BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

--------

--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN

CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
--------

--------

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

 i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

 ii

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của
luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức,
phương pháp nghiên cứu của luận án.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế
tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện
thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ,
giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án.
Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

 iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................................. viii
CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu..............................................1
1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .........................................................................4
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................4
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu .........................................................................................5
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................5
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................5
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................5
1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu ......................................................................6
1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu .......................................................................................6
1.4.2. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................6
1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án..........................................................................8
1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án ....................................................8
1.5.2. Ý nghĩa của luận án ........................................................................................8
1.6. Kết cấu luận án ....................................................................................................8
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC
NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................................................... 9
2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .......9
2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài ........................................9
2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan
đến đề tài .................................................................................................................26
2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án ....31
2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản.....35
2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp ..........................................35
2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả ..................................................38
2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản ........................................................41
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ................................................................42
2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu .........................................48
2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch ......................................................................48
 iv

2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản ............................................................................48

2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng...........................................................................49
Tiểu kết chương 2 ....................................................................................................................... 50
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 51
3.1. Bối cảnh nghiên cứu ..........................................................................................51
3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 .......51
3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 58
3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn
thành phố Hà Nội.................................................................................................................. 65
3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .........................................70
3.2.1. Nghiên cứu định tính ....................................................................................70
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ...........................................................73
3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính .......................................................................76
Tiểu kết chương 3 ....................................................................................................................... 85
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI
GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP ..................................................................... 86
4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ .............................................................86
4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức ....................................................93
4.2.1. Thống kê mô tả mẫu .....................................................................................93
4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập ..................................................................94
4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá..........................................................................98
4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .................................................................99
4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát ..............................102
4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu .........................................................104
4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) .............................105
Tiểu kết chương 4 ..................................................................................................................... 112
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 113
5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC .................................................113
5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm .........................................113
5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng .............................................113
5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường ......................114
5.2. Kiến nghị và giải pháp ....................................................................................115
5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng .......................................115
5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm ..................................................................................117
5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC ..........122
5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ....................................................................124
 v

5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực .....................................................124
5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà........................................126
5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư ..............................................127
5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước ..132
Tiểu kết chương 5 ..................................................................................................................... 135
KẾT LUẬN ............................................................................................................................... 136
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN
ĐẾN LUẬN ÁN ........................................................................................................................ 139
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 140
PHỤ LỤC................................................................................................................................... 151
 vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà ...............................13
Bảng 2.2: Bộ ba giá trị ...................................................................................................17
Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu .................................................................24
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến
giá cả thông qua giá trị bất động sản .............................................................................31
Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 .........................................32
Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa ...............................................................................41
Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản ..............................................46
Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị .............................................................51
Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị ....................................................................52
Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 ......................................................54
Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014..............................................55
Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 ............................55
Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính ..................................77
Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 ................................................................................80
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ
bộ ...................................................................................................................................86
Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ
bộ ...................................................................................................................................89
Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng
chính thức ......................................................................................................................91
Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu ........................................................................93
Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC” ...........................................................................................................................94
Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” ...95
Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của
chung cư” .......................................................................................................................95
Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý
chung cư” .......................................................................................................................96
Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” .................97
 vii

Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư” ....... 97
Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập ..............................98
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính
thức ..............................................................................................................................100
Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................103
Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................106
Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội ....................................114
 viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu .......................................................................................7

Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ...........................................15
Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở ...........................16
Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................18
Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................19
Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản .........................................19
Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và
cộng sự (2009) ...............................................................................................................27
Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của
Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 ...........................................................................28
Hình 2.8. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014)........ 28
Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn
Bính (2017) ....................................................................................................................30
Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC .................................................32
Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá ............................................43
Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý ................................................................................53
Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường ......................................................56
Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc ..........................................................60
Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường .........................61
Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp ......................78
 1

CHƯƠNG 1:
PHẦN MỞ ĐẦU

1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc
gia trên thế giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình
nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận
người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao
cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn
trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ
tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực. Chiến lược đầu
tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát
triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ
đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát
triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi
công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả
với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng.
Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng
sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày
càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như
khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế
hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và
nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ
học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ
đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia
hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có
nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất
động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm
tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần
người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực
thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội
thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung
ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại
để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển
 2

các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.
Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần
tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của
con người. Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện
kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung
với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao
hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có
thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng
cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội
và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc
sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.
Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số
lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh
chóng. Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường
đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan
trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.
Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả
mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tòa nhà được bố trí nhiều
chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và
văn phòng với mật độ sử dụng cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống
chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho
cộng đồng. Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở
rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu
vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi
bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề
ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;
Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố
kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu
chung cư. Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt,
được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh
được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án
nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền
thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và
các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua
 3

là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng
và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn
diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin
về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng
cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung
bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp. Thị trường tự phát do
nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp
đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách
giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất
thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như
Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa
thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển
BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới
giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các
rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các
yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên
trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và
bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở
hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.
Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản
và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất
động sản cạnh tranh (Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn
tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân;
Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được
quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận
dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được
nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm
nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993). Lợi
nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn
kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh
nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích
hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực
cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh
 4

cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia
tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).
Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các
sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường
thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu
tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi
thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp
dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh
tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán
căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần thiết phải
nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần
thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng,
các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét
cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận
án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào
bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.
Chính vì vậy, chủ đề :
"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu
trên địa bàn Hà Nội"
được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.
1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành
phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:
- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động
tới giá bán căn hộ CCCC.
- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ
CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu
các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác
định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).
- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ
CCCC tại Hà Nội.
 5

- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu
của người mua.
- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường
BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền
thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách
khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?
- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ
yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?
- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao
cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?
- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên
địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà
là giá khảo sát theo thang đo.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên,
luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm
nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.
Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:
(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về
nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);
(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và
(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.
Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên
giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:
(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),
 6

(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC,

(c) Môi trường xung quanh;
(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và
(đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư.
Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được các
nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất. Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô không
nghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đã
thừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnh
hưởng rất khác nhau hoặc không nhiều đối với quan hệ cung cầu.
- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội
- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm
2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025.
1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu
1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu
Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữ
liệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư
BĐS để xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan.
Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồn
thu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiên
cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư;
trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bán
CCCC như thế nào?
Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các
chủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người mua
CCCC đối với các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán)
Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ
CCCC từ khách hàng. Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng các
yếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách
hàng. Giá trị của căn hộ được cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí.
1.4.2. Quy trình nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:
 7

Định tính

Cơ sở lý
Thang đo nháp Định lượng
thuyết
sơ bộ

Cronbach Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha +

Alpha Tương quan biến tổng)

EFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA,
Phương sai giải thích, số nhân tố)

Định lượng
Thang đo chính thức chính thức
và điều chỉnh mô
hình

CFA Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô
hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,

SEM + Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích

ANOVA phương sai

Phân tích Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả Định
sâu sau thuyết nghiên cứu sau kiểm định tính
kiểm định
lượng

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)

Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm
cũng như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau.
 8

1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án

1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Đó là : 1/ Đặc điểm vật lý
của căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xung
quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng
hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư. Đặc biệt, luận án đã nghiên cứu
bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản.
- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến
giá bán căn hộ CCCC.
- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC. Nếu loại bỏ
nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Môi trường xung quanh (MT) tác
động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC.
- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnh
hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội.
Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giá
bán căn hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính là
khoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có công trình nghiên
cứu đầy đủ nào được công bố về đề tài này).
1.5.2. Ý nghĩa của luận án
Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất động
sản tham khảo về giá trên thị trường. Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giá
bán căn hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăng
nhiều lợi ích cho khách hàng. Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cách
đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượng
sống của người mua nhà.
1.6. Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Phần mở đầu
Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng
đến giá bán bất động sản
Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 5: Giải pháp và kiến nghị
Kết luận
 9

CHƯƠNG 2:
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài
2.1.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá
Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường.
Giá cả là mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuối
cùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận. Chủ động về giá cả là hành
động thích ứng mau lẹ và là cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần;
Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến
lược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền
thông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/
quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp.
Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầm
nhìn chiến lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm soát khả năng tăng giá, đặc
biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng.
David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năng
thanh toán của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thị
trường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần
và phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp. Khi sử dụng các yếu tố này, mô
hình thống kê được phát triển dựa vào phân tích sự khác biệt. Nghiên cứu này hỗ trợ
cho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh.
Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tố
marketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp. Bằng cách áp dụng các yếu tố
này trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗ trợ
cho quá trình ra quyết định marketing về giá cả.
Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định
và sinh lời của doanh nghiệp. Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnh
hưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạt
động của doanh nghiệp. Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giá
trị tổng tài sản và kết quả hoạt động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực
 10

hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâu
đều có lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị.
Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi
dịch vụ đa tiện ích để phục vụ con người và có giá trị tài sản rất cao nhờ vào các đặc
tính hữu ích (Rosen, 1974). Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thích
hợp về nơi ở chứ không phải sự bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm. Vì
bất động sản là tài sản về sinh sống của con người và được cố định trong không gian,
nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực về môi trường sống và chất
lượng các dịch vụ tiện ích cho nơi ở (Malpezzi, 2003).
2.1.1.2. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh
hưởng đến giá bán bất động sản
Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều
bị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch
và các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007). Ở nhiều
quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở
Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo các
hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai trên thực tế là thị trường thuê theo
hợp đồng. Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoản
hợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông qua
quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý.
Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ciurlia và Gheno (2009) cho
rằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro và
lợi nhuận, mà không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở. Thị trường như trên
đang phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mô hình định giá đơn
giản nhưng hiệu quả.
Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứng
mạnh mẽ của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế
và trên tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê.
Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản.
Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát có
nghĩa là tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne
(2003) phân tích. Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảm
đầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất trong tương lai. Huizinga (1993) tuyên bố
lạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn đến sự bất định của các khoản đầu
tư tăng lên…
 11

Psunder (2009) đã nghiên cứu các tác nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động
sản và nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhân
ảnh hưởng có chiều hướng rất tích cực. Các tác nhân ảnh hưởng đến sự tăng trưởng
hay tụt dốc được xác định bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội và
nhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ và các hợp đồng, tác động từ địa phương. Nhà
nghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng có thể gây tác hại đến ngành và thị
trường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động sản giảm đi tiến đến gây
sức ép lên giá nhà bất động sản.
Mehmood khan kakar và M. Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đô thị hóa,
dòng người tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chính
sách tiền tệ, và cuối cùng nhân tố bên trong là vị trí và cho thuê.
Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quá
mức" về sự tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003),
hoặc chuyển nhượng tại giá giao dịch, liên kết với sự kết hợp giữa lạm phát và tiền tệ
ảo giác (Brunnenmeier và Julliard, 2008).
Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rất
khác nhau trong nghiên cứu. Một số nghiên cứu của Ambrose và Bian (2010), Cotter
và Devaney (2001), kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bất
động sản và chứng khoán khá yếu ớt. Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liên
kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản.
2.1.1.3. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà
Nhân tố thị trường có ảnh hưởng đến giá bất động sản
Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản. Trong nghiên
cứu của Richards (1996) về việc xác định giá trị đất bị ô nhiễm; kết quả cho thấy đất
đai có giá trị thấp hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩm
định khác nhau (bao gồm sự kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sử
dụng trong tương lai. Tất cả những điều này có liên quan rất nhiều đến hành vi của
những người tham gia thị trường tác động đến giá trị tài sản. Các nhà hoạch định chính
sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua và người sử dụng đất có liên quan đáng kể
đến các xu hướng tăng giá bất động sản.
Trên thực tế, sự tham gia và tương tác giữa hai yếu tố cung và cầu của những
người tham gia vào thị trường BĐS đã dẫn đến sự hình thành các khái niệm về hành vi
ảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm và quy trình định giá của thị trường (Daly và cộng
sự, 2003). Các nhà đầu tư ngày càng hiểu biết sâu rộng hơn về nhu cầu và thị hiếu của
khách hàng mua nhà và có thể và dự đoán được các dao động của thị trường bất động
sản (Gibler & Nelson, 1998). Gibler và Nelson đã đề cập đến các môi trường vĩ mô và
 12

vi mô trong nghiên cứu hành vi khách mua nhà; trong đó các yếu tố vĩ mô thể hiện sự
biến đổi nhân khẩu học của cả khu vực dẫn đến những thay đổi trong định giá tài sản,
giá trị sử dụng, niềm tự hào về nơi ở; trong khi đó các yếu tố vi mô bao gồm hành vi
và nhu cầu của khách hàng về nơi ở.
Không có nhiều tư liệu nghiên cứu về hành vi của khách hàng liên quan đến
những quyết định ưu tiên lựa chọn về nơi ở. Bất chấp ý kiến cho rằng khách hàng luôn
bị giới hạn các lựa chọn được chủ đầu tư định vị sẵn trong nội dung các bản hợp đồng;
Khách hàng sẽ có nhiều cảm nhận tích cực về nơi ở trong tương lai khi được nhiều
kênh truyền thông và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư đã kích hoạt nhu cầu ham
muốn hưởng thụ chất lượng sống cao, và nhiều dự án BĐS được triển khai thì khách
hàng càng có nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn. Tuy nhiên, do nguồn cung về phân khúc
nhà ở rất chậm, thường phải mất một khoảng thời gian vài ba năm mới có một dự án
nhà ở mới hoàn thành; cho nên không phải tất cả khách hàng cứ có tiền là có thể mua
được căn hộ như mong muốn. Khách hàng thường lựa chọn nơi ở phù hợp cho cả gia
đình với mức giá phù hợp tùy thuộc tích lũy và thu nhập của mỗi gia đình; Điều này có
nghĩa là khách hàng thể hiện ý muốn thay đổi chỗ ở thường là số đông, đa số họ bị giới
hạn về nguồn lực tài chính nhưng nhu cầu mong muốn hưởng thụ thường không giới
hạn, vì vậy họ phải ưu tiên lựa chọn sản phẩm hàng hóa nào cần thiết và có mức giá phù
hợp dựa trên hoàn cảnh thực tế. Gibler và Nelson (1998) đã thảo luận rộng rãi về hành
vi của người tiêu dùng được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản được tạo lập bởi nhiều thành tố cả giá trị hữu hình và vô hình
trong quá trình giao dịch đòi hỏi các bên phải có nhiều thông tin liên quan đến BĐS
mục tiêu để hình thành quá trình ra quyết định chốt deal. Cần áp dụng các quy tắc
trước khi ra quyết định bằng cách tham khảo thêm một số thông tin có tính chất bổ
sung hoặc không bổ sung. Quyết định bổ sung thêm một vài thông tin là một quyết
định dựa trên lý trí để đánh giá và so sánh các thuộc tính tích cực và tiêu cực từ nhiều
sản phẩm nhà ở đồng dạng trước khi quyết định mua hay bán tài sản. Trong khi đó,
quyết định không bổ sung thêm thông tin giúp khách hàng tăng sự tự tin khi tìm được
tài sản phù hợp. Tuy nhiên người mua hay bán nhà phải thay đổi quan điểm kiếm tìm
lợi nhuận cao nhất từ đối tác của mình mà nên dừng lại mong muốn chia sẻ lợi nhuận
win-win từ cả hai phía (Iman và cộng sự, 2012).
Nói chung khách hàng muốn chọn một nơi ở thuận tiện cho nơi sống và làm
việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996). Các BĐS có vị trí thuận lợi như: cửa hàng bán lẻ,
các trạm giao thông công cộng, khu vui chơi…luôn được ưu tiên hàng đầu trong việc
mua nhà. Levine (1998) đã rằng sự tiện lợi giao thông đi lại từ nơi ở đến trung tâm
mua sắm có thể ảnh hưởng lớn đến việc lựa chọn căn hộ cho gia đình; đặc biệt đối với
các khách hàng có thu nhập thấp đến trung bình. Theo Friedman (1980) thì việc lựa
chọn yếu tố vị trí cho nơi ở được xem là quan trọng khi gần những nơi làm việc, dịch
 13

vụ y tế, mua sắm, trường học, công viên… Nghiên cứu của Kauko (2003) chỉ ra rằng:
một BĐS có vị trí tốt là một yếu tố quan trọng liên quan đến hiệu quả đầu tư các dự án
phát triển nhà ở. Theo Tan (2010), khoảng cách từ nơi ở đến khu vực có nhiều tiện ích
công cộng, có nghĩa là vị trí từ nơi ở rất tiện lợi để đưa con đến được trường học, cửa
hàng bán lẻ và giao thông công cộng. Khoảng cách từ nơi ở đến trường học chủ yếu
liên quan đến hộ gia đình có trẻ em, do đó vị trí cho ngôi nhà đến trường học gần nhất
là yếu tố ưu tiên số một của khách hàng (Clark, 2006). Tương tự như vậy, khoảng cách
đến các trung tâm bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho các hộ gia đình
(Tan, 2010). Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu
thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì phân khúc nhà ở này tập
trung rất đông người và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010).
Rong Reng (2013) đã tổng hợp các thuộc tính của ngôi nhà mà người mua quan
tâm. Thứ nhất, các thuộc tính bên trong ngôi nhà. Thứ hai, các thuộc tính bên ngoài
ngôi nhà, bao gồm: (i) Thiết kế bên trong ngôi nhà và không gian sống ; (ii) biến số
môi trường (xung quanh); (iii) biến số vị trí.
Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà
Các thuộc tính bên ngoài (ngoại thất)
Các thuộc tính bên
Thiết kế bên ngoài và Thuộc tính
trong (nội thất) Thuộc tính vị trí
không gian môi trường
Kiểu nhà ở Bề ngoài ngôi nhà Ô nhiễm môi trường Trường học cho trẻ em
Tuổi đời của căn nhà Kiểu hoàn thiện Nguy cơ tập trung Trung tâm y tế và
bệnh viện
Các vật liệu xây dựng Chất lượng hoàn thiện Ô nhiễm không khí Trung tâm mua sắm
Kích thước của ngôi nhà Thiết kế sân vườn Không gian mở Chợ thực phẩm
Phòng khách Chức năng của khu vườn Cây xanh Khu chơi thể thao
Phòng ăn Mái nhà An ninh Thư viện
Phòng ngủ Tường ngoài Đặc điểm văn hóa Trung tâm hoạt động
xã hội
Phòng tắm Sàn ngoài Chiếu sáng đường phố Nhà thờ
Sân trong không gian bên ngoài Tiếng ồn Giao thông công cộng
Ban công Ô nhiễm Kiểu thu rác
Bài trí bên trong Thoát nước mưa Điện thoại công cộng
Diện tích bình quân Vỉa hè Các dịch vụ cộng
đầu người đồng khác
Máy lạnh Đường và lối đi rộng Khu vực trung tâm
thành phố
Hàng rào Cách bố trí của đường phố Đường phố chính
Giá nhà Các khía cạnh địa lý

Nguồn: Rong (2013)

 14

Rong Reng (2013) đã nghiên cứu các mối liên quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà và sự thoả mãn của khách hàng. Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm:
(i) Các thuộc tính của căn nhà (thuộc tính bên trong và bên ngoài); (ii) Nhân tố nhân
khẩu học và (iii) Chất lượng quản lý và dịch vụ đi kèm và các yếu tố giá trị vô hình).
2.1.1.4. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng
đến giá trị tài sản
Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở
chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek, U., Canonne, J. & Besner, C. 2002).
Giá trị bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan; do đó,
giá trị thật của BĐS khó có thể thẩm định chính xác. Theo Aluko (2007), tính không
đồng nhất của tài sản và số lượng giao dịch với nhiều mức giá khác nhau cho cùng một
tài sản trên khu vực rộng lớn khiến quá trình thẩm định giá một BĐS cụ thể trở nên
khó khăn và không chính xác. Hơn nữa, danh sách các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị rất
rộng và mang tính rất chủ quan phụ thuộc vào cảm tính/đạo đức nghề nghiệp và kinh
nghiệm của thẩm định viên.
Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, mọi người đang trả tiền cho quyền sử
dụng tài sản. Nhưng khi tranh luận sâu hơn, đặc biệt là về quyền sử dụng không gian
trong một tài sản và giá trị về lợi ích của tài sản, lý thuyết đã liên kết giá trị tài sản với
cung và cầu, trong đó nguồn cung được mô tả là số lượng tài sản hoặc không gian sống
hiện hữu có sẵn cho khách hàng cân nhắc lựa chọn ; và qua khảo sát xã hội cho thấy :
số người có nhu cầu là phản ánh tổng số người dùng quan tâm đến tài sản tương tự.
Trong nhiều bài báo nghiên cứu, tầm quan trọng của biến số vị trí đối với bất
cứ bất động sản nào cũng được ưu tiên quan tâm hàng đầu, đặc biệt khi áp dụng hệ
thống thông tin địa lý GIS. Tuy nhiên, biến số không gian tự nhiên và khoảng cách
tới trung tâm thành phố chỉ như là một biến số không gian được tính đến trong mô
hình toán kinh tế (Davies, 1974). Trong khi, các đặc điểm của môi trường xung
quanh hay sự đi lại thuận tiện, đã ghi nhận tác động tiêu cực của tiếng ồn và ô
nhiễm môi trường (Nourse, 1967). Tương tự, các công viên (Li & Brown, 1980),
các trường học có ảnh hưởng tích cực đối với giá trị của bất động sản dưới góc độ
người sử dụng (Clotfelter, 1975; Hendon, 1973). Các cơ sở công nghiệp nặng
thường tác động tiêu cực đến giá trị của bất động sản (Gamble & Downing, 1982),
ít rõ ràng hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 1990).
Theo Olayinka và cộng sự (1997), Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản bao gồm:
a) Biến cấu trúc như: số phòng, nhà để xe, vườn, thư viện, có bể bơi hay không?...
 15

b) Các đặc điểm xung quanh dự án như đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư
xung quanh, là chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc…
c) Đặc điểm cộng đồng: trường học, công viên, thư viện…
d) Đặc điểm vị trí như: có ở gần và dễ tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống
hàng ngày như: bệnh viện, khu đổ rác, ống dẫn năng lượng, đường cao tốc, trung tâm
thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng…
e) Đặc điểm môi trường như: quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ
thống thoát nước, đặc điểm thời gian như mùa mưa, mùa hạn hán, mùa giảm giá trong
năm, số ngày hội chợ...
f) Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.

Các đặc điểm cấu trúc

Các đặc điểm xung quanh

Đặc điểm cộng đồng

Giá trị bất động sản
Đặc điểm vị trí

Đặc điểm môi trường

Đặc điểm thời gian

Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Nguồn: Oloke và cộng sự (1997)
Theo Adair và cộng sự (1996), có 69 thuộc tính quan trọng được thu thập được
từ các tài liệu khác nhau thuộc lĩnh vực định giá và kinh tế lượng. Các biến số này có
thể chủ quan và khách quan, sau đó được nhóm thành bốn nhóm chính như : i/ biến tài
sản ; ii/ biến khoảng cách ; iii/ biến môi trường và iv/ các biến số tài chính.
 16

Giá trị tài sản BĐS

Đặc tính địa xã hội địa phương Các đặc điểm vị thế của tòa nhà

Khả năng tiếp cận Khu vực dự án

Khoảng cách Khoảng cách

nội vi ngoại vi

Hành chính Chất lượng Yếu tố xã Môi trường

công Dịch vụ & hội vật lý
Quản lý

Tình trạng Ngoại cảnh

Ảnh hưởng Thuế & phí
tác động

Chất lượng Quang cảnh

Thươngmại Cộng đồng xây dựng
dân cư

Gần gũi với Hài lòng

thiên nhiên với chất lg
cuộc sống

Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở
Nguồn: Tom Kauko (2003), Residential property value and location externalities

Các yếu tố khách quan bao gồm: mật độ dân số, môi trường phát triển nền kinh
tế, việc làm, nhập cư, tài chính, địa điểm, giao thông vận tải và khu vực lân cận. Các
yếu tố bên trong đề cập đến các yếu tố chủ quan của tài sản như quy mô dự án, quy
hoạch, môi trường chỗ ở, thiết kế, cách bố trí đồ đạc, loại đất ở, diện tích phòng ở và
kích thước lô đất.
 17

Roulac (2007) đã đề xuất bộ ba giá trị ; trong đó có thể được phân thành ba
nhóm, được gọi là : a/ thương hiệu ; b/ vẻ đẹp và c/ tiện ích mà mỗi nhóm bao gồm các
biến cụ thể. Ông đã gợi ý rằng câu thần chú cửa miệng của mọi người về giá trị BĐS là
"vị trí, vị trí, vị trí" sẽ được thay thế bằng bộ ba giá trị này vì sức mạnh của nó trong
việc ảnh hưởng đến giá trị, đặc biệt là liên quan đến mục đích sử dụng ; ưu tiên đến
môi trường sống của khách hàng trong thế kỷ 21. Thương hiệu được mô tả như là
những yếu tố tạo sự khác biệt về danh tiếng nhiều hay ít giữa các đối thủ cạnh tranh
ngang ngửa nhau. Vẻ đẹp mỹ quan của tài sản là cảm nhận từ vẻ đẹp của tổng thể tài
sản đến từng chi tiết đồ dùng và trang thiết bị gắn với nơi ở ( nội thất) ; và cảnh quang
môi trường lân cận ( ngoại khu); chất lượng các tiện ích phụ trợ phục vụ chất lượng
sống là nhu cầu cần thiết đặc biệt mong muốn của mọi khách hàng. Danh sách các yếu
tố trong bộ ba giá trị của Roulac được theo bảng 2.2 dưới đây.
Bảng 2.2: Bộ ba giá trị
Thương hiệu Vẻ đẹp Tiện ích
Quốc gia Hoàn thiện - Ngoại thất Thiết kế
Khu vực Hoàn thiện - nội thất Chức năng nội thất
Vùng Vị trí - đặc điểm tự nhiên Đặc tính cấu trúc
Quận Vị trí - quang cảnh Chức năng ngoại thất
Cộng đồng Tầm nhìn / Phong cảnh Tiếp cập
Khu vực lân cận Sự thân thiện và chất lượng
Phố của các nguồn lực

Tòa nhà Cơ hội

Cấu trúc
Đơn vị xây dựng
Thiết kế cảnh quang
Các cấu phần về xây dựng
Nguồn: Stephen E. Roulac (2007)
Tất cả các thuộc tính dưới đây đã tác động đến giá trị tài sản vì nhận thức chúng
như là yếu tố quan trọng khi mua một ngôi nhà hoặc tài sản. Sở thích và nhu cầu của
khách hàng sẽ định hướng các nhà phát triển nhà ở điều chỉnh cải thiện các yếu tố trên
 18

làm cho các tài sản trở nên khác biệt với nhau. Khi những yếu tố này đã được nhấn mạnh
và ưu tiên, chúng luôn được xem xét khi mua bất động sản (Iman và cộng sự 2012).
Lorenz và cộng sự ( 2011) đã đưa ra khái niệm giá trị bất động sản giữa các yếu
tố khách quan cấu thành nên giá trị của Bất động sản.

Giá trị môi trường

Giá trị xã hội

Giá trị bất động sản

Giá trị văn hóa

Giá trị hình ảnh

Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản
Nguồn: Lorenz và cộng sự (2011)

2.1.1.5. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh
hưởng đến giá bất động sản và nhà ở
Sự thay đổi cơ chế chính sách về giá đất đã ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản
đã được nghiên cứu rộng rãi và có nhiều nghiên cứu liên quan. Falk (1991) đã nghiên
cứu hai câu hỏi kinh tế cơ bản: (i) Giá tài sản thay đổi như thế nào do các nhân tố
quyết định tới giá trị tài sản (thu nhập hiện tại và tương lai)? và (ii) Các nhân tố này
tác động đến sự thay đổi giá tài sản một cách lý trí không ? Tác giả sử dụng cả giá đất
và tiền thuê thực trả bằng tiền mặt cho đất thuê.
Trump (1987) cho rằng vị trí của bất động sản là nhân tố chính tác động đến giá
bất động sản. Vukina và Wossink (2000) không dùng cách tiếp cận thông thường (gần
chợ và nhu cầu đất phi nông nghiệp) mà xem vị trí là yếu tố tác động đến giá đất.
Các nhân tố quan trọng bao gồm các dữ liệu về vật lý, môi trường và vị trí của
bất động sản. Trong các công trình nghiên cứu, người ta gộp các biến số của bất động
sản thành ba nhóm chính gồm: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh
và các biến số vị trí (Ozdilek và cộng sự, 2002).
 19

Các biến số vật lý

Giá trị
Các biến số vị trí bất động sản

Các biến số môi trường xung quanh

Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản
Nguồn: Ozdilek và cộng sự (2002)
Boris và cộng sự (2005) đã nghiên cứu được mô hình định giá Hedonic (HPM).
Mỗi bất động sản dân cư (nhà hoặc căn hộ) có một số đặc điểm vật lý như : khu vực,
tuổi đời, diện tích mặt sàn, có hoặc không có sân… Một số đặc điểm làm tăng giá thị
trường (+) trong khi một số lại làm giảm giá thị trường (-). Ví dụ, căn hộ mới hơn và
lớn hơn có chi phí nhiều hơn, trong khi không có kho và sân vườn, lối đi dạo… sẽ làm
giảm giá trị thị trường.

Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản
Nguồn: Boris và cộng sự (2005)
 20

Môi trường xung quanh, cả nhân tố xã hội và vật lý đều ảnh hưởng đến giá căn
hộ. Ví dụ, gần đường giao thông và các nơi ồn ào, mức độ ô nhiễm làm giảm giá tài
sản, trong khi cảnh đẹp và tình trạng kinh tế xã hội cao của môi trường xung quanh
làm tăng giá (Yizhak, Portnov và Meron, 2003). Mô hình giả định về “mối quan hệ
trực tiếp” giữa một bên là nơi ở và một bên là giá bất động sản.
Các đặc điểm của nhà ở và môi trường xung quanh có thể ảnh hưởng đến nỗ lực
sửa chữa và thay đổi nhà của chủ nhà. Ví dụ, môi trường xung quanh kém lợi thế tự
nhiên hoặc bị giảm giá trị do yếu tố vật lý, như vậy rất khó xác định giá, và môi trường
như vậy là yếu tố cản trở cho các quyết định sửa sang nhà. Do vậy, ít khi có việc cải
thiện hay chỉnh sửa nhà và căn hộ trong môi trường này.
Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ
ô nhiễm, tội phạm, an ninh và sự sạch sẽ (Tan, 2010). Theo Tan, một căn hộ
nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua
sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy. Nghiên cứu
của Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng
minh chất lượng không khí đối với các hộ gia đình ở Indonesia. Phát hiện của họ cho
thấy các biến ô nhiễm như CO, SO2 ; biến số chì là số âm, cho thấy môi trường nào có
chất lượng không khí tốt và cảnh quan đẹp sẽ có giá bất động sản cao. Và, giá nhà sẽ
giảm mạnh nếu môi trường xung quanh bị ô nhiễm. Theo một số nghiên cứu thì người
mua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp
và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý
rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để xây dựng dự án của
mình. Tan (2010) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá
nhà lên trong khoảng 18%.
Greenberg & Crossney (2006) chia môi trường xung quanh thành hai hướng:
hướng tiêu cực và hướng tích cực. Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, an
ninh thấp, giao thông kém, chất lượng quản lý và cung cấp dịch vụ tồi…là những yếu
tố có xu hướng làm giảm giá trị căn hộ. Trong khi đó những hướng tích cực như hàng
xóm tốt, trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xung
quanh. Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính môi trường xung
quanh là: (1) tránh phiền toái xã hội (yếu tố này liên quan đến chất lượng sống. ( vấn
đề xã hội với tội phạm và tiếng ồn) ; (2) điều kiện thuận lợi cho những đứa trẻ (các
biến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học tốt, phương tiện công
cộng,…) ; (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố không quá chênh lệch về sự
giầu nghèo và tỷ lệ nhóm dân cư không khác nhau về tôn giáo và có cùng nhân sinh
 21

quan ; (4) Gần với môi trường thiên nhiên xung quanh (sống gần khu vực có nhiều cây
cối và mặt nước) ; (5) gần gũi với các mối quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơi
lớn lên, với bạn bè và gia đình).
Trong nghiên cứu của mình, Hinkelman và Swidler (2008), bất động sản khác
nhau có thể được xác định mức giá khác biệt giữa các mốc thời gian tính theo đơn vị là
năm, giá trị về địa lý, hình dạng và kích thước của bất động sản, cách thức và giá trị
khấu hao tài sản.
Ziet và cộng sự (2008) đã mô tả trong nghiên cứu và kết quả nghiên cứu của họ
rằng các đặc điểm của từng bất động sản là nguyên nhân khiến cho giá cả chúng chênh
lệch. Những nghiên cứu đi trước cho thấy mỗi bất động sản có những đặc điểm riêng
như về giá cả, về diện tích, mục đích sử dụng, vật liệu trang trí, tuổi thọ vật lý của nhà
ở, của dự án bất động sản…cho ra những giá trị khác nhau. Dù vậy, nghiên cứu đã chỉ
ra những kết quả thú vị khi chào bán một căn hộ cao cấp sẽ hoàn toàn khác so với khi
chào bán một căn hộ giá thấp. Các kết quả biểu thị sự khác biệt lớn nhất nằm ở diện
tích (Chung cư cao cấp rộng hơn khoảng từ trên 2,0 lần so với căn hộ giá thấp), kích
thước không gian về chiều cao, chiều rộng và chiều dài của căn hộ, số phòng ngủ, số
lượng WC, các thiết bị lắp đặt trong phòng, loại ván lát sàn… Một số thứ khác ảnh
hưởng đến giá cả là chỗ để xe, khoảng cách từ nơi ở đến trung tâm mua sắm của thành
phố…do các dự án bất động sản nằm ở các vùng miền khác nhau dẫn đến các giá trị
khác nhau; ta cũng cần phải tính cả những kết quả trên vào nghiên cứu và cách lí giải
giá cả bất động sản (Ksenija Golob, Majda, Igor Psunder và cộng sự, 2012).
Muhamad và cộng sự (2016) đã "đánh giá các đặc tính về xây dựng, vị trí, khu
phố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia", cụ thể như sau:
Thứ nhất, các đặc tính xây dựng: Một trong những cấu phần đầu tiên đo lường
các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng của tòa nhà tại Malaysia là các đặc tính của toà
nhà. Ở Malaysia, các điều kiện vật chất và dịch của tòa nhà là một trong những yếu tố
quan trọng nhất bảo chất lượng cuộc sống (Salleh, 2008). Do đó, đây là khía cạnh và
yếu tố đầu tiên được đưa vào phép đo tổng thể và là vấn đề cốt lõi của nghiên cứu này.
Các nghiên cứu đặc biệt quan tâm đến chất lượng tòa nhà, đặc biệt là các công trình
được phân loại là tòa nhà. Những công trình này sẽ được định lượng về các khía cạnh
như vật liệu được sử dụng, thiết kế, trình độ tay nghề và các tiện nghi được cung cấp
trong tòa nhà (Fujiwara, 2013). Các biến số bao gồm: đặc điểm của các cá thể/ đơn vị
sử dụng, dịch vụ quản lý tòa nhà và môi trường cũng tác động đến sự thoả mãn của cư
dân (Awotona, 1991).
 22

Các công trình nhà ở sẽ không chỉ giới hạn ở các khu biệt thự hoặc nhà liền kề,
mà còn bao gồm cả các căn hộ phân tầng, chung cư, căn hộ-văn phòng, căn hộ dịch
vụ….Tất cả các tiêu chí về nhà ở bao gồm quy hoạch chung, kiến trúc không gian
sống, thiết kế kết cấu chịu lực, lắp đặt các trang thiết bị, chi phí đầu tư và các điều kiện
pháp lý về sở hữu tài sản. Như các nghiên cứu đã tiến hành, đo lường các điều kiện
xây dựng có thể được định lượng để định giá và phân loại tài sản dễ dàng hơn.
Thứ hai, các đặc tính về địa điểm/ vị trí: Đặc tính địa phương liên quan đến địa
điểm của hệ thống nhà ở, có thể là khu vực đông dân nơi đô thị hay ngoại thành. Các
chỉ số chính về đặc tính địa điểm/vị trí thường là khả năng tiếp cận đến trung tâm
thành phố, nơi làm việc, bệnh viện, khu mua sắm và các dịch vụ hành chính của thành
phố (Türkoǧlu, 1997). Các yếu tố này ảnh hưởng đến các điều kiện di chuyển của cư
dân trong khu vực nhà ở của họ. Khả năng di chuyển tiện lợi dễ dàng của cư dân được
coi là chất lượng cao và ảnh hưởng đến sự biến động của giá nhà (Newman và
Duncan, 1979). Điều này cũng tác động đến sự di chuyển của cư dân đến các khu vực
hoặc các trung tâm đô thị để tìm kiếm cơ hội việc làm và kiếm sống (Türkoǧlu, 1997).
Nó cũng khiến cho các khu vực đặc biệt là điểm hấp dẫn chính đối với các cư dân tìm
kiếm nhà ở có địa điểm tốt, giúp xác định gia tăng hoặc giảm giá nhà ở khu vực cụ thể
đó (Migration News, 1994). Khu vực này sau đó sẽ trở thành một khu đô thị mở rộng
với các khu vực nhà ở có mật độ và nhu cầu nhà ở cao do có chất lượng tốt về địa
điểm (McDonald, 2010). Một khía cạnh quan trọng khác cũng bao gồm các khu vực
được yêu thích với sự tập trung cao của cư dân cùng với sự hiện diện của một khu kinh
doanh trung tâm sầm uất (Salleh, 2008)/
Thứ ba, các đặc tính về khu dân cư: Các đặc tính về khu phố cũng là các yếu tố
ảnh hưởng đến giá nhà ở Malaysia. Sự bất tiện về các đơn vị/cá thể cư trú hoặc không
gian sống có thể bị bỏ qua hoặc kém quan trọng hơn khi các điều kiện khu phố được
coi là thỏa mãn với các cư dân (Vrbka và Combs, 1991). Nhà ở với mức giá thấp có
thể không có điều kiện tốt như các khu nhà ở cao cao hoặc cấp trung, nhưng nếu điều
kiện khu phố khiến họ hài lòng, thì những bất cập về điều kiện nhà ở có thể giảm bớt
độ hài lòng của cư dân (Salleh, 2008).
Các dịch vụ đi lại giao thông công cộng, trung tâm thương mại (Ozo, 1990).
Hoạt động quản lý bởi các nhà cung cấp dịch vụ liên quan cũng góp phần vào chỉ số
chất lượng sống của khu phố (Galster. G, 1996). Thực thi các quy tắc và quản lý các
khiếu nại sẽ làm tăng đáng kể các chất lượng khu phố của một khu vực (Burby và
Rohe, 1989).
 23

Thứ tư, chất lượng cuộc sống dựa trên các chỉ số về môi trường địa xã hội. Các
chỉ số nêu trên tương quan với chất lượng cuộc sống, chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện
này. Điều quan trọng là đánh giá đúng các chỉ số này để có được phương pháp đo
lường chất lượng cuộc sống chính xác (Husin và cộng sự, 2015). Điều kiện chất lượng
ảnh hưởng đến cuộc sống này chủ yếu nhắm vào con người, cư dân và mục đích tối
thượng của kinh doanh nhà ở. Nhà ở cần đáp ứng và là nơi mà con người có thể an toàn,
hài lòng với chất lượng nhà ở, và có thể thực hiện sinh kế của họ mà không có bất kỳ
mối bận tâm nào, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của họ (Kooshali và cộng sự, 2015).
Phát triển nhà ở làm tăng nguồn cung đa dạng cho khách hàng, giúp giảm bớt
gánh nặng cuộc sống cho con người về chỗ ở, nhưng lại gây ảnh hưởng đến môi
trường sống xung quanh. Những điều kiện này tạo ra các tác động tiêu cực có thể nguy
hiểm đối với đất, các cấu trúc tự nhiên, thảm thực vật và thậm chí cả nền đất (Nazir,
Othman, Nawawi và cộng sự, 2015). Những môi trường tự nhiên này bị ảnh hưởng có
thể được nhìn thấy bằng mắt thường như : khói, bụi, tiếng động, rác thải xây dựng…
Những người sống trong những khu vực nhà ở với những nguy cơ rủi ro cao này được
coi là khác với những người sống ở các khu vực tương đối an toàn (Hamdan, Yusof &
Marzukhi, 2014). Các khu vực nhà ở tương đối an toàn chủ yếu là các khu được quy
hoạch tốt với đầy đủ tiện nghi cho sự bền vững của khu đô thị (Noor và cộng sự, 2015).
Thứ năm, tổng thể các đặc tính về tòa nhà, địa điểm, chất lượng khu phố: Các
điều kiện về công trình xây dựng, địa phương và khu phố có thể được tích hợp với
nhau tạo thành một chỉ số chất lượng chuẩn giúp xác định chỉ số chất lượng ảnh hưởng
đến giá nhà ở một khu vực cụ thể. Các cư dân sống trên khu vực nhà ở không hợp
pháp trên đất của chính phủ thường không đạt được các yếu tố chất lượng cao về xây
dựng, địa phương và khu phố (Türkoǧlu, 1997). Các khu nhà ở tập trung, mật độ dày
đặc, với cơ sở pháp lý và bổ trí nhà ở hợp lý sẽ an tâm hơn so với nhà ở bất hợp pháp
hoặc lấn chiếm. Sự hài lòng của cư dân cũng được ghi nhận là cao hơn ở các khu vực
thành thị với sự phân bổ nhà ở và điều kiện thích hợp (Aragones, 1990).
Sự kết hợp các đặc tính về xây dựng, địa điểm, khu phố nói trên cũng ảnh
hưởng đến sự an toàn tổng thể của cư dân sống trong khu nhà ở. Thiết kế nhà ở tốt có
thể ảnh hưởng đến sự hòa nhập với tự nhiên, cảm nhận về mức độ an toàn, đồng thời
đảm bảo cư dân có thể quan sát đường phố và tối ưu tầm nhìn từ không gian sống
(Zelinka và Brennan, 2001).
 24

Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu

Yếu tố Tác giả Mục tiêu Kết quả

Đo lường sự hài lòng của cư Sự hài lòng nói chung là cao

dân trên các biến xây dựng thông qua các biến được liệt
và môi trường kê đặc biệt là đối với các đơn
(Salleh, 2008)
vị ở, dịch vụ của của nhà đầu
tư và tiện ích, môi trường
xung quanh

Định lượng của thiết kế, Mối quan hệ giữa sở thích của
Đặc tính
trình độ tay nghề và tiện người dân và chất lượng nhà ở
xây dựng (Fujiwara,
nghi được cung cấp trong tòa được đo và thử nghiệm, từ đó
2013)
nhà phác thảo chi tiết các biến chất
lượng xây dựng

Xem xét sự hài lòng của cư Điều kiện sống phong phú và
(Ukoha và dân với nhà ở liên quan đến chất lượng nhà ở tăng lên
Beamish, 1997) đặc điểm nhà ở cụ thể thông qua kiểm soát các biến
tính năng nhà ở

Đo lường chất lượng cảm Các đặc điểm địa lý và lý tính

(Türkoǧlu, nhận về môi trường đô thị và quan trọng được đưa ra bao
địa phương ở thành phố gồm quy hoạch cư dân và
1997)
Istanbul khoảng cách trung bình tới
Đặc tính địa các tiện ích như trung tâm
phương mua sắm, giải trí

Đo lường sự phát triển đô thị Các chỉ số và các biến số về

(McDonald, nhà ở với các đặc tính địa địa điểm được vạch ra và mối
2010) phương quan hệ với cung và cầu được
phân tích

(Vrbka và Phác thảo khía cạnh quan Không gian sống và các tiện
Combs, trọng mà cư dân mong nghi sinh hoạt được ưu tiên
muốn; cho sự thỏa mãn của cư dân
1991)
Đặc tính
Đo lường điều kiện thực thi Mối quan hệ của việc thực thi
khu vực
(Burby và Rohe, và hành động đối với các đối với khiếu nại cao gây ảnh
khiếu nại được nêu ra trong hưởng và nâng cao chất
1989) khu phố khu vực lượng cuộc sống trong khu
vực sinh sống
 25

Yếu tố Tác giả Mục tiêu Kết quả

(Husin, và Đo lường hiệu quả an toàn Các kết quả cho thấy rằng
cộng sự và chất lượng cuộc sống tại một ứng dụng mới về hiệu
2015) các ngôi nhà ở giá rẻ ở suất an toàn được đưa ra là
Kuala Lumpur Đánh giá sau khi xây dựng
(Post Occupancy Evaluation -
POE)
Chất lượng
sống Các thông số như giá trị toàn
Phác thảo các thông số về diện về sinh kế được vạch ra,
(Kooshali,
sinh kế con người có ảnh trở thành một phần không thể
và cộng sự, hưởng đến sinh hoạt hàng
thiếu để tăng sự hài lòng đối
2015) ngày trong khu nhà ở đô thị, với các đơn vị phân tầng và
đặc biệt là khu căn hộ và khu cư dân
phân tầng.

Nguồn: Muhamad và cộng sự (2016)

2.1.1.6. Một số công trình đã công bố ở nước ngoài về các yếu tố tác động đến
giá bất động sản
Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở là hàng hóa
dị biệt không đồng nhất; nhu cầu của khách hàng về chỗ ở cũng đa dạng khác nhau .
Ví dụ, một căn hộ khác hướng, khác về diện tích, hướng ban công, hệ số thông gió và
chiếu sáng tự nhiên, khoảng cách tới sảnh chờ thang máy và cầu thang thoát nạn, chất
lượng vật liệu hoàn thiện… Mỗi căn nhà có một vị trí khác nhau, hướng tiếp cận với
đường giao thông thuận tiện hay bất tiện, view nhìn qua các cửa sổ hay cửa chính đẹp
hay xấu, gần hay xa nơi thu gom rác, cửa chính đối diện sảnh thang máy hay ở cuối
hàng lang, thời gian xây dựng khác nhau, kiểu dáng kiến trúc và mầu sắc khác nhau,
bố trí công năng sử dụng khác nhau… tùy theo chủ ý của người làm chủ. Việc định giá
tài sản bị phụ thuộc nhiều vào đối tượng trả phí dịch vụ cao và phụ thuộc vào mục đích
thẩm định giá tái sản; Tuy nhiên giá trị tài sản vẫn phải được định giá một cách công
bằng và khách quan làm cơ sở cho các giao dịch dân sự và phương pháp Hedonic được
sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên
giá trị chung của tài sản hay cả căn hộ.
Sirgy (2005) cho rằng: giá trị của căn hộ sẽ liên quan đến cách bố trí các công
năng một cách khoa học, thích dụng nhất mà căn hộ đó được mong đợi. Một ngôi
nhà có nhiều giá trị phải được thiết kế và cách thi công lắp đặt đồ đạc và trang trí
sao cho thoả mãn sinh hoạt hàng ngày như: ngủ (như trong phòng ngủ của khách
 26

sạn với các tiện nghi khác), ăn uống (như trong không gian nhà bếp, tiếp cận dễ
dàng với nước sạch và khu vực chế biến nấu nướng), bài tiết chất thải của cơ thể và
chải chuốt (như trong phòng tắm và wc), sống (như trong khu vực và các tiện nghi
sống khác). Nhưng tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại
những vùng miền có nền văn hoá khác nhau ; thói quen và phong tục tập quán sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến ý định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010).
Trong nghiên cứu của Kauko (2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan
trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối với người dân tại Randstad ở Hà Lan. Theo
Ariyawansa (2007), năm đặc điểm của căn hộ là: i/ Chất lượng xây dựng ; ii/ thiết
kế ; iii/ diện tích ; iv/ tính pháp lý ; v/ khả năng bán lại. Chất lượng căn hộ, về mặt
kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần nhà. Và một căn hộ có cấu trúc
tốt khi nó đáp ứng được về độ bền khả năng chịu lực, chi phí xây dựng hợp lý. Vì
vậy chất lượng của công nghệ xây dựng là một yếu tố quan trọng mà người mua nhà
lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007).
Từ kết quả của những nghiên cứu trên, có thể thấy được giá bán căn nhà phụ
thuộc vào: Nhóm thứ nhất, gồm các thuộc tính vật lý bên trong và mỹ quan bên ngoài
của căn nhà. Nhóm thứ hai là chất lượng dịch vụ đi kèm. Nhóm thứ ba gắn với biến số
nhân khẩu học (Phụ lục số 01).

2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên
quan đến đề tài
Tại Việt Nam có một số nghiên cứu có liên quan đến chủ đề này như sau:
Nguyễn Tuấn Anh (2018) đã nghiên cứu các nhân tố tài chính và phi tài chính
ảnh hưởng tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình. Nghiên cứu đã phân
tích và so sánh các yếu tố tài chính và phi tài chính tác động tới quyết định lựa chọn
mua nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại trung bình thấp (TMTBT). Các
nghiên cứu đã chỉ ra rằng vấn đề giá cả và vị trí nơi ở có vai trò đặc biệt quan trọng khi
quyết định mua nhà ở xã hội (NOXH); đánh giá yếu tố tài chính cao hơn, nhưng đánh
giá ảnh hưởng của vị trí thấp hơn so với nhóm mua nhà ở thương mại trung bình thấp
(TMTBT). Trong nhóm các khách hàng mua NOXH thường coi giá cả cao hơn nhóm
mua nhà ở TMTBT. Điều kiện thanh toán và mức phí dịch vụ chung cư cũng được
đánh giá khá quan trọng, và quan trọng hơn hai vấn đề về khả năng vay và lãi suất vay.
Kết quả nghiên cứu cho rằng: trong khi biến số giáo dục có ảnh hưởng đáng kể tới việc
vay vốn mua nhà thì biến số nghề nghiệp, tuổi, quy mô hộ gia đình và thu nhập không
có tiền mua nhà. bởi các quy định và điều kiện cho vay là khá khó khăn. Đối với vấn đề
hài lòng nhà ở, cho thấy mức độ hài lòng của người mua nhà cao nhất ở khu vực TP
 27

HCM, sau đó là Tp Hà Nội và Đà Nẵng. Bên cạnh đó, những hộ vay hỗ trợ mua nhà ở
thường nhiều hơn so với các hộ không vay mua nhà và những hộ ở NOXH có mức độ
hài lòng về nhà ở thấp hơn so với nhóm nhà ở TMTBT.
Vũ Minh Đức (2008) đã nghiên cứu về “Sử dụng công cụ giá cả để cạnh tranh
trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế của các doanh nghiệp sản xuất xi măng ở
Việt Nam”. Luận án này đã làm sáng tỏ bản chất của cạnh tranh qua giá trong hình
thái thị trường độc quyền nhóm và thị trường độc quyền của thị trường xi măng. Kết
quả nghiên cứu chỉ rõ để cạnh tranh qua giá, các doanh nghiệp xi măng cần tập trung
kiểm soát chi phí, giảm chi phí và hạ giá thành sản phẩm và cần thiết lập đồng bộ hệ
thống quản trị cạnh tranh qua giá và hệ thống thông tin cạnh tranh của doanh nghiệp.
Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) đưa ra phương pháp định giá bất động
sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng. Theo phương pháp này, giá cả bất động sản
chịu tác động của hai nhóm biến số: (1) Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất, diện
tích khuôn viên, số tầng xây dựng và (2) Nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở, khoảng
cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong ngõ.

Diện tích khuôn viên

Số tầng xây dựng

Giá cả bất động sản

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS
của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)
Kết quả kiểm định mô hình cho thấy, các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất
động ở TP HCM được sắp xếp theo tầm quan trọng giảm dần như sau: Diện tích khuôn
viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và, Vị trí nhà đất mặt
tiền hay trong hẻm.
Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị
thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá
tính thuế. Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương
pháp so sánh, đó là: (i)- Đặc điểm pháp lý; (ii)- Hình dáng lô đất; (iii)- Kích thước, qui
mô; (iv)- Lợi thế giao thông; (v)- Lợi thế kinh doanh; (vi)- Hạ tầng xã hội; (vii)- Hạ
tầng kỹ thuật; (viii)- Cảnh quan, môi trường; (ix)- Phong thủy; (x)- Thời điểm giao
dịch; (xi)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (xii)- Qui hoạch.
 28

Về lĩnh vực bất động sản, nhà ở…cũng có một số công trình đã công bố: Nguyễn
Quang Thu và cộng sự (2013) đã khám phá ra rằng nhân tố chính tác động đến quyết
định mua căn hộ cao cấp đó là (1) chất lượng xây dựng căn hộ và dịch vụ, quản lý căn
hộ (thuộc tính sản phẩm) và ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng, bao gồm các
chính sách ưu đãi khách hàng và hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Đây là nhân tố
chính làm tăng khả năng mua căn hộ cao cấp của người tiêu dùng.

Chất lượng và dịch vụ

Ảnh hưởng của người thân

Quyết định lựa chọn
Ảnh hưởng từ chính sách hỗ trợ khách hàng

Thuế và lệ phí chước bạ

Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC
của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013
Luận án tiến sỹ của Lục Mạnh Hiển (2014) cho rằng, giá nhà ở thương mại xây
dựng do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở định giá còn có sự
chênh lệch lớn giữa các thời điểm định giá và so với mức giá giao dịch bình quân trên
thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp. Vì vậy, để
hoàn thiện công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đầu
tư xây dựng và kinh doanh nhà ở cần: (i) Nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic
trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới nhằm lượng hóa các yếu tố tác động
đến giá nhà thành các hệ số ảnh hưởng khi định giá.

Khoảng cách đến trung tâm

Giá thành

Giá cả bất động sản

An ninh

Môi trường sinh thái

Khoảng cách mua sắm

Hình 2.8. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS
của Lục Mạnh Hiển (2014)
 29

Luận án đã chỉ rõ lý do lựa chọn phương pháp, nội dung phương pháp, điều
kiện áp dụng và mô tả việc áp dụng bằng nghiên cứu cụ thể đối với nhà ở chung cư
thương mại xây dựng mới; (ii) Đề xuất mô hình hệ thống cơ sở dữ liệu cụ thể để
phục vụ cho công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới; (iii) Đề xuất mô
hình tổ chức định giá phù hợp với quy mô và điều kiện của từng nhóm doanh nghiệp
cho mỗi giai đoạn phát triển khác nhau; (iv) Đề xuất quy trình tổ chức định giá nhằm
đáp ứng tính hiệu quả và chính xác trong công tác định giá tại các thời điểm định giá
khác nhau của doanh nghiệp.
Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bính (2017) về “Phân tích các nhân tố tác động đến
giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bàn
thành phố Hà Nội". Về lý luận: (i) đã Làm rõ cơ sở lý thuyết về chính sách tài chính
đối với bất động sản (BĐS); (ii) Nghiên cứu lý thuyết về giá trị, giá cả BĐS ; và (iii)
các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính và
nghiên cứu thực tiễn, trong đó:
Về thực tiễn: (i) Đề xuất mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các
nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính BĐS; (ii)
Phân tích và đánh giá thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành
phố Hà Nội. Nêu rõ những kết quả đạt được (nguồn thu từ BĐS ổn định và có xu
hướng tăng lên, cơ cấu nguồn thu từ BĐS được cải thiện…), đặc biệt làm rõ ba tồn
tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội (Hệ
thống chính sách tài chính BĐS vẫn còn phức tạp; Nguồn lực tài chính đất đai chưa
được khai thác đầy đủ; Kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều tiết thị trường còn
hạn chế); (iii) Phân tích và đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS
trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội; (iv) Trên cơ sở đề xuất
04 nguyên tắc, luận án đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tài chính đối với
BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thành phố cần sử dụng công cụ phân tích định
lượng trong việc định giá đất. Chú trọng nâng cao chất lượng công tác xây dựng
chính sách tài chính và định giá BĐS. Khi xây dựng chính sách tài chính gắn với giá
BĐS cần chú ý đến tính bền vững của BĐS. Giá BĐS trong việc thực hiện chính sách
tài chính phải tính đến giá trị hình ảnh của chủ đầu tư. Chính sách tài chính đối với
BĐS cần được thực hiện trên cơ sở đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa quản trị đô thị
và quản lý ngân sách đô thị.
Mô hình nghiên cứu này có những thay đổi so với mô hình lý thuyết dựa trên
kết quả của nghiên cứu định tính thông qua phỏng vấn chuyên gia.
 30

Các biến số vật lý

H1

Các biến số vị trí H2 H7

Giá trị bất Giá BĐS Thu NS
động sản được từ BĐS
Các biến số môi trường
xung quanh thẩm định

H3
Các biến số hình ảnh
H4 H6

Phương pháp thẩm định giá

Tính bền vững H5 Năng lực đội ngũ định giá
Hệ thống thông tin

Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính
của Lê Văn Bính (2017)

Giá căn hộ CCCC còn chịu ảnh hưởng của yếu tố phong thủy. Hiểu một cách
đầy đủ nhất, phong thủy là kết quả của tri thức nghiên cứu về các quy luật tương tác
của thiên nhiên, môi trường, bố cục đồ đạc, mặt bằng không gian sống và phương pháp
thay đổi những tác động đó tới cuộc sống con người. Người Việt Nam quan niệm:
Ngôi nhà có phong thủy tốt sẽ đem lại sự tốt lành, hưng vượng cho gia chủ sinh sống
trong đó. Để được coi là hợp phong thủy, ngôi nhà cần hội tụ đầy đủ các yếu tố thuận
lợi từ : địa hình đất, phương vị, có sự thông thoáng và sự tác động vừa phải của cả
nắng, gió tới ngôi nhà.
Bảng 2.4 tổng hợp một số công trình nghiên cứu điển hình về các nhân tố tác
động đến giá cả bất động sản (Chung cư cao cấp) trên thị trường Hà Nội. Các công
trình này được trình bày theo hai nhóm nhân tố cơ bản.
 31

Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu
về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản
Biến số Biến số Chất
Biến số Biến số
Tác giả môi lượng
vật lý vị thế
trường dịch vụ
Nourse (1967), Hendon (1973), Clotfelter
(1975), Li & Brown (1980) ; Gamble và
x
Downing (1982), Colwell (1990), Olayinka
và cộng sự, (1997); Geltner (2007)
Ball (1973), Davies (1974), Thorsnes
(2000), William & Richard (2007); x
Mehmood và Ali (2011)
Ozdilek và cộng sự (2002); Boris và cộng
x x x
sự (2005)
Hinkelman và Swidler (2008); Ksenija và
x x
cộng sự (2012)
Korosec (2008), Peter Wyatt (2013) x
Rong (2013) x x x x
Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009);
x x
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012)
Phạm Văn Bình (2013), Lê Văn Bính (2017) x x x
Lục Mạnh Hiển (2014) x x
Lê Văn Bính (2017) x x x
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án
2.1.3.1. Mô hình lý thuyết
Trên cơ sở thực hiện TQNC, có thể xây dựng mô hình lý thuyết phản ánh các
nhân tố gắn với giá trị có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản như sau:
 32

Đặc điểm vật lý

Vị trí căn hộ
Các nhân tố ảnh
hưởng đến giá bán
Môi trường xung quanh căn hộ CCCC

Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư

Giá thành xây dựng

Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC
Kết quả nghiên cứu tổng quan cũng cho phép xác định hệ thống thang đo các
nhân tố trong mô hình lý thuyết.
Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1
Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan
1. Đặc điểm vật lý - Các biến số thuộc tính (bên trong)
1 Loại nhà
2 Diện tích kết cấu
3 Tuổi đời
Dale-Johnson và Phillips (1984); Greene
4 Diện tích phòng khách
và Ortu´zar (2002); Cupchik, Ritterfel &
5 Diện tích bếp & phòng ăn Levin và cộng sự (2003); Wang và Li
6 Số và diện tích phòng ngủ (2004, 2006); Bitter, Mulligan &
7 Số và diện tích phòng tắm Dall’erba và cộng sự (2007); Opoku và
8 Có kho hay không Abdul-Muhmin (2010); Özdilek (2011);
Ozdilek và cộng sự (2002); Wyatt
9 Kiểu layout và trang trí
(2013); Rong Zeng (2013).
10 Vật liệu kiến trúc
11 Giá thành
12 Hình thức thanh toán
2. Đặc điểm vật lý - Thiết kế bên ngoài và không gian
13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà Pasha và Butt (1996); Bhatti và Church
14 Có hay không có vườn? diện tích vườn (2004); Greene và Ortu´zar’s (2002).
 33

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

15 Tường bao
16 Không gian bên ngoài
3. Biến số môi trường
17 Chất lượng không khí Blomquist và Worley (1981); McConnel
18 Tiếng ồn et.al và cộng sự (1985); Phipps (1987);
19 Độ rộng đường và phố Arimah (1992); Cheshire và Sheppard
(1995); Rojas và Greene (1995); Pasha
20 Không gian xanh xung quanh
và Butt (1996); Fierro, Fullertton &
21 Hệ thống thoát nước mưa Donjuan-Callejo và cộng sự (2009);
22 Thắp sáng (phố) Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Rong
23 Có đường đi (bộ) hay không Reng (2013)
4. Biến số địa điểm/ vị trí
24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ
Khoảng cách tới bệnh viện &
25
phòng khám
26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm Pasha và Butt 1996;
27 Khoảng cách tới hàng ăn Chay và Greenstone (2005);
Pope (2008);
Khoảng cách tới các thư viện, khu
28 Yusuf và Resosudarmo (2009);
thể thao, khu xã hội
Opoku và Abdul-Muhmin (2010);
29 Có nằm mặt phố chính không Wang và Li (2006);
30 Có nằm trên phố trong nội thành không McCluskey và Borst (2007
Khoảng cách tới phương tiện giao Rong Reng (2013)
31
thông công cộng
32 Khoảng cách tới chỗ làm
33 Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác
5. Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp
34 Cung cấp như đã hứa
Khả năng giải quyết các vấn đề của
35
người mua
36 Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi
 34

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

của người mua Parasuraman, Zeithaml & Berry (1985);
Giao dịch đảm bảo là rất quan trọng Nahmens và Ikuma (2009);
37
với người mua nhà Kotler và Armstrong (2010);
38 Nhân viên lịch sự Saari và Tanskanen (2011);
Rong Reng (2013)
Nhân viên coi trọng quyền lợi
39
người mua nhà
40 Nhân viên hiểu điều người mua cần
41 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động
42 Nhân viên ăn mặc lịch sự
43 Các dịch vụ hậu mãi
6/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng
44 Giới tính Rong Reng (2013)
45 Tuổi
46 Trình độ học vấn
47 Nghề nghiệp
48 Thu nhập
49 Số thành viên gia đình
7/ Giá bán
50 Giá bán BĐS và chi phí Bowles và cộng sự (2001)
51 Giá cả và khả năng cạnh tranh Nagle, Hogan và Zale (2014)
Giá cả và sức mua của khách hàng Sichtmann, C., Wilken và cộng sự
52
(2011)
Nguồn: Tổng hợp của tác giả

2.1.3.2. Những vấn đề cần giải quyết

Nhìn chung, các công trình khoa học kể trên đã nghiên cứu về các nhân tố ảnh
hưởng đến thị trường bất động sản và giá nhà ở.
- Những hướng nghiên cứu chính đã được thực hiện: Đó là nghiên cứu về thị
trường bất động sản và các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản; nghiên cứu
về phương pháp định giá BĐS; nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá và sự
cảm nhận về giá BĐS.
 35

- Những kết quả nghiên cứu chính của các công trình nghiên cứu trước: (i) Xác
định một số nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường và giá cả (sự cảm nhận) BĐS; (ii) Phân
nhóm các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị BĐS với 5 nhóm: đặc điểm vật
lý, đặc điểm vị trí, đặc điểm môi trường, tính bền vững và chất lượng dịch vụ.
- Những phương pháp nghiên cứu đã được áp dụng: Hầu hết các nghiên cứu
được dựa trên các nghiên cứu trường hợp và sử dụng 3 phương pháp đó là: định tính,
định lượng và kết hợp cả định tính và định lượng.
- Hạn chế của những nghiên cứu trước: Chưa nghiên cứu một cách trực tiếp và
cụ thể về năm nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư cao cấp trên địa
bàn Hà Nội. Nói cách khác, các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ căn hộ chung
cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội chưa được nghiên cứu một cách đầy đủ và đồng bộ.
- Những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu trong luận án: Một cách tổng thể,
các công trình khoa học trước đó đã nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán
BĐS. Tuy nhiên, mỗi công trình nghiên cứu một cách biệt lập một số nhân tố và hơn
thế nữa, không đề cập đến thị trường BĐS nói chung và căn hộ căn hộ chung cư cao
cấp trên địa bàn Hà Nội nói riêng. Mặc dù kết quả nghiên cứu của những công trình
trước đó có thể được vận dụng khi nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán
căn hộ chung cư cao cấp nhưng chỉ ở phạm vi và mức độ nhất định…
Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên
cứu trên địa bàn Hà Nội” sẽ đề cập và giải quyết vấn đề còn bỏ ngỏ này. Đề tài sẽ kế
thừa và phát triển lý luận về sự hình thành giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giá
bán căn hộ chung cư cao cấp với những đặc điểm riêng của thị trường BĐS Hà Nội;
hướng nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần bổ sung những nghiên cứu trước.
Về phạm vi, luận án chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá
bán từ phía giá trị căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và phía
người mua (biến nhân khẩu) cũng như người bán (chủ đầu tư). Đó là nhóm nhân tố
hình thành giá căn hộ chung cư cao cấp mà chủ đầu tư và nhà kinh doanh căn hộ
chung cư cao cấp có thể can thiệp ở các mức độ khác nhau.

2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp
2.2.1.1. Định nghĩa về bất động sản
Thuật ngữ bất động sản có thể được dùng để phân biệt giữa quyền tài sản bất
động sản hoặc bất động sản với động sản. Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá
 36

Quốc tế (IVSC) thì tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Theo đó, IVSC định
nghĩa bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền
với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắn thấy,
nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. Bất động sản bao gồm đất
đai tự nhiên và nhân tạo được pháp luật cho phép khai thác sử dụng để ở và kinh
doanh thương mại, là nguồn sống cho tất cả vạn vật, là bệ đỡ cho các thể loại công
trình phục vụ con người.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
107 có quy định “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài
sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài
sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản
được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con
người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá
trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một loại tài sản, bao gồm
đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài sản khác
do pháp luật quy định.

2.2.1.2. Một số định nghĩa về chung cư

- Chung cư (Apartment hay Flat hoặc Unit) bao gồm nhiều đơn vị nhà ở khép
kín (một loại bất động sản dân cư) chỉ chiếm một phần diện tích trên một tầng của
một tòa nhà có nhiều sàn. Thời hạn các căn hộ được sở hữu và sử dụng một cách hợp
pháp nằm trong giới hạn số năm theo cam kết được một chủ nhà tư nhân cho thuê
(nguồn: Internet)
- Chung cư, là một loại không gian sống tương tự như một căn hộ khép kín
nhưng có thể bán độc lập và do đó được coi là bất động sản. Cấu trúc tòa nhà chung
cư được chia thành nhiều căn hộ nằm trong khu vực quy hoạch gọi là đơn vị ở được
khách hàng sở hữu riêng biệt, được bao quanh bởi các khu vực sử dụng chung thuộc
sở hữu chung. Chung cư dân cư thường được xây dựng như các tòa nhà chung cư
như là "chung cư biệt lập", chúng giống như nhà ở một gia đình nhưng trong đó các
sân, tòa nhà bên ngoài và đường phố được mọi người sở hữu chung và duy trì bởi
một hiệp hội cộng đồng. Các đơn vị nhà chung cư được sở hữu hoàn toàn. Ngoài ra,
 37

chủ sở hữu của các đơn vị ở riêng lẻ cũng sở hữu chung các khu vực chung của tài
sản, như hành lang, lối đi, phòng giặt, khu vực bếp hay khu vực wc… v.v cũng như
các tiện ích chung như hệ thống HVAC (Lò sưởi, điều hòa, quạt thông gió, thang
máy...). Nhiều trung tâm mua sắm phục vụ cho cư dân mà trong đó các khu vực bán
lẻ và văn phòng riêng thuộc sở hữu của các doanh nghiệp chiếm giữ quản lý khai
thác chúng trong khi các khu vực sử dụng chung của trung tâm được sở hữu chung
bởi tất cả các thực thể kinh doanh sở hữu các không gian riêng lẻ.
- Một chung cư là một tòa nhà phức hợp có chứa một số căn hộ thuộc sở hữu cá
nhân với các khu vực sử dụng chung và tiện nghi chung. Bằng cách sở hữu một căn hộ
trong một chung cư, một người có quyền sử dụng các tiện nghi chung. Việc sử dụng
chung các tiện nghi này được đảm bảo về mặt pháp lý như một phần của chỗ nghỉ; họ
chia sẻ quyền sở hữu những khu vực này. Các cơ sở vật chất như vậy có thể bao gồm
hành lang, hệ thống sưởi, các thang máy, khu vườn...
- Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, nhà
chung cư hạng1 (chung cư cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng rất cao; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn cao,
đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
- Căn hộ chung cư cao cấp là không gian ở khép kín thuộc chung cư cao cấp,
có đầy đủ các công năng sử dụng, có các trang thiết bị đồng bộ, có chất lượng cao và
hiện đại, đảm bảo tiện nghi và an toàn trong sinh hoạt. Căn hộ CCCC thường có diện
tích mặt sàn tối thiểu là 90m2.
- Tại Việt Nam, chung cư cao cấp thường cách các trung tâm đô thị từ dưới 3,0
km, thuận lợi giao thông. Các căn hộ khép kín, là sở hữu tư nhân, có sổ hồng hoặc sổ
đỏ, đầy đủ các công năng phục vụ hộ gia đình sinh sống lâu dài ổn định, có diện tích từ
trên 60m2. Bản vẽ thiết kế kỹ thuật phải có sự tham gia của ít nhất 01 KTS là người có
quốc tịch nước ngoài, chất lượng quy hoạch và thiết kế đạt chuẩn tinh tế mỹ quan và
sang trọng như khách sạn từ 4 sao trở lên. Có đầy đủ các tiện ích nội khu và xung
quanh nơi ở. Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phục vụ cho dân số cho tầm nhìn trên 30 năm.
Các trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện nhập khẩu bền đẹp. Mật độ xây dựng dưới
45%. Mỗi thang máy phục vụ dưới 40 hộ gia đình. Mỗi hộ có một chỗ đỗ ôtô và xe
máy với mức phí được nhà nước phê duyệt. Chất lượng âm thanh, ánh sáng, thông gió,
kiến trúc cảnh quan và chất lượng dịch vụ tòa nhà đạt chuẩn tương đương khách sạn từ
4 sao trở lên. Hành lang rộng từ trên 2,0m, có điều hòa và đèn chiếu sáng, có hành
lang phụ và có thang dây thoát hiểm. Hệ thống pccc đảm bảo tự động chữa cháy cho
tòa nhà cao tầng. Giá bán thường từ 33 triệu/m2 trở lên;
 38

2.2.1.3. Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp
a- Chung cư cao cấp là tòa nhà hỗn hợp cao tầng dùng để ở và có đầy các dịch
vụ và tiện ích, có không gian thoát nạn liền với ban công hay logia, có công cụ cứu hộ
và chất lượng sống tương đương với khách sạn từ 5 sao trở lên.
b- Căn hộ chung cư cao cấp là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng
khá giả, có quyền đồng sở hữu các không gian chung thuộc căn hộ chung cư cao cấp.
2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả
2.2.2.1. Các khái niệm về giá cả
Các nhà kinh điển thuộc các thế hệ khác nhau đã phát biểu quan niệm của mình
về giá cả. Đầu tiên là A.Smith (1776) và sau đó là D.Ricacđô (1871) cho rằng: Giá trị
hiện thực (mà ngày nay được gọi là giá cả) là biểu hiện bằng tiền của giá trị tự nhiên
(giá trị của hàng hoá). Theo D.Ricardo, giá dựa trên số lượng lao động cần thiết để tạo
ra hàng hoá bao gồm cả các khoản chi phí bổ sung như chi phí phân phối. Malthus cho
rằng giá dựa trên giá trị của lao động biểu hiện bằng tiền mà người mua sẵn sàng bỏ ra
để có được hàng hoá. Bentham: đối với người tiêu dùng, giá được xác định bởi mong
muốn sở hữu hàng hoá; đối với người bán là khoản chi phí mà họ phải bỏ ra để sản
xuất ra hàng hoá đó. Đây chính là nội dung gần với giá thị trường.
Theo đuổi thuyết giá trị của lao động, Marx tin rằng toàn bộ quá trình sản xuất
là do lao động tạo nên, bởi vì nhân công hay lao động tạo ra tất cả giá trị trong xã
hội. Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, trên cơ sở kế thừa và phát triển
những tư tưởng trước đó, đã đưa ra khái niệm: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá
trị hàng hoá".
Các khái niệm giá cả nói trên đã đề cập đến cái cốt lõi nhất của nó là giá trị
hàng hóa. Tuy nhiên, các khái niệm này chỉ phù hợp và đầy đủ trong điều kiện sản
xuất hàng hóa giản đơn. Trong điều đó, giá cả chỉ phản ánh giá trị hàng hóa và tiền tệ
là phạm trù chưa phức tạp, thuần túy là phương tiện lưu thông hàng hóa.
Lý thuyết ‘cận biên’ nhấn mạnh các yếu tố chủ quan trong việc xác định giá cả
hàng hoá. Theo Menger, giá trị gắn liền với những đánh giá về sự ước muốn của người
mua và vì vậy, không phải dựa trên chi phí sản xuất. Trong khi đó, Wieser & Jevon lại
cho rằng chính tính hữu ích của hàng hoá giải thích chi phí sản xuất và giá trị có thể
được đo lường trước khi sản xuất.
Trong lý thuyết tân cổ điển, Marshall là người đầu tiên xác lập lý thuyết về
hành vi của người mua theo đó, các quyết định mua là kết quả của những tính toán
kinh tế một cách chủ động và hợp lý. Giá cả mà người mua sẵn sàng trả để có được
 39

hàng hoá phụ thuộc đồng thời vào ước muốn sở hữu hàng hoá đó của họ và chi tiêu mà
họ dành cho việc đó. Mỗi người tiêu dùng tìm cách chi tiêu vào việc mua hàng sao cho
những hàng hoá đó đem lại sự thoả mãn cao nhất tuỳ theo sở thích và giá tương đối.
Marshall cũng cho rằng cần phân biệt việc xác định giá ở ngắn hạn và dài hạn.
ở ngắn hạn, cầu thị trường có tác động rất mạnh đến giá trong khi ở dài hạn, giá cả
được điều chỉnh chủ yếu dựa vào chi phí sản xuất với giả thiết về cạnh tranh. Vì vậy,
để nghiên cứu giá cả, cần phải sử dụng một công cụ cơ bản là khái niệm về độ co giãn
hay độ đàn hồi! Với sự tồn tại của độ co giãn của cầu so với giá, có thể có một số nhận
xét sau: (i) giá cả sản phẩm càng thấp, việc bán càng quan trọng; (ii) giá của sản phẩm
thay thế càng thấp, việc bán sản phẩm càng khó khăn; (iii) giá của sản phẩm bổ sung
càng thấp, việc bán sản phẩm càng quan trọng với điều kiện đó không phải là sản
phẩm loại thấp.
Theo góc độ ứng dụng marketing vào thực tiễn kinh doanh, có thể định nghĩa
giá cả có thể được định nghĩa theo nhiều góc độ khác nhau (Trần Minh Đạo, 2012).
Với hoạt động trao đổi, giá cả được định nghĩa là mối tương quan trao đổi trên thị
trường. Với người mua, "Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là khoản tiền mà
người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch
vụ đó". Định nghĩa này thể hiện rõ quan niệm của người mua về giá: Giá là chi phí
bằng tiền mà người mua phải bỏ ra để có được những lợi ích mà họ tìm kiếm ở hàng
hóa và dịch vụ. Vì vậy, giá thường là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình
lựa chọn và mua sắm sản phẩm của người mua. Nó vừa là "phanh hãm", vừa là công
cụ kích cầu sản phẩm. Giá chỉ là đại diện cho một bộ phận chi phí (được tính bằng
tiền) mà người mua phải bỏ ra để sở hữu và sử dụng sản phẩm. Vì vậy, không thể coi
là biến số duy nhất ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Trong nhiều trường hợp,
các yếu tố phi giá cả (lối sống, sự nhận thức, tâm lý,...) còn ảnh hưởng tới hành vi của
người mua lớn hơn cả ảnh hưởng của giá cả.
Người bán định nghĩa giá cả của một hàng hóa, dịch vụ là khoản thu nhập
người bán nhận được nhờ việc tiêu thụ sản phẩm đó. Với người bán, nhận thức về giá
của sản phẩm được thể hiện qua đẳng thức sau đây: Giá của một đơn vị sản phẩm =
Doanh thu/ đơn vị hàng hóa, dịch vụ.
2.2.2.2. Bản chất kinh tế của phạm trù giá cả
Thứ nhất, giá cả và giá trị hàng hoá có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Ở tất cả
các giai đoạn phát triển của hình thái xã hội có sản xuất hàng hoá, giá cả luôn biểu
hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá đã được sản xuất ra và tiêu thụ trên thị trường. Giá
trị hàng hoá là giá trị thị trường, giá trị được thừa nhận của người mua. Giá trị luôn
 40

quyết định giá cả thị trường và là nội dung, bản chất của giá cả. Ngược lại, giá cả là
hình thức, là hiện tượng của giá trị. Mức giá thị trường phụ thuộc rất lớn vào quan hệ
cung - cầu về hàng hoá trên thị trường. Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị hàng hóa là
kết quả tất yếu do hoạt động của các qui luật kinh tế khách quan trên thị trường (quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu…)
Thứ hai, giá cả và tiền tệ thường xuyên có mối quan hệ tác động qua lại lẫn
nhau. Trong điều kiện bình thường của nền kinh tế, giá cả là yếu tố quyết định lượng
tiền tệ trong lưu thông và có ảnh hưởng tới tốc độ lưu thông tiền tệ. Giá cả quyết định
sức mua của tiền tệ và ngược lại tiền tệ cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Chú ý đến
mối quan hệ giữa giá cả và tiền tệ là một vấn đề có ảnh hưởng lớn đến kết quả hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp đòi hỏi vốn hoạt
động lớn, chu kỳ kinh doanh dài… Nghiên cứu mối quan hệ giá cả-tiền tệ có thể giúp
cho doanh nghiệp dự báo chính xác hơn sự biến động của giá cả hàng hoá do mình sản
xuất ra và những hàng hoá có liên quan.
Thứ ba, giá cả có mối quan hệ khăng khít với giá trị sử dụng hay tính hữu ích
của hàng hoá. Đã là hàng hoá nhất thiết phải có giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng của
một vật phẩm là tính chất có ích, công dụng của vật thể đó có thể thoả mãn một nhu
cầu nào đó cho việc sản xuất hoặc cho sự tiêu dùng cá nhân. Giá trị sử dụng được
quyết định bởi những thuộc tính tự nhiên và những thuộc tính mà con người hoạt động
tạo ra cho nó. Giá cả không những biểu hiện bằng tiền giá trị mà còn phản ánh giá trị
sử dụng của hàng hoá. Giá trị sử dụng (biểu hiện chủ yếu là chất lượng) là yếu tố quan
trọng chi phối sự hình thành giá cả hàng hoá. Mối quan hệ giữa giá cả với giá trị sử
dụng của hàng hoá chỉ ra rằng: sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng là cơ sở
cho sự hiện diện của mức giá trên thị trường. Giá cả và giá trị sử dụng của hàng hoá là
hai phương tiện quan trọng đối với các doanh nghiệp trong quá trình cạnh tranh để tồn
tại và phát triển.
Thứ tư, giá cả và các quan hệ kinh tế - xã hội. Trong nền kinh tế hàng hoá, giá
cả xuất hiện trong mọi hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, giá cả phản ánh tổng hợp và
đồng bộ các quan hệ kinh tế - chính trị - xã hội. Giá cả cũng có tác động trở lại đến các
mối quan hệ nói trên. Nhà nước có thể can thiệp vào sự hình thành và vận động của giá
cả để điều tiết các mối quan chủ yếu: cung và cầu hàng hoá; tích luỹ và tiêu dùng;
công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ; thị trường trong nước và thị trường thế giới tác
động đến các mối quan hệ lớn của nền kinh tế quốc dân thông qua giá cả là một hướng
quan trọng của công tác quản lý vĩ mô nền kinh tế.
 41

2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản

2.2.3.1. Đặc điểm giá trị bất động sản
Tài sản có thể có giá trị sử dụng hoặc giá trị trao đổi mà việc ước lượng giá trị
trao đổi thường phổ biến hơn. Cơ sở giá trị được hiểu là sự mô tả hay định nghĩa về
giá trị những lợi ích của tài sản bằng một tập hợp các yếu tố.
P. Wyatt (2013) đề cập đến cơ sở giá trị là giá trị thị trường. Trong phương
pháp hedonic, việc ước đoán giá trị thị trường của một tài sản thường được dựa vào kỹ
thuật xác suất trong khi tham khảo thị trường bất động sản (quan sát các đặc điểm của
bất động sản và giá thanh toán). Nói cách khác, giá trị là một khái niệm thống kê và
tuân theo qui luật xác suất.
Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên
cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự, 2002). Về cơ bản,
giá trị thị trường được tính bằng mức giá có khả năng xảy ra nhất một cách hợp lý trên
thị trường. Mặc dù giá trị thị trường có thể gồm cả giá trị kỳ vọng, nhưng giá trị này
bắt nguồn từ sự kỳ vọng về những thay đổi xung quanh bất động sản như tiềm năng
phát triển của BĐS hay tiềm năng về giá trị cộng hưởng (sự phát triển đồng bộ của khu
vực và môi trường xung quanh).
Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa
Thuật ngữ Định nghĩa Tác giả
Giá trị thị trường là một khoản ước lượng mà một (Wyatt, 2013)
Giá trị thị trường tài sản có thể được giao dịch vào ngày định giá
(Marketing value) giữa người mua và người bán đều sẵn sàng giao
dịch sau quá trình marketing tài sản để các bên đều có
hiểu biết, tin cậy và không bị ép buộc.
Giá trị thực (worth Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một chủ (Wyatt, 2013)
value), hay giá trị sở hữu, một nhà đầu tư hoặc một nhóm nhà đầu tư,
đầu tư (Investment trong một khoản đầu tư xác định hoặc vì những
value) mục đích hoạt động cụ thể.
Giá trị bất động sản thường được tính bằng giá trị (Lorenz và cộng
Giá trị bất động sản kinh tế (ví dụ giá trị trao đổi, hoặc giá trị sử dụng). sự, 2011)
(Property value) Giá trị kinh tế (giá trị trao đổi) được hiểu là giá trị
thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Giá cả hay giá cả trao Biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS - khả năng đem lại (Shapiro và cộng
đổi (exchange price) luồng thu nhập cao ở hiện tại và tương lai sự, 2013)

Nguồn: Lê Văn Bính (2017)

 42

Có nhiều quan điểm khác nhau về giá trị BĐS. Quan niệm truyền thống cho
rằng giá trị BĐS cũng giống như giá trị các loại hàng hóa thông thường khác tức là giá
trị BĐS là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Theo quan điểm này, giá trị BĐS
bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị các công trình trên đất. Quan điểm này chỉ
được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc sử dụng trong mối quan hệ giữa
nhà nước và người sử dụng đất để thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai, ví dụ
như bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính với
người sử dụng đất.
Theo quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường để xác định thì một hàng
hóa được coi là có giá trị cao khi việc sử dụng nó mang lại hiệu quả, nhiều lợi ích và
thu nhập cao. Như vậy, giá trị BĐS sẽ căn cứ vào luồng thu nhập mang lại cho người
sở hữu và sử dụng BĐS. BĐS nào cũng có một luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thu
nhập kỳ vọng trong tương lai. Bởi vậy khi định giá cần phải xác định được các yếu tố
tạo nên luồng nhập của BĐS và đánh giá tác động của các yếu tố có khả năng ảnh
hưởng đến giá trị trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu BĐS. Đây là
một quan niệm phổ biến trong các giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay.
2.2.3.2. Giá cả và giá trị của bất động sản
Đất đai là một loại tài sản đặc thù và khi là hàng hoá mua bán thì BĐS có giá.
Trên thực tế, mục đích mua đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền thuê đất, cho
nên giá đất trên thực tế không phải là giá mua đất mà là giá mua quyền thuê đất. Giá
đất đai được quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất và mức lợi tức. Khi lượng tiền thuê
đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức. Khi mức lợi tức không
thay đổi, giá đất tỷ lệ thuận với tiền thuê đất.
Luật Đất đai năm 2003 đã qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền
sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Khoản 19 Điều 3
Luật Đất đai năm 2013 cũng qui định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích đất”. Có thể thấy, định nghĩa về giá đất trong Đất đai
năm 2013 đã có sự khái quát hóa nhằm đáp ứng sự phát triển đa dạng của giá đất hiện
nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất.
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả
2.2.4.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá dưới góc độ marketing của doanh nghiệp
Giá và chiến lược giá sản phẩm có tầm quan trọng đặc biệt đối với người sản
xuất, chủ đầu tư và khách hàng. Trước hết, trong các biến số của marketing hỗn hợp,
 43

giá là chỉ tiêu biểu hiện thu nhập còn các biến số còn lại (sản phẩm, phân phối, truyền
thông…) biểu hiện chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra để thực hiện hoạt động sản
xuất kinh doanh. Hơn nữa, giá có ảnh hưởng trực tiếp (thay đổi mức giá làm thay đổi
doanh số) và gián tiếp (thay đổi giá làm thay đổi khối lượng bán) đến doanh số bán.
Giá còn được xem là một chỉ tiêu phản ánh chất lượng và hình ảnh của sản phẩm trên
thị trường theo góc độ của khách hàng. Cuối cùng, việc qui định giá và chiến lược giá
là một vấn đề "nhậy cảm". Một mặt, giá ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận của khách
hàng, khối lượng bán và lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác, những quyết định về
giá chịu tác động của nhiều nhân tố, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp.

Các nhân tố bên trong Các nhân tố bên ngoài

1. Các mục tiêu marketing 1. Đặc điểm của thị trường và cầu
Các quyết định
2. Marketing - mix 2. Bản chất và cơ cấu cạnh tranh
3. Chi phí sản xuất
về giá
3. Các nhân tố khác
4. Các nhân tố khác

Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá
Nguồn: P.Kotler và cộng sự (2005)
Theo phạm vi nghiên cứu, những nhân tố bên trong doanh nghiệp sản xuất, chủ
đầu tư kinh doanh BĐS sẽ được tập trung nghiên cứu.
Có nhiều mô hình về quản lý giá khác nhau mà doanh nghiệp có thể lựa chọn.
Việc ứng dụng mô hình quản lý giá cụ thể có ảnh hưởng rất lớn tới tính linh hoạt của
việc đề xuất các mức giá và điều chỉnh giá. Nếu ban lãnh đạo doanh nghiệp trực tiếp ra
các quyết định về mức giá cụ thể (“cơ chế cứng”) thì người quản trị giá và người bán
hàng không có "khoảng tự do" về quyền quyết định mức giá bán. Còn ban lãnh đạo
doanh nghiệp chỉ nắm quyền xác định và kiểm soát giá thông qua các chỉ tiêu như
khung giá, giá chuẩn, giá giới hạn, (“cơ chế mềm”) thì người quản trị giá và người bán
hàng có khả năng linh hoạt về giá tương đối cao, song áp lực của rủi ro cũng rất lớn.
2.2.4.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản
Giá trị như là một yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá cả
Giá cả thị trường chịu sự quyết định của hai nhân tố cơ bản là giá trị thị trường
và quan hệ cung cầu. Sự tác động của giá trị thị trường đến giá cả thị trường được thể
hiện ở mối quan hệ giữa hai phạm trù này và thông qua quy luật giá trị.
Quy luật giá trị, với tư cách là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá, đã tạo ra
cho người mua và người bán những động lực cực kỳ quan trọng. Trên thị trường,
người mua bao giờ cũng muốn tối đa hoá lợi ích sử dụng. Vì vậy, người mua luôn luôn
 44

muốn ép giá thị trường với mức giá thấp. Ngược lại, người bán bao giờ cũng muốn tối
đá hoá lợi nhuận, và do đó, muốn bán với giá cao. Để tồn tại và phát triển, những
người bán, một mặt phải tìm mọi giải pháp để giảm chi phí (đặc biệt là ở các giai đoạn
trước khi đưa hàng hoá ra thị trường) để chi phí cá biệt bằng hoặc nhỏ hơn chi phí xã
hội trung bình. Mặt khác, họ lại tranh thủ tối đa các điều kiện của thị trường để bán
với giá cao. Họ cố gắng dùng mọi thủ đoạn và biện pháp để bán được hàng với giá
cao nhất, nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Vì vậy, xét trên phương diện này, quy luật giá
trị tác động tới người bán theo hướng thúc đẩy họ nâng giá thị trường lên cao. Tuy
nhiên đó chỉ là xu hướng.
Các thành tố giá trị bất động sản ảnh hưởng đến giá bán
Đặc điểm vật lý. Các yếu tố tự thân của BĐS bao gồm: các đặc điểm về kinh tế,
kỹ thuật, pháp lý của BĐS. Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử
dụng BĐS. BĐS tọa lạc ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng
thu nhập cao, làm giá trị BĐS tăng cao. Các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước,
hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của BĐS sẽ ảnh hưởng
đến giá trị sử dụng của BĐS một phần do quá trình khai thác sử dụng BĐS và một
phần do tâm lý của người sử dụng, do đó nó sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Những
BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn bao giờ cũng có giá trị
cao hơn các mảnh đất khác.
Đặc tính vật chất là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và giá cả bất động
sản. Rõ ràng nhà kiên cố phải đắt hơn nhà bán kiên cố hoặc nhà bình thường. Những
BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn bao giờ cũng có giá trị
cao hơn các mảnh đất khác.
Như vậy, đặc điểm vật lý gồm quy mô, tuổi đời, điều kiện, vẻ ngoài, đặc điểm
bên trong của BĐS. Các đặc điểm này ảnh hưởng đến việc sử dụng BĐS theo mức độ
khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng. Đối với bất động sản thương mại, nguyên
vật liệu, sản phẩm và việc bảo trì là yếu tố quan trọng, trong khi số lượng doanh
nghiệp lại là yếu tố ảnh hưởng đối với bất động sản bán lẻ. Giá trị bất động sản bán lẻ
có thể chịu ảnh hưởng của những yếu tố thiểu số như diện mạo, ánh sáng, đặc điểm
bên trong (ví dụ độ sâu và độ rộng của khoảng đất trước, khu vực sân, khoảng không
để trưng bày, bán hàng, lưu trữ của từng cửa hàng) và khả năng vận chuyển. Người
thuê văn phòng thường tìm những địa chỉ danh giá thiết kế đẹp, còn người thuê tài sản
công nghiệp lại ưa thích mặt sàn rộng, khả năng chịu lực tốt, chiều cao tới mái hiên
cao, dễ bốc dỡ vận chuyển.
Chi phí vận hành như sửa chữa và duy trì những phần chung của tòa nhà. Nhân
tố pháp luật cũng có ảnh hưởng đến giá trị. Thuế “xanh” tính đến các yếu tố năng
 45

lượng và môi trường. (Wyatt, 2013) cũng chỉ ra sự khác nhau theo loại bất động sản
như Bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp hay bất động sản bán lẻ.
Tính chất pháp lý. BĐS là tài sản đặc biệt, chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp
luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ qui định tính chất hợp pháp của các BĐS đang sử
dụng. Do đó, đây cũng là một nhân tố tác động lớn đến giá trị BĐS. Tính chất pháp lý
của BĐS được thể hiện thông qua các giấy tờ, văn bản pháp lý theo các qui định của
Nhà nước về sở hữu và sử dụng BĐS. Bởi vậy, một BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ
có giá trị cao hơn những BĐS khác có cùng vị trí và kích thước nhưng không có giấy
tờ pháp lý, hoặc thiếu các điều kiện để đảm bảo việc thực hiện đầy đủ quyền lợi của
người sở hữu và sử dụng BĐS. Trong quá trình định giá, người định giá cần nắm được
các thông tin về pháp lý của BĐS để xác định giá trị, trên cơ sở xác định mức độ rủi ro
và chi phí phải gánh chịu khi không có đầy đủ căn cứ pháp lý. Thông thường, các rủi
ro có thể xảy ra khi không có giấy tờ pháp lý là trường hợp nhà nước thu hồi đất thực
hiện qui hoạch, khi có tranh chấp xảy ra hoặc các chi phí về việc phải hoàn tất giấy tờ.
Vị trí của BĐS. Do đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí. Tương ứng với mỗi
một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định. Do đó, giá trị BĐS sẽ phụ thuộc vào
tính pháp lý và địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí của BĐS được phân tích dưới
khía cạnh vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, trong đó vị trí tương đối là quan trọng
nhất, thể hiện khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công, khu vui
chơi giải trí, trung tâm thương mại... BĐS ở những vị trí càng thuận lợi, luồng thu
nhập càng cao, do đó giá trị của BĐS càng cao. Ngoài ra, cũng do cố định về vị trí và
gắn liền với từng vị trí nhất định mà giá trị của BĐS cũng chịu tác động của yếu tố
vùng và khu vực rất rõ rệt. Đó là các yếu tố: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều
kiện môi trường gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể. Như vậy, ở mỗi vùng và
khu vực lại hình thành một mức giá trị BĐS khác nhau gắn liền với các yếu tố mang
tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng có
những yếu tố vùng thay đổi làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Có thể nói, vị thế và địa điểm của BĐS là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc định
giá nhà và đất. Trước hết, nó quyết định địa tô chênh lệch và do đó quyết định giá trị, giá
cả nhà đất. Ngoài ra, nó còn có những tác động về mặt xã hội, tâm lý và cả tâm linh.
Môi trường xung quanh. Đó là môi trường xã hội và văn hóa (trường học,
bệnh viện…), môi trường thương mại (hệ thống siêu thị, cửa hàng…), vấn đề an ninh,
cảnh quan sinh thái… Đây được xem là “yếu tố giá trị gia tăng” của BĐS. Môi trường
kinh tế chính trị, luật pháp và xã hội. Nhân tố này ảnh hưởng có tính chất bao trùm và
quyết định những xu thế lớn của giá trị và giá cả bất động sản. Chẳng hạn; giá trị của
đất đai sẽ không ngừng thay đổi và sẽ tăng lên khi mà đầu tư về hạ tầng của Chính phủ
 46

thay đổi và tăng lên, khi mà quy hoạch phát triển kinh tế được tiến hành rõ ràng và
hiện thực.
Môi trường lân cận, xung quanh cũng được coi là những nhân tố không thể
không tính đến trong quá trình xác định giá cả bất động sản. Khi định giá, cần có sự
đánh giá tác động của yếu tố vùng để xác định được các vùng giá trị khác nhau ở từng
khu vực vị trí cụ thể. Đây là một trong những cơ sở quan trọng khi xây dựng đơn giá
đất thị trường cho các vùng và khu vực để phục vụ cho định giá BĐS.
Quan hệ lịch sử và tâm lý xã hội. Lịch sử trước đây của một toà nhà, của một
miếng đất cũng như mục đích sử dụng đã có của nó có thể là một tác nhân quan trọng
ảnh hưởng đến giá của chúng khi giao dịch. Các yếu tố này sẽ tác động lên hành vi của
khách hàng tham gia trên thị trường và do đó sẽ làm cho giá cả hàng hóa BĐS biến
động, làm thay đổi quan điểm về giá trị của BĐS cần định giá.
Dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà bao gồm: (i) Dịch vụ vận hành, bảo trì,
bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật; (ii) Dịch vụ vệ sinh - Giúp việc gia đình; (iii) Dịch
vụ văn phòng hội họp; (iv) Dịch vụ diệt côn trùng, diệt chuột, mối; (v) Dịch vụ trông
giữ xe ô tô và xe máy; (vi) Các dịch vụ khác theo yêu cầu phát sinh của khách hàng.
Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Các
Nội dung Tác giả (chính)
thành tố
Các đặc điểm về kinh tế (chi phí và tiềm năng Wyatt (2013),
Đặc điểm thu nhập), kỹ thuật (hình dáng, kích thước), ÖZdilek (2011),
vật lý pháp lý (giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử Ozdilek và cộng sự (2002),
dụng) của BĐS. Rong Reng (2013)
Khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các Mc Cluskey và Borst
Vị trí điểm dịch vụ công, khu vui chơi giải trí, trung (2007); Rong Reng (2013)
tâm thương mại...
Môi trường Môi trường xã hội và văn hóa (trường học, bệnh Oloke và cộng sự
xung quanh viện…), vấn đề an ninh, cảnh quan sinh thái… (2013),
Rong Reng (2013)
Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý chung cư
Chất lượng cung cấp cho cư dân của tòa nhà (chỗ để xe,
dịch vụ PCCC, an ninh bảo vệ, hệ thống điện nước, vệ Rong Reng (2013)
sinh, truyền hình, sửa chữa, địa điểm sinh hoạt
cộng đồng…)
Nguồn: Tác giả tổng hợp
 47

2.2.4.3. Các nhân tố khác ảnh hưởng tới giá cả căn hộ chung cư cao cấp
Các nhân tố thuộc về chủ đầu tư
Một số nghiên cứu mới đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất
động sản xung quanh và ảnh hưởng phức hợp của cả khu bất động sản (Geltner, 2007).
Các nhân tố bên ngoài tác động tích cực có thể xuất hiện nếu các dự án bất động sản
thuộc sở hữu của các doanh nghiệp thân cận, trong trường hợp đó chi phí cố định có
thể được giảm, một số nguồn đầu vào phổ biến có thể được chia sẻ và các cách sử
dụng đất hỗ trợ có thể áp dụng được (Rauch, 1993). Kinh tế nội bộ tập trung có thể đạt
được với sự phát triển quy mô lớn và giúp tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và vị trí
tập trung cho hợp tác của nhiều tài sản có thể tạo ra sự phối hợp tích cực tương tự. Một
số nghiên cứu thực nghiệm xác nhận những tác động tích cực của các tương tác này
lên giá trị tài sản (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).
Ngoài chi phí xây dựng của các dự án bất động sản, hạn chế và chi phí tài chính
cần được đưa vào tính toán cho các lựa chọn bằng cách nới lỏng các giả thiết của lý
thuyết lựa chọn cho rằng lựa chọn thực nằm riêng biệt và vốn có đủ. Ở khía cạnh này
Boyle và Guthrie (2003) chỉ ra rằng những hạn chế tài chính ngoại cảnh sẽ ảnh hưởng
tới thời điểm và giá trị của một lựa chọn đầu tư còn Hirth và Uhrig (2010) đưa các
nguồn vốn đắt đỏ từ bên ngoài vào mô hình lựa chọn thực. Ngoài ra, nguồn vốn khi sử
dụng cho việc xây dựng cũng có chi phí cơ hội nếu nó có thể được sử dụng cho các dự
án khác của nhà đầu tư (Meier và cộng sự, 2001). Chính điều này khiến nhà đầu tư sẽ
đẩy nhanh dự án nếu nó dự đoán được các dự án tương lai béo bở hơn (Han và Park,
2008). Nghiên cứu này, nối bước các nghiên cứu đó, đưa hạn chế tài chính, chi phí vốn
và chi phí cơ hội trong công ty vào và chỉ ra ảnh hưởng của các nhân tố này lên thời
điểm đầu tư và giá trị dự án theo cách tính toán được.
Theo Boris và cộng sự (2005), nhìn chung, quyết định của các chủ sở hữu bất
động sản đều bắt nguồn từ 2 nguyên tắc. Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản có thể bị
thôi thúc bởi các mục tiêu tăng giá trị. Đặc biệt, họ có thể chọn cách thay đổi tài sản
của họ và kỳ vọng rằng giá tương lai sẽ tăng lên nhờ đầu tư. Thứ hai, các chủ hộ có thể
chọn cách thay đổi sau cho thuê đối với căn hộ của họ để tăng lợi ích căn hộ, và tránh
các hao mòn kỹ thuật và kinh tế của nhà ở. Trong trường hợp này, bên cạnh lợi ích cá
nhân, chủ hộ cũng bị thôi thúc bởi các lựa chọn kinh tế.
Ngoài yếu tố liên quan đến chủ đầu tư, giá BĐS còn chịu tác động của các nhân
tố thuộc về chính sách quản lý và môi trường vĩ mô. Tuy nhiên, cả hai nhân tố này đều
không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận án.
 48

Như vậy số lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC nói riêng là
rất lớn. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố này ra thành các tác nhân bên
ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy
giá cả chịu sự tác động đồng thời của các nhân tố bên trong - đó chính là giá trị các
thành phần tham gia tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo và các nhân tố bên ngoài
thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.
Theo Stephan M. Liozu, Andreas Hinterhuber (2013), tồn tại mối quan hệ
tích cực giữa định giá dựa vào giá trị (không phải là định giá dựa vào cạnh tranh)
và kết quả hoạt động doanh nghiệp. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên
cứu các nhân tố thuộc về giá trị BĐS có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC.

2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch
Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) hay có dự định của Ajzen (1991) là một lý
thuyết mở rộng của lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) được Ajzen và Fishbein (1975)
đưa ra và hoàn thiện vào năm 1980. Lý thuyết này có nhân tố trọng tâm là ý định của
cá nhân trong việc thực hiện một hành vi nhất định nào đó. Ý định của hành vi được
xem như là yếu tố đầu tiên của hành vi. Ý định càng mạnh mẽ thì khả năng thực hiện
hành vi đó càng lớn. Điều này sẽ chỉ ra được việc con người sẽ cố gắng bao nhiêu, đến
mức nào hay vẫn chỉ là trong mực dự định để nỗ lực thực hiện một hành vi cụ thể. Lý
thuyết hành vi có dự định đã được chấp nhận và sử dụng rộng rãi trong các nghiên cứu
với các mục dự đoán ý định cũng như hành vi cụ thể.
Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Tác giả mong muốn kiểm định lại một phần
mô hình lý thuyết tại thị trường căn hộ CCCC Hà Nội. Bên cạnh đó, cũng theo Ajzen
(1991) thì dựa trên lý thuyết này tác giả sẽ bổ sung bằng thêm các nhân tố mới, các
thuộc tính thành phần của nhân tố có ảnh hưởng đến ý định hành vi của người mua đối
với giá căn hộ CCCC. Từ đó, để đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
CCCC tại Hà Nội.

2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản

Markowitz (1952), Kapopoulous and Siokis (2005)… sử dụng lý thuyết hiệu
ứng tài sản để phân tích và vận dụng vào thị trường bất động sản và thị trường chứng
khoán. Theo lý thuyết này, tiêu dùng là hàm số của thu nhập khả dụng và tổng tài sản.
Cả thu nhập và tổng tài sản đều có tác động dương đến mức chi cho tiêu dùng. Tổng
tài sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản… Do bất động sản vừa được xem là
 49

hàng hóa tiêu dùng vừa là sự đầu tư, do đó được nhiều người tiêu dùng lựa chọn. Theo
Kapopoulous and Siokis (2005) mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị
trường bất động sản thể hiện hiệu ứng tài sản do ảnh hưởng điều chỉnh danh mục đầu
tư. Các tác giả cho rằng, nhiều công ty gia tăng tái đầu tư vào bất động sản, do đó làm
tăng nhu cầu nhà ở, và đến lượt cầu bất động sản gia tăng. Cuối cùng, nhu cầu tăng
làm tăng giá trên thị trường bất động sản.
Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố
Nhân khẩu học và một số thuộc tính thành phần của các nhân tố trong mô hình nghiên
cứu, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư…

2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng

Lý thuyết vị thế chất lượng (Hoàng Hữu Phê & Wakely, 2000) cho rằng, sự
thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển
dịch đồng thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là
một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác
định, Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục, chất lượng môi trường…Chất
lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số tầng cao,
số lượng phòng…Về cơ bản, động học dân cư theo lý thuyết này thể hiện sự đánh đổi
giữa vị trí nơi ở và chất lượng nhà ở. Ngoài ra, dường như có một sự tương thích giữa
lý thuyết Vị thế - chất lượng và mô hình lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Thực tế, cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đanh đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú
trong các thành phố, tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt.
Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố vị trí
của căn hộ và vị thế của chung cư, chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp ảnh
hưởng đến giá bán căn hộ chung cư, một số thuộc tính thành phần của các nhân tố
khác... Ngoài ra, một số giải pháp đối với chủ đầu tư, các nhà thầu thi công cũng được
dựa trên lý thuyết này.
 50

Tiểu kết chương 2

Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về sự hình thành giá bất động sản cho
thấy giá của mỗi BĐS cụ thể sẽ chịu sự tác động của các nhân tố gắn liền với BĐS và
các nhân tố bên ngoài.
Các nhân tố bên trong hay đặc điểm vật lý của BĐS bao gồm: quy hoạch tổng
thể và chi tiết, kiến trúc cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, vật liệu xây dựng, chất lượng các
trang thiết bị điện nước, công năng sử dụng, kết cấu, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Các nhân tố bên ngoài như: Môi trường địa lý tự nhiên, môi trường xã hội vùng
miền, cư dân liền kề, hệ thống đường giao thông, cự ly tiếp cận trục giao thông chính,
các công trình phúc lợi xã hội, quy hoạch các công trình hạ tầng kỹ thuật trong tương
lai, quy hoạch các công trình khác trong tương lai.
Đặc điểm của khách hàng mua BĐS cũng có ảnh hưởng đến giá bán : văn hóa,
quy mô gia đình, thu nhập, nhu cầu sở hữu và mục đích sử dụng, nghề nghiệp…
Thời gian gần đây, đặc biệt là ở Việt Nam, nhân tố gắn với đặc điểm của chủ
đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá bán căn hộ CCCC.
Đó là các yếu tố như vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực và kinh nghiệm, chiến
lược marketing và truyền thông…
 51

CHƯƠNG 3:
BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Bối cảnh nghiên cứu

3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020
3.1.1.1. Cầu thị trường
Áp lực gia tăng dân số tại thành phố Hà Nội và các tỉnh thành trong cả nước
ngày càng tăng thì nhu cầu về nơi ở càng cấp thiết. Ở thị trường phân khúc căn hộ
hạng sang và cao cấp thì đối tượng khách hàng mục tiêu là những người có địa vị xã
hội, có thu nhập cao, các doanh nhân thành đạt, Việt kiều ở hải ngoại và đang làm ăn ở
Việt Nam cũng có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở. Các gia đình ngoại tỉnh có tiềm năng
tài chính thì luôn có xu hướng mua sở hữu nhà thổ cư và căn hộ chung cư để phục vụ
cho con em là sinh viên các trường đại học, các trường trung cấp, cao đẳng, các trường
dạy nghề tại Hà Nội. Nhiều hộ gia đình trung lưu có nhu cầu cần nâng cấp chất lượng
nơi ở từ chung cư bình dân lên căn hộ CCCC. Hầu như các gia đình ngoại tỉnh đều có
mong muốn dịch chuyển vào đô thị như một trào lưu vọng thịnh. Nhiều hộ gia đình có
đông nhân khẩu nhiều thế hệ ở cùng nhà thì nhu cầu tách ra ở riêng rất lớn. Thành phố
quy hoạch lại các dự án căn hộ CCCC ở nhiều khu đô thị mới. Nhiều đối tượng là
doanh nhân thành thành đạt từ các nơi hội tụ về Hà Nội cũng làm gia tăng thêm nhu
cầu về nơi ở có chất lượng cao như căn hộ CCCC. Nhu cầu lớn nhất về phân khúc
chung cư cao cấp và chung cư bình dân tại Hà nội chính là lực lượng công viên chức
hùng hậu hưởng lương từ Nhà nước. Nhu cầu của phân khúc khách hàng này chính là
các tài sản nhà ở được sở hữu tại các dự án trung tâm đông đúc đầy đủ các dịch vụ.
Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị

Số căn nhà ở Số đơn vị nhà Ước tính tổng

Tương đương
cho các hộ gia cần thay thế nhu cầu đơn vị
diện tích sàn
đình mới (2% năm) nhà ở
(triệu m2)
(triệu căn) (triệu căn) (triệu căn)

2009-2014 1,37 0,68 2,05 317,7

2014-2019 1,52 0,68 2,2 341
Nguồn: Theo World Bank (2010)
 52

Trong nghiên cứu của ngân hàng thế giới, cầu về BĐS nhà ở đô thị có xu hướng
tăng đều qua các thời kỳ cả về số căn, cầu về đơn vị nhà ở và diện tích sàn. Tốc độ
tăng của giá nhà ở chủ yếu bị ảnh hưởng bởi nguồn cung và lựa chọn về chủ đầu tư.
Sau cuộc khủng hoảng 2009-2013, nền kinh tế đã biến động rất mạnh. Thị
trường nhà đất đã ổn định hơn rất nhiều, đã và đang mở ra cơ hội cho cả chủ đầu tư lẫn
những người có nhu cầu mua nhà.
Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị

Chỉ tiêu phấn đấu Đơn vị tính 2010 2015

Dân số tại các đô thị lớn Triệu ( người) 26,45 36
Tỷ lệ % đô thị hóa % tổng DS 28,72 39
Bình quân đầu người/hộ Người/hộ 3,8 3,4
DT sàn thương mại bình quân m2/người 19,0 28
Tổng số căn hộ các phân khúc Triệu( căn) 6,70 10,30
Tổng diện tích m2 sàn thương mại Triệu m2 467,8 908
Nguồn: Bộ Xây dựng (2014)
Thị trường BĐS năm 2014 đã hồi phục và đi lên, chứng minh cho thấy hiệu quả
điều hành nền kinh tế được tác động bởi các chính sách Nhà nước.
Trong những năm gần đây, việc lựa chọn môi trường sống hiện đại, tiện nghi, hưởng
thụ là tiêu chí ưu tiên của những gia đình khá giả. Khách hàng thường lựa chọn nơi an
cư cho gia đình mình tại các chung cư cao cấp gần trung tâm thành phố. Các dự án cao
cấp hoặc hạng sang thường thể hiện chất lượng sống đẳng cấp nên nhiều người có tiền
sẵn sang chi mạnh tay loại hình sản phẩm này. Điều này có thể thấy qua các dự án
chung cư cao cấp đều được thực hiện bởi các chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về tài
chính, tiến độ, bản thân dự án cũng có vị trí trung tâm, đắc địa, chưa kể tất cả các dự
án này đều có nhiều hình thức ưu đãi bán hàng khá hấp dẫn.
Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng chính mua nhà ở Việt Nam thì năm
2018, lượng khách nước ngoài mua nhà là các doanh nhân Hàn Quốc, Trung Quốc và
Nhật Bản
Thống kê của M&S cho thấy có 4 nhóm người mua nhà phân theo tâm lý người
mua: 1/ Nhóm dễ thay đổi cảm xúc; 2/ nhóm dễ chịu; 3/ nhóm nguyên tắc và ; 4/ nhóm
hướng ngoại & hiểu biết.
 53

Theo từng nhóm tâm lý của khách hàng, vai trò về giá cả rất khác nhau trong
quá trình quyết định mua nhà.

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý

Thực tế cho thấy, người mua nhà không chỉ tìm hiểu về pháp lý dự án, về chủ
đầu tư, mà họ còn tìm hiểu chi tiết từng thông tin liên quan đến quy hoạch vùng, thiết
kế chi tiết các công năng trong căn hộ, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, hoa hồng, các
dịch vụ hậu mãi, sổ hồng, sổ đỏ…

3.1.1.2. Cung thị trường

Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội hiện nay có thể được phân chia
theo nhiều loại khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ);
BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ);
BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp).
Căn hộ chung cư là sản phẩm BĐS có lượng cung lớn nhất trên thị trường BĐS
Hà Nội được phản ánh thông việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án phát
triển nhà ở. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016 thị
trường BĐS tại Hà Nội có hơn 20.665 căn hộ đưa ra thị trường, trong đó chủ yếu là
căn hộ trung, cao cấp (giá trên 20 triệu đồng/m2), chiếm trên 80%. Trong khi đó,
nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng
không nhiều.
 54

Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010

Hạng Trung Bình Toàn thị
Chung cư Cao cấp
sang cấp dân trường
Tổng nguồn cung (căn) 2.180 14.780 47.870 12.400 77.200
Nguồn cung mới (căn) 0 850 1.880 145 2.860
Giá bán tr.bình trên thị trường 3.200 1.900 1.460 1.010 1.900
(USD/m²)
% thay đổi giá trên thị trường 4,3% 4,3% 8,6% 11,1% 6,5%
thứ cấp (theo quý)
% thay đổi giá trên thị trường 5,6% 8,5% 11,5% 20,3% 9,8%
thứ cấp (theo năm)
Nguồn: Bộ Xây dựng (2014)
Nguồn cung tại các quận khá đa dạng. Tại quận Hà Đông có các dự án như:
Lê Văn Lương Residentials - do tập đoàn Nam Cường đầu tư có 400 căn. Dự án Hanoi
Times Towers. Tại Khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông, có 2 tòa nhà CT10 & CT11,
cao 39 tầng. Tổng số khoảng 600 căn hộ do Công ty CP PVR làm chủ đầu tư. Tại quận
Cầu Giấy có dự án Green Park Tower - do Constraxim làm chủ đầu tư, gồm 2 tòa cao
25 tầng + 2 tầng kĩ thuật. Có 268 căn hộ CCCC.
Hình thức bán hàng cũng phong phú. Đa số các dự án chào bán đợt đầu tiên
thường là hình thức huy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn. (Mặc dù Luật chỉ cho
phép huy động 20% tổng số sản phẩm dự án). Khi những dự án này hoàn thiện phần
móng và cơ sở hạ tầng, có biên bản nghiệm thu của các cơ quan ban ngành thì có
quyền bán 80% số lượng sản phẩm còn lại của dự án.
Về dài hạn, khi nền kinh tế phục hồi, nhu cầu về căn hộ cao cấp sẽ phục hồi
nhanh chóng do nguồn cung hạn chế. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (19 tháng 3 năm
2014). BĐS nhà ở chia thành ba phân khúc: giá rẻ - dưới 15 triệu VND/1m2; giá trung
bình: 15-25 triệu VND/1m2; giá cao trên 25 triệu VND/1m2.
Quý IV năm 2014: giao dịch BĐS giá cao tăng mạnh như Vingroup với Royal
city và Times City bán được 5.478 căn/8.152 căn. Dự án Mandarin Garden do tập đoàn
Hòa Phát đầu tư ở Trung Hòa - Nhân Chính bán được 130 căn, dự án Thăng Long
Number One (Viglacera) bán được 50 căn. Tòa nhà N04 Trung Hòa - Nhân Chính
(UDIC) đã bán hết toàn bộ 504 căn, Tòa nhà Trung Yên Plaza đã bán hết 210 căn…
Giao dịch tốt đã làm giảm đáng kể lượng tồn kho. Khu vực Hà nội: tồn kho đến
25/02/2014 còn 12.600 tỷ đồng, đã giảm 2,8% so với 31/03/2013, giảm chủ yếu là căn
hộ chung cư (giảm 294 căn).
 55

Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014

Diện tích Tổng vốn

Sổ lượng Diện tích Diện tích xd
nhà ở đã đầu tư
dự án đất (ha) nhà ở (ha)
(triệu m2) (nghìn tỷ)
Cả nước 4.015 102.228 36.076 467,1 4.486
Hà Nội 370 17.765 5.937 82,4 909
Tp.HCM 1.318 12.304 4.921 79,4 722
Nguồn: Bộ Xây dựng (2014)
Theo Cục Quản lý nhà của Bộ Xây dựng cho biết thì nửa đầu năm 2016,
lượng hàng tồn kho bất động sản giảm 13,400 tỉ đồng, tương ứng hơn 26% so với
cuối năm trước xuống còn khoảng 37,489 tỉ đồng. Trong đó, tại thị trường Hà Nội,
giá trị tồn kho khoảng 5,9 tỉ đồng, giảm 860 tỉ đồng so với quí IV/2015. Trong các
phân khúc, lượng tồn kho chung cư giảm chỉ còn khoảng 170 căn, tương ứng khoảng
190 tỉ đồng, tồn kho nhà phố gần 1,940 căn, giá trị khoảng 5,7 tỉ đồng.
Khảo sát tại liên minh các các sàn BĐS G5 do CLBBĐSHN thành lập như sàn:
Đất Xanh miền Bắc, sàn DTJ, sàn Maxland và sàn Asian Land cho biết các dự án này
có cơ cấu căn hộ diện tích dưới 100m2, giá bán trên dưới 23 triệu đồng/m2, thuận tiện
giao thông, Chủ đầu tư cam kết dịch vụ hậu mãi khách hàng mua rất nhiều, còn lại
phần lớn nhiều dự án khó có giao dịch dù các chủ đầu tư đã dùng các biện pháp kích
cầu. Savills Việt Nam cũng cho biết, trong quý II/2016, thị trường đón nhận trên
17,370 căn hộ, nhưng tỉ lệ hấp thụ giảm từ 15 - 20% so với cùng kỳ năm trước...
Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016
 56

Nguồn cung BĐS tăng nhưng chủ yếu vẫn tập trung tại phân khúc trung - cao
cấp với nhiều dự án nhà ở mới được mở bán. Phân khúc bình dân vẫn bị hạn chế về
nguồn cung mặc dù nhu cầu trên thị trường tại phân khúc này vẫn rất lớn. Khách hàng
chủ yếu tìm mua căn hộ tại các dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây
dựng nhanh như khu đô thị Gamuda Gardens Yên Sở, quận Hoàng Mai; chung cư
Seasons Avenue Mỗ Lao, quận Hà Đông; chung cư 219 Trung Kính, quận Cầu Giấy;
Ecolife Capitol Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội).

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường

Trong tháng 7 năm 2016, giá bất động sản (BĐS) tiếp tục tăng theo đà tăng của
những tháng trước. Thị trường bán mạnh nhất về phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỉ
lệ cao nhất (82%). Tính thanh khoản cao rõ rệt tại các dự án đã được đã đã thẩm định
xong hồ sơ pháp lý, đã thẩm định xong bản vẽ thiết kế cơ sở, có vị trí thuận tiện kết
nối giao thông đến trung tâm thành phố, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và có
các công trình công ích gần kề dự án đang được triển khai.
Năm 2017 thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại, mức tăng khoảng 4,07 %
so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước (theo
số liệu của CLBBĐSHN), và tiếp tục định vị lại sản phẩm để tập trung đầu tư mạnh
hơn phân khúc nhà ở có giá bán trung bình đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Tính đến hết tháng 11/2018, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới
chào hàng, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017. Theo nghiên cứu của CBRE Việt
Nam, phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng vào khoảng 8 - 9% so với
năm 2017. Trong năm 2019, tại Hà Nội có 58 dự án với 31.180 căn chung cư, tăng
20,2% so với năm 2018. Giá căn hộ chung cư trong năm 2019 tăng khoảng 0,58% so
với cùng kỳ năm 2018 (CLBBĐSHN).
 57

3.1.1.3. Đặc điểm về giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội
Thứ nhất, giá bất động trên thị trường Hà Nội có xu hướng tăng cao và biên độ
giao động khá lớn.
Những số liệu thống kê cho thấy, giá BĐS trên thị trường Hà Nội chịu tác động
tương đối mạnh bởi quan hệ cung cầu. Tùy từng thời điểm và khu vực mà nguồn cung
nhiều hơn cầu. Hơn nữa, giá bất động sản của khu vực Hà Nội hiện tại vẫn được xem
là quá cao. Ngoài ra, sự phát triển ồ ạt của các dự án bất động sản đã làm cho nguồn
cung có dấu hiệu bị dư thừa.

Sơ đồ 3.1. Giá bán căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills
Thứ hai, hành vi và thái độ của người mua BĐS ở Hà Nội cũng khác nhiều so
với người dân ở TP HCM. Ví dụ, ảnh hưởng của yếu tố tâm lý xã hội khá rõ nét (đáy
của giá trên thị trường thường vào tháng 7 âm lịch và đỉnh thường vào tháng trước tết).
Giá BĐS trên thị trường TP HCM co giãn mạnh tùy chiến lược bán của từng chủ đầu
tư, nhưng giá BĐS khu vực Hà Nội thường xuyên duy trì ở mức cao hoặc giảm không
đáng kể ngay cả khi cung vượt cầu.
Thứ ba, giá bất động trên thị trường Hà Nội cũng thay đổi theo chu kỳ và chịu
tác động bởi quy hoạch vùng của nhà nước ;
Những lần trước đây thị trường thường tăng mạnh trong 2 năm và suy giảm
trong 4-5 năm rồi lại phục hồi. Sau giai đoạn tăng mạnh 2007-2008 có thể xem thị
trường đã bước vào giai đoạn đóng băng trong 3 năm với giá trị hàng tồn kho rất lớn
(2011-2013). Năm 2014-2015, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi.
 58

Thứ tư, giá bán căn hộ thay đổi theo các giai đoạn hình thành và bán sản phẩm.
Giai đoạn 1: Giá cơ bản. Giá hiện hữu đang giao dịch trên thị trường trong
điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ (theo mức độ hot trend
của truyền thông về dự án)
Giai đoạn 2: Giá kỳ vọng . Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thường muốn
đầu tư dự án đẳng cấp cao với mức giá bán kỳ vọng. Khi tính tỷ suất lợi nhuận trên giá
bán, giá bất động sản có thể tăng lên trên dưới 15%.
Giai đoạn 3: Giá theo tiến độ. Phụ thuộc vào tiến độ của từng thành phần của dự
án mà mức giá bán có thay đổi khác nhau. Trong hợp đồng thường thể hiện các giai
đoạn trả tiền tương ứng với tiến độ hoàn thành của dự án. Giai đoạn 4: Giá trước khi
bàn giao. Dự án gần hoàn thiện thì cảm nhận về các rủi ro cho khách hàng càng ít và
sự hiện hữu chắc chắn của dự án có tác động rất mạnh đến tâm lý khách hàng. Đây là
giai đoạn mức giá có biên độ tăng giảm mạnh nhất. Các căn góc có hướng nam, đông
nam, tây nam, từ tầng 9 trở lên thường có giá cao hơn các căn khác có cùng diện tích
nhưng khác hướng và ở thấp tầng hoặc tầng cao áp mái ( trên không có penhouse) ;
Giai đoạn 5: Giá của cư dân. Sau khi tòa nhà hoạt động, các khách hàng đã
dọn đến sinh sống mới phản ánh đúng mức chất lượng dịch vụ, quản lý tòa nhà, các
tiện ích sử dụng chung, sự tuân thủ các cam kết hậu mãi của chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng
đến các khách hàng người thân của họ về quyết định có mua căn hộ cùng chung cư hay
không mua; và mức giá mua. Sự thay đổi giá lúc này vẫn diễn ra nhưng ít biến động
hơn những giai đoạn trước.

3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố
Hà Nội
3.1.2.1. Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tại
thành phố Hà Nội
Giai đoạn phát triển kinh tế xã hội từ năm 1954-1986 là thời kỳ ngành Kiến trúc
xây dựng để lại nhiều công trình có giá trị quan trọng cho cộng đồng về lĩnh vực nhà
ở. Giai đoạn này, miền Bắc đã bắt đầu công cuộc xây dựng một số thành phố lớn như
Hà Nội, Thái Nguyên, Việt Trì. Các Kiến trúc sư đã áp dụng mô hình các khu tập thể
(KTT) theo lý thuyết mô hình tiểu khu nhà ở của Liên Xô và các nước XHCN ở Đông
Âu. Xuất hiện một số công trình có công năng sử dụng công cộng như: Câu lạc bộ, nhà
văn hóa, trụ sở hành chính, trường học…v.v.
 59

Khu nhà tập thể là nơi sinh sống tập trung cho nhiều hộ gia đình ở thành phố do
Nhà nước bao cấp xây dựng và phân chia đơn vị ở theo tiêu chuẩn chính sách. Khu
nhà được gắn liền với những cơ sở dịch vụ công cộng để phục vụ cho đa số cư dân
trong nội khu. Nhà tập thể cũng có thể là một hộ gia đình có nhiều đất tự bỏ tiền xây
cất nhà và ngăn chia thành nhiều phòng nhỏ rồi cho thuê. Nhà tập thể là sự phát triển
mang tính cách mạng về cách thức xây dựng từ nhà tranh vách đất, mái lợp lá cọ, lá
dừa, cỏ tranh, giấy dầu sang xây nhà kết cấu bằng gạch đất nung, lợp ngói hay đổ bê
tông. Những khu nhà ở này có hệ thống hạ tầng rất kém, tạm bợ. Điều kiện sống rất
thấp, tiện nghi gần như chỉ đáp ứng những nhu cầu tối thiểu của con người.
Các khu nhà ở tập thể này đã góp phần thay đổi cơ bản về quan điểm nhà ở
nông thôn và thành thị nghèo, làm mới bộ mặt đô thị khang trang thời kỳ bao cấp, đáp
ứng nơi ở tập trung cho các CBCNV hưởng lương từ ngân sách Nhà nước.
Đặc thù của nhà tập thể là sở hữu chung các diện tích trống trong tòa nhà. Hành
lang chung, sân phơi chung, bếp chung, mấy chục hộ chung một hố xí, chỗ rửa bát
chung, nhà tắm chung, khoảng sân cho cả khu nhà cũng chung. Cơ cấu căn hộ thời bao
cấp chật hẹp mà số lượng thành viên trong gia đình luôn gia tăng. Vì vậy mà tất cả các
ban công đều bị cơi nới lấn chiếm khoảng không để tăng diện tích ở chật chội. Sự
nhếch nhác, luộm thuộm, bẩn thỉu bát nháo ở các khu nhà tập thể phản ánh rõ sự yếu
ớt của chế độ quản lý tòa nhà chung chung theo kiểu “ Nhà nước bao cấp”.
Tiếp theo giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ là các khu tập thể
lần đầu tiên tại Hà Nội phát triển các kiểu nhà lắp ghép đơn giản đó là vào giai đoạn
năm 1965 - 1986. Với mô hình kiến trúc theo kiểu tiểu khu đã mang lại hiệu quả cho
người sử dụng rất thực tế. Chỉ mất 5 phút có thể đưa con đến nhà trẻ, 10 phút có thể
đưa con đến trường tiểu học, 15 phút đến được bệnh viện…
Những công trình nhà ở tập thể giai đoạn bao cấp đã thể hiện được ba yếu tố
cần được phát huy là cảnh quan kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên và cảnh quan nhân
văn. Những công trình cũ nhà ở tập thể có ý nghĩa làm minh chứng lịch sử cho thủ đô
hiện đại như hôm nay rất cần được bảo tồn. Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có
khoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2-5
tầng, được xây dựng từ những năm 1960 đến năm 1990.

3.1.2.2. Chung cư thương mại đầu tiên tại thành phố Hà Nội
Tòa nhà CT4B cao 09 tầng là chung cư thương mại đầu tiên tại thành phố Hà
Nội do chủ đầu tư là công ty HUD tiến hành khởi công xây dựng từ năm 1998 tại
khu đô thị Bắc Linh Đàm, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội.
 60

Xu hướng phát triển chung cư thương mại giá rẻ từ 15tr/m2 đến dưới 22 tr/m2
là phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đông đảo khách hàng đón chào nồng nhiệt. So
với chất lượng nhà tập thể thì chất lượng xây dựng của chung cư thương mại ưu việt
hơn hẳn nhà tập thể về mọi yếu tố.
Chung cư có chất lượng cao hơn hẳn nhà tập thể về quy hoạch tổng thể khu đất,
phân chia các khu chức năng hài hòa, khung chịu lực bằng bê tông cốt thép có thể xây
nhà cao tầng. Quy hoạch hệ thống đường giao thông nội khu thuận tiện, các cổng ra
vào tòa nhà, hướng tuyến đấu nối với trục giao thông chính, trạm biến thế, nhà sinh
hoạt cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: điện, cấp nước, thoát nước, PCCC,
thông tin liên lạc…Chất lượng quản lý tòa nhà chuyên nghiệp và khoa học hơn nhiều
lần nhà tập thể như: dịch vụ vệ sinh công cộng, vệ sinh tự hoại, khu lễ tân thường có
sảnh lớn, bố trí đẹp và sang trọng, sảnh rộng chờ thang máy, có tầng hầm gửi xe, được
hưởng tiện ích của toàn khu đô thị như : khu vui chơi cho trẻ em, công viên, vườn hoa,
TTTM và các dịch vụ tổng hợp đi kèm là một cuộc cách mạng về nhà ở được thể hiện
tại các chung cư hiện đại.
Tiếp theo đó là sự ra đời của hàng loạt chung cư thương mại, chung cư tái định
cư, chung cư giá rẻ và loại hình chung cư mi ni ra đời. Xây dựng và phát triển nhà
chung cư là một xu hướng tất yếu trong cac thành phố lớn, đặc biệt thủ đô Hà Nội.

Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc

Nguồn: CBRE Việt Nam
Giá bất động trên thị trường Hà Nội có mức chênh lệch rõ rệt theo các phân
khúc thị trường.
 61

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường
3.1.2.3. Một số đặc thù của thị trường Bất động sản Hà Nội về phân khúc Chung cư
cao cấp ( CCCC) so với các thành phố khác.
A. Sự khác biệt về nguồn cung:
Do hệ luỵ xấu để lại từ giai đoạn cuối năm 2010- 2013, thị trường bất động sản
cả nước “đóng băng” vì bị tồn kho nhiều do sản phẩm mắc quá nhiều lỗi về quy hoạch,
thiết kế, cơ cấu căn hộ, công năng sử dụng, giá quá cao và lỗ hổng pháp lý.
Tại Hà Nội phân khúc chung cư cao cấp hầu như không có thanh khoản vì rất
nhiều lý lý do cả khách quan và chủ quan đến từ sự khủng hoảng thừa cung- không có
cầu. Trước đó vài năm là giai đoạn thị trường sốt nóng, cứ có người bán là nhiều người
mua vì các phân khúc bất động sản được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách nới lỏng
tiền tệ với nguồn tín dụng ngân hàng cho vay rất dễ dàng. Nhà nhà môi giới Bất động
sản, các ngành nghề dịch vụ thương mại và sản xuất tiêu dùng cũng nhẩy ngang vào
thị trường bất động sản, các công ty sở hữu nguồn vốn của nhà nước trái ngành nghề
cũng nhẩy vào đầu tư kinh doanh bất động sản…dẫn tới nguồn cung quá lớn, giá bị
đẩy lên quá cao mà nguồn cầu không theo kịp dẫn tới vỡ bong bóng vì dư nợ bất động
sản lớn hơn cả vốn chủ sở hữu do khủng hoảng thừa. Hệ thống Ngân hàng phải đối
mặt với tình trạng nợ xấu, đổ vỡ và chịu ảnh hưởng nặng nề từ tình trạng bất động sản
“đóng băng”. Nhiều chủ đầu tư và cá nhân đầu cơ lướt sóng không kịp bán hàng phải
chấp nhận phá sản và liên luỵ tới pháp lý.
Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp là bị ảnh hưởng nhiều nhất trên cả nước
nói chung và tại khu vực Hà Nội nói riêng do một số nguyên nhân sau:
- Giai đoạn thị trường sốt nóng từ năm 2008-2010 thì nhu cầu mua để ở của
khách hàng hầu như không có, chủ yếu phục vụ nhu cầu mua bán sang tay với lực cầu
 62

rất mạnh. Cứ ở đâu có người bán là nhiều người đến mua và sẵn sàng trả giá cao hơn
để mua bằng được. Do tính hấp thụ nhanh chóng của tất cả các sản phẩm sơ cấp thô
mà ít có nhà phát triển bất động sản nào quan tâm tới chất lượng quy hoạch và đầu tư
concept đạt tiêu chuẩn chung cư hạng A ( tương đương khách sạn 4 sao);
- Các sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp chủ yếu được cơ cấu với diện tích lớn
gấp 3-4 lần so với diện tích căn hộ gia đình ( 150-200-250 m2 trở lên) nhằm mục đích
bán xỉ nhanh gọn hết dự án.
- Nhà đầu tư không quan tâm đến chất lượng chuyên nghiệp thiết kế kém; chủ
yếu đặt hàng vẽ nhanh nhất bộ hồ sơ thiết kế cơ sở ( mặt bằng, mặt cắt ngang, mặt cắt
dọc và bản vẽ 3D) để xin thủ tục phê duyệt dự án. Không quan tâm nhiều đến các yếu
tố vật lý như: hệ số thông gió, chiếu sáng tự nhiên, chiếu sáng và nhiệt độ sinh học,
các trang thiết bị về cấp thoát nước, pccc rẻ tiền mau hỏng với tiêu chí giảm chi nhất
có thể.
- Không quan tâm tới yếu tố tiện lợi sử dụng hàng ngày của căn hộ cao cấp như:
Phân khu các chức năng sử dụng trong căn hộ khép kín như: Phòng ngủ, phòng
khách , nơi phơi phóng giặt giũ, khu vệ sinh và giao thông nội bộ bất hợp lý. Khu sinh
hoạt cộng đồng chật hẹp, thiếu khu vui chơi giải trí, thư giãn; thiếu cây xanh bóng mát
và thảm xanh, mặt nước, thiếu kết nối cơ sở kỹ thuật hạ tầng với hệ thống thoát nước
và giao thông công cộng, thiếu dịch vụ thu gom vận chuyện rác thải, thiếu các dịch vụ
chăm sóc sức khoẻ, mẫu giáo, giáo dục và kết nối cộng đồng…
- Nhiều dự án tự Chủ đầu tư gắn mác, tự nâng hạng chung cư cao cấp khi quảng
cáo bán hàng nhưng thực tế còn thiếu rất nhiều yếu tố về cơ sở vật chất , hình thức,
kiểu dáng, cơ cấu căn hộ, lỗi thoát hiểm, các trang thiết bị cứu hộ cứu nạn, chất lượng
dịch vụ nghiệp dư, bất ổn với mô hình Ban quản trị nhà chung cư quá phức tạp…
- Giá bán và nhiều loại phí dịch vụ quá cao không tương xứng giữa giá trị sử
dụng, giá trị thương mại.
- Nhiều dự án khách hàng đã trả hết tiền nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng hay
sổ đỏ. Chất lượng nguồn nước sinh hoạt dơ bẩn không đạt tiêu chuẩn theo qui định…
- Từ nhu cầu hưởng thụ của khách hàng thuộc giới thượng lưu đã tác động
mạnh tới chiến lược đầu tư phân khúc nhà ở hạng sang này của những chủ đầu tư có
tên tuổi như: Văn Phú – Invest với dự án Grandeur Palace Giảng Võ; Ecopark có biệt
thự đảo Ecopark Grand; Tân Hoàng Minh có D’. Palais Louis; Lancaster (Ba Đình),
Indochina Plaza (Cầu Giấy); The Island hay Tập đoàn GFS với dự án Five Star West
Lake với giá từ 8,5 tỷ đồng đến 44 tỷ đồng mỗi căn hộ.
 63

- Xu hướng xã hội càng phát triển thì giá bất động sản nói chung và phân khúc
CCCC nói riêng đa số đều thay đổi thang bậc giá trị sử dụng và giá thương mại theo
thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng và thu nhập của con người trong
xã hội theo hàm thời gian; nhưng cũng có những dự án giữ giá hay giảm giá tuỳ từng
dự án, ví dụ như: tại quận Ba Đình, giá chào bán khởi điểm bao gồm VAT của dự án
Lancaster giá chào bán năm 2011 là từ khoảng 43 triệu đồng/m2 (tính theo tỷ giá USD
năm 2011), đến năm 2019, giá đã tăng từ 70 – dưới 100 triệu đồng/m2. Tại quận Tây
Hồ, Golden Westlake có giá khởi điểm năm 2007 là 35- 48 triệu đồng/m2. Mười năm
sau, giá giao dịch là 45-75 triệu đồng/m2. Năm 2009, Indochina Plaza ở quận Cầu
Giấy có giá bán 35-47 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá tăng lên 45-57 triệu đồng/m2.
Dự án Hanoi Aqua Central giá năm 2017 là 53-100 triệu đồng/m2, giá giao dịch hiện
tại là 53-100 triệu đồng/m2. Dự án Vinhomes Metroplolis vào năm 2017 giá từ là 70-
99 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá bán vẫn giữ nguyên là 70-99 triệu đồng/m2.
B. Nguồn cầu có những đặc điểm khác biệt trong bối cảnh nghiên cứu như sau:
Giai đoạn từ 2008-2010: Giai đoạn này thị trường bất động sản tăng trưởng
nóng cực đỉnh. Thiếu nguồn cung. Cứ lọt ra thị trường thông tin về Chủ đầu tư nào
đang làm thủ tục “chạy dự án A, B, C…” là xuất hiện nhiều đầu mối tìm cách tiếp cận
xin được đặt cọc trước một vài sàn hay cả dự án. Thị trường lúc đó chủ yếu phổ biến
cách thức giao dịch mua bán viết giấy tay với nhau và hứa hẹn sẽ nhận sản phẩm sẽ
hình thành trong tương lai. Đối tượng khách hàng hầu như không có nhu cầu mua để ở
mà chủ yếu bán chênh, môi giới, lướt sóng đầu cơ. Nguồn cầu là những khách hàng
lẫn lộn cả người có nhiều tài chính lẫn nhóm người dám thế chấp gia sản để vay ngân
hàng mua bán lướt sóng phân khúc CCCC có biên lợi nhuận cao này.
Giai đoạn từ năm 2011-2014: giai đoạn này thị trường đóng băng kéo dài đã để
lại hệ luỵ tổn thất nặng nề cho tất cả các chủ thể tham gia vào lĩnh vực Bất động sản
như: Chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, nhà mua buôn, các công ty nhà nước trái ngành
nghề, các nhà đầu cơ trong và ngoài nước, các nhà môi giới và dân nghiệp dư cầm cố
thế chấp sổ đỏ nhà mình để mua bán CCCC; các nhà cung cấp thiết bị, vật liệu xây
dựng, giao thông vận tải, logistic…Đặc biệt là hệ thống tài chính ngân hàng bị tổn thất
nặng do các chủ đầu tư phá sản vỡ nợ. Nhiều ngân hàng bị xoá sổ phải bán lại cho nhà
nước với giá 0 đồng. Nhiều dự án chung cư cao cấp bị tồn kho chôn vốn của ngân
hàng…nguồn cầu giai đoạn này hầu như không có.
Giai đoạn từ năm 2016- 2020: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi
tăng trưởng về mọi phân khúc nhà ở so với mười năm về trước. Sau nhiều biến cố
thăng trầm đã để lại nhiều bài học cho thị trường bất động sản non trẻ của nước nhà.
 64

Nhiều bài học đắt giá về uy tín, thương hiệu, tài chính, lỗ hổng pháp lý cũng như về
Tâm Linh đã tác động sâu sắc đến mọi thành phần tham gia vào thị trường bất động
sản. Giai đoạn hậu khủng hoảng này, nguồn cầu là một bộ phận khách hàng thượng
lưu có nhu cầu sống ở những chung cư hạng sang cao cấp để cải thiện chất lượng về
nơi ở ( nhu cầu thật). Khách chấp nhận giá mua CCCC cao nhất thị trường kèm theo
những điều kiện khắt khe như: sản phẩm phải mang lại cho khách hàng cảm xúc tự hào
hãnh diện về nơi ở, thoả mãn cảm nhận về sự sang trọng, đẳng cấp đỉnh cao về vị thế
không gian sống; độc đáo về cấp độ khoa học về quy hoạch và tinh tế thiết kế; vật liệu
hoàn thiện và tiện ích đắt tiền; đầy đủ các tiện ích, chất lượng vận hành quản lý cùng
và dịch vụ đạt tiêu chuẩn tương đương như khách sạn 5 sao.

D- Xu hướng của thị trường CCCC ở Việt Nam và Hà Nội giai đoạn tới
(xu hướng về cung và về cầu và giá giao dịch)
Xã hội càng phát triển thì phân khúc khách hàng giầu có ngày càng tăng và nhu
cầu hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao; đẳng cấp của phân khúc khách hàng thượng lưu
khó tính ngày càng đòi hỏi các chủ đầu tư/ các nhà phát triển bất động sản/ nhà
sản xuất vật liệu hoàn thiện/ trang thiết bị/ đơn vị quản lý toà nhà / nhà cung cấp các
dịch vụ và cơ quan quản lý nhà nước phải điều chỉnh kế hoạch tài chính ưu tiên cho
những danh mục đầu tư nâng cao chất lượng sống như: Môi trường sống trong lành,
giảm tải tối đa tiếng ồn, ách tắc giao thông, giảm thời gian phải chờ đợi lấy xe và đi
thang máy ngay tại nơi họ ở. Nơi có nhiều cảnh quan thiên nhiên, cây xanh, thảm xanh
và mặt nước; đầy đủ các tiện ích với giá cả phù hợp với thu nhập của khách hàng; mật
độ xây dựng thấp; hạn chế quy mô về số lượng căn hộ trong toà nhà; số lượng căn hộ/
mặt bằng sàn dưới 12 căn; số lượng thang máy từ trên 8 thang trở lên với tốc độ cao.
Số lượng nhân viên phục vụ/ số lượng cư dân tương xứng để đảm bảo chất lượng vệ
sinh dịch vụ hàng ngày.
Ngày càng có nhiều chủ doanh nghiệp lớn, những người nổi tiếng họ không ở
biệt thự mà chọn sống ở các tòa chung cư cao cấp vì nhu cầu an ninh và sự riêng tư.
Khách hàng giầu có ngày càng quan tâm tới những dự án CCCC nào sang trọng,
càng ít cư dân mà đảm bảo được các vấn đề giao thông nội bộ, an toàn, thoát nạn nhanh
nhất khi có biến cố xảy ra. Tiêu chí giá trị mới của CCCC khi áp dụng các thành tựu về
công nghệ 4.0, ứng dụng trí tuệ nhân tạo thông minh cho các công năng sử dụng, các tiện
ích và chất lượng quản lý dịch vụ tạo nên sự khác biệt về đẳng cấp CCCC;
Dự báo trong 5 năm tới không có nhiều dự án CCCC có hàng bán ra thị trường
do quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều biến động nhân sự nhạy cảm về chính trị trước
 65

thềm đại hội trung ương đảng lần thứ XI nên ít có dự án được phê duyệt; số lượng
khách hàng thượng lưu ngày càng tăng; xu hướng ưu tiên cho yếu tố an toàn và môi
trường sống đẳng cấp cấp như khách sạn 5 sao nhưng đảm bảo sự riêng tư tại các dự
án CCCC ngày càng lớn; giá giao dịch dự báo sẽ được tăng lên trên dưới 100 triệu/m2.
3.1.2.4. Khái quát một số yếu tố nổi trội của phân khúc chung cư cao cấp
a- Giá bán cao nhất so với các phân khúc chung cư thương mại;
b- Đầy đủ nhất các tiện ích nội khu và các công trình công ích xung quanh;
c- Chất lượng cảnh quan nhân tạo và môi trường sống đẳng cấp;
d- Chất lượng dịch vụ và đơn vị quản lý toà nhà có uy tín;
đ- Vị thế của toà nhà và căn hộ có nhiều giá trị ẩn làm gia tăng giá trị và giá cả;
e- Khách hàng thuộc phân khúc khá giả;
Đặc tính một số chung cư điển hình trên địa bàn Hà Nội được mô tả ở Phụ lục số 02
3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn
thành phố Hà Nội
3.1.3.1. Yếu tố sản phẩm
Nhiều dự án chung cư không đạt chuẩn cao cấp nhưng vẫn được CĐT gắn tên
xưng danh mỹ miều nhằm đánh lừa khách hàng. Nhiều chung cư cao cấp dư thừa căn
hộ có diện tích lớn hơn 100m2 và thiếu các căn hộ trên có diện tích trên dưới 70m2.
Nhiều khách chấp nhận mức giá mua rất cao để hưởng thụ chất lượng nơi đáng sống-
nhưng sản phẩm không đảm bảo các tiêu chí “cao cấp”, tắc nghẽn giao thông nội bộ
ngay tại sảnh chờ thang máy và cổng ra vào tầng hầm gửi xe, tiếng động, khói bụi
vượt xa các tiêu chuẩn cho phép, thu gom rác và lau sàn vào giờ tan tầm gây phản
cảm… nên đã tác động tiêu cực đến niềm tin và tính thanh khoản BĐS trên thị trường
và gây thiệt hại cho khách hàng cũng như các bên liên quan.
Vì hệ thống nhân sự của CĐT không chuyên nghiệp dẫn tới tình trạng chung là
dự án thường bị kéo dài thời gian chuẩn bị các thủ tục pháp lý, hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ
pháp lý…kéo dài thời điểm khởi công, tiềm ẩn nhiều lỗ hổng pháp hay yếu tố kỹ thuật.
Bất cứ lỗi vi phạm pháp luật nào cũng có thể dẫn đến dự án bị tạm dừng, CĐT bị xử
phạt, phải thay đổi thiết kế…dẫn đến tăng chi phí sẽ làm ảnh hưởng đến giá thành đầu
vào và giá bán ra.
Phương pháp thi công theo phương cách truyền thống thường được các đơn vị
Tư vấn thiết kế định hướng tham mưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sử dụng
công nghệ xây dựng mới. Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kết
cấu cột và dầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thành
nhiều dầm đan xen nên ảnh hưởng tới không gian thông thủy, thu hẹp diện tích sử
 66

dụng chung và sử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán. Cách xây dựng truyền thống sẽ
mang lại cho CĐT cảm giác an toàn, nhưng lại làm gia tăng tổng trọng công trình lên
nền đất. Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấu chịu lực cho
công trình, ví dụ như tăng chi phí cho giải pháp kỹ thuật phần ngầm đối với nền móng
như hệ cọc ( cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiết diện của hệ
móng chịu lực ( móng băng/ móng bè/ móng đơn), tăng bề dày tường vây bê tông cốt
thép, tăng chi phí chống thấm, tăng hệ số chất lượng và kích cỡ hệ thống ống thoát
nước, cấp nước, xử lý ánh sáng nhân tạo, thông gió tản nhiệt..) và tăng kích thước số
học và mắc bê tông cho khung dầm-cột và sàn. Từ thực tế cho thấy, các công trình xây
dựng bằng phương pháp truyền thống nhiều dầm và cột đều tăng khối lượng/ tài chính
và hiệu quả kinh tế thấp hơn từ 10-15% so với phương pháp thi công áp dụng công
nghệ xây dựng tiên tiến. Hệ lụy là làm tăng thêm thời gian thi công và hoàn thiện công
trình, ảnh hưởng tới tiến độ bán hàng và giá bán.
Do chưa có nhiều CĐT quan tâm đầu tư một số công nghệ cao lắp đặt cho tòa
nhà. nên đã xảy ra nhiều hệ lụy nguy hại tới sinh hoạt và an toàn của người dân; tiêu
thụ nhiều điện năng, các thiết bị mau hỏng nhanh bảo dưỡng thay thế…vv;
3.1.3.2. Yếu tố vị trí
a- Vị trí BĐS là hình chiếu bằng từ lát cắt giả định một mặt phẳng nằm ngang
song song với mặt đất thể hiện hình dáng, chu vi, hình khối, diện tích BĐS trên đất
và kết nối với địa xã hội khu vực liền kề. Vị trí của mảnh đất/ khu đất và khối tài sản
trên đất thể hiện vị thế xã hội và tùy thuộc tính pháp lý để xác định mức giá mặt bằng
khu vực.
Vị trí BĐS là giá trị hữu hình ; Vị trí BĐS chỉ là giá trị thô. Vị trí BĐS là giá trị
sơ cấp. …Vì thế nên yếu tố Vị trí BĐS chưa hội tụ đủ các yếu tố có giá trị và giá cả là
số một để thẩm định giá về BĐS. Hiện nay các cơ quan quản lý nhà nước, cá nhân, tổ
chức, ban ngành, các doanh nghiệp, các tư liệu và tài liệu quốc tế, các giáo án giảng
dạy trong các trường đại học trong và ngoài nước, các bộ luật, công thức tính thẩm
định giá, áp thuế cho các sản phẩm BĐS, áp thuế cho thuê đất, đấu giá đất, đấu giá tài
sản, giao đất, giao tài sản, góp vốn bằng đất, góp vốn bằng tài sản…đều căn cứ vào
yếu tố VỊ TRÍ BĐS làm cơ sở để thẩm định GIÁ BĐS, làm cơ sở tham chiếu pháp lý
cho các giao dịch về kinh tế, thương mại, chính trị, an ninh quốc phòng.
b- Vị thế BĐS là 1/giá trị tinh ; 2/ là giá trị thứ cấp ; 3/ là giá trị cốt lõi tích hợp
cả hữu hình và vô hình; Yếu tố Vị thế BĐS quyết định giá trị sử dụng, giá trị thương
mại, giá cả và linh hồn của BĐS
 67

c- Yếu tố Tâm lý xã hội :rất quan trọng tới tâm lý khách hàng khi quyết định
mua tài sản có giá trị lớn như là nhà cửa hay xe cộ. Yếu tố tín ngưỡng tâm linh vốn
ngấm sâu trong tiềm thức mỗi người Việt Nam từ bao đời nay. Trạng thái cảm xúc của
từng thành viên trong gia đình hay tổ chức luôn ảnh hưởng lớn đến quyết định mua/
thuê hay không mua/ thuê BĐS nói chung và căn hộ chung cư cao cấp nói riêng. Đa số
khách hàng đều giống nhau về tâm lý cầu may và ao ước được ở sinh sống nơi có
nhiều đặc điểm địa lý và môi trường có phong thủy tốt như là: khu vực sinh sống cao
ráo, hướng nhà, cảnh quan môi trường thoáng mát đẹp, vườn cây hoa trái, mặt nước,
đình chùa, nhà thờ… đức tin may rủi mọi lúc, mọi nơi, diễn ra từ sáng khi ngủ dậy đến
khi trở về nhà đêm khuya.
Trong cuộc sống vẫn tồn tại và phát sinh nhiều chuyện khó giải thích bằng khoa
học và triết học duy vật. Con người vẫn thường bị chi phối bởi đức tin vào tâm linh khi
gặp may rủi trong cuộc sống. Dẫn tới nhiều dự án đã hoàn thành, đang sử dụng nhưng
vẫn bị đập phá làm đi sửa lại một vài hạng mục nào đó, thậm chí dự án còn phải xoay
ngược vị thế, đảo vị trí cổng chính, làm thêm đường phụ, thêm hồ nước, phát sinh
nhiều hạng mục tâm linh…dẫn tới làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian hoàn
thành công trình…
Những căn hộ trong tòa nhà có cửa sổ trung tâm hay cửa chính bị hướng tuyến
con đường đâm vào;/ toàn bộ số căn hộ trên tầng số 13 theo duy tâm ít người muốn ở;/
những căn hộ thiếu ánh sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên;/ những căn hộ có view
nhìn ra nghĩa địa, bãi rác../những căn hộ bị tháp truyền thông, cây to hay cột điện chắn
ngang tầm nhìn/ những căn hộ nằm sát đường điện cao thế/ toàn bộ căn hộ áp nóc/
những căn hộ có diện tích lớn từ trên 200 m2 trở lên/ những căn hộ giáp với công trình
liền kề là xưởng cơ khí, cơ sở chế tạo máy, động cơ, khu đặt máy phát điện, hệ thống
dàn nóng lạnh,những căn hộ cuối hướng gió bị ảnh hưởng bởi mùi khói cơ sở sản xuất
hóa chất, mùi xú uế từ kênh ngòi ô nhiễm từ nhà máy xi măng hay từ lò thiêu xác…sẽ
khó bán hoặc giá bán sẽ phải giảm rất sâu so với các căn hộ có vị thế đẹp.
3.1.3.3. Yếu tố môi trường cảnh quan
Chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố môi trường tự nhiên về
địa lý ( nguồn nước, lượng mưa, sức gió, dòng chảy, địa hình, địa thế, địa chất, động
đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) và môi trường xã hội học như:
mật độ dân cư khu vực giáp ranh tòa nhà, số lượng dân cư trong tòa nhà, trình độ dân
trí, các cơ quan ban ngành, tổ chức xã hội, làng nghề, số tiền đóng góp thuế tại địa
phương cho trung ương, ngành nghề nào/ lĩnh vực kinh doanh nào đóng góp nhiều
thuế cho địa phương/ các tổ chức tôn giáo xung quanh nơi. Nhiều khu chung cư khi
 68

khách về sinh sống thì không thể ở được môi trường không tốt. Điều này có ảnh hưởng
lớn đến sự thu hút khách hàng và giá bán CCCC,
Cảm giác yên bình muốn sống gần gũi với thiên nhiên luôn là danh mục có
trọng số ưu tiên đầu tư về cây xanh và cảnh quan cho hết thảy mọi công trình và
chung cư cao cấp - yếu tố cây xanh, mảng xanh, hồ nước và cảnh quan nghệ thuật luôn
là linh hồn sống đối trọng với khối công trình bê tông cốt thép và mang lại cho con
người sinh khí tự nhiên. Nhiều công trình nhà ở thiếu mảng xanh thiên nhiên, thiếu
vườn hoa, công viên và thảm cỏ, thiếu bóng mát cây xanh, thiếu tán lá phủ lớn và hồ
nước điều hòa đã gây bức bối tâm lý khó chịu cho con người, làm tổn hại tới tinh thần
và không tương xứng với giá mua nơi ở phân khúc cao cấp.
3.1.3.4. Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư
Đa số các đơn vị quản lý tòa nhà và cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chung cư
không có đủ số lượng lao động có tay nghề được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp
như ở phân khúc CCCC. Các doanh nghiệp quản lý và cung cấp dịch vụ thường hoạt
động vài năm nên ít kinh nghiệm và không phản ảnh đúng chất lượng dịch vụ thật của
sản phẩm như chủ đầu tư cam kết. Nhiều tòa nhà gắn mác là chung cư cao cấp nhưng
chất lượng dịch vụ không tương xứng.
Chủ dự án thường không bàn giao các bản vẽ hoàn công cho Ban quản trị do
dân bầu, cho nên đa số Ban quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ không nắm
được các bản vẽ hoàn công của tòa nhà để có kế hoạch bảo dưỡng và bảo hành hệ
thống điện cơ, nên tuổi thọ hệ thống thiết bị M & E nhanh hỏng và hay bị sự cố. Đặc
biệt hệ thống cứu hỏa pccc và lượng nước dự trữ không đảm bảo tính sẵn sàng chiến
đấu khi xảy ra hỏa hoạn đã gây ảnh hưởng xấu tới chất lượng sống của khách hàng. Sự
biến động nhân sự trong nội các Ban quản trị rất cao vì sau vài năm những gia đình có
thu nhập khá lại chuyển đi nơi khác; các thành viên trong Ban quản trị thường chênh
lệch khá lớn về về độ tuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội, trình độ văn hóa và mục đích
tham gia ban quản trị, do vậy thường xảy ra xung đột giữa các thành viên trong Ban
quản trị với nhau/ xung đột giữa ban quản trị và cư dân/ xung đột giữa ban quản trị và
CĐT và xung đột giữa Ban quản trị và các cơ quan quản lý nhà nước…
3.1.3.4. Yếu tố nhân khẩu
Mật độ dân số hiện hữu và dự kiến tốc độ tăng dân số xung quanh khu vực đầu
tư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyết
định số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ, qui mô dự án, các tiện ích đi kèm, cơ chế ưu đãi
lãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu. Nhiều CĐT không
nghiên cứu kỹ các số liệu về dân cư và phân khúc nhóm khách hàng quan tâm tới dự
 69

án nên có khá nhiều dự án CCCC hiện vẫn đang bị tồn kho do lệch pha cung-cầu, ít
khách hàng quan tâm; có nhiều nguồn cung giống nhau về phân khúc CCCC mở bán
cùng thời điểm trên thị trường, số lượng khách mua để ở thật không nhiều, mức giá
quá cao so với mặt bằng thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu sinh sống ở khu vực
dựán tọa lạc…dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởng
đến cơ hội mua đi bán lại của những khách hàng mua lần đầu mở bán;
Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng của việc mua thông
tin nghiên cứu xã hội khu vực dự án phục vụ giai đoạn đầu nghiên cứu dự án tiền khả
thi. Vì vậy chất lượng thông tin khảo sát thường chủ quan, ít mẫu phiến diện, yếu,
thiếu theo kiểu “thống kê” nên không chính xác, do đó đã có nhiều hệ lụy khi CĐT
quyết định lượng hàng cung quá lớn so với lượng cầu, sai lệch phân khúc hàng hiện có
và nhu cầu khách hàng, giá quá cao hoặc quá thấp, thay đổi chính sách
3.1.3.5. Yếu tố năng lực chủ đầu tư
CĐT có tài chính và nhiều mối quan hệ nên thường bị bẫy cảm xúc đề cao ý
tưởng của mình quá mới lạ và hoành tráng; CĐT các dự án BĐS thường có hệ thống
nhân sự thiên về quản lý tài chính và quản lý kỹ thuật để thực hiện đầu tư xây dựng. Vì
vậy uy tín/ thương hiệu/ kinh nghiệm/ sức mạnh tài chính/quản trị nhân sự /ứng xử với
các nhà thầu/ đối tác/ các mối quan hệ của CĐT sẽ rất lớn tới giá bán.
Nếu hệ thống lãnh đạo và chuyên viên có nhiều kinh nghiệm và chiều dày trải
nghiệm sẽ vững vàng kiên định với định hướng phát triển dự án. Nhưng nếu CĐT ít
kinh nghiệm/ ỷ cậy vị thế là CĐT nên coi thường có thái độ bảo thủ, coi thường các
chuyên gia tư vấn, coi thường nhà thầu, coi thường chuyên viên, yếu về tài chính, coi
thường quan chức nhỏ địa phương và các hộ dân xung quanh…thì CĐT sẽ gánh chịu
rất nhiều tổn thất về tiền mặt, người tài giỏi ra, bị kiện tụng vướng vòng lao lý,
Nếu CĐT có tiềm lực tài chính mạnh nhưng ít kinh nghiệm đầu tư thì thường bị
tác động tâm lý vào một vài mối quan hệ nên người có quyền quyết định đầu tư
thường qúa tự tin/ bị bẫy cảm xúc/ lạc quan thái quá hay bị định hướng đầu tư dự án
theo ý muốn chủ quan của người có ảnh hưởng được CĐT nhờ. Hệ lụy là: dự án thiếu
nhiều thông tin cập nhật mới nhất về quy hoạch; Đơn vị Tư vấn thiết kế không chuyên
nghiệp- thường là mối quan hệ của NGƯỜI được nhờ vả; dự án bất hợp lý về công
năng sử dụng và không phù hợp về kinh doanh thương mại, dịch vụ, phát sinh nhiều,
phải đập đi làm lại nhiều lần, chi phí phát sinh lớn, ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm.
CĐT gặp nhiều rủi ro khi bản vẽ kỹ thuật và thực tế thi công sai khác lớn về
thông số kỹ thuật sẽ ảnh hưởng tới tiền mặt/ pháp lý nếu xảy ra tai nạn đổ sập công
trình hay tổn thất sức khỏe tín mạng người lao động, mất uy tín của CĐT, chậm thời
gian bàn giao nhà và sai khác về diện tích thông thủy/ diện tích đo từ tim tường tới tim
 70

tường/ diện tích sử dụng chung và riêng sẽ giảm niềm tin của cộng đồng vì vi phạm
hợp đồng đã ký với khách hàng ….
Chiến lược truyền thông và bán hàng đòi hỏi lượng kiến thức chuyên môn khác
hẳn kiến thức quản lý tài chính và kỹ thuật đầu tư xây dựng của CĐT. Do vậy, nhiều
bất đồng giữa CĐT-sàn phân phối và đơn vị truyền thông vênh nhau về quan điểm
truyền thông/ chiến lược truyền thông và nội dung truyền thông…nên chi phí truyền
thông rất lớn nhưng hiệu quả lan tỏa thu hút khách hàng tiềm năng kém vì kết quả
truyền thông không chạm tới cảm xúc của khách hàng.
Trên thực tế, định hướng truyền thông không xác định rõ ràng nhân tố nào là
quan trọng thứ yếu, chiến lược truyền thông lẫn lộn ưu tiên cho sản phẩm BĐS là số
một ? hay ưu tiên cho dự án là số một? hay cho thương hiệu CĐT là số một ? hay cho
khách hàng là số một ? hay ưu tiên số một cho PR địa danh khu vực ? Đã có nhiều
nhầm lẫn chiến lược truyền thông ưu tiên số một cho quảng cáo ? hay số một cho
Marketing ? hay số một cho Tư vấn sale ? ưu tiên số một cho PR ? Có tổ chức mở bán
thử? hay tổ chức giới thiệu dự án ? hay tổ chức xin ý kiến tham mưu đóng góp của
khách hàng VIP ? hay chỉ tổ chức buổi show diễn ca nhạc thời trang ? Đăng tin TV/
Youtube /facebook /zalo/ viber/ phát tờ rơi/ băng rôn/ diễu hành…
3.1.3.6. Yếu tố giá bán của CĐT khi mở bán lần đầu tiên
Nhiều CĐT tự tổ chức bán hàng hay hợp tác với cá nhân là người quen ở sàn
BĐS nào đó- và sàn này là nghiệp dư không có nhiều kinh nghiệm/ sàn chuyên nghiệp
nhưng không phù hợp với cơ cấu sản phẩm và địa phương/ không có duyên với phân
khúc BĐS đặc thù. Quy trình thu thập thông tin không bài bản, chiến thuật bán test thử
ở phạm vị hẹp và số lượng mẫu ít, bẫy cảm xúc của nhân tố truyền thông và người có
quyền lực cao nhất bị nhiễu thông tin nên mức giá bán lần đầu tiên từ CĐT đã ở mức
quá cao so với mặt bằng giá trên thị trường khiến lượng hàng tồn đọng nhiều bởi các
đại lý/ sàn BĐS không còn biên độ lợi nhuận hấp dẫn để hợp tác phân phối nữa. Các
đợt mở bán tiếp theo thường điều chỉnh mức giá được giảm xuống thấp nên lại bị
khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp lần đầu bị mua giá cao đòi bồi thường hoặc bù lại
mức giá chênh khiến CĐT càng khó bán nên thua lỗ.
3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
3.2.1. Nghiên cứu định tính
3.2.1.1. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu định tính
Mô hình nghiên cứu và các thang đo tham khảo từ các nghiên cứu ở nước ngoài
cần được xem xét, nghiên cứu để điều chỉnh, bổ sung nhằm đảm bảo tính phù hợp với
 71

bối cảnh nghiên cứu của Việt Nam trước khi nghiên cứu định lượng. Do sự khác nhau
về đối tượng được phỏng vấn, bộ thang đo được xây dựng trong các nghiên cứu đã
thực hiện tại nước ngoài chưa chắc đã phù hợp với đối tượng điều tra tại địa bàn
nghiên cứu. Từ đó, luận án sử dụng nghiên cứu định tính với kỹ thuật thảo luận nhóm
nhằm hoàn thiện mô hình nghiên cứu và phát triển thang đo.
Ngoài ra, qua thảo luận nhóm cũng giúp tác giả xác định xem các nhà đầu tư có
hiểu rõ và đúng ý nghĩa và ngôn ngữ sử dụng trong phiếu điều tra không, để từ đó tác
giả có sự điều chỉnh nội dung điều tra cho phù hợp với đối tượng điều tra.
Đối tượng tham gia thảo luận nhóm gồm các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS,
các nhà quản lý sàn giao dịch BĐS, chuyên gia BĐS làm việc tại các cơ quan quản lý
về BĐS…

3.2.1.2. Phương pháp chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng

Hầu hết các mẫu trong nghiên cứu định tính đều không phải là lấy mẫu xác suất
mà là lấy mẫu phi xác suất (Kayat, 2000). Đối với nghiên cứu định tính, mẫu có xu
hướng có mục đích chứ không phải ngẫu nhiên.
Luận án áp dụng việc lấy mẫu có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn chuyên
gia và thảo luận nhóm. Trong phương pháp lấy mẫu có chủ đích, cỡ mẫu thích hợp cho
nghiên cứu là cỡ mẫu có thể trả lời đầy đủ các câu hỏi nghiên cứu (Ramchander, 2004).
Nghiên cứu áp dụng kỹ thuật thảo luận nhóm trong nghiên cứu định tính với
các bước tiến hành như sau:
Bước 1: Dựa trên những thông tin về các nhà quản lý liên quan đến đầu tư và
kinh doanh BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn Hà Nội, tác giả tiến
hành lựa chọn kỹ càng đối tượng tham gia thảo luận nhóm và cung cấp cho họ những
quan điểm và thông tin dưới các góc độ khác nhau có liên quan đến chủ đề nghiên cứu.
Bước 2: Tiến hành thảo luận nhóm lần 1. Đầu tiên, tác giả nêu mục đích và
những chủ đề cần thảo luận liên quan đến các nhân tố có thể ảnh hưởng đến giá bán
căn hộ. Tiếp đến, các đối tượng tham gia nói ra những nhân tố có thể có ảnh hưởng
đến giá bán BĐS, cụ thể là giá bán căn hộ CCCC. Sau đó, tác giả nêu ra những yếu
tố ảnh hưởng khác mà đối tượng phỏng vấn có thể sẽ quan tâm nhưng chưa được họ
nhắc đến.
Cuộc thảo luận nhóm được tiến hành tại không gian riêng với nội dung được
chuẩn bị từ trước. Thời gian thảo luận kéo dài hơn ba tiếng. Căn cứ trên kết quả của
hội thảo nhóm, tác giả tiến hành tổng hợp để điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất
 72

và cũng điều chỉnh thang đo nháp 1 của các biến cho phù hợp và làm cơ sở cho thiết
kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức.
Bước 3: Tiến hành thảo luận nhóm lần 2. Qua thảo luận nhóm lần 1 đã điều
chỉnh mô hình nghiên cứu dự kiến và các biến quan sát của các nhân tố trong thang
đo nháp 1 của luận án, tác giả tiếp tục tiến hành thảo luận nhóm với đối tượng thảo
luận nhằm kiểm tra mức độ rõ ràng của các biến quan sát, loại bỏ bớt hoặc điều
chỉnh một số ý ít khi được nhắc đến. Qua đó sẽ giúp tác giả hiệu chỉnh ngôn ngữ
trong các biến quan sát cho phù hợp, từ đó phát triển thang đo các biến trước khi tiến
hành nghiên cứu định lượng.
Bước 4: Thu thập và xử lý thông tin. Toàn bộ thông tin thu thập được trong
cuộc phỏng vấn sâu và phỏng vấn nhóm tập trung với đối tượng điều tra được tác giả
ghi chép cẩn thận, đầy đủ, lưu giữ và mã hóa trong máy tính nhằm phục vụ mục tiêu
nghiên cứu.
Sau khi có nội dung các cuộc phỏng vấn, tác giả sử dụng phương pháp phân
tích từ vựng học (Lexicology) để tiến hành phân tích. Công cụ phân tích này cho phép
tác giả xác định được ; 1/ Các nhân tố có khả năng ảnh hưởng đến giá căn hộ CCCC
trên địa bàn Hà Nội; 2/ Mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố ảnh hưởng đối với
giá cả căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội.

3.2.1.3. Nội dung phỏng vấn nhóm tập trung

(1) Giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu và mô hình nghiên cứu dự kiến của
luận án.
(2) Các câu hỏi mở về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung
cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội.
(3) Đưa ra nhận định về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung
cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội trong mô hình nghiên cứu dự kiến.
(4) Đưa ra các câu hỏi mở liên quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý
kiến của các đối tượng phỏng vấn.
(5) Nhận định về thang đo nháp 1 của luận án.
- Thảo luận nhóm tập trung vào các nội dung sau:
(1) Giới thiệu về đề tài nghiên cứu, mô hình nghiên cứu trước khi điều chỉnh và
mô hình nghiên cứu đã điều chỉnh sau nghiên cứu định tính.
 73

(2) Giới thiệu về thang đo các biến trước khi điều chỉnh và sau khi điều chỉnh
theo kết quả phỏng vấn sâu.
(3) Xin ý kiến về mức độ rõ ràng, phù hợp với bối cảnh nghiên cứu của tập hợp

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng

3.2.2.1. Mẫu nghiên cứu
Có nhiều phương pháp lấy mẫu, đối với hàng tiêu dùng, số lượng khách hàng
lớn, sẽ áp dụng công thức khi chọn mẫu ngẫu nhiên. Phương pháp phân bổ mẫu này
vừa chú ý đến 2 yếu tố: quy mô tổ và tính chất biến động của chỉ tiêu nghiên cứu.
Cách phân bổ mẫu tối ưu Neyman cho ta sai số nhỏ nhất. Ngoài ra, trong thực tiễn
công tác thống kê của các nước, cũng như của nước ta các nhà chọn mẫu học đưa ra
một số phương pháp phân bổ mẫu khác nhau.
Cũng như cỡ mẫu, việc phân bổ mẫu cho các bộ phận chỉ dựa vào mấy yếu tố sau:
k

∑N i
- Quy mô từng bộ phận trong tổng thể (Ni) với N = i=1 ;
- Tính chất phức tạp của chỉ tiêu nghiên cứu trong từng bộ phận được đo bằng
độ lệch chuẩn hay phương sai ( σi ; i= 1,2,3,kk)
Phân bổ tối ưu Neyman có sử dụng cả 2 yếu tố (quy mô và tính chất của chỉ tiêu
nghiên cứu) được tính theo công thức
nσ iNi
Ni = ∑ σ i Ni (2)
Trong luận án, vì là chọn mẫu có chủ đích nên không cần áp dụng công thức
trên. Có thể sử dụng tiếp cận khác, cũng của Neyman: số các biến/ thang đo x 5. Đó
cũng là phương pháp lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong
& Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009).

Các phiếu điều tra được điều tra bằng cách gửi tới các tổ chức, các cá nhân liên
quan (có sử dụng quy tắc ẩn danh người trả lời để đảm bảo các nguyên tắc đạo đức nghiên
cứu) để điều tra. Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, sàn phân phối BĐS, chủ
sở hữu quyền thuê nhà, người sử dụng bất động sản, nhà quản trị, các nhà quản lý, người
thuê nhà, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… trên địa bàn Hà
Nội. Họ cũng có những cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán căn hộ CCCC.

Thời gian thực hiện trong các năm 2018, 2019. Dữ liệu sẽ được nhập trên file
excel làm sạch trước khi tiến hành phân tích bằng phần mềm SPSS 22.0 và AMOS.
 74

3.2.2.2. Phân tích dữ liệu

Thống kê mô tả
Mẫu thu thập được sẽ tiến hành phân tích bằng thống kê mô tả theo các dấu
hiệu phân biệt mẫu đã thiết kế.
Kiểm định sự tin cậy các khái niệm nghiên cứu
Các khái niệm nghiên cứu được đánh giá bằng các biến quan sát khác nhau sẽ
được kiểm định tính tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha và hệ số tương quan biến
tổng. Tiêu chuẩn kiểm định là hệ số Cronbach Alpha tối thiểu bằng 06 bởi đây là một
nghiên cứu mới (Hair và cộng sự, 2006) và hệ số tương quan biến tổng của các biến
trong một khái niệm nghiên cứu tối thiểu lớn hơn 0.3. Mục đích của kiểm định thang
đo nghiên cứu là đảm bảo các khái niệm nghiên cứu được xây dựng từ các thang đo
thích hợp đảm bảo tính tin cậy.
Phân tích khám phá nhân tố
Phân tích khám phá nhân tố là một phương pháp rút gọn biến nghiên cứu thành
các biến tiềm ẩn ít hơn mà vẫn giải thích được thông tin của dữ liệu (Hair và cộng sự,
2006). Trong luận án này với cỡ mẫu 150 (dự kiến) sẽ tiến hành phân tích khám phá
nhân tố cho từng nhân tố trong mô hình nghiên cứu. Các tiêu chuẩn là hệ số KMO tối
thiểu 0,5; phương sai giải thích tối thiểu 50%, factor loading nhỏ nhất 0,5. Phương
pháp rút trích nhân tố là phương pháp thành phần chính với phép xoay Promax. Phân
tích khám phá nhân tố sẽ giúp tác giả rút gọn từ các câu hỏi điều tra thành các thành
phần chính có ý nghĩa có thể kiểm định được mối quan hệ giữa các khái niệm trong
mô hình nghiên cứu.
Phân tích khẳng định nhân tố
Phân tích khẳng định nhân tố (CFA) để kiểm tra giá trị hội tụ, giá trị đơn hướng
và giá trị phân biệt của từng khái niệm nghiên cứu. Xem xét các khái niệm nghiên cứu có
thích hợp trong mô hình hay không. Các thông số kiểm tra là Chi -quare, Chi -square/df;
p- value… các phân tích này được thông qua sự hỗ trợ của phần mềm AMOS 22.0
Phân tích phương trình cấu trúc
Để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu tác giả sẽ sử dụng phương trình cấu
trúc với phân tích đường dẫn (path analysis) thông qua các trọng số hồi quy và giá trị
P-value để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Đồng thời nghiên cứu cũng xem xét
mức độ phù hợp tổng thể thông qua kiểm định bằng Boostrap và xem xét các giá trị
phù hợp của mô hình như trong phân tích khẳng định nhân tố. Phân tích phương trình
 75

cấu trúc để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu đặt ra, trả lời các câu hỏi nghiên cứu
về mối quan hệ thực tế giữa các nhân tố ảnh hưởng đến giá chung cư cao cấp trên thị
trường BĐS Hà Nội.
Phân tích sâu sau nghiên cứu định lượng
Sau khi có kết quả phân tích định lượng từ mô hình nghiên cứu, một nghiên cứu
định tính sẽ được thiết kế bằng phương pháp phỏng vấn sâu các khách hàng. Mục tiêu
của nó là giúp cho tác giả giải thích tốt hơn lý do tại sao và như thế nào mà các kết quả
định lượng đã cung cấp.
Thang đo sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo Likert 5 điểm đối với các
câu hỏi đo lường ý nghĩa các nhân tố trong mô hình. Những biến phân loại được đo
lường bằng các thang đo định danh hoặc thứ bậc.
Dữ liệu nghiên cứu sau khi được làm sạch được tiến hành phân tích với sự hỗ
trợ của phần mềm SPSS 22.0 với các bước phân tích như sau:
Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo
Mẫu thu thập được tiến hành phân loại theo nhóm bằng các kỹ thuật thống kê
mô tả như bảng tần suất.
Để kiểm định sự tin cậy của các thang đo sử dụng trong nghiên cứu, tác giả sử
dụng hệ số Cronbach’s Alpha để kiểm định và hệ số tương quan biến tổng. Các biến
không đảm bảo tin cậy sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu và không xuất hiện khi phân
tích khám phá nhân tố (EFA). Tiêu chuẩn lựa chọn Cronbach’s Alpha tối thiểu là 0.6
(Hair và cộng sự, 2006), hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 được xem là biến rác
và đương nhiên loại khỏi thang đo (Nunally và Burstein, 1994).
Phân tích khám phá nhân tố
Sau khi các khái niệm (nhân tố) được kiểm định thang đo bằng Cronbach’s
Alpha sẽ tiếp tục được đưa vào phân tích khám phá nhân tố (EFA). Phân tích nhân tố
sẽ rút ra những nhân tố tiềm ẩn từ một tập hợp các biến quan sát nhỏ hơn, có ý nghĩa
hơn (Hair và cộng sự, 2006). Một số tiêu chuẩn áp dụng khi phân tích EFA trong
nghiên cứu như sau:
- Kiểm định sự thích hợp của phân tích nhân tố với dữ liệu của mẫu thông qua
giá trị thống kê Kaiser-Meyer-Olkin (KMO). Theo đó, trị số của KMO lớn hơn 0,5 thì
phân tích nhân tố là thích hợp (Garson, 2002), ngược lại nếu trị số KMO nhỏ hơn 0,5
thì áp dụng phương pháp phân tích nhân tố không thích hợp với dữ liệu đang có.
 76

- Số lượng nhân tố: Số lượng nhân tố được xác định dựa vào chỉ số eigenvalue
đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Theo tiêu chuẩn Kaiser
thì những nhân tố có eigenvalue nhỏ hơn 1 sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu
(Garson, 2002).
- Phương sai giải thích (variance explained criteria): Tổng phương sai giải thích
phải lớn hơn 50% (Hair và cộng sự 2006).
- Độ giá trị hội tụ: Để thang đo đạt giá trị hội tụ thì hệ số tương quan đơn giữa
các biến và các hệ số chuyển tải nhân tố (factor loading) phải lớn hơn hoặc bằng 0,5
trong một nhân tố (Gerbing & Anderson, 1988).
- Phương pháp trích hệ số yếu tố Principal components với phép xoay Varimax để
đảm bảo số lượng nhân tố là bé nhất (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)
Phân tích tương quan
Về mặt giả định của mô hình là các biến độc lập và biến phụ thuộc có quan hệ
với nhau. Để kiểm tra mối quan hệ này ta sử dụng phân tích tương quan bằng hệ số
tương quan Pearson (tương quan đơn). Nếu hệ số tương quan khác 0 và có ý nghĩa
thống kê chứng tỏ từ dữ liệu nghiên cứu có bằng chứng về mối quan hệ giữa các biến
trong mô hình với nhau.
Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
Để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, phương pháp phân tích hồi quy sẽ
được sử dụng. Phương pháp ước lượng hồi quy giữa biến phụ thuộc và các biến độc
lập trong mô hình sử dụng phương pháp tổng bình phương nhỏ nhất (OLS). Tiêu
chuẩn kiểm định các giả thuyết nghiên cứu lấy theo thông lệ ở mức ý nghĩa 5%. Các
giá trị P - value của thống kê tương ứng được so sánh trực tiếp với giá trị 0,05 để kết
luận chấp nhận hay bác bỏ một giả thuyết nghiên cứu. Để xem xét khả năng giải thích
của mô hình, hệ số R2 hiệu chỉnh được sử dụng.
3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính
3.2.3.1. Đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu
Mục tiêu của nghiên cứu định tính dưới hình thức hội thảo nhóm (chuyên gia)
là kiểm tra, sàng lọc biến độc lập trong mô hình lý thuyết và hoàn thiện hệ thống thang
đo, từ ngữ trong bảng hỏi. Nghiên cứu định tính là nghiên cứu khám phá, bổ sung, hỗ
trợ cho nghiên cứu định lượng nên yêu cầu mẫu không lớn.
Hội thảo nhóm được thực hiện với sự tham gia của các đối tượng sau:
- 03 chuyên gia thuộc lĩnh vực nghiên cứu và quản lý liên quan đến BĐS. Các
chuyên gia sẽ cung cấp những quan điểm hữu ích cho chủ đề nghiên cứu của luận án.
 77

- 07 nhà đầu tư và kinh doanh BĐS tại Hà Nội. Đối tượng nghiên cứu định tính
được chọn lựa kỹ càng để đảm bảo tính đại diện theo các tiêu chí chính như giới tính,
độ tuổi, trình độ học vấn, thời gian hoạt động/ đầu tư và lĩnh vực đầu tư/ hoạt động.
Các đối tượng phỏng vấn với các đặc điểm khác nhau sẽ cung cấp các thông tin đa
chiều và đầy đủ cho nội dung nghiên cứu đảm bảo đạt được các mục tiêu đề ra. Số
lượng các cuộc phỏng vấn được tiến hành với tiêu chí không tìm được yếu tố mới thì
sẽ kết thúc.
Việc khảo sát cả bên cung (người tạo lập BĐS) và bên cầu (người mua) phản
ảnh tiếp cận hình thành giá từ chi phí và cầu thị trường. Trên thực tế, xác định giá cần
phải xuất phát từ cơ sở chi phí ( hình thành giá dựa trên chi phí) và cơ sở cầu thị
trường (hình thành giá từ giá trị cho khách hàng). Cách tiếp cận này đảm bảo cho các
chủ đầu tư kinh doanh BĐS bù đắp được chi phí ( vốn đầu tư, chi phí xây lắp và tiêu
thụ sản phẩm) và có lãi, mặt khác, đạt được mức giá cao nhất mà khách hàng có thể
chấp nhận và mức lợi nhuận tối đa.
Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính
Đáp Đáp Đáp Đáp Đáp Đáp Đáp
Đối tượng
viên 1 viên 2 viên 3 viên 4 viên 5 viên 6 viên 7
Giới tính Nam Nữ Nam Nam Nam Nam Nữ
Độ tuổi 60 55 59 50 59 53 50
Trình độ học vấn đại học đại học đại học đại học đại học đại học đại học
Thời gian (kinh
nghiệm) đầu tư - 30 10 25 20 15 13 8
kinh doanh BĐS
Quy mô doanh nghiệp Lớn Trung Lớn Lớn Trung Lớn Nhỏ
bình bình
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Toàn bộ nội dung các cuộc phỏng vấn được ghi chép cẩn thận, đầy đủ, được lưu
giữ và mã hóa trong máy tính. Dựa trên ý kiến cá nhân theo từng nội dung hỏi cụ thể,
tác giả tổng hợp thành các quan điểm chung với những vấn đề mà đối tượng phỏng
vấn có cách nhìn tương tự nhau. Quan điểm chung sẽ được đem ra thảo luận để đi đến
thống nhất chung giữa các đối tượng được khảo sát. Kết quả tìm được sẽ được so sánh
với mô hình lý thuyết ban đầu để xác định mô hình nghiên cứu chính thức cho luận án.
Tổng quan nghiên cứu cho phép thiết lập được mô hình nghiên cứu cơ sở (lý
thuyết) cho luận án với 01 biến phụ thuộc - giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội
và 06 biến độc lập, đó là: (i) Đặc điểm vật lý của căn hộ; (ii) Vị trí của căn hộ và vị thế
 78

của chung cư; (iii) Môi trường xung quanh; (iv) Giá thành xây dựng; (v) Chất lượng
dịch vụ quản lý chung cư và (vi) Đặc điểm phân khúc khách hàng.
Qua phỏng vấn đối tượng điều tra với các câu hỏi mở, cả 6 nhân tố trong mô
hình nghiên cứu dự kiến đều được các đối tượng phỏng vấn nêu ra. Cả 6 nhân tố này
đều được tất cả các đối tượng phỏng vấn nhất trí là có ảnh hưởng quyết định đến giá
bán căn hộ CCCC. Tuy nhiên, tác giả chủ động gới hạn nghiên cứu bằng cách loại bỏ
biến giá thành xây dựng và đề nghị các chuyên gia chấp nhận về vấn đề này.
Tham khảo ý kiến của đối tượng phỏng vấn về các nhân tố có ảnh hưởng đến
giá bán căn hộ CCCC, tất cả các đối tượng được hỏi đều khẳng định: giá bán căn hộ
CCCC còn phụ thuộc vào nhóm nhân tố gắn liền với chủ đầu tư. Dưới ảnh hưởng của
nhóm nhân tố này, mức độ tác động và tầm quan trọng tương đối giữa các biến độc lập
đối với biến phụ thuộc có thể sẽ khác nhau. Đó là biến điều tiết bao gồm: Vị thế và uy
tín; Năng lực (tài chính, kỹ thuật, quản lý…); Chiến lược marketing của chủ đầu tư
trên thị trường BĐS. Nhân tố điều tiết này có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC
thông qua chất lượng, tiến độ và sự cam kết của chủ đầu tư.
Như vậy, kết quả nghiên cứu định tính đã chỉ ra 5 nhân tố độc lập và 1 nhân tố
điều tiết có tác động quyết định đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà
Nội. Mô hình lý thuyết được bổ sung thêm biến đặc điểm của chủ đầu tư và loại bỏ
biến giá thành xây dựng (do giới hạn nghiên cứu), trở thành mô hình nghiên cứu chính
thức của luận án.

Đặc điểm vật lý của căn hộ

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

Môi trường xung quanh Giá bán căn

hộ CCCC

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

Đặc điểm nhân khẩu

Đặc điểm của chủ đầu tư

(vị thế, uy tín, năng lực…)

Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp
 79

- Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): Giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội
- Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố (chỉ nghiên cứu các nhân tố bên
trong thuộc về giá trị bất động sản như đặc điểm vật lý, vị trí và vị thế, môi trường xung
quanh...; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư; Đặc điểm phân khúc khách hàng.
- Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư và có ảnh hưởng điều tiết đến mối
quan hệ giữa các biến độc lập và biến phục thuộc): Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế và
uy tín trên thị trường, năng lực đầu tư và kinh doanh...)
Các giả thuyết nghiên cứu nghiên cứu theo mô hình đề xuất như sau:
H1: Đặc điểm vật lý của căn hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán
căn hộ chung cư cao cấp (giá bán tính theo diện tích m2).
H2: Vị trí căn hộ chung cư cao cấp và vị thế của tòa nhà chung cư có ảnh
hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp.
H3: Môi trường xung quanh có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ
chung cư cao cấp.
H4: Chất lượng dịch vụ & quản lý tòa nhà chung cư có ảnh hưởng thuận chiều
đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp.
H5: Đặc điểm nhân khẩu của người mua khác nhau có ảnh hưởng không giống
nhau đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp
H6: Đặc điểm của chủ đầu tư (Vị thế và uy tín; Năng lực tài chính, kỹ thuật,
quản lý; Chiến lược marketing) có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư
cao cấp.
H7: Các yếu tố về giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác
với nhau.

3.2.3.2. Phát triển thang đo

Bên cạnh việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh
BĐS, tác giả cũng tiến hành thảo luận nhóm tập trung nhằm kiểm tra những phát biểu
được sử dụng trong thang đo lý thuyết (nháp 1) và hiệu chỉnh sau khi phỏng vấn sâu để
hoàn thiện thang đo thực tế (nháp 2) trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng.
Các chuyên gia đã thảo luận và thống nhất về việc thay đổi một số nội dung của
các biến trong mỗi thang đo, có sự gộp biến, và có sự thay đổi về vị trí của các biến, cụ
thể theo bảng 2.3 dưới đây. Ngoài ra, nhân tố “Đặc điểm của chủ đầu tư” cũng được
tác giả và các chuyên gia cùng thảo luận để xây dựng thang đo này, gồm 4 biến. Thang
 80

đo “Giá bán căn hộ CCCC” được các thành viên xây dựng gồm 3 biến. Do đạt được sự
đồng thuận của tất cả các thành viên sau khi cuộc thảo luận kết thúc, thang đo các
nhân tố được tác giả mã hóa tương ứng với các biến để thuận lợi trong việc xử lý dữ
liệu từ nghiên cứu định lượng sơ bộ.
Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2
Ký hiệu Biến số
Đặc điểm vật lý của căn hộ
VL1 Diện tích kết cấu
VL2 Tuổi thọ vật lý
VL3 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng
VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn và phòng khách
VL5 Số lượng phòng ngủ và cỡ phòng ngủ
VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm
VL7 Kiểu Layout và trang trí
VL8 Vật liệu kiến trúc
VL9 Các phương thức thanh toán
VL10 Tính chất pháp lý
Môi trường xung quanh
MT1 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn
MT2 Tường bao
MT3 Chất lượng không khí
MT4 Tiếng ồn
MT5 Độ rộng đường và phố
MT6 Không gian xanh xung quanh
MT7 Hệ thống thoát nước mưa
MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố)
MT9 Có đường đi (bộ) hay không
Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư
VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ
VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám
VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm
VT4 Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội
VT5 Có nằm trên phố trong nội thành không ?
VT6 Khoảng cách tới chỗ làm
 81

Ký hiệu Biến số
Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư
CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa
CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà
CL3 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà
CL4 Nhân viên có thái độ lịch sự
CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà
CL6 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động
CL7 Nhân viên ăn mặc lịch sự
Đặc điểm nhân khẩu khách hàng
KH 1 Giới tính
KH 2 Tuổi
KH 3 Trình độ học vấn
KH 4 Nghề nghiệp
KH 5 Thu nhập
KH 6 Số thành viên gia đình
Đặc điểm của chủ đầu tư
DT1 Vị thế và uy tín
DT2 Hình ảnh và thương hiệu
DT3 Năng lực và kinh nghiệm
DT4 Chiến lược truyền thông và marketing
Giá bán căn hộ CCCC
GB1 Giá bán BĐS và chi phí
GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh
GB3 Giá cả và sức mua của khách hàng

3.2.3.3. Mẫu nghiên cứu

Theo Zikmund và cộng sự (2010) và Cavana, Delahaye & Sekaran và cộng sự
(2001), tính đại diện của mẫu phụ thuộc vào hai vấn đề: cỡ mẫu và phương pháp chọn
mẫu. Vì vậy, thông qua cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu thích hợp, các nhà nghiên
cứu có thể đảm bảo rằng các đối tượng mẫu được lựa chọn đảm bảo tính đại diện cho
tổng thể (Creswell, 2009). Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng quy trình thiết kế
mẫu được đưa ra bởi Zikmund và cộng sự (2010), bao gồm 07 bước như sau:
 82

Bước 1: Xác định tổng thể mục tiêu mà nhà nghiên cứu dự định nghiên cứu
(Creswell, 2009). Trong nghiên cứu này, tổng thể mục tiêu là các cán bộ, quản lý, lãnh
đạo của doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS, các sàn giao dịch BĐS.
Bước 2: Lựa chọn khung lấy mẫu. Khung lấy mẫu được lựa chọn trong nghiên
cứu này là danh sách các cán bộ lãnh đạo của doanh nghiệp BĐS, các sàn giao dịch
BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Bước 3: Lựa chọn phương pháp lấy mẫu. Do sự hạn chế về mặt thời gian và
kinh phí dành cho nghiên cứu nên nghiên cứu này lựa chọn phương pháp chọn mẫu
thuận tiện. Để giảm thiểu những hạn chế mà phương pháp lấy mẫu này đem lại, trước
hết tác giả đã nghiên cứu và tổng quan cụ thể các công trình liên quan đến đề tài để
xây dựng mô hình nghiên cứu và bảng hỏi đảm bảo độ tin cậy cao cũng như đã được
minh chứng từ các nghiên cứu trước đó. Sau đó việc tham khảo ý kiến chuyên gia để
đảm bảo lần thứ hai về nội dung và độ tin cậy được thực hiện. Cuối cùng để thu được
dữ liệu khách quan nhất, tác giả sử dụng đội ngũ điều tra viên được đào tạo và có kỹ
năng trong việc điều tra thu thập thông tin.
Bước 4: Xây dựng kế hoạch lấy mẫu. Trong nghiên cứu này, một nhóm các
doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội được lựa chọn. Bảng câu hỏi khảo sát được sử dụng
trong việc thu thập dữ liệu với thời gian 3 tháng. Sau đó dữ liệu thu được được sử
dụng để kiểm tra, từ đó kết luận về sự sẵn sàng trong việc tiến hành nghiên cứu mẫu.
Bước 5: Xác định cỡ mẫu. Trường hợp sử dụng phương pháp phân tích nhân tố
(EFA), Hair & cộng sự cho rằng kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và
tỉ lệ số quan sát/biến đo lường là 5/1, nghĩa là cứ mỗi biến đo lường cần tối thiểu 5
quan sát. Bảng hỏi của nghiên cứu này gồm 45 biến đo lường thì kích thước mẫu tối
thiểu ước tính cần đạt khoảng 225. Để đạt được kích thước này và phòng trừ rủi ro của
việc thiếu thông tin từ phiếu hỏi hoặc không thu được thông tin, người nghiên cứu dự
định điều tra 500 phiếu.
Bước 6: Xác định đơn vị lấy mẫu thực tế. Đề tài này lựa chọn đơn vị lấy mẫu
đại diện là quản lý, lãnh đạo, môi giới/ truyền thông đã làm việc tại doanh nghiệp BĐS
ít nhất 3 năm.
Bước 7: Kiểm tra quá trình chọn mẫu. Trong quá trình chọn mẫu, bước đầu tác
giả kiểm tra mẫu được chọn có thuộc đối tượng nghiên cứu không. Đối tượng nghiên
cứu của nghiên cứu này là giá bán căn hộ CCCC và các nhân tố ảnh hưởng, do đó để
có được thông tin phục vụ nghiên cứu thì cần đảm bảo đối tượng điều tra là những
người có thời gian gắn bó với lĩnh vực BĐS ở phân khúc căn hộ CCCC. Đồng thời,
 83

các điều tra viên mà tác giả sử dụng đã được đào tạo để kiểm tra về tỷ lệ hoàn thành
các câu hỏi trong phiếu điều tra cũng như độ chính xác trong câu trả lời của người
được phỏng vấn.

3.2.3.4. Xử lý dữ liệu
Sau khi thu nhận được các phiếu điều tra trả lời, tác giả đã tiến hành làm sạch
thông tin, lọc phiếu điều tra và mã hóa các thông tin cần thiết trong bảng câu hỏi, nhập
liệu và phân tích dữ liệu bảng phần mềm SPSS. Phiếu hợp lệ là phiếu được điền đầy
đủ thông tin và trả lời đầy đủ các câu hỏi; Phiếu không hợp lệ là phiếu không được trả
lời đầy đủ các câu hỏi trong phiếu.
Tiếp theo, tác giả tiến hành thống kê để mô tả dữ liệu thu thập. Sau đó, tiến
hành các bước: (1) Kiểm định giá trị của biến bằng phương pháp phân tích nhân tố
EFA; (2) đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha; (3)
Kiểm định mô hình hồi quy đa biến; (4) Phân tích nhân tố khẳng định CFA.
Phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis -
viết tắt EFA)
Trong nghiên cứu này, phân tích nhân tố được ứng dụng để tóm tắt tập các biến
quan sát vào một số nhân tố nhất định đo lường các khía cạnh khác nhau của các khái
niệm nghiên cứu.
Kiểm định độ tin cậy của thang đo
Việc đánh giá sơ bộ độ tin cậy và giá trị của thang đo được thực hiện bằng
phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA
(Exploratory Factor Analysis) thông qua phần mềm xử lý SPSS 22.0 để sàng lọc, loại
bỏ các biến quan sát không đáp ứng tiêu chuẩn (biến rác).
Phân tích mô hình hồi quy đa biến
Mô hình hồi quy đa biến (Multiple Linear Regression - Ký hiệu là MLR) là mô
hình dùng để kiểm định tác động của nhiều biến độc lập định lượng (đặc điểm căn hộ,
vị trí, môi trường xung quanh, đặc điểm phân khúc khách hàng và đặc điểm chủ đầu tư
BĐS) vào một biến phụ thuộc định lượng (giá bán căn hộ CCCC).
(i) * Phân tích tương quan:
Kiểm định mối quan hệ giữa các biến trong mô hình: giữa các biến phụ thuộc
và từng biến độc lập; và giữa các biến độc lập với nhau. Trong mô hình nghiên cứu, kỳ
vọng có mối tương quan chặt chẽ giữa biến phụ thuộc và biến độc lập, đồng thời
 84

nghiên cứu cũng xem xét mối tương quan giữa các biến độc lập với nhau để nhận dạng
hiện tượng đa cộng tuyến.
(ii)** Kiểm định mô hình hồi quy đa biến
Sau khi kết luận là hai biến có mối quan hệ tuyến tính thì có thể mô hình hóa
mối quan hệ nhân quả của hai biến này bằng hồi quy đa biến. Kiểm định mô hình hồi
quy đa biến theo phương pháp Enter: tất cả các biến được đưa vào một lần và xem xét
các kết quả thống kê liên quan.
(iii)*** Kiểm định giả thuyết sử dụng phần mềm SPSS: - đánh giá độ phù hợp
của mô hình hồi quy đa biến: R2
Kiểm định về sự phù hợp của mô hình . Kiểm định giả thuyết về phân phối chuẩn
của phần dư: dựa trên biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa (xem giá trị trung bình
(=0) và độ lệch chuẩn (=1). Xác định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố Đặc điểm vật
lý của căn hộ CCCC (VL) ; Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) ; Môi
trường xung quanh (MT) ; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL) ; Đặc điểm
phân khúc khách hàng (KH) ảnh hưởng đến Gía bán căn hộ chung cư cao cấp. Yếu tố
có hệ số Beta càng lớn thì có thể nhận xét rằng yếu tố đó có mức độ ảnh hưởng các
hơn các yếu tố khác trong mô hình.
Luận án nghiên cứu sự tác động của các biến độc lập và biến kiểm soát tới giá bán
căn hộ CCCC. Do đó, tác giả sẽ phân tích 2 mô hình hồi quy tuyến tính:
- Mô hình 1 bao gồm 05 biến độc lập và biến phụ thuộc.
- Mô hình 2 bao gồm 05 biến độc lập, 01 biến kiểm soát và biến phụ thuộc.
Phương trình hồi quy bội cho nghiên cứu như sau:
GBCHCC (1) = β1 + β1*VT + β2*VL + β3* KH + β4*MT + β5*CL
GBCHCC (2) = β1 + β2*VT + β3*VL + β4* KH + β5*MT + β6*CL + β7*DT
Trong đó: GBCHCC: Giá bán căn hộ CCCC, ε là sai số ngẫu nhiên
VT: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư
VL: Đặc điểm vật lý của căn hộ
MT: Môi trường xung quanh
CL: Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư
KH: Đặc điểm phân khúc khách hàng
DT: Đặc điểm của chủ đầu tư
β 1: Hằng số và β2, β3, β4, β5, β6, β7 là hệ số hồi quy.
 85

Tiểu kết chương 3

Chương 3 đã trình bày bối cảnh nghiên cứu và các phương pháp nghiên cứu
trong quá trình thực hiện luận án cũng như quy trình thực hiện từng phương pháp. Tác
giả kết hợp 2 phương pháp là phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp
nghiên cứu định lượng cho nghiên cứu của mình.
Nghiên cứu định tính sử dụng kỹ thuật hỏi ý kiến chuyên gia và điều tra thử để
định hướng cho nghiên cứu định lượng. Từ kết quả của nghiên cứu định tính, các biến
độc lập được xác định và chỉnh sửa phù hợp hơn cho nghiên cứu. Một số biến được
cho là trùng lặp nội dung được loại bỏ.
Nghiên cứu định lượng sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu với công cụ là
bảng hỏi và xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS, AMOS. Trước tiên luận án thực hiện
nghiên cứu sơ bộ trên mẫu nhỏ để kiểm tra thử độ tin cậy của thang đo nhằm mang lại
kết quả tốt hơn cho nghiên cứu trên diện rộng. Sau khi thực hiện nghiên cứu định
lượng sơ bộ, một số biến không thỏa mãn yêu cầu đã được loại bỏ khỏi thang đo ban
đầu. Nghiên cứu chính thức được thực hiện trên quy mô mẫu là 500 đối tượng. Kết
quả thu được từ nghiên cứu chính thức sẽ được sử dụng để đánh giá giá trị của thang
đo bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá độ tin cậy của
thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha và kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ và
mức độ tác động của các biến độc lập, biến kiểm soát tới biến phụ thuộc trong mô
hình thông qua mô hình hồi quy bội. Phương pháp phân tích nhân tố khẳng định CFA
(Confirmatory Factor Analysis) được sử dụng để kiểm định độ phù hợp của mô hình
các thang đo với dữ liệu về doanh nghiệp thông qua phần mềm Amos. Đồng thời sử
dụng phương pháp phân tích cấu trúc tuyến tính SEM (Structural Equation
Modeling) được sử dụng để kiểm định độ phù hợp mô hình lý thuyết và các giả thuyết
nghiên cứu.
 86

CHƯƠNG 4:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP

4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ

Từ thang đo đã được điều chỉnh qua nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điều
tra thử trên mẫu 130 đối tượng để đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua chỉ số
Cronbach Alpha. Trong số 130 phiếu điều tra thu về, có 115 phiếu có thể sử dụng, đạt
88,5%; 15 phiếu còn lại không sử dụng được do thiếu thông tin.
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 -
Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Scale Scale Cronbach
Corrected
Các khía Cronbach N of Mean if Variance 's Alpha
Item Item-Total
cạnh 's Alpha Items Item if Item if Item
Correlation
Deleted Deleted Deleted

VL1 30.9217 29.424 .613 .792

VL2 30.7913 30.903 .477 .807

VL3 30.9304 29.714 .598 .794

VL4 30.9478 30.804 .488 .806

Đặc điểm
vật lý của VL5 31.0174 30.947 .464 .808
0.820 10
căn hộ VL6 31.0435 30.200 .550 .799
CCCC
VL7 31.0348 29.736 .527 .802

VL8 30.9130 29.905 .577 .796

VL9 30.8696 29.167 .615 .792

VL10 30.2696 34.620 .131 .840

VT1 18.6174 14.151 .776 .793

Vị trí của VT2 18.8000 13.688 .793 .787
căn hộ và vị
0.846 6 VT3 18.7391 13.510 .798 .786
thế của
chung cư VT4 18.6609 13.963 .762 .794

VT5 18.2348 19.164 .074 .914

 87

Scale Scale Cronbach

Corrected
Các khía Cronbach N of Mean if Variance 's Alpha
Item Item-Total
cạnh 's Alpha Items Item if Item if Item
Correlation
Deleted Deleted Deleted

VT6 18.5565 14.775 .649 .817

MT1 36.2348 9.585 .148 .684

MT2 35.7478 10.348 .060 .696

MT3 35.5478 9.127 .486 .593

MT4 35.4696 9.234 .516 .591

Môi trường
0.652 9 MT5 35.5391 8.602 .657 .556
xung quanh
MT6 35.3652 9.620 .495 .602

MT7 35.5043 9.147 .572 .582

MT8 35.5826 8.789 .549 .576

MT9 35.8435 10.607 .005 .713

CL1 24.9913 10.991 .542 .623

CL2 25.1913 10.542 .558 .614

Chất lượng CL3 25.0348 13.420 .126 .727
dịch vụ &
0.694 7 CL4 25.1478 10.917 .522 .627
quản lý
chung cư CL5 25.1217 11.301 .475 .641

CL6 25.3391 13.402 .099 .739

CL7 24.9478 10.980 .572 .616

KH1 19.5913 10.998 .153 .705

KH 2 20.2348 8.076 .619 .554

Đặc điểm KH 3 19.9913 8.237 .569 .573
nhân khẩu 0.676 6
khách hàng KH 4 19.7478 11.366 .040 .746

KH 5 19.9652 8.051 .603 .559

KH 6 20.1652 8.718 .492 .603

Đặc điểm 0.776 4 DT1 13.0348 3.174 .513 .757

 88

Scale Scale Cronbach

Corrected
Các khía Cronbach N of Mean if Variance 's Alpha
Item Item-Total
cạnh 's Alpha Items Item if Item if Item
Correlation
Deleted Deleted Deleted
của chủ đầu DT2 12.9478 2.980 .605 .709
tư
DT3 13.0087 2.939 .656 .683

DT4 13.1565 3.063 .549 .738

GBCHCC1 7.2650 1.003 .835 .878

Giá bán căn
0.901 3 GBCHCC2 7.7626 .653 .832 .861
hộ CCCC
GBCHCC3 7.4171 .769 .835 .833

Kết quả đánh giá sơ bộ thang đo cụ thể như sau:

Kết quả đánh giá sơ bộ thang đo cụ thể như sau:
Thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ” gồm 10 biến quan sát, có hệ số
Cronbach Alpha = 0,820. Biến quan sát VL10 có hệ số tương quan biến tổng bằng
0.131< 0.3 và nếu loại biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo
sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến VL10. Như vậy, thang đo “Đặc điểm
vật lý của căn hộ” còn 9 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.
Thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư ” gồm 6 biến quan sát, có hệ
số Cronbach Alpha = 0,846. Biến quan sát VT5 có hệ số tương quan biến tổng bằng
0.074< 0.3 và nếu loại biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo
sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến VT5. Như vậy, thang đo “Vị trí của
căn hộ và vị thế của chung cư ” còn 5 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu
chính thức.
Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm 9 biến quan sát, có hệ số Cronbach
Alpha = 0,652. Biến quan sát MT1, MT2 và MT9 có hệ số tương quan biến tổng lần
lượt bằng 0.148, 0.060 và 0.005, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì
hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến
MT1, MT2 và MT9. Như vậy, thang đo “Môi trường xung quanh” còn 6 biến quan sát
sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.
Thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” gồm 7 biến quan sát, có hệ
số Cronbach Alpha = 0,694. Biến quan sát CL3 và CL6 có hệ số tương quan biến tổng
lần lượt bằng 0.126 và 0.099, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ
 89

số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến CL3
và CL6. Như vậy, thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” còn 5 biến quan
sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.
Thang đo “Đặc điểm phân khúc khách hàng” gồm 6 biến quan sát, có hệ số
Cronbach Alpha = 0,676. Biến quan sát KH1 và KH4 có hệ số tương quan biến tổng
lần lượt bằng 0.153 và 0.040, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ
số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên. Do đó, tác giả quyết định loại biến KH1
và KH4. Như vậy, thang đo “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” còn 4 biến quan sát sẽ
được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.
Thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư ” gồm 4 biến quan sát, có hệ số Cronbach
Alpha = 0,776. Đồng thời, các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng > 0.3.
Do đó, thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” được giữ nguyên như kết quả từ nghiên
cứu định tính, gồm 4 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.
Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 -
Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Scale Scale Cronbach
Cronbac Corrected
Các khía N of Mean if Variance 's Alpha if
h's Item Item-Total
cạnh Items Item if Item Item
Alpha Correlation
Deleted Deleted Deleted

VL1 26.8870 27.312 .614 .816

VL2 26.7565 28.572 .494 .829

VL3 26.8957 27.743 .582 .820

Đặc điểm VL4 26.9130 28.659 .486 .830
vật lý của
0.840 9 VL5 26.9826 28.737 .468 .832
căn hộ
CCCC VL6 27.0087 27.833 .575 .820

VL7 27.0000 27.298 .558 .822

VL8 26.8783 27.880 .566 .821

VL9 26.8348 27.086 .613 .816

VT1 14.5304 12.690 .797 .892

Vị trí của
căn hộ và vị 0.914 5 VT2 14.7130 12.364 .793 .892
thế của
VT3 14.6522 12.141 .808 .889
 90

Scale Scale Cronbach

Cronbac Corrected
Các khía N of Mean if Variance 's Alpha if
h's Item Item-Total
cạnh Items Item if Item Item
Alpha Correlation
Deleted Deleted Deleted
chung cư VT4 14.5739 12.422 .797 .891

VT6 14.4696 13.023 .709 .909

MT3 23.0609 5.707 .621 .852

MT4 22.9826 5.789 .667 .843

Môi trường MT5 23.0522 5.313 .798 .818

0.866 6
xung quanh MT6 22.8783 6.231 .610 .853

MT7 23.0174 5.894 .659 .844

MT8 23.0957 5.561 .636 .850

CL1 16.7739 8.247 .554 .769

Chất lượng CL2 16.9739 7.762 .589 .759
dịch vụ &
0.799 5 CL4 16.9304 7.802 .617 .749
quản lý
chung cư CL5 16.9043 8.228 .548 .771

CL7 16.7304 8.181 .599 .756

NK2 11.6957 6.319 .642 .799

NK3 11.4522 5.934 .724 .762

Đặc điểm
4
nhân khẩu KH5 11.4261 5.984 .705 .770
khách hàng
0.834 KH6 11.6261 6.587 .584 .824

DT1 13.0348 3.174 .513 .757

Đặc điểm DT2 12.9478 2.980 .605 .709
của chủ đầu 0.776 4
tư DT3 13.0087 2.939 .656 .683

DT4 13.1565 3.063 .549 .738

GB 7.2650 1.003 .835 .878

Giá bán căn
0.901 3 GB 7.7626 .653 .832 .861
hộ CCCC
GB3 7.4171 .769 .835 .833
 91

Như vậy, sau khi thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ và đánh giá độ tin cậy
của thang đo từ dữ liệu thu được, một số thang đo đã có sự thay đổi về số lượng biến so
với thang đo đã xây dựng từ nghiên cứu định tính. Các thang đo với số lượng biến quan
sát còn lại (36 thang đo) được mã hóa lại để đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức
như sau:
Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng
chính thức

Ký hiệu Nội dung biến quan sát

Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC

VL1 Diện tích kết cấu

VL2 Tuổi thọ vật lý

VL3 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng

VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn & phòng khách

VL5 Số lượng và cỡ phòng ngủ

VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm

VL7 Kiểu Layout và trang trí

VL8 Vật liệu kiến trúc

VL9 Các phương thức thanh toán

Môi trường xung quanh

MT1 Chất lượng không khí

MT2 Tiếng ồn

MT3 Độ rộng đường và phố

MT4 Không gian xanh xung quanh

MT5 Hệ thống thoát nước mưa

MT6 Hệ thống đèn thắp sáng (phố)

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ

VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám

 92

Ký hiệu Nội dung biến quan sát

VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm

VT4 Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội

VT5 Khoảng cách tới chỗ làm

Chất lượng dịch quản lý chung cư

CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa

CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà

CL3 Nhân viên có thái độ lịch sự

CL4 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà

CL5 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động

Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

KH1 Tuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội

KH2 Trình độ học vấn

KH3 Thu nhập

KH4 Số thành viên gia đình

Đặc điểm của chủ đầu tư

DT1 Vị thế và uy tín

DT2 Hình ảnh và thương hiệu

DT3 Năng lực và kinh nghiệm

DT4 Chiến lược truyền thông và marketing

Giá bán căn hộ CCCC

GB1 Giá bán BĐS và chi phí

GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh

GB3 Giá cả và sức mua của khách hàng

 93

4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức

4.2.1. Thống kê mô tả mẫu
Theo kế hoạch lấy mẫu ở chương phương pháp nghiên cứu, cỡ mẫu cần thu về
là 250 phân tử mẫu, và để đảm bảo số lượng mẫu thu về, tác giả quyết định phát ra
tổng số 500 phiếu hỏi. Thực tế, với 500 bảng câu hỏi phát ra đã thu về được 471 phiếu
tương ứng với tỷ lệ hồi đáp là 94.2%. Trong số 471 mẫu thu về có 13 mẫu không hợp
lệ do thiếu thông tin; kết quả là có 458 mẫu hợp lệ được sử dụng làm dữ liệu cho
nghiên cứu.
Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu
Tần Tỷ lệ
Cỡ mẫu (n=458)
số (%)
Nam 279 61
Giới tính Nữ 179 39
Từ 18 đến 25 98 21.4
Từ 26 đến 30 110 24.0
Độ tuổi Từ 31 đến 36 175 38.2
Trên 36 75 16.4
Dưới 5 triệu 89 19.4
Thu nhập trung Từ 5 đến 10 triệu 205 44.8
bình trên tháng Từ 10 đến 20 triệu 117 25.5
Trên 20 triệu 47 10.3
Tốt nghiệp phổ thông trung học 85 18.6
Tốt nghiệp cao đẳng/trung học chuyên nghiệp 107 23.4
Trình độ học vấn Tốt nghiệp đại học 195 42.6
Tốt nghiệp sau đại học 59 12.9
Khác 12 2.6
Dưới 2 năm 127 27.7
Số năm tham gia Từ 2 đến 3 năm 237 51.7
quản trị dự án Trên 3 năm 94 20.5

Nguồn: Tác giả

 94

4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” đến
giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh
BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung
bình - mạnh.
Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý
của căn hộ CCCC”

Đánh giá Điểm

Các nội dung trung
1 2 3 4 5 bình

Diện tích kết cấu 6 60 157 171 64 3.4956

Tuổi thọ vật lý 3 40 136 185 94 3.7140

Số lượng căn hộ trên mặt bằng

6 53 132 196 71 3.5961
sàn của tầng

Kích cỡ bếp, phòng ăn & p.khách 5 66 173 147 67 3.4476

Số lượng và cỡ phòng ngủ 4 74 145 172 63 3.4716

Số lượng và cỡ phòng tắm 5 72 156 157 68 3.4607

Kiểu Layout và trang trí 10 75 139 162 72 3.4607

Vật liệu kiến trúc 7 48 141 180 82 3.6157

Các phương thức thanh toán 4 52 127 189 86 3.6572

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Tuổi thọ vật lý được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung
bình đạt 3.71 điểm; tiếp theo đến các phương thức thanh toán với 3.66 điểm; Vật liệu
kiến trúc với 3.62 điểm; Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầngvới 3.59 điểm;
Diện tích kết cấu với 3.49 điểm; Số lượng và cỡ phòng ngủ với 3.47 điểm; Kiểu
Layout và trang trí và số lượng và cỡ phòng tắm cùng được đánh giá như nhau với
3.46 điểm; Kích cỡ bếp & phòng ăn với 3.44 điểm.
Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Môi trường xung quanh” đến giá bán căn
hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông
các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh.
 95

Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh”
Đánh giá Điểm
Các nội dung trung
1 2 3 4 5
bình
Chất lượng không khí 1 22 66 137 232 4.2598
Tiếng ồn 2 21 56 112 267 4.3559
Độ rộng đường và phố 5 37 114 129 173 3.9345
Không gian xanh xung quanh 4 24 63 133 234 4.2424
Hệ thống thoát nước mưa 1 18 56 139 244 4.3253
Hệ thống đèn thắp sáng (phố) 2 13 42 135 266 4.4192

Cụ thể: Hệ thống đèn thắp sáng (phố) được đánh giá có tác động mạnh nhất với
điểm trung bình đạt 4.42 điểm; tiếp theo đến tiếng ồn với 4.36 điểm; Hệ thống thoát
nước mưa với 4.33 điểm; Chất lượng không khí với 4.26 điểm; Không gian xanh xung
quanh với 4.24 điểm; Độ rộng đường và phố với 3.93 điểm.
Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” đến
giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần
đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.
Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị
thế của chung cư”
Đánh giá Điểm
Các nội dung trung
1 2 3 4 5
bình
Khoảng cách tới trường học &
20 60 101 102 175 3.7686
nhà trẻ
Khoảng cách tới bệnh viện &
12 44 88 129 185 3.9410
phòng khám
Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 15 58 99 134 152 3.7642
Khoảng cách tới các Thư viện,
18 44 93 119 184 3.8886
khu thể thao, khu phúc lợi xã hội
Khoảng cách tới chỗ làm 14 41 86 123 194 3.9651
Nguồn: Tác giả
 96

Cụ thể: Khoảng cách tới chỗ làm được đánh giá có tác động mạnh nhất với
điểm trung bình đạt 3.97 điểm; tiếp theo đến khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám
với 3.94 điểm; Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội với
3.89 điểm; Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ với 3.77 điểm; Khoảng cách tới
trung tâm mua sắm với 3.76 điểm.
Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung
cư” đến giá bán CCCC theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần
đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh.
Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ &
quản lý chung cư”

Đánh giá Điểm

Các nội dung trung
1 2 3 4 5 bình

Cung cấp chất lượng các dịch vụ

5 11 102 83 257 4.2576
như đã hứa

Khả năng đáp ứng và giải quyết

5 13 118 44 278 4.2598
các vấn đề của người mua nhà

Chuyên gia thái độ lịch sự, nhiệt

5 5 125 58 265 4.2511
huyết và đẳng cấp,

Chuyên gia bảo vệ quyền lợi

5 14 123 110 206 4.0873
người mua nhà

Sự tiện lợi về thời gian và địa

5 15 123 70 245 4.1681
điểm giao dịch cho khách hàng

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Khả năng hỗ trợ giải quyết các vấn đề của người mua nhà được đánh
giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.259 điểm; tiếp theo đến Cung cấp
các dịch vụ như đã hứa với 4.257 điểm; Nhân viên có thái độ lịch sự và chuyên nghiệp
với khách hàng - 4.25 điểm; Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động với 4.17 điểm; Nhân
viên coi trọng quyền lợi người mua nhà với 4.09 điểm.
Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm phân khúc khách hàng ” đến giá
bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần
đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.
 97

Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng”

Đánh giá Điểm

Các nội dung trung
1 2 3 4 5 bình

Tuổi 2 20 66 130 240 4.0218

Trình độ học vấn, vị thế xã hội 4 32 110 159 153 3.9279

Thu nhập 2 20 66 130 240 4.2795

Số thành viên gia đình 0 19 69 137 233 4.2751

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà (thu
nhập) được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.279 điểm; tiếp
theo đến số thành viên gia đình với 4.275 điểm; Tuổi với 4.02 điểm; Trình độ học vấn
với 3.93 điểm.
Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm của chủ đầu tư” đến giá bán căn
hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông
các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh - rất mạnh.
Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm
của chủ đầu tư”

Đánh giá Điểm

Các nội dung trung
1 2 3 4 5 bình

Vị thế và uy tín 3 2 6 199 248 4.5000

Hình ảnh và thương hiệu 1 3 8 219 227 4.4585

Năng lực và kinh nghiệm 2 3 12 234 207 4.3996

Chiến lược truyền thông và marketing 3 4 13 250 188 4.3450

Nguồn: Tác giả

Cụ thể: Vị thế và uy tín được đánh giácó tác động mạnh nhất với điểm trung
bình đạt 4.50 điểm; tiếp theo đến hình ảnh và thương hiệu với 4.46 điểm; Năng lực và
kinh nghiệm với 4.39 điểm; Chiến lược truyền thông và marketing với 4.35 điểm.
 98

4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá

Trước khi đi phân tích nhân tố EFA, tác giả sẽ kiểm tra xem dữ liệu có đầy đủ
điều kiện để phân tích hay không bằng kiểm định KMO và kiểm định Barlett.
Kết quả kiểm định KMO thang đo 05 biến độc lập cho thấy KMO = 0.897 thỏa
mãn điều kiện KMO > 0,5 (Kaiser, 1974). Như vậy có thể kết luận phân tích nhân tố là
thích hợp với các dữ liệu đã có. Tương tự như vậy kết quả kiểm định Barlett cho thấy
p = 0.000 < 5% như vậy có nghĩa là các biến có quan hệ với nhau và có đủ điều kiện
để phân tích nhân tố bằng kiểm định EFA.
Phép trích Principal axis factoring với phép quay Promax được sử dụng trong
phân tích nhân tố thang đo các biến độc lập vì sau khi phân tích nhân tố, tác giả sẽ tiến
hành phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính
(SEM). Các biến có hệ số tải (Factor loading) nhỏ hơn 0,5 sẽ bị loại, điểm dừng khi
Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) > 1 và tổng
phương sai trích lớn hơn 50%.
Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập
KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling

.897
Adequacy.
Bartlett's Test of Approx. Chi-Square 5601.009
Sphericity
df 406

Sig. .000

Phụ lục số 09 đã cung cấp số liệu về trị số đặc trưng được phân tích từ 31 biến
quan sát. Tương ứng với 29 biến quan sát là 29 nhân tố được tính toán trị số đặc trưng.
Tuy nhiên chỉ có 5 nhân tố có trị số đặc trưng lớn hơn 1 còn lại 24 các nhân tố khác có
trị số đặc trưng (eigenvalue) nhỏ hơn 1.
Cũng trong Phụ lục số 09, Tổng phương sai trích đạt 50.079% (> 50 %) là đạt
yêu cầu. Điều đó nói lên việc sử dụng 5 nhân tố đại diện cho 31 biến quan sát có thể
giải thích được 50.079 % biến thiên của dữ liệu.
Kết quả EFA cho “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” cho thấy 9 tiêu chí đo
lường “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số
 99

tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có
quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.
Kết quả EFA cho “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” cho thấy 5 tiêu chí
đo lường “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” được tải vào một nhân tố. Tất cả
các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến
quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.
Kết quả EFA cho “Môi trường xung quanh” cho thấy 6 tiêu chí đo lường “Môi
trường xung quanh” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt
tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân
tố này.
Kết quả EFA cho “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” cho thấy 5 tiêu chí
đo lường “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” được tải vào một nhân tố. Tất cả
các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến
quan sát có quan hệ ý nghĩa với nhân tố này.
Kết quả EFA cho “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng ” cho thấy 4 tiêu chí đo
lường “ Đặc điểm nhân khẩu ” được tải vào một nhân tố. Tất cả các hệ số tải đều > 0,5
trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra. Do vậy có thể kết luận các biến quan sát có quan hệ ý
nghĩa với nhân tố này (Phụ lục số 10).

4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo

Sau khi thực hiện phân tích nhân tố khám phá, 5 nhân tố tương ứng với 5 nhóm
biến đã được trích xuất. Tác giả tiến hành đánh giá lại độ tin cậy của thang đo 5 nhóm
biến này để đảm bảo các thang đo đạt yêu cầu. Đồng thời, tác giả cũng kiểm tra lại độ
tin cậy của thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” từ dữ liệu nghiên cứu định lượng
chính thức. Kết quả đánh giá lại độ tin cậy của thang đo các biến độc lập như sau:
Thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” gồm 9 biến quan sát, có hệ số
Cronbach Alpha = 0,869, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan
biến tổng > 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
Thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” gồm 6 biến quan sát, có hệ
số Cronbach Alpha = 0,865, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan
biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach
Alpha = 0,833, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng >
0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
 100

Thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” gồm 5 biến quan sát, có hệ
số Cronbach Alpha = 0,835, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan
biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
Thang đo “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng ” gồm 4 biến quan sát, có hệ số
Cronbach Alpha = 0,816, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan
biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
Thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” gồm 4 biến quan sát, có hệ số Cronbach
Alpha = 0,690, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng>
0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng
chính thức

Scale Scale Cronbach'

Cronb Corrected
Các khía N of Mean if Varianc s Alpha if
ach's Item Item-Total
cạnh Items Item e if Item Item
Alpha Correlation
Deleted Deleted Deleted

VL1 28.4236 28.577 .610 .854

VL2 28.2052 28.824 .601 .855

VL3 28.3231 28.644 .606 .854

Đặc điểm VL4 28.4716 28.906 .564 .858
vật lý của
0.869 9 VL5 28.4476 28.559 .599 .855
căn hộ
CCCC VL6 28.4585 28.494 .595 .855

VL7 28.4585 27.912 .617 .853

VL8 28.3035 28.444 .613 .854

VL9 28.2620 28.487 .615 .854

VT1 15.5590 13.757 .673 .840

Vị trí của VT2 15.3865 14.246 .699 .833
căn hộ và
0.865 5 VT3 15.5633 13.730 .741 .822
vị thế của
chung cư VT4 15.4389 14.199 .661 .842

VT5 15.3624 14.468 .655 .844

 101

Scale Scale Cronbach'

Cronb Corrected
Các khía N of Mean if Varianc s Alpha if
ach's Item Item-Total
cạnh Items Item e if Item Item
Alpha Correlation
Deleted Deleted Deleted

MT1 21.2773 11.273 .664 .795

MT2 21.1812 11.834 .554 .817

Môi
trường MT3 21.6026 10.533 .674 .792
0.833 6
xung MT4 21.2948 12.033 .482 .832
quanh
MT5 21.2118 11.520 .657 .797

MT6 21.1179 11.920 .625 .804

CL1 16.7664 9.751 .636 .802

Chất
CL2 16.7642 9.227 .691 .786
lượng
dịch vụ & 0.835 5 CL3 16.7729 9.852 .607 .810
quản lý
CL4 16.9367 9.652 .646 .800
chung cư
CL5 16.8559 9.699 .601 .812

Đặc điểm NK1 12.5764 5.321 .586 .794

nhân NK2 12.2293 5.311 .699 .742
khẩu 0.816 4
khách NK3 12.2249 5.238 .684 .747
hàng NK4 12.4825 5.274 .588 .793

DT1 13.2031 1.992 .458 .635

Đặc điểm DT2 13.2445 2.019 .478 .622
của chủ 0.690 4
đầu tư DT3 13.3035 1.897 .521 .594

DT4 13.3581 1.968 .437 .649

Thang đo biến phụ thuộc “Giá bán căn hộ CCCC” gồm 3 biến quan sát, có hệ
số Cronbach Alpha = 0,901, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan
biến tổng> 0.3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy.
 102

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha N of Items

.901 3

Item Statistics

Mean Std. Deviation N

GBCHCC1 3.9574 .35929 458

GBCHCC2 3.4597 .56543 458

GBCHCC3 3.8052 .49290 458

Item-Total Statistics

Scale Corrected Item- Cronbach's

Scale Mean if Variance if Total Alpha if Item
Item Deleted Item Deleted Correlation Deleted

GBCHCC1 7.2650 1.003 .835 .878

GBCHCC2 7.7626 .653 .832 .861
GBCHCC3 7.4171 .769 .835 .833

4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát
Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao
cấp (GBCHCC) và thang đo giá bán căn hộ chung cư cao cấp của DN cho kết quả có
29 biến quan sát thỏa mãn yêu cầu được phân thành 5 nhóm nhân tố, bao gồm: Đặc
điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) gồm 9 biến quan sát; Vị trí của căn hộ và vị thế
của chung cư (VT) gồm 6 biến quan sát; Môi trường xung quanh (MT) gồm 6 biến
quan sát; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL) gồm 5 biến quan sát; Đặc điểm
phân khúc khách hàng (KH) gồm 4 biến quan sát; Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) gồm
4 biến quan sát; Gía bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở
đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát).
Bảng 4.15 cho thấy, trị thống kê F được tính từ R square của mô hình với mức
ý nghĩa quan sát rất nhỏ (sig = 0) cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với
tập dữ liệu và có thể sử dụng được.
 103

Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC
Model Summary

Change Statistics
Std. Error
R Adjusted R of the R Square F Sig. F
Model R Square Square Estimate Change Change df1 df2 Change

1 .943a .890 .889 .11992 .890 730.087 5 452 .000

a. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

ANOVAa

Sum of
Model Squares df Mean Square F Sig.

1 Regression 52.495 5 10.499 730.087 .000b

Residual 6.500 452 .014

Total 58.995 457

a. Dependent Variable: GBCHCC

b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

Coefficientsa

Unstandardized Standardized Collinearity

Coefficients Coefficients t Sig. Statistics

Model B Std. Error Beta Tolerance VIF

1 (Constant) .843 .057 14.726 .000

VT .156 .008 .342 20.641 .000 .890 1.124

MT .198 .014 .357 14.630 .000 .410 2.436

VL .175 .009 .334 18.627 .000 .757 1.322

NK .113 .011 .207 10.609 .000 .638 1.566

CL .174 .025 .207 7.151 .000 .292 3.426

a. Dependent Variable: GBCHCC

 104

Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng
đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp, với 5 nhân tố của thang đo được đưa vào phân
tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù
hợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.890 (mô hình giải
thích được 89 % sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô
hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình
phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn
0.05 - qua bảng ANOVA).

Có năm nhân tố: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL), Vị trí của căn hộ và
vị thế của chung cư (VT), Môi trường xung quanh (MT), Chất lượng dịch vụ quản lý
chung cư (CL), Đặc điểm phân khúc khách hàng (KH) đều có ảnh hưởng thuận chiều
đến hoạt động GBCHCC (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia
khảo sát) và có ý nghĩa thống kê.

Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng có ý
nghĩa các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau:

GBCHCC = 0.843 + 0.156VT + 0.198MT + 0.175VL + 0.113KH + 0.174CL

Qua kết quả khảo sát cho thấy, năm nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC
(VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT);
Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); và Đặc điểm nhân khẩu khách hàng
(KH) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp và có ý
nghĩa thống kê. Tuy nhiên, với các mức độ tác động khác nhau, trong đó, yếu tố Môi
trường xung quanh (MT) ảnh hưởng đến sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư
cao cấp là có mức độ ảnh hưởng lớn nhất với hệ số β5 = 0.198.

4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Kết quả kiểm định mô hình lý thuyết chính thức có 7 giả thuyết bao gồm là: H1,
H2, H3, H4, H5. H6, H7.

Kết quả ước lượng (bảng 4.12), cho thấy khái niệm Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh
(MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng
(KH) tác động cùng chiều đến sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp
(GBCHCC) và có ý nghĩa thống kê (P ≤ 0,05). Chứng tỏ rằng:

- Đặc điểm vật lý của căn hộ có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;
 105

- Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư có mối quan hệ dương về giá bán CCCC
- Môi trường xung quanh có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;
- Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư có mối quan hệ dương về giá bán CCCC
- Đặc điểm nhân khẩu khách hàng khác nhau có ảnh hưởng không giống nhau đến
sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp.
- Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp của doanh nghiệp có mối quan hệ
tương tác với nhau.

Nghĩa là, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H7 đều được chấp nhận.

Kết quả trên bảng 3.12 cho thấy các khái niệm Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh
(MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng
(KH), đều tương quan với nhau và có ý nghĩa thống kê (P < 0,05). Điều đó chứng tỏ
rằng: các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với
nhau. Nghĩa là, giả thuyết H7 cũng được chấp nhận.

4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT)
Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao
cấp (GBCHCC) và thang đo giá bán căn hộ chung cư cao cấp của DN cho kết quả có
29 biến quan sát thỏa mãn yêu cầu được phân thành 6 nhóm nhân tố, bao gồm: Đặc
điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) gồm 9 biến quan sát; Vị trí của căn hộ và vị thế
của chung cư (VT) gồm 6 biến quan sát; Môi trường xung quanh (MT) gồm 6 biến
quan sát; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL) gồm 5 biến quan sát; Đặc điểm
nhân khẩu khách hàng (KH) gồm 4 biến quan sát; và biến kiểm soát: Đặc điểm của
chủ đầu tư (DT) gồm 4 biến quan sát, và biến phụ thuộc: Gía bán căn hộ chung cư cao
cấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được
tham gia khảo sát.

Bảng 4.14 cho thấy, Giá trị thống kê F được tính từ R square của mô hình với
mức ý nghĩa quan sát rất nhỏ (sig = 0) cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù
hợp với tập dữ liệu và có thể sử dụng được.
 106

Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC
Model Summary

Change Statistics
Std. Error
Adjusted of the R Square Sig. F
Model R R Square R Square Estimate Change F Change df1 df2 Change

1 .943a .890 .889 .11992 .890 730.087 5 452 .000

2 .959b .920 .919 .10243 .030 168.571 1 451 .000
a. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK

b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, MT, DT

ANOVAa

Model Sum of Squares df Mean Square F Sig.

1 Regression 52.495 5 10.499 730.087 .000b

Residual 6.500 452 .014

Total 58.995 457

2 Regression 54.263 6 9.044 862.057 .000c

Residual 4.731 451 .010

Total 58.995 457

a. Dependent Variable: GBCHCC

b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK
c. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK, DT

Coefficientsa

Unstandardized Standardized Collinearity

Coefficients Coefficients t Sig. Statistics

Model B Std. Error Beta Tolerance VIF

1 (Constant) .843 .057 14.726 .000

VT .156 .008 .342 20.641 .000 .890 1.124

MT .198 .014 .357 14.630 .000 .410 2.436

 107

VL .175 .009 .334 18.627 .000 .757 1.322

NK .113 .011 .207 10.609 .000 .638 1.566

CL .174 .025 .207 7.151 .000 .292 3.426

2 (Constant) .299 .064 4.647 .000

VT .265 .006 .351 24.826 .000 .887 1.127

MT .190 .013 .477 20.927 .000 .343 2.919

VL .161 .008 .364 23.497 .000 .740 1.352

NK .153 .010 .281 15.927 .000 .573 1.746

CL .008 .025 .009 .316 .752 .212 4.727

DT .165 .013 .204 12.984 .000 .721 1.387

a. Dependent Variable: GBCHCC

Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng
đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp, với 5 nhân tố của thang đo được đưa vào phân
tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù
hợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.889 (mô hình giải
thích được gần 89% sự thay đổi của biến GBCHCC). Khi thêm biến kiểm soát vào
nghiên cứu, với 6 nhân tố của thang đo được đưa vào phân tích. Hệ số xác định R2
hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình đã
tăng lên 0.01. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.910 (mô hình giải
thích được 91% sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô
hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình
phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn
0.05 - qua bảng ANOVA).
Có sáu nhân tố: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị
thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ quản lý
chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng (KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT)
đều có ảnh hưởng thuận chiều đến hoạt động GBCHCC và có ý nghĩa thống kê (ở đây
là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát).
Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng Ý
nghĩa các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau:
GBCHCC = 0.299 + 0.265VT + 0.161VL + 0.190MT + 0.153KH + 0.008CL + 0.165DT
 108

Qua kết quả khảo sát cho thấy, sáu nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC
(VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT);
Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng hàng
(KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều có hệ số góc dương có nghĩa là cả 6 nhân tố
này đều có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp và có ý nghĩa
thống kê. Tuy nhiên, với các mức độ tác động khác nhau, khi chưa thêm biến kiểm
soát vào thì yếu tố Môi trường xung quanh (MT) ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung
cư cao cấp theo các doanh nghiệp đánh giá là có mức độ ảnh hưởng lớn nhất. Khi thêm
biến kiểm soát thì yếu tố Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) ảnh hưởng lớn
nhất đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp với hệ số β2 = 0.265.
Theo các chuyên gia, có thể chia các nhà đầu tư BĐS thành 2 nhóm theo vị thế,
hình ảnh và năng lực đầu tư.: nhóm trung bình và nhóm cao. Vị thế, hình ảnh và năng
lực đầu tư (biến điều tiết) có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Tuy nhiên, biến
điều tiết này bao gồm 4 biến quan sát và mức độ ảnh hưởng của từng biến quan sát này
cũng khác nhau đối với giá bán.
Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp
cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn
đối với nhân tố vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).
Descriptives
GBCHCC
95% Confidence
Interval for Mean
Std.
N Mean Deviation Std. Error Lower Bound Upper Bound Minimum Maximum

1.00 231 3.9565 .33973 .02235 3.9124 4.0005 2.63 4.78

2.00 227 3.9583 .37892 .02515 3.9087 4.0078 2.90 4.71

Total 458 3.9574 .35929 .01679 3.9244 3.9904 2.63 4.78

ANOVA

GBCHCC

Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Between Groups .000 1 .000 .003 .958

Within Groups 58.994 456 .129

Total 58.995 457

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Hình ảnh và thương hiệu với giá bán
căn hộ cao cấp cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối
 109

tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố hình ảnh và thương hiệu về giá bán căn hộ cao
cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).
Descriptives
GBCHCC
95% Confidence
Interval for Mean

Std. Lower
N Mean Deviation Std. Error Bound Upper Bound Minimum Maximum

1.00 222 3.9857 .34464 .02313 3.9401 4.0313 2.90 4.71

2.00 236 3.9307 .37131 .02417 3.8831 3.9783 2.63 4.78
Total 458 3.9574 .35929 .01679 3.9244 3.9904 2.63 4.78

ANOVA
GBCHCC

Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Between Groups .346 1 .346 2.688 .102

Within Groups 58.649 456 .129

Total 58.995 457

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Năng lực và kinh nghiệm với giá bán
căn hộ cao cấp cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối
tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố năng lực và kinh nghiệm với giá bán căn hộ
cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).

Descriptives
GBCHCC
95% Confidence Interval for
Mean
Std.
N Mean Deviation Std. Error Lower Bound Upper Bound Minimum Maximum

1.00 226 3.9391 .35554 .02365 3.8925 3.9857 2.63 4.78

2.00 232 3.9751 .36280 .02382 3.9282 4.0221 2.86 4.71
Total 458 3.9574 .35929 .01679 3.9244 3.9904 2.63 4.78

ANOVA
GBCHCC

Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Between Groups .149 1 .149 1.151 .284

Within Groups 58.846 456 .129

Total 58.995 457

 110

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Chiến lược truyền thông và Marketing
với giá bán căn hộ cao cấp ở bảng… dưới đây cho thấy không có sự khác biệt trong
kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố chiến lược truyền
thông và Marketing với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).

Descriptives

GBCHCC

95% Confidence Interval for Mean

N Mean Std. Deviation Std. Error Lower Bound Upper Bound Minimum Maximum

1.00 217 3.9537 .33897 .02301 3.9083 3.9990 3.02 4.69

2.00 241 3.9607 .37733 .02431 3.9128 4.0086 2.63 4.78

Total 458 3.9574 .35929 .01679 3.9244 3.9904 2.63 4.78

ANOVA
GBCHCC

Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Between Groups .006 1 .006 .044 .834

Within Groups 58.989 456 .129

Total 58.995 457

Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Kết quả kiểm định mô hình lý thuyết chính thức có 7 giả thuyết: H1, H2, H3,
H4, H5, H6, H7.
Kết quả ước lượng (bảng 4.13), cho thấy khái niệm Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh
(MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm phân khúc khách hàng
(KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) tác động cùng chiều đến giá bán căn hộ chung
cư cao cấp (GBCHCC) và có ý nghĩa thống kê (P ≤ 0,05) đã chứng tỏ rằng:
- Đặc điểm vật lý của căn hộ có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;
- Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư có mối quan hệ dương với các yếu tố giá
bán căn hộ chung cư cao cấp.
- Môi trường xung quanh có mối quan hệ dương về giá bán căn hộ CCCC;
- Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư có mối quan hệ dương với sự cảm nhận
về giá bán căn hộ chung cư cao cấp.
 111

- Đặc điểm của chủ đầu tư có mối quan hệ dương với giá bán căn hộ CCCC;
- Đặc điểm nhân khẩu khách hàng có mối quan hệ dương với các yếu tố giá bán
căn hộ chung cư cao cấp.
- Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với nhau.
Nghĩa là, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 đều được chấp nhận.
Kết quả trên bảng 4.13 cho thấy các khái niệm về Đặc điểm vật lý của căn hộ
CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh
(MT); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng
(KH); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều tương quan với nhau và có ý nghĩa thống kê
(P < 0,05). Điều đó chứng tỏ rằng: Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có
mối quan hệ tương tác với nhau. Nghĩa là, giả thuyết H7 cũng được chấp nhận.
 112

Tiểu kết chương 4

Chương 4 đã trình bày một cách đầy đủ các kết quả nghiên cứu sau khi đã xử
lý bằng các phần mềm liên quan. Dữ liệu sử dụng được thu thập bằng bảng hỏi trên
số lượng mẫu gần 500 đối tượng khác đang sinh sống và làm việc tại địa bàn ở Hà
Nội và một số tỉnh thành lớn. Thống kê mô tả mẫu đã cho thấy một cách khái quát
về số lượng và tỉ lệ các nhóm khác nhau trong mẫu, đồng thời cũng cho thấy sự
đánh giá của người được hỏi về các yếu tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp.
Sau đó, các thang đo được đánh giá giá trị bằng kiểm định EFA và kiểm định độ tin
cậy bằng Cronbach Alpha. Kết quả các kiểm định đều thỏa mãn điều kiện về mặt lý
thuyết. Cuối cùng tác giả chạy mô hình hồi quy để kiểm định các giả thuyết nghiên
cứu. Kết quả hồi quy cho thấy các giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 đều được
chấp nhận.
Như vậy các nhân tố Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ
và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ &
quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng (KH) có tác động tỉ lệ thuận
với Gía bán căn hộ chung cư cao cấp. Đồng thời, biến kiểm soát và Đặc điểm của chủ
đầu tư (DT) cũng có sự tác động tương tự. Sự tác động khác nhau của từng nhân tố
cũng đã được tác giả chỉ ra trong mô hình hồi quy. Các kết quả này là cơ sở để tác giả
đề xuất các giải pháp để giúp DN nâng cao hoạt động kinh doanh của mình trong phần
tiếp theo.
Qua kết quả nghiên cứu định tính và định lượng cho thấy:
Chiến lược (cụ thể hơn là mức giá) giá bán căn hộ chung cư cao cấp lần đầu
tiên của CĐT phụ thuộc vào các nhân tố (các biến độc lập): Vị trí của căn hộ và vị thế
của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC
(VL); Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu khách hàng
(KH) có tác động tỉ lệ thuận với giá bán căn hộ chung cư cao cấp. Đồng thời, biến điều
tiết là Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) có ảnh hưởng đến sự tác động của các biến độc
lập đối với biến phụ thuộc (Giá bán căn hộ CCCC).
 113

CHƯƠNG 5:
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC

5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm
Giá bán căn hộ CCCC của CĐT phải tương xứng với chất lượng căn hộ và dịch
vụ tòa nhà theo cơ chế thị trường, phản ảnh đúng tiêu chuẩn gắn mác dự án là CCCC.

Để hạn chế điều này, cần phải: (i) Phương án phê duyệt về tổng mức đầu tư và
phương án tài chính được các ban ngành thẩm tra/ thẩm định làm cơ sở để sở xây dựng
cấp GPXD sẽ được dán công khai tại dự án và tại trụ sở UBND nơi có dự án; (ii) Mức
giá bán của CĐT lần đầu tiên sẽ tuân thủ theo bảng giá + hệ số như phương án tài
chính đã công khai; (iii) Tránh khách hàng tù mù về giá và các bên môi giới thổi giá
hoặc CĐT nâng giá vô lý.

5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng

Xác định giá bán căn hộ CCCC phải tính đến yếu tố về tâm lý xã hội của khách
hàng. Tâm lý xã hội ảnh hưởng rất lớn đến niềm tin và tâm lý khách hàng khi quyết
định làm việc gì đó liên quan đến chi tiêu những món tiền lớn. Con người hay bị ảnh
hưởng tâm lý về lời đồn thổi thường có sức mạnh ám chỉ mơ hồ tích cực hoặc tiêu cực
tới việc ra quyết định làm việc gì hay mua/ bán thứ gì có giá trị to lớn như BĐS. Xu
hướng hưởng thụ nơi ở sang trọng độc đáo của khách giầu có dễ tạo thành trào lưu
hưởng ứng hoặc tẩy chay bởi ảnh hưởng của hiện tượng Tâm lý đám đông/ lý bầy đàn.
Yếu tố tâm linh hay phong thủy cũng ảnh hưởng tới giá bán/ mua BĐS; sự đoàn kết
hay xung đột nội bộ cũng ảnh hưởng đến giá bán BĐS; ảnh hưởng sự lên xuống của
thị trường BĐS/ chứng khoán/ vàng/ hay ngoại tệ cũng ảnh hưởng đến tâm lý hành vi
tiêu dùng của khách hàng; Cảm xúc yêu ghét/ tin tưởng hay nghi ngờ của khách hàng
đối với môi giới/ sàn hay CĐT cũng ảnh hưởng tới giá bán BĐS…

Người đứng đầu của CĐT luôn kiểm soát được diễn biến tâm lý của hệ thống
nhân sự của mình, phải đào tạo và hướng dẫn cho từng thể nhân trong nội bộ hệ thống
nhân sự đều thấu hiểu sứ mệnh và mục đích đầu tư của dự án là nhân văn. Quản trị
niềm tin cho từng người đều hướng đến mục đích đầu ra cuối cùng của chuỗi đầu tư là
sản phẩm BĐS đẹp - tiện ích và giá thành rẻ, cũng góp phần mang lại lợi ích cho
 114

khách hàng. Dự án mang lại lợi ích hài hòa cho người mua, cho doanh nghiệp và cho
chính quyền địa phương và cộng đồng khu vực.

CĐT là chủ thể hình thành ý tưởng và tạo dựng phát triển BĐS. Do vậy cả ban
lãnh đạo của CĐT luôn thể hiện sự kiên định với sứ mệnh và tầm nhìn của doanh
nghiệp, tôn trọng kế hoạch phát triển đầu tư và kinh doanh BĐS theo xu hướng Rẻ -
Xanh - Sạch - Đẹp - An toàn mà cả hệ thống không bị chệch mục tiêu và kế hoạch đề
ra, không bị ngả nghiêng tâm lý khi có nhiều tác động vô hình từ yếu nhân và khách
quan bên ngoài xã hội. Tiếng đồn thổi tích cực của hiện tượng tâm lý xã hội về dự án
và CĐT chính là kết quả đầu tư hiệu quả tốt đẹp và giữ lời hứa với khách hàng như các
cam kết trong hợp đồng, thể hiện uy tín và đạo đức xã hội bằng các hành động hỗ trợ
tài chính và công ăn việc làm với chính quyền địa phương.

5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường
Trong nền kinh tế thị trường, quy luật cung cầu chi phối khách quan giá cả thị
trường. Chính vì vậy, giá bán căn hộ CCCC phải phản ánh mối quan hệ cung cầu trên
thị trường.

Dựa trên khảo sát và đánh giá của các công ty CBRE, Savills, FPT securities,
Bộ Xây dựng, và Ngân hàng thế giới (World Bank), giai đoạn 2014-2018, cơ cấu căn
hộ trên thị trường giai đoạn 2020-2022 được thể hiện dưới đây.

Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội

Căn hộ Dự báo cầu Dự báo cung

Hạng sang và Siêu sang (60-100 triệu/m2 và hơn) Trung bình Khá cao

Cao cấp (40-60 triệu/m2) Khá cao Cao

Trung cao cấp (30-40 triệu/m2) Cao Rất cao

Trung cấp (20-30 triệu/m2) Rất cao Cao

Bình dân (khoảng 20 triệu/m2) Rất cao Trung bình

Số liệu bảng trên cho thấy, cung cầu đối với căn hộ CCCC có lợi hơn cho người
mua. Vì vậy, xu hướng giảm mức giá trung bình của căn hộ CCCC là phổ biến. Hơn
 115

nữa, khách hàng cũng khó phân biệt giữa căn hộ trung cấp và cao cấp nên mức giá
cũng có biên độ khá rộng: có thể giao động từ 25-55 triệu đồng m2.

5.2. Kiến nghị và giải pháp

5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng
5.2.1.1. Thực hiện nghiên cứu khảo sát xã hội học
Đây là bước khởi đầu thu thập các thông tin về xã hội học rất quan trọng làm cơ
sở nghiên cứu đầu tư dự án. Nhưng ít khi được chủ đầu tư chi trả để mua các thông tin
và thường tự tiến hành. Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng của
việc mua thông tin nghiên cứu xã hội khu vực dự án phục vụ giai đoạn đầu nghiên cứu
dự án tiền khả thi PS (Pre- feasibility Study). Vì vậy chất lượng thông tin khảo sát
thường chủ quan, ít mẫu phiến diện, yếu, thiếu theo kiểu “thống kê” nên không chính
xác, do đó đã có nhiều hệ lụy khi CĐT quyết định lượng hàng cung quá lớn so với
lượng cầu, sai lệch phân khúc hàng hiện có và nhu cầu khách hàng, giá quá cao hoặc
quá thấp, thay đổi chính sách… Theo tác giả, cần phải:
- Nhà phát triển bất động sản nói chung và phân khúc đầu tư chung cư cao cấp
nói riêng cần phải có các thông số/dữ liệu của nhiều lĩnh vực qua công tác nghiên cứu
thị trường một cách bài bản, nghiêm túc như: dân số, trình độ văn hóa, ngành nghề, độ
tuổi lao động, hành vi mua bán, tâm lý khách hàng, thực trạng chỗ ở, mong muốn và
khả năng chi trả, không gian sống khu vực đơn vị ở/ diện tích sở hữu chung - riêng;
môi trường sống/ mặt bằng dân trí cư dân/ giá cả và hậu mãi… nguồn cung và thời
điểm bán hàng từ các chủ đầu tư khác, các phân khúc nhà ở khác nhau, mức giá mua
bán /cho thuê, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết khu vực
dự án. CĐT không nên bỏ qua hay coi nhẹ hoặc chủ quan chỉ tiến hành qua loa đại
khái để đối phó với hội đồng quản trị (nội bộ) và đủ thủ tục pháp lý theo qui định của
nhà nước về thẩm định phê duyệt dự án.
- CĐT cần thiết phải thuê đơn vị chuyên nghiệp về nghiên cứu thị trường và xã
hội học để lập báo cáo nghiên cứu dự án tiền khả thi PS (Pre - feasibility Study) một
cách trung thực - khách quan. Từ kết quả nghiên cứu xã hội học và thị trường sẽ giúp
cho CĐT quyết định quy mô đầu tư các phân khúc bất động sản/ cơ cấu căn hộ/ quy
mô /số tầng/ số lượng căn hộ/giá bán từng căn/ bán buôn... cho phù hợp với mức độ
hấp thụ sản phẩm của cả khu vực (tránh hàng bị tồn đọng/ ế không bán được) sẽ là
thiệt hại cho chủ đầu tư. Nếu giá cao quá sẽ thua thiệt và bất công đối với khách hàng
có nhu cầu ở thật và mất sức hấp dẫn về sản phẩm nếu các sàn không quan tâm bán vì
lợi nhuận ít thì hàng của CĐT sẽ bị ế đọng tồn kho bởi ít có giao dịch mua đi bán lại.
 116

5.2.1.2. Nghiên cứu đặc điểm khách hàng

Yếu tố nhân khẩu và phân khúc khách hàng ảnh hưởng lớn đến giá giao dịch
BĐS: Mật độ dân số hiện hữu và dự kiến tốc độ tăng dân số xung quanh khu vực đầu
tư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyết
định số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ, qui mô dự án, các tiện ích đi kèm, cơ chế ưu đãi
lãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu. Nhiều CĐT không
nghiên cứu kỹ các số liệu về dân cư và phân khúc nhóm khách hàng quan tâm tới dự
án nên có khá nhiều dự án CCCC hiện vẫn đang bị tồn kho do lệch pha cung - cầu, ít
khách hàng quan tâm; có nhiều nguồn cung giống nhau về phân khúc CCCC mở bán
cùng thời điểm trên thị trường, số lượng khách mua để ở thật không nhiều, mức giá
quá cao so với mặt bằng thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu sinh sống ở khu vực
dự án tọa lạc… dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởng
đến cơ hội mua đi bán lại của những khách hàng mua lần đầu mở bán.
Chủ đầu tư cần mua số liệu và thông tin về điều tra xã hội học của đơn vị
chuyên nghiên cứu khu vực dự định đầu tư dự án là rất quan trọng. Đơn vị tư vấn dự
án cần phải có thông tin về số lượng dân số, hộ gia đình và độc thân, số lượng người
lao động, số lượng người về hưu, chuẩn bị về hưu, số lượng học sinh cấp 1, cấp 2, cấp
3 và đại học; Số lượng CBCNVC, số lượng người buôn bán tự do, số lượng doanh
nghiệp lớn/trung bình và nhỏ; Số lượng và qui mô khu vui chơi công cộng và các địa
điểm vui chơi giải trí; Số lượng chợ dân sinh, trường học, bệnh viện, trung tâm mua
sắm; Số lượng sơ sở sản xuất các ngành nghề. Diện tích đất thương mại/nông nghiệp/
lâm nghiệp; Số lượng chùa, đình, nhà thờ; Số lượng cửa hàng bán xe máy, xe đạp và
salon ôtô; số lượng cửa hàng giải khát lớn có phục vụ ca nhạc, số nhà hàng hải sản, thú
rừng và karaoke; số lượng dự án BĐS từng phân khúc, số lượng sàn và môi giới BĐS,
số lượng cửa hàng vật liệu xây dựng, số lượng xe bus công cộng và các tuyến xe, cơ sở
hạ tầng (thoát nước mất bao nhiêu thời lượng sau cơn mưa lớn kéo dài, nguồn cấp
nước cho khu vực, hệ thống truyền thông, viễn thông, cấp điện, lượng điện tiêu thụ…);
Chiều rộng trung bình vỉa hè, chất lượng gạch lát, cây xanh, ánh sáng, bảng hiệu
quảng cáo lớn; lượng mưa hàng năm, mùa nắng, đặc điểm khí hậu…; Thu nhập trung
bình của phân khúc khách hàng tiềm năng; tình trạng nhà ở của nhóm khách hàng tiềm
năng; Qui mô và số lượng chuyên viên các ban ngành quản lý xã hội và các công trình
công ích, quy hoạch vùng và quy hoạch chi tiết khu vực dự án tầm nhìn mấy chục năm
sau… Cần phải có thông tin đầy đủ về các đối thủ hiện tại và trong tương lai; có số
lượng nguồn cung các phân khúc bất động sản cùng phân khúc và khác phân khúc, và
thời gian bán hàng của các CĐT cùng khu vực, giá bán và cơ chế hậu mãi…để CĐT
 117

có đủ thông tin tin cậy trước khi quyết định về qui mô đầu tư, phân khúc đầu tư, cơ
cấu sản phẩm, số lượng sản phẩm, lãi suất, số lần đóng tiền, giá bán và cơ chế hậu mãi
cho khách hàng thêm hấp dẫn quan tâm mua CCCC.
Chủ đầu tư thông báo mời thầu các đơn vị cung cấp thông tin về điều tra xã hội
học khu vực dự án; CĐT thành lập Ban quản lý dự án hoặc thuê BQL dự án làm việc
với các đơn vị chuyên nghiên cứu về điều tra xã hội học này; Sàng lọc để chọn đơn vị
uy tín và đáng tin cậy để ký hợp đồng mua số liệu phục vụ công việc lập dự án khả thi.
Cách làm này giúp cho số lượng căn hộ và các sản phẩm thương mại cho thuê sẽ
nhanh chóng được bán đúng nhóm đối tượng mục tiêu đã nghiên cứu kỹ lưỡng ngay từ
trước khi khởi công dự án.

5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm

5.2.2.1. Áp dụng các công nghệ mới trong xây dựng căn hộ và toà nhà
Nhờ có nhiều công nghệ mới tiên tiến ngày nay đã thay đổi nhanh chóng lĩnh
vực đầu tư xây dựng nhà cao tầng trên thế giới và tại Việt Nam. Phụ thuộc vào chủ
trương đầu tư và kinh doanh BĐS của CĐT mà một số công nghệ được áp dụng cho
căn hộ và tòa nhà như sau:
Công nghệ vật liệu gạch xây dựng, kính cường lực, bê tông cường độ cao, trọng
lượng nhẹ, thép cường độ cao, trọng lượng nhẹ, tường nhẹ/ cột nhẹ/ dầm nhẹ lắp ghép,
sàn rỗng không có dầm chịu lực hai phương, chống ồn cách âm, cách nhiệt, xi măng
chống thấm, không co ngót, nhiều giải pháp hữu ích xử lý nền móng như topdown,
topbase, móng khớp… giúp giảm chi phí đóng ép cọc bê tông cốt thép và rút ngắn thời
gian thi công, kết cấu khung chịu lực bằng bê tông sợi thủy tinh/ bê tông dẻo có thể
chịu được động đất cấp cao nhất và chịu được nhiệt độ trên 1000◦C trong thời gian dài,
công nghệ phòng chống cháy nổ tự động kích hoạt khi xảy ra hỏa hoạn, các thiết bị
điện cơ thông minh smart home, green home tự động đóng mở hệ thống cửa ra vào và
cửa sổ để lấy ánh sáng, thông gió tự nhiên và trời mưa; Công nghệ kiểm soát bể bơi,
các đường ống dẫn khí gas, dẫn điện, cấp thoát nước, điều khiển các thiết bị nghe, nhìn
và máy điều hòa nhiệt độ bằng giọng nói, đóng mở cổng, cửa lên xuống tầng hầm, mái
nhà , thang máy… bằng vân tay hay giọng nói, hệ thống tưới cây và xử lý nước thải
tái sử dụng tự động, năng lượng mặt trời và năng lượng không gian cung cấp nhiệt
sưởi ấm và nước nóng cho tòa nhà, kích hoạt thang và phao khí tự bụng ra để cứu
nạn cứu hộ ngoài ban công/logia khi thiên tai như động đất, cháy nổ, khói lửa chùm
kín cửa ra vào, hệ thống cảnh báo và kích hoạt chuông báo động và chữa cháy tự
động cho nhà cao tầng… hệ thống kiểm soát an ninh từ xa và lưu trữ lâu dài hình ảnh
 118

khách và các phương tiện ra vào tòa nhà, phần mềm quản lý tòa nhà và cung cấp các
dịch vụ với chất lượng cao,…
Chủ đầu tư cần có tầm nhìn xa để quyết định ưu tiên ngân sách đầu tư các
trang thiết bị smart thông minh, green home lắp đặt gắn liền với căn hộ và tòa nhà
đạt chuẩn chất lượng công nghệ cao như: Pin năng lượng mặt trời, đóng tắt mở điều
hòa, TV, cửa ra vào, gara ôtô, rèm cửa, bình nóng lạnh, theo dõi camera an ninh,
camera nhận dạng khuôn mặt, giọng nói, camera lắp trong buồng thang máy, cầu
thang bộ, tầng hầm, thiết bị công nghệ kiểm soát theo dõi hệ thống điện, nước, kích
hoạt hệ thống báo cháy tự động, thiết bị cơ khí… từ xa. Kích hoạt và sử dụng thuận
tiện nhanh chóng các công cụ cứu hộ cứu nạn bằng thiết bị công nghệ cao, tự động
kích hoạt chuông báo động và chữa cháy tự động khi xảy ra hỏa hoạn… sẽ mang lại
cảm yên tâm, hài lòng dễ chịu thoái mái cho con người khi ra quyết định mua/ thuê
mua nơi ở chung cư cao cấp.
Đơn vị tư vấn dự án và các chuyên gia có ảnh hưởng lớn đến kế hoạch đầu tư
xây dựng và kinh doanh BĐS cần thuyết phục cho người có quyền ra quyết định đầu
tư dự án quan tâm tới lợi ích lâu dài cho CĐT, cho khách hàng, cho cộng đồng xã hội
khi áp dụng các công nghệ mới cho tòa nhà và căn hộ; Nhà nước cần có chính sách
giảm thuế doanh nghiệp để khuyến khích các CĐT mạnh dạn đầu tư các trang thiết bị
smart home thông minh cho căn hộ và tòa nhà, góp phần phát triển diện mạo đô thị
mới hiện đại xanh - sạch - đẹp và an sinh xã hội cao…

5.2.2.2. Thực hiện giải pháp thi công xây dựng bằng công nghệ cao.
Công nghệ mới trong luận án này được hiểu là: Chung cư/ nhà cao tầng được sử
dụng nhiều hay ít các công nghệ mới như: sử dụng phần mềm BEAM để vẽ kiến trúc,
tính toán kết cấu, thiết kế bản vẽ, biện pháp thi công… đảm bảo độ chính xác cao khi
tính toán kết cấu chịu lực; bố trí các công năng khai thác và sử dụng khoa học, tăng
tính thẩm mỹ cho công trình và thích dụng cho con người. Bóc tách vật liệu xây dựng,
áp các mã hiệu tính khối lượng dự toán, vẽ biểu đồ đường bao nhân sự, kế hoạch
chuẩn bị vật tư vật liệu, thiết bị thi công và tiến độ dự án. Áp dụng các phần mềm quản
lý giám sát nhân công, vật tư, thiết bị, xăng dầu , chế tạo, sản xuất cấu kiện, đầu tư, thi
công xây dựng, quản lý dự án, quản lý công trình khi đưa vào khai thác, điều khiển
đóng mở hệ thống cửa, thông gió tự động bằng các thiết bị smart, dự báo thời tiết, đặt
mua hàng hóa, dịch vụ…nhằm đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án, giảm thiểu lãng
phí tài lực, tiết kiệm nhân công, bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng dịch vụ…
 119

Phương pháp thi công theo phương cách truyền thống thường được các đơn vị
Tư vấn định hướng tham mưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sử dụng công nghệ
xây dựng mới. Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kết cấu cột và
dầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thành nhiều dầm
đan xen nên ảnh hưởng tới không gian thông thủy, thu hẹp diện tích sử dụng chung và
sử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán phụ thuộc giữa cách đo thông thủy hay đo từ tim
tường tới tim tường, dẫn tới giảm diện tích thương mại và diện tích sử dụng, phát sinh
nhiều chi tiết khớp nối kim loại để chuyển hướng dòng chảy khi giao cắt với hệ thống
dầm như đường ống cấp nước, thoát nước, pccc, khí ga… dẫn tới hạn chế tổn thất lưu
lượng chảy và thủy động học, phát sinh hệ thống máng cáp điện, dây điện. Làm giảm
hệ số thông thủy không gian sống và sử dụng, làm mất mỹ quan. Muốn che hệ thống
dầm cho mỹ quan đẹp thì phải mất thêm chi phí làm trần thạch cao.
Tổng trọng lượng công trình được xây dựng bằng phương pháp công nghệ luôn
nhẹ hơn công trình được xây dựng bằng phương phướng truyền thống. Cách xây dựng
truyền thống sẽ mang lại cho CĐT cảm giác an toàn, nhưng lại làm gia tăng tổng trọng
công trình lên nền đất. Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấu
chịu lực cho công trình, ví dụ như tăng chi phí cho giải pháp kỹ thuật phần ngầm đối
với nền móng như hệ cọc (cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiết
diện của hệ móng chịu lực (móng băng/ móng bè/ móng đơn), tăng bề dày tường vây
bê tông cốt thép, tăng chi phí chống thấm, tăng hệ số chất lượng và kích cỡ hệ thống
ống thoát nước, cấp nước, xử lý ánh sáng nhân tạo, thông gió tản nhiệt...) và tăng kích
thước số học và mắc bê tông cho khung dầm - cột và sàn. Từ thực tế cho thấy, các
công trình xây dựng bằng phương pháp truyền thống nhiều dầm và cột đều tăng khối
lượng/ tài chính và hiệu quả kinh tế cao hơn từ 10-15% so với phương pháp thi công
áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến. Hệ lụy xã hội gánh chịu là lượng xả thải rác
lớn, tiêu tốn điện năng, mất mỹ quan,tốn nhiều nhân công và làm tăng thêm thời gian
thi công và hoàn thiện công trình, ảnh hưởng tới tiến độ bán hàng và giá bán.
Chủ đầu tư nên chọn tổng thầu có nhiều kinh nghiệm thi công xây dựng bằng
công nghệ xây dựng tiên tiến của thế giới, đảm bảo tiết kiệm chi phí và mỹ quan tòa
nhà, bảo vệ môi trường, góp phần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện công trình và nhanh bán
hàng sẽ làm giảm chi phí xây dựng và giảm giá bán CCCC.
Phương tiện truyền thông có nhiều thông tin về một số công ty xây dựng áp
dụng công nghệ. Mua bản quyền công nghệ xây dựng và thuê công ty xây dựng có
năng lực và chuyên môn thực hiện theo hướng dẫn của bên chuyển giao kỹ thuật. Đảm
 120

bảo hiệu quả về yếu tố bền - đẹp và kinh tế. Giảm đáng kể giá bán BĐS cho khách
hàng và tăng lợi nhuận cho CĐT.

5.2.2.3. Xác định số lượng của căn hộ bố trí trên mặt bằng sàn nhà
Số lượng căn hộ trên một mặt bằng sàn của tòa nhà quá đông so với mật độ xây
dựng thì đồng nghĩa với số lượng người ở quá đông sẽ giảm chất lượng hưởng thụ các
dịch vụ và tiện ích nội khu, sẽ nhanh quá tải cơ sở hạ tầng và các công trình công ích
xung quanh nơi ở. Sức bền vật liệu điện - cơ của các trang thiết bị nhanh hỏng, công
tác kiểm tra và giám sát chất lượng sửa chữa, bảo trì, bảo hành và vận hành tòa nhà sẽ
gặp nhiều khó khăn. Ngay cả khi số lượng thang máy lên tới 8-10 thang loại cao cấp
nhập ngoại nhưng mật độ bố trí số lượng căn hộ trên 1 tầng từ 18 căn tới trên 20 căn
hộ, chiều cao từ 40-50 tầng nên tình trạng tắc nghẽn giao thông nội bộ trong chính tòa
nhà liên tục diễn ra tại các sảnh chờ thang máy và cổng ra vào gửi / lấy xe tại giờ tan
tầm và đi làm. Tạo không gian cảnh quan có ý nghĩa sống còn cho sự sống của cư dân
khi xảy ra sự cố cháy nổ hỏa hoạn hay thiên tai hoặc sự cố kỹ thuật cho lượng người
trong tòa nhà thoát ra ngoài không chen lấn xô đẩy có thể thoát nạn nhanh chóng hay
bị mắc kẹt. Số lượng người sinh sống ảnh hưởng rất lớn tới không gian thoáng đãng,
yên tĩnh hay ồn ào náo nhiệt giờ tan tầm hay tình trạng nhiều cháu bé tranh cướp các
tiện ích công cộng vào các dịp cuối tuần hay ngày Lễ… sẽ ảnh hưởng đến chất lượng
sống và giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp;
Các cơ quan quản lý nhà nước được phân công kiểm tra và thẩm định hồ sơ
pháp lý của dự án phải chịu trách nhiệm trước tiên khi cấp phép cho những dự án nhà
cao tầng/ nhà chung cư có mật độ xây dựng lớn quá tiêu chuẩn cho phép với tầm nhìn
từ trên 20 năm. Cương quyết từ chối phê duyệt dự án khi số lượng căn hộ trên cùng
mặt bằng sàn của tòa nhà quá nhiều so với số lượng thang máy, tốc độ thang máy và số
lượng tầng của tòa nhà để đảm bảo an toàn sinh mạng cho con người và đảm bảo chất
lượng sống tại chung cư cao cấp như khách sạn từ 4 sao trở lên;
Chủ đầu tư nên bố trí mật độ số lượng căn hộ trên cùng mặt bằng sàn của tầng
tòa nhà tỷ lệ thuận với số lượng thang máy, tốc độ thang máy và số lượng sàn trong tòa
nhà; Các cơ quan quản lý nhà nước cần hiệu chỉnh, bổ sung và chỉnh sửa các tiêu
chuẩn XDVN, quy chuẩn, quy phạm cho việc thiết kế nhà cao tầng và chung cư, làm
cơ sở thẩm định phê duyệt hồ sơ dự án.

5.2.2.4. Cải thiện thuộc tính bên trong căn hộ, tòa nhà
Tiện ích bên trong căn hộ. Nâng cao chất lượng xây dựng: vật liệu, trang thiết
bị, sự tỷ mỷ cẩn thận… Thiết kế hợp lý cấu trúc căn hộ: Bố trí mặt bằng, phân chia các
 121

phòng, ban - công…. Bố trí khoa học không gian của căn hộ: Ánh sáng, thông gió, lưu
thông khí, sự thông thoáng…)
Thiết kế và không gian toà nhà liên quan đến: 1/ Thiết kế và cấu trúc toà nhà: Số
căn hộ trên một sàn, diện tích hành lang…; 2/ Các tiện ích cơ bản của toà nhà: Đỗ xe,
thang máy, đổ rác…3/ Hạ tầng kỹ thuật của toà nhà: Cấp thoát nước, điện, phòng cháy
chữa cháy…4/ Các tiện ích bổ sung của toà nhà: Khu thương mại, phòng tập, bể bơi… ;
@ Thiết kế không gian cứu hộ và thóat nạn : Bắt buộc phải bố trí riêng một căn hộ
liên thông ra ban công hay logia, có hệ thống cửa chống cháy chịu được nhiệt độ cao
trong thời gian 180 phút, có gắn camera định vị kết nối tự động với trung tâm PCCN và
có thang dây hay công cụ thoát nạn khi xảy ra hỏa hoạn hay thiên tai…
Tiện ích nội khu: bao gồm các bộ phận công trình thường do CĐT bỏ tiền đầu
tư đồng bộ cùng với dự án để phục vụ cộng đồng dân cư sinh sống bên trong tòa nhà
như: trung tâm mua sắm, gym, spa, nhà mẫu giáo, nơi gửi trẻ, chăm sóc thú nuôi, bể
bơi, đường đi dạo, vườn hoa, thư viện, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu tâm linh, khu vui
chơi ngoài trời…
Tiện ích công cộng: Những công trình công ích do nhà nước đầu tư bằng ngân
sách nhà nước hay kêu gọi xã hội hoá nhằm mục đích phục vụ cộng đồng xã hội phía
bên ngoài phạm vi tòa nhà như: trường học, bệnh viện, bến xe, metro, chợ dân sinh,
công viên, sân vận động, TTTM, rạp hát, rạp chiếu phim…

5.2.2.5. Hoàn thiện sản phẩm với việc chú trọng yếu tố phong thủy
Yếu tố phong thủy rất quan trọng tới tâm lý khách hàng khi quyết định mua tài
sản có giá trị lớn như là nhà cửa hay xe cộ. Yếu tố tín ngưỡng tâm linh vốn ngấm sâu
trong tiềm thức mỗi người Việt Nam từ bao đời nay. Trạng thái cảm xúc của từng
thành viên trong gia đình hay tổ chức luôn ảnh hưởng lớn đến quyết định mua/ thuê
hay không mua/ thuê BĐS nói chung và căn hộ chung cư cao cấp nói riêng. Đa số
khách hàng đều giống nhau về tâm lý cầu may và ao ước được ở sinh sống nơi có
nhiều đặc điểm địa lý và môi trường có phong thủy tốt như là: khu vực sinh sống cao
ráo, hướng nhà, cảnh quan môi trường thoáng mát đẹp, vườn cây hoa trái, mặt nước,
đình chùa, nhà thờ… đức tin may rủi mọi lúc, mọi nơi, diễn ra từ sáng khi ngủ dậy đến
khi trở về nhà đêm khuya.
Trước những sự kiện lớn diễn ra trong cuộc đời mỗi người như khi sinh ra, lúc
tròn năm, lúc đi làm, khi trưởng thành cưới hỏi và khi mua nhà, làm nhà, khởi công,
cất nóc, thuê cửa hàng, mở hàng, trước khi đi xa, ngày rằm, mộng một, cúng giỗ gia
tiên tiền tổ…vv con người vẫn thành kính thắp hương và tuân thủ các qui ước cổ
 122

truyền bao đời nay mà không cần phải chứng minh hành vi của tín ngưỡng và đức tin.
Trong cuộc sống vẫn tồn tại và phát sinh nhiều chuyện khó giải thích bằng khoa học
và triết học duy vật. Con người vẫn thường bị chi phối tầm kiểm soát lý trí bởi đức tin
vào tâm linh khi gặp may rủi trong cuộc sống. Dẫn tới nhiều dự án đã hoàn thành,
đang sử dụng nhưng vẫn bị đập phá làm đi sửa lại một vài hạng mục nào đó, thậm chí
dự án còn phải xoay ngược vị thế, đảo vị trí cổng chính, làm thêm đường phụ, thêm hồ
nước, phát sinh nhiều hạng mục tâm linh… dẫn tới làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài
thời gian hoàn thành công trình…
Chủ đầu tư là người Việt Nam nên cân bằng yếu tố tinh thần và vật chất trước
khi khởi công xây dựng dự án, nên tham khảo một vài chuyên gia về phong thủy có
kinh nghiệm về đầu tư - xây dựng - kinh doanh bất động sản phân khúc chung cư cao
cấp để yên tâm ngay từ ban đầu khi nghiên cứu dự án đã tham khảo ý kiến chuyên gia
về phong thủy, kết hợp với chuyên gia về concept để quyết định quy hoạch chung, quy
hoạch chi tiết cho tổng thể dự án đạt yêu cầu các tiêu chí: Mỹ thuật - bền chắc - kinh
tế. Góp phần gia tăng nguồn cảm hứng, an tâm về tâm lý, tránh làm đi sửa lại phát sinh
tăng chi phí, mang lại lợi ích cảm giác hài lòng cho khách hàng;
CĐT phải đảm bảo “Gói bó quyền” cho người mua căn hộ CCCC: bao gồm
tất cả các quyền nào mà đem lại giá trị kinh tế cho con người là tổng hợp các quyền và
lợi ích của chủ thể trong việc chi phối, kiểm soát tài sản gồm chủ sở hữu và người có
quyền khác với tài sản sẽ được coi là quyền tài sản. Tất cả các quyền tài sản thể hiện
dưới các dạng quyền đối vật được ghi nhận trong Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Quyền tài sản; Quyền đối vật; Quyền đối nhân; Quyền khác đối với tài sản: Quyền đối
với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; Quyền bề mặt và một số quyền của
người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).

5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC
5.2.3.1. Nâng cao lợi thế vị trí của công trình
Thứ nhất: Để xác định giá trị thật của đất đai hay tài sản trên đất rất cần kiến
thức sâu và rộng của những chuyên gia tham gia thẩm định giá và giá trị của BĐS. Các
chuyên viên/ chuyên gia kinh tế và BĐS, các nhà môi giới BĐS, giới luật gia, chính
khách, các phóng viên truyền thông, CĐT cần phải cầu thị theo học các chuyên gia
BĐS có nhiều kinh nghiệm và trải nghiệm thực tế đa lĩnh vực. Cần nghiên cứu kỹ
lưỡng các tiêu chí cơ bản để xây dựng “Bảng phân hạng chung cư” nhằm trang bị các
kiến thức cơ bản về BĐS cho các chuyên viên/ chuyên gia tự tin về nghiệp vụ chuyên
môn trong hoạt động quản lý nhà nước về đầu tư - xây dựng - kinh doanh BĐS.
 123

Khách hàng nên tự tìm hiểu hoặc mua dịch vụ từ các chuyên gia địa ốc uy tín hay các
sàn BĐS có nhiều kinh nghiệm để giảm thiểu nhiều rủi ro về tiền mặt và pháp lý khi
mua và sử dụng BĐS có giá trị lớn mà hay bị nhầm lẫn về giá trị và giá giao dịch do
thiếu vắng nhiều kiến thức chuyên ngành về các yếu tố quan trọng bổ sung cho yếu tố
vị trí của BĐS.
Thứ hai: Các chuyên viên thẩm định BĐS đang làm việc tại các tổ chức tài
chính, ngân hàng, văn phòng luật sư, sàn giao dịch chứng khoán, sàn BĐS, các
chuyên viên và lãnh đạo đang làm việc tại các cơ quan ban ngành quản lý nhà nước
về tài nguyên đất đai, về thị trường bất động sản và ngành xây dựng, các giảng viên
và những người hành nghề môi giới hay giới truyền thông, kinh tế, chính trị… cần
phải trang bị những kiến thức cơ bản về các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị và giá giao
dịch BĐS.

5.2.3.2. Chú trọng yếu tố vị thế của tòa nhà chung cư cao cấp
Yếu tố vị thế của BĐS ảnh hưởng tới giá trị và giá giao dịch của BĐS. Giá trị
thương mại/ giá trị sử dụng và giá cả của BĐS nói chung và CCCC nói riêng phụ
thuộc vào VỊ THẾ của khối công trình trên đất. Vị Thế của Bất động sản được tích hợp
hình thành bởi các yếu tố sau đây:
Vị thế của BĐS= {Quyền năng của đất [1]+ Vành đai đất [2] + Vị trí đất +
Mục đích sử dụng + Thời hạn sử dụng + Uy tín của CĐT + Giá bán + Cơ chế hậu mãi
+ Quy hoạch + Thiết kế + Số lượng căn hộ/mặt bằng sàn/số lượng tầng/ tòa nhà +
Truyền thông + Tâm lý xã hội [3] + Phong thủy + Không gian riêng + Tiện ích nội khu
[4] + Tiện ích công cộng [5] + Cảnh quan nhân tạo + Môi trường tự nhiên + Hạ tầng
kỹ thuật + Công năng sử dụng + Cự ly tiếp cận đường giao thông + Vị trí hướng chính
công trình + Hình khối công trình + Qui mô (to/nhỏ/trung bình) + Mầu sắc + Vật liệu
xây dựng + Chất liệu hoàn thiện + Thiết bị gắn cố định với công trình + Mật độ xây
dựng + Khoảng lùi công trình + Công nghệ mới [6] + Quản lý - khai thác + Chất lượng
dịch vụ + Không gian cứu hộ và thoát nạn + Kỳ vọng gia tăng giá trị phái sinh}. Do
đó, CĐT cần thực hiện một số giải pháp như sau:
Giải pháp 1 : Chủ đầu tư cần thuê đơn vị tư vấn dự án có nhiều chuyên gia
giầu kinh nghiệm thực tế và am hiểu thị hiếu phân khúc khách hàng, có nhiều kênh
thông tin về thị trường BĐS để lập hồ sơ nghiên cứu khả thi và hồ sơ dự án đầu tư -
xây dựng- kinh doanh và khai thác hiệu quả cao cho cả khách hàng, cho CĐT và cho
cả lợi ích xã hội và nhà nước. Tham khảo tất cả các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị và giá
giao dịch BĐS trên đây vào thuyết minh dự án và thiết kế bản vẽ kỹ thuật dự án. Cần
 124

thay đổi cách đánh giá / thẩm định giá/ xác định giá giao dịch mua bán/ xây dựng mức
thuế đất/ thuế tài nguyên/ mua bảo hiểm công trình/ thuế địa tô, truyền thông,
marketing, PR, quảng cáo… Đề nghị thay đổi quan điểm đánh giá thuật ngữ yếu tố “Vị
Trí BĐS là số một” như quốc tế và pháp luật Việt Nam vẫn đang áp dụng - bằng thuật
ngữ yếu tố: “VỊ THẾ của BĐS là số một!” dùng trong các văn bản pháp luật, các bộ
luật, giao dịch dân sự, tài liệu giảng dạy, chính sách…
Giải pháp: 2/- Chủ đầu tư ký hợp đồng với công ty tư vấn đầu tư dự án để tìm
được đối tác đầu tư, nguồn tài chính, xây dựng, truyền thông, bán hàng và quản lý khai
thác dự án sau khi hoàn thành đi vào hoạt động; 3/- Chủ đầu tư nên trả tiền cao để thuê
Kiến trúc sư là người nước ngoài có nhiều kinh nghiệm để dự án có ý tưởng concept
bố trí sắp đặt các công năng, các sản phẩm thương mại dịch vụ, các liên kết không
gian sống thỏa mãn về đẳng cấp khoa học - mỹ quan và hiệu quả kinh tế cao nhất cho
các bên liên quan; 4/- Thuê công ty thiết kế chuyên thực hiện các dự án nhà ở cao tầng
có chất lượng cao; 5/- Thuê đơn vị truyền thông và sàn phân phối có nhiều kinh
nghiệm PR về Chủ đầu tư, dự án, sản phẩm, hậu mãi và sự kỳ vọng tăng giá trong
tương lai… trước khi khởi công xây dựng dự án; 6/- Thuê công ty chuyên về thi công
xây dựng nhà cao tầng để rút ngắn thời gian thi công, đảm bảo chất lượng công trình
và tạo ảnh hưởng niềm tin tới khách hàng khi đứng ra cam kết thời gian giao nhà đúng
như tiến độ mà CĐT đã cam kết;

5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ

CĐT nên mua concept dự án BĐS đạt đẳng cấp quốc tế của nước ngoài để tăng
chất lượng không gian sống thông qua quy hoạch thiết kế nhiều căn hộ có vị trí view
đẹp tiếp xúc với cảnh quan môi trường thiên nhiên, bố trí hệ thống các cửa đón ánh
sáng và thông gió tự nhiên tốt/ sắp đặt các công năng sử dụng hợp lý khoa học, ít phát
sinh, ít chỉnh sửa thiết kế nên tiết kiệm được nhiều tài chính và thời gian. Không nên
tham khi bố trí thêm các công năng phụ trợ án ngữ ở vị trí có khả năng che mất nguồn
ánh sáng tự nhiên và thông thoáng cho các căn hộ bên trong.

5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực

5.2.5.1. Trồng cây xanh và thiết kế cảnh quan đẹp
Thiết kế cảnh quan và thẩm mỹ của toà nhà (cây xanh, vườn hoa, khu sinh hoạt
cộng đồng, vui chơi chung, lối đi,…) ảnh hưởng nhiều tới giá bán CCCC. Cảm giác
yên bình muốn sống gần gũi với thiên nhiên luôn là danh mục có trọng số ưu tiên đầu
tư về cây xanh và cảnh quan cho hết thảy mọi công trình và chung cư cao cấp - Yếu tố
cây xanh, mảng xanh, hồ nước và cảnh quan nghệ thuật luôn là linh hồn sống đối trọng
 125

với khối công trình bê tông cốt thép và mang lại cho con người sinh khí tự nhiên. Môi
trường sống tự nhiên (không khí, độ ồn, cây xanh, hồ nước…) rất quan trọng đối với
chung cư cao cấp. Nhiều công trình nhà ở thiếu mảng xanh thiên nhiên, thiếu vườn
hoa, công viên và thảm cỏ, thiếu bóng mát cây xanh, thiếu tán lá phủ lớn và hồ nước
điều hòa đã gây bức bối tâm lý khó chịu cho con người; làm mất tương xứng tự nhiên
về tỷ lệ vàng giữa khối công trình xây dựng to lớn với ít cây nhỏ khẳng khiu trụi lá, trơ
chọi thân cây bọc vỏ bao nilon trống nắng, các tượng cảnh quan đắp bằng xi măng
nhái copy, cảnh quan sân vườn hỗn loạn pha tạp nhiều chủ đề thiếu ngôn ngữ chuyên
môn-nhìn phản cảm, làm tổn hại tới tinh thần và không tương xứng với giá mua nơi ở
phân khúc cao cấp.
CĐT cần ý thức đến ngân sách đầu tư yếu tố cây xanh, cảnh quan nghệ thuật
trong công trình nhà ở để đưa thiên nhiên cây xanh, nắng, gió vào nơi ở làm tăng chất
lượng sống cho con người, mang lại cảm giác xanh dịu mát về mùa hè, chống lại
không khí oi nồng; làm ấm áp môi trường thiên nhiên trong mùa đông giá lạnh… làm
hài lòng khách hàng khi mua căn hộ giá cao để hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao
khi chọn nơi ở chung cư cao cấp.

5.2.5.2. Xây dựng môi trường xã hội tích cực

Yếu tố môi trường địa xã hội (dân trí và mặt bằng dân cư, an ninh an toàn…)
và diều kiện mua sắm, giải trí của khu vực (đi chợ, đi mua sắm, ăn uống, giải trí, thể
thao) ảnh hưởng tới giá bán CCCC. Chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng rất lớn bởi
yếu tố môi trường tự nhiên về địa lý ( nguồn nước, lượng mưa, sức gió, dòng chảy, địa
hình, địa thế, địa chất, động đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) và
môi trường xã hội học như: mật độ dân cư khu vực giáp ranh tòa nhà, số lượng dân cư
trong tòa nhà, trình độ dân trí, các cơ quan ban ngành, tổ chức xã hội, làng nghề,
số tiền đóng góp thuế tại địa phương cho trung ương, ngành nghề nào/ lĩnh vực
kinh doanh nào đóng góp nhiều thuế cho địa phương/ các tổ chức tôn giáo xung
quanh nơi. Nhiều khu chung cư khi khách về sinh sống thì không thể ở được vì
mùi xú uế từ bãi rác, kênh ngòi ô nhiễm, mùi hóa chất độc hại từ cơ sở sản xuất,
tiếng động và khói bụi, nguồn nước bị ô nhiễm, đất bị lún sụt, rò rỉ khí, lửa và
nước nóng phun trào, nguy hiểm về tính mạng khi sống gần nơi sản xuất thuốc
súng, nhà máy điện hạt nhân, khai thác đá và khoáng sản, cuối hướng gió từ nhà
máy sản xuất xi măng, cuối dòng chảy thoát nước từ các cơ sở sản xuất hóa chất
độc hại…có ảnh hưởng lớn đến sự thu hút khách hàng và giá bán CCCC.
 126

Nhiều Chủ đầu tư chưa quan tâm thuê chuyên gia có nhiều kinh nghiệm để
kiểm tra chéo các chỉ tiêu lý hóa và môi trường sống cả về mặt khách quan và chủ
quan để giúp Chủ đầu tư nạp các thông số tin cậy ngay từ khi nghiên cứu dự án khả
thi. Thường các thông số xã hội học và địa chất tự nhiên không chính xác vượt ngưỡng
qui định cho phép nên CĐT thường đầu tư nhà chung cư bằng mọi giá chỉ vì ham lợi
nhuận mà gây nhiều tiềm ẩn nguy hiểm cho khách hàng khi sinh sống lâu dài tại chung
cư không đạt chuẩn về chất lượng sống; Các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ/ Sở tài
nguyên môi trường, Bộ/ Sở khoa học công nghệ; Bộ/ Sở kế hoạch đầu tư; Bộ/ Sở xây
dựng thường ít kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng báo cáo của đơn vị tư vấn và Chủ đầu tư
trong hoạt động đánh giá tác động môi trường trước khi thẩm định và phê duyệt chấp
thuận dự án.
CĐT cần cẩn trọng tìm đơn vị có uy tín về nghiên cứu xã hội học để mua các
thông tin về địa lý tự nhiên và số liệu điều tra xã hội học xung quanh phạm vi khu đất
dự định đầu tư xây dựng dự án, tránh cho nơi ở của khách hàng bị ảnh hưởng xấu tới
chất lượng sống bởi các yếu tố địa lý tự nhiên, môi trường sống và hành vi cư dân
xung quanh nơi ở.

5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà

Yếu tố này bao gồm: Các dịch vụ vận hành và quản lý của toà nhà (bảo vệ, vệ
sinh, bảo trì bảo dưỡng…); Đội ngũ làm dịch vụ toà nhà (chuyên môn, thái độ phục
vụ…); Các dịch vụ phụ trợ của toà nhà (truyền hình cáp, điện thoại, Internet, y tế…)
Để nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà, có thể và cần phải thực hiện
một số công việc dưới đây.
Thứ nhất. a/ Ban quản trị phải yêu cầu CĐT bàn giao bộ bản vẽ hoàn công về
điện - cơ - nước - kết cấu - hạ tầng kỹ thuật; b/ Đấu thầu lựa chọn các đơn vị quản lý
và cung cấp dịch vụ phải là những đơn vị có kinh nghiệm chuyên ngành về quản lý tòa
nhà và cung cấp dịch vụ cao cấp như khách sạn từ 4 sao trở lên; c/ Cho các đơn vị dịch
vụ này thực hiện thử việc trong khoảng thời gian vài tháng để lấy ý kiến cư dân về
chất lượng dịch vụ và mức phí dịch vụ trước khi ký hợp đồng chính thức lâu dài; d/
Yêu cầu đơn vị quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ phải có ít nhất 01 kỹ sư xây
dựng và 01 kỹ sư điện nước để chủ động kiểm tra và có biện pháp chuyên môn kịp
thời xử lý mọi hư hỏng phát sinh nhanh nhất có thể; e/ Lắp đặt bổ sung các thiết bị
công nghệ cao nhằm kiểm soát tự động tình trạng hoạt động của tất cả hệ thống E&M
gắn với tòa nhà và cảnh báo hư hỏng tới phòng điều khiển trung tâm; f/ Thường xuyên
tuyên truyền và tập huấn cho cư dân về cách phòng chống hỏa hoạn, khủng bố đột
 127

nhập và cứu nạn cứu hộ; g/ Lấy ý kiến đồng thuận của cư dân về các hạng mục cần
chi; 8/ Công khai các khoản thu chi;
Thứ hai. a/ Cư dân cần bản cam kết và lời tuyên thệ của từng Người ứng cử hay
đề cử tham gia vào Ban quản trị; b/ Chỉ chọn những người ứng cử chứng minh bằng
cấp về trình độ học vấn và quản lý kinh tế/ xã hội và có kinh nghiệm lâu năm;
c/ Không chọn và bầu những thành phần lưu manh/ xã hội đen/ không có bằng đại học/
thích quyền lực/ quan hệ xã hội phức tạp/ thích khoe chất dân giang hồ/ xăm trổ hổ
báo…; d/ Không chọn và bầu những người ứng cử mà thời gian tạm cư tại chung cư
ngắn hạn; e/ Nên xây dựng mô hình hoạt động Ban quản trị tòa nhà như cơ cấu nhân
lực trong mô hình doanh nghiệp.
Thứ ba. a/ Đại diện Ban quản trị tòa nhà có chức năng như Hội đồng quản trị/
Ban này có trách nhiệm thu thập các ý kiến đóng góp của cư dân và thay mặt cư dân đề
xuất các hạng mục cần cải tạo sửa chữa. b/ Đại diện của CĐT có chức năng như Ban
giám đốc. Ban này thực hiện các đề xuất của Ban quản trị. Đơn vị Bảo Hiểm tòa nhà sẽ
chi trả và kiểm tra đơn giá các danh mục cải tạo, sửa chữa, mua sắm, lễ, tết, hội họp,
lương, thưởng… và niêm yết công khai tại tòa nhà. c/ Đại diện chính quyền địa phương
cử đại diện tham gia vào Ban giám sát để kiểm soát các hoạt động các bên và kịp thời xử
lý các xung đột. 2% phí bảo trì bảo dưỡng tòa nhà sẽ được gửi tiết kiệm tại Ngân hàng
để khách quan và đảm bảo an toàn cho tiền gửi và lãi suất. Mỗi khi cần rút tiền chi phí
cho tòa nhà phải có chữ ký đại diện của các bên gồm: Ban quản trị + CĐT + Đại diện
chính quyền địa phương + Bảo Hiểm. c/ Số lượng nhân sự trong Ban quản trị tòa nhà
tùy theo số lượng hộ gia đình trong tòa nhà. Những người tham gia vào các bên sẽ
hưởng mức lương cố định. Cứ 06 tháng các bên họp tổng kết/ lần và kiểm điểm phê bình
tuyên dương. Người nào không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế.

5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư

5.2.7.1. Nâng cao uy tín và vị thế của Chủ đầu tư.
Uy tín và vị thế của CĐT có ảnh hưởng rất lớn tới giá bán BĐS. CĐT có tài
chính và nhiều mối quan hệ nên thường bị bẫy cảm xúc đề cao ý tưởng của mình quá
mới lạ và hoành tráng; CĐT các dự án BĐS thường có hệ thống nhân sự thiên về quản
lý tài chính và quản lý kỹ thuật để thực hiện đầu tư xây dựng. Vì vậy uy tín/ thương
hiệu/ kinh nghiệm/ sức mạnh tài chính/quản trị nhân sự /ứng xử với các nhà thầu/ đối
tác/ các mối quan hệ của CĐT sẽ rất lớn tới giá bán.
Những lời khuyên và tư vấn tham mưu từ các chuyên gia đầu tư phân khúc
chung cư CCCC THẬT này sẽ hiệu quả hơn bất cứ các chuyên gia tư vấn lý thuyết/
 128

các chuyên viên bàn giấy ít có trải nghiệm thực tế. Nên ký hợp đồng với đơn vị tư vấn
thiết kế nước ngoài để mua ý tưởng concept cho dự án tương lai. Concept dự án đẳng
cấp cao về trí tuệ sẽ thỏa mãn được yếu tố đẹp mỹ thuật và khoa học. Dự án sẽ mang
lại hiệu quả kinh tế cao cho CĐT và mang lại sự hài lòng cho khách hàng về chất
lượng sống;

5.2.7.2. Xây dựng chiến lược truyền thông nhằm nâng cao hình ảnh của CĐT
Truyền thông có sức mạnh lan tỏa vô cùng nhanh chóng trong cộng đồng xã hội
nói chung và phân khúc nhóm khách hàng khá giả có nhu cầu đầu tư và sinh sống tại
CCCC nói riêng. Sức mạnh lĩnh vực truyền thông gây ảnh hưởng lên mọi mặt tâm sinh
lý của đời sống con người. Truyền thông xóa mọi khoảng cách địa lý để gắn kết tất cả
mọi người trên thế giới với nhau thông qua các công cụ truyền thông là facebook, zalo,
youtube, radio, tivi, viber, báo chí,… làm cầu nối cho hệ thống môi giới tương tác với
khách hàng và CĐT và ngược lại, giữa khách hàng kết nối với CĐT và kết nối giữa
các cơ quan quản lý nhà nước với CĐT và với cộng đồng khách hàng và môi giới…
Truyền thông cung cấp mọi thông tin liên quan đến đời sống tinh thần, nhu cầu giải trí,
học tập, làm việc và hưởng thụ vật chất của khách hàng cho CĐT làm cơ sở định vị
cơ cấu diện tích căn hộ và giá bán sản phẩm BĐS. Nó giúp khách hàng kiểm tra các
thông tin về CĐT và các thông số dự án nhanh chóng và chính xác. Tòa nhà chung
cư nào được giới truyền thông nhà nước đưa tin xấu/ tốt; nhiều báo đài đưa tin xấu/
tốt; nhiều saler môi giới và sàn uy tín tham gia phân phối/ không tham gia phân phối;
nhiều người rỉ tai nhau về CĐT hay dự án, nhiều lời đồn thổi tốt/ xấu… sẽ ảnh hưởng
rất lớn tới thành công hay thất bại của CĐT hoặc sàn BĐS; giá bán sẽ tăng hay giảm
rất sâu tùy thuộc định hướng truyền thông đa phương tiện đồng loạt đưa tin tốt hay
xấu về CĐT hay dự án.
Cần thống nhất các bên liên quan về kịch bản truyền thông bao gồm: CĐT +
ngân hàng + đơn vị làm truyền thông + sàn phân phối. CĐT cử chuyên gia theo dõi sát
sao nội dung và cách thức thực hiện truyền thông theo kịch bản đã thống nhất; 3/
Tránh bị lệ thuộc theo ý muốn chủ quan một chiều của một trong vài đối tác hỗ trợ
CĐT bán hàng.
Chủ đầu tư và tất cả hệ thống nhân sự cần phải ý thức việc giữ gìn hình ảnh yếu
nhân người đứng đầu doanh nghiệp và từng cán bộ được giao nhiệm vụ trực tiếp giải
quyết các công việc liên quan đến khách hàng, các đối tác và các cơ quan ban ngành
quản lý nhà nước tại địa phương nơi đầu tư xây dựng. Tránh xuất hiện trước đám đông
mà biểu hiện những hành vi hay lời nói phản cảm hoặc gây ức chế cho các chủ thể có
 129

liên quan mà bị ghi hình /ghi âm tung lên các phương tiện truyền thông là tổn thất vô
cùng to lớn về tiền mặt và uy tín thương hiệu cá nhân/ tổ chức hay doanh nghiệp;
Phải luôn giữ lời hứa với khách hàng và các đối tác. Các nhà thầu phải có nhiều
năm kinh nghiệm xây dựng nhà cao tầng và xử lý khủng khoảng truyền thông khi xẩy
ra tai nạn hay các sự cố kỹ thuật ngoài mong muốn.
Chiến lược truyền thông luôn đi trước định hướng khách hàng và cộng đồng xã
hội trước khi mở bán; 2/ CĐT cần hợp tác chặt chẽ với các bên tham gia truyền thông
sao cho hiệu quả từ truyền thông là cao nhất tới cộng đồng xã hội và nhóm khách hàng
tiềm năng; 3/ CĐT cần trả chi phí cho chuyên gia BĐS có nhiều kinh nghiệm thay mặt
doanh nghiệp làm việc về chuyên môn với các đơn vị truyền thông, ngân hàng và sàn
để đảm bảo nội dung truyền thông về giá bán, lãi suất ưu đãi vay, cơ chế hậu mãi tốt
nhất để thu hút sự quan tâm của khách hàng…
Quan hệ tốt với chính quyền và cư dân địa bàn. Quan hệ tốt với giới truyền
thông, các phóng viên chuyên đưa tin về mảng đầu tư - xây dựng và kinh doanh BĐS.
Có người chuyên trách nhiều kinh nghiệm và cơ chế tài chính phụ trách đối ngoại lĩnh
vực truyền thông. Xây dựng chiến lược truyền thông có chọn lọc và có thể quản trị nội
dung truyền thông tích cực tới dự án và CĐT thì nên đầu tư tài chính để có nhiều cơ
quan báo chí và truyền thông có uy tín bảo trợ truyền thông và đưa tin tốt tới đông đảo
cộng đồng gần xa quan tâm tới mua sản phẩm của CĐT; Cần có ít nhất một vài lãnh
đạo có uy tín trong giới truyền thông có trách nhiệm “bảo trợ truyền thông” cho CĐT
trong suốt thời gian thi công xây dựng, mở bán và hậu bán hàng;

5.2.7.3. Xây dựng chính sách bán hàng hiệu quả

Nhiều CĐT tự tổ chức bán hàng hay hợp tác với cá nhân là người quen ở sàn
BĐS nào đó- và sàn này là nghiệp dư không có nhiều kinh nghiệm/ sàn chuyên nghiệp
nhưng không phù hợp với cơ cấu sản phẩm và địa phương/ không có duyên với phân
khúc BĐS đặc thù. Quy trình thu thập thông tin không bài bản, chiến thuật bán test thử
ở phạm vị hẹp và số lượng mẫu ít, bẫy cảm xúc của nhân tố truyền thông và người có
quyền lực cao nhất bị nhiễu thông tin nên mức giá bán lần đầu tiên từ CĐT đã ở mức
quá cao so với mặt bằng giá trên thị trường khiến lượng hàng tồn đọng nhiều bởi các
đại lý/ sàn BĐS không còn biên độ lợi nhuận hấp dẫn để hợp tác phân phối nữa. Các
đợt mở bán tiếp theo thường điều chỉnh mức giá được giảm xuống thấp nên lại bị
khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp lần đầu bị mua giá cao đòi bồi thường hoặc bù lại
mức giá chênh khiến CĐT càng khó bán nên thua lỗ.
 130

CĐT thường có tâm lý chủ quan và bảo thủ, nên cầu thị lắng nghe và tôn trọng
ý kiến tham mưu của đơn vị truyền thông, của đơn vị phân phối, sàn BĐS… để thống
nhất cao về chiến lược truyền thông và kế hoạch bán hàng; 2/ cẩn trọng bảo mật mức
giá trước khi mở bán; 3/ nên thăm dò và khảo sát số lượng khách quan tâm với mức
giá dự kiến bằng phiếu thăm dò; 4/ cho khách đăng ký đặt chỗ không thưởng phạt để
thu thập số lượng khách hàng quan tâm; 5/ trước khi mở bán cho đăng ký đặt chỗ có
thưởng phạt tiền cọc để sàng lọc số lượng khách tiềm năng; 6/ test bán thử một vài sản
phẩm để tiên lượng sức hấp thụ sản phẩm như thế nào với mức giá dự kiến; 7/ Chỉ mở
bán khi CĐT đã chắc chắn số lượng khách tiềm năng và mức giá mở bán đủ thu hút
khách hàng háo hức chờ mua để ở thật và hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán
lại sinh lời -tạo hiệu ứng làn sóng lan tỏa hiệu quả cao nhất; 8/ CĐT không nên tự mở
bán mà nên lựa chọn đơn vị làm truyền thông và đơn vị phân phối có nhiều kinh
nghiệm bán hàng đặc thù; 9/ Có cơ chế thưởng phạt rõ ràng để tránh thất bại khi mở
bán ít có giao dịch THẬT vì bị khê hàng nợ đọng số lượng lớn.
CĐT nên hợp tác với ngân hàng/ một vài sàn đại lý lớn có uy tín/các nhà đầu
tư thứ cấp bao thầu. Những đơn vị phân phối chuyên nghiệp này họ luôn có góc nhìn
thị trường và cách tiếp cận nguồn khách hàng khác với CĐT; 3/ Họ có chiến thuật
truyền thông/quảng cáo/ marketing/ chiến thuật bán thử nhiều lần để xác định số
lượng khách hàng tiềm năng và mức giá mặt bằng trên thị trường trước khi mở bán;

5.2.7.4. Giảm thiểu rủi ro về tài chính

Yếu tố phát sinh tài chính rất lớn cho dự án làm ảnh hưởng tới giá bán BĐS.
Nhiều số liệu ảo được chỉnh sửa của đơn vị tư vấn dự án hay của chuyên viên CĐT
trong báo cáo nghiên cứu khả thi, trong kết quả khoan khảo sát địa chất, mẫu nước và
mẫu đất không trung thực và chủ quan, dẫn đến kết quả tính kết cấu chịu lực quá thừa
hay quá thiếu hệ số vượt tải theo qui định; biện pháp thi công giữa bản vẽ và hồ sơ
thiết kế so với thực địa sai khác hoàn toàn dẫn tới nguy hiểm an toàn cho con người và
công trình. Sai khác lớn từ số liệu đầu vào dẫn tới sai khác về kết quả tính toán về kỹ
thuật và tài chính được thực hiện bởi cá nhân hay đơn vị không chuyên nghiệp sẽ để
lại nhiều hệ lụy xấu dẫn tới làm tăng chi phí phát sinh vượt xa ngưỡng tài chính dự
phòng dẫn tới thiếu tiền để tiếp tục đầu tư nhập khẩu trang thiết bị, thiếu tiền xây dựng
và kéo dài thời gian thi công và thời gian hoàn thành dự án.
Cần thống nhất cao trong nội bộ ban lãnh đạo của CĐT ngay từ khi xây dựng kế
hoạch tổng thể thực hiện dự án. Thống nhất cao về chủ trương đầu tư - xây dựng - kinh
doanh và quản lý. Thống nhất về cách thức thực hiện và qui mô đầu tư. Thống nhất về
 131

phân khúc căn hộ và các các cơ cấu sản phẩm. Thống nhất về tổng mức đầu tư và chi
phí dự phòng cũng như đóng góp tài chính của từng thành phần tham gia. Thống nhất
các cơ chế chi tiền cứng và đối ngoại. Có biên bản họp của HĐQT về phân công quyền
hạn trách nhiệm và lợi ích cho từng thành viên giữ những vị trí trọng trách như: Chủ
tịch HĐQT/ TGĐ/ Giám đốc dự án/ kế toán trưởng/ Trưởng ban dự án…Thống nhất
quyền lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhà thầu cung cấp thiết bị, đơn vị tư vấn dự án,
đơn vị vấn thiết kế, đơn tư vấn giám sát, phương án bán hàng và khai thác kinh doanh
cũng như quản lý vận hành…sẽ ít nguy cơ phát sinh tài chính và xung đột nội bộ.

5.2.7.5. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS

Để việc xác định giá phù hợp với thị trường và đạt được được mục tiêu của doanh
nghiệp, CĐT cần xây dựng cơ sở dữ liệu cơ bản về thị trường BĐS. Các thông tin về BĐS
cũng như thông tin giao dịch trên thị trường BĐS là một nguồn tài nguyên rất quý giá cho
hoạt động định giá bán căn hộ của CĐT, bảng dữ liệu thị trường làm cơ sở cho việc thống
kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ, từng khu vực.
Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh
hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên bán mặc dù có thể lợi dụng điều này để
thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại chính bên bán cũng bất lợi vì có khả năng lựa
chọn đầu tư không đúng phân khúc thị trường hoặc không đúng thời điểm.
Trong bối cảnh đó, CĐT cần xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống
thông tin về thị trường BĐS. CĐT cần phải có riêng cho mình một hệ thống dữ liệu
thông tin về thị trường BĐS, với độ tin cậy, khách quan và chính xác cao. Hệ thống
thông tin dữ liệu cần phải được sắp xếp hợp lý, đầy đủ và dễ tìm kiếm để giúp CĐT có
thể tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình định giá. CĐT phải xem đây là công
cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường, từ đó các nhà đầu tư có thể xác lập
chính sách giá bán đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả.
Thông tin về BĐS và các giao dịch về bất động sản có thể được thu thập từ
những nguồn như sau:
- Số liệu của khu vực lân cận, liền kề, xung quanh BĐS: lấy thông tin từ khảo
sát hiện trạng khu vực xung quanh, có thể thu thập ở tổ dân phố, cán bộ thuế; chủ sở
hữu các BĐS lân cận ; người môi giới BĐS, các chủ cửa hàng, cửa hiệu trong khu vực.
- Đối với những số liệu về đất đai: lấy trực tiếp từ khảo sát, trò chuyện cá nhân
với những người xung quanh.
- Đối với những số liệu về nhà: nếu là công trình hiện hành có thể thu thập
thông tin từ khảo sát hiện trường công trình, từ cơ quan quản lý nhà, các công ty cung
 132

cấp tiện ích công (điện nước). Nếu là công trình dự kiến xây dựng (dự án) các thông
tin cần thiết có thể nằm trong các hồ sơ, bản vẽ, thẩm định viên có thể yêu cầu chủ dự
án giao nộp.
- Đối với những số liệu về giá bán: có thể lấy số liệu từ dịch vụ cung cấp số liệu
của các công ty nghiên cứu thị trường, hiệp hội các nhà Thẩm định giá BĐS trên cơ sở
dịch vụ. Những thông tin khác có thể lấy từ: văn phòng lưu trữ hồ sơ chứng thư BĐS,
chủ nhân các BĐS, nhà môi giới BĐS. Kết nối quan hệ với các nhà môi giới là nguồn
thông tin quan trọng thiết yếu vì những người này am hiểu tường tận BĐS trong khu
vực, họ phải ước tính giá trị hằng ngày. Người chủ sở hữu các BĐS xung quanh cũng là
nguồn tin quan trọng về giá bán, điều kiện bán, thiết kế, chất lượng công trình,…

5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước
Hạn chế của các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương là không tự đi thu
thập thông tin thị trường và xã hội học như doanh nghiệp, nên luôn bị lệ thuộc vào các
kênh thông tin từ các cấp cơ sở và lan truyền cục bộ trên mạng xã hội. Áp lực công
việc ngày càng nhiều, biên chế cơ hữu nhân sự không tăng dẫn tới sự thâm nhập thực
tế đời sống xã hội và các doanh nghiệp cũng như giao lưu chia sẻ, thu nhận thông tin đa
chiều từ các tổ chức nhà nghề xây dựng, nhà nghề BĐS, các đơn vị quản lý tòa nhà và
cư dân là khách hàng đang ở các khu chung cư cao cấp gần như rất hiếm xảy ra. Trình
độ chuyên môn của các chuyên viên nhà nước có trách nhiệm thẩm định hồ sơ dự án,
cách thức tính toán và bản vẽ kỹ thuật thường rất giỏi về lý thuyết, nhưng ít kinh nghiệm
về gian và mô hình hoạt động thực tế tại các doanh nghiệp. Do vậy, thông tin từ các báo
cáo dưới cơ sở thường được chỉnh sửa cho đẹp số liệu trước khi gửi lên trên.
Các chuyên viên có trách nhiệm tư vấn/ tham mưu cho lãnh đạo các cấp, các
ban ngành thường căn cứ vào nguồn thông tin từ cấp cơ sở nên thường bị yếu và thiếu
thông tin được cập nhật; yêu và thiếu các thông số và tư liệu thực tiễn khách quan, dẫn
tới hệ lụy tiêu cực rất lớn đến quá trình chuẩn bị đầu tư xây dựng của CĐT. Trình độ
nghiệp vụ và tư tưởng làm công ăn lương của một số chuyên viên đã làm giảm hiệu
quả chất lượng hiệu lực quản lý nhà nước tại các văn bản khi được ban hành. Nội dung
thường xa rời thực tế, không khách quan, có nhiều “tín hiệu tham nhũng chính sách”
để làm lợi cho nhóm/ ngành/ nghề; làm ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển kinh tế tư
nhân và kinh tế nhà nước, tạo thành rào cản về thủ tục đầu tư, làm giảm sự hấp dẫn để
thu hút nguồn tài chính đầu tư từ nước ngoài.
Các chuyên viên nhà nước thường đọc lướt qua các báo cáo nghiên cứu tiền khả
thi PS (Pre- feasibility Study) thường được chỉnh sửa số liệu nên cảm giác rất hay mỹ
 133

miều và hiệu quả. Nhưng thực chất là thiếu và sai nhiều về thông tin xã hội học thực tế
tại địa phương và thiếu các cơ sở kỹ thuật hạ tầng/ các công trình công ích phục vụ
khu dân cư, thiếu các thông số địa lý, kinh tế và điều tra xã hội học…Do đó, nhiều khu
chung cư đã nhanh chóng bộc lộ sự xuống cấp về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mất mỹ
quan ngoại thất, quá tải chỗ đỗ xe ôtô và xe máy; sự cố cháy nổ hỏa hoạn và công tác
phòng cháy và chữa cháy, trẻ con rơi qua cửa sổ, ném rác từ trên cao, phơi quần áo
mất mỹ quan…Cao hơn nữa là xung đột lợi ích giữa cư dân và Ban quản trị/ giữa ban
quản trị và Nhà đầu tư/ giữa chính quyền các cấp với các bên liên quan và hệ lụy từ sự
yếu và thiếu về nhân lực quản lý và trình độ chuyên môn của các chuyên viên quản lý
đại diện Nhà nước tại địa phương đã góp phần làm méo mó nhếch nhác đô thị hiện đại,
phớt lờ cho CĐT tự xếp hạng chung cư và xưng danh gắn tên «chung cư cao cấp».
Tình trạng mất an ninh trật tự xã hội ngày càng trầm trọng tại các chung cư nói
chung và các chung cư gán mác CCCC. Sự hỗn loạn và xung đột lợi ích các bên ngày
càng leo thang và cuối cùng thiệt hại vẫn thuộc về khách hàng mà hầu như chính
quyền nhà nước đứng ngoài cuộc như thể xã hội thu nhỏ không có dấu ấn quản lý xã
hội của các ban ngành đoàn thể đại diện nhà nước tại khu vực có tranh chấp kiện tụng.
Một trong những yếu tố ảnh hưởng tới thị trường BDS và giá bán CCCC là yếu tố
quản lý Nhà nước về lĩnh vực quy hoạch đầu tư - xây dựng - quản lý - khai thác và vận
hành chung cư; Sự thiếu trải nghiệm thực tế và thái độ quan cách, độc quyền phán xét,
tham nhũng hành doanh nghiệp luôn ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình phát triển dự án
của CĐT, ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tinh thần và chất lượng sống nơi ở; giảm niềm
tin của khách hàng với CĐT và cơ quan nhà nước, bất hợp lý tới giá bán và chất lượng
sống ở chung cư cao cấp.
Trong bối cảnh trên, các chuyên viên quản lý nhà nước cần trải qua giai đoạn
làm việc thực tế tại các doanh nghiệp kinh tế và ngoài công trường. Nhà nước ban
hành cơ chế chính sách thưởng phạt rõ ràng/ phân định rõ ràng trách nhiệm giữa các
chuyên viên được phân công thẩm định, phê duyệt dự án, phê duyệt giá và cơ chế kinh
doanh, khai thác và quản lý công trình với CĐT. Các chuyên viên hưởng lương của
nhà nước có trách nhiệm thẩm định hồ sơ pháp lý dự án phải có thời gian làm việc ít
nhất 05 năm tại công trường hay các doanh nghiệp về: đầu tư - xây dựng/ tài chính/
luật; thương mại dịch vụ/ tư vấn thiết kế/ quy hoạch…vv để tích lũy kinh nghiệm khi
về ngồi làm việc gián tiếp xem xét thẩm định hồ sơ pháp lý trong phòng máy lạnh đã
trải qua thực tế như: bản vẽ quy hoạch, bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ thi công, biện pháp thi
công, đơn giá, phương án tài chính, tác động môi trường, điện, nước, pccc, truyền
thông hay quản lý tòa nhà…vv- những chuyên viên nhà nước đã có nhiều năm công
 134

tác từ thực tế sẽ dễ thấu hiểu và cảm thông với doanh nghiệp trong quá trình xin trình
thẩm định và phê duyệt hồ sơ pháp lý của dự án theo qui định. Nhóm chuyên viên này
sẽ ít gây phiền hà nhũng nhiễu doanh nghiệp - giúp đẩy nhanh tiến độ thủ tục pháp lý,
nâng cao hơn nữa trách nhiệm và uy tín cá nhân về chuyên môn quản lý nhà nước tại
địa phương khi kiểm tra hồ sơ dự án, khi đề xuất hay tham mưu cho các cấp lãnh đạo
ban hành chính sách quản lý vĩ mô sát với thực tế- cũng góp phần làm giảm các xung
đột các bên, giảm thời gian ngâm cứu hồ sơ xin phê duyệt, sẽ góp phần giảm giá thành
đầu vào, giảm chi phí bôi trơn và giảm giá bán cho khách hàng.
Nhà nước cần ban hành các tiêu chuẩn, quy định về số lượng cây xanh, đường
kính gốc, chiều cao, chiều rộng tán lá cây xanh; diện tích mảng xanh, hồ nước và cảnh
quan tương xứng với mật độ xây dựng và khoảng lùi, ranh giới đường đỏ và chiều cao
của khối công trình khi thẩm định phê duyệt dự án để có cơ sở pháp lý khi nghiệm thu
đưa công trình vào sử dụng và cũng là điều kiện bắt buộc chủ đầu tư phải tuân thủ thì
mới đủ điều kiện mở bán.
 135

Tiểu kết chương 5

Dựa trên kết quả nghiên cứu, chương 5 của luận án đã trình bày kết luận chung
của luận án; các nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC
Chương 5 cũng trình bày những giải pháp đối về giá bán căn hộ CCCC như các
giải pháp hoàn thiện sản phẩm ; giải pháp liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và
căn hộ CCCC ; giải pháp về tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực ; nâng cao chất
lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà ; nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư và hoàn
thiện chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước…
 136

KẾT LUẬN
Trong phạm vi luận án này, tác giả tập trung nghiên cứu các nhân tố tác động
đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
Là người kinh doanh BĐS, các chủ dự án phải đảm bảo bán được sản phẩm và
đạt được mục tiêu doanh số và lợi nhuận. Ở đây, mức giá bán có ý nghĩa rất quan trọng
và do đó, cần thiết phải nghiên cứu và xác định rõ ràng các nhân tố có ảnh hưởng đến
giá bán.
Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố đã ảnh hưởng tới giá bán căn hộ chung
cư cao cấp bao gồm: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; đặc điểm vật lý của căn
hộ; môi trường xung quanh; đặc điểm phân khúc khách hàng hàng ; chất lượng dịch vụ
quản lý chung cư và đặc điểm của chủ đầu tư. Các yếu tố nêu trên có tác động ảnh
hưởng lớn đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp của doanh nghiệp lần đầu tiên ra thị
trường. Các yếu tố này đều tương quan với nhau rất chặt chẽ và có mức độ ảnh hưởng
khác nhau.
Qua kết quả nghiên cứu, có thể nêu ra một số kết luận dưới đây.
Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm vật lý của căn hộ có ảnh hưởng nhiều tới cảm
nhận của khách hàng về giá bán căn hộ chung cư cao cấp của CĐT. Chất lượng hoàn
thiện ngoại thất của tòa nhà và trang trí mỹ thuật nội thất luôn mang lại cảm giác sang
trọng về không gian sống. Chất lượng quy hoạch chi tiết, chất lượng thiết kế đẳng cấp
cao sẽ mang lại không gian sống trong căn hộ CCCC sự thoải mái và tiện dụng khi
sinh hoạt. Các phòng chức năng sử dụng riêng tư khu tâm linh, khi bếp, wc, khu phơi,
phòng sinh hoạt chung, các cửa lấy ánh sáng và thông gió cùng các tiện nghi trang
thiết bị gắn với tòa nhà và giao thông nội bộ khoa học tinh tế sẽ nâng cao hơn nhiều
giá trị sử dụng cho khách hàng.
Thứ hai, vị trí căn hộ và vị thế của chung cư là những nhân tố tác động mạnh
đến cảm nhận về giá CCCC ; Vị trí căn hộ có view nhìn ra cảnh quan bên ngoài phong
cảnh hữu tình thoáng mát….sẽ tác động nhiều tới sự hài lòng và yêu mến nơi ở.
Vị thế của tòa nhà chung cư có nhiều yếu tố gia tăng thêm những giá trị ẩn vô
hình cũng tạo cảm giác dễ dàng cho khách hàng khi quyết định mua CCCC.
Thứ ba, môi trường xung quanh tác động rất lớn đến cảm nhận về nơi ở trong
tương lai ; nhiều nơi bị quy hoạch treo nhiều năm. Nhiều dự án CCCC khi cư dân về
sinh sống mới phát lộ ra nhiều bất cập gây tâm lý khó chịu và ảnh hưởng đến chất
lượng sống của khách hàng. Nhiều dự án CCCC phải dùng chung cơ sở hạ tầng kỹ
 137

thuật đã lạc hậu và quá tải nên không thoát được nước thải và nước mặt gây ngập lụt
lâu dài ; thiếu nước sạch và chất lượng nước không đảm bảo cho sức khỏe của con
người. Ít có các công trình công ích xung quanh khu vực dự án chung cư mặc dù CĐT
rất quan tâm đầu tư cảnh quan nhân tạo và nhiều hạng mục vui chơi giải trí để đáp ứng
chất lượng sống cho cư dân nhưng lại bị bủa vây bởi nhiều bất cập ngày từ phía ngoài
hàng rào dự án ; Nhiều dự án được đầu tư đa dạng cây xanh với tuổi thọ lâu năm,
nhiều mảng xanh và mặt nước được tạo ra đã mang lại cảm giác cho con người yên
bình, gần gũi với cảnh quan thiên nhiên cũng góp phần làm gia tăng thêm cảm nhận
tích cực về quyết định nhanh chóng mua CCCC.
Thứ tư, chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá
bán CCCC. Nhiều dự án được xây dựng rất to lớn hoành tráng nhiều trăm tỷ đồng,
nhưng chất lượng dịch vụ vẫn mang lại cảm giác khó chịu cho khách hàng và cư dân
khi hàng ngày chứng kiến nhiều bất cập của đơn vị quản lý tòa nhà, Ban đại diện và
các đơn vị cung cấp dịch vụ nghiệp dư và yếu kém.
Thứ năm, những đặc điểm riêng về khách hàng có tác động với giá bán căn hộ
chung cư cao cấp. Lứa tuổi khách hàng/ số lượng khách hàng/ nguồn thu nhập/ trình
độ văn hóa/ tình trạng nhà ở hiện tại của khách hàng sẽ có cảm nhận khác nhau về
những nhân tố ảnh hưởng tới giá bán chung cư cao cấp.
Thứ sáu, đặc điểm về Chủ đầu tư là yếu tố có sức ảnh hưởng rất mạnh đến cảm
nhận của khách hàng về giá bán chung cư cao cấp. Chủ đầu tư có thương hiệu lớn, có
tiềm năng tài chính mạnh, có nhiều kinh nghiệm và có tầm nhìn xa về hoạch định
chiến lược đầu tư kinh doanh về nhà ở sẽ mang đến cho khách hàng niềm tin về nhiều
giá trị phái sinh liên quan đến giá bán CCCC. CĐT uy tín luôn tạo cảm giác cho khách
hàng tâm lý « An toàn đầu tư BĐS » hơn là những CĐT yếu về tài chính, ít kinh
nghiệm chuyên ngành về BĐS. Cảm giác cho khách hàng tự tin chi trả khoản tiền tích
lũy nhiều năm để mua sản phẩm CCCC là niềm tin được đặt vào Chủ đầu tư có uy tín
là rất quan trọng. Khách hàng cần mua giá trị tiềm ẩn của CĐT về sự hãnh diện và
niềm tự hào kết tinh tổng thể về chất lượng không gian sinh sống ; CĐT có thương
hiệu sẽ không phải thế chấp tài sản mà chỉ cần tín chấp cũng có thể vay được tiền ngân
hàng và khách hàng cũng dễ dàng thế chấp tài sản để vay ngân hàng.
Mặc dù có nhiều cố gắng nhưng luận án không tránh khỏi một số hạn chế. Thứ
nhất, luận án chỉ tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ
CCCC thông qua giá trị BĐS (các nhân tố khách quan, gắn liền với BĐS) và các nhân
tố liên quan đến đặc điểm nhân khẩu lhách hàng, đặc điểm chủ đầu tư (các nhân tố chủ
quan, không gắn trực tiếp với BĐS), nhưng không nghiên cứu nhóm nhân tố môi
 138

trường vĩ mô và quan hệ cung cầu về BĐS. Thứ hai, mô hình nghiên cứu và do đó, các
giải pháp đề xuất chỉ phù hợp với thị trường BĐS Hà Nội trong giả định những chủ
trương, chính sách, quy hoạch…phát triển thủ đô được thực hiện đầy đủ. Thứ ba, giá
CCCC trong nghiên cứu là giá khảo sát qua thang đo cảm nhận của khách hàng mà
không phải số liệu thực tế. Thứ tư, tiếp cận xác định giá bán chủ yếu dựa theo khách
hàng. Điều đó có nghĩa là việc xác định các nhân tố ảnh hưởng tới giá bản căn hộ CCCC
chỉ theo cảm nhận của khách hàng (quan điểm xác định giá căn cứ vào giá trị cảm nhận
của khách hàng). Tiếp cận xác định giá từ chi phí cũng được vận dụng (khảo sát các chủ
đầu tư kinh doanh BĐS) nhưng không thật sự đầy đủ do không tính đến yếu tố giá thành
xây lắp). Đó có thể sẽ là chủ đề cho những nghiên cứu tiếp theo.
Trân trọng cảm ơn.
 139

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU

CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1. Nguyễn Hữu Cường (2018), “Các tiêu chí phân hạng chung cư tại Việt Nam”,
Tạp chí Xây dựng Việt Nam - Bản quyền thuộc Bộ Xây dựng, Năm thứ 57, tháng
11 năm 2018, trang 221-228.
2. Nguyễn Hữu Cường (2018), “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư
cao cấp trên địa bàn Hà Nội”, Kỷ yếu Hội thảo Quốc gia - Phát triển Kinh tế địai
phương “Cơ hội, Thách thức và định hướng phát triển trong bối cảnh toàn cầu
hóa và cách mạng công ngiệp 4.0, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội, trang 388-401.
3. Nguyễn Hữu Cường (2018), “Các yếu tố ảnh hưởng tới giá giao dịch căn hộ
chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội”, Tạp chí Xây dựng Việt
Nam - Bản quyền thuộc Bộ Xây dựng, Năm thứ 57, tháng 12 năm 2018, trang
173-177.
4. Nguyễn Hữu Cường ( 2020), “ The perception about the selling price of luxury
apartments: The case of Hanoi, Vietnam”, The International Journal of
Business Management and Technology, Volume 4 Issue 2 March–April 2020
ISSN: 2581-3889 http://www.theijbmt.com/archive/0932/174300855.pdf
5. Nguyễn Hữu Cường (2020), “Factors influencing the Perception of the Selling
Price of Luxury Apartments”, European Journal of Business and Management,
www.iiste.org, ISSN 2222-1905 (Paper) ISSN 2222-2839 (Online), Vol.12, No.9,
2020 https://iiste.org/Journals/index.php/EJBM/article/view/51887/53623
6. Nguyen Huu Cuong and Do Duc Tai (2020), “Factors Influencing the Perception
of the Selling Price of Luxury Apartments”, Journal of Asian Finance,
Economics and Business, Vol 7 No 5 (2020) 185 – 194.
 140

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Adair, A., Berry, J. and McGreal, S. (1996), “Valuation of residential property:

analysis of participant behaviour”, Journal of Property Valuation & Investment,
Vol. 14 No. 1, pp. 20-35.
2. Aluko, B. T. (2007), “Examining valuers' judgement in residential property
valuations in metropolitan Lagos”, Nigeria. Property Management, 25(1), 98-107.
3. Ambrose, B., & Bian, X. (2010). Stock Market Information and REIT earnings
Management. Journal of Real Estate Research,32(10), 101-137.
4. Amerigo, M., & Aragones, J. I. (1990), “Residential satisfaction in council
housing”, Journal of Environmental Psychology, 10(4), 313-325.
5. Andreas, H. (2008), “Customer value‐based pricing strategies: why
companies resist”, Journal of Business Strategy, Vol. 29 Issue: 4, pp.41-
50, https://doi.org/10.1108/02756660810887079
6. Anna Codini, Nicola Saccani, Alessandro Sicco (2012), “The relationship
between customer value and pricing strategies: an empirical test”, Journal of
Product & Brand Management, Vol. 21 Issue: 7, pp.538-546, https://doi.org/
10.1108/10610421211276321
7. Awotona, A. (1991), “Nigerian government participation in housing: 1970-1980.
Nigeria”, Social Indicators Research, 25, 63-98.
8. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 158/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
9. Bowles G, P McAllister và H Tarbert (2001), “An assessment of the impact of
valuation error on property investment performance measurement”, Journal of
Property Investment & Finance, No 19(2), pp. 139-157.
10. Brunnermeier, M. K., & Julliard, C. (2008), “Moneyillusion and Housing Frezies”, The
Review of Financial Studies, 21(1), 135-180. http://dx.doi.org/10.1093/rfs/hhm043
11. Burby, R. J., & Rohe, W. M. (1989), “Deconcentration of public housing: effects
on reisents, satisfaction with their living environments and their
fear of crime”, Urban Af riars Quarterly, 25, 117-141.
12. Burnell, J.D. (1985), “Industrial land use, externalities, and residential location”,
Urban Studies, Vol. 22, pp. 399-408.
13. Charles T. Clotfelter (1975), “The Effect of School Desegregation on Housing
Prices”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 57, No. 4 (Nov., 1975),
pp. 446-451
 141

14. Charles Clotfelter (1975), “The Effect of School Desegregation on Housing

Prices”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 57, issue 4, 446-51
15. Chay, Kenneth Y., & Greenstone, Michael. (2005), “Does Air Quality Matter?
Evidence from the Housing Market”, Journal of Political Economy, University
of Chicago Press, 113(2), 376-424.
16. Ciurlia, P., & Gheno, A. (2009), “A Model for Pricing Real Estate Derivatives
With Stohastic Interest Rates”, Mathematical and Computer Modeling, 50(1),
233-247. http://dx.doi.org/10.1016/j.mcm.2008.12.005
17. Clapp, J.M. (1990), “A new test for equitable real estate assessment”, The
Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 3 No. 3, pp. 233-49
18. Clark, T. E. (1993), Cross-Country Evidence on Long-Run Growth and Inflation,
Working paper 93-05, Federal Reserve Cleary,1999;
19. Colwell, P.F (1990), “Power Lines & Land Value”, Journal of Real Estate
Research, 1990, 5:1, pp. 117- 27
20. Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F. (2003), “Consumer behaviour in
the valuation of residential property - A comparative study in the UK, Ireland
and Australia”, Property Management, 21 (5), 295-314.
21. David Jobber & David Shipley (2012), “Marketing‐orientated pricing:
Understanding and applying factors that discriminate between successful high
and low price strategies”, European Journal of Marketing, Vol. 46 Issue:
11/12, pp.1647-1670, https://doi.org/10.1108/03090561211260022
22. David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), “Sustainability and property
valuation”, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29 No. 6, pp. 644-676.
23. Davies William David (1974), “The gospel and the land”, Early Christianity and
Jewish Territorial Doctrine.
24. Devaney, M. (2001), “Time Varying Risk Premia for Real Estate Investment
Trust: a GARCH-M model. The Quarterly of Economics and Finance”, 41, 335-
346. http://dx.doi.org/10.1016/S1062-9769(00)00074-0
25. Ernest Kissi, Theophilus Adjei-Kumi, Edward Badu, Emmanuel Bannor
Boateng, (2017), “Factors affecting tender price in the Ghanaian construction
industry”, Journal of Financial Management of Property and Construction, Vol.
22 Issue: 3, pp.252-268, https://doi.org/10.1108/JFMPC-09-2016-0044
 142

26. Ewing, B. T., & Payne, J. E., (2003), “The Response of Real Estate Investment
Trust Returns to Macroeconomic Schocks”, Journal of Business Research, 58(3),
293-300. http://dx.doi.org/10.1016/S0148-2963(03)00147-4
27. Falk, B. (1991) “Formally testing the present value of farm land prices”,
American journal of Agricultural economics, LXXIII, pp. 1-10.
28. Frappa, S., & Mesonnier, J. S. (2010), “The Hausing Price Boom of the late
1990s: Did Inflation Targeting matter”, Journal of Financal Stability, 6(4), 243-
254. http://dx.doi.org/10.1016/j.jfs.2010.06.001
29. Friedman, J., (1980), “A conditional legit model of the role of local public
services in residential choice”, Urban Stud, 18: 347-258.
30. Fujiwara, D. (2013), The social impact of housing providers, 1-54. Retrieved
from http://www.hact.org.uk/social-impact-housing-providersreport
31. G.K. Babawale (2013), “Designing appropriate valuation model for sustainable
property tax system in developing countries”, International Journal of Law and
Management, Vol. 55 No. 3, pp. 226-246.
32. Galster, G. (1996), “William Grigsby and the analysis of housing sub-markets
and filtering”, Urban Studies, Vol. 33 No. 10, pp. 1797-805
33. Gamble Hays B và Roger H Downing (1982), “Effects of nuclear power plants on
residential property values”, Journal of Regional Science, Vol. 22(4), pp. 457-478.
34. Geltner, D. (2007), Commercial Real Estate Analysis and Investments,
Thompson South-Western, Mason, OH.
35. Gibler, K. M., & Nelson, S. L. (1998), “Consumer behavior applications to real
estate”, American Real Estate Society Meeting.Monterey, CA.
36. Greenberg, Michael & Crossney, Kristen. (2006), “The changing face of public
concern about pollution in the United States: A case study of New Jersey”,
Environmentalist, 26. 255-268. 10.1007/s10669-006-8662-7.
37. Griliches (1971), Hedonic Price Indexes and the Measurement of Capital and
Productivity: Some Historical Reflections, Fifty Years of Economic
Measurement: The Jubilee of the Conference on Research in Income and Wealth,
University of Chicago Press
38. Guo, J., Yuan, J., & Chen, H. (2011), “Analysis on the Influences of Local
Economic Growth about Real Estate in Jilin”, Energy Procedia, 11, 3406-3414.
http://dx.doi.org/10.1016/j.egypro.2011.10.702
39. Hamdan, Hazlina & Yusof, Fatimah & Azziyati Marzukhi, Marlyana. (2014),
Social Capital and Quality of Life in Urban Neighborhoods High Density
 143

40. Hinkelmann, C., & Swidler, S. (2008), “Trading House Price Risk with Existing
Futures Contracts”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 36(1), 37-52.
http://dx.doi.org/10.1007/s11146-007-9075-1
41. Hồ Thị Lam Trà và cộng sự (2005), Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất bản Đại
học Nông nghiệp.
42. Hoàng Văn Cường- PGS.TS ( Phó Hiệu trưởng trường ĐHKTQD, 2018” Nghiên
cứu phương pháp và ứng dụng tính chỉ số giá Bất động sản “,
43. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), “Vị thế, chất lượng và sự lựa
chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị” (bản dịch Tiếng
Việt), Giải thưởng kỷ niệm Donald Robertson cho bài báo xuất sắc nhất năm
2000 của Tạp chí Đô thị học (Urban Studies), Vol.37, No.1, January 2000.
44. Hooman Estelami, Mohammad G. Nejad, (2017), “The impact of cognitive
style, entrepreneurial attitudes and gender on competitive price
responses”, Journal of Product & Brand Management, Vol. 26 Issue: 7, pp.759-
770, https://doi.org/10.1108/JPBM-05-2016-1189
45. Huizinga, J. (1993), “Inflation Uncertainty, Relative Price Uncertainty, and
Investment in US Manufacturing”, Journal of Money, Credit, and Banking,
25(1), 521-549. http://dx.doi.org/10.2307/2077721
46. Hurtubia, R., Gallay, O.and Bierlaire, M. (2010), Attributes of Households,
Locations and RealEstate Markets for Land Use Modeling, SustainCity
Deliverable, 2.7, EPFL, Lausanne.
47. Husin, H. N., Nawawi, A. H., Ismail, F., & Khalil, N. (2015), “Correlation
analysis of occupants’ satisfaction and safety performance level in low cost
housing”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 168, 238-248, Retrieved
from http://doi.org/10.1016/j.sbspro.2014.10.229
48. Iman Naderi, Ahmad Sharbatoghlie and Ahmadreza Vafaeimehr (2012),
“Housing valuation model: an investigation of residential properties in Tehran”,
International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 5 No. 1, pp. 20-40
49. Kapopoulous, P., & Siokis, F. (2005), “Stock and real estate prices in Greece:
wealth versus ‘credit-price’ effect”, Applied Economics Letters, Vol. 12, 2005 -
Issue 2, 125-128.
50. Kauko, T. (2003), “Residential Property Value and Locational Externalities - on
the Complementarity and Substitutability of Approaches”, Journal of
Property Investment and Finance, Vol. 21, No. 3. pp. 250 - 270
 144

51. Kauko, Tom. (2006), “Expressions of housing consumer preferences: proposition for a
research agenda. Housing”, Housing, Theory and Society, 23(2), 92-108.
52. Kooshali, A. D., Parvizi, R., Azeri, A. R. K., & Hosseini, S. B. (2015), “A
comparative study on the effect of nature on satisfaction with residence at
detached houses (single unit) and residential building complexes (apartment) ”,
Procedia - Social and Behavioral Sciences, 201, 243-254, Retrieved from
http://doi.org/10.1016/j.sbspro.2015.08.173
53. Korosec, M. (2008), Mednarodna Delavnica Unece Working Party on Land
Administration Workshop, Geodetski vestnik 52/2008 - 4.
54. Kotler, Philip, & Armstrong, Gary. (2009), Principles of Marketing (13th ed.),
New Jersey: Prentice Hall
55. Ksenija Golob, Majda Bastic, Igor Psunder (2012), “Analysis of Impact Factors
on the Real Estate Market: Case Slovenia”, Engineering Economics, Vol.23
No.4, pp. 357-367.
56. Lee, C. C., Chin, M. S., & Lin, T. C. (2012), “Dynamic Moddeling of Real Estate
Investment Trust and Stock Markets”, Economic Modelling, 29(2), 295-407.
http://dx.doi.org/10.1016/j.econmod.2011.11.008
57. Levine, J , (1998), “Rethinking accessibility and jobs-housing balance”, Journal
of the American Planning Association, 64 133-150
58. Li Mingche M và H James Brown (1980), “Micro-neighborhood externalities and
hedonic housing prices”, Land Economics, Vol 56(2), pp: 125-141.
59. Ljubljana Kauko, T. (2004), “Towards the 4th generation - an essay on
innovations in residential property value modeling expertise”, Journal of
Property Research, Vol. 21 No. 1, pp. 75-97.
60. Lorenz David, Thomas Lützkendorf và Neil Crosby (2011), “Sustainability and
property valuation: Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action”, Journal of Property Investment & Finance, No 29(6), pp. 644-676.
61. Lục Mạnh Hiển (2014), Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh
nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế
Quốc dân, Hà Nội.
62. Malpezzi, Stephen. (2008), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied
Review. 10.1002/9780470690680.ch5.
63. Markowitz, H. (1952), “Portfolio selection”, Journal of Finance, 7 (1), pp.77-91.
 145

64. McCluskey William J và Richard A Borst (2007), “Specifying the effect of

location in multivariate valuation models for residential properties: A critical
evaluation from the mass appraisal perspective”, Property Management,
No25(4), page: 312-343.
65. McDonald, Aleecia and Cranor, Lorrie Faith (2010), Beliefs and Behaviors:
Internet Users' Understanding of Behavioral Advertising TPRC 2010, Available
at SSRN: https://ssrn.com/abstract=1989092
66. Mehmood, Khan Kakar, & M Ali Kakar (2011), “Factors Affecting the Real
Estate Prices in Pakistan”, Asian Economic and Financial Review, 1(2), pp.57-66
67. Migrantion News, (1994), Population Information Network (POPIN) Gopher of
the United Nations Department for Economic and Social Information and Policy
Analysis, Population Division.
68. Mingche M. Li and H. James Brown (1980), “Micro-Neighborhood Externalities
and Hedonic Housing Prices”, Land Economics Vol. 56, No. 2 (May, 1980), pp.
125-141.
69. Muhamad Hilmi b Mohamad @ Masri et al.(2016), “Review of Building,
Locational, Neighbourhood Qualities Affecting House Prices in Malaysia”,
Procedia - Social and Behavioral Sciences, 234 ( 2016 ) 452-460
70. Nagle, Hogan & Zale. (2014), The Strategy and Tactics of Pricing, Pearson
71. Nahmens, Isabelina, & Ikuma, Laura H. (2009), “Discovering the variables that
influence new home buyer service satisfaction”, International Journal of
Consumer Studies, 33(5), 581–590. doi: 10.1111/j.1470-6431.2009.00801.x
72. Nazir, Nurul & Othman, Noriah & Nawawi, Abdul. (2014), Green Infrastructure
and its Roles in Enhancing Quality of Life. Procedia - Social and Behavioral
Sciences, 153. 10.1016/j.sbspro.2014.10.071.
73. Neil Dunse, Colin Jones and Michael White (2010), “Valuation accuracy and
spatial variations in the efficiency of the property market”, Journal of European
Real EstateResearch, Vol. 3 No. 1, pp. 24-45.
74. Neuman, William Lawrence. (2010), Social Research Methods, Qualitative and
Quantitative Approaches (7th ed.). USA: Pearson Education, Inc.
75. Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: con đường phía trước
76. Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng
thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.
77. Nguyễn Đình Chiến (2008), Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt
Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội.
 146

78. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu năng lực cạnh
tranh động của doanh nghiệp trên địa bàn TP.HCM, Đề tài B2007-09-46-TĐ,
Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
79. Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), Phương pháp định giá bất động sản, ứng
dụng lý thuyết vị thế - chất lượng, luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế, TP HCM
80. Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013), Một số yếu tố tác động đến quyết định
chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh,
Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
81. Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012), “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định
các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở Thành phố Cần Thơ”, Kỷ yếu
Khoa học 2012, Trường Đại học Cần Thơ, Trang 186-194.
82. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế TP HCM
83. Nguyễn Tuấn Anh (2018), Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi
tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình, Luận án Tiến sĩ,
Đại học Kinh tế
84. Nigel F. Piercy, David W. Cravens, Nikala Lane, (2010), “Thinking
strategically about pricing decisions”, Journal of Business Strategy, Vol. 31
Issue: 5, pp.38-48, https://doi.org/10.1108/02756661011076309.
85. Noor, Norzailawati & Asmawi, M Zainora & Abdullah, Alias. (2015),
Sustainable Urban Regeneration: GIS and Hedonic Pricing Method in
Determining the Value of Green Space in Housing Area. Procedia - Social and
Behavioral Sciences, 170. 669-679. 10.1016/j.sbspro.2015.01.069.
86. Nourse H., (1967), “The effect of air pollution on house values”, Land
Economics, 43 pp.181-189.
87. Olayinka C. Oloke, Funsho R. Simon, Ayotunde F. Adesulu (1997), “An
Examination of the Factors Affecting Residential Property Values in Magodo
Neighbourhood, Lagos State”, International Journal of Economy, Management
and Social Sciences, Vol.2 No.8, pp. 639-643.
88. Opoku, Robert A., & Abdul-Muhmin, Alhassan G. (2010), “Housing preferences
and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia”,
Habitat International, 34(2), 219-227.
89. ÖZdilek ÜNsal (2011), “Land value: seven major questions in the analysis of
urban land values”, American Journal of Economics and Sociology, No. 70(1),
pp. 30-49
 147

90. Ozdilek, U., Canonne, J. & Besner, C. (2002), “Les determinants de la valeur
marchande des proprietes residentielles unifamiliales de l'ile de Montreal: Evaluation
de masse conjuguee aux SIG”, Canadian Journal of Administrative Sciences.
91. Ozo, (1990), Census of Housing: General housing characteristics, U.S.
Department of Commerce, Economics and Statistics Administration, Bureau of
the Census.
92. Parasuraman, A., Zeithaml, Valarie A., & Berry, Leonard L. (1985),
“Conceptual Model of Service Quality and Its implications for Future Research”,
Journal of 220 Marketing, 49(4), 41-50.
93. Pasha, Hafiz A., & Butt, Mohammad S. (1996), “Demand for housing attributes
in developing countries: a study of Pakistan”, Urban Studies, 33(2), 1141-1154.
doi: 10.1080/00420989650011555
94. Perter Wyatt (2013), Property valuation, Wiley Blackwell, New Jersey.
95. Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Luận án tiến
sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.
96. Pope, Jaren C. (2008), “Fear of crime and housing prices: Household reactions to
sex offender registries”, Journal of Urban Economics, 64(3), 601-614.
97. Portnov Boris, Odish Yakov, and Fleishman Larissa (2005), “Factors Affecting
Housing Modifications and Housing Pricing: A Case Study of Four Residential
Neighborhoods in Haifa, Israel”, Journal of Real Estate Research: 2005, Vol. 27,
No. 4, pp. 371-407.
98. Psunder, I. (2009), Demografske Spremembe in Trg Nepremicnin 5, Slovenska
Nepremicninska Konferenca, Portoroz.
99. R G Ariyawansa (2007), An empirical study of consumer behavior in housing market in
Colombo
100. Rauch, J.E. (1993), “Does history matter only when it matters little? The case of city-
industry location”, The Quarterly Journal of Economics, Vol. 108 No. 3, pp. 843-867
101. Richards, T. (1996), “Valuing contaminated land and property: theory and
practice”, Journal of Property Valuation & Investment, 14 (4), 6-17.
102. Riddiough, T.J. (1997), “The economic consequences of regulatory taking risk
on land value and development activity”, Journal of Urban Economics, Vol. 41,
pp. 56-77.
103. Rong, Zeng. (2013), Attributes influencing home buyers' purchase decisions: a
quantitative study of the Wuhan residential housing market, DBA thesis,
Southern Cross University, Lismore, NSW.
 148

104. Roulac, S. E. (2007), “Brand + beauty + utility = property value”, Property

Management, 25 (5), 428-446
105. Saari, Arto, & Tanskanen, Hanna. (2011), “Quality level assessment model for
senior housing”, Property Management, 29(1), 34-49.
106. Salleh, A. G. (2008), “Neighbourhood factors in private low-cost housing in
Malaysia”, Habitat International, 32, 485-493. Retrieved from
http://doi.org/10.1016/j.habitatint.2008.01.002
107. Shiller, R. (2003), The New Financial Order: Risk in the 21st Century.
Princeton, NJ: Princeton University Press.
108. Sichtmann, C., Wilken, R., Diamantopoulos, A. (2011), “Estimating Willingness-
to-Pay with Choice-Based Conjoint Analysis - Can Consumer Characteristics
Explain Variations in Accuracy?”, British Journal of Management, Vol.
22, No. 4, pp. 628-645.
109. Sirgy, Joseph, Grzeskowiak, Stephan, & Su, Chenting. (2005), “Explaining
housing preference and choice: the role of self-congruity and functional
congruity”, Journal of Housing and the Built Environment, 20(4), 329-347.
110. Stephan M. Liozu & Andreas Hinterhuber (2013) “Pricing orientation,
pricing capabilities, and firm performance”, Management Decision, Vol. 51
Issue: 3, pp.594-614, https://doi.org/10.1108/00251741311309670
111. Tan T. H. (2010), “Base Lending Rate and Housing Prices: Their Impacts on
Residential Housing Activities in Malaysia”, Journal of Global Business and
Economics, Vol.1, No.1
112. Thibodeau và Malpezzi (1980), Housing and Planning References, Washington,
D.C.: Urban Institute
113. Thorsnes, P. (2000), “Internalizing neighborhood externalities: the effect of
subdivision size and zoning on residential lot prices”, Journal of Urban
Economics, Vol. 48, pp. 397-418
114. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm
nhìn 2050
115. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 22/02/2012 về
xây dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 tầm nhìn 2050
 149

116. Trump, D ( 1987), The Art of Deal, Ballantine Books, NY

117. Türkoǧlu, H. D. (1997), “Residents’ satisfaction of housing environments: The
case of Istanbul, Turkey”, Landscape and Urban Planning, 39, 55-
67. Retrieved from http://doi.org/10.1016/S0169-2046(97)00040-6
118. Tze San Ong (2013), “Factors Affecting the Price of Housing in Malaysia”,
Journal of Emerging Issues in Economics’, Finance and Banking (JEIEFB) An
Online International Monthly Journal, Vol.1 No.5, pp. 414-429.
119. Van Cao, T. and Cory, D. (1982), “Mixed land uses, land-use externalities, and
residential property values: a reevaluation”, The Annals of Regional Science, Vol.
16, pp. 1-24.
120. Vrbka, S. J., & Combs, E. R. (1991), “Predictors of neighborhood and
community satisfactions in rural communi- ties”, Refereed papers of the
American Association of Housing Educators Annual Conference, Durham,
NH.Vukina, T. & Wossink, A (2000), “Environmental Policies and Agricultural
Land Values: Evidence from the Dutch Nutrient Quota System”, Land
Economics, LXXVI, pp. 413-429.
121. Vũ Minh Đức (2008), Quản rrị giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân
122. W. A. V. Clark and A. M. C. Deurloo, (2006), “Aging in Place and Housing
Over-Consumption”, Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 21,
No. 3, pp. 315-335.
123. W. Hendon, Donald. (1973), “How mechanical factors affect ad perception”,
Journal of Advertising Research, 13. 39-46.
124. Wang, Donggen, & Li, Si-ming. (2006), “Socio-economic differentials and stated
housing preferences in Guangzhou, China”, Habitat International, 30(2),
305-326.
125. William J. Mc Cluskey & Richard, A. B. (2007), “Specifying the effect of
location in multivariate valuation models for residential properties: A critical
evaluation from the mass appraisal perspective”, Property Management, Vol. 25
No.4, pp.312 - 343.
126. Yizhak, Pỏrtnov và Meron (2003), “A Mathemathic Model of Segregation
Patterns in Residential Neightborhoods”, Envỉonement and Planing A, 2003,
33,147-72
127. Yong Tu & Judy Goldfinch (1996), A Two-stage Housing Choice Forecasting
Model Research Article, https://doi.org/10.1080/00420989650011898
 150

128. Yusuf, Arief Anshory, & Resosudarmo, Budy P. (2009), “Does clean air matter
in developing countries' megacities? A hedonic price analysis of the Jakarta
housing market, Indonesia”, Ecological Economics, 68(5), 1398-1407.
129. Zelinka, A., & Brennan, D. (2001), “Safescape: Creating safer, more livable
communities through planning and design.
130. Zietz, J., Zietz, E.N., Sirmans, G., (2008), “Determinants of house prices: a
quantile regression approach”, J. Real Estate Financ. Econ, 37, 317–333.
http://dx.doi.org/10.1007/s11146-007-9053-7.
 151

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC SỐ 01
Tổng hợp các biến số và các công trình nghiên cứu liên quan
Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan
1) Các biến số thuộc tính (bên trong)
1 Loại nhà
2 Diện tích kết cấu
3 Tuổi đời
4 Kích cỡ phòng khách
5 Kích cỡ bếp & phòng ăn
6 Số và cỡ phòng ngủ
7 Số và cỡ phòng tắm
8 Có kho hay không
Dale-Johnson & Phillips (1984);
9 Kiểu layout và trang trí
Greene & Ortu´zar (2002); Cupchik và
10 Vật liệu kiến trúc
cộng sự (2003); Wang & Li (2004,
11 Giá nhà 2006); Bitter và cộng sự (2007); Opoku
12 Dạng thức thanh toán & Abdul-Muhmin (2010);
2) Thiết kế bên ngoài và không gian
13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà
14 Có hay không có vườn? Cỡ vườn
15 Tường bao Pasha & Butt (1996); Bhatti &
16 Không gian bên ngoài Church, 2004; Greene & Ortu´zar’s -2002
3) Biến số môi trường
17 Chất lượng không khí
Blomquist & Worley (1981);
18 Tiếng ồn
McConnel et. al (1985); Phipps
19 Độ rộng đường và phố
1987; Arimah (1992); Cheshire &
20 Không gian xanh xung quanh
Sheppard (1995); Rojas & Greene
21 Hệ thống thoát nước mưa
1995; Pasha and Butt (1996); Fierro và
22 Thắp sáng (phố) cộng sự (2009); Opoku & Abdul-
23 Có đường đi (bộ) hay không Muhmin (2010)
4) Biến số địa điểm/ vị trí
Khoảng cách tới trường học & Pasha & Butt 1996; Zabel & Kiel
24 nhà trẻ (2000); Chay & Greenstone (2005);
 152

Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan

Khoảng cách tới bệnh viện & Pope (2008); Yusuf & Resosudarmo (2009);
25 phòng khám Opoku & Abdul-Muhmin (2010);
26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm Wang & Li (2006)
27 Khoảng cách tới hàng ăn
Khoảng cách tới các thư viện,
28 Khu thể thao, khu xã hội
29 Có nằm mặt phố chính không
Có nằm trên phố trong nội
30 thành không
Khoảng cách tới phương tiện
31 giao thông công cộng
32 Khoảng cách tới chỗ làm
Khoảng cách tới các dịch vụ xã
33 hội khác
5) Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp
34 Cung cấp như đã hứa
Khả năng giải quyết các vấn đề
35 của người mua nhà
Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi
36 hỏi của người mua nhà
Việc giao dịch đảm bảo quan
37 trọng với người mua nhà
38 Nhân viên lịch sự
Nhân viên coi trọng quyền lợi
39 người mua nhà
40 Nhân viên hiểu điều người mua cần
Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt
động ảnh hưởng tới quyết định Parasuraman và cộng sự (1985);
41 mua nhà Forsythe 2008; Nahmens &
42 Nhân viên ăn mặc lịch sự Ikuma 2009; Kotler & Armstrong
43 Có hay không các dịch vụ hậu mãi 2010; Saari & Tanskanen 2011
Nguồn: Rong (2013)
 153

PHỤ LỤC SỐ 01
Bảng tổng hợp đặc tính về một số Chung cư điển hình trên địa bàn tp Hà Nội
KC đến Giá
Đơn vị quản Số tầng Tổng số Siêu Mẫu Đường Giá gốc
Tên Tòa Nhà Vị trí Chủ đầu tư Bể bơi Vườn bờ hồ 2 t.trường
lý tòa nhà hầm căn hộ thị giáo đi dạo (tr/m )
(km) tr/m2)

Một số Chung cư thương mại trung bình có mức giá từ 15triệu đến 22triệu ( vnd)
Công ty CP Cty Cp Dịch
Chung cư Phú Lãm, Hà
Đầu tư Hải Vụ Đô Thị 1 1.902 có có có có có 15 14.2 15.5
The Vesta Đông
Phát Hải Phát PSP
Lô CC2
Công ty cổ
Chung cư KĐT mới BQL Nnhà
phần đầu tư
New Skyline Văn Quán, và Đô thị 2 383 có có k k k 12 19 26-28
xây dựng
Văn Quán Hà Đông, Hà HUD
HUD3
Nội
Tổng cục Hậu
Chung cư Công ty cổ
282 Nguyễn Cần - Kỹ
Hoành Sơn phần Tập đoàn 1 612 k có k k k 10 16 20-22
Huy Tưởng Thuật Bộ
Complex Hoành Sơn
Công an.

Khu Đồng
Nhà ở xã hội
Mô, P. Đại CTy CP Tập
khu Đồng
Kim, Q. Handico 5 đoàn Hoành 1 630 k có k k k 6 14.95 19.5
Mô - Đại
Hoàng Mai, Sơn
Kim
Hà Nội

Khu NOXH
T.CTđầu tư
và TMcủa P.Mỹ Đình 1 T.CTđầu tư và
và phát triển
cán bộ của - Quận Nam phát triển nhà 14-
nhà và đô thị 0 299 k k k k k 11 22
Bộ Tư Lệnh Từ Liêm và đô thị Bộ 19.5
Bộ Quốc
Tăng Thiết TP.Hà Nội Quốc Phòng
Phòng
Giáp

Phường Đại T.CT.đầu tư Công ty Đầu

Chung cư Kim - Quận và phát triển tư phát triển 13.5-
3 990 k k k k k 9 16
X2 Đại Kim Hoàng Mai - nhà - Bộ Quốc nhà và đô thị 14.95
Hà Nội. Phòng MHDI 3
Lô B1 (H2-
Nhà ở cho
1) Cổ Nhuế - Liên Danh Liên Danh
cán bộ chiến 14.5-
Bắc Từ Constrexim 1 Constrexim 1 1 1814 k k k k k 13 20
sỹ Bộ công 17
Liêm, Hà - Thái Hà - Thái Hà
an
Nội.
Số 1 Giáp
chung cư Công ty Cổ Công ty Phát
Nhị - Thịnh
Eco Green phần Sông Đà Triển Đô Thị 1 280 có có có có có 4.5 21.5 23
Liệt - Hoàng
Tower 1.01 UDIC
Mai - Hà Nội
Chung cư XP
BQL DA
Tòa nhà Homes nằm Công ty
Công ty CT
XPHOMES trong khu đô TNHH Xuân 1 252 có có có có có 20 13-15
TNHH Xuân
- HHA thị Tân Tây Phương
Phương
Đô
Tổ hợp nhà ở Thôn Lai Xá, Công ty BQL DA
3 1496 có có có có có 16 14 21.9
xã hội và dịch Kim Chung, TNHH Bánh CtyTNHH
 154

KC đến Giá
Đơn vị quản Số tầng Tổng số Siêu Mẫu Đường Giá gốc
Tên Tòa Nhà Vị trí Chủ đầu tư Bể bơi Vườn bờ hồ 2
t.trường
lý tòa nhà hầm căn hộ thị giáo đi dạo (tr/m )
(km) tr/m2)
vụ Thương h. Hoài Đức, kẹo Thăng Bánh kẹo
mại AZ Thăng TP. Hà Nội Long Thăng Long
Long

Một số Chung cư cấp cao có mức giá từ giá từ 22 triệu – 32 triệu (vnd)
Nghiêm
Xuân Yên,
VC2
Phường Đại Công ty Cổ BQL DA
GOLDEN
Kim, Quận Phần Xây CtyCP xây 3 576 có có có có có 11 22 22.3
HEART -
Hoàng Mai, Dựng số 2 dựng số 2
TÒA B
Hà
Nội.

TctyXNK&
Dự án Cty Cp Xây
289 Khuất Xây dựng Việt
Vinata dựng số 2 - 3 216 có có có có có 9 31 32
Duy Tiến Nam -
Tower Vinaconex.
VINACONEX

KĐT BQL DA Cty

Chung cư Gamuda Công ty TNHH
The Zen Gardens- TNHH Gamuda 1 907 có có có có có 10 28 30
Residence Hoàng Gamuda Land Land Việt
Mai, Hà Nội. Việt Nam Nam

The Mỹ Đình, Từ Công ty Cổ

VIMEFULL
EMERALD Liêm, phần Bất động 3 1344 có có có có có 9 30 31
Land
Mỹ Đình Hà Nội sản Mỹ Đình
Tố Hữu, Hà Công ty cổ Homecare -
Roman Plaza
Đông, phần đầu tư HMS 3 804 có có có có có 9 27 29
Hà Đông
Hà Nội Hải Phát Property
Công ty
TNHH
Thương mại -
Chung cư Hồ Tùng TNR
Quảng cáo - 18 4000 có có có có có 10.5 25 27
Goldmart Mậu, Cầu HOLDING
Xây dựng -
city Giấy, Hà Nội Địa ốc Việt
Hân
Công ty cổ
21 Lê Đức phần đầu tư
Sun square
Thọ, Mỹ phát triển đô WMC 3 420 có có có k k 10 26 32
21 lê đức thọ
Đình, Hà Nội thị Thăng Group)
Long.
Công ty cổ
Chung cư Mỹ Đình, Từ
phần phát
Florence Mỹ Liêm, Phục Hưng 3 480 có có có có có 13 26 28
triển nhà Mỹ
Đình Hà Nội Holdings
Xuân Hà Nội
99 phố Trần
Chung cư Công ty
Bình,
The Garden TNHH Đức BIDHOMES 2 375 có có có k k 9 25 27
Nam Từ
Hill Phươn
Liêm
Chung cư đường Phạm C.T.CP XNK Công ty cổ 2 390 9 25 28
có có có có có
An Bình Văn Đồng, Tổng hợp Hà phẩn quản lý
 155

KC đến Giá
Đơn vị quản Số tầng Tổng số Siêu Mẫu Đường Giá gốc
Tên Tòa Nhà Vị trí Chủ đầu tư Bể bơi Vườn bờ hồ 2
t.trường
lý tòa nhà hầm căn hộ thị giáo đi dạo (tr/m )
(km) tr/m2)
City Cầu Giấy, Nội (Tập đoàn & khai thác
Hà Nội GELEXIMCO toà nhà PMC
)

Một số Chung cư cao cấp có mức giá từ trên 32 triệu ( vnd)

Trên đường
Trần Duy Tân Hoàng
D` Capitale Vinhomes 3 420 có có có có có 10 ≥45 47-50
Hưng, Cầu Minh
giấy, Hà Nội
Royal City 72A Nguyễn ≥40-
Vin group Vinhomes 4 720 có có có có có 5 44-48
R1 Trãi 50
Times City Hoàng Mai,
Vin group Vinhomes 3 448 có có có có có 5 38-40 40-43
T1 Hà Nội
20 Núi Trúc,
LanCaster Trung Thuy Trung Thuy
Bà Đình, Hà 2 240 có có có có k 3 70-75 ≥70-75
Núi Trúc Group Group
Nội
Liễu Giai,
Metropolis Vin group Vinhomes 3 600 có có có có k 5 60-80 ≥ 90
Kim Mã
D' Le Roi 60-90 ≥60-90
D' Le Roi Soleil Quảng Tân Hoàng
Pan Pacific 5 498 có Có có có k 3 Giao Full
Soleil An, Tây Hồ, Minh
Hà Nội thô cơ bản

Số 3 Lê
Trọng Tấn ACC Thăng Cty TNHH ≥ 38-
Artermis 3 360 có Có có k k 7 40-45
Trường Long Artelia 45
Chinh
Khu đô thị
Sunshine Nam Thăng
Sunshine Sunshine 3 1790 Có Có Có Có Có 10Km 40-45
city Long, Hà 40-45
Nội
44 Yên
Phụ,p.Trúc
Hanoi Aqua Cty CP Tháp
Bạch, q Ba Coninco 3C 3 238 Có Có Có Có K 3Km 60-70 ≥70-90
Center Nước HN
Đình Hà Nội,
Việt Nam,
50 Phạm
Hùng, Mỹ
≥ 42-
Skylake Đình 1, Từ Vin group Vinhomes 3 1844 Có Có Có Có Có 10Km ≥ 50
50
Liêm, Hà
Nội
 156

PHỤ LỤC SỐ 03
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A
(Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

I. Quy hoạch - Kiến trúc

Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính
1. Vị trí: (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận
phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ,
trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong
phạm vi dưới 0,5 km.
2. Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không
quá 45%.
Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu
3. Sảnh căn hộ vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công
cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn
ghế tiếp khách.
4. Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.
Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối
TDtCh
5. Diện tích căn hộ thiểu là 35 m2. Tính theo công thức: ≥ 35m2 (Trong
TsPn
đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng
số phòng ngủ các căn hộ).
Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của
TsPwc
6. Phòng vệ sinh các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: ≥ 0,7 (Trong
TsPn
đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng
số phòng ngủ các căn hộ).
7. Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số
căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤40).
8. Chỗ để xe Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).
 157

II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp
9. Cấp điện điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của
các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới
hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số
10. Cấp nước căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200
lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

11. Thông tin, liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại,
internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

12. Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng
PCCC và trong căn hộ.

III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội

13. Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.

14. Thể thao Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập
gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng,
nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc
trong bán kính 200 m.

15. Sân chơi Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng
thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

16. Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5 km.

17. Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.
 158

IV. Chất lượng, quản lý, vận hành

18. Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy
phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị
khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng
còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn
vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành
thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo
hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận
hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát,
sơn..) đạt chất lượng cao.
19. Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường
xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng,
chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ
sinh sạch đẹp.
20. Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh,
hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ,
vân tay, mã điện tử...).
 159

PHỤ LỤC SỐ 04
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG B
(Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

I. Quy hoạch - Kiến trúc

Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính
1. Vị trí: (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận
phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến
đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao)
trong phạm vi dưới 1 km.

2. Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không
quá 55%.

Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào
3. Sảnh căn hộ khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực
công cộng khác.

4. Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m.

Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối
TDtCh
5. Diện tích căn hộ thiểu 30 m2. Tính theo công thức: ≥ 30m2 (Trong
TsPn
đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là
tổng số phòng ngủ các căn hộ).

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ

TsPws
6. Phòng vệ sinh của các căn hộ ≥ 0,5. Tính theo công thức: ≥ 0,5
TsPn
(Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ,
TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ

7. Thang máy (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ
căn hộ ≤ 50).

8. Chỗ để xe Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

 160

II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp
9. Cấp điện điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng
chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện
bình thường khác của tòa nhà.
Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số
10. Cấp nước căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150
lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).
Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại,
11. Thông tin, liên lạc internet tốc độ cao đến từng căn hộ.
12. Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng.

III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội

13. Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km.
Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập
14. Thể thao gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm
trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong
bán kính 500 m.
15. Sân chơi Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể
quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.
16. Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km.
17. Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km.

IV. Chất lượng, quản lý, vận hành

Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát
điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu
có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn
18. Chất lượng bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị;
trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ
thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm
bảo chất lượng, vận hành tốt.
19. Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
20. Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành
lang, cầu thang.}
 161

PHỤ LỤC SỐ 05
Cơ sở pháp luật hướng dẫn xây dựng và phê duyệt phương án tài chính cấu
thành tổng giá và giá bán/ cho thuê CCCC.

- Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2012 đã được

Quốc hội thông qua;
- Căn cứ Luật Đấu gía tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 đã
được Quốc hội thông qua;
- Căn cứ Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/01/2014; Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11/11/2016 của
Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 177/2013/NĐ-CP;
- Căn cứ Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28/04/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP;
- Căn cứ Thông tư số 233/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính sửa
đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 56/2014/TT-BTC;
- Căn cứ Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui
định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ;
- Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính
hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Căn cứ Nghị định số 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018 của Chính phủ qui
định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;
- Căn cứ Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng;
- Căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư số… cấp ngày … 201z cho Doanh nghiệp
ABC để thực hiện đầu tư dự án: CHUNG CƯ CAO CẤP
- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số …do UBND thành phố Hà Nội
cấp ngày… 201z;
- Căn cứ theo hợp đồng thuê đất số … /HĐTĐ giữa Sở Tài nguyên và Môi
trường tp Hà Nội và Doanh nghiệp ngày xy tháng xz năm 201z.
- Căn cứ Quyết định số … ngày x / y/201z của UBND tp Hà Nội về việc phê
duyệt giá đất để xác định đơn giá thuê đất cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC;
- Căn cứ Thông báo số … /TB-CT của Cục thuế Tp Hà Nội thông báo đơn giá
thuế đất của dự án ngày xy/y/201z;
 162

- Căn cứ Giấy phép xây dựng số … /GPXD do sở xây dựng- TP Hà Nội UBND
cấp ngày xy/y/201z cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC;
- Căn cứ Quyết định số … /QĐ-UBND ngày xy/y/201z của UBND TP Hà Nội
về việc Phê duyệt chủ trương đầu tư;
- Căn cứ Khái toán Tổng mức đầu tư đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt;
- Căn cứ nhu cầu thực tế thị trường và hoạt động sản xuất kinh doanh của DN
đầu tư CCCC;
- Căn cứ giá thị trường xây dựng tài thời điểm xây dựng phương án giá bán;
A. Nguyên tắc tính giá bán
- Bảo đảm tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường và
đúng chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời
kỳ có tác động đến giá các loại vật liệu xây dựng, giá hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ;
Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp qui định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC
ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui định Phương pháp định giá chung đối với hàng
hoá, dịch vụ.
- Các tài liệu, chứng từ theo qui định của pháp luật và mặt bằng giá thị trường
thời điểm xây dựng phương án giá.
B. Các thông số kỹ thuật của Chung cư cao cấp.
Dự án gồm: xy Tầng hầm, yz tầng và Tầng mái.
Tổng diện tích xây dựng các tầng sau khi trừ đi diện tích sử dụng chung như:
diện tích lưu không, cầu thang, khu vực vệ sinh, khu vực kỹ thuật, giao thông nội bộ,
văn phòng, hành lang, diện tích sử dụng chung, phòng sinh hoạt cộng đồng..., diện tích
còn lại sẽ bán và cho thuê kinh doanh.
Tổng diện tích mặt bằng thuê đất: ABAB m2
Tầng hầm rộng :..... m2.
Tổng diện tích xây dựng: ....... m2
Tổngtích chung và kỹ thuật là: ...... m2.
Như vậy tổng diện tích kinh doanh là: BXBX m2
Dựa trên số liệu diện tích kinh doanh thương mại đã tính toán, DN xây dựng
phương án giá bán và giá cho thuê trình các Sở Ban Ngành thẩm định và UBND thành
phố Hà Nội phê duyệt làm căn cứ triển khai thực hiện.
C. Nội dung phương án giá
 163

Trên cơ sở các văn bản pháp luật hướng dẫn, tùy thuộc nguồn vốn ngân sách,
vốn FDI hay nguồn vốn ngoài ngân sách mà doanh nghiệp thay đổi hệ số tính thuế đất,
tiền thuê đất, thời gian thuê đất, lãi suất ngân hàng, thời hạn thu hồi vốn và giá bán bất
động sản từng phân khúc sản phẩm theo vị trí và tầng khác nhau. Thông thường hiện
nay đa số nguồn tài chính đầu tư bất động sản về nhà ở là ngoài ngân sách, được đầu
tư bằng nguồn vốn của doanh nghiệp và xã hội hóa cùng với vay của ngân hàng- nên
Chủ đầu tư có thể áp dụng linh hoạt mức giá bán hay cho thuê nhằm đảm bảo khả năng
thu hồi vốn, đảm bảo hoạt động đầu tư và kinh doanh có hiệu quả nhưng vẫn nằm
trong khung giá phù hợp theo quy định của Pháp luật.
D. Phương pháp tính giá bán căn hộ chung cư cao cấp.
Căn cứ Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý, trả lại 2% chi phí bảo dưỡng
bảo hành , các loại thuế, phí liên quan đến hoạt động chuẩn bị đầu tư- quá trình đầu tư
xây dựng- khai thác vận hành dự án bất động sản để xác định giá bán và cho thuê cụ
thể như sau:
D1. Giá bán căn hộ bình quân (đ/m2)
Được xác định theo công thức:
Giá bán bình quân = Tổng Giá thành + Thuế + lợi nhuận;
trong đó:
Tổng Giá thành = (Tổng chi phí đầu tư xây dựng + khấu hao tài sản + chi phí
bảo trì bảo dưỡng công trình + chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc + tiền thuê đất + Chi
phí BQL/ chia cho tổng số diện tích kinh doanh + Thuế 10%.
Cụ thể:
- Khấu hao tài sản cố định 1 tháng: (...000.000 đồng x2%/năm) : 12 tháng
=...000.000 đồng
- Chi phí bảo trì, bảo dưỡng công trình:...000.000 đồng
- Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc:...000.000 đồng
- Tiền thuê đất:...000.000 đồng
- Chi phí Ban quản lý:....000.000 đồng
- Tổng diện tích kinh doanh là: ABAB m2
D2. Giải trình các yếu tố cấu thành giá
 Khấu hao tài sản 01 tháng: ...000.000.000 đồng (nguyên giá) x 2%/năm (tỷ
lệ khấu hao) : 12 tháng =....000.000 đồng
 Khấu hao tài sản cả dòng đời dự án: ...000.000.000 đồng (nguyên giá) x
2%/năm (tỷ lệ khấu hao) : 12 tháng * số lượng năm =...000.000 đồng
 164

 Nguyên giá nhà +trang thiết bị+ vật kiến trúc :....000.000.000 đồng ( được
xác định trên cơ sở Quyết định số …-QĐ-UBND ngày …/../201x của UBND thành phố
Hà Nội về việc Phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư)
 Tỷ lệ khấu hao là 2 %/ năm (Theo Phụ lục 01 Thông tư số 45/2013/TT- BTC
ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính).
 Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình (theo Thông tư số
03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ Xây dựng):
+ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình 01 tháng = 0,1% x giá trị
xây lắp: 12 tháng
+ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình cả đời dự án = 0,1% x giá
trị xây lắp: 12 tháng x số năm dự án.
+ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị công trình 01 tháng= 0,1% x
giá trị thiết bị: 12 tháng.
Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị cả đời dự án= 0,1% x giá trị thiết
bị: 12 tháng x số năm dự án.
 Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Theo NĐ 23/2018/NĐ-CP ngày
23/02/2018):
+ Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: [(Giá trị xây dựng + giá trị thiết bị) x 0,5% +
10%VAT]: 12 tháng * số năm dự án.
 Tiền thuê đất (Theo Hợp đồng thuê đất số ....-HĐTĐ ngày .../.../201x và QĐ
số ..../QĐ-UBND ngày .../.../201z):
+ Tiền thuê đất = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê/:12 tháng x số năm
thuê đất.
Trong đó: Đơn giá thuê đất: Theo Hợp đồng số ….-HĐTĐ; Diện tích đất thuê:
Theo Quyết định số …./QĐ-UBND
 Chi phí Ban quản lý
+ Lương và phụ cấp cho CBCNV: 000.000 đồng
+ Các khoản đóng góp (BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ): 000.000 đồng
+ Chi phí điện, nước, internet, điện thoại, văn phòng phầm,..: ....000.000 đồng
+ Mua sắm, thay thế thiết bị văn phòng, trang phục (...000.000
đồng/người/năm x số người: 12 tháng x số năm
 Thuế 10%: Tổng doanh thu x 10% = …000.000 đồng/tháng
 Lợi nhuận dự kiến: …000.000 đồng/tháng
 Mức giá bán bình quân căn hộ chung cư cao cấp
Giá bán bình quân = Giá thành + Thuế + lợi nhuận;
 165

D3. Mức thu tiền thuê địa điểm kinh doanh

Giá thuê được xác định theo công thức:
Gía thuê = Ssàn (x) Giáthuê (x) Tthuê (x) K
Trong đó:
+ Ssàn: là diện tích sàn thương mại được xác định theo hồ sơ và đo đạc thực tế
(tính thông thủy).
+ Giáthuê: là giá được định giá cho thuê tính theo m2 hoặc giá trúng đấu giá thuê
điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo m2.
+ Tthuê: là thời gian thuê sử dụng các điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng
hợp tính theo tháng.
+ K: là hệ số thuận lợi, khó khăn của từng vị trí điểm kinh doanh; hệ số K được
dao động từ 0,7 đến 1,5. Riêng Tầng mái, Tầng hầm và dọc hai bên lối vào tòa nhà , hệ
số K được áp dụng theo cơ chế thị trường
 166

PHỤ LỤC SỐ 06
Nghiên cứu định tính: đánh giá thang đo

Tần suất và mức độ ảnh hưởng

Số lần
Tần Số lần Số lần
Số Biến số đánh
suất đánh đánh
giá
xuất giá giá
Trung
hiện Cao Thấp
bình
Các đặc tính bên trong
1 Loại nhà 2 0 2 0
2 Diện tích kết cấu 7 5 2 0
3 Tuổi thọ vật lý 7 4 3 0
4 Kích cỡ phòng khách 7 6 1 0
5 Kích cỡ bếp & phòng ăn 6 4 2 0
6 Số lượng và cỡ phòng ngủ 7 7 0 0
7 Số lượng và cỡ phòng tắm 6 2 4 0
8 Có kho hay không có kho ? 1 0 0 1
9 Kiểu Layout và trang trí 5 3 2 0
10 Vật liệu kiến trúc 6 2 3 1
11 Giá thành 2 1 1 0
12 Các phương thức thanh toán 5 2 3 0
Thiết kế bên ngoài và không gian
13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà 3 1 1 1
14 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn 6 5 1 0
15 Tường bao 5 2 2 1
16 Không gian bên ngoài 6 3 3 0
Môi trường xung quanh
17 Chất lượng không khí 7 6 1 0
18 Tiếng ồn 7 6 1 0
19 Độ rộng đường và phố 6 4 2 0
20 Không gian xanh xung quanh 7 4 3 0
 167

Tần suất và mức độ ảnh hưởng

Số lần
Tần Số lần Số lần
Số Biến số đánh
suất đánh đánh
giá
xuất giá giá
Trung
hiện Cao Thấp
bình
21 Hệ thống thoát nước mưa 7 6 1 0
22 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 5 2 3 0
23 Có đường đi (bộ) hay không 7 5 2 0
Vị trí địa điểm
24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 7 2 5 0
25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 6 2 3 1
26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 6 1 4 1
27 Khoảng cách tới hàng ăn 2 0 1 1
Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, 0 2 1
28 khu phúc lợi xã hội 3
29 Có nằm mặt phố chính không ? 3 0 3 0
30 Có nằm trên phố trong nội thành không ? 6 2 4 0
Khoảng cách tới nơi có các phương tiện giao 1 4 0
31 thông công cộng. 5
32 Khoảng cách tới chỗ làm 6 3 3 0
33 Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác 3 1 1 1
Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp
34 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa 7 5 2 0
35 Khả năng giải quyết các vấn đề của Người mua nhà 6 4 2 0
Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi của người 5 1 0
36 mua nhà 6
37 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà 7 6 1 0
38 Nhân viên có thái độ lịch sự 7 5 2 1
39 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 7 6 1 0
40 Nhân viên hiểu điều người mua cần 4 2 2 0
41 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động 5 2 3 0
 168

Tần suất và mức độ ảnh hưởng

Số lần
Tần Số lần Số lần
Số Biến số đánh
suất đánh đánh
giá
xuất giá giá
Trung
hiện Cao Thấp
bình
42 Nhân viên ăn mặc lịch sự 7 3 4 0
43 Có hay không các dịch vụ hậu mãi 3 0 3 0
Nhân khẩu học
44 Giới tính 6 3 3 0
45 Tuổi 7 3 4 0
46 Tình trạng hôn nhân 3 0 2 1
47 Trình độ học vấn 6 3 3 0
48 Nghề nghiệp 6 4 2 0
49 Thu nhập 7 6 1 0
50 Số con cái 4 2 2 0
51 Số thành viên gia đình 4 2 2 0
 169

PHỤ LỤC SỐ 07
Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Ký hiệu Biến số Giải thích
Các đặc điểm vật lý/ pháp lý
VL1 Diện tích kết cấu TQNC
VL2 Tuổi thọ vật lý TQNC
VL3 Kích cỡ phòng khách TQNC
VL4 Kích cỡ bếp & phòng ăn TQNC
VL5 Số lượng và cỡ phòng ngủ TQNC
VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm TQNC
VL7 Kiểu Layout và trang trí TQNC
VL8 Vật liệu kiến trúc TQNC
VL9 Các phương thức thanh toán TQNC
VL10 Tính chất pháp lý Định tính
Môi trường và không gian
MT1 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn TQNC
MT2 Tường bao TQNC
MT3 Chất lượng không khí TQNC
MT4 Tiếng ồn TQNC
MT5 Độ rộng đường và phố TQNC
MT6 Không gian xanh xung quanh Ghép
MT7 Hệ thống thoát nước mưa TQNC
MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) TQNC
MT9 Có đường đi (bộ) hay không TQNC
Vị trí địa điểm
VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ TQNC
VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám TQNC
VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm TQNC
Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã TQNC
VT4 hội
 170

Ký hiệu Biến số Giải thích

VT5 Có nằm trên phố trong nội thành không ? TQNC
VT6 Khoảng cách tới chỗ làm TQNC
Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp
CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa TQNC
CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà TQNC
CL3 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà TQNC
CL4 Nhân viên có thái độ lịch sự TQNC
CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà TQNC
CL6 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động TQNC
CL7 Nhân viên ăn mặc lịch sự TQNC
Nhân khẩu học
NK2 Giới tính TQNC
NK2 Tuổi TQNC
NK3 Trình độ học vấn TQNC
NK4 Nghề nghiệp TQNC
NK4 Thu nhập TQNC
NK5 Số thành viên gia đình Ghép
Đặc điểm của chủ đầu tư tòa nhà
ĐT 1 Vị thế và uy tín Định tính
ĐT 2 Hình ảnh và thương hiệu Định tính
ĐT 3 Năng lực và kinh nghiệm Định tính
ĐT4 Chiến lược truyền thông và marketing Định tính
Giá bán
GB1 Giá bán BĐS và chi phí TQNC
GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh TQNC
Gb3 Giá cả và sức mua của khách hàng TQNC
 171

PHỤ LỤC SỐ 08
BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC)
1. Giới thiệu
Xin chào Anh/Chị !
Tôi là Nguyễn Hữu Cường đang tiến hành một nghiên cứu về ảnh hưởng của
các nhân tố tới giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội. Để hoàn thành
nghiên cứu này, tôi cần sự giúp đỡ của các Anh/Chị là những người có kinh nghiệm
thực tế bằng cách trả lời những câu hỏi dưới đây.
Tôi xin được nhấn mạnh rằng đây là một nghiên cứu thuần túy khoa học, không vì
các mục đích sinh lợi. Nếu Anh/Chị có ý kiến gì về nghiên cứu này xin vui lòng liên hệ
với tôi qua địa chỉ email: cuong333hanoi@gmail.com hoặc điện thoại: 0933331111.
Tôi xin trân thành cám ơn.
2. Thông tin về doanh nghiệp
- Họ tên:………………………………………………………………………….
- Công ty/ đơn vị công tác:………………………………………………………
- Địa chỉ:…………………………………………………………………………
- Điện thoại :………………..mail:………………..Website:……………………
- Lĩnh vực hoạt động:
□. Chủ đầu tư; □.Môi giới BĐS; □.Khách hàng; □.Nhà quản lý; □. Khác
- Doanh số ( tỷ đồng/năm):
□. Dưới 50 tỷ; □. Dưới 100 tỷ; □. Từ 100 tỷ- 200 tỷ ; □. Từ 200 tỷ - 300 tỷ;
□. Từ 300 tỷ - 400 tỷ; □. Từ 400 tỷ - 500 tỷ; □. Trên 500 tỷ
3. Nội dung câu hỏi
Anh/Chị vui lòng trả lời giúp các câu hỏi dưới đây bằng cách khoanh tròn vào các
mức điểm tương ứng với đánh giá của anh/chị về mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố.
Trong đó:
1- Rất yếu;
2- Yếu;
3- Trung bình ;
4- Mạnh;
5- Rất mạnh;
 172

BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC)
Code Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá

Các nhân tố gắn với đặc điểm của căn hộ chung cư cao cấp và môi trường
I
xung quanh
1.1. Các đặc điểm hữu hình vật lý của chung cư ( VL)

VL1 Diện tích kết cấu 1 2 3 4 5

VL2 Tuổi thọ vật lý 1 2 3 4 5

VL3 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng 1 2 3 4 5

VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn và phòng khách 1 2 3 4 5

VL5 Số lượng phòng ngủ và cỡ phòng ngủ 1 2 3 4 5

VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm 1 2 3 4 5

VL7 Kiểu Layout và trang trí 1 2 3 4 5

VL8 Vật liệu kiến trúc 1 2 3 4 5

VL9 Các phương thức thanh toán 1 2 3 4 5

1.2. Môi trường giá trị nội khu và giá trị quần thể xung quanh ( MT)

MT1 Chất lượng không khí 1 2 3 4 5

MT2 Tiếng ồn 1 2 3 4 5

MT3 Độ rộng đường và phố 1 2 3 4 5

MT4 Không gian xanh xung quanh 1 2 3 4 5

MT5 Hệ thống thoát nước mưa 1 2 3 4 5

MT6 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 1 2 3 4 5

1.2. Vị trí địa điểm (VT)

VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 1 2 3 4 5

VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 1 2 3 4 5

VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 1 2 3 4 5

Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc
VT4 1 2 3 4 5
lợi xã hội
VT5 Khoảng cách tới chỗ làm 1 2 3 4 5
 173

Code Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá

III Chất lượng dịch vụ do Ban quản lý chung cư cung cấp ( CL)

CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa 1 2 3 4 5

Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người
CL2 1 2 3 4 5
mua nhà
CL3 Nhân viên có thái độ chuyên nghiệp 1 2 3 4 5

CL4 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động 1 2 3 4 5

CL5 Nhân viên ăn mặc lịch sự 1 2 3 4 5

IV Năng lực của chủ đầu tư ( ĐT)

ĐT 1 Vị thế và uy tín của Chủ đầu tư 1 2 3 4 5

ĐT 2 Hình ảnh và thương hiệu 1 2 3 4 5

ĐT 3 Năng lực và kinh nghiệm 1 2 3 4 5

ĐT4 Tiềm năng tài chính 1 2 3 4 5

ĐT5 Cách thức truyền thông, quảng bá dự án và marketing 1 2 3 4 5

V Nhân khẩu học ( NK)

NK2 Tuổi 1 2 3 4 5
NK2 Trình độ học vấn 1 2 3 4 5

NK3 Thu nhập 1 2 3 4 5

NK4 Số thành viên gia đình 1 2 3 4 5

VI Giá bán CCCC (GB)

Giá bán CCCC đảm bảo bù đắp giá thành xây dựng và
GB1 1 2 3 4 5
chi phí bán hàng

Giá bán CCCC phản ánh thương hiệu và uy tín của chủ
GB2 1 2 3 4 5
đầu tư BĐS

GB3 Giá bán CCCC phù hợp với sức mua của khách hàng 1 2 3 4 5

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Anh/Chị!

 174

PHỤ LỤC SỐ 09
Phân tích chỉ số Eigenvalues của 29 biến quan sát trong bộ thang đo các biến độc lập
Total Variance Explained
Rotation
Extraction Sums of Squared Sums of
Initial Eigenvalues
Loadings Squared
Factor Loadingsa
% of Cumulative % of Cumulative
Total Total Total
Variance % Variance %
1 6.790 23.415 23.415 6.292 21.697 21.697 5.098
2 4.444 15.323 38.738 3.964 13.670 35.367 4.376
3 2.648 9.131 47.869 2.169 7.480 42.847 4.245
4 1.791 6.174 54.043 1.321 4.556 47.402 3.028
5 1.248 4.303 58.346 .776 2.677 50.079 3.954
6 .864 2.980 61.325
7 .766 2.640 63.966
8 .707 2.439 66.405
9 .685 2.361 68.766
10 .665 2.292 71.058
11 .646 2.227 73.285
12 .610 2.104 75.388
13 .584 2.013 77.402
14 .582 2.006 79.407
15 .544 1.877 81.285
16 .496 1.710 82.994
17 .493 1.701 84.695
18 .488 1.683 86.378
19 .464 1.599 87.977
20 .445 1.535 89.512
21 .408 1.408 90.920
22 .400 1.379 92.299
23 .376 1.298 93.597
24 .357 1.232 94.829
 175

Total Variance Explained

Rotation
Extraction Sums of Squared Sums of
Initial Eigenvalues
Loadings Squared
Factor Loadingsa
% of Cumulative % of Cumulative
Total Total Total
Variance % Variance %
25 .338 1.164 95.993
26 .312 1.078 97.071
27 .308 1.061 98.132
28 .280 .964 99.096
29 .262 .904 100.000

Extraction Method: Principal Axis Factoring.

a. When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a
total variance.
 176

PHỤ LỤC SỐ 10
Pattern Matrix - Các biến độc lập
Factor
1 2 3 4 5
VL5 .713
VL4 .683
VL7 .667
VL3 .656
VL6 .650
VL2 .616
VL1 .611
VL9 .609
VL8 .594
MT6 .744
MT3 .732
MT1 .717
MT5 .708
MT2 .572
MT4 .550
VT3 .808
VT2 .764
VT5 .754
VT4 .707
VT1 .671
CL2 .787
CL4 .747
CL1 .702
CL5 .660
CL3 .647
NK2 .848
NK3 .757
NK1 .614
NK4 .576
Extraction Method: Principal Axis Factoring.
Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization.
a. Rotation converged in 6 iterations.
 177

PHỤ LỤC SỐ 11

Danh sách chuyên gia

A- Nhóm quản lý nhà nước
1- PGS. TS. Trần Kim Chung- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương

Điện thoại: 84-24-37341612

2- TS Nguyễn Hồng Phú- Cục quản lý nhà và thị trường –Bộ xây dựng'

Điện thoại: 0911126888

B- Nhóm Chủ đầu tư
1- Ông Lê Khắc Hiệp. Phó CTHĐQT VIN Group
Điện thoại: 0982458899
2- Ông Đỗ Lê Quân. Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Tài Tâm- Collier
Điện thoại: 098910888
3- Ông Lê Khắc Tùng Tổng giám đốc công ty đầu tư xây dưng công nghệ cao Việt
Nam
Điện thoại: 0935748888
C- Nhóm sàn phân phối
1- Bà Lê Lan Anh. Giá đốc sàn phân phối Bất động sản VIREC
Điện thoại: 0911102879
2- Ông Nguyễn Anh Quê. Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản G6
Điện thoại: 0902107369
3- Ông Nghiêm Văn Vượng. Chủ tịch công ty Bất động sản Hoa Thiên Phú
ĐIện thoại: 0911382228
D- Nhóm truyền thông
1- Bà Thanh Hà. Chủ tịch Hội truyền thông Hà Nội
Điện thoại: 0936116069
2- Bà Nguyễn Minh Phúc. Chuyên gia tổ chức sự kiện
Điện thoại: 0902751998
3- Ông Lê Dũng. Chuyên gia tổ chức sự kiện
Điện thoại: 0943283898
 178

Đ- Nhóm đại diện khách hàng

1- Bà Lê Thị Oanh. Điện thoại: 0941945588
2- Ông Hoàng Tùng. Điện thoại: 0972091184,
3- Bà Lê Thị Hoa. Điện thoại: 0904145686
E- Nhóm hỗ trợ pháp lý
1- LS Nguyễn Văn Chiến. Trưởng đoàn luật sư Hà Nội
Điện thoại:0988668888
G- Nhóm nghiên cứu giảng dạy
1- PGS Hoàng Cường. Phó hiệu trưởng trường ĐHKTQD
Điện thoại:0913362279
2- TS Nguyễn Thị Hải Yến. Trưởng BM khoa Bất động sản NUE
Điện thoại: 0983969569