Тема 2: Договори щодо реалізації права спільної власності на землю

Завдання:

Згідно договору Бобрик, Гайдак і Сидорук мають у спільній частковій

власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення у рівних
частках (33,33 %). Сидорук має намір передати в оренду цю земельну
ділянку. Для можливості укласти такий договір потрібні підписи всіх
власників, проте точне місце знаходження, їх адреси, контактні номери
телефонів Бобрика і Гайдака - невідомі.

Запитання:

1) Охарактеризуйте договір спільної часткової власності на земельну

ділянку.

Відповідно до ч. 1 ст. 86 ЗК України земельна ділянка може

знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з
учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без
визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна
власність).
Стаття 87 ЗК України закріпила умови виникнення права спільної
часткової власності на земельну ділянку, зокрема це:
а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних
ділянок;
б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше
особами за цивільно-правовими угодами;
в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше
особами;
г) за рішенням суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЗК України володіння, користування та
розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій
власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором,
а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Такий договір
укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально (ч. 2 ст. 88 ЗК
України).
Відповідно до ч. 5 цієї ж статті учасник спільної часткової власності
відповідно до розміру своєї частки має право на доходи від
використання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми
особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільною земельною ділянкою,
і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у
витратах по утриманню і зберіганню спільної земельної ділянки.

2) Враховуючи умову задачі охарактеризуйте договори виділу та поділу

нерухомого майна, реалізація порядку їх здійснення.

Відповідно до ч. 1 ст. 358 ЦК України право спільної часткової

власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Частина 3 цієї ж
статті визначає, що кожен із співвласників має право на надання йому у
володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка
відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі
неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які
володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної
компенсації.

Поділ або виділ частки з об’єкта нерухомого майна або об’єднання

об’єктів нерухомого майна мають місце при існуванні спільної власності
на таке майно.

Стаття 361 ЦК України закріпила право співвласника самостійно

розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
 Стаття 364 ЦК України закріпила право співвласника на виділ у натурі
частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі
частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є
неможливим (частина друга статті 183 ЦК України), співвласник, який
бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової
або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Право на
частку у праві спільної часткової власності у співвласника, який отримав
таку компенсацію, припиняється з дня її отримання.

Відповідно до ч. 3 цієї ж статті у разі виділу співвласником у натурі

частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ,
право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така
особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку,
встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Частиною 4 зазначено, що договір про виділ у натурі частки з

нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 2 ст. 370 ЦК у разі виділу частки із майна, що є у

спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із
співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не
встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові

права на нерухоме майно, яке утворюється внаслідок поділу або виділу
частки з об’єкта нерухомого майна або об’єднання об’єктів нерухомого
майна, підлягають державній реєстрації.

Як вказано вище, майно, що є у спільній частковій власності, може

бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У
разі вчинення поділу спільного майна між співвласниками право спільної
(як спільної сумісної, так і спільної часткової) власності на нього
припиняється. Відповідно до вимог статей 367 та 372 ЦК договір про
поділ нерухомого майна, що є у спільній власності, укладається у
письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної

власності на нього припиняється (п. 3 ст. 372 ЦК), а при виділі частки з
майна, що є у спільній власності, право спільної власності припиняється
лише для співвласника, який здійснив такий виділ, крім випадків
наявності лише двох співвласників на спільне майно.

3) Як легітимно укласти договір оренди землі без співвласників

враховуючи договірний та позадоговірний шляхи вирішення?

Частиною 1 статті 88 ЗК України передбачено, що володіння,

користування та розпорядження земельною ділянкою, що знаходиться
у спільній частковій власності здійснюється за договором або ж
відповідно до рішення суду. При цьому слід враховувати, що при
укладенні договору, повинні бути враховані інтереси всіх учасників
незалежно від розміру земельної частки кожного із них.

Як визначено в ч. 2 п. 21 Постанови Пленуму Верховного Суду

України «Про практику застосування судами земельного законодавства
при розгляді цивільних справ» від 16.04.2004 № 7, суд може не визнати
угоду про порядок користування земельною ділянкою, коли дійде
висновку, що угода явно ущемляє законні права когось зі співвласників,
позбавляє його можливості належно користуватися своєю частиною
будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної земельної
ділянки, суперечить архітектурно-будівельним, санітарним чи
протипожежним правилам.
 При цьому також слід мати на увазі, що учасник спільної часткової
власності на земельну ділянку незалежно від наявності договору про
спільну часткову власність може звернутися до суду з метою
встановлення порядку володіння, користування та розпорядження
земельною ділянкою.

Таку позицію підтримує і Пленум Верховного Суду України, який в

своїй Постанові від 16.04.2004 № 7 зазначив, що суд не може відмовити в
позові або закрити провадження у справі про встановлення порядку
користування земельною ділянкою з тих підстав, що його визначено
угодою сторін.

Стаття 358 ЦК України право спільної часткової власності

здійснюється співвласниками за їх згодою. А отже, здавати в оренду
майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі
згоди інших власників. Жоден з учасників самостійно не має права
укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших. Також
відповідно до ст.88 ЗК України володіння, користування та розпорядження
земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності,
здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі
недосягнення згоди - у судовому порядку.
Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право:
а) вимагати виділення належної йому частки зі складу земельної
ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають
виділення, а у разі неможливості виділення частки - вимагати відповідної
компенсації;
б) на отримання в його володіння, користування частини спільної
земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки;
в) на доходи від використання спільної земельної ділянки відповідно
до розміру своєї частки;
 г) на переважне право купівлі частки відповідно до закону при
продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності
на земельну ділянку (ч. 3-5 ст. 88 ЗК України).
Але також є норма, яка дозволяє власнику розпоряджатися своєю
часткою у спільній частковій власності. Відповідно до ст. 361 ЦК України
співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві
спільної часткової власності. Ще одна норма також прописує право
власника передавати своє майно у найм. Згідно зі ст. 761 ЦК України
право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать
майнові права.