‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫التمويل العقاري‬
‫ما بني التمويل باالستصناع العقاري أو التمويل بالقروض العقارية الربوية‬
‫– دراسة مقارنة –‬
‫ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‪ :‬ﻣﺎ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺑﺎﻹﺳﺘﺼﻨﺎﻉ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺑﺎﻟﻘﺮﻭﺽ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬ ‫ﺍﻟﻌﻨﻮﺍﻥ‪:‬‬
‫ﺍﻟﺮﺑﻮﻳﺔ‪ :‬ﺩﺭﺍﺳﺔ ﻣﻘﺎﺭﻧﺔ‬
‫غالب أم الخير‬ ‫مركان محمد البشير‬
‫ماجستير في العلوم املالية‬ ‫ﺍﻹﻗﺘﺼﺎﺩ ﺍﻹﺳﻼﻣﻲ ﺍﻟﻌﺎﻟﻤﻴﺔ‬ ‫ﻣﺠﻠﺔ‬
‫املتواصل‬ ‫جامعة التكوين‬ ‫ﺍﻟﻤﺼﺪﺭ‪:‬‬
‫ﺍﻹﺳﻼﻣﻴﺔ‬
‫الجامعي تيسمسيلت بالجزائر‬ ‫ﺍﻟﻤﺠﻠﺲ ‪-‬ﺍﻟﻌﺎﻡ ﻟﻠﺒﻨﻮﻙ ﻭﺍﻟﻤؤﺳﺴﺎﺕ ﺍﻟﻤﺎﻟﻴﺔ‬
‫املركز‬ ‫‪ -‬مركز تيسمسيلت‬ ‫ﺍﻟﻨﺎﺷﺮ‪:‬‬
‫ماجستير في التسيير املالي‬
‫ﻣﺮﻛﺎﻥ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪ ﺍﻟﺒﺸﻴﺮ‬ ‫ﺍﻟﻤؤﻟﻒ ﺍﻟﺮﺋﻴﺴﻲ‪:‬‬
‫جامعة خنشلة بالجزائر‬
‫ﻏﺎﻟﺐ‪ ،‬ﺃﻡ ﺍﻟﺨﻴﺮ)ﻡ‪ .‬ﻣﺸﺎﺭﻙ(‬ ‫ﻣؤﻟﻔﻴﻦ ﺁﺧﺮﻳﻦ‪:‬‬
‫ﻉ‪44‬‬ ‫ﺍﻟﻤﺠﻠﺪ‪/‬ﺍﻟﻌﺪﺩ‪:‬‬
‫ﻧﻌﻢ‬ ‫ﻣﺤﻜﻤﺔ‪:‬ةٌ‪:‬‬
‫مُقدِّم‬
‫‪2016‬‬ ‫ﺍﻟﺘﺎﺭﻳﺦ ﺍﻟﻤﻴﻼﺩﻱ‪:‬‬
‫ل”قد شَهِ”دَ ال”عالَ”مُ م”نذُ ث”مان”ينياتِ ال”قرنِ امل”اض”ي إل”ى غ”اي”ةِ ي”وم”نا ه”ذا عِ”دَّةَ اخ”تالالتٍ )ن”قديّ”ةٍ‪ ،‬وم”ال”يَّةٍ إق”ليميةٍ‪ ،‬وح”تى‬
‫ﻳﻨﺎﻳﺮ ‪ /‬ﺭﺑﻴﻊ ﺍﻟﺜﺎﻧﻲ‬ ‫ﺍﻟﺸﻬﺮ‪:‬‬
‫ع”امل”يَّةً(‪ ،‬بَ”دءاً ب”أزم”ةِ األس”واقِ امل”ال”يةِ‪ ،‬ث”مَّ أزم”ةِ ج”نوبِ ش”رقِ آس”يا ال”تي وص”لَتْ ارت”داداتُ”ها إل”ى خ”ارجِ ال”قارةِ‪ ،‬ث”مَّ األزم”ةِ‬
‫‪128 - 136‬‬ ‫ﺍﻟﺼﻔﺤﺎﺕ‪:‬‬
‫‪”754511‬رتْ ع”لى أس”واقِ ال”عقاراتِ وع”لى ال”قطاعَ”نيِ )امل”ال”يِّ وامل”صرف”يِّ(‪ ،‬ث”مَّ أزم”ةِ ال”دي”ونِ‬ ‫‪”:MD‬عامل”يَّةِ ل”سنةِ ‪ ۲۰۰۸‬م وال”تي أثَّ‬ ‫ﺭﻗﻢ”ال”يةِ ال‬
‫امل‬
‫ﻭﻣﻘﺎﻻﺕف”قد ك”ان ل”تلكَ األزم”اتِ األث”رُ الس”لبيُّ ع”لى اق”تصادِ ال”دولِ ع”برَ ال”قاراتِ‬ ‫ﺑﺤﻮﺙاألورب”يِّ؛‬‫ﺍﻟﻤﺤﺘﻮﻯ‪:‬حل”ال”يَّةِ ف”ي دولِ االحت”ادِ‬
‫ﻧﻮﻉس”ياديَّ”ةِ ا‬ ‫ال‬
‫”تصادي””اتِ ال””دولِ‪ -‬خ””اصَّ ”ةً ت””لك ال””تي ل””ها ت””عام””التٌ واش””تراك””اتٌ ف””ي األس””واقِ امل””ال””يةِ‬ ‫‪Arabic‬‬‫ﺍﻟﻠﻐﺔ‪ِّ:‬ها؛ ب””حيث مسَّ ”تْ أغ””لبَ اق”‬ ‫ك ”ل‬
‫‪EcoLink,‬لِ امل”تقدِّم”ةِ وال”دولِ ال”نام”يةِ؛ ول”كنْ بنس”بٍ م”تفاوت”ةٍ‪ ،‬وذل”ك حس”بَ‬ ‫‪IslamicInfo‬الًّ مِ”ن ال”دو‬
‫ﺍﻟﻤﻌﻠﻮﻣﺎﺕ‪ :‬ال”عاملَ”يّة‪-‬؛ ف”قد مسَّ”ت كُ”‬
‫ﻗﻮﺍﻋﺪ”ليميةِ وح”تى‬ ‫اإلق‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ ‪ ،‬ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ‪ ،‬ﺍﻟﻘﺮﻭﺽ ﺍﻟﺮﺑﻮﻳﺔ ‪ ،‬ﺍﻹﺳﺘﺼﻨﺎﻉ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‬ ‫ﻣﻮﺍﺿﻴﻊ‪:‬‬
‫قوةِ متاسُكِ اقتصادِ كُلِّ دولةٍ من جهةٍ‪ ،‬ودرجةِ مُساهَمتِها في األسواقِ املاليةِ العاملَيَّةِ من جِهةٍ أُخرى‪.‬‬
‫‪http://search.mandumah.com/Record/754511‬‬ ‫ﺭﺍﺑﻂ‪:‬‬
‫ومِ”ن ب”ني ال”قطاع”اتِ ال”تي أثَّ”رَتْ ع”ليها األزم”اتُ ال”نقدي”ةُ وامل”ال”يةُ ب”وض”وحٍ جنَِ”دُ ق”طاعَ ال”عقاراتِ؛ ب”حيث جت”لَّى ذل”ك األث”رُ‬
‫ب”وض”وحٍ خ”اللَ األزم”ةِ امل”ال”يَّةِ ال”عاملَ”يّةِ ل”سنةِ ‪۲۰۰۸‬م‪ ،‬وال”ذي أدّى إل”ى االخ”تاللِ احل”ادِّ ألس”عارِ ال”عقاراتِ‪ -‬خ”اصَّ”ة ًف”ي‬
‫أم””ري””كا وال””تي ك””ان””ت م””صدرَ ت””لك األزم ”ةِ امل””ال ”يّة؛ ب””حيث أب””رزتْ ت””لكَ األزم””اتُ ك ”لُّها بِ ”وُض””وحِ ن””قاطِ ضَ””عفِ ال””نظامِ‬
‫ال”رأس”مال”يِّ‪ ،‬وال”ذي عَجَ”زَتْ م”ؤسَّ”ساتُ”ه ال”نقدي”ةُ وامل”ال”يةُ ف”ي م”واج”هةِ ت”لكَ األزم”اتِ؛ بس”ببِ مح”دوديَّ”ةِ ك”فاءتِ”ها‪ ،‬وال”تي‬
‫س”اه”مَتْ ف”ي اتِّ”ساعِ ال”هُوَّةِ ب”ني ال”دائ”رت”نيِ )االق”تصادي”ةِ احل”قيقيةِ‪ ،‬وامل”ال”يةِ وال”نقدي”ةِ(؛ ب”حيث أنّ ت”لكَ ال”صناع”اتِ امل”ال”يةَ‬
‫ال””تقليدي ”ةَ ته””دفُ إل””ى ال””رب ”حِ ب””ال””درج ”ةِ األُول””ى‪ ،‬مُ””همِلَةً ع””نصرَ امل””ساه ”مَةِ وامل””شارك ”ةِ ال””فعَّال ”ةِ ف””ي ال””دائ””رةِ االق””تصادي ”ةِ‬
‫احلقيقيةِ‪ ،‬والتي حتوَّلَتْ إلى آليَّةٍ إلنتاجِ اخلطرِ ونقلِه وتعوميِه‪ ،‬ومضاعفةِ آثارِ األزماتِ‪.‬‬
‫ك”ما ب”رزَتْ‪ -‬ف”ي امل”قاب”لِ إل”ى ال”وُج”ودِ ف”ي م”طلعِ الس”تينياتِ م”ن ال”قرنِ امل”اض”ي‪ -‬ف”كرةُ إن”شاءِ ب”نوكٍ إس”الم”يةٍ تُ”زاوِلُ ن”شاطِ”ها‬
‫ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪ .‬حتُ”رِّمُ ال”رِّب”ا؛ وذل”ك مِ”ن خ”اللِ اب”تكارِ مُ”نتَجاتٍ م”ال”يةٍ وص”يغٍ مت”وي”ليةٍ ت”تماش”ى م”ع أح”كامِ‬ ‫ﺍﻟﺤﻘﻮﻕ”يةِ ال”تي‬
‫ﺟﻤﻴﻊاإلس”الم‬‫ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬ي”عةِ‬
‫‪2024‬ط”ارِ الش”ر‬‫ف©”ي إ‬
‫ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻣﺘﺎﺣﺔ ﺑﻨﺎﺀ ﻋﻠﻰ ﺍﻹﺗﻔﺎﻕ ﺍﻟﻤﻮﻗﻊ ﻣﻊ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ﻋﻠﻤﺎ ﺃﻥ ﺟﻤﻴﻊ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪ .‬ﻳﻤﻜﻨﻚ ﺗﺤﻤﻴﻞ ﺃﻭ ﻃﺒﺎﻋﺔ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻟﻼﺳﺘﺨﺪﺍﻡ‬
‫ﺍﻟﺸﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﻳﻤﻨﻊ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﻮﻳﻞ ﺃﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻋﺒﺮ ﺃﻱ ﻭﺳﻴﻠﺔ )ﻣﺜﻞ ﻣﻮﺍﻗﻊ ﺍﻻﻧﺘﺮﻧﺖ ﺃﻭ ﺍﻟﺒﺮﻳﺪ ﺍﻻﻟﻜﺘﺮﻭﻧﻲ( ﺩﻭﻥ ﺗﺼﺮﻳﺢ ﺧﻄﻲ ﻣﻦ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺃﻭ‬
‫ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪128‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫التمويل العقاري‬
‫ما بني التمويل باالستصناع العقاري أو التمويل بالقروض العقارية الربوية‬
‫– دراسة مقارنة –‬
‫ﻟﻺﺳﺘﺸﻬﺎﺩ ﺑﻬﺬﺍ ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻗﻢ ﺑﻨﺴﺦ ﺍﻟﺒﻴﺎﻧﺎﺕ ﺍﻟﺘﺎﻟﻴﺔ ﺣﺴﺐ ﺇﺳﻠﻮﺏ ﺍﻹﺳﺘﺸﻬﺎﺩ ﺍﻟﻤﻄﻠﻮﺏ‪:‬‬
‫غالب أم الخير‬ ‫مركان محمد البشير‬
‫ﺇﺳﻠﻮﺏ ‪APA‬‬
‫ﺑﺎﻹﺳﺘﺼﻨﺎﻉ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺃﻭ‬ ‫ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ‬
‫العلوم املالية‬ ‫املتواصلﺍﻟﺨﻴﺮ‪ .(2016) .‬ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‪ :‬ﻣﺎ ﺑﻴﻦ‬
‫ماجستير في‬ ‫التكوينﻏﺎﻟﺐ‪ ،‬ﺃﻡ‬
‫ﺍﻟﺒﺸﻴﺮ‪ ،‬ﻭ‬ ‫ﻣﺮﻛﺎﻥ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪ‬
‫جامعة‬
‫بالجزائر‪ .136‬ﻣﺴﺘﺮﺟﻊ‬
‫تيسمسيلت‪- 128 ،‬‬
‫ﺍﻟﻌﺎﻟﻤﻴﺔ‪ ،‬ﻉ‪44‬‬ ‫ﺍﻹﺳﻼﻣﻲ‬
‫املركز الجامعي‬ ‫ﺍﻹﻗﺘﺼﺎﺩ‬ ‫ﻣﺠﻠﺔ‬ ‫ﻣﻘﺎﺭﻧﺔ‪.‬‬ ‫ﺩﺭﺍﺳﺔ‬ ‫ﺍﻟﺮﺑﻮﻳﺔ‪:‬‬ ‫ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬
‫‪ -‬مركز تيسمسيلت ‪-‬‬ ‫ﺑﺎﻟﻘﺮﻭﺽ‬ ‫ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ‬
‫‪754511/Record/com.mandumah.search//:http‬‬
‫ماجستير في التسيير املالي‬ ‫ﻣﻦ‬
‫ﺇﺳﻠﻮﺏ ‪MLA‬‬
‫جامعة خنشلة بالجزائر‬
‫ﻣﺮﻛﺎﻥ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪ ﺍﻟﺒﺸﻴﺮ‪ ،‬ﻭ ﺃﻡ ﺍﻟﺨﻴﺮ ﻏﺎﻟﺐ‪" .‬ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‪ :‬ﻣﺎ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ ﺑﺎﻹﺳﺘﺼﻨﺎﻉ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ‬
‫ﺑﺎﻟﻘﺮﻭﺽ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ ﺍﻟﺮﺑﻮﻳﺔ‪ :‬ﺩﺭﺍﺳﺔ ﻣﻘﺎﺭﻧﺔ‪".‬ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻹﻗﺘﺼﺎﺩ ﺍﻹﺳﻼﻣﻲ ﺍﻟﻌﺎﻟﻤﻴﺔﻉ‪ .136 - 128 :(2016) 44‬ﻣﺴﺘﺮﺟﻊ‬
‫ﻣﻦ ‪754511/Record/com.mandumah.search//:http‬‬
‫مُقدِّمةٌ‪:‬‬
‫ل”قد شَهِ”دَ ال”عالَ”مُ م”نذُ ث”مان”ينياتِ ال”قرنِ امل”اض”ي إل”ى غ”اي”ةِ ي”وم”نا ه”ذا عِ”دَّةَ اخ”تالالتٍ )ن”قديّ”ةٍ‪ ،‬وم”ال”يَّةٍ إق”ليميةٍ‪ ،‬وح”تى‬
‫ع”امل”يَّةً(‪ ،‬بَ”دءاً ب”أزم”ةِ األس”واقِ امل”ال”يةِ‪ ،‬ث”مَّ أزم”ةِ ج”نوبِ ش”رقِ آس”يا ال”تي وص”لَتْ ارت”داداتُ”ها إل”ى خ”ارجِ ال”قارةِ‪ ،‬ث”مَّ األزم”ةِ‬
‫امل”ال”يةِ ال”عامل”يَّةِ ل”سنةِ ‪ ۲۰۰۸‬م وال”تي أثَّ”رتْ ع”لى أس”واقِ ال”عقاراتِ وع”لى ال”قطاعَ”نيِ )امل”ال”يِّ وامل”صرف”يِّ(‪ ،‬ث”مَّ أزم”ةِ ال”دي”ونِ‬
‫الس”ياديَّ”ةِ احل”ال”يَّةِ ف”ي دولِ االحت”ادِ األورب”يِّ؛ ف”قد ك”ان ل”تلكَ األزم”اتِ األث”رُ الس”لبيُّ ع”لى اق”تصادِ ال”دولِ ع”برَ ال”قاراتِ‬
‫ك ”لِّها؛ ب””حيث مسَّ ”تْ أغ””لبَ اق””تصادي””اتِ ال””دولِ‪ -‬خ””اصَّ ”ةً ت””لك ال””تي ل””ها ت””عام””التٌ واش””تراك””اتٌ ف””ي األس””واقِ امل””ال””يةِ‬
‫اإلق”ليميةِ وح”تى ال”عاملَ”يّة‪-‬؛ ف”قد مسَّ”ت كُ”الًّ مِ”ن ال”دولِ امل”تقدِّم”ةِ وال”دولِ ال”نام”يةِ؛ ول”كنْ بنس”بٍ م”تفاوت”ةٍ‪ ،‬وذل”ك حس”بَ‬
‫قوةِ متاسُكِ اقتصادِ كُلِّ دولةٍ من جهةٍ‪ ،‬ودرجةِ مُساهَمتِها في األسواقِ املاليةِ العاملَيَّةِ من جِهةٍ أُخرى‪.‬‬
‫ومِ”ن ب”ني ال”قطاع”اتِ ال”تي أثَّ”رَتْ ع”ليها األزم”اتُ ال”نقدي”ةُ وامل”ال”يةُ ب”وض”وحٍ جنَِ”دُ ق”طاعَ ال”عقاراتِ؛ ب”حيث جت”لَّى ذل”ك األث”رُ‬
‫ب”وض”وحٍ خ”اللَ األزم”ةِ امل”ال”يَّةِ ال”عاملَ”يّةِ ل”سنةِ ‪۲۰۰۸‬م‪ ،‬وال”ذي أدّى إل”ى االخ”تاللِ احل”ادِّ ألس”عارِ ال”عقاراتِ‪ -‬خ”اصَّ”ة ًف”ي‬
‫أم””ري””كا وال””تي ك””ان””ت م””صدرَ ت””لك األزم ”ةِ امل””ال ”يّة؛ ب””حيث أب””رزتْ ت””لكَ األزم””اتُ ك ”لُّها بِ ”وُض””وحِ ن””قاطِ ضَ””عفِ ال””نظامِ‬
‫ال”رأس”مال”يِّ‪ ،‬وال”ذي عَجَ”زَتْ م”ؤسَّ”ساتُ”ه ال”نقدي”ةُ وامل”ال”يةُ ف”ي م”واج”هةِ ت”لكَ األزم”اتِ؛ بس”ببِ مح”دوديَّ”ةِ ك”فاءتِ”ها‪ ،‬وال”تي‬
‫س”اه”مَتْ ف”ي اتِّ”ساعِ ال”هُوَّةِ ب”ني ال”دائ”رت”نيِ )االق”تصادي”ةِ احل”قيقيةِ‪ ،‬وامل”ال”يةِ وال”نقدي”ةِ(؛ ب”حيث أنّ ت”لكَ ال”صناع”اتِ امل”ال”يةَ‬
‫ال””تقليدي ”ةَ ته””دفُ إل””ى ال””رب ”حِ ب””ال””درج ”ةِ األُول””ى‪ ،‬مُ””همِلَةً ع””نصرَ امل””ساه ”مَةِ وامل””شارك ”ةِ ال””فعَّال ”ةِ ف””ي ال””دائ””رةِ االق””تصادي ”ةِ‬
‫احلقيقيةِ‪ ،‬والتي حتوَّلَتْ إلى آليَّةٍ إلنتاجِ اخلطرِ ونقلِه وتعوميِه‪ ،‬ومضاعفةِ آثارِ األزماتِ‪.‬‬
‫ك”ما ب”رزَتْ‪ -‬ف”ي امل”قاب”لِ إل”ى ال”وُج”ودِ ف”ي م”طلعِ الس”تينياتِ م”ن ال”قرنِ امل”اض”ي‪ -‬ف”كرةُ إن”شاءِ ب”نوكٍ إس”الم”يةٍ تُ”زاوِلُ ن”شاطِ”ها‬
‫ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪ .‬حتُ”رِّمُ ال”رِّب”ا؛ وذل”ك مِ”ن خ”اللِ اب”تكارِ مُ”نتَجاتٍ م”ال”يةٍ وص”يغٍ مت”وي”ليةٍ ت”تماش”ى م”ع أح”كامِ‬ ‫ﺍﻟﺤﻘﻮﻕ”يةِ ال”تي‬
‫ﺟﻤﻴﻊاإلس”الم‬ ‫ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬ي”عةِ‬
‫‪2024‬ط”ارِ الش”ر‬
‫ف©”ي إ‬
‫ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻣﺘﺎﺣﺔ ﺑﻨﺎﺀ ﻋﻠﻰ ﺍﻹﺗﻔﺎﻕ ﺍﻟﻤﻮﻗﻊ ﻣﻊ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ﻋﻠﻤﺎ ﺃﻥ ﺟﻤﻴﻊ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪ .‬ﻳﻤﻜﻨﻚ ﺗﺤﻤﻴﻞ ﺃﻭ ﻃﺒﺎﻋﺔ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻟﻼﺳﺘﺨﺪﺍﻡ‬
‫ﺍﻟﺸﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﻳﻤﻨﻊ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﻮﻳﻞ ﺃﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻋﺒﺮ ﺃﻱ ﻭﺳﻴﻠﺔ )ﻣﺜﻞ ﻣﻮﺍﻗﻊ ﺍﻻﻧﺘﺮﻧﺖ ﺃﻭ ﺍﻟﺒﺮﻳﺪ ﺍﻻﻟﻜﺘﺮﻭﻧﻲ( ﺩﻭﻥ ﺗﺼﺮﻳﺢ ﺧﻄﻲ ﻣﻦ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺃﻭ‬
‫ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪128‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫التمويل العقاري‬
‫ما بني التمويل باالستصناع العقاري أو التمويل بالقروض العقارية الربوية‬
‫– دراسة مقارنة –‬

‫غالب أم الخير‬ ‫مركان محمد البشير‬

‫ماجستير في العلوم املالية‬ ‫جامعة التكوين املتواصل‬
‫املركز الجامعي تيسمسيلت بالجزائر‬ ‫‪ -‬مركز تيسمسيلت ‪-‬‬
‫ماجستير في التسيير املالي‬
‫جامعة خنشلة بالجزائر‬

‫مُقدِّمةٌ‪:‬‬
‫ل”قد شَهِ”دَ ال”عالَ”مُ م”نذُ ث”مان”ينياتِ ال”قرنِ امل”اض”ي إل”ى غ”اي”ةِ ي”وم”نا ه”ذا عِ”دَّةَ اخ”تالالتٍ )ن”قديّ”ةٍ‪ ،‬وم”ال”يَّةٍ إق”ليميةٍ‪ ،‬وح”تى‬
‫ع”امل”يَّةً(‪ ،‬بَ”دءاً ب”أزم”ةِ األس”واقِ امل”ال”يةِ‪ ،‬ث”مَّ أزم”ةِ ج”نوبِ ش”رقِ آس”يا ال”تي وص”لَتْ ارت”داداتُ”ها إل”ى خ”ارجِ ال”قارةِ‪ ،‬ث”مَّ األزم”ةِ‬
‫امل”ال”يةِ ال”عامل”يَّةِ ل”سنةِ ‪ ۲۰۰۸‬م وال”تي أثَّ”رتْ ع”لى أس”واقِ ال”عقاراتِ وع”لى ال”قطاعَ”نيِ )امل”ال”يِّ وامل”صرف”يِّ(‪ ،‬ث”مَّ أزم”ةِ ال”دي”ونِ‬
‫الس”ياديَّ”ةِ احل”ال”يَّةِ ف”ي دولِ االحت”ادِ األورب”يِّ؛ ف”قد ك”ان ل”تلكَ األزم”اتِ األث”رُ الس”لبيُّ ع”لى اق”تصادِ ال”دولِ ع”برَ ال”قاراتِ‬
‫ك ”لِّها؛ ب””حيث مسَّ ”تْ أغ””لبَ اق””تصادي””اتِ ال””دولِ‪ -‬خ””اصَّ ”ةً ت””لك ال””تي ل””ها ت””عام””التٌ واش””تراك””اتٌ ف””ي األس””واقِ امل””ال””يةِ‬
‫اإلق”ليميةِ وح”تى ال”عاملَ”يّة‪-‬؛ ف”قد مسَّ”ت كُ”الًّ مِ”ن ال”دولِ امل”تقدِّم”ةِ وال”دولِ ال”نام”يةِ؛ ول”كنْ بنس”بٍ م”تفاوت”ةٍ‪ ،‬وذل”ك حس”بَ‬
‫قوةِ متاسُكِ اقتصادِ كُلِّ دولةٍ من جهةٍ‪ ،‬ودرجةِ مُساهَمتِها في األسواقِ املاليةِ العاملَيَّةِ من جِهةٍ أُخرى‪.‬‬
‫ومِ”ن ب”ني ال”قطاع”اتِ ال”تي أثَّ”رَتْ ع”ليها األزم”اتُ ال”نقدي”ةُ وامل”ال”يةُ ب”وض”وحٍ جنَِ”دُ ق”طاعَ ال”عقاراتِ؛ ب”حيث جت”لَّى ذل”ك األث”رُ‬
‫ب”وض”وحٍ خ”اللَ األزم”ةِ امل”ال”يَّةِ ال”عاملَ”يّةِ ل”سنةِ ‪۲۰۰۸‬م‪ ،‬وال”ذي أدّى إل”ى االخ”تاللِ احل”ادِّ ألس”عارِ ال”عقاراتِ‪ -‬خ”اصَّ”ة ًف”ي‬
‫أم””ري””كا وال””تي ك””ان””ت م””صدرَ ت””لك األزم ”ةِ امل””ال ”يّة؛ ب””حيث أب””رزتْ ت””لكَ األزم””اتُ ك ”لُّها بِ ”وُض””وحِ ن””قاطِ ضَ””عفِ ال””نظامِ‬
‫ال”رأس”مال”يِّ‪ ،‬وال”ذي عَجَ”زَتْ م”ؤسَّ”ساتُ”ه ال”نقدي”ةُ وامل”ال”يةُ ف”ي م”واج”هةِ ت”لكَ األزم”اتِ؛ بس”ببِ مح”دوديَّ”ةِ ك”فاءتِ”ها‪ ،‬وال”تي‬
‫س”اه”مَتْ ف”ي اتِّ”ساعِ ال”هُوَّةِ ب”ني ال”دائ”رت”نيِ )االق”تصادي”ةِ احل”قيقيةِ‪ ،‬وامل”ال”يةِ وال”نقدي”ةِ(؛ ب”حيث أنّ ت”لكَ ال”صناع”اتِ امل”ال”يةَ‬
‫ال””تقليدي ”ةَ ته””دفُ إل””ى ال””رب ”حِ ب””ال””درج ”ةِ األُول””ى‪ ،‬مُ””همِلَةً ع””نصرَ امل””ساه ”مَةِ وامل””شارك ”ةِ ال””فعَّال ”ةِ ف””ي ال””دائ””رةِ االق””تصادي ”ةِ‬
‫احلقيقيةِ‪ ،‬والتي حتوَّلَتْ إلى آليَّةٍ إلنتاجِ اخلطرِ ونقلِه وتعوميِه‪ ،‬ومضاعفةِ آثارِ األزماتِ‪.‬‬
‫ك”ما ب”رزَتْ‪ -‬ف”ي امل”قاب”لِ إل”ى ال”وُج”ودِ ف”ي م”طلعِ الس”تينياتِ م”ن ال”قرنِ امل”اض”ي‪ -‬ف”كرةُ إن”شاءِ ب”نوكٍ إس”الم”يةٍ تُ”زاوِلُ ن”شاطِ”ها‬
‫ف”ي إط”ارِ الش”ري”عةِ اإلس”الم”يةِ ال”تي حتُ”رِّمُ ال”رِّب”ا؛ وذل”ك مِ”ن خ”اللِ اب”تكارِ مُ”نتَجاتٍ م”ال”يةٍ وص”يغٍ مت”وي”ليةٍ ت”تماش”ى م”ع أح”كامِ‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪128‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫الش”ري”عةِ اإلس”الم”يةِ‪ ،‬وال”تي ت”قومُ ع”لى م”بدأِ ن”ظامِ امل”شارك”ةِ ف”ي "ال”غُنْمِ وال”غُرْمِ"‪ ،‬وه”و م”ا ميُ”يِّزُه”ا ع”ن امل”نتَجاتِ امل”ال”يةِ‬
‫التقليديةِ التي ترُكِّزُ على الفائدةِ الربويةِ‪.‬‬
‫أوّالً‪ :‬التمويلُ العقاريُّ‪:‬‬
‫ل”قد ح”دَّدَ م”فهومُ ال”قُروضِ )أف”عالَ ث”قةِ ال”بنكِ ف”ي ال”عميلِ‪ (1‬ال”عقاري”ةِ ع”لى أنّ”ها‪" :‬تس”تخدمُ ال”قروضَ ال”عقاري”ةَ ف”ي‬
‫متويلِ شراءِ مبانٍ قائمةٍ بالفعلِ‪ ،‬أو في متويلِ إنشاءِ مبانٍ جديدةٍ‪ ،‬وقد ميتدُّ تاريخُ استحقاقِهما إلى ‪ ۳۰‬سنة"‪.2‬‬
‫ويُ”قصَدُ ب”ه ب”صفةٍ ع”امَّ”ةٍ‪ :‬ح”اج”ةُ األف”رادِ‪ ،‬أو الش”رك”اتِ‪ ،‬أو امل”ؤس”ساتِ وغ”يره”ا إل”ى مت”وي”لِ ش”راءٍ‪ ،‬أو ت”صنيعِ وب”ناءِ ع”قارٍ؛‬
‫ف”يلجأُ ط”ال”بُ ال”تموي”لِ )ص”اح”بُ احل”اج”ةِ( إل”ى ال”بنكِ‪ ،‬أو إل”ى م”ؤس”سةٍ م”ال”يةٍ؛ ل”تقومَ ب”عمليةِ ال”تموي”لِ‪ ،‬ث”مَّ ي”قومُ ال”عميلُ‬
‫بسِدادِ قيمةِ هذا التمويلِ على آجالٍ يُتَّفَقُ عليها نظيرَ عائدٍ للجهةِ املموِّلَة‪.‬‬
‫وت””تمثَّلُ ع””ناص ”رُ ال””تموي ”لِ ال””عقاريِّ ب””صفةٍ ع””امَّ””ة ف””ي‪ :‬ط””ال ”بِ ال””تموي ”لِ ال””عقاريِّ؛ مُ ”قَدِّمِ ال””تموي ”لِ ال””عقاريِ؛ م””وض””وعِ‬
‫التمويلِ العقاريّ؛ صيغةِ‪ ،‬أو شكلِ التمويلِ العقاريِّ‪.‬‬
‫وتكمنُ أهميَّةُ القروضِ العقاريةِ في كونِها حتُقِّقُ‪:3‬‬
‫‪ .۱‬الزيادةَ في النموِّ االقتصاديِ‪ ،‬وحتقيقَ االستقرارِ االجتماعيِّ‪.‬‬
‫‪ .۲‬ترقيةَ وتطويرَ مستوى املعيشةِ للمواطنِ مِن خاللِ املساهمَةِ في توفيرِ السكنِ الالئقِ‪.‬‬
‫‪ .۳‬إنعاشَ قطاعِ السكنِ‪ ،‬والعملَ على التقليلِ مِن حِدَّةِ أزمةِ السكَنِ‪.‬‬
‫‪ .٤‬حتقيقَ الرفاهيةِ االجتماعيةِ للمواطنِ‪ ،‬وحتقيقَ عوائدَ ماليةٍ للبنوكِ‪.‬‬
‫وهناك صيغٌ عديدةٌ للتمويلِ العقاريِّ شائعةُ التطبيقِ؛ منها على سبيلِ املثال‪:4‬‬
‫‪ .۱‬ص”يغةُ ال”تموي”لِ ب”ال”قروضِ ب”فائ”دةٍ‪ ،‬وجَ”رى ال”عُرفُ ع”لى أنْ يُ”طلَقَ ع”ليها‪" :‬ق”روضُ ال”عقاراتِ" أو "قُ”روض اإلس”كان"‬
‫أو "التمويلُ العقاريُّ الرِّبويُّ"‪.‬‬
‫‪ .۲‬ص”يغةُ ال”تموي”لِ ب”امل”شارك”ةِ )وال”تي تُ”عبِّرُ ع”ن اس”تقرارِ مِ”لكٍ ل”ه ق”يمةٌ م”ال”يةٌ ب”ني اث”ننيِ أو أك”ثرَ لِ”كُلٍّ م”نهُم ح”قُّ ت”صرُّفِ‬
‫امل”ال”كِ‪5‬؛ ب”حيث ت”تمُّ م”شارك”ةُ ال”بنك ِك”بدي”لٍ ل”لفائ”دةِ ال”رب”وي”ةِ‪ ،(6‬ح”يث يُ”قدِّمُ ط”رفٌ األرضَ ال”قاب”لةَ ل”لبناءِ‪ ،‬ويُ”قدِّمُ‬
‫طرفٌ آخرُ التمويلَ الالزمَ للبناءِ‪ ،‬على أنْ يُوزَّعَ ناجتُ املشاركةِ بينهُما حسبَ االتفاقِ والتراضي‪.‬‬
‫‪ .۳‬ص”يغةُ ال”تموي”لِ ب”ال”بيعِ اآلج”لِ أو ب”التقس”يطِ؛ ح”يث ت”قومُ اجل”هةُ ال”بائ”عةُ‪ ،‬أو ال”صان”عةُ للش”يءِ امل”طلوبِ ب”احل”صولِ ع”لى‬
‫ثمنِه على أقساطٍ يتمُّ االتفاقُ عليها‪.‬‬

‫‪ 1‬ﺷﺎﻛﺮ اﻟﻘﺰوﯾﻨﻲ‪ ،‬ﻣﺤﺎﺿﺮات ﻓﻲ اﻟﻨﻘﻮد واﻟﺒﻨﻮك‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ‪ ،‬دﯾﻮان اﻟﻤﻄﺒﻮﻋﺎت اﻟﺠﺎﻣﻌﯿﺔ‪ ،‬اﻟﺠﺰاﺋﺮ‪ ،1992 ،‬ص ‪.90‬‬
‫‪ 2‬ﻣﻨﯿﺮ إﺑﺮاھﯿﻢ ھﻨﺪي‪ ،‬إدارة اﻟﺒﻨﻮك اﻟﺘﺠﺎرﯾﺔ‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ‪ ،‬اﻟﻤﻜﺘﺐ اﻟﻌﺮﺑﻲ اﻟﺤﺪﯾﺚ‪ ،‬ﻣﺼﺮ‪ ،1996 ،‬ص ‪.214‬‬
‫‪ 3‬ﻋﻤﻮرة دﻟﯿﻠﺔ‪ ،‬ﻗﺮاوي ﺷﮭﯿﺮة‪ ،‬ﺗﻘﻨﯿﺎت ﻣﻨﺢ اﻟﻘﺮوض اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ‪ ،‬ﻣﺬﻛﺮة ﻟﯿﺴﺎﻧﺲ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺠﺰاﺋﺮ‪ ،2004 ،‬ص ‪.113‬‬
‫‪ 4‬رﻣﺰي زﻛﻲ‪ ،‬أﺳﺲ اﻟﺘﻤﻮﯾﻞ اﻟﺤﺪﯾﺚ‪ ،‬اﻟﻤﺠﻠﺔ اﻟﻤﺼﺮﯾﺔ ﻟﻠﻤﺼﺮﻓﺔ‪ ،‬اﻟﻌﺪد ‪ ،9‬ﻣﺼﺮ‪ ،2012 ،‬ص ‪.20‬‬
‫‪ 5‬ﺟﻤﯿﻞ أﺣﻤﺪ‪ ،‬اﻟﺪور اﻟﺘﻨﻤﻮي ﻟﻠﺒﻨﻮك اﻻﺳﻼﻣﯿﺔ‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻨﯿﻞ ﺷﮭﺎدة دﻛﺘﻮراه دوﻟﺔ‪ ،‬ﻓﺮع ﺗﺴﯿﯿﺮ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺠﺰاﺋﺮ‪ ،2006 ،‬ص ‪.134‬‬
‫‪ 6‬ﻣﻨﺬر أﺑﻮ ﻗﺤﻒ‪ ،‬ﻗﻀﺎﯾﺎ ﻣﻌﺎﺻﺮة ﻓﻲ اﻟﻨﻘﻮد واﻟﺒﻨﻮك واﻟﻤﺴﺎھﻤﺔ ﻓﻲ اﻟﺸﺮﻛﺎت‪ ،‬اﻟﺪار اﻟﺠﺎﻣﻌﯿﺔ‪ ،‬ﻣﺼﺮ‪ ،2003 ،‬ص ‪.317‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪129‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫‪ .٤‬ص”يغةُ ال”تموي”لِ ب”امل”رابَ”حةِ )ال”بيع ب”رأسِ امل”الِ م”ع زي”ادةٍ م”علوم”ةٍ ألَج”لٍ‪(1‬؛ ح”يث ت”قومُ ج”هةٌ م”ال”يةٌ ب”تموي”لِ ش”راءِ ع”قا ِر‬
‫ب”ناءً ع”لى ط”لبٍ م”ن ع”ميلٍ وت”تملَّكُه‪ ،‬ث”مَّ ت”قومُ ب”إع”ادةِ ب”يعِه ب”اآلج”لِ ن”ظيرَ إض”اف”ةِ ع”ائ”دٍ إل”ى ال”ثمنِ األص”ليِّ‪ ،‬وي”قومُ‬
‫العميلُ بسِدادِ الثمنِ على آجالٍ يتمُّ االتفاقُ عليها‪.‬‬
‫‪ .٥‬ص”يغةُ االع”تمادِ ال”تأج”يريِّ ال”عقاريِّ؛ ف”هو ل”يس مج”رَّدَ ع”قدِ إي”جارٍ ل”لعقاراتِ؛ ب”ل ه”و عَ”قدٌ مِ”ن ن”وعٍ خ”اصٍّ ذي ط”بيعةٍ‬
‫م”ركَّ”بةٍ‪2‬؛ ب”حيث ي”قومُ ع”لى ان”دم”اجِ عِ”دَّةِ عُ”قودٍ م”عروف”ةٍ ب”غَرضِ حت”قيقِ ت”عاونٍ ب”ني رأسِ امل”الِ مِ”ن ج”هةٍ‪ ،‬وال”عملِ م”ن‬
‫جِهةٍ أُخرى؛ للحصولِ على عائدٍ أوفرَ‪ ،‬وحتقيقِ العدالةِ بني طرَفي العمليةِ االستثماريةِ بصورةٍ أعمقَ‪.‬‬
‫‪ .٦‬ص”يغةُ ال”تموي”لِ ب”االس”تصناعِ ال”عقاريِّ؛ ح”يث ت”قومُ ج”هةٌ م”ال”يةٌ )امل”موِّلُ‪ :‬ب”نكٌ‪ ،‬أو م”ؤس”سةٌ م”ال”يةٌ( ب”تموي”لِ ت”صنيعِ‬
‫ع””قارٍ )مِ””ن ط””رفِ ال””صان ”عِ‪ :‬م””قاولٍ‪ ،‬أو ش””رك ”ةِ ب””ناءٍ( حل””سابِ ش””خصٍ آخ ”رَ )ط””ال ”بِ ال ”صَّنعَةِ ال””عقاري ”ةِ‪ :‬ف””ردٍ‪ ،‬أو‬
‫م”ؤس”سةٍ(‪ ،‬ع”لى أن يُسَ”دِّدَ ه”ذا األخ”يرُ )أي ط”ال”بُ ال”صنعةِ ال”عقاري”ةِ( ل”لمُموِّلِ ال”قيمةَ امل”تَّفَقَ ع”ليها ع”لى آج”الٍ ي”تمُّ‬
‫االت”فاقُ ع”ليها؛ ب”حيث أنّ ط”ال”بَ ال”صنعةِ ال”عقاري”ةِ يُ”برِمُ ع”قداً م”ع امل”موِّلِ‪ ،‬ويُ”برمُ ه”ذا األخ”يرُ بِ”دَورهِ ع”قداً آخ”رَ م”ع‬
‫الصانعِ‪ ،‬مع عدمِ الربطِ بنيَ العَقدينِ‪ ،‬وفي هذه احلالةِ‪-‬ثالثةُ أطرافٍ‪ -‬نكونُ أمامَ عقدِ استصناعٍ مُوازٍ‪.3‬‬
‫ثانياً‪ :‬التمويلُ العقاريُّ بالقُروضِ الرِّبويةِ‪:‬‬
‫ال”تموي”لُ ال”عقاريُّ ب”ال”قروضِ ال”رب”وي”ةِ ه”و‪ :‬مت”وي”لُ ش”راءِ م”بانٍ ق”ائ”مةٍ ب”ال”فعلِ‪ ،‬أو مت”وي”لُ إن”شاءِ م”بانٍ ج”دي”دةٍ مِ”ن قِ”بَلِ ال”بنكِ‬
‫ال”تقليديِّ؛ وذل”ك مِ”ن خ”اللِ م”نحِ ال”قُروضِ ال”عقاري”ةِ وف”قَ م”عدَّلِ ف”ائ”دةٍ م”علومٍ‪ ،‬وق”د مي”تدُّ ت”اري”خُ االس”تحقاقِ إل”ى ث”الث”نيَ‬
‫س”نةٍ‪ ،‬وي”تمُّ خ”اللَ ه”ذه امل”دَّةِ تس”دي”دُ ق”يمةِ ال”قرضِ ال”عقاريِّ ب”فَوائ”دِه ع”لى ش”كلِ أق”ساطٍ‪ ،‬أو يُسَ”دَّدُ دَف”عةً واح”دةً وه”ذا‬
‫عند حُلولِ أجلِه‪.4‬‬
‫وي””تطلَّبُ ه””ذا ال””نوعُ م””ن ال””قروضِ‪ -‬ف””ي األغ””لبِ‪ -‬ض””مان””اتٍ ك””بيرةً كِ ”بَرَ حج ”مِ االس””تثمارِ ال””ذي تُ””قبِلُ ع””ليه ال””بنوكُ‬
‫ال”تقليدي”ةُ ف”ي ه”ذه احل”ال”ةِ؛ ح”يث ت”طلُبُ مِ”ن امل”قترِضِ ت”قدميَ ض”مان”اتٍ متُ”ثَّلُ ب”األس”اسِ ره”نَ ال”عقارِ ال”ذي ي”رغ”بُ ف”ي‬
‫اق”تنائِ”ه‪ ،‬ي”بقى ع”ندَه”ا ك”ضمانٍ ف”ي ح”ال”ةِ عَجْ”زِ امل”قترِضِ ع”ن تس”دي”دِ م”ا ع”ليه مِ”ن مُس”تحقَّاتٍ‪ .5‬وع”ليه‪ :‬ف”ال”قروضُ‬
‫ال”عقاري”ةُ ال”رب”وي”ةُ ه”ي ق”روضٌ مُ”وجَّ”هةٌ ل”تموي”لِ عِ”دَّةِ ع”ملياتٍ ع”قاري”ةٍ؛ ك)ش”راءِ م”سكنٍ‪ ،‬ب”ناءِ س”كنٍ ذات”يٍّ‪ ،‬جته”يزِ‪ ،‬أو‬
‫ته”يئةِ م”سكنٍ( وغ”ير ذل”ك لِ”كُلِّ م”ا ي”خصُّ ال”عقارَ‪ ،‬تُ”قدَّمُ م”ن ط”رفِ ال”بنوكِ ال”تقليدي”ةِ للمس”تفيدِ مل”دَّةٍ ال ت”تعدَّى ال”ثالث”ني‬
‫س”نةً‪ ،‬وت”كونُ م”ضمون”ةً ب”رَه”نِ ذل”ك ال”عقارِ ومب”عدَّلِ ف”ائ”دةٍ؛ ب”حيث ي”تمُّ م”نحُ ه”ذا ال”نوعِ مِ”ن ال”قروضِ ع”برَ ع”دَّةِ م”راح”لَ‬
‫رئيسيةٍ‪ ،‬بدءاً من الفحصِ األوليِّ لطلبِ القرضِ إلى غايةِ مرحلةِ السِّدادِ وحتصيلِ القرضِ‪.6‬‬

‫‪ 1‬ﻓﺎدي ﻣﺤﻤﺪ اﻟﺮﻓﺎﻋﻲ‪ ،‬اﻟﻤﺼﺎرف اﻻﺳﻼﻣﯿﺔ‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻷوﻟﻰ‪ ،‬ﻣﻨﺸﻮرات اﻟﺤﻠﺒﻲ اﻟﺤﻘﻮﻗﯿﺔ‪ ،‬ﻟﺒﻨﺎن‪ ،2004 ،‬ص ‪.136‬‬
‫‪ 2‬ﻋﺎﺷﻮر ﻋﺒﺪ اﻟﺠﻮاد ﻋﺒﺪ اﻟﺤﻤﯿﺪ‪ ،‬اﻟﺒﺪﯾﻞ اﻹﺳﻼﻣﻲ ﻟﻠﻔﻮاﺋﺪ اﻟﻤﺼﺮﻓﯿﺔ‪ ،‬ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ﺑﺪون ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ص ‪.390‬‬
‫‪ 3‬رﻣﺰي زﻛﻲ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺒﻖ ذﻛﺮه‪ ،‬ص ‪.33‬‬
‫‪ 4‬ﻓﺮاح اﻟﻌﯿﺪ ﻣﺤﻤﺪ‪ ،‬إﺟﺮاءات ﻣﻨﺢ اﻟﻘﺮوض اﻟﺒﻨﻜﯿﺔ‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺮاﺑﻌﺔ‪ ،‬دار اﻟﺴﻼم ﻟﻠﻨﺸﺮ واﻟﺘﻮزﯾﻊ‪ ،‬ﺳﻮرﯾﺎ‪ ،2011 ،‬ص ‪.153‬‬
‫‪ 5‬اﻟﻤﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ‪ ،‬ص ‪.158‬‬
‫‪ 6‬ﻣﺤﻤﺪ ﺻﺎﻟﺢ اﻟﺤﻨﺎوي وآﺧﺮ‪ ،‬اﻟﻤﺆﺳﺴﺎت اﻟﻤﺎﻟﯿﺔ "اﻟﺒﻮرﺻﺔ واﻟﺒﻨﻮك اﻟﺘﺠﺎرﯾﺔ"‪ ،‬اﻟﺪار اﻟﺠﺎﻣﻌﯿﺔ‪ ،‬ﻣﺼﺮ‪ ،1998 ،‬ص ‪.272‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪130‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫ومِن أهمِّ شروطِ التمويلِ بالقروضِ العقاريةِ الرِّبويةِ الواجبِ توفُّرُها يَذكُرُ الباحثانِ ما يلي‪:1‬‬
‫‪ .۱‬أن يكونَ القرضُ مُوجَّهاً لشراءِ مسكنٍ جاهزٍ‪ ،‬أو بناءِ مسكنٍ‪ ،‬أو ترميمِه‪ ،‬أو توسيعِه‪.‬‬
‫‪ .۲‬توفُّرَ أوراقِ املِلكيَّةِ للسكنِ املرادِ شراؤه‪ ،‬أو توسيعُه‪ ،‬أو لقطعةِ األرضِ املرادِ بناءُ املسكنِ عليها‪.‬‬
‫‪ .۳‬اإلقامةَ الدائمةَ لطالبِ القرضِ باملنطقةِ املوجودِ فيها املسكنُ والبنكُ‪.‬‬
‫‪ .٤‬البلوغُ في تاريخِ الرُّخصةِ بالتمويلِ‪ ،‬وأن ال يتعدَّى سنّاً مُعيَّناً بالنسبةِ لشروطِ السِّنِّ‪.‬‬
‫‪ .٥‬يجبُ أن يتقاضى دخْالً شهرياً ثابتاً؛ أي توفُّر مدخولٍ شهريٍّ لطالبِ القرضِ‪.‬‬
‫‪ .٦‬الدرايةَ التامَّةَ للطالبِ ملعدَّلِ الفائدةِ‪ ،‬وملدَّةِ القرضِ وطُرُقِ التسديدِ‪ ،‬واآلثارِ الناجمةِ عن عدمِ التسديدِ‪.‬‬
‫ثالثاً‪ :‬التمويلُ العقاريُّ باالستصناعِ العقاريِّ‪:‬‬
‫يُ””عتبَرُ االس””تصناعُ مِ””ن ال””بيوعِ اآلج””لةِ )امل””راب””حةِ‪ ،‬ال””بيعِ ب””ثمنٍ آج ”لٍ‪ ،‬الس””لمِ واالس””تصناعِ(؛ أي‪ :‬ه””و ص””يغةٌ مِ””ن ص””يغِ‬
‫ال”تموي”لِ ع”ن ط”ري”قِ ال”بيوعِ ال”تي ت”عتمدُ ع”لى ال”عائ”دِ ال”ثاب”تِ‪2‬؛ ف"االس”تصناعُ" لُ”غةً‪ :‬ط”لبُ ال”صَّنعَةِ‪ ،3‬أمّ”ا اص”طالح”اً‪:‬‬
‫أن يَطلُبَ مِن الصانعِ أن يصنعَ شيئاً بثمنٍ معلومٍ‪ ،‬عِلماً بأنّ مادَّةَ الصُّنعِ والعملِ من الصانعِ‪.4‬‬
‫إذ أنّ االس”تصناعَ ه”و ع”قدٌ ي”تمُّ ب”ني ط”رف”نيِ )ط”ال”بِ ال”صنعةِ‪ ،‬وال”صان”عِ(‪ ،‬وي”تمُّ مِ”ن خ”اللِ”ه ق”يامُ وم”باش”رةُ ال”صان”عِ ب”عملِ‬
‫ص””نعةٍ ب””ناءً ع””لى ط””لبِ ط””ال ”بِ ال””صنعةِ ولِ””صاحلِ””ه‪ ،‬وينته””ي ع””قدُ االس””تصناعِ بسِ””دادِ ال””ثمنِ م””ع مت””امِ تس””ليمِ الس””لعةِ‬
‫املُس”تصنَعَةِ مُ”طابِ”قةً ل”ألوص”افِ‪ ،‬أو امل”واص”فاتِ مِ”ن ط”رفِ ال”صان”عِ ل”طال”بِ ال”صنعةِ‪ .‬وك”ما يُ”طلَقُ ع”لى ع‪Q‬قدِ االس‪Q‬تصناع‬
‫اسمُ "عقدِ املقاوَلة"‪.‬‬
‫وع””ليه ف ”لِعقدُ االس””تصناعِ ث””الث ”ةُ أرك””انِ ه””ي‪ :5‬ال””عاق””دانِ )ال””صان ”عُ‪ ،‬واملُس””تصنِعُ(؛ ال””صيغةُ ال””تي ي””نعقدُ ب””ها ال””عقدُ‬
‫)اإليجابُ والقَبولُ الداالّنِ على الرِّضا(؛ واملعقودُ عليه )وهو الثمنُ‪ ،‬والسلعةُ موضوعُ عقدِ االستصناعِ(‪.‬‬
‫أمّ”ا ف”ي ال”وق”تِ احل”ال”يِّ ف”يتمُّ االس”تعان”ةُ وال”تعام”لُ ب”االس”تصناعِ م”ن ط”رفِ ال”بنوكِ اإلس”الم”يةِ مِ”ن أج”لِ مت”وي”لِ مش”روعٍ مُ”عيَّنٍ‬
‫مت”وي”الً ك”ام”الً ب”واس”طةِ ال”تعاق”دِ م”ع املس”تصنِع )ط”ال”بِ ال”صنعةِ( ع”لى تس”ليمِه املش”روعَ ك”ام”الً مب”بلَغٍ مح”دَّدٍ‪ ،‬ومب”واص”فاتٍ‬
‫مح”دَّدةٍ‪ ،‬وف”ي ت”اري”خٍ مُ”عيَّنٍ‪ ،‬ومِ”ن ثَ”مَّ ي”قومُ ال”بنكُ ب”ال”تعاق”دِ م”ع م”قاوُلٍ‪ ،‬أو أك”ثرَ ل”تنفيذِ املش”روعِ حس”بَ امل”واص”فاتِ‬
‫احمل”دَّدةِ‪ ،‬وال”ذي ال ي”تمُّ إالّ مِ”ن خ”اللِ االس”تصناعِ امل”وازي )يُ”عتبَرُ ه”ذا ال”نوعُ أك”ثرَ م”الئ”مةً ل”عملِ امل”صارفِ ال”قيميّةِ‪،(6‬‬
‫وال”ذي م”عناهُ‪ :‬إن”شاءُ ع”قدَي اس”تصناعٍ مُ”توازِي”نيِ دونَ ال”رب”طِ ب”ينهما؛ أيّ‪ :‬أنّ املُس”تصنِعَ ي”تعاق”دُ م”ع املُ”صنِّعِ‪ ،‬واملُس”تصنِعَ‬

‫‪ 1‬ﻓﺮاح اﻟﻌﯿﺪ ﻣﺤﻤﺪ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺒﻖ ِذ ْﻛﺮُه‪ ،‬ص ‪.164‬‬

‫‪ 2‬ﻣﺤﻤﺪ ﻣﺤﻤﻮد اﻟﻤﻜﺎوي‪ ،‬اﻟﺒﻨﻮك اﻹﺳﻼﻣﯿﺔ )اﻟﻨﺸﺄة‪-‬اﻟﺘﻤﻮﯾﻞ‪-‬اﻟﺘﻄﻮﯾﺮ(‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻷوﻟﻰ‪ ،‬اﻟﻤﻜﺘﺒﺔ اﻟﻌﺼﺮﯾﺔ‪ ،‬ﻣﺼﺮ‪ ،2009 ،‬ص ‪.64‬‬
‫‪ 3‬ﺣﺴﯿﻦ ﺑﻠﻌﺠﻮز‪ ،‬ﻣﺨﺎطﺮ ﺻﯿﻎ اﻟﺘﻤﻮﯾﻞ ﻓﻲ اﻟﺒﻨﻮك اﻻﺳﻼﻣﯿﺔ واﻟﺒﻨﻮك اﻟﻜﻼﺳﯿﻜﯿﺔ‪ ،‬ﻣﺆﺳﺴﺔ اﻟﺜﻘﺎﻓﺔ اﻟﺠﺎﻣﻌﯿﺔ‪ ،‬ﻣﺼﺮ‪ ،2009 ،‬ص ‪.62‬‬
‫‪ 4‬ﺑﻦ إﺑﺮاھﯿﻢ اﻟﻐﺎﻟﻲ‪ ،‬أﺑﻌﺎد اﻟﻘﺮار اﻟﺘﻤﻮﯾﻠﻲ واﻻﺳﺘﺜﻤﺎري ﻓﻲ اﻟﺒﻨﻮك اﻹﺳﻼﻣﯿﺔ‪ ،‬دار اﻟﻨﻔﺎﺋﺲ‪ ،‬اﻷردن‪ .2012 ،‬ص ص‪.75-74 :‬‬
‫‪ 5‬ﻣﺤﻤﺪ ﻣﺤﻤﻮد اﻟﻤﻜﺎوي‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺒﻖ ذﻛﺮه‪ ،‬ص ‪.104‬‬
‫‪ 6‬ﺣﺴﯿﻦ ﻣﺤﻤﺪ ﺳﻤﺤﺎن‪ ،‬اﻟﻌﻤﻠﯿﺎت اﻟﻤﺼﺮﻓﯿﺔ اﻹﺳﻼﻣﯿﺔ‪ ،‬ﻣﻄﺎﺑﻊ اﻟﺸﻤﺲ‪ ،‬اﻷردن‪ ،‬دون ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ‪ ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪131‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫ن”فْسَه ربَّ”ما ي”كونُ ص”انِ”عاً أم”امَ مس”تصنِعٍ آخ”رَ‪ ،1‬وميُ”ثِّلُ ال”فرقُ ب”ني م”ا ي”دف”عهُ ال”بنكُ وم”ا يسجِّ”لُه ع”لى ح”سابِ املس”تصنعِ‬
‫الربحَ الذي يَؤولُ إلى املصرِف‪.‬‬
‫إذنْ‪ :‬ف”االس”تصناعُ ح”ال”يَّاً ه”و دخ”ولُ ال”بنكِ ف”ي وس”اط”ةٍ ب”ني امل”قاوِلِ )ال”صانِ”ع( واملس”تصنِع )ط”ال”بِ ال”صنعةِ(؛ لِ”تموي”لِ‬
‫صناعةِ سِلَعٍ‪ ،‬أو إنشاءِ أصلٍ مُعيَّنٍ مبواصفاتٍ مُحدَّدةٍ‪.‬‬
‫ك””ما يُ””عتبَرُ اجمل””الُ ال””عقاريُّ مِ””ن أوس ”عِ اجمل””االتِ ال””تي ميُ ”كِنُ اس””تخدامُ االس””تصناعِ ف””يه‪2‬؛ وذل””ك مِ””ن خ””اللِ م””ا يُ””عرَفُ‬
‫ب””االس””تصناعِ ال””عقاريِّ؛ ك)ب””ناءِ وإن””شاءِ امل””دارسِ‪ ،‬وإن””شاءِ مح ”طَّاتِ الكه””رب””اءِ‪ ،‬وإن””شاءِ ال””فنادقِ‪ ،‬وب””ناءِ امل””ساك ”نِ (ع””بر‬
‫ش”رك”اتِ امل”قاوالتِ وال”وح”داتِ ال”هندس”يةِ ف”ي امل”صرفِ اإلس”الم”يِّ‪ ،‬وه”ناك من”اذجُ ع”قودِ اس”تصناعٍ ع”قاريٍّ ع”لى أرضٍ‬
‫مي ”لِكُها ال””عميلُ‪ ،‬أو إن””شاءِ ب””ناءِ ش””رك ”ةٍ‪ ،‬أو م””صنعٍ ذي م””واص””فاتٍ مُح ”دَّدةٍ وضخ””مةُ حت””تاجُ ف””ي إن””شائِ””ها إل””ى ش””رك””اتِ‬
‫إن”شاءاتٍ ضخ”مةٍ وذاتِ مت”وي”لٍ ع”الٍ؛ ح”يث ي”قومُ األف”رادُ‪ ،‬أو اله”يئاتُ ب”طلباتِ ب”ناءٍ ل”لمصرفِ حت”ملُ امل”واص”فاتِ ك”افّ”ةً؛‬
‫فَ‪-‬ب”عدَ دراس”ةِ ج”دوى املش”روعِ‪ ،‬وم”واف”قةِ امل”صرفِ ع”ليه‪ ،‬وحت”دي”دِ ت”كلفتِه وه”ام”شِ ال”رب”حِ‪ ،-‬ف”إذا م”ا واف”قَ ال”عميلُ ع”لى‬
‫ال”ثمنِ أم”ضى ال”عقدَ م”ع امل”صرِف‪ ،‬ك”ما ميُ”كِنُ ل”لعميلِ أن ي”دف”عَ جُ”زءاً م”ن ال”ثمنِ ع”ند إم”ضاءِ ال”عَقدِ مب”ا يُ”سمّى ه”ام”شَ‬
‫اجلِ”دِّيَّ”ة‪ ،‬ومِ”ن ج”هةٍ أُخ”رى ي”تعاق”دُ امل”صرِفُ م”ع مُ”قاوِلٍ ل”تنفيذِ ع”ملياتِ ال”بناءِ ‪-‬ش”ري”طةَ أن ت”كونَ امل”وادُ األوَّل”يَّة مِ”ن ع”ند‬
‫امل”قاولِ‪-‬؛ وب”ذل”ك ف”امل”صرِفُ يُ”ساهِ”مُ ف”ي ح”لِّ م”شكلةِ ال”سكنِ؛ ف”أح”يان”اً ي”حتاجُ ف”ردٌ ل”دي”ه ق”طعةُ أرضٍ ول”يس ع”ندَه م”الٌ‬
‫ل”بنائِ”ها‪ ،‬ف”يذه”بُ إل”ى ج”هةِ مت”وي”لٍ ل”تقومَ ب”بنائِ”ها حل”سابِ”ه م”ن خ”اللِ مُ”قاوِلٍ‪ ،‬وت”قومُ ه”ذه اجل”هةُ ب”دف”عِ ت”كلفةِ ال”بناءِ إل”ى‬
‫امل”قاولِ ع”لى أق”ساطٍ‪ ،‬أو دف”عاتٍ حس”بَ األح”والِ‪ ،‬وع”ندم”ا تنته”ي ع”مليةُ ال”بناءِ‪ ،‬ت”قومُ اجل”هةُ امل”موِّل”ةُ ب”بَيعِ ال”بناءِ إل”ى ال”فردِ‬
‫على أساسِ تكلفةِ البناءِ مضافاً إليها عائدٌ يُطلَقُ عليه "ربحُ االستصناعِ"‪.‬‬
‫وميُ”كِنُ ت”طبيقُ االس”تصناعِ ف”ي ال”تموي”لِ ال”عقاريِّ ف”ي عِ”دَّةِ ت”طبيقاتٍ م”ختلفةٍ؛ ك)ب”ناءِ امل”ساك”نِ وال”عمائِ”ر وغ”يره”ا(‪،‬‬
‫وذل”ك ب”بيانِ مَ”وق”عِها وال”صفاتِ امل”طلوب”ةِ ف”يها‪ ،‬ك”ما ميُ”كِنُ أن ي”كونَ االس”تصناعُ ف”ي تخ”طيطِ األراض”ي وإن”ارتِ”ها‪ ،‬وش”قِّ‬
‫ال”طُّرُقِ ف”يها وت”عبيدِه”ا‪ ،‬وغ”يرِ ذل”ك م”ن اجمل”االتِ ال”عقاري”ةِ؛ وال”تي ميُ”كِنُ االس”تفادةُ م”ن االس”تصناع ف”يها‪ .‬ك”ما أنّ ه”ذا‬
‫ال”نوعَ م”ن ال”تموي”لِ اإلس”الم”يِّ مي”رُّ ب”عدَّةِ م”راح”لَ بَ”دءاً مِ”ن ت”قدُّمِ ال”عميلِ ب”طلبِ ال”تموي”لِ إل”ى غ”اي”ةِ اس”تالمِ ال”عقارِ ودَفْ”عِ‬
‫مُستحِقَّاتِه‪.3‬‬
‫رابعاً‪ :‬أهمُّ االختالفاتِ اجلَوهريَّةِ بني االستصناعِ العقاريِّ والقروضِ العقاريةِ الرِّبويَّةِ‪:‬‬
‫تكمنُ أهمُّ االختالفاتِ اجلوهريةِ بني االستصناعِ العقاريِّ والقروضِ العقاريةِ الربويةِ في أنّ‪:4‬‬

‫‪ 1‬ﻣﺼﻄﻔﻰ ﻛﻤﺎل اﻟﺴﯿﺪ طﺎﯾﻞ‪ ،‬اﻟﺒﻨﻮك اﻹﺳﻼﻣﯿﺔ واﻟﻤﻨﮭﺞ اﻟﺘﻤﻮﯾﻠﻲ‪ ،‬اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻷوﻟﻰ‪ ،‬دار أﺳﺎﻣﺔ‪ ،‬اﻷردن‪ .2012 ،‬ص ‪.299‬‬
‫‪ 2‬ﻧﻔﺲ اﻟﻤﺮﺟﻊ‪ ،‬ص ‪.302‬‬
‫‪ 3‬ﻣﺤﻤﺪ اﻟﺒﻠﺘﺎﺟﻲ‪ ،‬ﺻﯿﻎ اﻟﺘﻤﻮﯾﻞ اﻹﺳﻼﻣﯿﺔ‪ ،‬ﻣﻘﺎﻻت اﻟﻤﺼﺎرف اﻹﺳﻼﻣﯿﺔ‪ ،‬ﺷﻮھﺪ ﺑﺘﺎرﯾﺦ ‪ 20‬ﺟﻮﯾﻠﯿﺔ ‪www.bltagi.com .2015‬‬
‫‪ 4‬ﻣﻦ إﻋﺪاد اﻟﺒﺎﺣﺜﯿﻦ وﺑﻨﺎءا ﻋﻠﻰ اﻟﻤﻜﺘﺴﺒﺎت اﻟﻌﻠﻤﯿﺔ ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺨﺺ ھﺎﺗﯿﻦ اﻟﺼﯿﻐﺘﯿﻦ‪.‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪132‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫االس””تصناعَ ال””عقاريَّ ه””و مِ””ن ص””يغِ ال””تموي ”لِ ف””ي ال””بنوكِ اإلس””الم””يةِ‪ -‬وال””تي ت””تماشَ””ى م””ع أح””كامِ الش””ري””ع ِة‬ ‫‪.۱‬‬
‫اإلس”الم”يةِ‪ ،-‬أمّ”ا ال”قروضُ ال”عقاري”ةُ ال”رب”وي”ةُ فه”يَ مِ”ن ص”يغِ ال”تموي”لِ ف”ي ال”بنوكِ ال”رب”وي”ةِ )ال”كالس”يكيةِ‪/‬ال”تقليدي”ةِ(‬
‫والتي ال تتماشَى مع أحكامِ الشريعةِ اإلسالميةِ‪.‬‬
‫يُ”عتبَرُ االس”تصناعُ ال”عقاريُّ م”ن أه”مِّ ال”بيوعِ اآلج”لةِ وال”تي ته”دفُ إل”ى حت”قيقِ ع”ائ”دٍ ع”لى أس”اسِ ه”ام”شِ ال”رِّب”حِ‪ ،‬أمّ”ا‬ ‫‪.۲‬‬
‫القروضُ العقاريةُ الربويةُ فتُعتبَرُ إقراضاً على أساسِ مُعدَّلِ فائدةٍ من أجلِ حتقيقِ عائدٍ ربويٍّ‪.‬‬
‫االس””تصناعَ ال””عقاريَّ ي””كونُ ال””تعام ”لُ ف””يهِ ع””لى أس””اسِ امل””شارك ”ةِ؛ ب””ينما ي””كونُ ت””رك””يزُ ال””بنكِ ع””لى اجلَ””دوى‬ ‫‪.۳‬‬
‫االق”تصادي”ةِ للمش”روعِ‪ ،‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ ف”يكونُ ال”تعامُ”لُ ع”لى أس”اسِ ال”رِّب”ا‪ ،‬وت”رك”يزُ ال”بنكِ ي”كون‬
‫على الضماناتِ بالدَّرَجةِ األُولى‪.‬‬
‫االس””تصناعَ ال””عقاريَّ ي””كونُ اس””تعمالُ األم””والِ ف””ي إجن””ازِ املش””روعِ ‪-‬فحس””ب‪ -‬وحت ”تَ إش””رافِ ال””بنكِ‪ ،‬أمّ””ا ف””ي‬ ‫‪.٤‬‬
‫القروضِ العقاريةِ الربويةِ فيُمكِنُ استعمالُ األموالِ من طَرَفِ املقترِضِ فيما ال يخصُّ املشروعَ دون عِلْمِ البنكِ‪.‬‬
‫اإلس”تصناعَ ال”عقاريَّ ي”تمُّ م”ن خ”اللِ ق”يامِ ال”بنكِ ب”إدارةِ االس”تثمارِ وم”تاب”عَتِه؛ ألنّ ال”بنكَ ه”نا ي”قومُ ب”دَورِ املس”تثمِر‬ ‫‪.٥‬‬
‫واملس”تشارِ االق”تصاديِّ وامل”ال”يِّ‪ ،‬أمّ”ا ال”قروضُ ال”عقاري”ةُ ال”رب”وي”ةُ ف”تتمُّ م”ن خ”اللِ ق”يامِ ال”بنكِ ب”إدارةِ ال”قرضِ فحس”ب؛‬
‫ألنّ البنكَ هنا يلعبُ دورَ املرابي بالدَّرجةِ األُولى‪.‬‬
‫االس”تصناعَ ال”عقاريَّ ي”كونُ ال”بنكُ ف”يهِ ه”و ص”ان”عَ )ع”قدِ االس”تصناع( وه”و ال”ذي ي”قومُ ب”عمليةِ ال”صنعةِ ومبِ”وارِدِه‬ ‫‪.٦‬‬
‫اخل”اصَّ”ةِ وامل”تاحَ”ة ب”عدَ ال”تعاقُ”دِ م”ع ال”عميلِ‪ ،‬أو ميُ”كِنُه ال”تعاقُ”دُ وت”وك”يلُ ش”خصٍ‪ ،‬أو م”قاوِلٍ أو ص”ان”عٍ آخ”رَ ب”عمليةِ‬
‫ال”صنعةِ )ع”قدِ االس”تصناعِ امل”وازي( دونَ ال”رب”طِ ب”ني ال”عَقدي”نِ‪ ،‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ ف”يقومُ ال”بنكُ مبَِ”نحِ‬
‫ال””قرضِ ال””رب””ويِّ لِ””طالِ””به‪ ،‬وه””ذا األخ””يرُ ل””ه اخل””يارُ ف””ي ال””قيامِ ش””خصيَّاً ب””عمليةِ ال””بناءِ‪ ،‬أو ت””وك””يلِ م””قاولٍ‪ ،‬أو ش””رك ”ةٍ‬
‫بعمليةِ البناءِ؛ مثل )ديوانِ الترقيةِ والتسييرِ العقاريِ‪ ،‬أو وكالةِ عَدلٍ‪ ،‬أو مؤسَّسةٍ مقاوالتيةٍ(‪.‬‬
‫االس”تصناعَ ال”عقاريَّ ف”ي ح”ال”ةِ االس”تصناعِ امل”وازي )أيّ‪ :‬ث”الث”ةَ أط”رافٍ(‪ ،‬ال”بنكَ ه”و ال”ذي يُ”تابِ”عُ ويَسهَ”رُ ع”لى‬ ‫‪.۷‬‬
‫أع”مالِ األش”غالِ املنج”زةِ مِ”ن ط”رفِ )امل”قاوِلِ‪ ،‬أو ال”دي”وانِ‪ ،‬أو ال”وك”ال”ةِ( س”اب”قي ال”ذِّكْ”ر‪ .‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ‬
‫ال”رب”وي”ةِ؛ ف”في ح”ال”ةِ وج”ودِ ط”رفٍ ث”ال”ثٍ ك)ال”دي”وانِ‪ ،‬أو ال”وك”ال”ةِ(س”اب”قي ال”ذِّكْ”ر أو امل”قاول”نيَ ف”إنّ ال”بنكَ ل”يس مِ”ن‬
‫مَهامِّه متابعةَ األشغالِ؛ وإمنّا طالبُ املشروعِ هو الذي يجبُ عليه القيامُ بذلك‪.‬‬
‫االس”تصناعَ ال”عقاريَّ ي”قومُ ال”بنكُ ف”يه بتس”ليمِ املش”روعِ ك”ام”الً ل”طال”بِه ب”عد ن”هاي”ةِ اك”تمالِ”ه‪ ،‬وب”ال”تال”ي حت”صيلِ ق”يمتِه‬ ‫‪.۸‬‬
‫إم”ا )دَف”عةً واح”دةً أو ع”لى دُف”عاتٍ(‪ ،‬وإمّ”ا )مُس”بقاُ أو م”ؤجَّ”الً( تَ”بعاً ل”صيغةِ ال”عقدِ‪ ،‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ‬
‫ال يهمُّ البنكَ اكتمالُ املشروعِ؛ وإمنّا يهمُّه استرجاعُ القرضِ بفوائدِه وفق جدولِ اهتالكِ القرضِ املتَّفَقِ عليه‪.‬‬
‫االس”تصناعَ ال”عقاريَّ ف”ي ح”ال”ةِ وف”اةِ ط”ال”بِ ال”صنعةِ ف”إنَّ ال”بنكَ يس”تطيعُ إمّ”ا )ب”يعَ ال”عقار( حس”بَ األُول”وي”ةِ ب”ال”ترت”يبِ‬ ‫‪.۹‬‬
‫إل”ى ال”ورث”ةِ ب”ال”تضامُ”نِ أو )ال”بيعَ ألح”دِ ال”ورث”ةِ‪ ،‬أو ال”بيعَ ل”طرفٍ آخ”رَ‪ ،‬أو ح”تّى االح”تفاظَ بِ”ه ل”نفْسِه واس”تغاللِ”ه ل”غرضٍ‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪133‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫ت”أج”يريٍّ‪ ،‬أو االس”تفادةَ م”نه ألغ”راضٍ أُخ”رى(‪ .‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضُ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ؛ ف”في ح”ال”ةِ وف”اةِ امل”قترِضِ ف”إنّ‬
‫البنكَ يقومُ باحلجزِ على املرهوناتِ والضماناتِ املتوفِّرَةِ له‪.‬‬
‫‪.۱۰‬االس”تصناعَ ال”عقاريَّ ي”تحصَّلُ ف”يه ال”بنكُ ف”ي ال”نهاي”ةِ ع”لى م”بلغِ ق”يمةِ املش”روعِ ال”نهائ”يةِ‪ ،‬وي”كونُ ع”لى أس”اسِ كُ”لفَةِ‬
‫املش”روعِ احل”قيقيَّةِ مُ”ضاف”اً إل”يها ه”امِ”شُ ال”رِّب”حِ‪ ،‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ ف”يتحصَّلُ ال”بنكُ ف”ي ال”نهاي”ةِ ع”لى‬
‫قيمةِ القرضِ األصليةِ والفائدةِ احملسوبةِ على أساسِ مُعدَّلِ الفائدةِ املطبَّقِ على قيمةِ القرضِ األصليةِ‪.‬‬
‫‪ .۱۱‬االس””تصناعَ ال””عقاريَّ ي””كونُ ف””يه دورُ ال””بنكِ ع””موم ”اً ه””و امل””ساه””مةَ وامل””شارك ”ةَ )م””ال ”يَّاً‪ ،‬وف ”نِّيّاً‪ ،‬وتِ””قنيَّاً( ف””ي إجن””ازِ‬
‫املش”روعِ‪ ،‬واحل”رصَ ع”لى إجن”ازِه ف”ي ال”وق”تِ احمل”دَّدِ وب”امل”واص”فاتِ امل”تَّفَقِ ع”ليها‪ ،‬ومِ”ن ثَ”مَّ تس”ليمِه ل”صاح”بِه وحت”صيلِ‬
‫ق”يمةِ املش”روعِ‪ .‬أمّ”ا ف”ي ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ ف”دَورُ ال”بنكِ عُ”موم”اً ه”و م”نحُ ال”قرضِ‪ ،‬واحل”رصُ الش”دي”دُ ع”لى‬
‫استرجاعِه بفوائِده‪.‬‬
‫‪ .۱۲‬ص”يغةَ االس”تصناعِ ال”عقاريِّ ي”كونُ ف”يه ال”بنكُ ه”و امل”ال”كَ األوَّلَ ل”لعقارِ )ب”يعُ م”ا ال مت”لِكُه مُح”رّمٌ(‪ ،‬ف”إذا ك”ان ال”بنكُ‬
‫ه””و"ال””صانِ””ع" فه””ذا ش””يءٌ ع””اديٌّ‪ ،‬أمّ””ا إذا جل””أ ال””بنكُ إل””ى ط””رفٍ ث””ال ”ثٍ )االس””تصناعِ امل””وازي( ف ”بِناءُ ال””عقارِ ي””كون‬
‫ل”صال”حِ وحت”ت اس”مِ ال”بنكِ‪ ،‬ع”لى أن ي”قومَ ال”بنكُ ب”دف”عِ ك”ام”لِ مُس”تحقَّاتِ”ه إل”ى ال”صان”عِ ق”بلَ تس”ليمِه ل”صاح”بِه‪ .‬أمّ”ا ف”ي‬
‫ص”يغةِ ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ؛ ف”عندم”ا ي”كون ه”ناكُ ط”رفٌ ث”ال”ثٌ )م”تعامِ”لٌ‪ ،‬أو مُتعهِّ”دُ ب”ناءٍ( ف”إنّ مِ”لكيَّةَ ال”عقارِ ال‬
‫ت”كونُ ل”لبنكِ‪ ،‬وإمنّ”ا ه”ذا األخ”يرُ ي”لعبُ دورَ ال”وس”يطِ امل”موِّلِ فحسْ”ب‪ ،‬وف”وقَ ذل”ك مب”عدَّلِ ف”ائ”دةٍ‪ ،‬وه”ناك ح”ال”ةٌ أُخ”رى‬
‫ي”كونُ ف”يها مِ”لكيَّةُ ال”عقارِ ل”لبنكِ؛ ول”كن ي”كونُ ال”تموي”لُ ب”قروضٍ رب”وي”ةٍ م”ثل ح”ال”ةِ ال”صندوقِ ال”وط”نيِّ ل”لتوف”يرِ‬
‫واالحتياطِ‪.‬‬
‫‪.۱۳‬ه””دفَ ص””يغةِ االس””تصناعِ ال””عقاريِّ ه””ي ش””رع””يةٌ وعَ ”قَديَّ ”ةٌ )رف ”عُ احل””رجِ ع””ن املس””لمنيَ(‪ ،‬واج””تماع””يةٌ )ت””وف””يرُ‬
‫ال”سكنِ(‪ ،‬ث”م رب”حيةٌ )مِ”ن خ”اللِ ه”ام”شِ ال”رب”حِ(‪ .‬أمّ”ا ه”دفُ ص”يغةِ ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ ه”ي رب”حيةٌ )مِ”ن‬
‫خالل معدَّلِ الفائدةِ(‪ ،‬ثمَّ اجتماعيةٌ )توفيرُ السكنِ(‪.‬‬
‫‪ .۱٤‬ص”يغةَ االس”تصناعِ ال”عقاريِّ يتح”ملُّ ال”بنكُ ن”تيجةَ إب”رام”هِ ع”قدَ االس”تصناعِ ب”صفتِه ص”ان”عاً ل”تبعاتِ مُتعهِّ”دِ ال”بناءِ‬
‫ك”افّ”ةً‪ ،‬وال ي”حقُّ ل”ه أنْ يُ”حوِّل”ها إل”ى ال”عميلِ‪ .‬أمّ”ا ف”ي ص”يغةِ ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ ال يتح”مَّلُ ال”بنكُ تَ”بعاتِ‬
‫متعهِّدِ البناءِ كافّةً‪ ،‬وإمنّا العميلُ هو الذي يتحمَّلُها ؛مثل) الزيادةِ في األسعارِ‪ ،‬والتأخُّرِ في إجنازِ األشغالِ(‪.‬‬
‫‪ .۱٥‬ص”يغةَ االس”تصناعِ ال”عقاريِّ يُ”برِمُ ال”عميلُ ع”قدَ اتِّ”فاقٍ واح”دٍ فحس”ب م”ع ال”بنكِ ه”و ع”قدُ االس”تصناعِ‪ ،‬أمّ”ا ال”بنكُ‬
‫ف ”يُمكِنُ أن يُ””برِمَ ع””قداً واح””داً م””ع ال””عميلِ ب””صيغةِ ع””قدِ االس””تصناعِ‪ ،‬أو يُ””برِمَ ع””قداً ث””ان””ياً إض””اف ”ةً إل””ى ال””ساب ”قِ م””ع‬
‫متعهِّ”دِ ال”بناءِ‪ ،‬أو امل”قاوِلِ ف”ي ح”ال”ةِ ع”قدِ االس”تصناعِ امل”وازي‪ .‬أمّ”ا ف”ي ص”يغةِ ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ؛ ف”ال”عميلُ يُ”برِمُ‬
‫ات”فاق”اً واح”داً م”باش”رةً م”ع ال”بنكِ ف”ي ح”ال”ةِ ح”صولِ”ه ع”لى ق”رضٍ رب”ويٍّ م”ع ع”دمِ وج”ودِ متعهِّ”دِ ب”ناءٍ‪ ،‬أمّ”ا ف”ي ح”ال”ةِ وج”ودِ‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪134‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫مُتعهِّ”دِ ب”ناءٍ ف”إنّ ال”عميلَ يُ”برِمُ ع”قداً أوَّلَّ م”ع متعهِّ”دِ ال”بناءِ م”ن أج”لِ إجن”ازِ املش”روعِ‪ ،‬ث”مَّ يُ”برِمُ ع”قداً ث”ان”ياً م”ع ال”بنكِ‬
‫من أجلِ التمويلِ مبُعدَّلِ فائدةٍ‪.‬‬
‫وختاماً‪:‬‬
‫يخ”لصُ ال”باح”ثانِ أخ”يراً إل”ى أنّ ع”قدَ االس”تصناعِ ه”و ص”يغةٌ م”ن ص”يغِ ال”تموي”لِ امل”عتمدَةِ ف”ي ال”بنوكِ اإلس”الم”يةِ‪ -‬خ”اصّ”ةً‬
‫االس”تصناعَ ال”عقاريَّ امل”وجَّ”هَ ل”تموي”لِ ال”قطاعِ ال”عقاريِّ‪ ،-‬وال”ذي يكتس”ي عِ”دَّةَ م”زاي”ا متُ”يِّزه ع”ن ص”يغةِ ال”تموي”لِ ب”ال”قروضِ‬
‫ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ امل”عتمَدةِ ف”ي ال”بنوكِ ال”تقليدي”ةِ‪ ،‬وال”تي مِ”ن أه”مّها‪ :‬ك”ونُ”ه ي”تماشَ”ى م”ع أح”كامِ الش”ري”عةِ اإلس”الم”يةِ‪،‬‬
‫ويُ”عتبَرُ مِ”ن ال”بيوعِ اآلج”لِة‪ ،‬وال”عائ”دُ ف”يه ي”كونُ ع”لى أس”اسِ ه”ام”شِ ال”رب”حِ ول”يس مُ”عدَّلِ ال”فائ”دةِ احمل”رَّم”ةِ‪ ،‬وي”كونُ ت”عام”لُ‬
‫ال”بنكِ اإلس”الم”يِّ ف”ي ه”ذه ال”صيغةِ ع”لى أس”اسِ امل”شارك”ةِ ب”ني رأسِ امل”الِ وال”عملِ وت”قدميِ االس”تشارةِ وإدارةِ االس”تثمارِ‬
‫وم”تاب”عتِه؛ ب”حيث أنّ ت”رك”يزَ ال”بنكِ ي”كون ع”لى اجل”دوى االق”تصادي”ةِ للمش”روعِ؛ ول”يس ال”ضمان”اتِ فحس”ب‪ ،‬ب”ينما ت”عتبرُ‬
‫ال””قروضُ ال””عقاري ”ةُ ال””رب””وي ”ةُ اإلق””راضَ ع””لى أس””اسِ مُ””عدَّلِ ف””ائ””دةٍ؛ ب””حيث أنّ ال””بنكَ ال””تقليديَّ يُ””ركِّ ”زُ ع””لى إدارةِ ال””قرض‬
‫ِوال”ضمان”اتِ امل”قدَّم”ةِ فحسْ”ب‪ ،‬وه”و م”ا يَ”فتقرُ إل”ى ع”نصرِ امل”شارك”ةِ ف”ي ال”عملِ وحت”مُّلِ اخمل”اطِ”ر؛ ف”تلكَ امل”زاي”ا ال”تي ي”تميَّزُ ب”ها‬
‫االس”تصناعُ ال”عقاريُّ جت”علُ م”نه هَ”ادِفْ”اً إل”ى ت”نميةِ اجمل”تمعِ اإلس”الم”يِّ‪ ،‬واس”تثمارِ أم”والِ”ه ب”طري”قةٍ ش”رع”يةٍ حتُ”قِّقُ أه”دافَ‬
‫اجملتمعِ‪ ،‬ويأتي الربحُ في املقامِ الثاني‪ ،‬بينما تهدفُ القروضُ العقاريةُ الربويةُ إلى الربحِ في املقامِ األوّلِ‪.‬‬
‫وع”ليه‪ :‬ف”إنّ”ه ميُ”كِنُ االع”تمادُ ع”لى االس”تصناعِ ال”عقاريِّ ك”بدي”لٍ ع”ن ال”قروضِ ال”عقاري”ةِ ال”رب”وي”ةِ امل”وجَّ”هَةِ ل”تموي”لِ ال”قطاعِ‬
‫ال”عقاريِّ ف”ي اجل”زائ”رِ؛ وذل”ك مل”ا ت”تميَّزُ ب”ه ع”ن ال”قروضِ ال”رب”وي”ةِ‪ ،‬ب”اإلض”اف”ةِ إل”ى ك”ونِ ال”بنكِ اإلس”الم”يِّ ي”قومُ بِ”دَورٍ ف”ي‬
‫امل”ساه”مَةِ وامل”شارك”ةِ )م”ال”يّاً‪ ،‬وف”نِّيَّاً‪ ،‬وتِ”قنيَّاً( ف”ي إجن”ازِ املش”روعِ‪ ،‬واحل”رصِ ع”لى إجن”ازِه ف”ي ال”وق”تِ احمل”دَّدِ‪ ،‬وب”امل”واص”فاتِ‬
‫امل”تَّفَقِ ع”ليها‪ ،‬ومِ”ن ث”مَّ تس”ليمِه ل”صاح”بهِ‪ ،‬وحت”صيلِ ق”يمةِ املش”روع‪.‬وع”لى ض”وءِ ح”اج”ةِ اجمل”تمعاتِ اإلس”الم”يةِ‪ -‬خ”اصَّ”ةً ف”ي‬
‫اجل”زائ”رِ‪ -‬إل”ى ه”ذا ال”نوعِ م”ن ال”تموي”لِ اإلس”الم”يِ مِ”ن أج”لِ اق”تناءِ وب”ناءِ م”ساك”نَ‪ ،‬ب”اإلض”اف”ةِ إل”ى األح”داثِ األخ”يرةِ وامل”تعلِّقةِ‬
‫بح”ملةِ ال”تسجيلِ ل”غرضِ اق”تناءِ امل”ساك”نِ ب”صيغةِ ال”بيعِ ب”اإلي”جارِ وف”قَ ص”يغةِ ع”دلِ )ال”وك”ال”ةِ ال”وط”نيةِ لتحس”نيِ ال”سكنِ(‬
‫)‪ ،(AADL‬وم””ا ي””حومُ ح””ولَ””ها مِ””ن ت””ساؤالتٍ ت””خصُّ ص””يغةَ ال””عقدِ‪ ،‬وك””يفيةَ ال””تموي ”لِ؛ خ””اصَّ ”ةً م””ع ان””تشارِ ظ””اه””رةِ‬
‫ال”تموي”لِ ال”رب”ويِّ ف”ي اجمل”االتِ ك”افّ”ةً خ”اصَّ”ة ال”عقاري”ةَ؛ ف”ال”تموي”لُ ب”االس”تصناعِ ال”عقاريِّ يُ”عتبَرُ ال”صيغةَ األم”ثلَ واألنس”بَ ملِ”ا‬
‫ميَ”تازُ ب”ه مِ”ن خ”صائ”صَ؛ وال”تي متُ”يِّزُه ع”ن ال”قروضِ ال”رب”وي”ةِ ال”عقاري”ةِ؛ إالّ أنّ”ه ف”ي ظ”لِّ ال”نقصِ ال”فادحِ ف”ي وُج”ودِ ال”بنوكِ‬
‫اإلس”الم”يةِ ف”ي اجل”زائ”رِ‪ -‬بس”ببِ قِ”صَرِ ال”نُّظُمِ وال”قوان”نيِ التش”ري”عيةِ وال”تنظيميةِ واألُطُ”رِ ال”قان”ون”يةِ ال”هادف”ةِ إل”ى ال”تحفيزِ ع”لى‬
‫إن”شاءِ ب”نوكٍ تنش”طُ وف”قَ خ”صائ”صَ وس”ماتِ وق”واع”دَ م”بنيَّةٍ ع”لى الش”ري”عةِ اإلس”الم”يةِ‪ ،‬وح”تى ت”شجيع ال”بنوكِ اإلس”الم”يةِ‬
‫األج”نبيةِ ع”لى ال”عملِ داخ”لَ اجل”زائ”رِ‪ ،‬يُ”عتبَرُ ت”طبيقُ ت”لك ال”صيغةِ ح”ال”يَّاً حت”دِّيَّ”اً ك”بيراً أم”امَ ال”بنوكِ اإلس”الم”يةِ وح”تّى أم”امَ‬
‫األفرادِ الراغبنيَ في احلصولِ على ذلك النوعِ من التمويلِ‪.‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪135‬‬

 ‫الهندسة املالية‬ ‫العدد ‪ | 44‬كانون ثاني‪ /‬يناير | ‪2016‬‬

‫وع”ليه‪ :‬ف”إنّ جن”احَ ذل”ك ال”نوعِ مِ”ن ال”تموي”لِ امل”قترَحِ ف”ي اجل”زائ”ر ‪ -‬ف”ي ظ”لّ الس”ياس”ةِ ال”نقدي”ةِ وامل”ال”يةِ امل”تَّبعَةِ‪ -‬م”ره”و ٌن‬
‫ب”اإلج”راءاتِ ال”تنظيميةِ والتش”ري”عيةِ ال”الزم”ةِ‪ ،‬وال”واج”بُ ت”طبيقُها م”ن ط”رفِ ال”دول”ةِ؛ مِ”ن أج”لِ إجن”احِ ص”يغةِ ال”تموي”لِ ت”لك‬
‫وف”قَ الش”ري”عةِ اإلس”الم”يةِ‪ .‬ون”أم”لُ م”ن خ”اللِ ه”ذه ال”بحثِ أنْ يُ”فتحَ اجمل”الُ ل”لبحوثِ وال”دراس”اتِ املس”تقبليةِ ال”تي مِ”ن ش”أنِ”ها‬
‫اخلروجُ باقتراحاتٍ جوهريةٍ تخصُّ تطبيقَ هذا النوعِ من التمويلِ اإلسالميّ‪.‬‬

‫‪www.giem.info‬‬ ‫الصفحة | ‪136‬‬

‫)‪Powered by TCPDF (www.tcpdf.org‬‬