Vấn đề 2: Hợp đồng vô hiệu một phần và hậu quả hợp đồng vô hiệu

Tóm tắt QĐ số 319/2011/DS-GĐT:

Nguyên đơn: ông Trình Văn Vinh

Bị đơn: vợ chồng ông Đào Văn Lộc, bà Hoàng Thị Lan.

Ngày 9/9/2005, vợ chồng ông Lộc chuyển nhượng cho ông Vinh 953m2 đất
trồng lúa với 120 triệu đồng và ông Vinh đã đặt cọc trước 10 triệu đồng. Ngày
17/7/2006, hai bên lập lại hợp đồng chuyển nhượng với giá 100 triệu đồng và
ông Vinh đã giao 45 triệu đồng, sau 8 tháng ông Vinh phải trả tiếp 45 triệu đồng,
nếu sai hẹn bên chuyển nhượng có quyền huỷ hợp đồng, số tiền 10 triệu đồng
còn lại để trả đợt 3. Ông Lộc cam kết sau khi nhận tiền đợt 2 sẽ giao sổ đỏ cho
ông Vinh nhưng sau đó ông Vinh không giao tiền tiếp cho ông Lộc và ông Lộc
cũng không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Vinh.

Toà án xét thấy hợp đồng chuyển nhượng trên không được chính quyền địa
phương cho phép chuyển nhượng, ông Vinh chỉ mới giao cho ông Lộc 45% giá
trị thửa đất mà hai bên thoả thuẩn, do đó hợp đồng trên bị vô hiệu. Đồng thời
xác định hai bên cùng có lỗi nhưng chưa xác định mức độ lỗi của các đương sự
và xác định thiệt hại của hợp đồng vô hiệu cũng không chính xác. Từ đó, căn cứ
vào khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297; khoản 1 Điều 299 BLTTDS, Toà án
quyểt định huỷ bản án dân sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm, yêu cầu xét
xử lại.

- Thay đổi về hậu quả của hợp đồng vô hiệu giữa BLDS 2005 và BLDS
2015.

BLDS 2005 BLDS 2015

Điều 137. Hậu quả Điều 131. Hậu quả

pháp lý của giao dịch pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu dân sự vô hiệu
 2. Khi giao dịch dân sự
vô hiệu thì các bên
khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận;
nếu không hoàn trả
được bằng hiện vật thì
phải hoàn trả bằng tiền,
trừ trường hợp tài sản
giao dịch, hoa lợi, lợi
tức thu được bị tịch thu
theo quy định của pháp
luật. Bên có lỗi gây
thiệt hại phải bồi
thường.
Cơ sở
pháp lý
2. Khi giao dịch dân
sự vô hiệu thì các bên
khôi phục lại tình
trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì
đã nhận.
Trường hợp không
thể hoàn trả được
bằng hiện vật thì trị
giá thành tiền để hoàn
trả.
3. Bên ngay tình
trong việc thu hoa lợi,
lợi tức không phải
hoàn trả lại hoa lợi,
lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt
hại thì phải bồi
thường.
5. Việc giải quyết hậu
quả của giao dịch dân
sự vô hiệu liên quan
đến quyền nhân thân
do Bộ luật này, luật
khác có liên quan quy
định.

BLDS 2015 vẫn giữ nguyên đối tượng hoàn trả là

Khôi “những gì đã nhận” bên cạnh đó thay đổi cụm “nếu
phục không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả
tình bằng tiền” bằng cụm “ trường hợp không thể hoàn trả
 được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.
Sự điều chỉnh từ ngữ này nhằm bảo vệ quyền lợi cho
cả hai bên trong trường hợp phát sinh việc số tiền
trạng hoàn trả nhỏ hơn hay lớn hơn giá trị của hiện vật.
ban đầu Đồng thời, BLDS 2015 bổ sung thêm qui định tại K5
Đ131 về giải quyết hậu quả có liên quan đến quyền
nhân thân. Việc bổ sung trên là cần thiết, phù hợp với
Luật Hôn nhân và gia đình và thực tiễn.

- Nếu buộc bên nhận tài sản làm phát sinh hoa lợi, lợi
tức trả cho bên kia hoa lợi, lợi tức thì sẽ dẫn đến việc
không những không thể khôi phục lại tình trạng ban
đầu mà còn gây khó khăn hơn cho hoàn cảnh của bên
trả hoa lợi, lợi tức so với tình trạng ban đầu. Tại đây,
BLDS 2015 đã theo hướng giải quyết là tách phần
quy định về hoa lợi, lợi tức thành một khoản độc lập
(khoản 3 Điều 131) thay vì gộp chung lại với quy
định về việc khôi phục tình trạng ban đầu ở khoản 2
Điều 137 BLDS 2005.
- Qui định trên của BLDS 2005 không thống nhât với
các qui định tại điều 601 và tiếp theo của BLDS 2005.
Tiêu chí để hoàn trả hoa lợi, lợi tức là là sự ngay tình
Hoa lợi, của người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp
lợi tức luật và phù hợp với hoàn cảnh giao dịch vô hiệu trên
thực tế. Trong khi BLDS 2005 không quan tâm đến
sự ngay tình hay không thì BLDS 2015 đã thay đổi
bất cập trên theo hướng việc trả hay không trả hoa lợi,
lợi tức phụ thuộc vào sự ngay tình hay không ngay
tình của người nhận tài sản như các qui định vè hoàn
trả do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
 BLDS 2015 đã bỏ đi quy định về tịch thu tài sản, hoa
lợi, lợi tức quy định tại BLDS 2005. Vì trong quá
trình chỉnh lý Dự thảo BLDS 2005, các nhà làm luật
Tịch
cho rằng “việc tịch thu tài sản , hoa lợi, lợi tức là việc
thu tài
của pháp luật hành chính, hình sự và không là việc
sản
của bộ luật dân sự”.

Bên cạnh đó, BLDS 2015 còn thêm quy định tại
khoản 5 Điều này : “5. Việc giải quyết hậu quả của
Phạm vi
giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
áp dụng
thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
làm cho căn cứ pháp lý để giải quyết vấn đề rộng hơn.

- Trong Quyết định số 319, lỗi của các bên được Tòa giám đốc thẩm
xác định như thế nào?
+ Trong Quyết định số 319/2011/DS-GDT ngày 28/03/2011của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao, Tòa giám đốc thẩm xác định hai bên có lỗi, tuy nhiên Tòa
án không cho biết mức độ lỗi của mỗi người là bao nhiêu.
+ Đoạn của quyết định cho thấy:
“Trong trường hợp này ông Vinh mới trả được 45.000.000 đồng trên tổng giá trị
thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng
có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông Vinh chỉ được bồi
thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị
trường.”
- Quyết định số 319, Tòa dân sự cho biết ông Vinh sẽ được bồi thường
như thế nào?

+ Theo Quyết định số 319, Tòa dân sự cho biết ông Vinh sẽ được bồi thường ½
chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường.

+ Đoạn thể hiện nội dung trên:

“Trong trường hợp này ông Vinh mới trả được 45.000.000 đồng trên tổng giá trị thửa
đất 100.000.000 đồng tức là mới trẩ 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi
giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông Vinh chỉ được bồi thường thiệt hại là ½
chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm,
phúc thẩm lại buộc vợ chồng anh Lộc bồi thường thiệt hại ½ giá trị của toàn bộ thửa
đất theo giá thị trường là không đúng.”

- Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự.
+ Đối với hướng giải quyết của Tòa sơ thẩm và phúc thẩm: Theo nhóm
em, hướng giải quyết của Tòa là không hợp lý. Vì Tòa sơ thẩm chưa xác
định chính xác mức độ lỗi của các bên đương sự làm cho hợp đồng vô
hiệu. Tòa sơ thẩm chỉ xác định vợ chồng anh Lộc đã thanh toán cho vợ
chồng anh Vinh là 45 triệu đồng/100 triệu đồng giá trị thửa đất. Theo định
giá thửa đất hiện nay là 335.550.000 đồng nên mức chênh lệch là
233.550.000 đồng và việc xác định tiền bồi thường thiệt hại cũng chưa
chính xác, buộc mỗi bên chịu ½ mức bồi thường theo chênh lệch giá của
toàn bộ thửa đất là 116.775.000 đồng là không phù hợp. Tương tự, Tòa
phúc thẩm cũng xác định không đúng mức bồi thường thiệt hại tương
ứng với lỗi của hai bên. Ở đây, Tòa phúc thẩm không nêu rõ lý do tại sao
buộc ông Đào Văn Lộc, bà Hoàng Thị Lan phải bồi thường cho ông Vinh
là 81.712.500 đồng và không giải thích số tiền này là ở đâu ra, có phải là
mức chênh lệch giữa giá trị cũ của hợp đồng với giá trị định giá hiện tại
do Hội đồng định giá xác định mà mỗi bên phải chịu tương ứng với mức
độ lỗi của mình hay không. Mặc khác, khi ký hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì bà Thơm-vợ ông Vinh có tham gia ký hơp đồng
nhưng quá trình giải quyết Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm không đưa bà
Thơm tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên
quan là thiếu sót.
+ Đối với hướng giải quyết của Tòa giám đốc thẩm: Theo nhóm em,
hướng giải quyết trên là phù hợp. Tòa giám đốc thẩm đã xác định ông
Vinh mới trả được 45.000.000 đồng (tương ứng với 45% giá trị thửa đất
mà hai bên đã thỏa thuận là 100.000.000 đồng). Và Tòa án xác định rằng
cả hai bên cũng có lỗi, do đó khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu
 ông Vinh chỉ bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa
đất theo giá thị trường là phù hợp. Tuy nhiên Tòa vẫn chưa xác minh Hội
đồng định giá đã định giá thửa đất đó theo đúng giá thị trường hay chưa,
có mâu thuẫn với khung giá đất của UBND tỉnh Bình Thuận qui định cho
đất nông nghiệp như anh Lộc đã khiếu nại hay không.
- Với các thông tin trong Quyết định số 319, ông Vinh sẽ được bồi
thường khoản tiền cụ thể là bao nhiêu? Vì sao?
Ông Vinh sẽ đươc bồi thường khoản tiền cụ thể là 52.548.750 đồng. Bởi
theo Tòa Giám đốc thẩm, ông Vinh mới trả được 45.000.000 đồng trên
tổng giá trị thửa đất là 100.000.000 đồng tức là mới trả được 45% giá trị
thửa đất. Mà cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp
đồng vô hiệu ông Vinh chỉ được bồi thường thiệt hại là ½ chêch lệch giá
của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường. Mà khoản tiền chênh lệch giá
theo biên bản định giá là 233.550.000 đồng.
Do đó, khoản tiền bồi thường cụ thể của ông Vinh là:
233.550.000 * ½ * 45%= 52.548.750 đồng