xe, kinh doanh…
- Địa bàn có 2 trường học: Trung học cơ sở Trần Cao Vân và Trung học phổ thông
Bùi Thị Xuân.
- Giá đất dao động từ 130-170tr/m2.

43
b. Đường Ông Ích Khiêm

Hình 26: Đường Ông Ích Khiêm

- Gần nút giao Lê Huân chủ yếu bán đồ đặc sản Huế, một số cửa hàng kinh doanh
nước uống, cà phê, quán ăn…
- Chủ yếu là nhà 1 - 2 tầng, đa phần toàn nhà cấp 4, xây khá thấp.
- Giá nhà dao động từ 50-70tr/m2.
c. Đường Ngô Thời Nhậm

Hình 27: Hồ Xã Tắc đang được giải tỏa và thi công xây dựng dự án mới.

44
- Đa phần là nhà hai tầng, được xây dựng khá kiên cố hóa chắc chắn. Ngõ rộng
3,2m² giá bán 400m là 4 tỉ (Sâu 50m, rộng 8m), khoảng 31triệu/m2. Được xây dựng
từ năm 2021 dự kiến năm 2025 xong.

- Con đường kinh doanh nhiều mặt hàng đa dạng.

- Mặt sau là trường tiểu học Thuận Hòa.

d. Đường Trần Nguyên Đán và Đường Trần Nguyên Hãn

Hình 28: Nút giao Trần Nguyên Đán – Trần Nguyên Hãn

- Nhiều hộ kinh doanh ăn uống, giải khát. Trục đường có 2 ao/hồ và nhà đang thi
công, cơ sở giáo dục là trường mầm non Thuận Hòa trường tiểu học Thuận Hòa.
- Từ nút giao Trần Nguyên Đán với Nguyễn Thiện Thuật tới hồ Xã Tắc (phía
trường mầm non thuận Hòa) di dời người dân, phá bỏ nhà ở để xây dựng dự án phát
triển mới là đền Xã Tắc.
- Chủ yếu kinh doanh hàng hoá, ăn uống, quần áo.
- Mặt đường rộng 3m, vỉa hè rộng 0,5m.
e. Đường Nguyễn Thiện Thuật
- Phần lớn là buôn bán tạp hóa

- Mặt đường rộng khoảng 3,7m

- Giá nhà khá cao dao động khoảng từ 80-100tr/m2

f. Đường Đặng Trần Côn

- Khu vực có trường mầm non Thuận Hòa và Trung học phổ thông Đặng Trần Côn.
45
- Mặt đường rộng 3m, vỉa hè 0,5m.

- Có khoảng 22 nhà ở, và số lượng dân cư không cao.

Nhận xét:

Phân tích trên ảnh vệ tinh, sử dụng đất từ trước khi đi thực tập, bổ sung mật
độ theo chiều cao. Ghi chú lại các địa danh trên bản đồ. Khoanh vi trung tâm của
khu vực nghiên cứu (theo quan điểm của nhóm).

Hình 29: Khu vực phường Thuận Hoà trên vệ tinh

Những bất cập trong quy hoạch thành phố Huế (Dựa vào khảo sát thực địa):
- Phường Thuận Hòa không có quá nhiều biến động từ năm 2020 đến nay, chỉ có hồ
Xã Tắc biến động sử dụng đất di dời người dân phá bỏ nhà ở xây đựng đền Xã Tắc.
- Hồ Thái Trạch đang xây đắp bờ kè quanh hồ, nằm trong kiệt 126 Nguyễn Trãi.
- Hồ Xã Tắc nằm trên trục đường Ngô Thì Nhậm và Trần Nguyên Đán đang thi công,
di dời người dân và phá bỏ nhà ở để xây dựng dự án phát triển mới đền Xã Tắc.

46
 Hình 30: Hồ Thái Trạch

Hình 31: Hồ Xã Tắc

→ Hồ Xã Tắc đang trong quá trình lấp để xây dựng chùa Xã Tắc.

3. KHU ĐÔ THỊ MỚI AN VÂN DƯƠNG

3.1. Tổng quan khu đô thị mới An Vân Dương
Huế là đô thị di sản và cảnh quan thiên nhiên, là nơi bảo tồn một quần thể
lớn di sản văn hóa. Hiện mật độ dân số Huế ở mức khá cao, các khu vực trung tâm
có nguy cơ quá tải, hạ tầng kỹ thuật lại chưa đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển đô
thị.

47
 Để giải quyết vấn đề này, tỉnh Thừa Thiên - Huế đã ban hành Quyết định số
1577/QĐ-UBND ngày 9/5/2005 mở rộng TP. Huế về phía Đông, Đông Nam, hình
thành KĐT An Vân Dương. Đây là khu đô thị mới, hiện đại xen lẫn các hình thức ở,
sản xuất tiểu thủ công nghiệp, là trung tâm thể dục thể thao, vui chơi giải trí, phục
vụ nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và được phân thành bốn khu đô thị mới với bốn chức
năng khác nhau. Các khu A, B, C, D thuộc khu đô thị An Vân Dương sẽ là nơi đón
nhận lượng lớn người dân dịch chuyển dần ra khỏi vùng đất nội thành. Mục đích
hình thành khu đô thị mới An Vân Dương nhằm giãn dân từ nội thành ra khu đô thị
mới, làm giảm sức nén đô thị, hạn chế tắc đường vào giờ cao điểm. Dự án này đón
đầu xu hướng phát triển tập trung tuy nhiên vẫn phải mất nhiều thời gian hình thành
khu đô thị kiểu mẫu đúng với kế hoạch đề ra.
Dự án KĐT An Vân Dương thuộc phường Xuân Phú và An Đông, Huyện
Phú Vang và Hương Thủy, TP. Huế với các lợi thế là 3 mặt giáp sông cùng tiềm
năng hạ tầng nổi trội.
Dự án KĐT An Vân Dương được đầu tư bởi các công ty Liên doanh CTCP
đầu tư BĐS Phú Xuân – CTCP Constrexim Số 1 (Confitech) – CTCP Confitech Tân
Đạt. Đây là chủ đầu tư sơ cấp. Khu đô thị mới An Vân Dương lại bao gồm nhiều
khu đô thị nhỏ trong đó với các chủ đầu tư thứ cấp như: Công ty cổ phần Xây dựng
& Đầu tư Xuân Phú, Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital,…
Khu đô thị được tổ chức thành bốn khu vực:
- Khu 1 (441ha): thuộc phường Vĩ Dạ và xã Thủy An, tập trung các nhà chung cư
cao tầng (12 - 21 tầng) hiện đại và trung tâm thương mại.
- Khu 2: thuộc xã Thủy Vân, tập trung các chung cư cao tầng nhưng mật độ thấp,
bên cạnh đó còn có các trung tâm văn hóa, giải trí, làng nghề truyền thống, di tích
lịch sử.
- Khu 3: dọc hai bên tỉnh lộ 10 thuộc xã Phú Thượng, Phú Mỹ, là khu nhà ở thấp
tầng kết hợp khu sinh thái nông nghiệp.
- Khu 4: dọc đường vành đai phía bắc và quốc lộ 49A, thuộc xã Phú Dương, Phú
An, là khu nhà ở thấp tầng, khu thể thao, dịch vụ du lịch. Ngoài ra còn có khu dự
trữ phát triển nằm ở toàn bộ phía đông đường Thủy Dương - Thuận An.

48
 Khu đô thị mới An Vân Dương thuộc Zone A của khu đô thị An Vân Dương
có quy mô 8,3 ha. Trong đó gồm có:
✓ 17.633m2 đất nhà phố liền kề
✓ 9.905m2 đất nhà biệt thự
✓ 27.196m2 đất ở kết hợp dịch vụ thương mại
Người dân Huế ưa thích khu A tại khu đô thị An Vân Dương, đặc biệt những
dự án nằm ở trục phát triển hướng tâm tại đây như dự án chung cư Xuân Phú, khu
đô thị The Manor Crown, khu đô thị Phú Mỹ An, BGI Topaz Downtown, chung cư
Aranya, khu đô thị An Cựu,…. Bởi trong tương lai, tại đây sẽ có hệ thống dịch vụ,
thương mại hiện đại và đồng bộ cao; song vẫn đảm bảo mối liên hệ gần gũi, gắn kết
với nhịp sống văn hóa, thói quen sinh hoạt thường ngày “cũ” của người Cố đô.
Trong thời gian thực tập 3 ngày từ ngày 29/6 - 1/7, nhóm 6 đã đi khảo sát 4
địa điểm chính trong khu đô thị mới An Vân Dương là khu tái định cư Xuân Phú,
khu đô thị The Manor Crown, khu đô thị Phú Mỹ An, dự án BGI Topaz
Downtown.
Huế đang thúc đẩy phát triển để trở thành thành phố trực thuộc trung ương
nên các cơ quan công quyền nhà nước sẽ được chuyển từ nội đô sang khu đô thị
mới An Vân Dương.
Hiện nay, một số cơ quan công quyền đang và đã được chuyển về khu đô thị
mới An Vân Dương như:
✓ Cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế, Kho bạc nhà nước Thừa Thiên Huế (sát khu
đô thị The Manor Crown).
✓ Các Sở ban ngành trong khu đô thị hành chính của tỉnh Thừa Thiên Huế như
Sở Giáo dục và Đào tạo tỉnh Thừa Thiên Huế, Sở Y tế tỉnh Thừa Thiên Huế, Sở xây
dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, Ban quản lý Khu kinh tế, công nghiệp tỉnh Thừa Thiên
Huế,... nằm trên mặt đường Võ Nguyên Giáp giao với trục đường chính Tố Hữu
(nằm về phía khu tái định cư Xuân Phú).
✓ Bộ chỉ huy quân sự tỉnh Thừa Thiên Huế trên mặt đường Văn Tiến Dũng,
Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế trên đường Hoàng quốc Việt nối dài (gần với
khu đô thị BGI Topaz Downtown).

49
 Theo thực tế nhóm khảo sát được, các cơ quan công quyền này được xây
dựng trên mặt đường chính, có hàng cây xanh trước và vỉa hè từ 5 - 7m, đằng sau là
lớp nhà dân, khu chung cư,…. Mục đích chính của tỉnh khi đặt các tòa cơ quan văn
phòng trước nhà dân nhằm quản lý diện mạo của khu vực, do cơ quan công quyền
có xu hướng xây dựng lùi vào trong để lại khoảng trống trồng cây xanh, vỉa hè, bãi
đậu xe,…. Trong khi đó, nhà dân có xu hướng xây nhà sát mặt đường để lấn chiếm
diện tích đất, dễ bị biến đổi hình thái sẽ không có cây xanh, vỉa hè làm thay đổi diện
mạo của đô thị.
Trong 4 khu đô thị mà nhóm khảo sát thì mỗi khu đô thị đều có chức năng,
mục đích riêng:
✓ Khu tái định cư Xuân Phú là nhà ở xã hội (thấp cấp) với những hộ gia đình
có thu nhập từ trung bình đến cao.
✓ Khu đô thị The Manor Crown bao gồm nhiều loại hình bất động sản như
shophouse, biệt thự liền kề và chung cư với chuỗi tiện ích phục vụ cho nhu cầu của
cư dân.
✓ Khu đô thị Phú Mỹ An: chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị với hai loại
hình chính là biệt thự đơn lập và biệt thự liền kề thiết kế sang trọng với phân khúc
cao nhằm hướng đến đối tượng khách hàng cao cấp.
✓ Dự án BGI Topaz Downtown với loại hình chính là shophouse, nhà liền kề
vừa là nơi cư trú vừa có thể kết hợp kinh doanh đa dạng sản phẩm như: tầng trệt có
thiết kế đa năng có thể sử dụng để buôn bán, mở cửa hàng, văn phòng đại diện,…

3.2. Khu đô thị Phú Mỹ An

3.2.1. Tổng quan dự án
Khu đô thị Phú Mỹ An được đầu tư bởi Công ty cổ phần Aninvest. Khu đô
thị được khởi công năm 2017, tọa lạc tại khu A KĐT mới An Vân Dương. Diện tích
đất quy hoạch khoảng 16,4 ha. Có các loại hình sản phẩm chính như: Biệt thự liền
kề, Căn hộ, Nhà phố thương mại.

50
 Hình 32: KĐT Phú Mỹ An trên bản đồ

Với mục đích tạo nên một môi trường sống trong lành, thư thái, hài hòa với
thiên nhiên, chủ đầu tư dự án Phú Mỹ An đã tạo nên những công trình bền vững,
đáp ứng cuộc sống đầy đủ và tiện nghi của cư dân nơi đây.Định hướng nhằm tạo lập
nên một môi trường sống hài hòa giữa con người với thiên nhiên tại TP Huế. Trong
đó, dự án đặc biệt chú trọng tạo nên các công trình nhà ở bền vững để mang lại cuộc
sống trọn vẹn và tiện nghi nhất cho cư dân.
3.2.2. Cơ cấu dân cư, khả năng tiếp cận
- Giá: Shop house: 40 - 45tr/m2 (126m2)
Biệt thự đơn lập: 35 - 40tr/m2 (210 - 230m2)
Căn hộ chung cư: 2 - 3 tỷ/căn (55 - 75m2)
→ Giá nhà ở Phú Mỹ An thuộc phân khúc cao cấp, được đánh giá là khá cao so với
mức thu nhập trung bình của người dân tỉnh Thừa Thiên Huế (khoảng 57 triệu
đồng/năm). Vì vậy, cư dân ở Phú Mỹ An là những hộ gia đình có thu nhập cao và
độ tuổi trung bình cao bởi vì đa số hộ gia đình có số tiền lớn để mua nhà ở đây
thưởng phải trải qua thời gian tích lũy khá lâu.Và một lý do khác khiến độ tuổi
trung bình ở đây cao hơn các khu khác bởi vì định hướng từ đầu của KĐT là hướng
đến phát triển KĐT xanh, trong lành, yên tĩnh, hòa hợp thiên nhiên mà đó là những
nhu cầu mà người lớn tuổi hướng đến.
* Cư dân chủ yếu là người Huế
Mật độ dân cư ở đây khá thưa thớt, chỉ khoảng ⅙ so với dự kiến vì giá ở mức
cao mà sức mua của người dân ở Huế chưa cao kèm theo giá nhà ở có xu hướng

51
giảm nên các nhà đầu tư cũng không ưu tiên lựa chọn thay vào đó họ đầu tư vào các
bất động sản giá rẻ nhưng có xu hướng tăng giá, điển hình như KĐT Xuân Phú,
ngoài ra KĐT Phú Mỹ An cũng tồn tại nhiều bất cập chưa làm hài lòng được khách
hàng.
Khu đô thị Phú Mỹ An sở hữu vị trí chiến lược – kết nối đa chiều. Dự án nằm
ngay trung tâm của KĐT Phú Mỹ An, cụ thể thuộc khu A của khu đô thị mới An
Vân Dương - đối diện với trung tâm hành chính công của tỉnh Thừa Thiên Huế.

Hình 33: Khoảng cách từ KĐT Phú Mỹ An đến các dịch vụ giải trí rất gần

Với vị trí “chiến lược” này”, đây được đánh giá là mảnh đất kim cương đã và
đang dần khẳng định giá trị của mình với vị thế là một trung tâm đô thị của tỉnh.
Ngoài ra, dự án có vị trí giao thương vô cùng thuận lợi, đặc biệt nhất là khi Toyota
Phú Mỹ An còn hiện hữu ngay giữa trung tâm của Khu đô thị Phú Mỹ An - đây được
đánh giá là nơi hội tụ tài lộc, năng lượng, mang lại lợi thế may mắn trong việc kết nối
lưu thông khu vực. Đồng đồng góp phần kiến tạo vượng khí cho quý gia chủ an cư.
Từ vị trí dự án, quý cư dân có thể đi đến:
- Chỉ mất 7 phút để di chuyển đến Đại Nội.
- Chưa đến 1.5km để đến Vincom Plaza Huế.
- Với 12 phút di chuyển để đi đến sân bay Phú Bài.
- 5 phút di chuyển để đến Các bệnh viện Trung ương Huế.
- 6 phút để di chuyển tới khu liên hợp của các trường đại học.
→ Khả năng tiếp cận về mặt giao thông là khá thuận lợi, đáp ứng tốt nhu cầu đi lại
của người dân trong và người khu đô thị. Các yếu tố về vị trí cũng như khả năng tiếp

52
cận là một trong những yếu tố được người mua rất quan tâm bên cạnh chất lượng thi
công và môi trường sống. Đây được xem như là một lợi thế được chủ đầu tư tính toán
và khái thác triệt để nhằm gia tăng sức hút cho KĐT.
3.2.3. Chức năng, tổ chức không gian

Hình 34: Bản đồ quy hoạch tổng thể KĐT Phú Mỹ An

Nằm trong khu đô thị An Vân Dương, KĐT Phú Mỹ An Huế được thiết kế
theo mô hình không gian cảnh quan trung tâm với quy hoạch xanh, sử dụng đất hỗn
hợp đa chức năng, đáp ứng nhu cầu linh hoạt của Khu Trung tâm Dịch vụ Thương
mại phía Nam TP. Huế.
Với vị trí thuận lợi tiếp giáp với mặt đường Tố Hữu và Võ Nguyên Giáp, chủ
đầu tư đã tận dụng mặt bao quanh phía ngoài của KĐT để xây dựng các tòa nhà
phức hợp cao tầng. Theo quy hoạch của chủ đầu tư thì phần phía dưới của những
tòa nhà này sẽ là các khu dịch vụ - thương mại để đáp ứng nhu cầu mua sắm, giải trí
của cư dân cũng như tận dụng sự sầm uất của 2 cung đường Tố Hữu và Võ Nguyên
Giáp trong tương lai để kinh doanh buôn bán còn bên trên là các căn hộ chung cư
cao cấp.

53
 Hình 35: Phối cảnh 3D KĐT Phú Mỹ An nhìn từ trên cao

Thế nhưng hiện tại vì Phú Mỹ An là khu đô thị mới, trong một loạt các tòa
nhà trên thì mới hoàn thành xong tòa Nera Garden. Và tòa Nera Garden thì mới
hoàn thiện xong chưa tổ chức kinh doanh được nhiều, dẫn đến nhiều người dân
phàn nàn vì không được đáp ứng đủ nhu cầu về mua sắm, giải trí phải di chuyển ra
các khu vực khác, vào trung tâm thành phố. Vì vậy vấn đề của chủ đầu tư bây giờ
cần đẩy nhanh hơn nữa tiến độ xây dựng và bổ sung thêm các trung tâm thương mãi
dịch vụ để đáp ứng tốt hơn nhu cầu người dân cũng như gia tăng sức hút cho khu đô
thị.

54
 Hình 38: Lối vào KĐT Phú Mỹ An cạnh tòa Nera Garden

Hình 36: Biệt thự đơn lập Hình 37: Shop house

Tiếp vào bên trong là các khu biệt thự đơn lập, shop house được thiết kế theo
hình thức kiến trúc hiện đại kết hợp những chi tiết cổ điển. Một điểm đáng chú ý ở
đây là mặc dù diện tích các căn biệt thự đơn lập và shop house trên là khá lớn
(khoảng 130m2/căn shop house và khoảng 230m2/căn biệt thự đơn lập) nhưng toàn
bộ đều không có gara để xe.
Qua tìm hiểu thì có một số nguyên nhân sau: Đầu tiên đối với các căn biệt
thự đơn lập thì do diện tích khá lớn (khoảng 230m2) cộng với thiết kế khoảng sân
rộng nên đa số các hộ gia đình ở biệt thự đơn lập thường để xe trong sân khi cần sự
an toàn. Còn các căn shop house thì diện tích nhỏ hơn (khoảng 130m2), cần sử dụng

55
không gian tầng trệt để buôn bán cùng với đặc điểm của một căn shop house là
buôn bán, các phương tiện không cần đậu đỗ quá lâu.
Tuy nhiên, với việc cả KĐT Phú Mỹ An không có nổi 1 bãi đỗ xe thì có thể
trong tương lai khi cư dân ở đây đông hơn dẫn theo số lượng phương tiện ngày càng
gia tăng thì có thể KĐT sẽ gặp phải một số vấn đề như: lấn chiếm vỉa hè, lòng lề
đường, gây mất mỹ quan đô thị, tắc nghẽn giao thông, không đảm bảo an toàn cho
phương tiện khi đậu đỗ… Vì vậy, để tránh xảy ra hậu quả khó lường trong tương lai
thì chủ đầu tư nên nghiên cứu bổ sung bãi đỗ xe. Có thể tham khảo một số phương
án làm bãi đỗ vừa thông minh và tiết kiệm chi phí của các khu đô thị khác.

Hình 39: Bãi đỗ ô tô thông minh ở Hà Nội

Hệ thống giao thông cũng như không gian công cộng ở KĐT Phú Mỹ An
được quan tâm đặc biệt. Các trục đường chính trong KĐT rộng, có vỉa hè, hai bên
đường được trồng nhiều cây xanh. Vì nắm bắt được ở đây có nhiều cư dân cao tuổi
cũng như hộ gia đình là các nhóm đối tượng rất quan tâm đến sức khỏe nên để đáp
ứng nhu cầu giải trí, thể dục thể thao thì ở trung tâm khu đô thị chủ đầu tư thiết kế
một công viên công cộng có bố trí các thiết bị tập thể dục để cư dân sử dụng.

56
 Hình 40: Hình ảnh thực tế Hình 41: Hình ảnh phối cảnh 3D nhìn từ trên cao

Đặc biệt đây là một KĐT mở, hoàn toàn không có tường rào hay cổng kiểm
soát ra vào. Cư dân ở đây đa số là hộ gia đình và người lớn tuổi nên vấn đề an toàn
cho cá nhân cũng như thành viên trong gia đình luôn được ưu tiên. Nhưng khảo sát
thì đa số cư dân cảm thấy không cần thiết phải bổ sung tường rào bởi vì mặc dù
không có tường rào, cổng kiểm soát ra vào nhưng với các tòa nhà bao quanh bên
ngoài cộng với có các chốt bảo vệ ở các lối vào nên phần nào cư dân ở đấy cảm
thấy yên tâm về vấn đề an ninh. Lý do thứ 2 mà cư dân ở đây thấy không cần bổ
sung tường rào, cổng kiểm soát bởi vì hiện tại khu vực này đang khá thưa thớt dân
cư nên phần nào họ muốn một không gian mở để có thêm ngoài bên ngoài vào giao
lưu, gặp gỡ. Đây cũng là tính toán khá thành công trong thiết kế của chủ đầu tư khi
vừa tiết kiệm được chi phí, vừa phát triển khả năng giao lưu giữa cư dân trong và
ngoài đô thị nhưng vẫn đảm bảo được yếu tố an ninh.

57
 Hình 42: Xung quanh KĐT Phú Mỹ An hiện tại vẫn toàn là khu đất trống nhưng trong tương lai sẽ có các khu dân cư
mọc lên theo đề án quy hoạch KĐT mới An Vân Dương)

Mặc dù, không có hệ thống tường rào ngăn cách nhưng sự phân mảnh ở
KĐT Phú Mỹ An vẫn thể hiện khá rõ. Đầu tiên là do thiết kế các dãy bao quanh và
có công viên ở giữa dù vô tình hay hữu ý cũng đã tạo nên ranh giới của KĐT Phú
Mỹ An với khu vực xung quanh. Yếu tố thứ hai làm gia tăng sự phân mảnh đó là từ
phân khúc cao cấp của KĐT dẫn đến các dịch vụ cũng như hoạt động trong khu đô
thị cũng chủ yếu là các mặt hàng, loại hình dịch vụ cao cấp để phù hợp với cư dân
thu nhập cao ở đây. Điều đấy về lâu dài làm Phú Mỹ An tách biệt so với phần còn
lại vì những người có thu nhập thấp sẽ hạn chế đến đây vì sự khác biệt về nhu cầu,
sức mua. Hình thái hiện đại, cao cấp của cơ sở hạ tầng KĐT Phú Mỹ An cũng sẽ
làm nổi bật hơn sự phân mảnh bởi vì KĐT này là dự án cao cấp nhất trong khu vực
xung quanh đấy vì vậy cũng sẽ mang hình thái khác biệt hơn so với phần còn lại.
Và trong tương lai sự phân mảnh càng được thúc đẩy hơn nữa khi các dự án thương
mại - dịch vụ, giải trí hình hình thì các nhu cầu của cư dân ngày càng được đáp ứng
tốt hơn ngay trong khu đô thị,cư dân ít di chuyển ra khỏi KĐT, ra các vùng lân cận
hơn trước.
Nhưng bên cạnh đó, hệ thống đèn ở các tuyến đường chưa đủ sáng, gây khó
khăn cho cư dân khi sinh hoạt về dêm, mất mỹ quan đô thị cũng như nguy cơ gia
tăng tệ nạn xã hội, trộm cắp. Cư dân phản ánh đã nhiều lần muốn phản ánh nhưng
bất ngờ là ở 1 KĐT cao cấp như Phú Mỹ An lại chưa thành lập ban quản lý. Nhiều
khó khăn, vấn đề của cư dân không biết trình bày, yêu cầu với ai để tiếp nhận xử lý.
58
Thực sự đây là một dấu hỏi với KĐT Phú Mỹ An vì trong khi khu nhà ở tái định cư
như KĐT Xuân Phú còn có ban quản lý khu nhà nhưng Phú Mỹ An lại chưa có.

Hình 43: KĐT Phú Mỹ An về đêm

59
3.3. Khu tái định cư Xuân Phú

Hình 44: Hình ảnh thực tế theo khảo sát tại khu tác định cư Xuân Phú

✓ Tên dự án: Chung cư Xuân Phú

✓ Địa chỉ: Đường Tố Hữu, Huế, Thừa Thiên Huế
✓ Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Xây dựng & Đầu tư Xuân Phú làm chủ đầu
tư (CĐT).
✓ Mật độ xây dựng: 25 %
✓ Loại hình phát triển: Nhà ở xã hội

60
Hình 45: Khuôn viên bên trong khu chung cư Xuân Phú với khoảng giữa là không gian xanh và bãi đỗ xe ngoài trời cho
cư dân.

a. Hạ tầng - Quy hoạch

* Tiện ích nội khu và ngoại khu:

Hình 46: Bãi đỗ xe máy của dân cư KĐT

61
 Hình 47: Bãi đỗ xe ô tô tự phát trong KĐT

Hệ thống bãi đỗ xe của dự án được bố trí cả trong nhà và ngoài trời. Bãi đỗ
xe ngoài trời được bố trí ở giữa 2 dãy nhà, xen kẽ giữa các khối nhà, kết hợp với hệ
thống cây xanh có tác dụng che nắng; đảm bảo sự tiếp cận đến mỗi đơn nguyên một
cách thuận lợi nhất. Đường đi trong khuôn viên khu chung cư rộng rãi, người dân
có thể đi bộ, giải trí ngay tại nơi mình sống.
Khu chung cư Xuân Phú thừa kế đầy đủ các dịch vụ tiện ích phục vụ cho đời
sống hiện đại của Khu đô thị mới An Vân Dương:
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật về giao thông, hệ thống cấp nước, hệ thống điện, hạ tầng xã
hội thuộc KĐT An Vân Dương đã hoàn thiện.
- Sát khu chung cư là khu phố đi bộ, công viên cây xanh sắp được triển khai xây
dựng.
b. Vị trí
Chung cư Xuân Phú nằm trên đường Tố Hữu, TP. Huế, Thừa Thiên Huế.
Không chỉ tọa lạc trên lô đất đẹp nhất của Khu đô thị mới An Vân Dương, dự án
còn được bao bọc bởi đường 36m (2 làn) và các trục đường nội đô 26m; gần ngã 6
của trục lộ giao thông chính (100m, 4 làn) của khu đô thị mới và trục đường Tố
Hữu nối đến trung tâm TP.Huế.
Từ phạm vi 2km có khoảng 20 trường học các cấp, 20 siêu thị từ lớn đến nhỏ
và 18 bệnh viện của địa phương đến thành phố.

62
 Giá mua bán dự án nhà ở xã hội Chung cư Xuân Phú dao động từ 17,9 – 29,7
triệu/m². Giá lên xuống tùy theo từng thời điểm và dựa vào mức cung với bất động
sản tại khu vực.
c. Bất cập
Người mua nhà tại khu chung cư Xuân Phú phải nộp thêm những chi phí
phát sinh do sự thay đổi của công ty:
- Thay đổi kính cửa sổ từ 3 ly lên 5 ly mà không hỏi ý kiến khách hàng nhưng lại ép
khách hàng trả những chi phí phát sinh đó.
Hệ thống vệ sinh, bỏ rác chưa đủ điều kiện vận hành bị niêm phong, chèn
cửa khiến khách mua căn hộ gặp nhiều khó khăn trong việc bỏ rác.
Phí giữ xe của khu nhà ở xã hội cao hơn so với các khu chung cư khác trong
khu đô thị nhưng vẫn thiếu chỗ để oto cho cư dân đô thị.
Người dân phải đóng khoản tiền sử dụng nước cố định hàng tháng theo mức
phí mà chủ đầu tư quy định.
Mặc dù chủ đầu tư đã giải thích những bất cập trên nhưng người dân vẫn
không đồng ý với các lý do đó.
d. Hiện trạng thực tế khi đi khảo sát tại khu chung cư Xuân Phú
- Cơ cấu dân cư: hầu hết là dân Huế, thu nhập không quá cao.
- Chức năng chính của khu tái định cư là để ở, tầng 1 của các tòa ngoài mặt đường
có thể sẽ được bán hoặc cho thuê để kinh doanh nhiều dịch vụ như ăn uống, giải trí
hoặc làm văn phòng làm việc,…. bên trong sẽ là khuôn viên và bãi đỗ xe dành cho
cư dân nội khu.
- Tổ chức không gian: Với mô hình kiến trúc hiện đại, không gian đẹp, công năng
hợp lý, Chung cư Xuân Phú mang đến những căn hộ chất lượng phù hợp với mức
thu nhập của người dân Huế. Lấy ý tưởng từ sự bền vững và thịnh vượng, dự án
được thiết kế thành 5 khối nhà: Khối nhà trung tâm cao 9 tầng và 04 khối 7 tầng đối
xứng nhau tạo nên thế vững chắc tựa như bàn tay 5 ngón. Dưới mỗi cửa của khu
chung cư Xuân Phú đều có cổng và bảo vệ kiểm soát sự ra vào của cư dân và người
bên ngoài nhằm đảm bảo an ninh của khu đô thị.
- Khả năng tiếp cận: người dân Huế đều có thể tiếp cận chung cư Xuân Phú bởi đây
là dự án thấp cấp dành cho người dân thu nhập không quá cao đến rất cao. Tuy vậy,

63
sự tiếp cận về giao thông vẫn còn hạn chế do không có hệ thống giao thông công
cộng, cư dân di chuyển chủ yếu bằng phương tiện cá nhân như xe máy, ô tô; sự tiếp
cận của dân cư bên ngoài đối với không gian bên trong và các dịch vụ của KĐT khá
dễ dàng, ít gặp trở ngại.
- Người dân KĐT được kiến tạo không gian sống của mình nhưng họ không tham
gia trong việc thiết kế và xây dựng KĐT bởi các căn hộ được thiết kế cố định theo
mẫu và họ chỉ có thể thay đổi bên trong căn hộ theo ý của mình.
- Bãi đỗ xe: được bố trí cả trong nhà lẫn ngoài trời tuy nhiên vẫn không đáp ứng
được số lượng xe của cư dân nên người dân để xe tràn ra vỉa hè và lòng đường
- Giá bán và giá cho thuê có nhiều ưu đãi cho cư dân nội khu, còn đối với người dân
ngoại khu là khá cao. Theo phỏng vấn người dân bên ngoài đô thị khi tới đây thuê
mặt bằng để kinh doanh thì giá cho thuê với người bên ngoài là 8 triệu đồng, đối với
người đã định cư tại Xuân Phú được thuê với giá ưu đãi là 5 triệu đồng. Trong khi
đó, cùng với mặt bằng như vậy cách KĐT Xuân Phú khoảng 2km cho thuê với giá
chỉ từ 3 - 4 triệu đồng.
3.4. Khu đô thị The Manor Crown Huế

Hình 48: Hình ảnh thực tế khu đô thị The Manor Crown Huế

Tên dự án: The Manor Crown Tower

- Vị trí: 62 Tố Hữu, Xuân Phú, Thành phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế

64
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital (MIDIVI)
- Tổng diện tích dự án: 41.940 m2
- Mật độ xây dựng: 52%
- Diện tích đất nhà phố kinh doanh và biệt thự song lập: 8.120 m2
- Diện tích đất xây dựng cao tầng: 10.028 m2
- Diện tích công viên cây xanh: 9.228 m2
- Thời gian khởi công: Quý I/2015
- Thời gian bàn giao: Quý III/2017
The Manor Crown Tower được quy hoạch với tổng diện tích rộng 41.940m2, trong
đó gồm khu phức hợp cao tầng, khu nhà phố thương mại (Shophouse), khu biệt thự
song lập và căn hộ cao cấp.

Hình 49: Khu shophouse đang hoạt động tại thời điểm khảo sát

48 căn shophouse được bố trí từ tầng 1 - 4 của khối đế The Manor Crown
Tower.
Dự án The Manor Crown Tower do Công ty Cổ phần Bất động sản Minh
Điền Vital (MIDIVI) làm chủ đầu tư, tọa lạc tại Đường Tố Hữu, Thừa Thiên Huế.
Được xây dựng theo phong cách tân cổ điển, sang trọng như vương miện của Đức

65
Vua với những đường nét kiến trúc tinh xảo. Chính vì thế, The Manor Crown được
ví như một “Paris thu nhỏ” giữa lòng thành phố Huế.
Dự án The Manor Crown Tower có vị trí đặt địa giữa lòng thành phố, gần kề
các địa điểm nổi tiếng và tiện ích ngoại khu đa dạng, đáp ứng mọi nhu cầu của cư
dân
Chuỗi tiện ích nội khu phong phú và hiện đại, đặc biệt đây là dự án bất động
sản duy nhất tại TP. Huế có bể bơi bốn mùa và có tầng hầm để xe cực kì thoáng
rộng với an ninh túc trực 24/24. Đây là khu đô thị duy nhất có hầm để xe mà nhóm
khảo sát được trong khu đô thị mới An Vân Dương tính tới thời điểm hiện tại.

Hình 50: Hầm để xe dưới tòa chung cư The Manor Crown Huế

The Manor Crown Tower được ví như một Paris thu nhỏ tại Huế, với thiết kế
theo phong cách tân cổ điển sang trọng và đẳng cấp, đặc biệt có giá trị trường tồn
theo thời gian.
Dự án này có vị trí ngay đối diện trường THCS Nguyễn Tri Phương và
Trung tâm hành chính mới của tỉnh Thừa Thiên Huế, cách cầu Tràng Tiền chỉ
khoảng 1km, Đại Nội Huế 1,5 km, cách bệnh viện TW Huế khoảng 0,7km,...
The Manor Crown Tower có chuỗi tiện ích nội khu cao cấp và đa dạng giúp
cư dân tận hưởng trọn vẹn cuộc sống sang chảnh như khu thương mại, quán cafe

66
vườn thượng uyển, nhà hàng, bể bơi, khu vui chơi trẻ em, spa, trung tâm thể thao,
rạp chiếu phim,... Và được bảo vệ bởi an ninh tuyệt đối 24/24 mang lại cảm giác an
toàn cho cư dân.
Ngoài ra, du khách khi đến dự án còn được thụ hưởng những tiện ích ngoại
khu đáp ứng mọi nhu cầu từ cơ bản đến cao cấp như: siêu thị BigC, Vincom Huế,
cầu Trường Tiền, Đại Nội Huế, nhà thi đấu Tỉnh Thừa Thiên Huế, Bệnh viện TW
Huế,..
* Thực trạng khảo sát khu đô thị The Manor Crown:
Cơ cấu dân cư: đa phần là người Huế.
Chức năng của khu đô thị The Manor Crown: khu phức hợp cao tầng trên
mặt đường Tố Hữu từ tầng 7- tầng 18 là các căn hộ dùng để ở, shophouse 4 tầng ở
khối đế được mua, cho thuê để kinh doanh buôn bán. Tầng 5 là khu tổ hợp chuỗi
tiện ích, giải trí của cư dân
Tổ chức không gian: Khu cao tầng được thiết kế gồm 1 tầng hầm, 5 tầng
khối đế và 2 tháp đôi từ tầng 7 đến tầng 18 là 184 căn hộ. Cụ thể, nhà phố thương
mại cao 4 tầng nằm ở khối đế; chuỗi tiện ích trung tâm thương mại, rạp chiếu phim,
gym, spa, nhà hàng, hồ bơi nằm tại tầng 5 và trên mái của tầng 5; còn các căn hộ
nằm từ tầng 7 đến tầng 18. Được thiết kế theo phong cách tân cổ điển, tái hiện lại
kiến trúc đô thị cổ Châu Âu, vừa cổ kính, lộng lẫy nhưng vẫn sang trọng, hiện đại,
Khu đô thị không có cổng và thanh barie chắn ngang hay hàng rào bao
quanh, là không gian mở và chỉ có bảo vệ trông coi dưới hầm gửi xe và đi lại kiểm
tra xung quanh. Vì vậy người bên ngoài dễ dàng tiếp cận đối với ko gian bên trong
và các dịch vụ của KĐT.
Khả năng tiếp cận: mức giá bất động sản ở đây khá cao không phù hợp với
kinh tế của người dân Huế, được đánh giá là quá đắt so với thu nhập.
Người dân KĐT được tư mình kiến tạo không gian sống nhưng họ khôkhô
tham gia trong việc thiết kế và xây dựng KĐT mà do nhà thầu thực hiện theo bản
thiết kế cố định. Người dân nội khu và gia đình của họ đều sử dụng các dịch vụ có
sẵn trong khu đô thị và các dịch vụ bên ngoài khu đô thị.
* Bất cập:

67
 Thang máy của tòa phức hợp 18 tầng theo lời giới thiệu của chủ đầu tư là 3
nhưng thực tế chỉ có 2 thang máy, trong đó có 1 tháng máy chỉ lên tới tầng 6. Vì
vậy, việc di chuyển của cư dân đô thị phải chờ đợi lâu là điều không tránh khỏi.
Hệ thống thu gom rác hoàn toàn thủ công, không hề có hệ thống ống thả rác xuống
tầng hầm như thiết kế của chủ đầu tư.
Những mảng tường ngoài lô gia bị bong tróc, cư dân nhiều lần trình báo
nhưng ban quản lý tòa nhà chỉ nói sẽ gọi nhà thầu lên xem lại mà không khắc phục
tình trạng ngay.

Hình 51: Hình ảnh tòa chung cư The Manor bị bong tróc sơn mặc dù đã được phản ánh nhưng chưa được giải quyết.

An ninh không đảm bảo khi người lạ ra vào khu này rất dễ dàng, không bị
kiểm soát, thậm chí thanh barie gác chắn cũng không có.
Đây là các vấn đề cần giải quyết nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện mặc
dù cư dân đã phản ánh nhiều lần. Do số lượng căn hộ được bán ra không nhiều, khu
vực có ít người dân lựa chọn sinh sống vì thế chủ đầu tư cũng không thể có đủ chi
phí để tu sửa tòa chung cư.
Mặc dù các sản phẩm của dự án đã được mở bán vào năm 2018 nhưng tai
thời điểm này khi đi khảo sát nhóm quan sát thấy rất còn nhiều căn biệt thự song
lập, đơn lập, shop house bị để trống rất nhiều.
68
Hình 53: Căn shop house bị bỏ trống, không có người thuê Hình 52: Căn biệt thự song lập do không giao bán được nên
cỏ dại mọc khắp nơi dính đầy bùn đất và bụi bặm

3.5. Khu đô thị BGI Topaz Downtown

- Tên dự án: BGI TOPAZ DOWNTOWN – ZONE A
- Địa điểm: Thuộc khu A – Đô thị mới An Vân Dương (vị trí nằm ở phía Đông của
thành phố Huế, gần khu vực nút giao giữa đường Trường Chinh (nối dài) với đường
Thủy Dương – Thuận An, tỉnh Thừa Thiên Huế).
- Chủ đầu tư: Liên danh Công ty CP Tập đoàn IUC và Công ty CP Tập đoàn BGI
- Tổng mức đầu tư: Khoảng 630 tỷ đồng
- Qui mô: có tổng diện tích: 134.718,3 m2 với 18 ô quy hoạch khu nhà ở liền kề có
diện tích khoảng 2,9175ha đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh
quan.
- Hạng mục đầu tư:
+ 220 căn nhà shophouse, nhà liền kề.
+ Vườn hoa, cây xanh.

69
- Thời gian hoàn thành : Quí IV năm 2023
- Tiến độ dự án: Đang thi công cơ sở hạ tầng
Trong tương lai tầm nhìn đến năm 2025 cùng với trung tâm thương mại
AEON Mall dự án BGI sẽ trở thành tâm điểm thu hút nguồn khách hàng mới mua
sắm và tham quan tại khu vực phía nam thành phố. Tính tới thời điểm hiện tại thì
khu vực phía Nam thành phố được ví như đại công trường xây dựng với hàng loạt
các dự án triệu đô từ các nhà đầu tư nước ngoài và đầu tư công.
Nằm ở vị trí giao thông thuận lợi, tiếp giáp với các đường lớn như Hoàng
Quốc Việt (nối dài) và Võ Văn Kiệt, trên tuyến đường kết nối với các danh lam
thắng cảnh của Cố đô.

Hình 54: Ngân hàng BIDV được liên kết với dự án BGI để hỗ trợ khách hàng thanh khoản khi mua sản phẩm của dự án.

Dự án BGI Topaz Downtown là một trong số ít dự án trên cả nước được các

ngân hàng, đặc biệt là BIDV tin tưởng về tính pháp lý, khả năng thanh khoản. Đây
là cơ sở để BIDV chấp thuận về việc hợp tác với chủ đầu tư để trở thành đơn vị tài
trợ tín dụng cho dự án. Sự hợp tác giữa hai đơn vị thể hiện sự đồng hành tin cậy và
vững chắc trong chặng đường phát triển dự án thành công.
Toàn dự án bao gồm 18 ô quy hoạch khu nhà ở liền kề có diện tích khoảng
2,9175ha, được đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan. Sản
phẩm của dự án BGI Topaz Downtown là 220 căn shophouse và liền kề.
* Hiện trạng thực tế khi nhóm đi khảo sát dự án BGI:

70
 Hình 55: Dự án BGI đang được thi công

Dự án BGI đang được thi công, ước tính sẽ được mở bán và bàn giao cho
khách hàng vào quý IV/2023 đúng như kế hoạch.
Hệ thống đường giao thông thuận tiện với mặt trước dự án là 10m, đường
mặt sau dự án là 7m, hệ thống chiếu sáng được lắp đặt đầy đủ. Thời gian khảo sát
của nhóm vào khoảng 5 - 6 giờ chiều, hệ thống đèn đường đã được bật lên để chiếu
sáng.

Hình 56: Mặt sau của dự án

Mặt sau của dự án là khu dân cư, mặc dù đường đi đã được hoàn thành
nhưng khi qua đây nhóm quan sát thấy hệ thống thoát nước đang được thi công còn
71
nhiều cống chưa được đặt nắp cống mà chỉ có những biển cảnh báo hoặc các cành
cây được chắn lại.
→ Nhìn chung, dự án BGI Topaz Downtown đã sắp tiến vào giai đoạn hoàn thiện
và sẽ trở thành một không những khu đô thị nổi bật nhất trong khu đô thị mới An
Vân Dương trong tương lai.

3.6. Khu đô thị mới An Cựu

- Tên chính thức dự án: An Cựu City
- Chủ đầu tư dự án: Công ty CP Đầu tư Việt Long Huế
- Mật độ xây dựng: 60 %
- Quy mô khu đất: 330.000 m2
- Năm khởi công: 2006
- Năm hoàn thành: 2015
An Cựu City tọa lạc tại Đường Lê Minh, Phường An Đông trung tâm thành
phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế, vị trí đắc địa, thơ mộng với khuôn viên rộng hơn
33.000m2 mật độ xây dựng chiếm 60%, nằm trong trung tâm khu đô thị An Vân
Dương.
Dự án An Cựu City khởi công từ năm 2012 là dự án đầu tiên của thành phố
tươi đẹp Thừa Thiên Huế đánh thức sự hồi sinh cũng là dự án trọng điểm của thành
phố. Công ty CP Đầu tư Việt Long Huế quy hoạch dự án, phần thiết kế căn hộ nhà
phố kết hợp cùng đơn vị thiết kế Công ty CP Đầu tư IMG chọn ra mẫu nhà thiết kế
đẹp nhất để áp dụng cho công trình bằng cách tổ chức cuộc thi.
Hệ thống tiện ích nội khu đạt chuẩn là ưu điểm lớn nhất của khu đô thị An
Cựu City đang sở hữu, cư dân có thể tận hưởng đa dạng các tiện ích như:
- Hồ bơi thông minh rộng theo tiêu chuẩn công nghệ châu Âu
- Sân tennis được thiết kế thi đấu theo tiêu chuẩn, mặt sân, khán đài lớn
- Chuỗi dịch vụ ăn uống giải khát, shop thể thao đi kèm.
- Hệ thống trường mầm non chất lượng cao cho trẻ
- Hệ thống an ninh 24/7
- Khu vui chơi với các thiết bị vui chơi ngoại nhập
- Khu vực công viên thoáng đãng trong lành.

72
 Kết thúc giai đoạn 1, dự án được bán với tổng 583 sản phẩm nhà ở gồm: 28
căn biệt thự vườn, 204 căn biệt thự phố và 351 căn liền kề.
Trong giai đoạn II, dự án tiếp tục xây dựng 168 căn nhà phố thương mại
(shophouse) sẽ tạo nên một đô thị An Cựu City rộng lớn.

Hình 57: Bản vẽ thiết kế KĐT An Cựu

III. Nhận xét, đánh giá

- Cơ cấu dân cư, khả năng tiếp cận:
Khả năng tiếp cận trong KĐT An Vân Dương có phân khúc giá: Cao (Phú
Mỹ An), giá tầm trung (An Cựu), giá rẻ (Xuân Phú). Có 2 loại hình dịch vụ chính:
Công cộng cấp thành phố (TTTM, Siêu thị lớn) và công cộng cấp khu dân cư
(Chuỗi hệ thống cửa hàng, Siêu thị thuộc khu dân cư). Mặc dù có đầy đủ các phân
khúc giá, nhưng với mức thu nhập trung bình 53 triệu đồng/năm, người dân Huế
vẫn rất khó tiếp cận. Vì thế cho đến nay, dân số hiện tại của KĐT An Vân Dương
chỉ khoảng 12 nghìn người so với ước tính quy hoạch (2020) là 60 nghìn người.
KĐT mới An Vân Dương được chia làm nhiều KĐT nhỏ, các KĐT nhỏ có nhiều
chủ đầu tư khác nhau, mỗi chủ đầu tư lại đưa ra những phân khúc giá khác nhau dẫn
đến sự khác nhau về đối tượng và cơ cấu dân cư. Khu tái định cư Xuân Phú hướng
tới đối tượng khách hàng là người có thu nhập thấp, người lao động, trong khi đó
KĐT The Manor và Phú Mỹ An lại hướng tới những người có thu nhập, mức sống
cao. Tuy nhiên với mức thu nhập còn hạn chế, người dân Huế vẫn ưu tiên lựa chọn
ở khu tái định cư Xuân Phú thay cho Phú Mỹ An và The Manor. Chính vì vậy, cư

73
dân ở Xuân Phú có số lượng và mật độ đông hơn, trong khi hai khu còn lại dân cư
có phần thưa thớt.
Một lí do khác khiến KĐT ở đây kén người mua là do sự khác biệt về thói
quen thờ cúng, tín ngưỡng nên họ thường có xu hướng muốn ở nhà đất thay vì ở
chung cư. Tuy nhiên hiện nay khi tư duy và nhận thức của người dân dần thay đổi,
tình trạng này cũng không còn gay gắt như trước.
Hầu hết dân cư đô thị là người Huế, ít người từ tỉnh/thành phố khác đến định
cư do Huế là một thành phố tập trung phát triển du lịch, một phần do kinh tế chưa
phát triển nên đây không phải là một nơi lý tưởng để định cư lâu dài.
Giao thông thuận lợi, có tuyến đường nối từ KĐT vào trung tâm thành phố.
Vì An Vân Dương là một khu đô thị mới, còn thiếu điện – đường – trường – trạm,
nên đây cũng được xem là một ưu điểm của KĐT để giải quyết các nhu cầu còn tồn
đọng của cư dân.
Để giải quyết tình trạng trên cũng như thu hút dân cư, Huế đã có phương án
đẩy toàn bộ các trung tâm hành chính nhà nước, dịch vụ công, bộ máy chính quyền
ra trục lớn của KĐT mới (Tố Hữu). Bên cạnh đó cũng góp phần làm giảm áp lực
dân số vùng nội đô.
→ Dân cư còn ít, thưa thớt, sức thu hút chưa cao do chưa đáp ứng nhu cầu về cơ sở
hạ tầng và các loại hình dịch vụ. Sự tiếp cận của dân cư bên ngoài đối với KĐT còn
hạn chế (không được tự do di chuyển/sử dụng một vài dịch vụ trong KĐT).
- Tổ chức không gian (hình thức công trình, ko gian công cộng, cách bố trí, hình
thức ngăn cách với bên ngoài), Chức năng, Sự tham gia của người dân KĐT:
Chủ yếu có 3 loại chính: Biệt thự, liền kề và chung cư. Đa phần kiểu dáng
đều được xây dựng dựa trên thiết kế của chủ đầu tư, hướng đến một không gian
sống hiện đại, đầy đủ tiện nghi và thân thiện môi trường. Ưu điểm là đồng bộ về hạ
tầng, cơ sở vật chất, góp phần gia tăng tính thẩm mỹ cho cảnh quan và không gian
sống, đồng thời thuận lợi trong khâu quản lý. Nhược điểm là quá giống nhau và
thiếu tính đặc trưng, làm mất đi sự khác biệt giữa các công trình, căn hộ trong khu
vực. Tuy nhiên, cư dân sống trong KĐT lại có xu hướng muốn cá nhân hoá các căn
hộ để phù hợp với nhu cầu và sở thích của từng cá nhân, hộ gia đình. Một số hình

74
thức để cá nhân hoá không gian sống phổ biến ở đây như: trồng cây cối/hoa màu,
xây dựng chuồng cọp, biển hiệu,…
KĐT chưa đáp ứng nhu cầu về y tế và giáo dục của người dân, do thời gian
đầu tư dự án dài, mỗi dự án lại có một chủ đầu tư khác nhau làm xảy ra tình trạng
ngổn ngang, không đồng bộ về mặt hạ tầng. Bên cạnh đó còn xảy ra tình trạng có
dân trước có các loại hình dịch vụ sau gây hiện tượng lệch pha quản lý dân cư và
quản lý không gian công cộng dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình hàng ngày phải
di chuyển vào trung tâm thành phố để học tập và làm việc. Do đó, ban ngày KĐT
rất vắng vẻ, hầu như không có dân cư đi lại.
Đa số các KĐT đều quy hoạch, thiết kế với các dãy nhà cao tầng ở bên
ngoài, xây dựng không gian công cộng nhằm hai mục đích. Mục đích đầu tiên là tiết
kiệm chi phí xây dựng tường rào và cổng kiểm soát ra vào, mục đích thứ hai là nâng
cao tính thẩm mỹ cho đô thị, đồng thời đảm bảo sự ngăn cách mà không quá rõ rệt.
Mặc dù không có hệ thống tường rào, cổng kiểm soát ra vào nhưng đa số người dân
đều hài lòng vì đảm bảo được tình hình an ninh khu vực và họ mong muốn một môi
trường sống cởi mở, giao thoa văn hoá, có thể giao lưu giữa người dân trong và
ngoài KĐT.
Trục lớn Tố Hữu – Võ Nguyên Giáp có các công trình công cộng và khu vực
hành chính, có xu hướng hình thành KĐT xung quanh: Khu dân cư trải dần từ cao
cấp đến khu nhà ở xã hội (Nhà càng gần trục lớn thì giá càng cao và ngược lại).
Mục đích của việc xây dựng bộ máy chính quyền trên trục Tố Hữu góp phần giảm
thiểu tình trạng xây dựng trái phép, thay đổi kết cấu hạ tầng làm biến đổi bộ mặt đô
thị và giảm thiểu tình trạng buôn bán vỉa hè, đỗ xe không đúng nơi quy định.
Hầu hết người dân không tham gia vào quá trình xây dựng KĐT và quy định
chung của KĐT không cho phép dân cư thay đổi hình thái liên quan đến cấu trúc
bên ngoài, nhưng họ vẫn muốn kiến tạo không gian để tạo sự khác biệt. Tuy nhiên
chưa đáp ứng được hết nhu cầu, sở thích của người dân nên họ xu hướng coi đây là
chỗ ở tạm thời và không muốn gắn bó lâu dài.
- Phân mảnh đô thị:
Phân mảnh theo nhiều cấp độ khác nhau:
- Phân mảnh của KĐT An Vân Dương và TP Huế

75
- Phân mảnh theo từng khu A, B, C, D trong KĐT An Vân Dương
- Phân mảnh giữa các dự án trong KĐT mới
- Phân mảnh theo từng loại hình bất động sản trong từng KĐT mới (khu biệt thự,
khu nhà liên kế, khu nhà ở xã hội)
Phân mảnh đô thị làm đẩy nhanh sự phân hoá, phân tầng đô thị, gia tăng
khoảng cách giàu nghèo, giảm tính liên kết cộng đồng, sự phát triển văn hoá – xã
hội. Những tác động tiêu cực trên làm ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển
của một đô thị bền vững. Hiện nay, An Vân Dương đã phân bố và quy hoạch đô thị
phù hợp với các vùng địa lý và điều kiện sinh thái tự nhiên, tổ chức các không gian
xanh công cộng, có các giải pháp bảo vệ môi trường như là: bãi tập kết, thu gom rác
thải, khu xử lý chất thải,… Ngoài ra, KĐT An Vân Dương đã và đang cố gắng hoàn
thiện, bổ sung cơ sở hạ tầng, điện – đường – trường – trạm để có thể đáp ứng tốt
nhất nhu cầu đi lại, làm việc, học tập và giải trí của người dân. Bên cạnh đó vẫn còn
tồn đọng những vấn đề làm ảnh hưởng đến định hướng phát triển bền vững của đô
thị như: trình độ quản lý phát triển đô thị chưa đủ tốt, một số KĐT còn thiếu ban
quản lý (KĐT Phú Mỹ An); chưa có sự lắng nghe những ý kiến, đóng góp của cư
dân trong quá trình hình thành KĐT; do là một KĐT mới nên hiện tại An Vân
Dương còn đang thiếu cơ hội việc làm và cơ sở hạ tầng về y tế, giáo dục nên chưa
đáp ứng hết nhu cầu về việc làm làm, học tập, giải trí của cư dân trong KĐT.
Bên cạnh đó, phân mảnh đô thị cũng mang lại một vài lợi ích: đáp ứng được
nhu cầu, lợi ích của người dân, bắt kịp xu hướng thế giới, giải quyết các vấn đề giao
thông.

- Chính sách của chính quyền trong việc phát triển KĐT:

Chính sách giãn dân: đưa người dân từ nội đô ra ngoài KĐT nhằm giảm bớt
áp lực nội đô.

Chính sách liên quan đến khu vực thành phố: Bờ Bắc không được xây nhà
quá 3 tầng, Bờ Nam không được xây nhà quá 10 tầng, toà Vinpearl là trường hợp
ngoại lệ. Mục đích của việc đưa ra chính sách này là giữ gìn, bảo tồn di sản văn hoá
thành phố Huế và đảm bảo thực hiện đúng định hướng xây dựng đô thị di sản.
76
 Huế chủ động tạo ra một KĐT mới với mong muốn tránh tình trạng áp lực
dân số, đón đầu xu hướng phát triển đô thị trong tương lai cũng như giải quyết các
bất cập trong quá trình phát triển đô thị (giao thông, hạ tầng). Chính vì vậy, An Vân
Dương được hình thành trong một khoảng thời gian dài do người dân chưa nhận
thấy được tác dụng của nó, dẫn đến tình trạng nhiều nhà còn trơ trọi, chưa hoàn
thiện cơ sở hạ tầng. Vì là một dự án quan trọng nhằm giải quyết vấn đề cấp thiết
trong tương lai nên KĐT An Vân Dương đã và đang được Đảng uỷ, Chính quyền
thành phố Huế quan tâm, theo dõi và hỗ trợ sát sao trong quá trình thu hồi đất, đền
bù, cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng.

- Quan điểm, góp ý hướng đến một đô thị bền vững:

Bổ sung phát triển bộ máy quản lý KĐT nhằm giải quyết các vấn đề, lắng
nghe trao đổi những bất cập cũng như mong muốn của người dân.

Phát triển các chính sách hỗ trợ về tài chính, giúp cho việc mua nhà của
người dân trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn.

Chính sách giải phóng mặt bằng, để có được sự đồng bộ trong tổ chức thực
hiện, Nhà nước và Thành phố cũng cần có cơ chế ưu tiên hỗ trợ công tác giải phóng
mặt bằng các ô đất lân cận của các dự án nhà ở cao tầng để đảm bảo tổng thể cảnh
quan văn minh, tạo nên vùng không gian cao tầng hay điểm nhấn đô thị với khoảng
không gian và cảnh quan tương xứng.

77
 KẾT LUẬN
Thành phố Huế là thành phố cổ kính với bề dày lịch sử hàng trăm năm. Đây
từng là kinh đô của nước ta vào thời nhà Nguyễn. Hiện nay, thành phố Huế đã và
đang chuyển mình, phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân, bộ mặt
đô thị hướng đến mục tiêu trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương vào năm
2025.
Đại diện cho lịch sử hình thành cũng như sự phát triển đô thị của thành phố
Huế trong quá khứ gồm có hai minh chứng điển hình là Phố cổ Bao Vinh và Kinh
thành Huế. Mặc dù nơi đây đã trải qua nhiều biến cố thăng trầm của lịch sử nhưng
nó vẫn giữ được nét truyền thống, văn hóa từ xưa đến nay với những nếp nhà cũ và
các hoạt động buôn bán sôi nổi.
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu các khu vực trên dễ dàng nhận thấy được sự
phát triển về hạ tầng, sự thay đổi bộ mặt thành phố, sự chuyển đổi về định hướng
mục đích sử dụng đất từ xưa đến nay. Xu hướng đổi mới của thành phố Huế trong
tương lai phát triển lên thành phố trực thuộc Trung ương. Bên cạnh mục tiêu phát
triển đô thị để phù hợp với những yêu cầu và biến chuyển của xã hội song song đó
Đảng ủy chính quyền Thành phố Huế vẫn tích cực bảo tồn duy trì các công trình,
thành quách, làng mạc, di tích lịch sử, …. Một phần để gìn giữ những giá trị tinh
thần của ông cha, một phần nhằm hướng đến mục tiêu trở thành đô thị di sản vào
năm 2030 và đẩy mạnh phát triển du lịch của khu vực.
Với việc vừa bảo tồn, duy trì các di tích, giá trị lịch sử cùng với sự phát triển
về kinh tế xã hội cũng như phát triển hạ tầng đô thị là một công cuộc rất khó khăn,
còn nhiều bất cập đòi hỏi chính quyền và người dân phải chung tay, đồng thuận để
phát triển thành phố Huế thành một đô thị năng động, văn minh, hiện đại nhưng vẫn
phải lưu giữ được những gía trị lịch sử như định hướng đã đề ra.
Khu đô thị mới An Vân Dương đại diện cho xu hướng phát triển mới của
thành phố Huế. Đây là khu đô thị mới với quy hoạch thiết kế hiện đại phù hợp với
thời đại và xu hướng phát triển đô thị tập trung nhằm đáp ứng giải quyết các vấn đề
giãn dân và giảm áp lực về mật độ xây dựng, dân cư cho thành phố Huế. Nó là một
chính sách hay và tính trước cho sự phát triển tương lai của Huế. Tuy nhiên do là

78
quy hoạch sớm cho tương lai nên thời gian xây dựng, phát triển của khu đô thị mới
An Vân Dương bị kéo dài và tới nay vẫn chưa hoàn thiện. Bên cạnh đó, quy hoạch
của khu đô thị cũng chưa có những tính toán chính xác và tầm nhìn chưa xa để có
thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu thiết yếu của người dân nên xuất hiện những hệ lụy
như các khu đô thị cũ của Hà Nội (giống với khu đô thị Linh Đàm – Hà Nội).

79
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bảy, L. T. (2020, 9 18). Báo Pháp luật Việt Nam. Retrieved from “Chiếc
vương miện” The Manor Crown Tower ở TP Huế: Quảng cáo “trên trời”,
chất lượng thực tế “dưới đất”: https://baophapluat.vn/

2. Định, T. T. (2023, 4 11). Phường Thuận Hoà - Thành Phố Huế.

Retrieved from SƠ LƯỢC ĐẶC ĐIỂM, TÌNH HÌNH PHƯỜNG
THUẬN HÒA: https://thuanhoa.thuathienhue.gov.vn/

3. Dự án bất động sản. (2015). Retrieved from Khu đô thị An Vân Dương:
https://batdongsan.com.vn/

4. Dung, N. (2018). Dự án nhà ở xã hội. Retrieved from Nhà ở xã hội chung

cư Xuân Phú: Khách hàng bức xúc vì những khoản thu vô lý:
http://nhaoxahoihue.com/

5. Homedy. (2017). Retrieved from Tổng quan dự án Khu đô thị Phú Mỹ

An: https://homedy.com/

80
 PHỤ LỤC HÌNH ẢNH
Hình 1: Bản đồ khu vực thành phố Huế ......................................................................8
Hình 2: Bản đồ hành chính khu vực thành phố Huế ...................................................9
Hình 3: Một đoạn thành Lồi xây bằng gạch trong tình trạng hoang phế – đây là đô
thị đầu tiên trên đất Thừa Thiên Huế ra đời dưới thời Chăm Pa. ............................11
Hình 4: Sơ đồ Thủ phủ Phú Xuân giai đoạn 1687 - 1712 ........................................12
Hình 5: Sông Hương được chọn làm trục phát triển đô thị Huế ..............................14
Hình 6: Phố cảng Thanh Hà – Bao Vinh, nơi các thuyền buôn nước ngoài đến buôn
bán với các chúa Nguyễn tại vùng Kim Long, Phú Xuân .........................................15
Hình 7: Hình ảnh bãi biển Thuận An – Huế .............................................................17
Hình 8: Thuận An – một trong những cửa biển quan trọng .....................................19
Hình 9: Những căn nhà mang đậm nét cổ kính ở khu phố cổ Bao Vinh...................20
Hình 10: Ngôi nhà “trường tồn với thời gian” trong khu phố cổ Bao Vinh ............21
Hình 11: Đình làng Bao Vinh ...................................................................................22
Hình 12: Bến Đò Ngang Bao Vinh ............................................................................23
Hình 13: Chợ Bao Vinh .............................................................................................24
Hình 14: Chùa Thiên Giang Tự ................................................................................25
Hình 15: Hình ảnh Phố cổ Bao Vinh hiện nay .........................................................26
Hình 16: Quang cảnh đồi Vọng Cảnh ......................................................................31
Hình 17: Hình ảnh dòng sông Hương êm đềm uốn lượn quanh chân đồi ................32
Hình 18: Hàng bán hương và đồ lưu niệm của mệ Tuyết ở làng Thủy Xuân ...........33
Hình 19: Hiện các hộ vẫn làm hương thủ công để phục vụ du lịch..........................33
Hình 20: Bên cạnh cung đình và lăng tẩm, làng nghề làm hương rực rỡ sắc màu
cũng là một điểm đến thu hút du khách. ...................................................................34
Hình 21: Công đoạn se tay thủ công của các mệ làm hương ...................................35
Hình 22: Bà Tuyết năm nay hơn 70 tuổi, làm nghề hương trong làng Thủy Xuân ..35
Hình 23: Hình ảnh tổng quan về phường Thuận Hoà ..............................................36
Hình 25: Trục cuối Lê Huân .....................................................................................43
Hình 24: Trục đầu Lê Huân ......................................................................................43
Hình 26: Đường Ông Ích Khiêm ...............................................................................44
Hình 27: Hồ Xã Tắc đang được giải tỏa và thi công xây dựng dự án mới. ..............44
81
Hình 28: Nút giao Trần Nguyên Đán – Trần Nguyên Hãn.......................................45
Hình 29: Khu vực phường Thuận Hoà trên vệ tinh ..................................................46
Hình 30: Hồ Thái Trạch ............................................................................................47
Hình 31: Hồ Xã Tắc ..................................................................................................47
Hình 32: KĐT Phú Mỹ An trên bản đồ .....................................................................51
Hình 33: Khoảng cách từ KĐT Phú Mỹ An đến các dịch vụ giải trí rất gần ...........52
Hình 34: Bản đồ quy hoạch tổng thể KĐT Phú Mỹ An.............................................53
Hình 35: Phối cảnh 3D KĐT Phú Mỹ An nhìn từ trên cao .......................................54
Hình 36: Lối vào KĐT Phú Mỹ An cạnh tòa Nera Garden ......................................55
Hình 38: Biệt thự đơn lập .........................................................................................55
Hình 37: Shop house .................................................................................................55
Hình 39: Bãi đỗ ô tô thông minh ở Hà Nội ...............................................................56
Hình 40: Hình ảnh thực tế ........................................................................................57
Hình 41: Hình ảnh phối cảnh 3D nhìn từ trên cao ...................................................57
Hình 42: Xung quanh KĐT Phú Mỹ An hiện tại vẫn toàn là khu đất trống nhưng
trong tương lai sẽ có các khu dân cư mọc lên theo đề án quy hoạch KĐT mới An
Vân Dương) ...............................................................................................................58
Hình 43: KĐT Phú Mỹ An về đêm ............................................................................59
Hình 44: Hình ảnh thực tế theo khảo sát tại khu tác định cư Xuân Phú ..................60
Hình 45: Khuôn viên bên trong khu chung cư Xuân Phú với khoảng giữa là không
gian xanh và bãi đỗ xe ngoài trời cho cư dân...........................................................61
Hình 46: Bãi đỗ xe máy của dân cư KĐT .................................................................61
Hình 47: Bãi đỗ xe ô tô tự phát trong KĐT ..............................................................62
Hình 48: Hình ảnh thực tế khu đô thị The Manor Crown Huế .................................64
Hình 49: Khu shophouse đang hoạt động tại thời điểm khảo sát .............................65
Hình 50: Hầm để xe dưới tòa chung cư The Manor Crown Huế .............................66
Hình 51: Hình ảnh tòa chung cư The Manor bị bong tróc sơn mặc dù đã được phản
ánh nhưng chưa được giải quyết. ..............................................................................68
Hình 52: Căn biệt thự song lập do không giao bán được nên cỏ dại mọc khắp nơi
dính đầy bùn đất và bụi bặm .....................................................................................69
Hình 53: Căn shop house bị bỏ trống, không có người thuê ....................................69

82
Hình 54: Ngân hàng BIDV được liên kết với dự án BGI để hỗ trợ khách hàng thanh
khoản khi mua sản phẩm của dự án. .........................................................................70
Hình 55: Dự án BGI đang được thi công..................................................................71
Hình 56: Mặt sau của dự án .....................................................................................71
Hình 57: Bản vẽ thiết kế KĐT An Cựu ......................................................................73

83