‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫الفصل األول‪ :‬المنظومة القانونية للتعمير وتطورها‬

‫عبر الزمان والمكان‬

‫‪:‬‬ ‫تمهيد‬
‫إن التطرق إلى المنظومة التشريعية العمراني ة في الجزائ ر ي دفع ال محال ة إلى معرف ة البع د‬
‫التاريخي للتعمير وكيفية تشكل القوانين التي‪ ‬وضعت حاليا‪ ،‬وذلك من خالل الرجوع إلى ك ل‬
‫األح داث التاريخي ة المرتبط ة ب ه‪ ،‬وال تي ش هدتها الم دن الجزائري ة من ذ نش أتها إلى يومن ا‬
‫هذا‪ ‬وكيفية تعامل المشرع مع المجال في صياغة قوانين العمران‪.‬‬
‫ولما كانت الوضعية العمرانية مرهونة بالماضي فقد ع رفت مش اكل عدي دة الس يما في ف ترة‬
‫االحتالل الفرنس ي حيث ع رفت الجزائ ر خالله ا فك رة المخطط ات العمراني ة ألول م رة‬
‫"المخط ط الت وجيهي الع ام" والمخط ط الت وجيهي للتعم ير"‪ ،‬وذل ك كمحاولة من س لطات‬
‫االحتالل لجلب انتباه الجزائريين بأنها تسعى لحل كافة المشاكل االقتصادية واالجتماعية التي‬
‫يعاني منها الجزائريين خاص ة في مج ال الس كن‪ ،‬وه ذا م ا تجلى بوض وح أك ثر في مخط ط‬
‫قسنطينة‪.1‬‬
‫وبعد االستقالل سجل عجز القوانين السارية والموروثة عن االحتالل من الوق وف أم ام تف اقم‬
‫أزمات السكن وتدهور النس يج الحض ري مم ا أدى إلى عج ز التجه يزات والمراف ق عن س د‬
‫حاجيات السكان النازحين إلى المدن وارتف اع ع ددهم‪ ،‬مم ا أوجب على الدول ة مواجه ة ه ذه‬
‫المشاكل وذلك بالقيام بعدة إصالحات من بينها إصدار قانون البلدي ة ال ذي ج اء بالمخطط ات‬
‫التوجيهية والمؤقتة إلى جانب العدي د من الت دخالت ال تي ك انت في معظمه ا ت دخالت نقطي ة‬
‫اس تعجالية تفتق د إلى تش ريع عم راني محكم يتماش ى م ع متطلب ات التنمي ة الحقيقي ة‪.‬‬
‫واستمر الوضع إلى غاية التسعينات حيث جمعت الق وانين ال تي تض بط العم ران في الق انون‬
‫‪ 29-90‬للتهيئة والتعمير مدعوما ومتكامال مع قوانين أخرى دون أن ننسى القوانين المعدلة ل ه‬
‫والتي جاءت في كل فترة دعت الضرورة ل ذلك‪ .‬وبه ذا يك ون المش رع الجزائ ري ق د أعطى‬
‫إطارا شرعيا وقانونيا للتخطيط العمراني منذ ‪ 1990‬إلى يومنا هذا‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪-D/ Rachid HAMIDOU- Le logement un défi - édition ENAP, Alger 1989, P136‬‬

‫‪7‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫أوال‪ :‬السياسات المتعاقبة للتعمير في الجزائر‬

‫سيتم التطرق في ه ذا الفص ل إلى مراح ل التش ريع العم راني في الجزائ ر وانعكاس اتها على‬
‫التركيبة العمرانية للمجال‪ ،‬مرورا بالفترات ما قبل االحتالل وما خلفت ه من ش واهد إلى ف ترة‬
‫االحتالل التي كانت المرجع األساسي للتشريع بعد االس تقالل وص وال إلى تش كيل المنظوم ة‬
‫الحالية بقوانينها ومخططاتها‪.‬‬

‫‪-1‬المرحلة األولى ما قبل ‪ :1830‬تعاقب الحضارات وتشكل نواة التشريع العمراني‬

‫ظهرت أولى نواة التشريع العم راني في ف ترة الحكم الروم اني حيث أس س م دنا تخض ع في‬
‫تنظيمها وهيكلتها إلى قوانين وقواعد تخطيطية يراعى فيها ك ل ج وانب الحي اة كمدين ة تيمقاد‬
‫وجميلة ‪"...‬حيث يرى البعض بأن القانون القديم في عهد الرومان بلغ قم ة تط وره‪ ،‬فق د ض م‬
‫كل الفروع الرئيسية للقانون العام والقانون الخاص بصورتها الموجودة في ال وقت الحاض ر‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫وبذلك يعتبر القانون الروماني مصدرا تاريخيا هاما للتشريعات الحديثة"‬
‫ومع دخول العرب الفاتحين الجزائر في القرن الثالث للهجرة والعثمانيون من بعدهم‪ ،‬ع رفت‬
‫المدن انتعاشا انعكس على الشبكة العمرانية بظه ور"حرك ة تم دن واس عة وتش ريع عم راني‬
‫يتناس ب والمتطلب ات التفص يلية إلنش اء الم دن من حيث تحدي د ع رض الش وارع وتص فيف‬
‫البنايات وانسجام أحجامها وتزويدها ب المرافق األساس ية‪ ،‬حيث خل ف العثم انيون ورائهم من‬
‫اإلرث المرتب ط بالتش ريعات العمراني ة والمعماري ة م ا ي وازي في أهميت ه الم آثر المادي ة‬
‫والش واهد المعماري ة ال تي م ازالت ش اهدة على ذل ك‪ .‬وعلى ال رغم من ع دم ارس اء ه ذه‬
‫التش ريعات ض من منظوم‪DDD‬ة‪ D‬تش‪DDD‬ريعية‪ D‬عمراني‪DDD‬ة رس‪DDD‬مية‪ ،D‬إال أن الم دقق في محت وى‬
‫المخطوطات العثمانية المرتبطة بهذا المجال يكشف الطريقة العلمي ة الس ليمة لدراس ة مس ائل‬
‫التخطيط العمراني بمختلف مستوياته ابتداء من إنش اء الم دن وانته اء ب أدق مس ائل التخطي ط‬
‫التفصيلية‪ .....2‬ويظهر هذا جليا في المدن القديمة كمدينة تهيرت‪ ،‬تلمسان‪ ،‬الجزائ ر‪ ،‬قس نطينة‬
‫وغرداية‪ .‬ومن هذه الفترة يمكن الحكم أن العمران بدأ يضبط بمنظومة‪ D‬من الق‪DD‬وانين تحكمه‪DD‬ا‬
‫الشريعة اإلسالمية‪ D‬السمحاء‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫د‪ /‬محمد جاسم العاني ‪-‬دور المخططات العامة لمدينة بنغازي في استيعاب الموروث العمراني‪-‬مجلة الباحث‪-‬عدد مزدوج (‪ )6-5‬السنة السادسة‪-‬كلية اآلداب جامعة قاريونس‪.‬‬
‫بال تاريخ‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المصدر نفسه‬

‫‪8‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫‪-2‬المرحلة الثانية من ‪ 1830‬إلى ‪ :1962‬تغيير نظم التعمير من اإلسالمي إلى أوروبي‪.‬‬

‫ق ام المس تعمر بتهميش اإلرث المعم اري الع ربي اإلس المي في كث ير من الم دن بإدخ ال‬
‫تغي يرات في بنيته ا العمراني ة والمعماري ة من خالل تط بيق ق وانين غربي ة ج ائرة لم تأخ ذ‬
‫بخصوصيات المجتمع الجزائري‪" .‬وقد ارتبط التخطيط الحض ري في ه ذه الف ترة بم ا ش هده‬
‫العالم من انطالقة فعلية للتعم ير الح ديث وفق ا إلج راءات وقواع د قانوني ة "‪ 1‬حسب م ا تبين ه‬
‫الفترات التالية‪:‬‬
‫‪ ‬فترة ‪ :1924-1830‬تشكل أولى أدوات التهيئة والتعمير على المنهج الغربي‬
‫بعد االحتالل شرعت فرنسا في إعادة تشكيل النسيج الحضري بما يتماشى م ع اس تراتيجياتها‬
‫عن طريق تطبيق جملة من قوانين التي كانت أساسا في تغيير المجتمع‪ .‬فبدأت بسياسة تكوين‬
‫االحتياطات العقارية والشروع في تطبيق سياسة التعم ير "باالعتم اد على مخط‪DD‬ط التص‪DD‬فيف‬
‫واالحتياطات العقارية ((‪ le plan d’alignement et de réserves foncières‬والذي يطلق‬
‫عليه بتعمير التصفيف والتجميل على غ رار م ا طبقت ه في فرنس ا وك انت ب ذلك أولى أش‪DD‬كال‬
‫أدوات التهيئة والتعمير‪ D‬التي طبقت في الجزائر وال تي أنتجت نس يجا عمراني ا مم يزا يتك ون‬
‫من تحصيصات منظمة وحدائق عمومية واسعة منتشرة عبر األحياء وطرق واس عة مهيكل ة‪،‬‬
‫وأحياء إدارية بأكملها‪ .... ،‬محاذية للنسيج القديم‪.‬‬
‫‪ ‬فترة ‪ :1948-1924‬تطور النسيج العمراني وفقا لمعايير التخطيط الغربي‪.‬‬
‫استمر تطور أدوات التهيئة والتعمير في فرنسا في ه ذه الف ترة نتيج ة التغ يرات ال تي عرفه ا‬
‫العالم بعد الحرب العالمية الثانية‪ ،‬حيث ضمت هذه األدوات أفكار التخطيط والوث ائق البياني ة‬
‫في تطبيق الخطط العمراني ة وفق ا لمخطط ات جدي دة تعتم د على تخطي‪DD‬ط الش‪DD‬بكات المختلفة‬
‫ال س يما ش بكة الط رق و النق ل باالعتم اد على مع ايير عمراني ة دقيق ة وش بكة التجه يزات‬
‫(‪ )la grille des équipements‬الذي بدأ العمل بها ألول مرة سنة ‪ 1948‬في مخطط الجزائر‬
‫العاصمة بعد أن كانت المخططات السابقة عامة‪ ،‬تحت إش راف المهن دس المعم اري الش هير‬
‫لكربيزي‪".)le Corbusier( 2‬وقد اعتمد في خطت ه على ش ق وتوس عة الط رق وبن اء الواجه ة‬
‫البحرية وإقامة أحي اء واس عة في أعلى المدين ة القديم ة القص بة على المنهج الغ ربي وإنش اء‬
‫التجهيزات على النم ط التقلي دي الح ديث (‪ )néo –mauresque‬كمق ر البري د المرك زي ودار‬
‫‪1‬‬
‫– جامعة قسنطينة ‪. 2006‬‬ ‫رياض تومي ‪ -‬أ دوات التهيئة والتعمير واشكالية التنمية الحضرية – مدينة الحروش نموذجا ‪ -‬ماجستير علم االجتماع الحضري‬
‫‪2‬‬
‫المصدر نفسه‬

‫‪9‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫الوالية ‪ ...‬وفي المقابل بدأت المدينة القديمة تفقد دورها الوظيفي تدريجيا وأصبحت مختصرة‬
‫‪1‬‬
‫فقط في حي القصبة‪.‬‬

‫‪‬فترة ‪ :1962-1948‬استحداث أدوات التهيئة والتعمير التي باتت مرجعا للتعمير بعد االستقالل‬
‫تم في هذه المرحلة إلغاء كل مخططات التهيئة السابقة واستحداث أخ رى تس تجيب لألوض اع‬
‫االقتصادية واالجتماعية الجديدة بسبب ن زوح األه الي من األري اف وترك زهم على أط راف‬
‫الم دن في أحي اء تفتق د ألدنى ش روط العيش من جه ة ومن جه ة أخ رى احت واء الث ورة عن‬
‫طريق مشروع قسنطينة " عام ‪ 1958‬الذي ضم خطة عمل على مدى خمس سنوات (‪-1958‬‬
‫‪ .)1964‬وقد الزم تطبيق هذا المشروع استحداث أدوات للتهيئة والتعمير تتمثل في‪:‬‬
‫المخطط الت‪DD‬وجيهي للتعم‪DD‬ير (‪ :)PUD‬ويهدف إلى تحدي د المن اطق ال واجب تعميره ا‬ ‫‪‬‬
‫لضمان التحكم في توسع المدينة وتوجيه نموها الحضري على مدى ‪ 20‬سنة وقد ركز‬
‫على مبدأ تحقيق مجال عمراني منظم من خالل‪:‬‬
‫‪ ‬بناء المجموعات السكنية الكبرى لذوي الدخل المحدود من الجزائريين والمعمرين‬
‫وتشجيع التحصيصات (البناء الفردي الراقي) في شكل أحياء منظمة‪.‬‬
‫‪ ‬تخصيص مساحات الستقبال التجهيزات‪.‬‬
‫‪ ‬تهيئة شبكة النقل والطرق‪.‬‬
‫لكن هذا المخطط لم يحقق أهدافه ولم يتمكن من التحكم في النمو العمراني وفي مراقبة‬
‫التعمير الفوضوي بسبب الحرب‪.‬‬
‫المخططات التفصيلية (‪:)Plan de détail‬‬ ‫‪‬‬
‫وهو وسيلة تطبيقية لإلجراءات التي يشملها المخطط التوجيهي للتعمير قد تم تأسيس ها‬
‫على مستوى البلديات ويتمثل دوره ا في تنظيم القطاع ات المعم ورة والقابل ة للتعم ير‬
‫مع تعيين مواقع التجهيزات‪.‬‬
‫ولم تحقق هذه األداة الغاية المرجوة منها لعدم مراعاة خصوصية المجتمع الجزائري‪.2‬‬
‫مخططات التعمير وإعادة الهيكلة‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫مخططات التعمير و أعادة التهيئة‬ ‫‪‬‬

‫‪1‬‬
‫د‪ /‬فوزي بودقة ‪ -‬وجه مدينة الجزائر وجوانب من مسارها العمراني ‪ -‬مجلة انسانيات‪-‬العدد ‪– 45-44‬السنة ‪. 2009‬‬
‫باتنة‪2011 -‬‬ ‫‪ 2‬رفيقة سنوسي‪-‬أدوات التهيئة والتعمير بين التشريع والتطبيق دراسة حالة مدينة باتنة –ماجستير هندسة معمارية ‪-‬جامعة‬

‫‪10‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫تهدف إلى استعادة مراكز المدن وتجديد األحياء المتدهورة‪.3‬‬

‫برنامج‪ D‬التجهيزات الحضرية‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫وه و عب ارة عن غالف م الي مخص ص لتموي ل برن امج التجه يزات وتنمي ة القط اع‬
‫االقتصادي‪.2‬‬
‫برنامج‪ D‬مناطق التعمير والمناطق القابلة للتعمير حسب األولوية (‪:)ZUP‬‬ ‫‪‬‬
‫وه و برن امج خ اص بتعم ير ض واحي الم دن ومن اطق توس عها اس تنادا على ش بكة‬
‫التجهيزات ال تي تعتم د على ب رمجت التجه يزات حس ب األولوي ة انطالق ا من وح دة‬
‫الج وار (‪ 800‬إلى ‪ 1200‬مس كن) ثم الحي (‪ 2500‬إلى ‪ 4000‬مس كن) وص وال إلى‬
‫المجمعات السكنية الكبيرة (‪ 10000‬مسكن)‪.3‬‬
‫إال أن ه وبع د أرب ع س نوات من تطبيقها‪ 4‬اس تقلت الجزائ ر وبقيت ه ذه األدوات فعال ة وك انت‬
‫المرجع األساسي في سن المنظومة القانونية للتعمير في الجزائر بعد االستقالل‪.‬‬
‫‪- 3‬المرحلة الثالثة من ‪ 1962‬إلى يومنا هذا‪ :‬تشكل المنظومة‪ D‬القانونية للتعمير‬
‫تعتبر هذه المرحلة األساس في تشكيل المنظومة القانونية التي تض بط تهيئ ة وتعم ير المج ال‬
‫الحضري‪ ،‬فبعد االس تقالل ك ان ال ب د من إرس اء سياس ة حض رية من خالل أدوات التعم ير‬
‫تجس د فيه ا روح المس ؤولية والعقالني ة والرقاب ة المس تمرة لض مان تحقي ق تنمي ة حض رية‬
‫تتماشى مع متطلبات المجتمع وما يشهده من تطورات‪.‬‬

‫‪ ‬الفترة من ‪ 1962‬إلى ‪ :1987‬ظهور سياسة التهيئة العمرانية كقانون دون وسيلة للتطبيق‪.‬‬
‫بعد االستقالل مباشرة ومواجهة لما خلفه االس تعمار من ف راغ في جمي ع المي ادين ك ان ال ب د‬
‫على الحكومة الجزائرية المحافظة على استمرار تط بيق بعض الق وانين الفرنس ية للتحكم في‬
‫أمور البالد‪ .‬ولهذا أصدرت األمر رقم ‪ 157-62‬المؤرخ في ‪ 31/12/1962‬الذي يجيز مواصلة‬
‫العمل بالقوانين الفرنسية بكل مضامينها التقنية ووسائل عملها في جميع المي ادين بم ا يتماشى‬
‫م ع مب ادئ الدول ة الجزائري ة المس تقلة ول ذلك تم في مج ال التعم ير االس تمرار في العم ل‬
‫بالمرس وم الص ادر في ‪" 31/12/1958‬مش روع قس نطينة" إلى غاي ة ص دور األم‪DD‬ر ‪75/67‬‬

‫‪ 3‬المرجع نفسه ص ‪.10‬‬

‫‪ 2‬المرجع نفسه ص ‪.11‬‬
‫‪ 3‬المرجع نفسه ص ‪.11‬‬
‫‪ 4‬لالطالع أكثر على حوصلة تطبيق المشاريع الفرنسية في الجزائر ينصح بالرجوع الى مجلة‪:‬‬
‫‪revue tribune socialiste –spécial Algérie –le plan de Constantine.N°10 du 11juin 1960‬‬

‫‪11‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫الم‪DD‬ؤرخ في ‪ 26/09/1975‬المتعل‪DD‬ق برخص‪DD‬ة البن‪DD‬اء والتجزئ‪DD‬ة وهو أول تش ريع يص در بع د‬

‫االستقالل في مجال البناء والتحكم في تسيير المجال‪.‬‬
‫كما تم صدور نصوص منظمة للعقار والممتلكات العقارية ك‪DD‬األمر الم‪DD‬ؤرخ في ‪24/08/1962‬‬
‫المتعلق بحماي‪DD‬ة وتس‪DD‬يير األمالك الش‪DD‬اغرة بعد مغ ادرة المس تعمرين وت رك حظ يرة س كنية‬
‫فارغ ة في الم دن‪ ‬وال تي ش غلها الس كان الن ازحين من الق رى‪ ،‬وتنظيمه ا بم وجب المرس وم‬
‫المؤرخ في ‪.18/03/1963‬‬
‫كما تزامن في هذه الفترة ظه ور المخطط ات التنموي ة من أول مخط ط الممت د من ‪ 1967‬إلى‬
‫غاية ‪ 1969‬إلى آخره ا ال ذي ك ان من ‪ 1974‬إلى ‪ .1977‬وكله ا تن درج تحت سياس ة الدول ة‬
‫الهادفة إلى النهوض بالقطاع الصناعي والفالحي ومحاولة تنظيم المجال العم راني من خالل‬
‫(والمجموع ات الس كنية الك برى والمن اطق الس كنية الحض رية‬ ‫(‪ZI‬‬ ‫إقامة المناطق الصناعية‬
‫على األراض ي ال تي دخلت ض من االحتياط ات العقاري ة لص الح البلدي ة‬ ‫(‪)ZHUN‬‬ ‫الجدي دة‬
‫بموجب الأمر رقم ‪ 74/26‬المؤرخ في ‪ 20/02/1974‬والواقعة ض من المنطق ة العمراني ة ال تي‬
‫يحدد المخطط العمراني المعد من قب ل المجلس الش عبي البل دي طبق ا للم ادة ‪ 156‬من الق انون‬
‫البلدي‪ 1‬لتلك الفترة‪.‬‬

‫‪‬فترة ‪ :2000-1988‬تشكل المنظومة القانونية للتعمير‬

‫ش هدت الجزائ ر في ه ذه المرحل ة تح والت سياس ية واقتص ادية واجتماعي ة عميقة‪ .‬ونتيج ة‬
‫للظروف األمنية ال تي عرفته ا البالد لم تحظى عملي ة التهيئ ة العمراني ة باألهمي ة الالزم ة و‬
‫أصبح قانون التهيئ‪D‬ة‪ D‬العمراني‪D‬ة‪ D‬الص‪DD‬ادر س‪DD‬نة ‪ 1987‬و ال‪DD‬ذي لم يتب‪D‬ع‪ D‬بالنص‪DD‬وص التطبيقي‪D‬ة‪D‬‬
‫وق‪DD‬وانين التنظيم العق‪DD‬اري ال يش‪DD‬كل أي‪DD‬ة مرجعي‪DD‬ة في التخطي‪DD‬ط ‪".‬فاستمر التعم ير العش وائي‬
‫وارتفعت درجة التهميش والفقر في األقاليم الداخلية وحتى في المدن نفس ها وت دهور مس توى‬
‫المعيشة ونقصت االستثمارات الموجهة للتنمية"‪،2‬على الرغم من أن" مي دان التعم ير في ه ذه‬
‫الفترة كان ضمن اإلصالحات التي جاء بها دستور ‪ 1989‬حيث تم إصدار جمل ة من الق وانين‬
‫المنظم ة للعم ران كق انون البلدي ة والوالي ة‪ ،‬ق انون التهيئ ة والتعم ير‪ ،‬ق انون التوجي ه‬
‫العقاري‪...‬ملغية بذلك األدوات المعمول بها قبل ‪.3 "1990‬‬
‫‪1‬‬
‫االمر رقم ‪ 74/26‬مؤرخ في ‪ 20/02/1974‬يتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات المادة ‪.03‬‬
‫‪.2010-‬‬‫‪ 2‬عبد العزيز عقاقبة ‪-‬تسيير السياسة العمرانية في الجزائر مدينة‪ D‬باتنة‪ D‬نموذجا ‪-‬رسالة ماجستير علوم سياسية‪-‬جامعة الحاج لخضر باتنة‬
‫‪ 3‬مزوري كاهنة ‪ -‬مدى فاعلية قوانين العمران في مواجهة مخاطر الكوارث الطبيعية بالجزائر ‪-‬ماجستير علوم قانونية –جامعة الحاج لخضر باتنة ‪2012‬‬

‫‪12‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫وفي سنة ‪ 1995‬نظمت استشارة وطني ة ح ول التهيئ ة العمراني ة انبثق عنه ا وض ع مش روع‬
‫وطني ضمن سياسة عمرانية جديدة على شكل مخطط ات تنموي ة امتدت من ‪ 1997‬إلى غاي ة‬
‫‪ 2012‬كان هدفها تهيئة وتنمية منطقة الهضاب العليا‪ ،‬التكفل بمش اكل الم دن الك برى والتحكم‬
‫في نموها والمحافظة على الموارد الطبيعية كاألراضي الزراعية الخص بة وال ثروات المائي ة‬
‫ومحاربة التلوث"‪.1‬‬
‫غير أن ت داعيات الأزم ة وع دم االس تقرار االقتص ادي واالجتم اعي ح ال دون تط بيق ه ذه‬
‫السياسة وجعل معظم المشاريع الكبرى تتأخر في اإلنجاز‪.‬‬
‫وبع د ‪ 1998‬أص درت الدولة جمل ة من الق وانين تتعل ق بالت دخل على المن اطق الحساس ة‬
‫وتصنيفها وحماية مناطق التراث الثقافي وتنمية الس ياحة وإنش اء الم دن الجدي دة ت دخل كله ا‬
‫ضمن االتجاه الجديد المتمثل في سياسة التنمية المستدامة‪.‬‬
‫وتتمثل أهم القوانين التي صدرت في ميدان تنظيم المجال والتدخل عليه في هذه الفترة في‬
‫قانون ‪ 25-90‬المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪ 1990‬يتضمن التوجيه العقاري قانون ‪ 29-90‬المؤرخ‬
‫في ‪ 01‬ديسمبر‪ 1990‬يتعلق بالتهيئة والتعمير المتمم والمعدل بالقانون ‪ 05-04‬المؤرخ في ‪14‬‬
‫أوت ‪ 2004‬متبوعا بمجموعة من المراسيم التنفيذية تحدد كيفي ة تجس يد ه ذه التهيئ ة وق انون‬
‫‪ 04-98‬المؤرخ في ‪ 15‬جوان ‪ 1998‬والمتعلق بحماية التراث الثقافي‪.‬‬

‫فترة ‪ 2000‬إلى يومنا هذا‪ :‬المنظومة القانونية في ظل السياسات الجديدة‬

‫بعد اس تقرار األوض اع االقتص ادية أع ادت الدول ة ت دخلها على المج ال العم راني من خالل‬
‫وضع برامج تنموية وتوسيع دائرة التخطيط وتع دد الف اعلين والمت دخلين عامل ة على ت دارك‬
‫التأخر المسجل سابقا واستدامة النتائج المحققة من المشاريع المنجزة وتك ييف أدوات التعم ير‬
‫مع االتجاهات الجديدة عن طريق مراجعتها أو تحديثها‪.‬‬

‫وكخالص ة له ذه المراح ل يمكن الحكم ب أن ق وانين التعم ير والتحض ر لم تع رف االس تقرار‬

‫وكانت مالزمة للتغ يرات ال تي ط رأت على نظ ام الحكم في البالد وعلى اعتب ار أن التش ريع‬
‫يتأثر ويؤثر في الخيار السياسي واالقتصادي واالجتماعي فق د خض عت المنظوم ة العمراني ة‬
‫في الجزائر عبر مختلف المراحل السياسية إلى مراجعات تتالءم وظروف كل مرحلة‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬وزارة التهيئة والتعمير‪ -‬الجزائر غدا وضعية التراب الوطني ‪-‬الجزء األول ‪-‬ديوان المطبوعات الجامعية – بن عكنون ‪1995‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫ثانيا‪ :‬المنظومة القانونية للتعمير في الجزائر‪:‬‬

‫بناءا على التطور التاريخي للمنظومة القانونية‪ ،‬اعتمدت الجزائر في تنظيم مجالها العم راني‬
‫على أدوات التهيئة والتعمير‪ ،‬مستندة على جملة من القوانين تتوافق مع اتجاهات التنمي ة وق د‬
‫أوكلت مهم ة إع دادها وتنفي ذها إلى مص الح وزاري ة وم ديريات التعم ير والبن اء الوالئي ة‬
‫والجماعات المحلية‪ .‬وتتمثل أهم القوانين المنظمة للعمران منذ االستقالل إلى يومنا‪:‬‬
‫‪ -1‬القوانين المنظمة للعمران قبل ‪:1990‬‬
‫ونحصرها حسب تسلسلها الزمني من فترة االستقالل حتى سنة ‪ 1990‬فيما يلي‪:‬‬
‫جدول رقم ‪ 01‬القوانين المنظمة للعمران قبل ‪1990‬‬

‫أهدافه‬ ‫النص التشريعي‬

‫صدور أول نص تشريعي في مجال التعمير‬
‫األمر‪ 75-67‬الم‪DDDD‬ؤ ّرخ في ‪ 1975/09/26‬المتعلّ ق تنظيم مختلف التدخالت على النسيج الحضري‪.‬‬
‫برخص ة البن اء‪ ‬ورخص ة تجزئ ة األرض من أج ل‬
‫البناء‪.‬‬
‫تنظيم ظاهرة النمو الديمغرافي والتوسّع العمراني الكبير والبناء الفوضوي في أطراف المدن‬
‫القانون ‪ 82-02‬الم ؤرّخ في ‪ 1982/02/06‬المتعلّ ق احترام التنظيمات المعمول بها في إطار مخطط‬
‫التعمير المصادق عليه‪.‬‬ ‫برخصة البناء ورخصة تّجزئة االراضي‪.‬‬
‫القانون ‪ 03-83‬المؤرّخ في ‪ 1983/02/05‬المتعل ق تحقيق التوازن بين النمو االقتصادي وحماية البيئ ة‬
‫والمحافظ ة على إط ار المعيش ة في ظ ل اح ترام‬ ‫بحماية البيئة‬
‫التهيئة العمرانية‪.‬‬
‫تعيين قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها‬
‫األمر ‪ 85-01‬المؤرّخ في ‪ 1985/08/13‬الذي يح دد ويحدد شروط استعمال األرض والذي ال يك ون اال‬
‫قواع د ش غل االراض ي قص د المحافظ ة عليه ا برخص ة بن اء أو رخص ة تجزئ ة مص ادق عليهم ا‬
‫كما يضبط التعامالت على االراض ي العقاري ة من‬ ‫وحمايتها‪.‬‬
‫بيع أو استغالل‪.‬‬
‫تنظيم المجال العمراني‬
‫القانون ‪ 87-03‬المؤرّخ في ‪ 27/01/1987‬والمتعلّق يحدد اإلطار التطبيقي للسياس ة الوطني ة في مج ال‬
‫التهيئ ة العمراني ة للحف اظ على المج ال الجغ رافي‬ ‫بالتهيئة العمرانية‬
‫وحمايته‪.‬‬
‫القطيعة كبرى بين المرحلة السابقة والمرحلة الالحقة‬
‫المصدر‪ :‬الجريدة الرسمية‬
‫‪ -2‬سياسة التعمير الجديدة بعد ‪:1990‬‬
‫وفي مطلع التس عينات‪ ،‬وفي ظ ل اإلص الحات ال تي ش رعها دس تور‪ D،1989‬ع رفت القواع د‬
‫المطبقة في مجال التهيئة والتّعمير تحوال كبيرا تجسد في صدور قوانين نحصرها في‪:‬‬
‫جدول رقم ‪ 02‬القوانين المنظمة للعمران بعد ‪1990‬‬

‫‪14‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫أهدافه‬ ‫النص التشريعي‬

‫المسيرون‬
‫تحديد صالحيات ومجال تدخل الجماعات المحلية في مي دان التعم ير‬ ‫قانونا الوالية ‪ 09/ 90‬والبلدية‬
‫والبناء كهيئات إدارية لضمان الرّقابة وتنظيم وتسيير المجال‪.‬‬ ‫‪ 08 /90‬المؤرّخين في‬
‫‪1990/04/07‬‬
‫تنظيم المجال‬
‫تص نيف األراض ي من حيث ملكيه ا‪ ،‬طبيعته ا‪ ،‬اس تغاللها ونوعي ة‬ ‫قانون ‪ 90-25‬المؤرّخ في‬
‫الت دخل عليه ا للأراض ي الع امرة والقابل ة للتعميم وفق ا لما تس طره‬ ‫‪ 1990/11/18‬المتعلّق‬
‫أدوات التهيئة والتعمير‪.‬‬ ‫بالتوجيه العقاري‪،‬‬
‫ّ‬
‫ضبط قواعد النشاط العمراني وتقنين أدوات التهيئة والتعمير‬
‫ق‪DD‬انون ‪ 29-90‬الم ؤرخ في ‪ 01‬تحديد القواعد العامة لتنظيم واس تغالل األراض ي القابل ة للتعم ير في‬
‫ديس مبر‪ 1990‬يتعل ق بالتهيئ ة إطار احترام السياسة الوطني ة للتهيئ ة العمراني ة اعتم ادا على أدوات‬
‫والتعم ير متبوعا بمجموع ة من التهيئ ة والتعم ير وآلي ات التحكم في العم ران من خالل مختل ف‬
‫‪.‬‬
‫الرخص والشهادات‪.‬‬ ‫المراسيم‬
‫كشفت الكوارث الطبيعية التي عرفتها الجزائر من فيض انات العاص مة ‪ 2001‬س نة وزل زال ب ومرداس‬
‫س نة ‪ ،2003‬عن ض عف المنظوم ة العمرانية المعم ول به ا‪ ،‬فك ان لزام ا على المش رع إدراج مفه وم‬
‫الكوارث الطبيعية واألخطار الكبرى ضمن قوانين التهيئة والتعمير‪.‬‬
‫تكملة قوانين التعمير بقوانين المختلفة‬
‫القانون ‪ 05-04‬الم ؤرخ في ‪ 14‬أدرج الك وارث الطبيعي ة واألخط ار التكنولوجي ة ض من أحك ام ه ذا‬
‫أوت ‪ 2004‬المع دل والمتمم القانون والتي يجب ان تأخ ذ في الحس بان اثن اء اع داد أدوات التهيئ ة‬
‫للق انون ‪ 29-90‬اتب ع بمجموع ة والتعمير‪.‬‬
‫من المراسيم‪.‬‬
‫الق‪DD‬انون ‪ 20 D / 04‬الم ؤرخ في منع البناء منع ا بات ا‪ ،‬في المن اطق ال تي تع رف خط را من االخط ار‬
‫‪ 25‬ديس مبر ‪ 2004‬المتعل ق الطبيعية والتكنولوجية المصنفة كالفيضانات‪ ،‬االنزالقات‪ ،‬وارتفاق ات‬
‫بالوقاي ة من االخط ار الك برى خطوط الضغط العالي‪.‬‬
‫وتسيير الكوارث‬
‫التحكم في المظهر العمراني والحد من الفوضى العمرانية‬
‫‪ -‬الق‪DD‬انون ‪ 15-08‬الم ؤرخ في ادخال الترتيبات الضرورية التي تسمح للسلطات الإدارية والقضائية‪،‬‬
‫‪ 20‬جويلي ة ‪ 2008‬المتعل ق في إط ار اح ترام الق انون الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير لوض ع ح د‬
‫لالنحرافات العديدة التي تشوه المحيط العمراني‬ ‫بالتسوية‪.‬‬
‫المصدر‪ :‬الجريدة الرسمية‬
‫بتحليل هذين الجدولين نستنتج أن هذه الترس انة والحجم الكب ير من الق وانين ت دل على أهمي ة‬
‫مج ال التهيئ ة والتعم ير في التنمي ة االجتماعي ة واالقتص ادية للبالد‪ .‬ولكن وبحكم الظ روف‬
‫المختلف ة ال تي تعيش ها الجزائ ر والتط ورات الحاص لة في المي دان االقتص ادي‪ ،‬االجتم اعي‬
‫والسياسي وتأثيرها على التطور العمراني يبقى المشرع في كل مرة يعي د النظ ر في الق وانين‬
‫والتنظيمات المعمول بها ويكيفها وفقا للمستجدات الوطنية‪.‬‬

‫‪15‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫فهل يا ترى ستحقق هذه القوانين الغاية المنشودة لها؟ أم ستبقى مجرد محاوالت أو ب األحرى‬
‫استنس اخ لق وانين تجاوزتها ال دول ليص ححها المش رع الجزائ ري الحق ا دون محاولة ج ادة‬
‫الستخالص قوانين تتماشى مع معطيات المجتمع الجزائري وتضبط تنميته العمرانية على أمد‬
‫طويل وفقا الستراتيجية قوية تقوم على مبدأ الق انون للك ل والك ل للق انون في إط ار منظوم ة‬
‫عمرانية متكاملة‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬أدوات التهيئة‪ D‬والتعمير في ظل القانون ‪ 29-90‬المعدل والمتمم‬

‫سنتطرق في هذا الجزء إلى أدوات التهيئة والتعمير وإجراءات إعدادها مركزين أكثر على‬
‫مخططات شغل األراضي التي هي جزء من موضوع دراستنا‪.‬‬
‫‪ -1‬تعريف أدوات التهيئة والتعمير‪D:‬‬
‫هي تلك اآلليات التي تح ّدد التوجه ات األساس ية لتهيئ ة األراض ي المعني ة وتض بط توقع ات‬
‫التعمير وقواعده وتح ّدد الشروط التي تسمح من جهة بترشيد اس تعمال المس احات والمحافظ ة‬
‫على النشاطات الفالحية وحماي ة المس احات الحسّاس ة والمواق ع والمن اظر ومن جه ة أخ رى‬
‫تعيين األراضي المخصص ة للنش اطات االقتص ادية وذات المنفعة العام ة والبناي ات الموجهة‬
‫لالحتياج ات الحالي ة والمس تقبلية في مج ال التجه يزات الجماعي ة والخ دمات والنش اطات‬
‫والمساكن وتح ّدد أيضا شروط التهيئة والبناء للوقاية من األخطار الطبيعية والتكنولوجية‪.1‬‬
‫‪-2‬أهدافها ومبادئها‪:‬‬
‫أهم المبادئ التي جاء بها القانون ‪ 29-90‬هو أنه جعل أدوات التعمير قابلة للمعارضة بها أمام‬
‫الغير وجعلها ملزمة للجميع بما فيها اإلدارة ذاته ا بنصّ الم ادة ‪ ..." 14‬وتل تزم الس لطة ال تي‬
‫وضعتهما باحترام محتواهما " وكما تنص المادة ‪ 10‬على أنه " ال يجوز اس تعمال األراض ي‬
‫أو البناء يتناقض مع تنظيمات التعم ير دون تع ريض ص احبه للعقوب ة المنص وص عليه ا في‬
‫القانون"‪.‬‬
‫وفي حالة غياب هذه األدوات تخضع المشاريع العمرانية للقواعد العامة للتهيئة والتعمير ال تي‬
‫تنص عليها المادة ‪ 03‬والتي يجب مراعاتها في كل الظروف وفي كل األحوال‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 04‬من القانون ‪ 05-04‬المعدل والمتمم للقانون ‪( 29-90‬سبق ذكره)‬

‫‪16‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫‪ -‬كم ا تتكف ل أدوات التهيئ ة والتعم ير ب برامج الدول ة والجماع ات الإقليمي ة والمؤسس ات‬
‫والمصالح العمومية‪ ،‬وتفرض المشاريع ذات المصلحة الوطنية نفسها على ه ذه األدوات عن د‬
‫إعدادها‪.1‬‬
‫‪ -‬تعتبر المخططات الوطنية والإقليمية مرجعا أساسيا في تحدي د التوجه ات األساس ية ألدوات‬
‫التهيئة والتعم ير‪ ‬وتض بط ك ل عملي ات الت دخل على النس يج العم راني على الم دى الق ريب‪،‬‬
‫المتوسط والبعيد‪.‬‬
‫‪-3‬أدوات التهيئة والتعمير‪:‬‬
‫تتمثل أدوات التهيئة والتعمير في المخط ط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير(‪ ،)PDAU‬ومخط ط‬
‫شغل األراضي(‪ )POS‬وتق وم ه اتين الأداتين على جمل ة من القواع د العام ة ‪2‬ال تي ال ب د من‬
‫مراعاتها عند إعدادها وتتمثل في‪:‬‬
‫* السالمة واألمن العمومي‪ :‬أكد المرس وم التنفي ذي في م واده من ‪ 02‬إلى ‪ 25‬على ض رورة‬
‫إقامة البنايات مهما كان استعمالها بطريقة تضمن السالمة والأمن العمومي‪.‬‬
‫* المظهر الخارجي‪ :‬أولى المشرع في المواد من ‪ 27‬إلى ‪ 31‬أهمية كبيرة للمظه ر العم راني‬
‫سواء للبنايات وشكلها أومن حيث التهيئة الخارجية‪.3‬‬
‫* البناي‪DD‬ات ذات االس‪DD‬تعمال الس‪DD‬كني‪ :‬أك د المش رع في الم واد من ‪ 32‬إلى ‪ 45‬على ض رورة‬
‫احترام جملة من المعايير والمقاييس الخاصة بتوزيع المجاالت داخل البنايات المعدة للسكن‪.4‬‬
‫‪ 3-1‬المخطط التوجيهي للتهيئة‪ D‬العمرانية‪D:‬‬
‫‪‬تعريف المخطط التوجيهي (‪:)PDAU‬‬
‫عرفت المادة ‪ 16‬من القانون ‪ 29-90‬المخطط الت وجيهي للتهيئ ة والتعم ير بأن ه أداة للتخطي ط‬
‫المجالي والتسيير الحضري‪ ،‬يحدد التوجيهات األساسية للتهيئ ة العمراني ة للبلدي ة أو مجم وع‬
‫البلديات آخذا بعين االعتبار تص اميم التهيئ ة ومخطط ات التنمي ة ويض بط الص يغ المرجعي ة‬
‫لمخطط ات ش غل األراض ي‪ ،‬ويه دف إلى تحدي د المن اطق ال واجب حمايته ا كاألراض ي‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 13‬من نفس القانون‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬لالطالع أكثر ارجع إلى المادة ‪ 03‬من القانون ‪ 29-90‬ز المرسوم التنفيذي رقم ‪( 175-91‬سبق ذكره)‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬وفقا لما نصت عليه المادة ‪ 02‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ 07-94‬المتعلق بشروط االنتاج المعماري وممارسة مهنة المهندس المعماري‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬للتعمق أكثر في معايير البناء وضوابط توزيع الفراغات داخل المسكن ارجع الى المواد من ‪ 32‬الى ‪ 45‬من هذا المرسوم‪.‬‬

‫‪17‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫الفالحية‪ ،1‬حماية الساحل‪ ،‬البيئة والم وارد الطبيعية‪ ،2‬حماي ة المن اطق ذات ال تراث الط بيعي‪،‬‬
‫والتاريخي‪.3‬‬ ‫الثقافي‬
‫‪4‬‬
‫‪ ‬إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫يلخص الشكل رقم ‪ 01‬إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ‪.‬‬
‫‪5‬‬ ‫‪‬‬
‫محتوى المخطط التوجيهي للتهيئة‪ D‬والتعمير‬
‫يتكون المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير على‪:‬‬
‫‪ ‬تقرير توجيهي‪ D:‬تحدد فيه التوجيهات العامة للسياسة العمرانية‪.‬‬
‫‪ ‬تنظيم يضبط القواعد العام‪DD‬ة المطبق‪DD‬ة على ك‪DD‬ل منطق‪DD‬ة‪ :‬والناتج ة عن تقس يم المنطق ة إلى‬
‫مناطق متجانسة تحدد فيها استعماالت األرض وآجال تطبيقها (القريب‪ ،‬المتوسط والبعي د)‬
‫داخل قطاعات التعمير والتي ضبطها القانون ‪ 29-90‬في مواده من ‪ 19‬إلى ‪.23‬‬
‫‪‬الوث‪DD‬ائق البياني‪DD‬ة‪ :‬تعت بر المخطط ات تجس يدا تقني ا لم ا ج اء في التنظيم‪ ،‬حيث تش مل على‬
‫المخططات اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬مخطط الوضع القائم يبرز فيه حالة اإلطار المبني القائم‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط تهيئة مع مخطط اإلرتفاقات التي يجب اإلبقاء عليها أو تعديلها أو إنشاؤها‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط الشبكات المختلفة (شبكات الطرق‪ ،‬التزويد بالمياه‪ ،‬شبكات الصرف الصحي)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫مراجعة وتعديل المخطط التوجيهي للتهيئة‪ D‬والتعمير‪:‬‬
‫تتم مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة والتعم ير أو تعديل ه بنفس الطريق ة واإلج راءات ال تي‬
‫تمت بها المصادقة عليه‪ ،‬إذ ال يمكن إجراء هذه المراجعة أو التعديل إالّ إذا ت وفرت الش روط‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬إذا كانت القطاعات المراد تعميرها في طريق اإلشباع‪،‬‬
‫‪ -‬إذا كان تطور األوضاع أو المحيط ال يستجيب ألهداف مشاريع التهيئة أو البني ة الحض رية‬
‫إلقليم بلدية‪.‬‬
‫مراحل اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة‪ D‬والتعمير(‪)PDAU‬‬ ‫شكل رقم ‪01‬‬

‫رئيس المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية‬

‫‪ 1‬أنظر المادتين رقم ‪ 49-48‬من القانون ‪ 29-90‬المعدل والمتمم‬
‫الوالي‬ ‫‪ 2‬أنظر المادتين رقم ‪ 45-44‬من القانون ‪ 29-90‬المعدل والمتمم والقانون ‪ 02-02‬المؤرخ في ‪ 02-02-05‬والمتعلق بحماية الساحل وتثمينه (سبق ذكره)‪.‬‬
‫‪ - 3‬وهذا ما نص عليه بشكل واضح القانون رقم ‪ 04-98‬المؤرخ في ‪ 15‬يوليو ‪ 1998‬والمتعلق بحماية التراث الثقافي‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪44‬‬
‫تبليغ المداولة‬ ‫اعداد مداولة تسجيل‬
‫‪- 4‬عرضت هذه االجراءات كما جاءت في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 177-91‬المعدل والمتمم من المادة ‪02‬الى المادة ‪.18‬‬
‫البلديات‪:‬‬ ‫أو‬ ‫البلدية‬ ‫سكان‬
‫التنفيذي رقم ‪ 317-05‬المؤرخ في ‪.2005-09-10‬‬ ‫المرسوم عدد‬
‫‪ - 5‬لالطالع اكثر راجع المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي ‪ 177-91‬المعدلة بموجب المادة ‪ 03‬من حسب‬
‫‪ -‬أقل من ‪ 200.000‬نسمة‪ :‬قرار من الوالي‪.‬‬
‫واحد‪.‬‬
‫حسب‬‫قرار والئي‪ :‬إذا شمل والية‬
‫‪ - 18‬من ‪ 200.000‬الى ‪ :500.000‬قرار وزاري مشترك‬ ‫اعداد مداولة تبني مشروع المخطط من‬
‫عدةتدخل‬
‫واليات‬ ‫محيط‬‫شمل‬ ‫يحدد‬
‫إذا‬ ‫قرار‬
‫مشترك‪:‬‬ ‫إصدار‬
‫وزاري‬ ‫قرار‬ ‫والهيئاتحس‬
‫والتعمير‬ ‫للتهيئة‬ ‫المخططاإلدارات‬
‫التوجيهي‬ ‫تعيين‬ ‫قرار‬
‫على‬ ‫اصدار‬
‫النهائية‬ ‫المصادقة‬
‫الحاالت‬ ‫الجمهور‬ ‫تصرف‬ ‫تحت‬ ‫وضعة‬
‫بالقرار‬
‫مشروعالعمومية‬ ‫مرسوم تنفيذي‬
‫والجمعيات‬
‫والمصالح‬ ‫‪:500.000‬‬
‫العمومية‬ ‫والهيئات‬
‫مالحظاتهاالهيئات‬
‫وأراءها حول‬ ‫كل‬ ‫من‬ ‫أكثر‬
‫المؤسسات‬
‫إلبداءإلىتبليغ‬ ‫‪-‬‬ ‫إبالغ‬
‫تبليغيوماتبليغه‬
‫‪60‬‬
‫الطالبة‬ ‫انجاز‬
‫ب‬ ‫المجالس‬
‫من‬ ‫أو‬
‫المصدر‪:‬‬
‫البلدي‬
‫تكون‬ ‫الشعبي‬
‫كامل‬ ‫المجلس‬
‫شهر‬
‫شهر كامل الواجب استشارتها‬ ‫رئيس لمدة‬
‫ينشر‬
‫المحضر‬
‫غلقالتحفظات‬
‫جمع اآلراء ورفع‬ ‫لمدة يوما‬
‫ينشر ‪45‬‬
‫مدة‬
 ‫الشعبية البلدية‬
‫الت‬

‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫المصدر‪ :‬من انجاز الطالبة‬ ‫‪ 3-2‬مخطط شغل االراضي‪:‬‬

‫‪‬‬
‫تعريف مخطط شغل األراضي (‪:)POS‬‬

‫‪19‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫يعرف مخطط شغل األراضي كما تنص عليه الم ادة ‪ 31‬من الق انون ‪ 29-90‬على أن ه أداة من‬
‫أدوات التعمير التي تحدد بالتفصيل أسس استخدام األراض ي والبن اء عليه ا وفق ا للتوجيه ات‬
‫والتنظيمات التي أقرها المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪ .‬وهو يغطي جزء من تراب بلدي ة‬
‫واحدة أو مجموعة من بلديات تجمعها مصالح اقتصادية‪.‬‬

‫أهداف مخطط شغل األراضي‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫تتمث ل أه داف مخط ط ش غل األراض ي وال تي ح ددها الق انون رقم ‪ 29-90‬المتعل ق بالتهيئ ة‬
‫والتعمير المعدل والمتمم فيما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تحديد بصفة مفصلة الشكل الحضري وحقوق البناء واستعمال األراضي‪ ،‬المظهر الخارجي‬
‫للبنايات وانماطها وكذا استعماالتها المسموح بها‪،‬‬
‫‪ -‬تعيين الكمية القصوى والدنيا المسموح بها في البناء‪،‬‬
‫‪ -‬تحديد المساحات العمومية والمساحات الخضراء والمواق ع المخصص ة للمنش آت العمومي ة‬
‫والمنشآت ذات المصلحة العامة وكذا الشبكات المختلفة ومميزات طرق المرور والمنافذ‪،‬‬
‫‪ -‬تحديد اإلرتفاق ات‪ ،‬واألحياء والش وارع والنص ب التذكاري ة والمواق ع والمن اطق ال واجب‬
‫حمايتها وتجديدها وإصالحها‪،‬‬
‫‪ -‬تعيين مواقع األراضي الفالحية الواجب وقايتها وحمايتها‪.‬‬
‫‪ -‬تحدي د األراض ي المعرض ة لألخط ار الناتج ة عن الك وارث الطبيعي ة أو تل ك المعرض ة‬
‫لالنزالق والتي تخضع إلجراءات تحديد أو منع البناء‪.1‬‬

‫‪ ‬إجراءات إعداد مخطط شغل األراضي‪:‬‬

‫حدد المرس وم التنفي ذي رقم ‪ 178-91‬الم ؤرخ في ‪ 28‬م اي ‪ 1991‬المع دل والمتمم بالمرس وم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 318-05‬المؤرخ في ‪ 10‬سبتمبر ‪ 2005‬والمتمم بالمرسوم التنفي ذي رقم ‪148-12‬‬
‫المؤرخ في‪ 2012-03-28‬إج راءات إع داد مخطط ات ش غل االراض ي‪ ،‬ونلخص ه في الش كل‬
‫رقم ‪.02‬‬
‫‪ ‬محتوى مخطط شغل األراضي‬
‫يضم ملف مخطط شغل األراضي الئحة التنظيم والوثائق البيانية‪.‬‬
‫‪ ‬الئحة التنظيم‪ :‬وتشمل على‪:‬‬
‫‪ - 1‬أنظر المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪.05-04‬‬

‫‪20‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫‪ -‬م‪DD‬ذكرة تق‪DD‬ديم ويتم فيه ا تق ديم دراس ة تحليلي ة م ع تحدي د أف ق التنمي ة (الدراس ة الطبيعي ة‬
‫واالجتماعية واالقتصادية) للمنطقة التي تم تغطيتها بالمخطط مع التقيد التام بأحك ام المخط ط‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير وموافقة نتائج الدراسة مع برامج التنمية المعتمد للبلدية أو البلديات‬
‫المعنية تبعا آلفاق تنميتها‪.‬‬
‫‪ -‬القواعد التي تحدد لكل منطقة متجانسة ناتج ة عن الدراس ة التحليلي ة م ع مراع اة األحك ام‬
‫الخاصة المطبقة على بعض أجزاء التراب كما ه و مح دد في الق انون ‪ 29-90‬كن وع المب اني‬
‫المرخص بها أو المحظورة ووجهتها‪ ،‬وحقوق البناء المرتبطة بملكية األرض‪.‬‬
‫تبين الئحة التنظيم باإلضافة إلى ذلك أيض ا ن وع المنش آت والتجه يزات العمومي ة ومواقعه ا‬
‫وتحدد الط رق والش بكات المختلف ة س واء ال تي تتحمله ا الدول ة أو ال تي تتحمله ا الجماع ات‬
‫المحلية‪ ،‬أو التي تكون على عاتق الخواص وكذلك آجال إنجازها‪.‬‬
‫‪ ‬الوثائق البيانية‪ :‬تتكون الوثائق البيانية مما يأتي‪:‬‬
‫‪ -‬مخطط الموقع (بمقياس ‪ 2000/1‬أو ‪،)5000/1‬‬
‫‪ -‬مخطط طوبوغرافي (بمقياس ‪ 500/1‬أو ‪،)1000/1‬‬
‫‪ -‬خريط ة (بمقي اس ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬تح دد المن اطق المعرض ة لألخط ار الطبيعي ة‬
‫والتكنولوجية مصحوبة بتقارير تقنية كما تحدد مساحات الحماية واإلرتفاقات المختلفة‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط الوضع القائم (بمقي اس ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬ي برز الص ورة الحالي ة لتركيب ة النس يج‬
‫الحضري من إطار مبني شبكة الطرق والشبكات المختلفة واإلرتفاقات الموجودة‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط التهيئة العامة (بمقياس ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬يحدد ما يأتي‪:‬‬
‫* المناطق المتجانسة‪،‬‬
‫* موقع إقامة التجهيزات والمنشآت ذات المصلحة العامة والمنفعة العمومية‪.‬‬
‫* المساحات الواجب الحفاظ عليها نظرا لخصوصيتها‪.‬‬
‫‪ -‬مخطط التركيب العمراني (بمقياس ‪ 500/1‬أو ‪ )1000/1‬يتض من على الخص وص قواع د‬
‫البناء من معامل شغل األرض‪ ،‬معامل االستيالء‪ ،‬وعلو البنايات‪.‬‬

‫شكل رقم‪02‬‬
‫مراحل اعداد مخطط شغل االراضي‬

‫من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية‬

‫قرار والئي‪ :‬إذا شمل تراب واليةاواحد‪.‬‬

‫حسب‬
‫لوالي‬ ‫‪21‬‬ ‫المخطط من‬
‫تسجيل‬
‫والهيئات‬
‫مشروع‬
‫مداولة‬
‫اإلدارات‬
‫اعداد مداولة تبني‬
‫اعداد‬
‫تعيين‬ ‫اصدار قرار‬
‫الحاالت‬ ‫المداولة‬ ‫تبليغ‬ ‫شغل‬ ‫مخطط‬ ‫على‬ ‫النهائية‬ ‫المصادقة‬
‫بالقرارواليات‬
‫تراب عدة‬
‫تدخل‬
‫محيطمشروع‬
‫العمومية‬
‫شمل‬
‫والجمعيات‬
‫تبليغ‬ ‫إذا‬ ‫مشترك‪:‬‬
‫العمومية‬
‫الهيئاتيحدد‬
‫والمصالح‬
‫حول‬ ‫وأراءها‬ ‫قرار‬
‫وزاري‬
‫والهيئات‬
‫إصدار‬
‫قرار‬
‫إلبداءكل‬
‫مالحظاتها‬
‫المؤسسات‬
‫يوما إلى‬
‫إبالغ‬
‫تبليغ‬
‫تبليغ‪60‬‬
‫تبليغه‬ ‫المجالس‬ ‫أو‬
‫الجمهور‬ ‫البلدي‬
‫تصرف‬
‫استشارتها‬ ‫الشعبي‬
‫تحت‬
‫األراضي‬
‫الواجب‬ ‫المجلس‬
‫وضعه‬ ‫رئيس‬
‫المحضر‬
‫التحفظات‬ ‫غلقورفع‬
‫جمع اآلراء‬ ‫كامل‬ ‫لمدةلمدةيوما‬
‫شهركامل‬
‫شهر‬ ‫‪60‬‬ ‫مدة‬
‫ينشر‬
‫ينشر‬
 ‫الشعبية البلدية‬

‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫المصدر‪ :‬من انجاز الطالبة‬

‫وباستثناء مخطط الموقع‪ ،‬فإن جميع المخططات المذكورة تعد وجوبا بمقياس ‪ 500/1‬إذا ك ان‬
‫مخطط شغل األراضي يعني القطاعات الحضرية‪.‬‬
‫‪-3-3-6‬مراجعة مخطط شغل األراضي‪:‬‬

‫‪22‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫إذا أصبحت توجيهات مخطط شغل األراض ي ال تس تجيب لمتطلب ات المنطق ة ال تي يغطيه ا‪،‬‬
‫أمكن مراجعته حيت تتم بنفس الطريقة واإلجراءات التي تمت بها المصادقة علي ه‪ ،‬وال يمكن‬
‫إجراء هذه المراجعة إالّ إذا توفرت الشروط التالية‪:‬‬
‫‪ -‬إذا لم ينج ز في الأج ل المق رر إلتمام ه س وى ثلث حجم البن اء المس موح ب ه من المش روع‬
‫الحضري‬
‫‪ -‬إذا كان اإلطار المبني الموجود في حالة خراب أو في حالة من القدم تستدعي تجديده‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان اإلطار المبني قد تعرض لتدهورات ناتجة عن ظواهر طبيعية‪.‬‬
‫‪ -‬إذا طلب ذلك وبعد مرور خمس سنوات من المصادقة علي ه أغلبي ة مالك البناي ات الب الغين‬
‫على األقل نصف حقوق البناء التي يحددها مخطط شغل األراضي الساري المفعول‪.‬‬
‫‪ -‬إذا استدعت ذلك الحاجة إلى إنشاء مشروع ذو مصلحة وطنية لم ينص عليه المخطط‪.‬‬
‫‪ ‬مراحل اعداد مخطط شغل األراضي‪:‬‬
‫ترتكز دراسة مخطط شغل األراضي على ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬معرفة مكونات الوس ط الحض ري من طبوغرافي ا‪ ،‬إط ار مب ني‪ ،‬عوائ ق التعم ير‪ ،‬مختل ف‬
‫الشبكات وحالتها الفزيائية‪.‬‬
‫‪ -‬استخالص آفاق تنمية مجال الدراسة‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد االختيارات المناسبة للتهيئة‪.‬‬
‫‪ -‬وضع قواعد التعمير التي تضبط قواعد شغل األرضي وحقوق البناء‪.‬‬
‫وتتم هذه الدراسة في ثالث مراحل هي‪:‬‬
‫المرحلة األولى‪ :‬تتضمن تحليل الوضع الراهن في جميع المجاالت‪ :‬السكن‪ ،‬الص حة‪ ،‬التعليم‪،‬‬
‫الخدمات‪ ،‬كما تحدد جميع المشاريع المصادق عليها التي أنج زت أوتم اختي ار أرض ياتها ولم‬
‫تنجز بعد‪ .‬كما يتـم فيهـا اقتـراح مشـروع أولي على شكـل فرض يتين أو أك ثر تخت ار واح دة‬
‫األكثر تماشيا مع نتائج الوضع الراهن لتفصل في المشـروع النهائي‪.‬‬
‫المرحلة الثانية‪ D:‬يتم ضبط في ه ذه المرحل ة فرض ية واح دة وت ترجم في تقري ر ومخطط ات‬
‫بيانية مصحوبة بتقنين‪ ،‬وتمثل بذلك التهيئة التي ستعتمد مستقبال‪.‬‬
‫المرحلة الثالثة‪ :‬بعد تبني المرحلتين بمحضر للجنة الوالئية لدراسة مخط ط ش غل األراض ي‬
‫وال ذي على أساس ه يق وم المجلس الش عبي البل دي بإص دار مداول ة المص ادقة والأم ر بفتح‬

‫‪23‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫التحقيق العمومي‪ ،‬يعطى الأمر لمكتب الدراسات بمباشرة الملف التقني الخاص بكل الش بكات‬
‫توافق عليه مديرية الري واالشغال العمومية ك ل في دائ رة اختصاص ه ليص بح بع دها مل ف‬
‫مخط ط ش غل األراض ي ق ابال للتنفي ذ ومرجع ا مهم ا لك ل أش غال التهيئ ة ووس يلة للتعم ير‬
‫والمراقبة غير قابلة للمعارضة‪.‬‬
‫وعليه وبعد ع رض أدوات التهيئ ة والتعم ير في ظ ل ق انون ‪ 29-90‬نس تنتج أن ه ذا الق انون‬
‫ال‬ ‫والتنظيمات التي تتبعه تمثل أحد الركائز الهامة المحددة للنمو العمراني والضابطة ل ه‬
‫سيما وأنه حدد وبالتفصيل أهداف وإجراءات إعداد أدوات التهيئة والمصادقة عليها وأخضعها‬
‫الستشارة واسعة بإشراك الهيئات والمؤسسات والجمهور لتمكينهم من التعبير عن انش غاالتهم‬
‫وإدراج اقتراحاتهم قبل أن يصبح أداة الزامية‪.‬‬
‫إال أن الواقع غير ذلك إذ أن هذه الوسائل غالبا ما تصطدم بواقع يجعلها غ ير قابل ة للتط بيق‪،‬‬
‫أو غير مواكبة للتحول ال ذي يعرف ه المج ال مم ا أنتج نس يج عم راني يتس م في أغلب الم دن‬
‫بالتشوه نتيجة مخالفة قوانين العمران والشروط التقنية للبن اء‪ ،‬والتوس ع بش كل عش وائي على‬
‫األراضي الفالحية والمناطق غير القابل ة للتعم ير ومن هن ا نتس اءل عن ال دور الحقيقي له ذه‬
‫األدوات على أرض الواقع ودورها في تحقيق األه داف ال تي وض عت من أجله ا ب دال من أن‬
‫تبقى مجرد دراسات يحتفظ بها المسؤولين في أرشيفهم وال يرجعون إليها أثناء التخطيط؟‬

‫خالصة الفصل‬
‫نستخلص من دراسة المنظومة القانونية للتعم ير إن ه رغم مح اوالت االص الح العدي دة ال تي‬
‫تبنتها الجزائر للتحكم في التوسع العمراني السريع للمدن بعد صدور ق انون التهيئ ة والتعم ير‬
‫‪ 29-90‬المعدل والمتمم‪ ،‬لم تغير ش يئا من مظ اهر الحي اة العمراني ة واالجتماعي ة بحيث ظلت‬

‫‪24‬‬
‫الفصل األول ‪ ---------------------------------------------------------------------------‬المنظومة القانونية للتعمير‬

‫هذه األدوات كسابقتها ناقصة وغ ير كافي ة للنه وض ب المجتمع نح و تنمي ة عمراني ة متكامل ة‬
‫ومتوازنة‪.‬‬
‫كما نستنتج أنه ورغم أن هذا القانون سن أدوات للتهيئ ة والتعم ير ردعي ة في جوهره ا تقني ة‬
‫في تطبيقها إال أن ه ذه الوس ائل غالب ا م ا تص طدم بواق ع يجعله ا غ ير قابل ة للتط بيق‪ ،‬وأداة‬
‫تجاوزها ال زمن بس بب ط ول ف ترة إع دادها مم ا أنتج نس يج عم راني يتس م في أغلب الم دن‬
‫بالتشوه نتيجة مخالفة قوانين العمران وض عف المراقب ة والمب االة المس ؤولين إزاء اعتماده ا‬
‫كأداة تخطيطية‪ ،‬إلى جانب التوسع بش كل عش وائي على األراض ي الفالحي ة والمن اطق غ ير‬
‫القابلة للتعمير‪ .‬ومن هنا نتساءل عن م‪DD‬دى نجاع‪DD‬ة ه‪DD‬ذه الق‪DD‬وانين في تحقي‪DD‬ق مب‪DD‬دأ المص‪DD‬لحة‬
‫العامة اتجاه تعمير عشوائي غير مراقب؟‬
‫كي‪DD‬ف يمكن اعتم‪DD‬اد ه‪DD‬ذه الق‪DD‬وانين داخ‪DD‬ل منظوم‪DD‬ة تكف‪DD‬ل التط‪DD‬بيق الفعلي ألدوات التهيئ‪DD‬ة‪D‬‬
‫والتعمير كما نصت عليه؟‬
‫وفي هذا اإلطار يندرج موضوع بحثنا الذي نحاول من خالله إبراز دور المنظوم ة القانوني ة‬
‫للتعم ير في ض بط حرك ة التعم ير من خالل دراس ة مخطط ات ش غل الأراض ي باعتباره ا‬
‫مستوى التخطيط المباشر محاولين إظهار مدى تط بيق محتواه ا على أرض الواق ع وعوام ل‬
‫التي تحول دون تطبيقها كليا أو جزئيا وذلك بدراسة حالة مخطط ات ش غل األراض ي لمدين ة‬
‫قسنطينة ال سيما مخطط شغل األراضي سركينة‪ ،‬وتافرنت والدقسي عب د الس الم حيث يتم يز‬
‫كل واحد عن اآلخر بجملة من الخص ائص ك انت س ببا في تط بيق أو ع دم تط بيق ه ذه الأداة‬
‫القانونية‪.‬‬

‫‪25‬‬