Поняття та зміст договору майнового найму

Зміст

Вступ

Розділ 1. Поняття договору майнового найму та його різновиди

1.1. Визначення поняття договору майнового найму

1.2. Характеристика окремих форм договору майнового найму

1.3. Порівняльна характеристика системи правового регулювання договору

найму в різних країнах

Розділ 2. Права і обов’язки сторін за договором найму

2.1. Сторони і зміст договору

2.2. Права і обов’язки наймодавця та наймача за договором

2.3. Ключові положення регулювання у договорах майнового найму

Розділ 3. Пропозиції щодо поліпшення системи правового регулювання

договору найму в Україні

Висновки
Список використаних джерел
 Вступ

Актуальність дослідження. Договір майнового найму є одним із

найбільш поширених і важливих видів цивільних договорів, який регулює
відносини між орендарем та орендодавцем щодо користування майном за
встановлену плату. Актуальність дослідження поняття та змісту договору
майнового найму визначається кількома ключовими факторами.

По-перше, розуміння сутності та умов укладання договору майнового

найму має важливе значення для правової та економічної стабільності
суспільства. Враховуючи значну кількість випадків укладення таких угод у
різних галузях економіки, правильне тлумачення та застосування їх положень
сприяє запобіганню конфліктів та забезпечує захист інтересів всіх сторін.

По-друге, у сучасних умовах розвитку ринкових відносин, де

нерухомість та інші види майна стають об'єктами інвестування та
підприємницької діяльності, договір майнового найму набуває особливого
значення. Велика кількість фізичних та юридичних осіб використовують цей
механізм для здійснення бізнесу, зокрема в сфері комерційної нерухомості,
виробничих та складських приміщень, транспортних засобів та обладнання.

По-третє, зростання рівня правової культури та захисту прав громадян

та підприємств вимагає глибокого розуміння механізму укладення та
виконання договорів майнового найму. Правильне визначення обов'язків
сторін, порядку зміни умов договору, виплати орендної плати та інших
питань сприяє підвищенню правової свідомості та ефективного захисту
інтересів учасників цивільних правовідносин.

Отже, дослідження поняття та змісту договору майнового найму є

актуальним завданням, яке сприяє розвитку правової науки та практики,
покращенню економічної діяльності та захисту прав учасників цивільних
відносин.
 Об'єктом дослідження є правові норми України, що регулюють
відносини, пов'язані з договором майнового найму, а також відповідна
наукова література, яка розглядає цю тему.

Предметом дослідження є комплекс суспільних відносин, що

виникають у процесі здійснення договору майнового найму.

Метою роботи є проведення комплексного аналізу правових відносин,

що випливають із договору майнового найму в цивільному праві України.

Для виконання вказаної мети були поставлені наступні завдання:

- розглянути визначення поняття договору майнового найму;

-здійснити характеристику окремих форм договору майнового найму;

-порівняти системи правового регулювання договору найму в різних

країнах;

- з’ясувати сторони і зміст договору;

-дослідити права і обов’язки наймодавця та наймача за договором;

-проаналізувати ключові положення регулювання у договорах

майнового найму;

-розглянути пропозиції щодо поліпшення системи правового

регулювання договору найму в Україні.

Методологічні засади дослідження визначені застосуванням відомих

методів наукового дослідження в юридичній науці. У процесі роботи
використовувалися формально-юридичний та системно-функціональний
методи, а також такі підходи, як системний підхід та обґрунтування.
Розділ 1. Поняття договору майнового найму та його різновиди

1.1. Визначення поняття договору майнового найму

Договір майнового найму є одним з основних юридичних інструментів,

що регулює відносини між власником майна (наймодавцем) та особою, яка
користується цим майном (наймачем). Це важливий правовий акт, який
встановлює права та обов'язки обох сторін у відносинах щодо використання
майна.

Договір майнового найму можна визначити як угоду між наймодавцем і

наймачем, в рамках якої наймодавець передає наймачеві право користування
майном на певний строк або досягнення певної мети за визначену плату. Цей
договір регламентує такі аспекти, як тривалість оренди, орендна плата, права
та обов'язки сторін, а також умови припинення договору.

Одним з ключових аспектів договору майнового найму є передача права

користування майном від наймодавця до наймача на певний період часу або
досягнення певної мети. Це може стосуватися різних видів майна, включаючи
нерухомість, транспортні засоби, обладнання та інше.

Крім того, договір майнового найму передбачає встановлення орендної

плати - суми, яку наймач зобов'язаний сплачувати наймодавцю за
користування майном. Ця плата може бути фіксованою або залежати від
різних факторів, таких як тривалість оренди, стан майна, ринкові умови та
інші.

Важливо також враховувати, що договір майнового найму має

встановлювати права та обов'язки кожної зі сторін. Наймодавець зобов'язаний
забезпечити майно в належному стані та вчасно проводити необхідний
ремонт, а наймач повинен використовувати майно згідно з призначенням,
вчасно сплачувати орендну плату та не завдавати шкоди майнові наймодавця.

Отже, договір майнового найму є важливим юридичним інструментом,

який регулює відносини між наймодавцем та наймачем щодо користування
майном. Визначення його поняття відображає суть цього договору, його
обов'язки та права сторін, а також умови його укладання та виконання.

Договір майнового найму є типовим цивільно-правовим договором, в

якій наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно для
користування протягом визначеного періоду, за що наймач зобов'язується
сплачувати певну плату (відповідно до статті 759 Цивільного кодексу
України).

Згідно з загальною характеристикою цивільно-правових угод, договір

найму є двостороннім, консенсуальним або реальним, з обов'язковою платою.
Цей договір є двостороннім, оскільки обидві сторони (наймодавець та
наймач) несуть обов'язки на користь іншої сторони.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України, договір найму може

бути як консенсуальним, так і реальним. Історично договір оренди завжди
був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення
сторонами згоди за всіма важливими умовами.

Цивільний кодекс дозволяє укладати як консенсуальні, так і реальні

договори оренди, які передбачають оплату. Це означає, що наймодавець має
право отримати відповідну оплату у вигляді орендної плати за передачу
майна у користування наймачеві.

Договір найму відноситься до цивільно-правових угод про передачу

майна у користування, при цьому не відбувається перехід права власності на
майно. Наймач отримує лише право користування майном. Це особливість,
яка відрізняє договір найму від інших угод, таких як купівля-продаж, міна або
позика.

Предметом договору може бути річ, що має індивідуальні ознаки і

зберігає свій первісний вигляд при повторному використанні (неспоживна
річ), або майнові права, як визначено у статті 760 Цивільного кодексу
України.
 Це можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, земельні
ділянки, будівлі, споруди, нерухомість, транспортні засоби та рухоме майно.
Законом можуть бути встановлені види майна, які не можуть бути предметом
договору найму. Наприклад, речі, вилучені з цивільного обігу, не можуть бути
передані в оренду. Такі речі можуть бути орендовані лише суб'єктами, що
мають відповідні повноваження на їх використання.

Український Цивільний кодекс вводить новий об'єкт договору найму,

який є невідомим для цивільного законодавства більшості країн СНД. Це
майнові права. До таких майнових прав, що можуть бути передані в оренду,
відносяться права автора та володільця об'єкта промислової власності, а
також права на чужі речі.

1.2. Характеристика окремих форм договору майнового найму

Норми Цивільного кодексу не включають окремі визначення щодо форми

угоди найму, тому на відносини, які виникають з укладення такої угоди,
застосовуються загальні положення статей 205-210 Цивільного кодексу
України щодо форми правочинів. Згідно зі статтею 763 Цивільного кодексу
України, угода найму укладається на строк, встановлений угодою, але також
може бути укладена без зазначення строку оренди майна, що робить її угодою
на невизначений термін. В такому випадку кожна зі сторін угоди на
невизначений термін може в будь-який момент відмовитися від неї,
попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць, а у випадку
оренди нерухомого майна - за три місяці. Ця вимога попереднього
сповіщення дозволяє уникнути можливих збитків, які можуть виникнути у
другої сторони внаслідок несподіваного припинення угоди.

Згідно з пунктом 3 статті 763 Цивільного кодексу, закон може встановлювати

максимальні терміни угоди найму для окремих видів майна. У цьому випадку
незалежно від того, чи вказали сторони термін у угоді, чи уклали її на
невизначений термін, після закінчення встановленого законом максимального
терміну угода найму вважається припиненою.

Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу, якщо наймач продовжує

користуватися майном після закінчення строку договору найму і наймодавець
не має зауважень протягом одного місяця, то договір вважається
продовженим на той самий строк, який був встановлений у початковому
договорі. У випадку, коли наймодавець не вимагає повернення майна при
закінченні строку договору, договір автоматично продовжується на такий
самий строк, на який він був укладений спочатку.

Важливо зауважити, що це означає лише продовження договору на другий

строк, а не укладання нового договору. Проте у договір можуть бути внесені
додаткові умови, наприклад, щодо обов'язку ремонту майна, розміру орендної
плати чи періодичності її сплати і т. д.

Окрім загальних положень про договір найму, Цивільний кодекс України

містить норми, що стосуються конкретних випадків найму, які є найбільш
важливими та соціально значущими. Класифікація видів найму в Цивільному
кодексі України базується на різних критеріях, і виділення конкретних видів є
довільним. Наприклад, виділення прокату, оренди земельних ділянок,
будівель, транспортних засобів та лізингу обумовлене специфічними
особливостями відносин між сторонами цих угод. Цивільний кодекс України
спеціально регулює п'ять видів договору найму:

1) прокат;

2) оренда земельних ділянок;

3) оренда будівель або інших капітальних споруд;

4) оренда транспортних засобів;

5) лізинг.
Прокат відноситься до форми договору майнового найму, в якій одна сторона
передає іншій стороні право користуватися майном протягом певного
періоду за плату. Ця форма договору часто використовується для
короткострокового користування певними речами, такими як інструменти,
електроніка, спортивне обладнання тощо. Прокат дозволяє клієнтам
отримувати доступ до потрібного майна без необхідності придбання його, що
особливо зручно для тимчасових потреб.

Оренда земельних ділянок передбачає передачу права користування

земельною ділянкою на певний термін за визначену плату. Ця форма договору
широко використовується для розвитку та використання земельних ресурсів
для різних цілей, таких як сільське господарство, комерційна діяльність або
житлове будівництво. Умови оренди земельної ділянки можуть включати
питання використання землі, платежі за оренду та тривалість угоди.

Оренда будівель або інших капітальних споруд передбачає передачу права

користування будівлями або спорудами на певний термін за визначену плату.
Ця форма договору використовується для забезпечення приміщень для
комерційної або житлової діяльності без необхідності їх придбання. Умови
оренди будівель можуть включати питання щодо обслуговування та
утримання споруд, правил користування та оплати.

Оренда транспортних засобів полягає в передачі права користування

автомобілями, вантажівками або іншими транспортними засобами на певний
термін за визначену плату. Ця форма договору широко використовується як
для особистих, так і для комерційних потреб. Умови оренди транспортних
засобів можуть включати питання щодо страхування, технічного
обслуговування та обмежень щодо використання.

Лізинг є формою договору майнового найму, в якій лізингодавець передає

право користування майном лізингоприймачу на певний термін за плату.
Угода лізингу зазвичай використовується для придбання обладнання, машин
та іншого обладнання для бізнесу. Лізинг може мати різні умови, включаючи
опцію викупу майна в кінці терміну оренди та розподіл ризику щодо
обслуговування та обслуговування.

Кожна з цих форм договору майнового найму має свої унікальні особливості
та вимоги, але всі вони служать одній меті - забезпеченню доступу до
потрібного майна без необхідності його придбання. Вибір конкретної форми
залежить від потреб сторін, специфіки майна та умов, у яких угода
укладається.

1.3. Порівняльна характеристика системи правового регулювання

договору найму в різних країнах

Договір найму є важливою складовою правового положення, яке регулює

відносини між орендодавцем та орендарем щодо використання майна.
Оскільки кожна країна має власну систему правового регулювання,
порівняльний аналіз системи правового регулювання договору найму може
пролити світло на те, як кожна з них вирішує подібні правові питання та
забезпечує захист прав та обов'язків сторін.

Перш за все, важливо відзначити, що системи правового регулювання

договору найму можуть значно відрізнятися в залежності від культурних,
історичних та соціально-економічних умов кожної країни. Наприклад, в
країнах з розвиненою ринковою економікою, таких як США або країни
Європейського Союзу, договори найму часто базуються на принципах
комерційної діяльності та свободи договору. Однак у країнах з більш
соціальною спрямованістю, наприклад, у Франції чи Німеччині, договори
найму можуть бути сильно регульовані законодавством, яке надає більше
захисту для орендарів.

Подальший аспект для порівняння - це права та обов'язки сторін у договорі

найму. Наприклад, в більшості розвинених країн існують певні стандарти з
щодо прав орендарів на безпеку житла, а також право на невтручання з боку
орендодавця у використання орендованого майна. Однак в деяких країнах ці
права можуть бути більш обмеженими, зокрема у тих, де ринок житла менш
розвинений або де держава має більший контроль над ринком нерухомості.

Також важливо врахувати процедури вирішення спорів між сторонами

договору найму. У деяких країнах це може бути альтернативне вирішення
спорів через арбітраж, у той час як в інших країнах можуть існувати
спеціалізовані суди або орендні комісії, які вирішують такі питання.

Зрештою, важливо зазначити, що в рамках глобалізації та міжнародної

співпраці, деякі аспекти системи правового регулювання договору найму
можуть ставати більш гармонізованими через прийняття загальних стандартів
або угод між країнами.

З моменту підписання Україною Угоди про асоціацію з ЄС багато науковців

звернули увагу на проблеми гармонізації законодавства України з
законодавством ЄС. Оскільки термін "гармонізація" не визначений в
українському законодавстві, зближення правової системи України з
європейським правом здійснюється в основному через адаптацію, уніфікацію
та імплементацію. Мета цих заходів полягає в удосконаленні дії принципів
верховенства права та доступності правосуддя. Проте активність у
гармонізації українського законодавства з законодавством ЄС показала, що
наше законодавство перебуває в суперечливому стані і потребує перш за все
міжсистемної та внутрішньоструктурної гармонізації.

Великий внесок у дослідження уніфікації та гармонізації регулювання

цивільно-правових договорів у ЄС зробили такі відомі вчені, як С. М.
Бервено, С. О. Бородовський, В. В. Денисюк, В. В. Луць з України, а також Y.
Buffelan-Lanor, L. Jules De La Morandiere, Clement Franзois та інші вітчизняні
та зарубіжні вчені.

Ми вважаємо доцільним провести короткий аналіз урегулювання цих питань

у законодавстві країн-учасниць ЄС.
Давайте розглянемо ближче аналіз основних умов договору найму (оренди)
нерухомості в цивільному праві України, Франції та Німеччини, таких як
предмет договору, строк та оплата за користування майном. Однією з
обов’язкових умов для договору оренди нерухомості в Україні, Франції та
Німеччині є предмет (ст. 759 ЦК України, ст. 1709 ЦК Франції, § 535, § 581
НЦК). З давніх часів традиційно вважається, що предмет договору оренди –
це дія. У сучасній договірній практиці часто виникають спори щодо
розуміння предмета договору, оскільки національне законодавство не надає
чіткого визначення. Акти міжнародної уніфікації використовують оціночні
критерії, такі як "достатня визначеність" умов договору, для визнання його
укладеним (ст. II.-4:103 Модельних правил, ст. 2.1.2 Принципів УНІДРУА).

Предмет договору оренди, за визначенням В. В. Вітрянського, включає в себе

не лише майно, що передається в оренду, а й дії, які повинна виконати
сторона зобов’язання. Поняття предмета договору також включає обігову
здатність речі. Наприклад, певні види майна заборонено передавати в оренду
згідно з законодавством (наприклад, державне майно чи місця поховання).

Ураховуючи зазначені норми та статтю 1709 Цивільного кодексу Франції, під

предметом договору найму нерухомого майна в цивільному праві Франції має
бути розуміне зобов'язання щодо надання у користування речі, а також самої
речі, яка знаходиться в цивільному обігу і має родові ознаки. Відповідно до §
535 НЦК ФРН, предметом договору найму може бути як сама річ (згідно з §
90 НЦК), так і її частина, якщо вона придатна для використання. Ці речі
можуть бути рухомими або нерухомими. Щодо договору оренди, згідно з §
581 НЦК, основна увага зосереджується не на користуванні, а на отриманні
доходів (плодів) орендарем від користування реччю.

Цивільний кодекс Франції не встановлює чітких норм щодо ціни договору,

але містить окремі правила, за якими сторони мають керуватися при
визначенні цієї умови у договорі найму нерухомості.
Загалом, істотними умовами договору найму (оренди) нерухомого майна у
цивільному праві України, Франції та ФРН є умова про предмет договору,
строк договору, розмір оплати за користування та/або решта умов, що прямо
визначені як істотні для конкретного виду договору найму (оренди)
нерухомого майна.

Розділ 2. Права і обов’язки сторін за договором найму

2.1. Сторони і зміст договору

Угоду оренди укладають між наймодавцем і наймачем. Загалом наймодавцем

може бути будь-яка особа: фізична або юридична особа, держава,
адміністративно-територіальні утворення тощо. Проте в окремих видах угоди
оренди законодавець встановлює обмеження на сторону наймодавця
(наприклад, у договорі оренди державного або комунального майна, договорі
прокату). Наймодавцем речі за угодою оренди може бути її власник або
особа, яка має майнові права на цю річ. Також наймодавцем може бути особа,
яка має повноваження укладати угоду оренди (згідно зі статтею 761
Цивільного кодексу України). Ця норма ґрунтується на твердженні, що
передача майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Отже,
наймодавцем може бути лише особа, яка має право розпоряджатися
відповідним майном. У першу чергу таке право надається власникові майна
або особі, яка має відповідні майнові права. Крім того, наймодавцем може
бути особа, яка отримала такі повноваження згідно з законом або угодою.

Зміст договору оренди охоплює всі його умови, які конкретизують права та
обов'язки як орендодавця, так і орендаря, які вони приймають на себе за цим
договором. Основними умовами договору, що встановлюють обов'язки
орендодавця, зазвичай є умови про майно (об'єкт оренди) та про порядок та
строки його передачі орендареві. Обов'язки орендодавця визначаються
залежно від того, чи є договір оренди реальним або консенсуальним угодою.
Основним обов'язком орендодавця в консенсуальному договорі оренди є
передача майна орендареві негайно або в строк, визначений у договорі. У
випадку невиконання цього обов'язку орендар має право вимагати передачі
майна та відшкодування завданих збитків внаслідок затримки. Якщо через
несвоєчасну передачу майна орендар втрачає інтерес до подальшого
виконання договору, він може відмовитися від нього та вимагати
відшкодування завданих збитків. Реалізацію цих прав залишається на вибір
орендаря.

Отже, сторони і зміст договору найму визначають основні права та обов'язки

сторін, а також умови використання майна. Чітке формулювання та
виконання умов договору сприяють забезпеченню стабільних та
взаємовигідних відносин між орендодавцем і орендарем.

2.2. Права і обов’язки наймодавця та наймача за договором

Почнемо з прав та обов'язків наймодавця. Основним правом наймодавця є

право на отримання орендної плати від наймача. Ця плата є компенсацією за
використання майна та забезпеченням його у належному стані. Наймодавець
також має право вимагати від наймача виконання умов договору, включаючи
вчасну сплату орендної плати та дотримання правил користування майном.

Незалежно від того, чи є угода оренди реальною чи консенсуальною,

наймодавець має обов'язок передати річ наймачеві в стані та комплекті, які
відповідають умовам угоди оренди та призначенню речі (згідно з частиною 1
статті 767 Цивільного кодексу України). Отже, наймодавець не несе
відповідальності за будь-які дефекти речі, якщо вони були зазначені ним під
час укладення угоди. Також наймодавець не несе відповідальності за дефекти
речі, які наймач міг бачити під час огляду переданої йому в оренду речі.
Згідно з Цивільним кодексом, наймач зобов'язаний перевірити стан речі у
присутності наймодавця. Якщо наймач не переконується у справності речі в
момент її передачі йому, вона вважається переданою йому в належному стані
(згідно з частиною 3 статті 767 ЦК України). Крім того, відповідно до
частини 2 статті 767 Цивільного кодексу України, наймодавець повинен
попередити наймача про особливості та дефекти речі, які він знає і які
можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших
осіб, або можуть призвести до пошкодження самої речі під час її
використання.

Цивільний кодекс України регулює можливість сторін укладати угоди щодо

надання орендодавцем гарантій якості речі. Такі гарантії можуть бути
встановлені орендодавцем лише на весь строк користування майном.
Наявність гарантії орендодавця надає орендареві додаткові права у разі
виявлення дефектів, які перешкоджають використанню речі згідно з умовами
договору.

Однак разом з правами, наймодавець також має обов'язки перед наймачем.

Основним обов'язком є забезпечення майна в належному стані, яке включає
не лише технічний стан приміщення чи майна, але і забезпечення його
безпеки. Наймодавець також зобов'язаний не втручатися у використання
майна наймачем без належного підстави, а також вживати заходів щодо
усунення будь-яких недоліків або несправностей майна.

Обов'язки орендодавця не обмежуються лише періодом передачі речі

орендареві. Згідно зі статтею 776 Цивільного кодексу України, орендодавець
зобов'язаний на свій рахунок здійснювати капітальний ремонт речі, переданої
в оренду. Це правило є диспозитивним, а сторони можуть угодити, що
обов'язок проведення капітального ремонту покладається на орендаря.
Капітальний ремонт повинен бути проведений орендодавцем у строк,
визначений у договорі, або у розумний строк у випадку невизначеності
строку або у разі невідкладних потреб. Якщо орендодавець не виконав цей
обов'язок, і невиконання ремонту перешкоджає використанню речі відповідно
до призначення та умов договору, орендар може здійснити ремонт самостійно
за свій рахунок і зарахувати витрати на ремонт у рахунок плати за
користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. У разі
невиконання орендодавцем цього обов'язку орендар має право вимагати
розірвання договору та відшкодування збитків.

Виходячи з положень Цивільного кодексу України, можна виокремити три

основні обов'язки наймача, що випливають з угоди оренди майна. По-перше,
наймач зобов'язаний використовувати річ відповідно до її призначення або
умов угоди (згідно з частиною 1 статті 773 ЦКУ). У цьому контексті
законодавець наголошує не на обов'язку використання речі, а на обов'язок
користуватися речовими можливостями відповідно до умов угоди або
призначення. Як наслідок невиконання цього обов'язку, наймодавець має
право вимагати розірвання угоди та компенсації збитків (згідно з частиною 2
статті 773). Під час користування річчю, наймач також зобов'язаний
підтримувати її у належному стані та виконувати поточний ремонт за свій
рахунок, якщо інше не передбачено угодою.

Щодо обов'язків, пов'язаних з користуванням річчю, необхідно

дотримуватися встановлених законом або угодою обмежень. Деякі
повноваження, що випливають із права володіння та користування річчю,
наймач може реалізувати лише за згодою наймодавця. До таких повноважень
входить право передачі речі в піднайм, яке можливе лише за згодою
наймодавця, якщо інше не передбачено законом або угодою. Наприклад,
згідно з частиною 1 статті 774 ЦКУ, передача речі в користування іншій особі
(піднайм) можлива лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено
законом або угодою. Термін договору піднайму не може перевищувати
терміну договору оренди. Отже, у разі дострокового припинення договору
оренди також автоматично припиняється договір піднайму.

Договором або законом може бути передбачено, що на орендаря покладається

обов'язок за свій рахунок страхувати майно, яке передане йому в оренду. Це
відомо у договорах лізингу та оренди державного або комунального майна.
Якщо під час користування орендованим майном сталося завдання шкоди
третім особам, орендар зобов'язаний відшкодувати цю шкоду на загальних
підставах. Однак відшкодування шкоди відповідно до закону покладається на
орендодавця лише у випадку, якщо буде доведено, що це сталося через
особливі властивості або недоліки майна, про які орендар не був
інформований орендодавцем і які він не міг знати.

Другим основним обов'язком орендаря є своєчасне сплачення орендної плати

за користування майном, розмір якої встановлюється угодою сторін. Важливо
відзначити, що незважаючи на те, що розмір плати за користування майном є
важливою умовою договору оренди, невизначення цього розміру не
призводить до недійсності договору

Відповідно до Цивільного кодексу України, сторонам договору оренди

надається можливість обирати форму оплати користування майном – грошову
або натуральну. Законодавство не обмежує варіанти встановлення такої
оплати. Так, сторони можуть встановити оплату у вигляді фіксованої суми,
відсотка від отриманого наймачем прибутку в результаті користування
майном, передачу наймачу матеріальних благ або зобов'язання наймача
покрити певні витрати на покращення майна. Якщо інше не передбачено
договором, оплата за користування майном здійснюється щомісячно.

Ще одним важливим обов'язком наймача є повернення майна після

закінчення строку оренди або при припиненні договору з інших причин.
Згідно зі статтею 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення
договору оренди наймач зобов'язаний негайно повернути майно наймодавцю
у тому стані, в якому воно було отримано, з урахуванням природного зносу
або у тому стані, що було передбачено в договорі. У разі невиконання цього
обов'язку наймачем, останній зобов'язаний сплатити наймодавцю неустойку в
розмірі подвійної плати за користування майном за період прострочення.

Стаття 777 надає наймачу ряд особливих переваг. Так, наймач, який
дотримується своїх зобов'язань за угодою оренди, має пріоритетне право на
укладення нової угоди оренди на новий термін після закінчення строку
попередньої угоди. Повідомлення про намір укласти нову угоду наймач
повинен передати наймодавцю заздалегідь, до закінчення строку попередньої
угоди. У випадку, якщо наймодавець вирішує продати майно, що є об'єктом
оренди, наймач, який виконує свої зобов'язання належним чином, має
переважне право на його придбання перед іншими особами. Іншими словами,
лише у випадку повного відмови наймача від придбання майна або відмови
придбати його за умовами, запропонованими наймодавцем, останній може
запропонувати майно іншим особам.

Отже, права і обов'язки наймодавця та наймача за договором найму

визначають основні умови і відносини між ними. Від їх відповідальності та
взаєморозуміння залежить успішність користування майном та стабільність
відносин між сторонами договору.

2.3. Ключові положення регулювання у договорах майнового найму

Договори майнового найму, що регулюють відносини між наймодавцем і

наймачем, відіграють важливу роль у цивільному праві. Їхнє правильне
формулювання та дотримання є ключовим для забезпечення стабільності та
законності відносин між сторонами. Розглянемо ключові положення, що
регулюються у таких договорах.

Однією з найважливіших аспектів у договорах майнового найму є предмет

договору. Предмет може бути рухомим або нерухомим майном, таким як
будівлі, земельні ділянки, або рухомі речі, такі як автомобілі чи обладнання.
Визначення точного предмета договору дозволяє уникнути непорозумінь між
сторонами щодо того, що саме передається в оренду.

Іншим важливим аспектом є строк договору. Він може бути встановлений на

певний термін або бути невизначеним. Чітке визначення строку дозволяє
сторонам заздалегідь планувати свої дії та уникнути можливих конфліктів у
майбутньому. Також важливо враховувати можливість продовження чи
припинення договору за взаємною згодою сторін.
Однією з найспірніших тем є розмір орендної плати. Встановлення
відповідної оплати за користування майном є важливим аспектом для обох
сторін. Для наймодавця це джерело доходу, а для наймача - витрата на
користування майном. Важливо забезпечити справедливі умови оплати, що
враховують ринкові умови та характеристики майна.

Крім того, договори майнового найму часто містять інші умови, такі як права
та обов'язки сторін, порядок розрахунків, страхування майна,
відповідальність за пошкодження чи збитки. Ці умови допомагають уникнути
непорозумінь та конфліктів під час виконання договору.

У висновку, ключові положення регулювання у договорах майнового найму

визначають предмет договору, строк, розмір орендної плати та інші умови,
що встановлюють права та обов'язки сторін. Важливо дотримуватися цих
положень для забезпечення стабільності та ефективності відносин між
наймодавцем і наймачем.

Розділ 3. Пропозиції щодо поліпшення системи правового регулювання

договору найму в Україні

Договір найму в Україні є важливим інструментом для регулювання відносин

між власником майна (наймодавцем) та особою, яка користується цим
майном (наймачем). Проте, існуюча система правового регулювання може
потребувати покращень для забезпечення більшої чіткості, справедливості та
захисту прав обох сторін. Розглянемо деякі пропозиції щодо поліпшення
системи правового регулювання договору найму в Україні.

На сьогоднішній день існує детальне законодавче регулювання умов та

наслідків поліпшення наймачем майна протягом його найму. Згідно з
практикою, стаття 778 Цивільного кодексу України залишається далекою від
ідеальності. Основний її недолік полягає у тому, що вона не передбачає
обов'язку сторін договору оформлювати таку згоду у письмовій формі. У
зв'язку з цим можна лише припускати, що такий обов'язок існує. Проте,
зауважено Ю. О. Серебряковою, що правова норма не може вважатися
ефективною та оптимальною, якщо її тлумачення ґрунтується на
припущеннях.

В. Форманюк висловив свою думку щодо вирішення цієї проблеми,

стверджуючи, що дозвіл на внесення поліпшень у майно повинен бути
наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору оренди. Проте,
на мою думку, більш доцільним є отримання згоди наймодавця у простій
письмовій формі, оскільки деякі види договорів найму (оренди)
передбачають нотаріальне посвідчення, і, отже, отримання згоди в такій
формі може викликати значні труднощі.

Відсутність чітких вимог щодо форми отримання згоди орендодавця на

проведення поліпшень орендованого майна призводить до виникнення
суперечливих ситуацій. Отже, незважаючи на те, що орендар вважав, що
отримав згоду від орендодавця, суд відмовив у задоволенні позовних вимог
через недостатню формальність отриманої згоди. У таких обставинах,
правила, закріплені у Законі України «Про оренду землі», видаються більш
раціональними.

Зокрема, у частині 1 статті 28 цього Закону вимагається, щоб орендодавець,

якщо інше не передбачено договором оренди, письмово згодився
компенсувати витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки,
здійснені орендарем за власний рахунок. Це підкреслює важливість
формальної згоди орендодавця на проведення поліпшень, що відсутня в
інших нормах, які регулюють відносини оренди.

У сфері оренди транспортних засобів також існують недоліки у правовому

регулюванні. Наприклад, відсутність положень у Цивільному кодексі України,
які б визначали специфіку оренди різних видів транспортних засобів без
екіпажу, ускладнює випадки місцевого договірного регулювання відносин
сторін. Це свідчить про необхідність розробки додаткових нормативних актів
про оренду транспортних засобів без екіпажу та розробки методики
застосування таких норм на практиці.

Висновки

У роботі було розглянуто поняття та зміст договору майнового найму. У

першому розділі досліджено визначення поняття договору майнового найму,
виявлено його різновиди та наведено характеристику окремих форм цього
договору. Зокрема, були розглянуті прокат, оренда земельних ділянок, оренда
будівель або капітальних споруд, оренда транспортних засобів та лізинг.
Також проведено порівняльну характеристику систем правового регулювання
договору найму в різних країнах, що вказує на різноманітність підходів та
правових норм у цій сфері.

У другому розділі розглянуто права і обов’язки сторін за договором найму.

Було визначено сторони та зміст договору, а також проаналізовано права і
обов’язки наймодавця та наймача за цим договором. Особлива увага була
приділена ключовим положенням регулювання у договорах майнового найму,
які визначають основні умови та порядок виконання договору.

У третьому розділі надано пропозиції щодо поліпшення системи правового

регулювання договору найму в Україні. Запропоновані заходи спрямовані на
забезпечення більшої чіткості, ефективності та захисту прав учасників
договору найму.

Отже, дослідження поняття та змісту договору майнового найму виявило

його важливість у цивільному праві та економіці загалом. Розглянуті аспекти
дозволяють краще розуміти сутність цього виду угоди та сприяють розвитку
правової бази для його регулювання.

Список використаних джерел

1. Цивільний кодекс України: Закон України від 16.03.2003 р. No 435-IV. URL:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 (дата звернення 30.10.22).

2. Труфанова Ю.В. Припинення договору найму(оренди) дис. ...канд. юрид.

наук: 12.00.03. Науково-дослідний інститут приватного права і
підприємництва імені академіка Ф. Г. Бурчака. Київ. 2017. 250 с.

3. Лавриненко М. Р. Особливості укладення договору найму (оренди)

нерухомого майна за законодавством України, Російської Федерації та
Франції. Вісник Одеського національного університету. Серія:
Правознавство. 2019. Т. 24. Вип. 1. С. 182-192.

4. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому

уложению. BürgerlichesGesetzbuchDeutschlandsmitEinführungsgesetz : пер. с
нем. /В. Бергманн, введ., сост.; науч. ред. Т.Ф. Яковлева. 4-е изд., перераб.
Инфотропик Медиа. 2015. 888 с

5. Господарський кодекс України: Закон України від 16.01.2003 р. No 436- IV.

URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15#Text (дата звернення
30.10.22).

6. Мороз М. В. Право найму (оренди) нерухомості як речове право на чуже

майно. Форум права. 2014. № 3. С. 249–253. URL:
ttp://nbuv.gov.ua/UJRN/FP_index.htm_2014_3_42
7. Фогель В. Преддоговорная ответственность в Германии. Zakon Ru. 2015. 6
июля. URL:
https://zakon.ru/blog/2015/07/06/preddogovornaya_otvetstvennost_v_germanii

8. Немцов А. Особенности аренды нежилой недвижимости в Германии.

Сборник статей о праве Германии. 2015. Вып. 1. Август. С. 101–111. URL:
http://privlaw.ru/wp-content/uploads/2015/12/sbornik.pdf

9. Принципи міжнародних комерційних договорів УНІДРУА: Міжнародний

документ від 01.01.1994 р. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/995_920

10. Борщевський І. В. Договір найму (оренди) нерухомого майна : дис. ...канд.

юрид. наук: 12.00.03. Одеський національний ун-т ім. І. І. Мечникова. Одеса,
2004. 204 с.

6. Гурневич Б. Особливості договору найму (оренди) транспортних засобів

без екіпажу . Юридичний журнал. – 2013. - №2. – С. 7-11

7. Договір оренди державного та комунального нерухомого майна [Текст] :

монографія / Ю. О. Серебрякова, М. Л. Шелухін ; Донец. юрид. ін-т, Луган.
держ. ун-т внутр. справ ім. Е. О. Дідоренка. – Донецьк : НОУЛІДЖ, 2010. –
183 с. 8. Домбругова А. Загальні положення про договір найму в Цивільному
кодексі України . Юридична Україна. – 2013. - № 10. – с.78-87.

9. Домбругова А. Права та обов’язки сторін договору найму за Цивільним

кодексом України . Юридичний вісник України. – 2013. – 25-31 жовтня. – С.
14-16.

10.Івашова І. П. Правове регулювання користування житлом на підставі

договору найму (оренди) житла .Правовий вісник Української академії
банківської справи. - 2013. - № 2(9). – С. 53-57 32

11.Калаур І. Р. Договір найму (оренди) житла як підстава виникнення

зобов’язання про передачу майна в користування .Актуальні проблеми
вдосконалення чинного законодавства України : Збірник наукових статей. -
Івано-Франківськ: Прикарпатський національний університет ім. В.
Стефаника, 2012. - №28 - С. 125-133

12.Калаур І.Р. Правові наслідки порушення наймачем обов’язку щодо

користування річчю, переданою у найм . Науковий вісник Ужгородського
національного університету, 2013. - Випуск 22. – С. 151-154

13.Кравчук О. О. Питання удосконалення правового регулювання відносин,

пов’язаних із передачею в оренду державного майна . Держава і право. –
2013. - Випуск 51. – С. 283-289

14.Литовченко Л.А. Договір найму жилого приміщення: особливості

правового регулювання.Право і суспільство. – 2012. - № 1. – С. 120-125

16.Польний Д.А. Розірвання договору найму як спосіб захисту прав

наймодавця: окремі аспекти правого регулювання . Науковий вісник
Херсонського державного університету. – 2014. - Випуск 6-1. Том 1. – С. 193-
196

17.Слижук Д.В. Проблеми та недоліки договору найму (оренди) житла .

Матеріали науково-практичної конференції «Актуальні проблеми
реформування сучасного законодавства». - Дніпропетровськ, 23-24 травня
2014 р. – С. 31-35