ЗАДАЧА №1

Петренко уклав з ПАТ «Перша будівельна компанія» договір пайової участі в

будівництві багатоквартирного житлового будинку. За зазначеним договором
Петренко передав ПАТ 2 млн. грн., а ПАТ зобов’язалося збудувати до 1 січня
2020 року житловий будинок згідно затвердженої проектної документації та
передати Петренку квартиру № 47 площею 75 кв.м. на шостому поверсі. У
грудні 2019 року будівництво було завершено і в січні 2020 року Петренко
звернувся до ПАТ з вимогою передати йому документи на квартиру та ключі.
Співробітники ПАТ заявили, що наразі це неможливо через те, що будинок
ще не прийнятий до експлуатації. Петренко звернувся до суду з вимогою
визнати за ним право власності на квартиру № 47 площею 75 кв.м. в
зазначеному будинку.
На які питання теми розраховане завдання?
Завдання розраховано на питання моменту набуття права власності на
новостворене майно та експлуатації.
Яке рішення має прийняти суд?
Ст 328 цк. Право власності набувається на підставах, що не заборонені
законом, зокрема із правочинів.
2. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не
випливає із закону або незаконність набуття права власності чи
необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені
судом.
Ст 331 цк. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору,
є власником цієї речі.
2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки,
будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення
майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до
експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає
державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної
реєстрації.
3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником
матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього
будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може
укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення
державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на
нього відповідно до закону.
Власником майна, створеного на підставі договору будівельного підряду, є
замовник, якщо інше не передбачено договором (ст. 876 ЦКУ).
Відповідно до рішення Великої Палати ВС у аналогічній справі, No
522/1029/18,18.12.19: Оскільки набуття права власності на новозбудовану
квартиру регулюється окремими нормами законодавства, позови про
визнання права власності на неї не можуть бути задоволені. Укладаючи
договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно Петренко
отримав обмежене речове право, яким він, як цього права, наділений
певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує
правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в
майбутньому.
Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному
цивільним законодавством України. Для отримання права власності саме на
новозбудоване майно необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів.
Такі факти регламентуються відповідним положенням договору купівлі-
продажу майнових прав на новозбудоване майно та діючим законодавством
щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства
засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;
технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує
присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі
об'єкта будівництва та новоствореного майна.
Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з
рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного
законодавства. Ні зазначеними вище нормами, ні нормою ст. 331 ЦК України
не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт
нерухомості на підставі судового рішення.
Отже, порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після
прийняття такого об'єкта в експлуатацію визначено відповідними нормами.
Відповідно до ст. 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з
позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не
визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими
особами у зобов'язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у
зобов'язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних
норм інституту зобов'язального права); у разі втрати ним документа, який
засвідчує його право власності.
Передумовою для застосування ст. 392 ЦК України є відсутність іншого,
окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.
ОТЖЕ має задовольнити позов, та визнати право власності на
квартиру за позивачем.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати

Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17
(провадження № 14-8цс21).

Укладаючи договір пайової участі в будівництві, пайовик отримує речове

право, яке засвідчує правомочність його, як власника, на отримання права
власності на нерухоме майно у майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в

експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а
повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після
його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності
державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі
речі, як передбачено у частині першій статті 182 та частині другій
статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в
новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
19 березня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової
палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 2-4435/2008,
провадження № 61-1950 св 18 (ЄДРСРУ № 73029690) та Верховний Суд у
складі колегії суддів Касаційного господарського суду 29 березня 2018 року у
справі № 909/935/15 (ЄДРСРУ № 73032990) підтвердив раніше висловлену
правову позицію про те, що визнання права власності на об'єкт
незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому
порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не
передбачено.

Суд вказав, що частиною 2 статті 331 Цивільного кодексу України

встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно
виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом
передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право
власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо
право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає
державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної
реєстрації.
Аналіз положень статті 331 Цивільного кодексу України у системному
зв'язку з нормами статей 177 - 179, 182 Цивільного кодексу України,
частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для
висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як
об'єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на

нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація
прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою
фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно,
обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до
Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
З якого моменту Петренко стане власником спірної квартири?
Ст 331 цк-1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору,
є власником цієї речі.
2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки,
будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення
майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до
експлуатації.
Яке правове значення має прийняття до експлуатації новоствореного
нерухомого майна?
Згідно ст. 177 ЦК України визначено, що об’єктами цивільних прав є речі, у
тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати
робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а
також інші матеріальні і нематеріальні блага. Особливістю речей, як об’єктів
цивільних прав є їх оборотоздатність, тобто можливість їх придбавати,
відчужувати (продавати, передавати в спадок) чи іншим чином передавати
право власності та/або право користування вказаними нерухомим майном
(речами).
Статтею 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові
права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і
припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на
нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який
зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в
порядку, встановленому ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень.
За приписами частини другої статті 331 Цивільного кодексу України право
власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі,
споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до
експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної
реєстрації.
Чому насправді такий важливий етап введення об’єкту будівництва
(нерухомого майна) в експлуатацію згідно вимог чинного законодавства?
Перш за все тому, що подання Замовником будівництва документів, що
засвідчують готовність об’єкта до експлуатації є підставою для подальшого
підключення готового об’єкту будівництва (об’єкту цивільних прав) для
укладення договорів про постачання необхідних для його функціонування
ресурсів – води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий
об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на
нього.
Частиною третьою статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення
будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів,
обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва
(створення майна).
Відповідно до частини четвертої статті 331 ЦК України за заявою
заінтересованої особи суд може визнати її власником недобудованого
нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана
відповідно до проекту, є незначною. За статтею 334 ЦК України право
власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна,
якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв’язку з нормами
статей 177—179, 182 цього Кодексу, статті 3 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для
висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як
об’єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.
Що стосується об’єкта незавершеного будівництва, то за визначенням
частини третьої статті 331 ЦК України він за своєю суттю є сукупністю
будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі,
яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво)
ЗАДАЧА №3
13 січня 2009 року Борисенко придбав у Чумака за договором купівлі-
продажу будинок у м. Харкові. Договір був посвідчений та зареєстрований
приватним нотаріусом. Борисенко збирався подати заяву про реєстрацію
права власності на будинок, але за браком часу відкладав звернення до
реєстратора та згодом забув про це. У березні 2020 року з даху будинку впала
черепиця та завдала тілесних ушкоджень Литвину. Адвокат Литвина,
скориставшись сайтом Міністерства юстиції України, з’ясував, що у Єдиному
державному реєстрі речових прав на нерухоме майно власником будинку
зазначений Чумак. Литвин звернувся до суду з вимогою стягнути з Чумака та
Борисенка солідарно 10 тис. грн. на відшкодування шкоди, завданої
здоров’ю.
На які питання теми розраховане завдання?
Завдання розраховано на питання виникнення та припинення права власності
на нерухоме майно.
Яке рішення має винести суд?
ВСУ у постанові КГС ВС від 24 січня 2020 року o 910/10987/18 зазначив
наступне: За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є
підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже
набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту
набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні
судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все
встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі
державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої
підстави закон не передбачає.
Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону "Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень" записи, що містяться у Державному
реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на
підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет
мають відомості, шо містяться в документах, на підставі яких проведені
реєстраційні дії.
Отже, керуючись висновком ВСУ у справі No 910/10987/18 державна
реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише
засвідченням державою вже набутого особою права власності, що
унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його
державної реєстрації. Оскільки, Борисенко майже 11 років належно володіє
квартирою, переданою йому на підставі посвідченого у встановленому
законом порядку купівлі-продажу, то відповідальність за завдану шкоду буде
нести Борисенко.
З якого моменту виникає у набувача за договором право власності на
нерухоме майно?
Відповідно до ст. 334 ЦК: Момент набуття права власності за договором
1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту
передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
2. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові,
організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна,
відчуженого без зобов'язання доставки.
До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого
товарно-розпорядчого документа на майно.
3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному
посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з
моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не
посвідченого нотаріально, дійсним.
4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають
з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Яке значення має державна реєстрація права власності?
П. 1 ч. 1 ст. 27 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень" визначає, що державна реєстрація права
власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності
на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в
установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме
майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його
дубліката.
Тобто, фактично укладений відповідно до вимог ЦК договір та посвідчений у
встановленому законом порядку є підставою для наступної реєстрації права
власності на таке майно та відповідно перехід майна у власність до особи,
визначеної таким договором.
Чи змінилось би рішення, якщо Борисенко все ж вчинив необхідні дії для
реєстрації права власності на будинок?
Я думаю, що рішення суду не змінилось би, навіть якщо Борисенко вчинив би
дії для реєстрації права власності на будинок. Адже, як я вже зазначила,
державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а лише
засвідчує вже набуте право. Тому, незалежно від того, чи зареєстроване право
власності Борисенка на будинок, він є фактичним власником майна, яке
завдало шкоди Литвину. Згідно з ст. 1166 ЦК України, будь-яка майнова
шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю
особистим немайновим правам або майну фізичної або юридичної особи,
відшкодовується особою, яка її завдала, в повному обсязі. Таким чином,
Борисенко має нести відповідальність за шкоду, завдану Литвину, як власник
будинку. Чумак же не несе такої відповідальності, оскільки він втратив право
власності на будинок з моменту передання його Борисенку за договором
купівлі-продажу.

Питання для обговорення

1. Підстави набуття права власності: первісні та похідні, загальні та
спеціальні.
Первісні підстави набуття права власності:
1) створення речі (ст. 331)
Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти
незавершеного будівництва
1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі
договору, є власником цієї речі.
2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки,
будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва
(створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до
експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає
державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної
реєстрації.
3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається
власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі
цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може
укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення
державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Щодо моменту виникнення права власності на новостворене нерухоме майно
встановлені особливості, передбачені ч. 2 ст. 331 ЦК, відповідно до якої
право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту
завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено
прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з
моменту прийняття його до експлуатації (прийняття в експлуатацію
закінчених будівництвом об’єктів регулюється відповідним Порядком,
затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р.
№ 461). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної
реєстрації (систему органів державної реєстрації прав становлять
центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної
політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи
територіальних органів Міністерства юстиції України, які забезпечують
реалізацію його повноважень та є органами державної реєстрації прав – ст. 6
Закону № 1952-ІV).
Положення ч. 2 ст. 331 ЦК слід розуміти у системному зв’язку із положенням
ст. 182 ЦК щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав
на нерухомі речі, яка не передбачає винятків. Як правило, всі об’єкти
нерухомого майна, зважаючи на свою специфіку, після завершення
будівництва підлягають прийняттю до експлуатації та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону № 1952-ІV права на нерухоме майно та їх
обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону,
виникають з моменту такої реєстрації.
Отже, моментом виникнення права власності на новостворене нерухоме
майно є державна реєстрація.
2) переробка речі (ст. 332 ЦК)
Стаття 332. Набуття права власності на перероблену річ
1. Переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого
створюється нова річ.
2. Особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на
нову річ і зобов'язана відшкодувати власникові матеріалу його вартість.
3. Право власності на рухому річ, створену особою шляхом переробки з
матеріалу, що їй не належить, набувається власником матеріалу за його
бажанням, якщо інше не встановлено договором або законом.
4. Якщо вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує
вартість матеріалу, право власності на нову річ набуває за її бажанням
особа, яка здійснила таку переробку. У цьому разі особа, яка здійснила
переробку, зобов'язана відшкодувати власникові матеріалу моральну шкоду.
5. Власник матеріалу, який набув право власності на виготовлену з нього річ,
зобов'язаний відшкодувати вартість переробки особі, яка її здійснила, якщо
інше не встановлено договором.
Слід зазначити, що практика задоволення позовів про визнання права
власності на переобладнані чи переплановані квартири, інші приміщення,
добудовані будинки досить поширена. Задовольняючи такі позови, суди
фактично виконують функції, які належать до компетенції органів місцевого
самоврядування, узаконюють самовільні переобладнання або самочинно
збудоване нерухоме майно.
Відповідно до ст. 319 ЦК власник володіє, користується, розпоряджається
своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого
майна будь-які дії, які не суперечать закону.
У ч. 2 ст. 383 ЦК встановлено, що власник квартири може на свій розсуд
здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як
єдиного цілого, – за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав
власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не
порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
3) самочинне будівництво (ст. 376 ЦК).
Стаття 376. Самочинне будівництво
1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються
самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній
ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа,
який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого
проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого
майна, не набуває права власності на нього.
3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за
рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на
земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання
земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме
майно.
4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання
права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює)
самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права
інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює)
самочинне будівництво, або за її рахунок.
5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за
ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній,
якщо це не порушує права інших осіб.
6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування
витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за
власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним
інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних
норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу
місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати
особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила
(здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме
майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила
(здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне
будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням
земельної ділянки до попереднього стану.
Таким чином:
А) об’єктом самочинного будівництва може бути виключно нерухоме майно,
а не тимчасові споруди, МАФи, квартири, приналежності будинку (ганок,
веранда) тощо.
Б) підставами вважати нерухомість самочинним будівництвом є:
- той факт, що вона збудована або будується на земельній ділянці, яка не була
відведена для цієї мети (п. 4 ППВССУ): ділянка або взагалі не надавалась у
власність чи користування забудовнику, або надавалась з іншим цільовим
призначенням.
Будівництвом об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена
для цієї мети, вважається спорудження таких об'єктів на земельній ділянці,
що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій
для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове
призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом
порядку.
Під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу
влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у
власність або надання у користування, або передачу права користування
земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи
юридичною особою.
- Той факт, що нерухомість збудована без документа, який надає право
виконувати будівельні роботи. Цей перелік міститься у ст. 35-37 ЗУ «Про
регулювання містобудівної діяльності»:
(а) зареєстрована декларація про початок підготовчих робіт;
(б) декларація про початок виконання будівельних робіт (для будівель І-ІІІ
категорії складності);
(в) дозвіл на виконання будівельних робіт (для будівель 4-5 категорії
складності).
В) той факт, що нерухомість збудована без належно затвердженого проекту
(ст. 1, 7 та 8 ЗУ «Про архітектурну діяльність»;
Г) той факт, що нерухомість будувалася або будується з істотними
порушеннями будівельних норм і правил.
Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але
за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому
проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально
уповноважених органів про усунення порушень.
Будівництвом, яке здійснюється з істотним порушенням будівельних норм і
правил, вважається у тому числі будівництво, яке хоча і здійснюється за
наявності проекту, але з порушенням державно-будівельних норм та
санітарних правил, що загрожують життю та здоров'ю людини у разі
невиконання приписів інспекції державного архітектурно-будівельного
контролю про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної
діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил тощо.
За загальним правилом право власності на самочинно збудоване майно не
набувається!!!
Винятки:
1) визнання судом права власності на самочинне будівництво, якщо
до будівництва земельна ділянка особі не відводилась, але до подання позову
була їй відведена під уже збудоване майно (ч. 3 ст. 376)
2) визнання права власності на самочинне будівництво за власником
або користувачем земельної ділянки, якщо це не порушує права третіх осіб;
4) привласнення загальнодоступних дарів природи (ст.333)
5) набуття права на безхазяйну річ (ст. 335);
6) набуття права на знахідку, скарб, бездоглядну домашню тварину
(ст. ст. 337-343)
7) набуття за набувальною давністю (ст. 344)
Стаття 344. Набувальна давність
1. Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито,
безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим
майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно
(набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.
Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю
регулюється законом.
Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації,
виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.
2. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого
володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм
спадкоємцем (правонаступником) вона є.
3. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який
після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення,
вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно
через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу
позовної давності.
Втрата не з своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної
давності у разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення
протягом цього строку позову про його витребування.
4. Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно,
транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.
Таким чином, виходячи зі змісту ст. 344 ЦК, обставинами, які мають
значення для справи і які повинен довести позивач, є такі:
- майно може бути об’єктом набувальної давності;
- добросовісність володіння;
- відкритість володіння;
- давність володіння та його безперервність;
- відсутність інших осіб, які претендують на це майно;
- відсутність титулу (підстави) у позивача для володіння майном та набуття
права власності.
Позивачем у справах про набуття права власності за набувальною давністю є
володілець чужого майна.
Відповідачем за позовом про визнання права власності за набувальною
давністю є попередній власник майна або особа, яка вважає себе власником
майна.
Похідні підстави набуття права власності
1) договір про передання майна у власність: договір купівлі-продажу,
дарування, ренти, довічного утримання, позики;
2) реорганізація юридичної особи (злиття, поділ, перетворення і
приєднання);
3) прийняття спадщини;
4) приватизація – набуття фізичними або юридичними особами
права власності на майно, що належить державі або територіальній громаді.
5) Реквізиція (ст. 353)
6) Конфіскація (ст. 354);
7) Викуп пам’ятки культурної спадщини (ст. 352)
Значення поділу підстав набуття на первісні і похідні
Для визначення обсягу права власності, яке набувається: при первісному
набутті права власності власник набуває нічим не обтяжене право на майно
(без застав, прав орендаторів, сервітуаріїв тощо). При похідному до набувача
право власності переходить в тому ж обсязі, в якому воно належало
попередньому власнику (з заставою, правами третіх осіб тощо)
Залежно від суб’єктів набуття права власності розрізняють:
1) Загальні підстави набуття права власності – набувати за цими
підставами можуть будь-які суб’єкти цивільних правовідносин (фізичні,
юридичні особи, держава, територіальна громада, АРК). Приклад: договір,
новостворене майно, перероблена річ тощо;
2) Спеціальні – набувати за цими підставами можуть лише певні суб’єкти.
Приклад: спадкування за законом, конфіскація, реквізиція.
2. Момент набуття права власності. Момент набуття права власності за
договором.
Момент набуття права власності – це момент, з якого особа вважається
власником набутого нею майна.
Визначення моменту набуття права власності залежить від того, на яке саме
майно воно набувається.
1. Нерухоме майно – право власності на нього виникає виключно з моменту
державної реєстрації права власності за набувачем такого майна. Це
стосується і первісних підстав набуття права власності (ч. 2 ст. 331, абз. 3 ч. 1
ст. 344), так і похідних підстав (ч. 4 ст. 334). Це правило є імперативним і не
може бути змінено за домовленістю сторін у договорі. Навіть коли в законі
вказано, що право власності на нерухоме майно набувається з іншого
моменту (наприклад, прийняття рішення суду, введення майна в експлуатацію
тощо), все одно діє правило про державну реєстрацію.
Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно
визначається Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень».
Стаття 2. Визначення термінів
1) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
(далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження
державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме
майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до
Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Стаття 3. Засади державної реєстрації прав
2. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають
державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту
такої реєстрації.
Стаття 5. Нерухоме майно, щодо якого проводиться державна реєстрація
прав
1. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження
на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на
земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни
призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові
будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та
нежитлові приміщення.
Стаття 10. Державний реєстратор
1. Державним реєстратором є:
1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю
правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим
Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з
суб’єктом державної реєстрації прав;
2) нотаріус;
3) державний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень,
накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону.
Стаття 6. Система органів та суб’єкти, які здійснюють повноваження у
сфері державної реєстрації прав
2) суб’єкти державної реєстрації прав:
виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська,
Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі
державні адміністрації;
акредитовані суб’єкти;
3. Акредитованим суб’єктом може бути юридична особа публічного права, у
трудових відносинах з якою перебуває не менше ніж три державні
реєстратори, та яка до початку здійснення повноважень у сфері державної
реєстрації прав уклала:
договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним
розміром страхової суми у тисячу мінімальних розмірів заробітної плати,
встановленої законом на 1 січня календарного року;
договір з іншим суб’єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом (у
разі коли акредитований суб’єкт здійснює повноваження виключно в частині
забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації
прав).
Акредитація суб’єктів та моніторинг відповідності таких суб’єктів
вимогам акредитації здійснюються Міністерством юстиції України у
порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Стаття 19. Строки державної реєстрації прав
1. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться
у строк, що не перевищує п’яти робочих днів.
Державна реєстрація права власності на підприємство як єдиний майновий
комплекс проводиться у строк, що не перевищує 14 робочих днів.
2. Рухоме майно. Правила визначення моменту набуття права власності на
рухоме майно різняться в залежності від того, як набувається право власності
(на первісних чи на похідних підставах).
(а) первісні підстави набуття:
- право на новостворену річ або на результат переробки – з моменту
створення нової речі;
- право на річ, від якої відмовився власник (ст. 336) - з моменту фактичного
заволодіння річчю;
- право на знахідку – після спливу 6 місяців з моменту заявлення про знахідку
Національній поліції або ОМС;
- за набувальною давністю – після спливу 5 років з моменту фактичного і
добросовісного заволодіння річчю.
(б) похідні підстави (ч. 1 ст. 334 ЦК)
Стаття 334. Момент набуття права власності за договором
1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту
передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
2. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові,
організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна,
відчуженого без зобов'язання доставки.
До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого
товарно-розпорядчого документа на майно.
Це правило є диспозитивним і може бути визначено у договорі по-іншому
(наприклад, з моменту повної оплати вартості майна).
Факт передання майна за договором часто підтверджується у практиці Актом
приймання-передання.
Правоустановчі документи – це документи, в яких фіксується підстава
набуття права власності в особою. До них належать (ст. 27 ЗУ «Про державну
реєстрацію…»)
Стаття 27. Підстави для державної реєстрації прав
1. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться
на підставі:
1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є
нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи
його дубліката;
2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у
разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською
установою України, чи його дубліката;
3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською
установою України, чи його дубліката;
4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів
(аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів),
якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам
житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи
його дубліката;
9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших
речових прав на нерухоме майно.
Витяги із державного реєстру не є правоустановчими документами, а лише
підтверджують факт реєстрації права у належному порядку.
3. Підстави припинення права власності.
Види підстав припинення права власності:
1. За критерієм волі:
(а) добровільні – припинення права власності здійснюється за волею
власника (відчуження майна, відмова від майна, передання майна до
статутного капіталу юридичної особи)
(б) примусові – припинення права власності здійснюється поза волею
власника, як правило, за ініціативи держави або органів місцевого
самоврядування (реквізиція, конфіскація, викуп пам’ятки культури).
2. За критерієм виникнення або невиникнення права власності на майно в
іншої особи:
(а) Ті, які призводять до виникнення права власності в іншої особи
(відчуження, викуп пам’ятки культури, конфіскація)
(б) та ті, які не призводять до такого виникнення (відмова від права власності,
знищення майна).
Конституційні засади щодо припинення права власності
Стаття 41. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися
своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право
приватної власності є непорушним.
4. Момент припинення права власності.
Момент припинення права власності на ту чи іншу річ залежить від її
правового режиму, зокрема від того, підлягає річ державній реєстрації чи ні.
У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають
державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту
вчинення дії, яка свідчить про таку відмову.
У разі відмови від права власності на майно, права на яке підпадають
державній реєстрації (ст.182 ЦК), право власності на нього припиняється з
моменту внесення за заявою власника відповідно запису до державного
реєстру.
Власник, який відмовився від своєї речі, може пізніше змінити «мір, але за
умови, що у іншої особи не виникло права власності на цю річ.
Припинення права власності особи на майно, яке не може їй мати (ст.348
ЦК). Якщо з підстав, не заборонених законом, а набула право власності на
майно, яке за законом, що був прийнятий пізніше, не може їй належати
(наприклад, обмеження оборотоздатності речі), це майно має бути відчужене
власником протягом строку, встановленого законом. Така сама вимога до
власника висувається у випадках, коли з підстав, не заборонених законом,
особа набула право власності на майно, на набуття якого за законом, що
прийнятий пізніше, потрібен особливий дозвіл, а у його видачі цій особі було
відмовлено. Умовами застосування цієї норми є:
• правомірність підстави виникнення права власності на момент його
набуття;
• недопущення законом, який був прийнятий пізніше, перебування певної
речі у власності певної особи (встановлення вимоги наявності
спеціального дозволу);
• надання зазначеному закону зворотної сили;
• відмова у видачі спеціального дозволу (у випадках, коли такий дозвіл
потрібний);
• невідчуження зазначеного майна протягом строку, встановленого
законом (тобто відсутність волевиявлення власника на добровільне
відчуження майна).
Якщо майно не відчужене власником у встановлені строки, воно за рішенням
суду на підставі заяви відповідного органу державної влади підлягає
примусовому продажу. Порядок відчуження залежить від призначення та
виду майна, що продається. Його можна реалізувати через комісійну
торгівлю, з публічних торгів тощо. У разі примусового продажу майна його
колишньому власникові передається сума виторгу за вирахуванням витрат,
пов’язаних з відчуженням майна.
Якщо майно не було продане, воно за рішенням суду передається у власність
держави. У цьому разі колишньому власникові майна виплачується сума,
визначена за рішенням суду.
Знищення майна (ст.349 ЦК) може бути результатом дій власника або інших
осіб. Зокрема, це може бути таке використання майна, внаслідок якого воно
повністю і назавжди втрачає свої властивості, індивідуальні ознаки тощо.
Знищення майна може статися і незалежно від волі власника (наприклад, у
результаті випадку, непереборної сили, неправомірних дій інших осіб).
У разі знищення майна, права на яке підлягають державній реєстрації, право
власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника змін
до державного реєстру (ч.2 ст.349 ЦК). Отже, припинення права власності на
таке майно пов’язується з наявністю юридичної сукупності: дії або події, що
спричинили знищення речі; правочину - звернення власника до відповідного
органу; адміністративного акта - рішення цього органу про виключення
знищеної речі з державного реєстру.
5. Підстави та порядок примусового припинення права власності.
Підстави припинення права власності визначені ст. 346 ЦК та іншими
законами:
1) відчуження власником свого майна – передання майна у власність іншій
особі на підставі договору купівлі-продажу, дарування, ренти тощо.
2) відмови власника від права власності – відмова, на відміну від відчуження
– це односторонній правочин.
3) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати
цій особі;
4) знищення майна;
5) викупу пам'яток культурної спадщини – Закон України «Про охорону
культурної спадщини». Звернути увагу на визначення пам’ятки культурної
спадщини.
6) примусового відчуження земельних ділянок приватної власності, інших
об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної
необхідності відповідно до закону – ЗУ «Про відчуження земельних ділянок,
інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у
приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної
необхідності»
8) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника;
9) реквізиції – ЗУ «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна
в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану»;
10) конфіскації – звернути увагу на визначення конфіскації в ЦК. Конфіскація
в розумінні ЦК – лише загальна (ст. 59 ККУ);
11) припинення юридичної особи чи смерті власника.
Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути
застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі
і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного
відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з
наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах
воєнного чи надзвичайного стану.
Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у
випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.
Таким чином, основні принципи, які встановлює КУ:
1) Неможливість протиправного позбавлення права власності;
2) Примусове припинення права власності можливе лише як виняток з
мотивів суспільної необхідності;
3) Підстави примусового припинення вичерпним чином визначаться у законі.
4) Оплатний характер вилучення майна у власника у випадках примусового
припинення права власності. При цьому оплата здійснюється попередньо і
лише в умовах воєнного і надзвичайного стану – після вилучення майна.
Єдиний виняток з принципу оплатності – конфіскація майна.
Стаття 1 Протоколу 1 Європейської конвенції:
Захист власності
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм
майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в
інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними
принципами міжнародного права.
Проте попередні положення жодним чином не обмежують право
держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб
здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних
інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або
штрафів.
Тлумачення у практиці ЄСПЛ.
ЄСПЛ в кожній справі, в якій ставиться питання про порушення ст. 1
Протоколу 1, розглядає конкретні обставини справи через призму трьох
критеріїв (стандартів):
1. Чи була мета втручання держави у право власності виправданою?
(критерій необхідності втручання)
Мета втручання відповідає цьому критерію, якщо втручання здійснюється:
(а) втручання здійснювалось в інтересах суспільства. Зокрема, таким, що
відповідає інтересам суспільства, визнано втручання у право власності на:
- природні об’єкти («Амер проти Бельгії»)
- культурні пам’ятки («Бейєлер проти Італії»)
(б) втручання необхідне для здійснення контролю за користуванням майном
відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків та
інших зборів чи штрафів. Зокрема це має місце при спеціальній конфіскації
майна, яке виступало предметом, знаряддям чи засобом вчинення злочину або
було отримано в якості доходу від злочинної діяльності (Батлер проти ВБ,
Філіпс проти ВБ).
2. Чи було втручання законним? (критерій правомірності)
Втручання держави у право власності особи здійснюється лише тоді, коли це
передбачено законом.
Навіть якщо втручання і передбачене законом, необхідно також з’ясувати, чи
є сам закон правомірним (відповідає принципу верховенства права). Закон є
таким, якщо він достатньо точним (sufficiently precise), а наслідки його
застосування – передбачуваними (foreseeable). До того ж закон повинен
забезпечувати засоби юридичного захисту особи від свавільного втручання в
її власність.
Навести приклад «Бейєлер проти Італії» та «Димитрови проти болгарії»
3. Чи було втручання таким, при якому дотримано справедливий
баланс між приватними і публічними інтересами (критерій пропорційності)?